旅游地产概论

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,旅游地产,华侨城个案分析,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,1.1,旅游地产理论,1.2,成都旅游地产现状,什么是旅游地产,指所有,与旅游业相关,的物业类型,依托周边丰富的,旅游资源,（,自然旅游资源、人文旅游资源和人造 旅游资源,）,而建的、有别于传统住宅项目的融,旅游、休闲、度假、居住,为一体的置业项目,可称为旅游房地产,。,？,类型,概念描述,特点,典型案例,旅游景点地产,在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。,增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。,上海新天地、杭州宋城。,旅游商务地产,在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。,以旅游接待为目的的自营式酒,(,饭,),店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。,海南博鏊等。,旅游度假地产,（第二居所）,为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。,多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。,业主以度假置业和投资置业为目的,佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天等,旅游住宅地产,（第一居所）,与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。,多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。,深圳华侨城,旅游地产分类,直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅,在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅,与旅游景观开发二位一体的房产开发,以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发,旅游地产与传统地产的区别,项目,旅游地产,传统地产,功能特征,既要有住宅的基本功能，又要满足休闲度假等旅游功能的特殊需要。,相对单一，起到满足日常生活工作器具的要求,策划特征,前期策划更加重要，符合休闲度假的人性化设计,高度完备的系统组织，关注生活功效,配套特征,除了为客户提供完善的日用设施外，还配套公用设计及购物、运动、休闲娱乐活动等，为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社区。,传统房地产只解决住和日常生活所需设施的问题，对休闲娱乐注意不多。,环境特征,依托丰富的独特旅游资源，包括自然资源和人造资源。,局限于小区的绿化环境，无独特性。,旅游地产与传统旅游业的区别,项目,旅游地产,传统旅游业,投资回收,投资回报率高，旅游地产经营商通过丰富的旅游资源及优良服务来吸引投资，不仅从,旅游业（门票、项目收费等），还靠房地产获利。,投资回收缓慢，如风景区依靠每日的门票，普通的酒店依靠房间的出租。,消费档次,旅游地产的消费者集中在城市的中高收入阶层,传统旅游业中，旅游消费大多面向大众,经营特征,消费的,可存储性和期权消费,。旅游地产在消费时间上可以是多次的，满足异地经营。如分时度假,当地消费不存在存储消费和期权消费，经营本地化，不存在异地经营。,旅游地产开发模式,旅游居住互融开发模式 ，是近阶段旅游地产发展的趋势。