养老地产项目开发经营可行性分析报告（附案例）

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,xx,工业区养老地产项目,开发经营可行性分析报告,二,0,一三年十月,序言,从电影,桃姐,说起,一、养老地产开发宏观环境分析,二、东莞养老地产开发前景,三、养老地产开发目标客户群特征,四、项目状况及开发机会点,五、项目开发经营战略,六、项目投资收益分析,七、项目开发经营风险及投资建议,序言,从电影,桃姐,说起,影片讲述一位老仆人桃姐，为刘德华的家族工作整整六十年，如今年逾古稀还患有中风，自知无法再伺候主人一家，于是请辞，并要求住进老人院，故事便在相对落寞的老人院展开，从冷淡、戒备到相互关照、相互取暖，直面社会老年人生活现状、呼吁关注养老问题。,老年问题关注点：,是否老有所居？,是否老有所养？,是否老有所为？,是否老有所乐？,序言,从电影,桃姐,说起,一、养老地产开发宏观环境分析,二、东莞养老地产开发前景,三、养老地产开发目标客户群特征,四、,项目状况及开发机会点,五、项目开发经营战略,六、项目投资收益分析,七、项目开发经营风险及投资建议,1.,社会背景：,老年人的界定,老年人的定义,1956,年联合国,65,岁,1982,年维也纳老龄问题世界大会,60,岁,欧美国家及发达地区,65,岁,亚太地区和发展中国家（包括我国）,60,岁,年龄段划分（世界卫生组织）,老龄化社会,世界卫生组织规定：,60,岁以上老年人口系数,10,或,65,岁以上老年人口系数,7,我国采用前一标准，发达国家多采用后一标准,60,岁,75,岁,90,岁,一、养老地产开发宏观环境分析,在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点；,中国已经进入“老龄化社会,”,，截至,2012,年底，老年人口达到,1.94,亿，占人口比例,14.3%,1.,社会背景：,中国跑步进入老龄化社会,一、养老地产开发宏观环境分析,1.,社会背景：,中国跑步进入老龄化社会,-,到,2050,年，中国到达老龄化峰值,从,2011,年到,2015,年全国,60,岁以上老年人人口比重将由,13.3%,增加到,16%,。,到,2050,年，中国,60,岁及以,上的老年人口将达到,4.3,亿左右，约占当时人口的,1/3,一、养老地产开发宏观环境分析,2.,政策背景：,我国政府已开始高度重视养老问题,一、养老地产开发宏观环境分析,社会养老服务体系建设规划（,2011-2015,年）指出 ：,建立以,居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，,居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到,30,张。,全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。,改善老年人居住条件,。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励,家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障,碍改造。,创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。,2.,政策背景：,一、养老地产开发宏观环境分析,2.,政策背景：,老龄蓝皮书,中国老龄事业发展报告（,2013,）,指出：,中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的。,由于人口超前于现代化，,“,未富先老龄化,”,和,“,未备先老,”,的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。,国家投入,31,亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。,一、养老地产开发宏观环境分析,2.,政策背景：,各地政策关注老龄化及养老问题,一、养老地产开发宏观环境分析,2.,政策背景：,土地政策首次将养老综合用地纳入用地规划范围,2013,年北京土地招拍挂市场上将多一位主角,养老综合用地，届时养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。,今年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式，部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式；一部分非政府投资、利国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。