商业地产开发基础知识与策划定位实操（图文）

在房地产领域,我们一直在帮助客户成功,1,商业地产开发基础知识,与策划定位实操,商业地产开发基础知识,商业地产的盈利模式和利润密码,如何进行商业市场定位,如何进行商业业态定位,如何进行商业价格定位,如何进行商业体量定位,商业地产与住宅的开发行为比较,如何进行商业地产定位？,商业地产开发基础知识,一,所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台,一、商业地产基础知识,按行业类别分类,健身服务及休闲功能房地产,（健身中心、美容院）,商品批发商业地产,（义乌小商品批发市场）,居住以及办公用商业地产,（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）,餐饮功能房地产,（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）,娱乐功能房地产,（电影城、娱乐城、,KTV,）,零售功能房地产,（,百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和,SHOPPING MALL,）,一、商业地产基础知识,按市场范围分类,超区域型,（,出租面积在,7,万平方米以上，入驻商户数量,150200,家，主力店如大型百货公司或批发店,35,家，商圈人口在,50,万以上，停车位数量在,5000,辆以上。,）,超级型,（出租面积在,10,万平方米以上，入驻商户数量在,250,700,家，主力店如百货公司、超市、家店等,36,家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在,1,万个左右或更多。如,1992,年开业的美国第一大,SHOPPING MALL,Mall of America,就是超级商业地产的典范。）,区域型,（出租面积在,1.5,万,7,万平方米，入驻商户数量,100,家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在,20,万以上，停车位在,1000,5000,辆。）,社区型,（出租面积平均为,1.3,万平方米，入驻商户,20100,家，商圈半径在,30,分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约,500,辆。）,近邻型,（,出租面积平均为,7000,平方米，入驻商户,10,20,家，商圈内人口为,5,10,万，商圈半径在,10,分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约,100,辆。,）,一、商业地产基础知识,按照消费行为分类,体验业态房地产,（娱乐、休闲类房地产）,服务业态房地产,（餐饮、写字楼、服务性公寓）,物品业态房地产,（,SHOPPING MALL,，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店,）,按照建筑形式分类,综合建筑,（多种房地产形式的统一规划）,项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。,单体建筑,（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）,面临纯商业问题,一、商业地产基础知识,五种最具前景的商业地产业态,中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点,以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中心又称,MALL,，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交通将是疏导购物人流的主要方式。,室内外相结合的购物空间：商业步行街,以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一个相对的固定区域。,社区商业地产,消费群体锁定于社区住户。,流通型商业地产、专业市场、批发市场,一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。,资源型商业地产新业态：旅游地产,泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。,选择一个有前景的商业地产投资类型，需要发展商前瞻的眼光,商业地产与住宅开发的行为比较,二,二、商业地产与住宅开发的行为比较,规划层面的区别,开发流程层面的区别,利益层面的区别,规划设计决定商业地产项目的存亡,大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。,各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。,二、商业地产与住宅开发的行为比较,商业地产项目的选址过程更严谨；,商业地产的调研比住宅复杂；,商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；,商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；,商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。,规划层面的区别,开发流程层面的区别,利益层面的区别,商业地产与住宅开发的区别,土地开发流程,土地获取,市场调研,项目定位,规划设计,销售组织,营销策划,营销策划,商业地产开发,地段选择是关键,经济环境分析和生活结构研究,区域结构调查与城市发展规划研究,商业发展规划及政策研究,区域零售业结构、商铺分布及经营,状况的市场调查与分析,典型性调查与研究,地区未来商业地产供应量分析,消费者消费行为调查与研究,项目立地条件研究,商圈的确定和研究,目标市场定位,目标客户定位,目标消费群定位,目标投资小业主定位,目标经营客户定位,项目经营特色定位,项目经营方式定位,项目业态定位,项目功能定位,项目规模定位,项目形象定位,整体规划设计,建筑风格与立面设计,商铺结构与内部分割方案,景观设计方案,交通组织设计方案,销售,招商,销售,交楼,开业,清盘,持续经营,住宅开发,地段选择是关键,客观市场调研,微观市场调研,消费者调研,形象定位,市场定位,目标客户群定位,产品定位,整体规划设计,建筑风格与立面设计,景观设计,销售团队组建,营销方式多样化,销售团队组建,招商团队组建,以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主,租金收入,自营收入,销售收入,其他收入,二、商业地产与住宅开发的行为比较,商业地产的利润产生模型更为复杂,规划层面的区别,开发流程层面的区别,利益层面的区别,商业地产开发要平衡多种权益关系,开发商,小业主,经营者,管理者,消费者,出售,出租,出租,商业地产开发生态链,商业地产开发经济效益产生模型,住宅开发经济效益产生模型,总销售收入,（销售额）,总成本,利润,总收入,总成本,利润,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,三,三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,只租不售,只售不租,又租又售，且租且售,SOHO,地产,六佰本,大成国际购物中心,万达广场,中粮大悦城,三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,盈利模式,优点,缺点,适用类型,盈利模式,优点,缺点,适用类型,只租不售,分散出租,租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营,需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大,商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。