,项目,旅游驱动地产开发模式,地产带动度假开发模式,旅游居住互融开发模式,主要功能,旅游景点地产为主，旅游度假与住宅相结合,旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及旅游配套设施,旅游景区与住宅、度假功能的综合性体,产品构成,别墅、酒店、高尔夫、主题公园等,公寓、别墅、度假村、会所、商业街、广场、学校、酒店等,独特风貌居住组团、社区风情商业街、社区文化中心、休闲娱乐中心、养身中心等,主题风格,第一居所、第二居所,度假 休闲,生态居住、健康居住,中西式、国际化,物业开发,初期：旅游设施开发,中期：中端住宅开发,后期：高端住宅开发,初期：第二居所及配套开发,中期：旅游设施与住宅共同开发,后期：高端第一居所开发,组团式开发,各期围绕相异主题,各组团采取综合式开发,国内案例,深圳华侨城 、千岛湖,广州凤凰城,东部华侨城、杭州休博园,先开发旅游项目,，等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房。,在,已有的,旅游地开发满足人们休闲、度假需求的,第二居所,。,成都旅游地产发展历程,单一型旅游地产,复合型旅游地产,置信芙蓉古城（,2001,年）,置信国色天乡（,2007,年）,华侨城欢乐谷,南湖公园、,产权酒店,休闲度假酒店,配套商业等,观光旅游,休闲旅游,度假旅游,基本的餐饮、,住宿配套设施,旅游地产从单一的酒店、主题公园转向大型度假村、度假俱乐部、第二居所等多元化并存的发展 态势。,集,公园、生态、康体、运动、娱乐、休闲、度假等多功能的复合型旅游地产。,2001,年,“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”,明确提出“旅游地产”这一名词。,旅游地产的发展与旅游业的发展息息相关,成都旅游地产发展形态,“中国最佳旅游城市”,“中国优秀旅游目的地城市”,“主题公园”,“人文古镇”,“生态资源”,“,主题公园配套商业高端住宅”,业态形式,释义备注,代表个案,国色天乡,华侨城,南湖国际社区,保利,198,公园,大邑安仁古镇、黄龙溪古镇、平乐古镇、街子古镇、洛带古镇,成都旅游地产发展的三种业态形式,发散着深厚的文化底蕴和独具特色的建筑群魅力，再加上近年来对交通、休闲、餐饮、住宿等配套设施上的改造，古镇旅游地产开发价值愈发明显。,成都周边生态资源丰富区域。青城山是其中激战最为激烈的板块之一。,花样年蒲江大溪谷项目,中铁二局大邑花水湾项目,武海中华青城、,中信云栖谷、三岔湖项目,成都旅游地产现状及分布,成都旅游地产主要集中在青城山都江堰、彭州、大邑、浦江、龙泉等自然旅游资源丰富、生态环境好的二三圈层。,品牌开发商云集：,保利,恒大,招商,海昌,中铁二局,华侨城,花样年,置信,蓝光、,中信、龙湖、海航、置信、蓝光（岷江国际旅游度假区）,中铁二局,恒大、置信、,花样年,招商北湖项目,保利,198,公园,蓝光国际观岭社区,都江堰、青城山、 彭州,引资,30,亿，打造一个,3,倍于杭州西湖面积的三岔湖旅游风景区；,投资,12,亿，打造“岷江国际旅游度假区”项目；,2012,年,5,月，亚洲最大的水上乐园、国色天乡主题乐园商业街在温江同时建成纳客；,3,至,5,年，占地,1700,亩的北湖“城市休闲运动综合体”将全新出炉,成都品牌开发商转战旅游地产,旅游地产成为热点，有机会，也暗藏危机！,超级复合大型旅游,地产相继登场！,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等主题公园轰动全国,开中国先河,奠定华侨城的领袖地位,.,华侨城,中国主题公园的鼻祖,旅游业是华侨城最具社会影响力的主营业务，截至,2009,年已累计接待游客,1.5,亿人次，已发展成为中国旅游业第一品牌。,“国家,5A,级旅游景区”,世界主题公园集团前八强的唯一亚洲企业,成功实现了中国第一个主题公园连锁品牌,欢乐谷的“南北西东”跨区域开发和运营,华侨城,中国的旅游地产的先行者,1986,年,9,月,深圳华侨城房地产有限公司成立,致力于,“打造中国旅游主题地产第一品牌”,.,华侨城地产目前已连续四年保持经济效益高速增长,成为深圳市最大的房地产综合开发企业,/,中国房地产综合效益百强企业之一,.,以主题乐园为先导,先做环境,后做地产,作为深圳城市建设的一个剪影,如今的华侨城也已成为中国旅游地产发展的一面旗帜,并且启动布局全国的发展战略,将华侨城的生活模式带到全国,.,华侨城的全国战略布局,江苏,:,泰州华侨城,长江三峡,:,华侨城,深圳,华侨城东部华侨城锦绣中华,欢乐谷,世界之窗,民俗村,成都华侨城,北京华侨城、深圳东部华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、,江苏泰州华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