资源描述
提纲,一、市场表现,二、营销推广计划,三、企业发展策略,一、市场表现,市场供求走势,总结,项目动态,竞争个案情况,从上表可以看出，在供应量保持平稳情况下，下半年全市商品房成交量明显萎缩；但房屋售价一路看涨。房价在今年7月达到顶峰，而成交量却跌至谷底。,从今年的成交情况来看，售价与成交量成反比，反应出高价房源的去化速度相对较慢。,市场表现,-市场供求走势,市中心,青云谱,从上表中可以看出，与区域内楼盘相比，蓝天郡的价格明显偏高，魏玛峰尚因,为低总价的优势，去化速度较快，区域内其他楼盘处于尾房销售，月成交量较少。,本案与市中心个案相比价格处于中上水平。调查显示，该价位楼盘近期成交情,况为20-35套/月左右。蓝天郡至10月2日开盘后共成交房源50套左右，去化速度在市,中心楼盘中算较快速度。,市场表现,-,竞争个案情况, 万达星城,推出时间：9 月20 日,推出房源：2 栋高层小户型，共440 套房源，,主力面积：48-80 平方米，,销售均价：4500 元/平方米；,优惠政策：开盘当天可享受5000 抵20000 同时一,次性付款98 折。,销售情况：当天销售97%房源，剩余房源为小复式。,小结：成熟社区、品牌优势、低价。,市场表现,项目动态,市场表现,项目动态, 水榭尚都,推出时间：,9 月28 日,推出房源：,2 栋小高层（7#、8#）共192 套，,主力户型：,122平方米的三房（赠送23.8 平米）128,套，89 平方米的二房（赠送17.6 平米）64 套,销售均价：,4300元-5000 元/平方米,优惠政策：,持VIP 卡开盘当天可享受89 折，实际成交价格,在3900 元4500 元/平方米,销售情况：,当天成交房源170套。,小结：,低价、高产品附加值。,市场表现,项目动态, 水岸观邸,推出时间：,10 月11日,推出房源：,共400余套房源，,主力户型：,90-120两房、三房，,销售均价：,4600 元/平方米,销售情况：,开盘当天所有房源基本售罄。,关键词：,地段、低价、周边庞大客群。,市场表现,项目动态, 香溢花城,推出时间：,9 月26 日,推出房源：,三区17 号和26 号楼花园洋房共60 套。,主力户型：,135-169退台式户型。,销售均价：,8100 元/平方米,优惠政策：,开盘三天内定房享受98 折优惠，,销售情况：,当天到场客户30 组，成交15套左右。,关键词：,湖景、稀缺、高总价。,1、当前市场处于供小于求的态势，市场上的存量房体量正在逐步减少。,2、当前楼市在量价关系上呈量跌价涨的趋势，在成交量下滑的情况下，开,发商选择弃量保价的策略。,3、低价、蓄客周期长、产品附加值高的楼盘销售态势良好，在集中蓄客后,均能在开盘取得不错的销售额。,4、全市高总价楼盘成交态势平稳，集中蓄客开盘的效果并不明显。,综上，我司认为蓝天郡已推房源的销售策略应为延续当前的续销策略，在促销活动和房源包装上进行变更以吸引更多客户。,市场表现,总结,提纲,一、市场表现,二、营销推广计划,三、企业发展策略,住宅部分,公寓部分,第三阶段,第一阶段,促销策略,销售策略,活动策略,媒体策略,销售策略,推广主题,活动策略,媒体策略,二、营销推广计划,第二阶段,住宅部分,（2009.11-2010.10）,营销推广计划,住宅部分,11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,续销3、4、10、11#楼房源,推出12#楼第一批房源,2、3单元,推出12#楼第三批房源,4单元,推出12#楼第二批房源,1单元,营销推广计划,住宅部分,营销推广计划,住宅部分 第一阶段（2009.11-2010.2）,推广主题：15分钟都市生活圈销售目标：完成已推房源80%的销售,一、销售策略：,1、保持当前的续销策略，通过促销的包装制造噱头，吸引来人。2、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。3、价格稳定，成交势头稳定，销售压力大，我司建议在价格 上不做大的调整。,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,二、促销策略,11月 12月 1月 2月,延续现有的直减,2万元房款优惠,新婚两房计划,“团圆一家亲”,三房计划,恢复至直减,2万元房款优惠,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,活动目的：,促进不通透两房房源的去化，通过提价逼定前期未成交意向客户。,活动房源：,3、4#楼85-87两房房源,活动内容：,所有活动房源单价上调40元/。