,政府用规划思维来做养老产业，将推动整个养老产业的发展。,一、养老地产开发宏观环境分析,一、养老地产开发宏观环境分析,3.,市场背景：,老年住宅市场进入井喷式增长阶段,第一阶段：市场发展初期（,1999,年,-2010,年）,老年住宅市场发展缓慢,老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，老年住宅市场发展缓慢。,第二阶段：市场快速发展阶段（,2010,年,-2025,年）,老年住宅井喷式增长,一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均,GDP,达到,3000,美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体；,另一方面，目前年龄在,35 45,岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；,同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准。,第三阶段：市场成熟发展阶段（从,2025,年,-2055,年）,处于较高水平稳定期,老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势。,目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成,一、养老地产开发宏观环境分析,3.,市场背景：,老龄人退休金、存款高，消费潜力巨大,数据来源：中国老龄科学研究中心,一、养老地产开发宏观环境分析,2013,年达到,1,万亿元,3.,市场背景：,老年消费市场供给不足，年缺口达,5000,亿,数据来源：全国老龄工作委员会,一、养老地产开发宏观环境分析,一、养老地产开发宏观环境分析,3.,市场背景：,老年地产项目供应少，开盘即售罄,中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。,随着房地产市场的发展，,部分房地产开发商,在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发,建设了适宜老年人居家养老的住宅,。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了,较好的销售成绩,。（集中在北京、上海地区）,一、养老地产开发宏观环境分析,3.,市场背景：,老年地产项目供应少,案例,北京养老院“一床难求，一机构床位预定要等,166,年,据中国之声,新闻晚高峰,报道，调查称，北京第一社会福利院是北京市被坊间称为“标本”的养老院，位于朝阳区闹市中的静谧之处。记者以家属身份两次致电咨询，得到的答案是，前面排了,10000,多人，要等待。,工作人员介绍，每年能腾出来可供新人入住的床位不足,100,张”，算下来，真要等,100,多年。,3.,市场背景：,养老机构普遍低于市场需求，中高端配套缺乏,一、养老地产开发宏观环境分析,3.,市场背景：,421,、,821“,双独”家庭养老压力大，催生新的发展机遇,缓解,”,421,“,家庭养老压力,大力发展,居家养老和社区服务养老,使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择 。,”,421,“,家庭养老压力加大,一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。,爷爷,奶奶,姥爷,姥姥,爸爸,妈妈,子女,一、养老地产开发宏观环境分析,一、养老地产开发宏观环境分析,推动中国养老地产发展,社会对养老地产的关注,老龄人的消费能力,“,421,”,家庭养老压力,社会老龄化趋势,政策鼓励支持,市场需求及供应缺口,小结：养老地产的发展具有很大前景，开发机会良好,序言,从电影,桃姐,说起,一、养老地产开发宏观环境分析,二、东莞养老地产开发前景,三、养老地产开发目标客户群特征,四、项目状况及开发机会点,五、项目开发经营战略,六、项目投资收益分析,七、项目开发经营风险及投资建议,二、东莞老年地产开发前景,1.,东莞城市经济环境,城市经济发展居于领先地位,2012,年东莞,GDP,达到,5010.14,亿元,，同比增长,8%,，,经济规模国内排名第七,。来源于东莞的财政总收入、市财政一般预算收入、进出口总额、金融机构各项存款余额分别达到,839,亿元、,313,亿元、,1347,亿美元和,6400,亿元。,制造业实力雄厚，产业体系齐全。是全球最大的制造业基地之一，形成以电子信息、电气机械、纺织服装、家具、玩具、造纸及纸制品业、食品饮料、化工等八大产业为支柱的现代化工业体系。拥有全球,500,强企业,45,家，境外上市公司,80,多家，投资者来自世界,20,多个国家和地区。