,整体出租,不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售,收益低、在,35%,之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。,没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过,3,万,m2,只售不租,相对省力且风险较低,失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定,资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商,又租又售，且租且售,分层或分片出租模式,租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租,需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力,资金实力雄厚的开发商,层（或片）与散结合出租模式,主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件,要求开发商具备很雄厚的自有资金；,需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高,5,万,m2,以上的商场,三种商业地产的盈利模式对比,三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,商业地产的利润密码,心态,融资,外脑,共同利益,主题定位,商业地发开发商要具备长线赢利心态：,（例如：上海正大广场、金源茂，成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润）,商业地产开发商应具备正视风险心态：,（防范物业管理中存在的风险、防范市场环境风险）,长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话,三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,商业地产的利润密码,心态,融资,外脑,共同利益,主题定位,一个大型商业项目需要一次投资建成才能形成商业气氛，因而所有的前期投入都来自开发商的积累，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式。,成熟的商业地产项目通常是由基金作为项目的主要投资人，或是开发完成后由基金购买，再进行统一的租赁经营等。,中国典型的融资比例是：,50,权益,/50,贷款。,三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,商业地产的利润密码,心态,融资,外脑,共同利益,主题定位,一个商业项目在,前期的策划、招商中期的规划设计,、以及,后期的经营管理,三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。,发展商需要在,专业商业投资、管理与顾问公司,以及,商业项目规划设计公司,的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。,商业地产的利润密码,支持管理者的专业意见,开发商,投资者,经营者,消费者,管理者,站在城市建设的高度带动城市经济的发展,保证投资者的租金收入,预留经营者的增值空间,符合消费者的消费取向,商业地产开发经营的利益共同体,心态,融资,外脑,共同利益,主题定位,政府,三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,智者说：赚钱的买卖不一定是成功的买卖，成功的买卖是双方都满意的买卖。,三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,商业地产的利润密码,分析历史悠久的商业街与当代成功的商业项目发现：,商业地产的发展具有,“,向心格局,”,，一个灵魂人物（项目），具有强烈的磁场效应；,商业地产发展具有,“,集群效应,”,，成行成市更有利于商业地产的可持续发展。,无论是向心格局，还是集群效应，商业地产的相生相旺最终归为一点,成功的,主题定位（用系统的理论来分析，包括市场定位、消费者定位、业态定位等）,。,心态,融资,外脑,共同利益,主题定位,如何进行商业定位,四,如何进行商业体量定位,如何进行商业市场定位,如何进行商业业态定位,如何进行商业价格定位,在确定项目以配套为主题的方向下,1,、如何进行商业体量定位,外向型的社区商业面积与住宅面积之比在,5,11,之间；,中间型的商业面积和住宅面积之比在,2,5,之间；,内向型商业面积与住宅面积的,2,以下。,商业与住宅面积配比法,1,、如何进行商业体量定位,社区配套商业规模,=,项目人口* 人均商业面积,（社区商业人均商业规模控制在,0.4-0.6,平方米,/,人）,人均面积推算法,1,、如何进行商业体量定位,根据生活配套类商业业态商家开店规模所需及项目适合引进的店铺个数推算汇总商业规模（下表举例）,业态组合反推法,鼓 掌,如何进行商业定位,四,如何进行商业体量定位,如何进行商业市场定位,如何进行商业业态定位,如何进行商业价格定位,2,、如何进行商业市场定位,项目立地条件研究,项目经济环境的分析和生活结构研究,区域城市结构调查与城市发展规划,调查,商业发展规划和政策研究,辐射区域的确定和零售业结构研究,竞品及典型性案例研究,市场定位的推导思路,消费者消费行业的调查与研究,2,、如何进行商业市场定位,项目立地条件研究,项目基本指标,决定项目的产品形式,道路类别研究,依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干道双重功能，,商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道；,交通易达性研究,是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项目的车行和人行来外部交通动线；,周边环境和目前商业设施研究,利用可借鉴资源，进行业态错位经营或互补性；,2,、如何进行商业市场定位,项目经济环境的分析和生活结构研究,总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等,GDP,发展状况及产业结构情况,全社会消费品零售总额,全市商业增加值,城乡居民的人均可支配收入,城乡居民储蓄存款余额,开发任何一个项目都涉及经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大。