房地产市场初步调研报告

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,Page,18,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,Page,52,漳浦县房地产市场初步调研报告,201,3,年,6,月,4,日,目 录,一、城市概况,二、经济环境,三、城市规划,四、市场环境,五、小结,城市区位,漳浦县，福建省漳州市辖县,，是个人口大县、农业大县、海洋大县,;,是个资源大县、新兴临港工业县,;,是个台商投资密集地，全国首批沿海对外开放县、现代农业示范区，是国家级海峡两岸（福建）农业合作实验区的重要组成部分。,漳浦县 东接厦门，南临汕头，与台湾一衣带水，有南溪、鹿溪、佛潭溪、赤湖溪、杜浔溪、浯江溪等河流，海岸线216千米，大小岛礁178个，海湾6个，港湾5个。,漳诏高速公路、324国道过境，水运有下寨和旧镇码头。交通路网便捷配套，沈海高速公路在漳浦设有3个互通口，国道、省道穿境而过，县道四通八达。,漳浦区位图,漳浦,漳浦县独特的区位优势为当地房地产市场发展提供良好的立地条件。,行政区划,2011,年常住人口,漳浦县,85,龙文区,17,芗城区,55,龙海市,88,云霄县,44,诏安县,61,南靖县,34,东山县,20,长泰县,21,华安县,17,平和县,52,合计,494,漳浦县下辖：绥安镇、旧镇镇、佛昙镇、赤湖镇、杜浔镇、霞美镇、官浔镇、石榴镇、盘陀镇、长桥镇、前亭镇、马坪镇、深土镇、六鳌镇、沙西镇、古雷镇、大南坂镇、南浦乡、赤岭畲族乡、湖西畲族乡、赤土乡、漳浦盐场、万安农场、玳瑁山茶场。,漳浦县是,漳州市,仅次于龙海市的人口大县，为房地产市场提供广阔的发展空间。,目 录,一、城市概况,二、经济环境,三、城市规划,四、市场环境,五、小结,地区生产总值发展情况,城市,2010,年,2011,年,单位,漳州市,1400.71,1768.2,亿元,芗城区,146.49,173.3,亿元,龙文区,86.66,101.04,亿元,漳浦县,156.5,181.07,亿元,龙海市,357.02,447.56,亿元,云霄县,62.47,75.08,亿元,诏安县,95.59,117.88,亿元,南靖县,105.02,134.12,亿元,东山县,75.8,101.18,亿元,漳浦县地区生产总值呈逐年递增的发展态势，在漳州市各区县中排名第二，仅次于龙海市。,全社会固定资产投资发展情况,指标,2009,年,2010,年,2011,年,单位,全社会,固定资产投资,100.4,144.14,138.61,亿元,同比增长,123.70%,43.60%,-2.80%,漳浦县固定资产投资在2010年高速增长的情况下，2011年增长趋缓，主要是因为古雷港区投资趋缓。,社会消费品零售品消费总额发展情况,指标,2009,年,2010,年,2011,年,单位,社会消费品零售总额,51.91,49.68,61.46,亿元,同比增长,12.40%,15.60%,20%,漳浦县社会消费品零售总额呈逐年递增的发展态势，这表明消费市场规模正不断扩大。,城镇居民人均可支配收入,城市,2009,年,2010,年,2011,年,单位,漳州市,16616,18482,21137,元,芗城区,17842,19684,22178,元,龙文区,18170,20896,元,龙海市,14853,16662,18915,元,漳浦县,13191,14957,17224,元,云霄县,11779,13277,15297,元,诏安县,11502,12939,14919,元,南靖县,13195,14950,17185,元,东山县,12857,14557,16777,元,漳浦县城镇居民人均可支配收入呈现逐年递增的发展态势，人均收入水平与周边同级别县市相比优势明显，这为当地房价的提升奠定坚实的基础。