,【,世界最大羊毛衫生产基地,】,【,第三届全国相对富裕地区排名第一,】,【,中国家具出口第一镇,】,【,城市创新能力列全国地级市第一,】,【,首个移动客户过千万的地级市,】,【,中国最佳物流名镇,】,【,低保标准居全国之首,】,【,见义勇为抚恤金标准全国最高,】,【,全国最大的民营医院,】,【,居民生活质量居全省之首,】,二、东莞老年地产开发前景,数据来源：中国社科院,全球城市竞争力报告,2011-2012,二、东莞老年地产开发前景,2.,东莞人口、消费环境,城镇化水平高，人均收入远高于国内平均水平,截至,2011,年底东莞市户籍人口为,184.77,万人,外来暂住人口为,413.62,万人，常驻人口约,825,万人，港澳同胞约,100,万人，海外华侨约,30,万人。人口,城镇化率为,88.6,。,东莞城市居民人均可支配收入,39513,元,， 农村居民人均纯收入,22842,元， 同比分别增长,10.7 %,和,11.5%,。全年城市居民人均消费性支出,27495,元，同比增长,6.8%,。城市居民家庭恩格尔系数为,34.6%,。全市参加职工基本养老保险,481.05,万人，基本医疗保险,602.41,万人。,同期国内,全年城镇居民人均总收入,26959,元 ，比上年增长,12.6%,；全年农村居民人均纯收入,7917,元，比上年增长,13.5%,。,数据来源：东莞市政府门户网站,二、东莞老年地产开发前景,3.,东莞房地产开发投资市场,“,量升价稳”，迎来最优发展期,据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，,2013,年上半年东莞全市一手商品房网签面积约,378.6,万平方米，同比大幅增加,47.3%,。上半年商品房签约金额约,350.6,亿元，同比大幅增加,54.8%,，上半年商品房网签均价约,9258,元,/,平方米，同比小幅上涨,5.1%,，其中住宅均价,8705,元,/,平方米，同比小幅上涨,4.7%,。非住宅网签均价约,14587,元,/,平方米，同比大幅上涨,15.9%,。上半年东莞楼市总体表现为“量升价稳”，成交量和价格均创了历史同期最高。,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场现状,截至,2012,年底，全市,60,周岁以上户籍老年人达,25.85,万人，,占户籍总人口的,14.12%(,达到,10%,即进入老龄化社会）,。,其中,70,至,79,周岁,7.44,万人，,80,至,89,周岁,3.8,万人，,90,至,99,周岁,0.46,万人，百岁老人,109,人。,纯老年人家庭老年人约,5.14,万人，占老年人数的,19.88%,东莞已步入老龄化社会,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场现状,东莞养老院多以政府主办，入住门槛高,据从东莞市民政局福利与慈善事业科了解，东莞目前共有,35,家,养老机构，共有床位,3919,张,；其中，,31,家镇街敬老院共有床位,2985,张 ，,3,家民办养老机构共有床位,766,张 ，,1,家社会福利中心共有床位,168,张 ，接收莞籍的老人，以及广州、深圳、香港户口的老人，还有做生意的新莞人父母，,一般不接收打工的新莞人父母。,服务水平有限，普遍不接收生活不能自理老人,在东莞,32,个镇街共有,31,个敬老院，优先考虑东莞户籍老人，主要供养本镇的“五保老人”，其次是自费的自理老人，再其次是自费的半自理老人，,基本上不接收不能自理的老人，,理由是护理人员不够。,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场现状,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场现状,据,东莞市老龄事业发展,“,十二五,”,规划,，预计到,2015,年底，东莞市老龄化、高龄化、空巢化将进一步加速发展，全市,60,周岁以上户籍老年人将增加到,28,万余人。,根据全社会养老,9073,的目标，即,90%,的人居家养老，,7%,的人依托社区养老，只有,3%,的人才到机构去养老。到,2015,年末，东莞市各类养老服务机构床位需求量在,10000,张以上，尚有,6000,张的缺口。,床位缺口,6000,张,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,参考案例,1,：东莞市东城区敬老院,地址： 东莞市东城区岗贝二街,敬老院现占地面积,13000,平方米，建筑面积,12660,平方米。其中广场空地面积,6000,平方米，建筑占地,2000,平方米，绿化面积,5000,平方米。由原岗贝小学教师宿舍改扩建而成，先后投资近,2000,万元。