所有购买活动房源的客户均可在以下2款优惠中任选一款。（广告主推优惠一，优惠二只在现场由销售员给客户推荐）,优惠一：,1、送双人海南蜜月旅行。,2、赠送价值25000元的新婚套餐：珠宝，家电，家纺，家具，酒席，蜜月套房等。,以上套餐中各赠送物品以开发商指定购买地点的提货券形式赠送给客户，各类型提货券价值由客户自定，但总价不得高于25000元。,优惠二：,1、送双人海南蜜月旅行。（同上）,2、房价直减20000元。,3、送欧亚达（徐坊店）购物优惠、机票、民航酒店酒席等优惠。,备注：,所选购的商家靠近本项目，契合本阶段“15分钟都市生活圈”的推广主题。,12月：新婚两房计划,文字表现：,给她的，总是最好的,。,蓝天郡新婚两房计划 浪漫推出,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,把新房安在市中心,。,蓝天郡新婚两房计划 浪漫推出,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,月度促销政策,活动目的：,促进三房高总价的去化,活动房源：,3、4、10、11#楼剩余三房房源,活动内容：,优惠一：,赠送价值25000元的全家团圆套餐：家电，年货，年夜饭，新年出游等。,以上套餐中各赠送物品以开发商指定购买地点的提货券形式和指定旅行社的跟团出游赠送给客户，各类型提货券价值由客户自定，但总价不得高于25000元。,优惠二：,1、房价直减20000元。,2、送欧亚达（徐坊店）购物优惠、机票、民航酒店酒席等优惠。,备注：,所选购的商家靠近本项目，契合本阶段“15分钟都市生活圈”的推广主题。,1月：“团圆一家亲”三房计划,文字表现：,三代同堂，,中国人的亲情观,蓝天郡团圆一家亲三房计划 温馨上市,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,2009年12月2010年2月，每周推出3套“一口价”房源，所选房源为抗性较大房源，且原则上不与当月活动冲突，如：12月选择三房房源为特价房。2月份春节期间推出看房送礼品活动。,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,每周促销政策,三、活动策略：,客户影响力-圣诞联欢活动,口碑影响力-业主回馈活动,11月 12月 1月 2月,12月25日,圣诞联欢会,1月16日,业主答谢会,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,圣诞狂欢夜,活动时间：,12月25日晚20：00-23：00,活动地点：,蓝天郡营销中心,邀请媒体：,南昌晚报、江南都市报、南昌搜房,活动目的：,通过新颖的活动形式和内容，吸引目标客户，促进销售，为项目造势。,活动内容：,利用项目的现场包装，当晚将蓝天郡营销中心院子改造成户外狂欢酒吧，提供音响、领舞、酒水、水果等服务，通过DJ和领舞现场带动气氛，并适时时通过造雪机制造假雪花将活动气氛推向高潮。,活动费用：,约3万元,活动策略,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,业主答谢会,活动时间：,1月16日晚,活动地点：,南昌大剧院,邀请媒体：,南昌晚报、江南都市报、南昌搜房,活动内容：,包场1月16日晚南昌大剧院贺岁片电影。1月8日起通过报纸、短信、电话等通知业主到售楼部领取16日晚电影票2张和奖券1张。,电影开场前先播放蓝天郡广告片，表达对老业主的谢意；并对业主进行抽奖，分别提供“海南全家游”、“微波炉”、“抱枕”等奖项。,活动费用：,约10万元,活动策略,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,活动策略,活动费用约为：130000元,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,媒体策略,大众媒体为主、增加户外长效广告,阶段总策略：,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,媒体策略,1、报纸广告,（1）报媒选择：以发行量和影响力最大的江南都市报和南昌晚报为主，以,信息日报等其他报纸媒体为辅，全面覆盖市场。,（2）发布频次：江南都市报、南昌晚报每周一次的基本量，保证连续性的广,域市场刺激；信息日报等其他媒体主要配合房源加推时配合。,（3）版式安排：主要以含金量较高的A头、A底广告为主，在重要节点使用整版广告。,（4）软硬搭配：硬广配送的软文以软广形式来做，提高阅读率。