,小 结,漳浦县是漳州市的人口大县，总体经济运行情况良好，居民生活水平有较大的提高，房地产市场步入快速发展时期。,目 录,一、城市概况,二、经济环境,三、城市规划,四、市场环境,五、小结,城市结构布局,主城区,（绥安组团）,万安组团,旧镇组团,大南坂组团,火车站新区,漳浦城市规划区控制面积为138,平方公里（含水面、山体），范围包括绥安组团、旧镇组团、大南坂组团、万安组团。,根据规划漳浦县主城区将呈现“,东拓、南扩,”,的发展布局。,主城区近期发展方向,本案,东部,新区中心,老城中心区,南部江滨新区,根据主城区规划，整体重点建设东部新区，呈东南方向，向旧镇靠拢或向龙海方向靠拢，利溶入厦漳经济一体化格局。本案处于老城区的微北部。,西部,新区中心,北部,中心,目 录,一、城市概况,二、经济环境,三、城市规划,四、市场环境,五、小结,宏观政策,1. 3,月底出房产个税细则 “国五条”将保护刚需,.,2.,住建部专家谈新政刚需有优惠,1,年内换房可退税,;,核心内容仍是强调抑制投机投资性需求，满足合理住房需求,.,3.,住建部：,交易税,不得转嫁给购房者否则严惩不贷,.,4.,国土部副部长建议：从第三套开始征收房产税,.,5.,部分银行停止二套房贷 首套房利率优惠或取消,.,6.,我国明年,6,月底前实施不动产登记和网络实名制,.,7.,国务院公布房地产调控“国五条”实施细则,其相关问题,:,完善稳定房价工作责任制,;,坚决抑制投机投资性购房,;,增加普通商品住房及用地供应,;,加快保障性安居工程规划建设,;,加强市场监管和预期管理,;,加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制,.,房地产投资发展情况,日期,2009,年,2010,年,2011,年,2012,年,1-7,月,单位,房地产投资,2.45,4.96,15.94,16.28,万,同比增长,-36.60%,102.50%,179.20%,87.50%,漳浦县近几年房地产投资呈暴增的发展态势，这表明地产开发商对后市发展前景看好。,商品房供需情况,日期,2012,年,6,月,2012,年,7,月,2012,年,8,月,2012,年,9,月,合计,单位,商品房预售量,90690,6422,29138,33928,160178,商品房销售量,14725,27445,32579,19370,94118,从上表数据可看出漳浦县商品住房市场总体呈现供过于求的发展态势,土地市场发展情况,土地市场发展情况,土地价格的快速提升将直接推动房价的上涨，从上表可看出漳浦县城房价呈上升的发展态势。,板块发展情况,根据漳浦县城地产开发现状及楼盘分布情况，主城区可分为四大板块：,老城中心区板块、东部新区板块、西部新区板块及城北板块。,备注：上图每个方格代表11公里,东部新区板块,紫荆城市公馆,均价：,6,500,元/,金仕顿中央城,均价：5,700,元/,金绿欧洲城,均价：,6200,元/,城北板块,聚源财富广场,均价；,5250,元/,丽都新城,均价：4800元/,新都城市广场,均价：,6500,元/,新天国际,均价：5700元/,老城中新区板块,西部新区板块,万新阳光城,均价：5,250,元/,港城国际豪庭,均价：5,700,元/,永嘉天地,SOHO均价：6,200,元/,欧洲阳光,均价：,5100,元/,聚源东岸,均价：,6,300,元/,板块特征,老城中心区板块,老城中心区土地资源稀缺，片区地产开发以拆迁改造为主，未来开发量稀少，以商业地产的开发为主。