,现有房间共计,226,套，其中公寓,153,套，标准套间,34,套，单人间,39,套，截至目前，敬老院入住人数有,130,多名。,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,参考案例,1,：东莞市东城区敬老院,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,入住条件,参考案例,1,：东莞市东城区敬老院,寄养人提供相关身体状况的基本资料；,由寄养人或其家属填写及提交,入住申请表,，待东城区主管部门审批回复。,由我院保健医生协助寄养人到医院做身体检查。,双方签定,寄养协议,。,老人入住前必须到医院作如下检查（由我院医生协助），含：,乙肝两对半检查及肝功能检查；,X,光胸片检查；,心电图报告。,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,楼号,每月费用,一次性费用,住宿费,管理费,伙食费,护理费,水电杂,月合计,医疗备用金,购置费,环境设备,二号楼,400,300,500,200,100,1500,2000,1000,400,三号楼,500,400,500,200,100,1700,2000,2000,400,收费标准,参考案例,1,：东莞市东城区敬老院,东城敬老院是典型早期政府福利型养老机构，面向莞籍人群，服务水平有限，收费不高,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,案例,2,：东莞樟木头真情护老院,地址：樟木头蓓蕾街,30-1,号,(,培蕾幼儿园正门旁,),樟木头政府重点民生单位，总投资超过,6000,万，占地面积,48000,平方米，集医疗、护理、休闲、养老为一体的养老公寓，坐落于樟木头镇中心，与镇医院临近，地理位置优越，交通便利。,引进了具有,28,年复康服务经验的专业护理团队，汇同中港两地的注册中西医、注册护士、注册物理治疗和社工组成一个具国际级的医疗护理团队，为长者及长期病患人士塑造一个温暖、和谐、人性化的家。,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,案例,2,：东莞樟木头真情护老院,护理等级：,根据不同长者的具体情况分为三个等级的护理：,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,案例,2,：东莞樟木头真情护老院,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,案例,2,：东莞樟木头真情护老院,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,案例,2,：东莞樟木头真情护老院,二、东莞老年地产开发前景,4.,东莞敬老院、老年住宅市场,案例,2,：东莞樟木头真情护老院,收费标准,标准,入住费,(,元,/,人,/,月,),伙食费,(,元,/,人,/,月,),护理费,(,元,/,人,/,月,),合计,(,元,/,人,/,月,),900-1200,标准单人房,(,可增加床位,),550-750,初级护理,550-750,2000-2700,中级护理,850-1050,2300-3000,高级护理,1550-1750,3000-3700,房间配置,房内均配有独立阳台、独立卫生间、闭路电视、高级家俱、冷暖空调,护理级别,初级护理一般照顾护理,中级护理半照顾护理,高级护理专人特殊照顾护理,费用计算,总费用,=,入住费,+,伙食费,+,护理费,费用包含,以上费用为每人每月全包收费价格，入住不再另行收取任何其他费用,入住条件,最少入住时间三个月。押金两千元。押金在入住期满予以全额退还，也可作为最后一个月的收费予以抵扣,真情护老院开始向功能化、综合型发展，接待特护人群，盈利能力提升,二、东莞老年地产开发前景,5.,东莞养老产业发展优惠政策,东莞市老龄事业发展“十二五”规划,理顺老龄工作体系机制，加强老龄工作力量，加大老龄事业投入，充分发挥社会力量和基层老年群众组织的作用，形成全社会共建共享的老年人社会管理格局。,二、东莞老年地产开发前景,小结：东莞开发环境极佳，养老地产市场缺口大,东莞养老地产前景可观,人口红利及人均消费水平高,老年房地产市场缺口大,养老产业政策支持,东莞经济实力雄厚,房地产开发环境稳中有升,整体服务水平有待提升,序言,从电影,桃姐,说起,一、养老地产开发宏观环境分析,二、东莞养老地产开发前景,三、养老地产开发目标客户群特征,四、项目状况及开发机会点,五、项目开发经营战略,六、项目投资收益分析,七、项目开发经营风险及投资建议,三、养老地产开发目标客户群特征,1.,从心理特点看老年人对居住环境的需求,三、养老地产开发目标客户群特征,2.,从生理特点看老年人对居住环境的需求,三、养老地产开发目标客户群特征,2.,从生理特点看老年人对居住环境的需求,三、养老地产开发目标客户群特征,3.,从行为特征看老年人对居住环境的需求,老年人的活动地点会因天气变化、时间早晚和活动内容等因素的变化而变化，但是由于老年人的生理心理特征，他们更愿意在离家近的一定范围内活动。