,2、短信广告,（1）目标受众：东、西湖区手机话费在200元/月以上的中高端人群和青云谱区,域的企事业单位员工，均为项目目标客群。,（2）频次诉求：充分发挥短信广告的即时优势，对应发布相关优惠信息，主要,集中在12月和1月销售冲刺阶段。保持每两周一次基本量。,3、网络广告,能够及时反映项目近况，对项目进行口碑传播有一定的作用。,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,媒体策略,4、户外广告,（1）已有户外：老福山立交、八一大道电信大楼,（2）建议增加户外：阳明路口、南昌大桥、八一大桥、洪都大道交南京路,八一大道沿线的户外广告受众面广、影响力大，故选择3块该路段上的户外媒介。,八一大桥和南昌大桥为连接市区和红谷滩的主要桥梁，受众面广，且红谷滩楼盘和本案形成竞争关系。加之本案公寓属投资产品，通过该路段的户外拦截部分投资客群和周边楼盘的潜在客群。,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,媒体策略,报纸广告,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,媒体策略,媒体,日期,形式,主题,费用（元）,信息日报,11.27,B内跨版,促销+在售+推广,已签,12.4,B内整版,促销+在售+推广,南昌晚报,11.27,A内半版,促销+在售+推广,赠送,江南都市报,12.11,A头整版,促销+在售+推广+圣诞活动,176400,12.25,A内整版,促销+在售+推广+圣诞活动,赠送,南昌晚报,12.18,A头整版,促销+在售+推广+圣诞活动,183600,12.30,A底整版,促销+在售+推广,赠送,江南都市报,1.8,A头整版,促销+在售+推广+业主活动,172800,1.15,A头半版,促销+在售+推广+业主活动,赠送,1.22,A头半版,促销+在售+推广,赠送,南昌晚报,2.5,A头半版,在售+推广,91800,2.22,A头半版,在售+推广+看房有礼,赠送,2.26,A内半版,在售+推广+看房有礼,赠送,合计,624600,报纸广告,网络广告,发布时间：11月27日-2月28日,发布媒体：江西搜房,发布类型：看房团（针对公寓）+顶部旗帜（2周）+新房详情小折页（2周）+图片资讯,发布内容：活动信息，促销信息，活动报导,费用：约12000元（总价5万元已签）,电台广告,发布时间：11月27日-2月28日,发布媒体：交通新闻频道,时长：30秒 频次：20次/天 时段：6特+7A+7B,发布内容：产品优势+推售信息,费用：约40000元（已签10万元合同）,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,媒体策略,短信广告,发送时间：12月11日、12月18日、12月25日、1月9日、1月23日、2月23日,发送数量：各15万条，共90万条,发布内容：特价房信息,费用：30000元,户外广告,前期已签户外+后续户外,费用：约350000元（全年总价约140万元）,公交车身广告,选择路线：15路长班、16路长班各2辆,发布时间：2009年12月-2010年11月,发布内容：形象+促销信息,本阶段费用：66000元（全年总费用：264000元）,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,媒体策略,本阶段媒体总费用约为：,1122600元,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,推广费用,本阶段营销推广总费用约为：1252600元,推广主题：楼王面世销售目标：前期房源基本售罄，本批次 房源销售60%,营销推广计划,住宅部分 第二阶段（2010.3-2010.6）,3月 4月 5月 6月,升级园林公开,12#楼样板房公开,3月5日,12#楼开始蓄客,4月3日,推出12#楼2、3单元,5月1日,推出12#楼1单元,3月20日,全球通车友会,拉力赛,6月上旬,少年网球赛,营销推广计划,住宅部分 第二阶段（2010.3-2010.6）,绝对城市 绝对领,衔,定位语：,双城之尚峰层私属空间,推广语：,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,文字表现,一、销售策略：,1、高调蓄客，对外称集中开盘，实际客户可随时购买。2、延续老带新的优惠。3、价格上涨，12#楼为本案楼王，户型、通透性俱佳，且有挑高 6米露台赠送。