城、青岛华侨城,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,项目背景介绍,成都华桥城是华侨城在西部的第一个项目，也是华桥城在全国的战略布局,成都华桥城基本按照深圳开发的模式，由综合旅游地产欢乐谷带动地产的开发销售,华桥城在深圳的经验已经形成了非常成熟的开发模式，成都项目只是在异地的复制,区位交通,南临城市干道三环路,东北靠城市干道成彭路,城市快速干道,沙西线从用地中间穿过,位于三环外侧,属都市近郊型,目前主要的交通干道是三环路、西华大道,交大路为单向通道，预计明年,9,月将实现双向通车,三环路,项目总体定位,“,CHD,”,总体规划,华侨城 东岸,900,亩,欢乐谷主题公园,1200,亩,三环路,成彭路,600,亩纯水岸高尚人文社区,商业,公园广场,金苹果幼儿园,人北小学,整个项目占地,3000,亩,1200,亩欢乐谷主题公园,+50,万平米都市娱乐商业,+1500,亩高尚人文社区,欢乐谷二期,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,4.1,欢乐谷主题公园,4.2,商业板块,4.3,住宅板块,已售项目基本情况,在售项目基本情况,项目推广情况,项目客群,欢乐谷主题公园,欢乐谷连锁品牌，创立于,1998,年,10,月,1,日，是国家首批,5A,级旅游景区,华侨城旅游的核心产品之一，,中国主题公园第一品牌。,成都欢乐谷是继,深圳欢乐谷、北京欢乐谷,之后，欢乐谷连锁品牌走向全国的,第三站,。,成都欢乐谷于,2009,年,1,月,开始运营,项目占地,1200,亩,。,其中二期占地,3.7,万平米，预计将于,2012,年开始正式运营,园区由阳光港、欢乐时光、加勒比旋风、巴蜀迷情、飞行岛、魔幻城堡、飞跃地中海等,七大主题区域,组成，,130,余项体验观赏项目，,43,项娱乐设备设施、,58,处人文生态景观、,10,项艺术表演、,20,项主题游戏和商业辅助性项目。,拥有中国第一套双龙过山车组合,“时尚、动感、欢乐、梦幻”,西区商业,商业西区,35,万平米,商业东区：华侨城公园广场,15,万平米,集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、酒店、商务、教育、文化于一体的现代化大型都市商业项目。,商业西区,含蓄、沉稳、大气的现代都市商业区,大型购物中心，预计引进欧尚、王府井大型买卖场，,休闲会所；,规划有甲级写字楼、,LOFT,、酒店式公寓等。,商业板块,国际美食区、特色零售区,急速空间站,数字群雄电子竞技馆,CITY INN,城市客栈,肯德基、麦当劳、必胜客、乡村基等快餐连锁,老房子、墨宴、丹桂轩等高品质餐饮,高尔夫会所,五星级威尼斯酒店,华侨城 公园广场,华侨城公园广场于,2008,年完工，,2009,年商业开始运营。,动感、时尚、新潮动感时尚休闲娱乐区,09,年举办“国际美食节”“旅游狂欢节”“成都啤酒节”“数字娱乐风暴”等大型活动。,商业板块,总体规划,三环路,成彭路,208,区 二期,一期,三期,四期,东岸一期,在售,住宅项目分为东、西两区地块，多期开发，先期开发西区地块，,西区地块占地,600,亩，总共规划近,5000,户,住宅项目有高层、小高层、别墅、洋房等多种物业类型,住宅板块,华侨城纯水岸一期,占地面积：,62,亩；,建筑面积：约,16.1,万；,容积率：,1.47,；,绿化率：一期,38.8%,总户数：,1199,，,15,栋,楼层：,4,层、,5+1,层、,9,层、,18,层、,25,层,交房时间：,2009,年,8,月,配套：高档水岸会所、健身房、网球场、室内外游泳池等高尚生活设施配,18,层、,25,层高层组团,7,栋,点式围合,户型区间：,86-160,，三房，四房，及部分两房舒适性居住为主,均价：,5400,元, ,多层、小高层组团,8,栋,被近,5,万平米人工内湖环绕,错拼行列式布局,户型区间：,150,355,平米,均价：,7400,元, ,会所,住宅板块,建筑风格,：北欧现代简约，外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的组合方式。,销售情况,：,08,年,8,月,16,日一期一批次,364,套房源当天即告售罄。,08,年,9,月一期一批次开盘推出高层,300,多套，当天开盘销售,90%,购房享欢乐谷终身卡,一期,1199,席半年售罄，在,08,年地震之后市场低迷的情况下创造奇迹。