,东部新区板块,东部新区规划为新行政中心区，是目前地产项目最为集中、整体房价最高的片区，未来发展潜力巨大。,西部新区板块,西部新区也是政府较早开发的片区之一，但由于偏离中心区，房价上升较为缓慢，但随着片区配套的日渐成熟，未来发展前景良好。,城北片区板块,城北片区偏离中心区，且靠近工业区，属郊区范围，因此成为价格洼地。,板块个案分析之老城中心区板块,永嘉天地漳浦首座全功能、一站式城市综合体,开,发,商：,永嘉(漳浦)房地产开发有限公司,地理位置：,漳浦县龙湖中路（漳浦一中对面）,物业类别：,商业,占地面积：,20052平米,建筑面积：,10万平米,建筑层数：,3层商业别墅、25-26层高层,SOHO均价：,6,200,元/,开盘时间：,2012年6月,主力户型：,50-61SOHO公寓,1、项目基本情况,板块个案分析之老城中心区板块,永嘉天地漳浦首座全功能、一站式城市综合体,2、项目亮点,永嘉天地是漳浦首座全功能、一站式城市综合体，满足漳浦市民吃喝玩乐购住品赏八大需求。项目总建筑面积近10万平方，共7栋楼。,1#楼1层到4层是大型商场，5层到16层是漳浦首个准5A级纯写字楼。通风性好、采光充足，办公环境舒适，同时还采用了国际品牌电梯，5米高大堂，3.4米层高，极大地提升入驻企业的形象。17层到26层是香港千佳汇城市精品酒店，超越五星级酒店的艺术气质。,2#是SOHO公寓，层高分3.4米的4.75米两种。挑高公寓给人以大气、舒适的空间感。4.75米层高的公寓，50平方就可以做到一房一厅一厨两卫一阳台，空间利用率极高，居住办公都可以。,3#是城市综合体的主MALL。有永辉超市主力店、大地数字3D影院、国美电器、千禧大酒楼、肯德基、屈臣氏、阿迪达斯、七匹狼、达芙妮等国内外品牌商家。,5#楼6#楼7#楼8#楼共30套商业别墅，是漳浦市中心沿街有天有地的商业别墅，未来与府前唐街形成具有地域特色的商业街街区。将打造成为各具风格的咖啡厅、音乐酒吧和餐厅，让宾客们尽情的欢乐。专业的SPA中心，放松一天疲惫的心情。,永嘉天地三面邻街，地处城市中央，地处新老城区交汇处，最具人流，最聚财气，未来将会成为漳浦的商业中心。,板块个案分析之老城中心区板块,永嘉天地漳浦首座全功能、一站式城市综合体,3、项目户型,板块个案分析之老城中心区板块,永嘉天地漳浦首座全功能、一站式城市综合体,3、项目户型,板块个案分析之东部新区板块,金仕顿中央城抢居新城中心 享城市综合体,开,发,商：,福建金仕顿集团开发有限公司,地理位置：,漳浦县麦市街与和康大道交汇处,占地面积：,60000平米,建筑面积：,30万平米,容 积 率：,5,建筑层数：,11栋（其中酒店部分：2栋 商住楼：,9栋） 幢 9-18 层,住宅均价：,5,700,元/,商业均价：,内街一层：2.4万元/,外街一层：3.4万元/； 外街二层：7500元/,主力户型：,111-135三房,1、项目基本情况,板块个案分析之东部新区板块,金仕顿中央城抢居新城中心 享城市综合体,2、项目亮点,项目,位于麦市街东段与和康大道交汇处的金仕顿中央城，占据漳浦县政府重点开发的新城中心板块，且随着城市“东拓、南扩”政策的实施，市政工程、旧城改造，配套设施的兴建， “金仕顿商圈”的发展中央城区域未来发展潜力无法估量,。