广场商业项目定位及产品塑造报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海保利广场项目定位及产品塑造汇报,二零零六年四月十日,项目定位,高档,滨江,商务复合体,四个功能单元,高级公寓式酒店（,2.5-2.8,万平方米）,创意产业,LOFT,（,2,万平方米）,高档文化休闲商业区（,1.8,万平方米）,滨江独栋办公楼（,2-2.2,万平方米）,项目策划,区域市场简析,办公楼供应量及销售量均占全市,1/3,，日均销售,900,。,售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等浦西主要办公区域。,购买人群：国内客户占,2/3,，其中本地及江浙约,50,，亚洲占,20,，欧美约,8,，其它约,5,。,07-10,年有,80,万新增供应量，租金和售价均可能下调。,区域市场简析,以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在,0.9-1,/,日,，与浦西同类项目持平，空置率低于,10,。,租客人群：美洲约,40,，欧洲约,30,，亚洲,16,，国内约,10,。,租金预算：,单身,2000-3000,/,月,，夫妻,3500-5000,/,月,，家庭,4000-8000,/,月,。,区域市场简析,小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为主。,南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小区为主。,少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。,北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，配有住宅。,规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。,项目位置分析,项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域,有江景优势，体量适中,东方路和银城中路延伸后交通便利,缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势,现有建筑形成南向遮挡,周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围,复合型项目是区域市场空白,高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。,商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。,虹桥古北、淮海路办公区新天地、南京西路办公区梅泰恒等成功案例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。,结论：,复合性是本项目核心价值,复合性,空间复合,物理层面,各功能单体有机组合,提高土地利用率,对滨江价值进行最大化挖掘,需求复合,功能层面,围绕商务功能设计差异化产品,办公：回避标准办公，安排,LOFT,和总部基地,居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓,配套：排除人流性商业模式，通过主题区域形成目标消费,复合性,行为复合,客源层面,工作居住 商务生活 消费体验等不同行为集中同一地域内，,内部客源交叉放大和相互诱导，客源共享。,主题型商业满足陆家嘴区域消费需要，拉动外部客源,资源复合,价值层面,高度集约化开发模式产生,“,一站式,”,商务解决方案，,为客户提供高效率和低成本，增加交流和机会，,真正体现现代商业文化的精髓。,四个功能单元,高级公寓式酒店（,2.5-2.8,万平方米）,创意产业,LOFT,（,2,万平方米）,高档文化休闲商业区（,1.8,万平方米）,滨江独栋办公楼（,2-2.2,万平方米）,文化不是附加值，文化创造价值,成功的开发，能发掘土地特有的价值,睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力,“,新天地”成功贩卖小资情调满足“海派”审美需求,外滩一号、三号、六号、十八号等力图重现“十里洋场”的辉煌,文化性是本项目的区别价值,本项目的文化特征,构建时尚、张扬创意、对话国际,特色性建筑,在建筑艺术、环境艺术、装饰艺术等方面，,充分关注审美价值的创造。,创造特色建筑，形成保利品牌积淀。,18000,高档文化休闲商业区,小型演艺中心为核心的文化娱乐区,“,滨江新天地,”,时尚消费区,“,意大利中心,”,五星级办公及公寓式酒店配套功能区,“,上海滩,”,“,滨江新天地”,“,小型歌剧院”是反映文化性的特色建筑，,其建成后将与海洋水族馆、东方艺术中心共同构筑浦东乃至上海的,保利“文化金三角”。,“,滨江新天地”,集演出、影视、音乐、,FASHION,秀、拍卖、发布会、会议等功能于一身，以滨江景观为支撑，制造特殊效果，以吸引人气。,而由兹引发的,“,滨江新天地,”,更集酒吧、餐饮、娱乐为一体，创造浦东岸线唯一的集合式文化娱乐区。,建筑面积约,8000-10000,“,意大利中心”,是两国民间商务、文化交流的,窗口区域,集商务展示、合作洽谈，时尚发布、销售、体验为一体,“,意大利中心”,通过顶级奢侈品牌入场，,形成强大的品牌辐射，,打造尊贵、时尚、先锋的消费,体验。,建筑面积约,5000-6000,“,上海滩”,为办公楼和酒店式公寓服务，形成以运动、美容美体、,24,小时服务为特色的配套综合设施。,游泳池、网球场、壁球场、健身房,美容院、美发厅、桑拿,SPA,24,小时洗衣房、咖啡吧和餐厅、自助银行,提供有,24,小时安保门卫、入室清洁、洗衣、送餐、儿童托管、送花、商务中心、订票等服务内容。,建筑面积约,3000,产品塑造,公寓式酒店,购买者：主要为个人投资者或基金、投资银行。,终端消费者：主要为长期在沪的外籍人士,单身、夫妻结构为主体，少量为完整家庭结构。,目标售价：,25000,元（整体）,28000,元（拆零）,公寓式酒店的房型配比表,房型,一房,二房,三房,备注,房型面积,（,M,2,）,60-70,100-120,170-180,建筑面积,所占比例,54%,35%,11%,户数比,套数,150,100,30,280,滨江独栋写字楼,购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。,购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。,目标售价：,45000,元,滨江独栋写字楼,消费特点：专属感，个性化，总价敏感（,2,亿）。,产品安排：分为,4,5,栋，单栋建筑面积,3500,6000,滨江独栋写字楼,消费特点：专属感，个性化，总价敏感。,产品安排：分为,4,5,栋，单栋建筑面积,3500,6000,滨江独栋写字楼,消费特点：专属感，个性化，总价敏感。,产品安排：分为,4,5,栋，单栋建筑面积,3500,6000,创意产业,LOFT,创意产业是智能型产业，是以创意、技巧及才华创造财富和就业能力的知识密集型行业，,又叫创意工业、创造性产业、创意经济。,通常包括建筑艺术、艺术和古董市场、时尚设计、广告、电影与录像、交互式互动软件、音乐和表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播、手工艺品等。,LOFT,原意是建筑中的阁楼。,LOFT,作为城市旧工业向新经济转变的新理念、,新途径，被西方各大都市纷纷采用，,并成为现代都市创新经济、创意产业的代名词。,上海成功个案,上实置业,05,年下半年推出,“,海上海,”,项目，,主打,3,幢约,7.8,万,LOFT,办公楼。,在宏观调控最严峻的时期，达到基本消化，,其中第一幢,2.8,万仅,1,个月即销售完成。,目前仅余约,7,个单位,创意产业,LOFT,购买者：部分为个人投资者或基金、投资银行,部分自用型客源。,终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所，为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。,目标售价：,30000,元,创意产业,LOFT,由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远，,应提供,LOFT,形态的新型办公空间。,具体形式：独立小单位办公、,可使用空间高度不少于,2.6M,的单层或双层空间形式、,设有独立卫生间和空调。,创意产业,LOFT,房型配比表,房型,STUDIO,SOHO,LOFT,备注,房型面积,（,M,2,）,50-60,130-150,180-200,建筑面积,所占比例,56%,22%,22%,户数比,套数,100,40,40,180,THE END,地铁站,北外滩,上海船厂改造,本案,财富广场,项目位置,