,华侨城纯水岸一期,项目处于西北区域，该片区属于九里提片区、交大智能片区，交大花园,8,期的开发，挖掘了很多刚性需求，该片区内大项目较少，但是改善性需求还存在很大的潜力，因此，,华桥城首期舒适性的产品吻合了片区内大量改善性居住的需求。,住宅板块,华侨城 纯水岸二期,占地面积：,175,亩,建筑面积：,15.6,万,容积率：,2.73,绿化率：,30%,总户数：,1540,户，,13,栋,物业类型：多层、小高层、高层,楼层：,4,层、,11-18,小高层、,33,层,梯户数：,3,梯,6,户,户型面积区间：多层,160-180,；高层,60-145,建筑风格：现代简约,布局：整体建筑采用阶梯状排布，保证每户的通风、采光和景观资源的最大化利用。,2009,年,1,月开工，,2009,年,8,月开盘,交房日期：,2010,年,12,月,均价：高层,8000,元,|,平米，多层,10000,元,平米,住宅板块,2007,年,2,月开工,2009,年,4,月,28,日,开盘,2010,年,6,月交房,占地：,137,亩,总建筑面积：,5.2,万平米,容积率：,0.52,，,绿化率：,37%,户数：,208,户,物业形态：,独栋,4,栋,双拼,4,栋,联排,37,栋,建筑风格：现代,景观：由,30000,中央内湖，,50000,生态水系，围合出一个尊崇的亲水生活圈。,华侨城 纯水岸,208,区,纯水岸,208,区是华侨城集团在成都打造的第一个高端低密度纯别墅社区。,住宅板块,华侨城 纯水岸三期,占地：,37,亩,总建筑面积：,8.8,万平米,容积率：,3.52,，,绿化率：,30%,栋数：,3,栋,户数：,1010,户,户型区间：,73-87,平米,物业类型：电梯高层,楼层：,33,建筑风格：现代简约,开工日期：,2010,年,3,月,开盘日期：,2010,年,8,月,15,日,交房日期：,2012,年底,均价：,:,6500-8500,元,/,住宅板块,在售项目,华侨城,.,天鹅堡,占地：,75,亩，,总建筑面积：,21,万平米,容积率：,3.41,，,绿化率：,38%,栋数：,9,栋,梯户数：,2T1,、,2T3,、,3T5,户数：,1024,户,户型区间：,135-390,平米,物业类型：电梯高层,楼层：,17,、,32,建筑风格：北欧简约,布局：大围合式布局,72,73,74,75,77,78,79,80,76,城西高端城市大宅,住宅板块,华侨城,.,天鹅堡,72,73,74,在售,77,78,79,80,76,楼栋号,楼层,总户数,总面积,(),已售户数,78,号楼,16,32,9839.04,3,72,号楼,32,155,18614.88,145,74,号楼,28,155,18014.41,133,73,号楼,8,186,29356.58,138,75,号楼,30,174,31011,8,剩少数，快售完,75,住宅板块,开盘日期：,2011,年,8,月,13,日,交房日期：,2012,年底,价格：,7600,元,-12000,元,m,2,，均价,8500,元,m,2,。,销售情况：已售,425,套，,去化,40%,。,销售速度：月均销售,120,套,优惠措施：值华侨城周年庆，全款优惠最高达,9%,， 按揭优惠,5%,。,4,室,3,厅,3,卫,177.00m,2,板式通透、大开间横厅、独立保姆房、客厅大阳台,4,室,3,厅,3,卫,1,厨,256.00,保姆独立入户、阔景阳台,住宅板块,户型鉴赏,华侨城,.,东岸,总占地：,900,亩，分,6,期开发，开发周期,3-4,年,建筑面积：总建面,64,万平米，,容积率：,1.0,，,绿化率：,37%,户数：总户数,3000,户，,物业类型：联排 独栋 双拼 叠拼、洋房,环水建筑，,U,形排布,住宅板块,华侨城,.,东岸一期,占地：,400,亩,建筑面积：建筑面积,22,万平米,容积率：,容积率,0.52,绿化率：,37%,户数：,672,户,物业类型：联排 独栋 双拼 叠拼洋房,以,洋房和叠拼,为主，联排和双拼别墅共计,96,套,建筑风格：北美风格,一期,一期,面积区间：,4+1,层电梯洋房,140-300m,2,叠拼：,260-350m,2,联排别墅：,370-400m,2,双拼别墅：,570-580m,2,独栋,8,栋：,540m,2,住宅板块,华侨城,.,东岸一期,华侨城东岸自,2010,年,9,月,27,日开盘以来，在没有任何线上推广的支撑下持续销售，就已突破,7.6,亿的销售产值。