,金仕顿中央城占地89亩，总建筑面积30万余平米，在近依麦市街繁花商圈的大环境下，开凿建设近万平东南亚风情园林，中央水系婉转灵动，由此延伸的绿树水景在社区跌宕蜿蜒，19栋现代化简约大气板式住宅于绿树成荫中拔地而起，户户可观景，家家享翠意。,板块个案分析之东部新区板块,金仕顿中央城抢居新城中心 享城市综合体,3、项目户型,板块个案分析之东部新区板块,金仕顿中央城抢居新城中心 享城市综合体,3、项目户型,板块个案分析之东部新区板块,金绿欧洲城20万平米欧式经典人文大城,开,发,商：,福建金绿置业发展有限公司,地理位置：,麦市街与和康大道交汇处,占地面积：,95211平米,建筑面积：,20万平米,容 积 率：,2.5,建筑层数：,7栋多层、11栋小高层、3栋32层地标高层,住宅均价：,6200,元/,开盘时间：,2011年一期（1-12#楼）,主力户型：,110-118三房,1、项目基本情况,板块个案分析之东部新区板块,金绿欧洲城20万平米欧式经典人文大城,2、项目亮点,金绿欧洲城项目区域周边的交通路网发达，紧邻的环东路、和康大道、麦市街，形成了一个既相对独立又与市中心紧密相连的城市路网。项目往东即是高速路入口，进出城必经之地，高效便捷。,项目十大首创、引领漳浦：1.首创漳浦20万平方米欧式经典人文大城；2.首创漳浦3万平方米欧式宫廷艺术园林；3.首创漳浦3万平方米欧陆风情商业街区；4.首创漳浦配备3000平米架空层康体泛会所社区；5.首创漳浦配备12班国际双语幼儿园社区；6.首创漳浦纯板式电梯高尚住宅社区；7.首创漳浦32层地标高层住宅建筑；8.首创漳浦配备健康游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场；9.首创漳浦样板房、园林景观实景示范区；10.首创漳浦体验式营销高尚住宅社区,板块个案分析之东部新区板块,金绿欧洲城20万平米欧式经典人文大城,3、项目户型,板块个案分析之东部新区板块,金绿欧洲城20万平米欧式经典人文大城,3、项目户型,板块个案分析之西部新区板块,港城国际豪庭25万平方米国际化人居第一城,开,发,商：,福建港城房地产开发有限公司,地理位置：,漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂,占地面积：,13万平米,建筑面积：,25万平米,容 积 率：,1.9,建筑层数：,别墅、多层、高层,住宅均价：,5,700,元/,开盘时间：,2012年元旦,主力户型：,93-111三房,1、项目基本情况,板块个案分析之西部新区板块,港城国际豪庭25万平方米国际化人居第一城,2、项目亮点,港城国际豪庭位于城市西扩战略的中轴线上，傲居漳浦中华路和324国道（未来城市主干道）交汇处，是连接新老城区的核心枢纽，随着周边配套的逐步完善，2012年，高铁的开通，长三角、闽三角、珠三角沿线经济拉动将急速爆发！必将实现区域价值的大幅跨越，见证这座城市的发展与未来。,港城国际豪庭作为台商聚集和PX项目所在区域，漳浦县必将承接大量拆迁、定居人口的外溢。同时，随着海西经济圈的不断发展和形成，基础市政设施、交通的日益完善，未来的漳浦必将带来前所未有的投资置业高潮,。,板块个案分析之西部新区板块,港城国际豪庭25万平方米国际化人居第一城,3、项目户型,户型：三室两厅两卫,；,建筑面积：106.00平方米,建筑面积：,111,.00平方米,板块个案分析之西部新区板块,港城国际豪庭25万平方米国际化人居第一城,3、项目户型,户型：三室两厅两卫,；,建筑面积：,93,.00平方米,户型：,两,室两厅两卫,；,建筑面积：,81,.00平方米,板块个案分析之西部新区板块,万新阳光城26万平方米首席温泉景观府邸,开,发,商：,漳浦县黄龙建设投资有限公司,地理位置：,龙湖路西段与外环路交汇处,占地面积：,13万平米,建筑面积：,26万平米,容 积 率：,2,建筑层数：,别墅、5层多层、18层高层,住宅均价：,5,250,元/,主力户型：,135-155三房,1、项目基本情况,板块个案分析之西部新区板块,万新阳光城26万平方米首席温泉景观府邸,2、项目亮点,万新阳光城位于漳浦县绥安镇龙湖路西湖小区。