,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,销售策略,二、推广策略：,事件炒作+卖点解析,工程结点配合：,1、2010年3月4日前，园林升级完成。2、2010年3月4日前，12#楼135样板房开放。（建议将赠送露 台在样板房内做成书房）,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,推广策略,事件炒作：园林升级完毕,通过业主和客户的反馈建议，蓝天郡潜心提升社区品质；坚持“像造飞机一样造房子”的开发理念，对项目园林进行全面升级。现升级工程已完毕，欢迎业主和社会各界前来参观指导。,够自然，自然就活了,文字表现：,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,推广策略,事件炒作：楼王样板间公开,蓝天郡楼王尊贵样板间公开，板式高层+拓展使用空间。,欢迎全城品鉴。,开舱！,验证城市鉴赏力,文字表现：,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,推广策略,高端影响力-全球通车友会拉力赛,活动时间：,3月20日,活动地点：,蓝天郡现场、城市外环路,邀请媒体：,南昌晚报、江南都市报、南昌搜房、江西3套,活动内容：,邀请南昌市高端车友会成员参赛。起点、终点均设在蓝天郡现场，参赛选手用等量的汽油，按照赛事组办方所规定的路线进行驾驶，用时最短者为获胜者，媒体全城跟踪报导。所有参赛选手均能获得蓝天郡提供的加油卡一张（价值1000元），获胜者可获得额外奖励。,活动费用：,约8万元,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,活动策略,社会影响力-少年网球赛,活动时间：,6月的前2个周末,活动地点：,蓝天郡网球场,邀请媒体：,南昌晚报、江南都市报、南昌搜房、江西3套,活动内容：,以“青少年健康运动为主题”，提升项目的社会形象。且多数少年网球爱好者的家庭条件较为优越，该活动旨在吸引该类家庭到蓝天郡现场，并挖掘潜在客户。,活动费用：,约2万元,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,活动策略,大众传媒轰炸，小众传媒渗透,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,媒体策略,投放媒体,费用,报纸,约55万元,户外,约46万元,网络,约6万元,电台,约4万元,短信,约5万元,车身,约9万元,合计,约115万元,本阶段推广费用约为：1250000元,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,媒体策略,推广主题：住宅收官之作销售目标：住宅房源基本售罄,营销推广计划,住宅部分 第三阶段（2010.7-2010.10）,7月 8月 9月 10月,7.17-8.15,逢周末举行,水果节或冷饮节,推出12#楼4单元,住宅尾,房促销,当住宅最后一批房源推出后，项,目住宅部分则开始扫尾促销，争,取在10月底完成住宅的销售。,营销推广计划,住宅部分 第三阶段（2010.7-2010.10）,一、销售策略：,1、高调宣传，推出后客户可随时购买，国庆节开始扫尾促销。2、延续老带新的优惠。3、价格上涨，全案收官房源，且为楼王的最东侧房源。,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,销售策略,淡季中增加现场人气-冰凉水果（冷饮）节,活动时间：,7月17日-8月15日逢周末,活动地点：,蓝天郡现场,邀请媒体：,南昌晚报、江南都市报、南昌搜房,活动内容：,楼市的暑期淡季，利用水果、冷饮等降温食品吸引客户上门。,活动费用：,约2万元,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,活动策略,大众传媒轰炸，小众传媒渗透,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,媒体策略,投放媒体,费用,报纸,约30万元,户外,约46万元,网络,约4万元,电台,约2万元,短信,约3万元,车身,约9万元,合计,约94万元,本阶段推广费用约为：960000元,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,媒体策略,营销推广计划,公寓部分,公寓部分,（2010.4-2010.10）,营销推广计划,公寓部分,案名,民航国际,销售总策略,1、高调蓄客，集中开盘。