我国的物权法律制度

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,我国的物权法律制度,山东诚公律师事务所 杨秋兰律师,2009.2.28,1,一、物权法的几个基本问题,1,、物权的概念和物权法的基本内容,2,物权，是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产和动产。物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利，财产权主要有知识产权中的财产权、物权、债权和继承权。,财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利。物权法是调整物权关系，或者说有形财产关系的法律。,规范知识产权的法律主要是商标法、专利法、著作权法，规范债权的主要是合同法，规范继承权的主要是继承法。,3,一、物权法的几个基本问题,2,、物权法与宪法以及其他法律的关系,4,第一层次与宪法的关系,宪法从国家的基本经济制度和公民的基本权利的角度规定了生产资料的社会主义公有制，非公有制经济以及公民的私有财产权等问题。如宪法第十三条规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。,5,第二层次是物权法,物权法作为民法的重要组成部分，从调整物权关系的基本法的角度规定了物权法律制度。,6,第三个层次是单行法,许多单行法从民事的、行政管理的角度对物权问题作了大量特殊的、补充性的规定。,如农村土地承包法、担保法、海商法、民用航空法等法律中有关物权的规定；如矿产资源法、渔业法、水法、海域使用管理法等法律中有关物权的规定；如土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法、水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律中有关物权的规定。,7,一、物权法的几个基本问题,3,、物权法的作用,8,物权法的作用，直接体现在两方面：,其一是定分止争,其二是物尽其用,9,商鞅在商君书中说：,“,一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。,”,10,如何定归属,物权法怎么来明确财产归属，简单讲就是不动产看登记，动产看占有。,11,二、物权法律制度的现状,12,民法通则,(1)根据宪法，规定了哪些财产属于国家所有或者集体所有。,(2)适应改革开放的要求，明确规定国家所有或者集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法交由单位或者个人使用和收益；国家所有的矿藏可以依法由企业开采或者公民采挖。,(3)较为准确地规定国有企业的经营权和土地承包经营权，都属于物权性质。,(4)明确提出公民的个人财产，不仅包括房屋等生活资料，还包括法律允许公民所有的生产资料。,(5)对财产所有权的转移时间，财产的共有，埋藏物、隐藏物、遗失物和漂流物的归属以及相邻关系等，作出了简要规定。,13,担保法,担保法较为全面地规定了抵押、质押和留置三种担保物权的基本方式。,抵押是指债务人或者第三人在不影响自己使用的情形下，通过登记公示提供财产作为抵押物，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物的价款优先受偿。,质押是指债务人或者第三人将出质的财产交债权人占有，以该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。,留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人未履行债务时，债权人有权留置该动产，并以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。,14,农村土地承包法,(1)进一步明确土地承包经营权属于物权。根据二十年来土地承包的实践，农村土地承包法规定承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权；县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。,(2)根据农村的实际情况，把多年来行之有效的党对农村土地承包的政策上升为法律，较为合理地规定土地承包经营权的转让、入股等流转问题，土地承包经营权的继承问题，承包土地的调整和收回等问题，正确地处理了农村土地的集体所有权和土地承包经营权的关系，以及随着城乡经济结构的调整，农村剩余劳动力向小城镇和大中城市转移过程中发生的问题，促进了农业经济发展和农村社会稳定,。,15,其它法律,(1)土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法等法律，规定了土地的所有权和使用权，房地产开发利用的土地使用权，草原的所有权、使用权和承包经营权，森林、林木、林地的所有权和使用权等问题。,(2)海商法和民用航空法等法律，规定了船舶的所有权和抵押权，民用航空器的所有权和抵押权等问题。,(3)矿产资源法、渔业法和海域使用管理法等法律，规定了探矿权、采矿权，渔业生产者的合法权益，海域所有权和海域使用权等问题。,(4)水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律，从行政管理的角度对物权的取得和行使作出了许多规定，主要是限制性和禁止性的规定。,16,物权法的原则,（1）遵守法律，尊重社会公德。这项原则是针对权利人提出的。物权的取得以及行使，应当遵守法律，尊重社会公德，权利人应当在法律允许的范围内行使权利。,（2）不干涉物权。这项原则是针对义务人提出的。为了让权利人充分行使物权，任何单位和个人对他人的物权负有不作为的义务。这里的不作为，有不打扰、不干预、不妨害等含义。,（3）物权法定。物权法定，指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。这也是物权和债权的重大区别。,17,物权法的原则,（4）物权公示。,物权法要求成千上万的义务人负有不作为的义务，因此必须让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，我不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求物权公示，让大家知道该物是谁的，以维护权利人的合法权益。