,洋房：,8500-2,万元,联排：,600-800,万元,叠拼,：,300-500,万,双拼：,1100,万,-1400,万,独栋,8,栋：,2000,万 ，已售完,多层均价,14000,元,平米,别墅均价,2,万元,平米,销售速度：月均,20-30,套,住宅板块,5,室,2,厅,4,卫,1,厨,249.00,首层入户花园,通透板式洋房,客厅、餐厅超宽横厅设计，,带坡顶的独特挑高设计,上层独立豪华主卧，转角露台,住宅板块,户型鉴赏,项目推广,20011,年共投放报煤广告,35,次，华西都市报,13,次，成都商报,22,次，其中整版投放占,60%,左右。,项目推广,项目推广,项目推广,项目推广,该项目在推广中采用烘托气势的手法，从大处着眼,开发商华侨城的实力；,华侨城在全国的战略布局,重点突出项目,3000,亩的规划,强调欢乐谷乐园配套,强调商业配套,华侨城项目,-,客群,购买目的：,改善性需求为主,客户区域：,客户主要来自于成都，以成都西北区域为主，,周边的万贯五金机电城、金府机电城、长久机电城、量力钢材城的生意人士是华侨城的主力客群。,一部分华侨城品牌追随者,随着项目开发进程区域的成熟、项目价值的展现、产品形态的变化，项目客户群体不断拓宽,区域逐步成熟，逐渐成为新城中心，,公建配套完善，住宅开发成熟，大量产业人口聚集,区域居住人气低,配套建设不够完善；,区域住宅环境差,项,目,初,期,项,目,中,后,期,区域认知,项目认知,本项目目标客户,周边区域,(,交大、九里堤）的改善型客户,看重项目未来价值的投资性客户,项目价值凸显，客户群体拓宽，跟随型客户出现,华侨城（欢乐谷）品牌认知,展示区的示范效应,基本生活配套的完善,总价控制,配套逐渐完善，社区生活打造成熟,项目建立自身影响力，奠定大规模高尚人文社区区域地位,华侨城项目,-,客群,46,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,项目开发模式,2006,年,欢乐谷奠基动工,2007,纯水岸一期动工,菜市场,纯水岸社区商业,华侨城公园广场,2008,年,2009,年,2010,年,纯水岸,208,区,高尔夫会所,华侨城东岸,华侨城天鹅堡,纯水岸,2,期,纯水岸,3,期,欢乐谷主题公园、商业配套先行，聚齐人气，提升区域价值。,已有“欢乐谷”品牌，一部分住宅同步启动。,欢乐谷建成，,2008,年,8,月顺势推出纯水岸一期，仅半年时间售罄,2009,年,4,月,28,日,华侨城,.208,区,2010,年,9,月,27,日,推出华侨城,.,东岸,2009,年,8,月,推出纯水岸二期,2010,年,8,月,15,推出纯水岸三期,2011,年,8,月,华侨城,.,天鹅堡,主题配套公园拉动项目均价,华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。,“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是,2000,元,/,平方米。”,纯水岸二期,均价,5400,元,均价,7500,元,纯水岸三期,均价,8000,元,天鹅堡,均价,8500,元,纯水岸一期,09,年,1,月欢乐谷正式开放,随后，华侨城公园广场开始运营,高层,均价,7400,元,均价,13000,元,多层,一期与二期价格相差,2000,元,49,华侨城旅游地产的盈利模式,华侨城以“旅游,+,地产”的开发理念为国内发展商带来了新的盈利模式。,华侨城项目销售有个规律，一般是开盘当天就销售,1/3,，一年之内卖掉,90%,多。,旅游项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的主题公园景观，以及多功能社区规划，地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过,80%,。,50,华侨城模式成功的原因,成都华侨城项目地价：,60,万元,亩,先旅游项目，提升版块土地价值、升值空间和知名度，使生地变熟地，然后投资房地产,。,注重利用和改造区域原生资源，由始至今保持良好的,生态环境。,重大,配套的建设运营是影响都市生态区价值的提升的关键因素，区域成熟速度与开发投入,密切相关。,总结启示,“华侨城”模式启示,