,三、养老地产开发目标客户群特征,小结：老年人的居住特征对养老项目提出更高的要求,序言,从电影,桃姐,说起,一、,养老地产开发宏观环境分析,二、东莞养老地产开发前景,三、养老地产开发目标客户群特征,四、项目状况及开发机会点,五、项目开发经营战略,六、项目投资收益分析,七、项目开发经营风险及投资建议,四、项目现状及开发机会点,图像来源：三维城市 东莞,项目地块,项目紧邻东莞城市主干道东城中路、东纵大道，处在天宝工业大道与万园东路的交叉位置，交通非常便利。,项目四至：,往北可通达温南路、学院路；,往南连通东纵路、东城路；,往西连接东兴路、罗沙路；,往东直达东城中路、世博大道、东宝路。,天宝路,万园东路,1.,地块四至,地块方正，交通方便，昭示面好,四、项目现状及开发机会点,2.,地块所在区位,城市创意产业、总部经济规划发展区,世博万达商圈,东纵大道商圈,旧改园区,项目处在莞城罗沙片区，原天宝工业区内，根据东莞,2011,2015,城市发展规划，整个天宝工业区将进行三旧改造，原有制造业工厂搬迁，整个莞城区将一方面围绕东纵大道积极引进高端商业、特色商业以及国际先进管理理念，重品牌、重规模、重档次，打造具有龙头效应的集购物消费、美食娱乐、文化休闲于一体的城市综合体。,另一方面以,“,文化莞城,”,为基础，,形成文化创意产业的集群发展,，从而进一步优化经济结构，以创新商业模式提升品牌发展的转变，实现了由,“,制造,”,到,“,智造,”,华丽转身的演变，从而实现了,创意产业与总部经济,完美对接的蝶变。目前该片区已成功改造运营中天创意谷、汇峰中心。,四、项目现状及开发机会点,汇峰中心,四、项目现状及开发机会点,3.,周边配套资源,生活、医疗设施完备,商场：世博广场、天虹商场、沃尔玛、家乐福、海雅百货、友谊综合市场、嘉荣商场、国美电器,医院：东华医院、莞城人民医院、东城凤凰女子医院，市中医院,邮局：东城邮局、阳光假日邮政局、鸿福邮局、主山邮政分局、西平邮局,银行：东联农村信用合作社，东莞市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行,中小学：东城中心小学、玉兰中学、东华中学、朝天小学、东城中学、东城一中、东城五小、东城八小、东城小学、育才中学,大学：东莞理工学院、南开学院、外语外贸学院、城市学院,四、项目现状及开发机会点,4.,地块景观资源,闹中取静，园林优美,四、项目现状及开发机会点,5.,地块经济指标,项目体量适中，可一次性开发，也可视需求分步进行,项目,经济指标,红线面积,30383.02,建筑密度,40.7%,建筑占地面积,12368,容积率,1,：,1.38,总建筑面积,41976,建面,1,（可出租部分）,厂房、办公楼建筑面积,25176,建面,2,（可出租部分）,宿舍楼,10320,可出租经营面积合计,35496,建面,3,（公共部分）,升降机、连接楼、电房、门卫房,6480,绿化面积,10409.52,绿化率,34.3%,说明：,灰色部分的建筑面积数据从原规划图纸及建筑层数测算得出，与实际数据可能存在部分出入,四、项目现状及开发机会点,6.,地块土地属性,属城市重点三旧改造片区项目，享受东莞市三旧改造的各项优惠措施。包括：,项目优先审批；,在符合技术规范前提下，提高容积率，改变土地使用性质；,享受财政税费、土地出让金优惠等。,开发单位已完成宗地,20,年土地使用权租赁手续，在后期经营中可整体出售，也可长期持有，操作空间灵活。,四、项目现状及开发机会点,小结：项目具备良好的老年住宅市场开发及改造条件,项目作为高端老年住宅产品可塑性强,创意服务产业集聚,项目景观资源丰富,开发政策优惠,交通方便快捷,周边生活医疗配套齐全,开发、改造体量适中,总结：项目开发机会点,东莞市场层面,目标客户群层面,项目自身条件,东莞经济实力强,人均消费水平高,房地产开发环境,良好,老年房地产市场,处于起步阶段,服务水平待提升,本地政策支持,老年住宅需求：,安全感,归属感,邻里感,舒适感,私密感,交通方便快捷,周边创意服务,产业集聚,配套齐全,景观资源丰富,体量适中,享受旧改及养老,项目多重优惠,项目作为养老地产方向开发改造条件充分，适合建设服务高端化、功能多样化的新一代养老产品,社会呈现老龄化,老龄市场备受关注,国家政策鼓励扶持,老龄人消费力旺盛,老年市场缺口大,双独家庭养老压力,有待社会力量解决,序言,从电影,桃姐,说起,一、,养老地产开发宏观环境分析,二、东莞养老地产开发前景,三、养老地产开发目标客户群特征,四、项目状况及开发机会点,五、项目开发经营战略,六、项目投资收益分析,七、项目开发经营风险及投资建议,五、项目开发经营战略,1.,项目发展定位：,老年亲情社区是用市场模式,根据老年人生活、养生、娱乐、休闲需求，完善各种功能配套，消除老人孤立感、陌生感；,老年亲情社区创造全龄生活交流空间，解决以往将老人送到敬老院、养老机构的家庭伦理负担；,老年亲情社区全面接待各年龄段、护理段老人需求，安心贴切，服务到位。