,项目,分A1、A2地块，总共29幢，其中高层7幢，其他为低层和5层的多层。,A1、A2地块通过由南至北的主轴线-商业街，将两个区块连系起来，形成多层次的空间序列，整个项目在总评规划上处处融入绿色、环保的规划理念、因地制宜、现代、优雅与自然的主题为你提升居住品质。全部采用浅进深，大开间的板式结构设计，做到户户南北通透，通风采光效果优良.入户式花园和270度大视野观景凸窗设计，让你与自然更亲近。项目景观依据区域不同的功能和空间需要，形成一系列的外部空间景观节点。由小区的主入口开始映入你眼帘的是一个超大主入广场和面宽46米宽的超大主入口，宽阔的迎宾大大道，喷水广场、叠水瀑布式幕墙，超大泳池，湖心岛温泉SPA，围绕“因地制宜，现代、幽雅与自然”的主题展开。,板块个案分析之西部新区板块,万新阳光城26万平方米首席温泉景观府邸,3、项目户型,户型：三室两厅两卫,；,建筑面积：142.00平方米,建筑面积：,135,.00平方米,板块个案分析之西部新区板块,万新阳光城26万平方米首席温泉景观府邸,3、项目户型,户型：三室两厅两卫,；,建筑面积：14,4,.00平方米,户型：,四,室两厅两卫,；,建筑面积：1,54,.00平方米,板块个案分析之城北片区板块,丽都新城50万平米,CLD中央生活区,开,发,商：,永同昌集团,地理位置：,金浦路金浦花园对面,占地面积：,277795平米,建筑面积：,50万平米,建筑层数：,多层、高层,住宅均价：,4800元/,主力户型：,30-50一房、106-113三房,1、项目基本情况,板块个案分析之城北片区板块,丽都新城50万平米,CLD中央生活区,2、项目亮点,“永同昌丽都新城”永同昌集团进军漳州的首个项目，以超50万平米的规模，崛起于漳浦县城，项目位于漳浦县绥安镇大亭路，雄踞漳浦新城市发展核心，交通便利，风景优美，生活配套完善。“永同昌丽都新城”社区规划总户数4860户，将容纳超过1万的居民，相当于再造一座新城。社区内配套完善，规划近60000的大型商业中心金浦商业中心，包括三大广场、三大主力店、四大业态规划区、六条风情商业街、上千个标准停车位，集购物、休闲、观光、餐饮、娱乐、旅游六大功能于一体，是漳浦首席一站式体验消费中心，辐射大漳浦80万消费人群。,社区规划八大主题园林，集萃中西园林精华，将雍容华贵的中国皇家文化园林与浪漫华美的欧洲风情园林完美结合。娉婷的桥榭、蜿蜒的小径、个性的入口广场，有跌水之美，山径之曲，修廊之韵；行于原生态木桥廊上，空间意境更为深远，更耐人寻味。丽都新城户型应有尽有，方正阔气，大面宽、浅进深，朝南观景，人性化设计，性价比优越。,板块个案分析之城北片区板块,丽都新城50万平米,CLD中央生活区,3、项目户型,板块个案分析之城北片区板块,新都城市广场32万城市综合体,新都城市广场是全市十大竞赛项目，也是,漳浦,县旧城改造建设的重点项目、民生工程,。,项目位于原漳浦运动场，占地98亩，总投资12亿元，将建成12万平方米的商业中心，8万平方米的五星级酒店和商务区，9万平方米的高档居住区及1.2 万平方米的市民休闲广场，项目计划在2014年底建成开业。