因此，必须规定，除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。,（5）保护物权。,权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害物权。,18,国有财产,国有财产可分为三大块。,一是土地、矿藏、水流、森林、草原等自然资源，有关国有自然资源的归属和开发利用，有宪法和许多法律的规定。,二是国有企业。,三是国有企业以外其他单位如机关、教科文卫等单位占用的国有财产。,19,物权法第六十七条规定，国家、集体或者个人所有的不动产或者动产，投入到企业的，由出资人按照出资额享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。,第六十八条规定，企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分的权利。,20,集体财产,集体财产包括城镇集体企业的财产、乡镇集体企业的财产以及集体所有的土地等自然资源。集体所有土地的开发利用，主要在土地承包经营权。乡镇集体企业财产的归属，相对清楚，不那么清楚的是城镇集体企业的财产。,物权法第六十一条规定：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。,21,宅基地使用权,物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使 转让，适用土地管理法等法律的规定”,22,两种观点,一种意见赞成宅基地使用权转让，理由主要是：,（1）宅基地上的住房属于农民私有，农民对自己的住房享有所有权，当然包含转让住房的权利。,（2）目前农民有闲置的住房是客观事实，允许宅基地使用权转让，有利于积极发挥物的效用。,（3）当前农民一个突出问题是贷款难，允许宅基地使用权转让，有利于农民融通资金。,23,两种观点,另一种意见不赞成宅基地使用权可以转让，理由主要是：,（1）从受让人角度看，依照土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。如果是同村人受让，就意味着一户可能拥有两处、三处宅基地，如果是外村人或者城里人受让，那么使用宅基地的就不是“村民”。因此，允许宅基地使用权转让，违反土地管理法的规定。,（2）从出让人角度看，允许宅基地使用权转让或者抵押，农民丧失宅基地使用权后住到哪里去，我国广大农民目前还不能象城市居民一样享受低保，农村也难以形成房屋租赁市场。,（3）允许宅基地使用权转让，势必造成违法多占宅基地的情形更多的发生，担心有些村干部等利用权势，多占宅基地，盖房赚钱。对宅基地使用权能否转让，必须谨慎从事。如果允许转让，必须解除转让的后顾之忧，如果不允许转让，解决农民贷款难的问题应当另谋出路。,24,关于宅基地使用权的转让,处理宅基地使用权的转让纠纷，应当把握以下原则：,宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：,（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定为无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定为无效；（5）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。,25,关于宅基地使用权的转让,2.转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件的：,（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；,（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；,（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；,（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。,26,关于宅基地使用权的抵押,关于宅基地使用权的抵押一般都是由抵押住房而来，如果允许抵押宅基地，存在诸多问题。比如，因实现抵押权而丧失宅基地使用权的村民，如不能再次分得宅基地，其居住将难以解决；在实现抵押权时，房屋可以查封，但地不能卖，也将导致抵押权无法实现。因此担保法明确规定宅基地使用权不得抵押。既然法律已有明确规定，则无论在集体经济组织外部，还是集体经济组织内部，均不得将宅基地使用权用于抵押，否则由于存在宅基地使用权不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否则由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。实践中出现以农村房屋或宅基地使用权作为抵押的，应当认定为无效。,27,关于宅基地使用权出租,关于宅基地使用权能否出租，法律和有关政策并无规定，但是基于宅基地使用权是供农民建造房屋及其附属设施之用，原则上，宅基地使用权不得单独出租。鉴于土地管理法规定农村村民可以将房屋出租，因出租并不发生房屋所有人和土地使用权人主体的改变在不违反法律和国家有关规定的宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效。但因出租人无住房而要求解除租赁关系的，应当准许。,28,建设用地使用权,物权法在建设用地使用权一章中应当着重关注三个问题：,第一，建设用地使用权的设立方式。应当尽可能采取拍卖、招标的方式设立建设用地使用权，严格限制采用划拨方式。,第二，土地不可再生，应当建立机制节约用地，提高土地利用效益。土地的使用，既包括地表，也包括地上、地下空间。,第三，建设用地的回归。 参见物权法第一百四十八条和第一百四十九条,29,不动产登记制度,取得不动产物权的方式主要有二类：一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可其开发利用，如探矿权、采矿权等；一类是民事主体之间通过合同取得或者继承取得，如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权等。,登记机构的审查职责。,建立预告登记制度。,30,thank you,31,