蓄客采取预约排号形式。,2、首次开盘后采取“小步快跑”的策略，每累积满60组,客户便进行一次加推。,3、延续老带新政策。,营销推广计划,公寓部分,销售总策略,点面结合，渠道创新,营销推广计划,公寓部分,媒体策略,行销的开展,行销内容,1.销售员，主动出击，通过扫楼、扫街的方式，派发项目宣传资料，,介绍项目情况，登记客户情况，引导客户前来案场咨询，电话跟踪回访，促进成交。,2.外展点，可考虑集中区域搭设桁架，与资料发放展示楼盘基本情况，介绍项目，,客户登记，电话跟踪，引导客户前来案场咨询，,行销人员：,外聘：专职或兼职销售员,拟定行销人数为10人，男女比例在2： 8，年龄不限,营销推广计划,公寓部分,销售模式,坐销与行销的结合,结合点一：坐销人员和行销人员站在统一起跑线，统一考核，提成，促使内部竞争。,结合点二：内、外销售的人员配置必须符合当地市场需求，例如：内必须有高操的销售技巧，符合楼盘气质与形象等等；外必须了解当地民情（甚至比策划人更了解），有较为丰富的客户资源等等。,结合点三：无论是通过坐销还是行销来的客户，双方都应相互配合，逼定成交。,结合点四：利益分配上，必须考虑到行销与坐销的联系与矛盾，合理利用联系而规避矛盾。,结合点五：行销无非是上门派单、讲解，派完讲完就走人，这样的情况应该是行销的监督和人员素质的问题，应该在第一次走访完之后，进行多次跟踪，组长可收集某个特定区域内的意向客户资料，把他们组织在一起，然后针对性的宣传与促销；,营销推广计划,公寓部分,销售模式,IT城商圈,火车站商圈,八一大道,八一广场,老福山商圈,大学城,中山路、步行街商圈,沿江路休闲娱乐圈,老城区,蓝色区域：办公区,红色区域： 商业区,营销推广计划,公寓部分,行销区域,4月 5月 6月 7月,4月9日,公寓推广,5月2日,公寓认筹,5月8、9日,立体三维绘画展,6月19日,公寓开盘,公寓首批推出量根据认筹情况,而定，认筹量比推出量达到,2.5：1。此后采取小步快跑的,策略，每累计满60组客户便,进行一次加推。,营销推广计划,公寓部分,推广期,蓄客期,强销期,持销期,阶段划分,营销推广计划,公寓部分 推广阶段,时间：,4月9日-5月1日,阶段内容：,“民航国际”形象入市，用区位优势和前期12#楼楼王的势头引起,市场关注和讨论。,推广主题：,加深项目在市民中的认知度。,营销推广计划,公寓部分 推广阶段,文字表现,推广主题：,城市SOHO新主角,定位语：,双城核心全能优+空间,营销推广计划,公寓部分 推广阶段,媒体组合,报纸+网络+户外+电台+短信+电梯轿厢+电影随片广告+央视插播,媒体费用：约35万元,营销推广计划,公寓部分 蓄客阶段,时间：,5月2日-6月18日,阶段内容：,深化“双城核心全能优+空间”的概念，让本案从市场的认识度提升到知,名度的推广和巩固阶段。引起市场追捧，发售VIP卡。,推广主题：,项目利益点打动客户，促销利益点打动客户，开展线下营销。,营销推广计划,公寓部分 蓄客阶段,销售动作, 发售VIP卡（5月2日）,由于是项目公寓在重新包装后的首次亮相，我司建议先采取集中蓄客、开盘的形式以引爆市场，吸引更多客户的关注。,公寓采用单独的VIP卡，与住宅部分区分开。客户5000元购卡，开盘选房可抵10000元房款，购卡客户可享受优先选房的权利（购卡顺序为选房顺位）。,全城影响力-立体三维绘画展（参观样板房新模式）,活动时间：,2010年5月8、9日,活动地点：,项目社区内、蓝天假日广场,活动目的：,通过活动进一步提升项目形象，用立体画的点缀增加项目的独特性，增加市民对公寓的认知度，增加来人量为公寓的蓄客服务。,活动内容：,聘请专业立体画制作公司在指定地点事先做画或现场做画，吸引市民前来观赏、合影留念。并用立体画的模式展现公寓样板房，可做事件炒作。,费用预算：,约10万元,营销推广计划,公寓部分 蓄客阶段,活动策略,营销推广计划,公寓部分 蓄客阶段,媒体组合,报纸+网络+户外+电台+短信+电梯轿厢+电影随片广告+央视插播,媒体费用：约35万元,营销推广计划,公寓部分 强销阶段,时间：,6月19日-6月30日,阶段内容：,开盘强销,推广主题：,开盘信息告知,销售动作,营销推广计划,公寓部分 强销阶段, 集中开盘（6月19）,开盘当日优先接待VIP客户，选房顺位为购卡顺序。开盘优惠：,1、VIP卡冲抵10000元房款,2、开盘7天内下定可享受98折（按揭）或97折（一次性）优惠,营销推广计划,公寓部分 强销阶段,媒体组合,报纸+网络+户外+电台+短信,媒体费用：约10万元,营销推广计划,公寓部分 持销阶段,时间：,7月1日-10月30日,阶段内容：,开展促销活动，加速余房去化,推广主题：,加推信息，促销主题,营销推广计划,公寓部分 持销阶段,销售动作, 小步快跑，频繁加推,由于明年市场上公寓产品可选择性较多，各案间拦截客户竞争较大，我司建议在第一次集中开盘后便选择小步快跑的销售策略，尽量减少客户被竞争项目拦截。