漳浦华顺置业有限公司表示，将按国内外一线城市最主流、最先进的商业综合体标准建设，把打项目打造成为浦云诏东的商业中心。,1、项目基本情况,板块个案分析之城北片区板块,新都城市广场32万城市综合体,1、项目规划情况及现状,板块个案分析小结,漳浦县近几年房价上升速度明显加快，目前城区商品住宅整体均价约5,800,元/，从现状看未来房价还将呈上升发展势头。,随着城市建设速度加快以及居民购买力的提升，各个楼盘的销售情况较为平稳。,因为房价的不断上涨，主力户型面积呈缩小趋势，100-120的三房成为去化速度最快的户型。,外来品牌开发商的进驻加快了漳浦县房地产市场的发展，其规模化的开发模式，,特别是“城市综合体”的开发模式已成为亮点。,目 录,一、城市概况,二、经济环境,三、城市规划,四、市场环境,五、小结,漳浦楼市市场去化及存量分析,1.,市场供应体量,:,在售项目,总建筑面积约,237,万平方米,2.,市场去化及存量概况,:,在售项目以去化体量,96.5,万平方，剩余,140.5,万平方；漳浦楼市年走量表：,2007,年去化量,27,万、,2008,年去化量,13,万、,2009,年去化量,16,万、,2010,年去化量,17,万。,2011-2012,年年均去化量,15,万,-20,万之间。,分析,:,从供应及去化情况可见漳浦市场供大于求,漳浦楼市客群层面分析,A,、高端群体外流严重，现阶段主力购房群体以小工商业主和公务人员,教师等漳浦中下阶层为主；,B,、而随着漳浦地产发展的日益成熟和品质的提升，有较高消费能力的回乡人员以及本地高消费人群又是未来的主要消费人群之一；,C,、随着漳浦县城市政规划的推进，城区对周边乡镇的吸引力正在逐步加大,各乡镇进城换房、老城区改善型已是主要的客户来源,.,中层阶层消费群体是现阶段重点把握的客户消费层面，高端群体及外围群体,(,投资,),将是项目后续推广的重点群体。,什么人会买我们的房子,?,1,2,3,4,客户来源：,中低端客户为主，城区换房族及乡镇进城一族，部分投资客户。,购买目的：,改善性需求为主，期望获得更好的居住条件，为孩子学习或少量投资。,产品取向：,两房三房居家产品及投资型产品,.,购买心理：,在价格承受范围内，期望获得更大的实惠，但同时又不愿意降低生活档次，追求高性价比。,漳浦楼市客源及需求目的分析,改善型需,求占主流,漳浦房地产市场总结,一、政策方面,在新”国五条”出台的市场背景下,房价难以出现大幅反弹的机会,;,此次调控重点打击投资,/,投机的需求,刚需还是主流市场,;,预计,2013,房企仍坚持”跑量”的原则,一方面可迅速回笼资金,一方面将资金投入到土地市场拿地,寻找下一市场的发展机会,.,二、区域市场,1,、各版块四面开花。,县城分老城区，城北，城东,城西四大板块,楼盘城东居多,.,2,、市场供大于求。,县城在售,11,个，待售楼盘达,1,个，市场供应体量总建筑面积约,237,万平方米,约,2.,4,万套房源,;,去化约,0.96,万套,存量约,1.4,万套,而年去化量约,15-20,万平方米。,3,、同质化竞争严重。,市场供应六成以上都是两房三房产品，同质化的产品导致各楼盘之间的直接竞争，体现为各楼盘对客源的争夺战，价格战。,4,、价格差异大。,市场销售价格,4,8,00-,65,00,元,/, ，,15,分钟范围内价差达到近,1700,元,/,县城老城中心最高价,逐步沿周边散开递减。但局部楼盘品质高，也出现客户可接受的高价位，如金绿欧洲城。,5,、刚性市场需求。,改善性需求为主的刚需市场，住宅投资客稀少，销售量必然受到居住需求的限制。,.,