,2,、如何进行商业市场定位,商业发展规划和政策研究,城市商业发展目标,城市商业网点规划,2004,年初，国家经济贸易委员会国内贸易局下发了,关于城市商业网点规划工作的指导意见,关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知,关于加强城市商业网点规划的通知,三个文件，要求直辖市、计划单列市、省会城市尽快制定商业网点规划，未制定的不得上报外商投资商业企业项目。,目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。,2,、如何进行商业市场定位,区域城市结构调查与城市发展规划调查,公共设施状况,交通体系状况,道路状况、通行量,城市性质与功能特点,各项城市的机能,城市规划,2,、如何进行商业市场定位,辐射区域的确定和零售业结构研究,地区间的销售动向,商业地区间的竞争状况,业种间的销售动向,大型主力店的动向,以上综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、,经济效益,预测提供,定性,的参考分析。,2,、如何进行商业市场定位,竞品及典型性案例研究,规模,客流量,提供的产品或服务、收益情况,交通来源,优劣和劣势,从以上几个方面分析其现状及结构特点，以便做竞争分析，进行,差异化,的定位，同时提炼出本项目可,借鉴,和需要,规避,的因素。,2,、如何进行商业市场定位,消费者消费行为的调查与研究,人口结构,消费水平,购买行为分析,收入水平,交通和出行方式,通过以上方面对消费者消费行业进行定量和定性研究。,2,、如何进行商业市场定位,市场定位传达的是项目的精髓、项目的宗旨,大众化定位,VS,特色化定位,大众化定位法,适合商业地产项目所在地有足够消费群、没有激烈竞争，采用该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小；,特色化定位法,表现在两方面：特色主题、特色服务。该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌。有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争。,2,、如何进行商业市场定位,大型商业地产项目的目标市场是,不断培育、不断发展,的，在原有项目的基础上，发展商可以,再度开发,有,竞争力,的商业地产项目。,如何进行商业定位,四,如何进行商业体量定位,如何进行商业市场定位,如何进行商业业态定位,如何进行商业价格定位,3,、如何进行商业业态定位,商业地产项目的业态组合定位,不是一成不变,的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的,变化,，从最初的业态组合到,稳定,的业态组合，必定要经过一个,阵痛期,。,3,、如何进行商业业态定位,初步业态规划,根据商业地产项目所辐射的商圈消费群的特性，消费习性及潜力后，评选,集客力强且具市场竞争力的业态组合,。,初步业态组合定位,商圈业态普查,供给面调查,消费者意见调查,需求面调查,根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果，选出,商业机能较强的业态,，并兼顾涵盖各类型的业态。,参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。,国内外标杆项目经验参照,3,、如何进行商业业态定位,项目初步经营业态比例试算方法：,供给面商圈各,业态营业额的比例,，与需求面的消费者最常去的,业态的消费比例,，再加上消费者最,希望增加业态的消费金额的比例,，三项比例平均之后，得出商业地产项目,业态发展规划比例及面积分配比例,。,3,、如何进行商业业态定位,项目业态定位最终确定：,初步业态定位,主力店招商反馈,调整业态组合,确定设计方案、政府报批,如何进行商业定位,四,如何进行商业体量定位,如何进行商业市场定位,如何进行商业业态定位,如何进行商业价格定位,价格定位的重要性,地段,与,价格,是影响商业物业销售成交的两大因素，而其中,地段是一个固定不变,的因素，可塑性程度不高，,价格则是一个可变因素,，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。,在很多发展商看来，,建设一个好的商场并不难,，判断“,商铺卖多少钱市场才能接受”也并不难,，难的是,怎样才能在最短的时间内完成项目的销售,，迅速回笼开发资金，降低投资风险，争取更大的利润，这就取决于,价格策略,。有竞争优势的价格，有符合市场需要的间隔、配套、商业氛围，促进项目销售自然水到渠成。,4,、如何进行商业价格定位,市场比较法,成本定价法,销售价格,=,开发成本,+,发展商目标利润,租金反推法,可以看出，销售价格的的确定，在很大程度上受发展商的综合开发实力（如开发能力、开发经验、开发水平等）制约。从理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符合商业物业市场需求状况和租金水平。,由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡量和拟定商铺价格是不科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节，综合开发实力较强的开发商，成本控制能力也相对较强，当发展商的利润率水平一致的时候，开发成本较低的项目售价将较低。,4,、如何进行商业价格定位,区域商铺价格平均水平,+,项目硬件条件特征,+,类比项目商铺售价,市场比较法,成本定价法,租金反推法,4,、如何进行商业价格定位,1,地理位置,2,交通通达性,3,周边消费者覆盖能力,/,客流通达性,4,区域商业发展及竞争态势,5,项目物业条件,基础规划布局,商铺层数,业态限制,6,项目物业结构,进深,面宽,设施配备情况,内部交通差及视野差问题,市场比较法影响租售价格因素,4,、如何进行商业价格定位,市场比较法确定项目价格均值：,因素,地段,外部交通条件,周边住宅及人流量,商业竞,争环境,项目物业条件,项目物,业结构,总分,售价,分数,26,20,7,10,7,30,100,*,对比项目,*,*,*,*,*,*,*,*,*,本案,楼层差价的考虑：,楼层,价格关系对比,首层,项目均价水平的,110%-130%,二层,项目首层价格的,65%-75%,三层,项目首层价格的,40%-60%,4,、如何进行商业价格定位,1.,精确测算,2.,简易测算,售价,=,（日租金,360,天物业费相关税收）,12,年维修基金相关税费,注：,360,天为国际通用的年营业收租时间,12,年为国际通用投资回报年限,市场比较法,成本定价法,租金反推法,售价,=,日租金, 365,天,12,年,注：收租时间改为,365,天；,12,年为国际通用投资回报年限,去掉物业费和营业性税收；,忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。,4,、如何进行商业价格定位,最 后 希 望 大 家,思源研究院,商业部,