, 主题促销,如老带新客户给与现金奖励；每天前3位定房客户给予减免1年物管费优惠等。,营销推广计划,公寓部分 持销阶段,媒体组合,报纸+网络+户外+电台+短信+电梯轿厢+电影随片广告+央视插播,媒体费用：约18万元,投放媒体,费用,报纸,约55万元,户外,本阶段住宅已包含,网络,本阶段住宅已包含,电台,约2万元,短信,约5万元,电梯轿厢,约10万元,电影随片广告,约9万元,央视插播,约8万元,合计,约98万元,营销推广计划,公寓部分,媒体总费用,本阶段推广费用约为：1080000元,整案推广总费用约为：4574580元,营销推广计划,营销推广总费用,提纲,一、市场表现,二、营销推广计划,三、企业发展策略,三、企业发展策略,销售周期：,二期：2009.82010.10,回款情况：,按销售计划，项目二期实现收入4.9亿元。当项目即将售罄时，置业公司的现金流动较少。,企业现状,企业发展策略-,南昌土地市场,供应量分析,1、南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。,今年以来，随着政府狠抓投资项目，土地供应量也逐步得到回升。前三季度，南昌市建设用地供应总量493.47公顷，同比增加了107.89。,2、土地供应结构调整明显。,前三季度工矿仓储用地184.77公顷，约为去年同期的30倍；商业住宅用地供应142.94公顷，同比减少36.11%；,企业发展策略-,南昌土地市场,房地产开发,1、房地产开发用地供应量同比减少，但从季度供应情况看回暖迹象明显。,前三季度房地产开发用地供应142.94公顷，同比减少36.11%，占供应总量的28.97%。而三季度房地产开发用地（商服、住宅用地）供应114.67公顷，与去年同期基本持平，环比增加了91.72%，占供应总量的30.12，市场呈现回暖迹象。,2、住宅用地总量有所减少。,住宅用地供应为83.21公顷，同比减少43.17%，占房地产开发用地的58.21%。,3、商服用地总量增加明显。,商服用地供应59.73公顷，同比减少22.75%，环比增加84.18%。占房地产开发用地总量的41.78%。,企业发展策略-,南昌土地市场,区域分布,片 区,市中心,红谷滩,朝阳洲,京东,城南,湾里,英雄,合计,宗数（宗）,1,8,2,9,2,1,3,26,面积,0.24,75.40,6.35,12.48,18.78,0.67,5.66,119.58,比重（）,0.2,63.05,5.31,10.44,15.70,0.56,4.73,100,1、收去年楼市低迷影响，目前南昌住宅土地市场还处于调整期，成交地块面积较小；加上今年全年楼市以去化存量房为主，预计未来2年内楼市可供应房源或将有所减少，竞争压力可能减小。,2、今年前3季度南昌市成交土地集中在红谷滩区域，加上前期项目的后续开发，未来3-5年内该区域市场可能出现同质化严重、竞争压力大的局面。,3、老城区和城东区域今年前3季度的土地出让份额较小，竞争压力相对较小。,老城区拥有优越的地段和配套，且房源稀缺，房价稳定在高位运行，在该类区域拿地风险较小。城东区域目前地价较低，地铁的开建和瑶湖新城的开发加上绿地、恒茂等大型开发企业的进驻势必带动该区域房价的上扬，该区域拿地开发的前景较为看好。,综上，我司建议企业扩张拿地的方向可以考虑为,老,城区或者城东区域。,企业发展策略-,南昌土地市场,建议总结,企业发展策略-,南昌土地市场,宗地编号,位置,所属区域,宗地面积,（亩）,容积率,成交单价,（万元/亩）,JDP0705,阳明东路以南,市中心,65,3.5,750,JDP0811,西湖区同盟水产场以北,朝阳洲,15,2.2,301,JDP0907,朝阳片区D15-4部分 地块,朝阳洲,21,3.5,280,JDP0905,南京东路125号,城东,11,2.7,257,JDG0907,昌东大道以西,城东,29,2.0,120,JDP0903,青山湖大道以东,城东,29,3.5,150,JDP0813,北京东路以南,城东,69,2.2,207,建议总结,综上，目前南昌市老城区和城东区域的土地价格在120-750万元/亩之间，根据项目的回款情况和企业发展规划，建议集团在上述2类区域中选择拿地50-200亩。,
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