,东莞新一代老年亲情社区,持续就业,自主自理,安全有障碍,现代养老理念,积极乐观,延长社会责任职能,延续独立行为能力,延缓身体机能衰退,自主健康,老有所为,老有所乐,老有所盼,老年亲情社区建设理念,不仅,老有所居,，,老有所养,，,还要,老有所为，老有所盼、老有所乐,。,2.,开发价值理念：,五、项目开发经营战略,3.,业态定位,五、项目开发经营战略,老年亲情社区,=,老年公寓,+,家庭式养老公寓,+,特护中心,+,老年俱乐部,+,康复护理中心,+,社区商业中心,4.,功能定位,五、项目开发经营战略,居住功能,生活休闲功能,文化娱乐功能,医疗护理功能,服务功能,商业配套功能,其他功能,注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要,提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间,提供老人增进友谊、交流的空间,提供老人追求进步、提升自我的空间,提供老人渴望年轻，享受童真的空间,24,小时为入住老人进行保健、医疗、,理疗、康复的全面护理,保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情,况下的应急处理等,满足基本的购物、日用品采够等需求,满足到此度假、陪伴老人的家人需求,医疗室,护理室,紧急呼叫,日常护理,代办服务,超市、洗衣,美发、餐厅,中介、,托管服务,4.,功能定位,五、项目开发经营战略,5.,客户定位,五、项目开发经营战略,其中有企业退休职工、教师、公务员等，总体层次较高，行为独立，思维活跃，愿意接受社会养老理念，并影响身边的养老群体参与社会养老实践；,四、五十岁的中年群体，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住,在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，方便照料,在东莞打拼的新莞人，可能已购有房产，但并不足以维持自身及爱人的父母居家养老，需要寻求社会养老机构,养老一族,准养老一族,新莞人养老家庭,养老族子女,6.,案名建议,五、项目开发经营战略,东莞,幸福里,幸福里 饱含温情，以温馨亲情为诉求，体现传统家庭老人们共,享天伦之乐的夙愿。,幸福里 充满牵挂和寄托，是对每一位将老人送来这里的子女们,说声“放心”，让每一位老人都能安享晚年。,幸福里 表达建设者的眷眷情愫，希望每一个家庭和谐美满、洋,溢幸福。,7.,营销策略建议,五、项目开发经营战略,“公寓,销售,/,整租经营,+,养老社区分租经营,+,综合性商业租售运营,”,销售,/,整租,整租拟合作单位：国际著名养老机构,拟合作单位,合作范围,合作模式,美国,Leisure Villas,老年社区发展公司,老年社区房屋设计,为养老社区提供房屋设计,日本,Keiro,养老品牌,专业护理,在养老社区成立专业护理中心,美国,Aging Avenues,养老咨询公司,养老产业咨询,提供养老产业咨询服务,美国,Rees Associates,专业护理机构的设计和规划,为养老社区提供包括持续护理、退休校园、失忆症护理、独立生活、辅助生活等方面的设计。,美国升阳养老院（,Sunrise Senior Living,）,养老社区整体运营,整体合作,英国里士满老年村,Richmond Village,养老社区整体运营,整体合作,新西兰,Enliven,养老社区整体运营,整体合作,五、项目开发经营战略,国内著名养老机构及具有养老地产开发经验的企业,开发商,上级公司,相关信息,北京东方太阳城房地产开发有限责任公司,中国希格玛有限公司，主营房地产开发经营、金融投资、高新技术等,已开发,北京东方太阳城项目,，占地面积,69,万平方米,北京太阳城房地产开发有限公司,已开发,北京太阳城项目,，占地面积,34,万平方米,北京长青国际老年公寓有限公司,已开发,北京曜阳国际老年公寓,项目，占地面积,14,万平方米,北京怡海房地产开发有限公司,怡海置业,开发过：北京怡海花园住宅小区、北京怡锦园住宅小区、广州国际大厦、深圳台湾花园、上海金鹰大厦,北京世纪润通房地产开发有限公司,已开发,澳洲康都,“,乐龄公寓,”,项目,泰康之家投资有限公司,泰康人寿,未来,4,年左右时间内,将在北京郊区投入,40,亿元建成约,1.5,万张养老床位,的养老社区，,目前拟购置位于,小汤山温泉乡的,2000,亩地,，用于第一家,“,泰康之家,”,养老社区开发,并已在,上海、三亚取地用于建设,天津滨海资产管理有限公司,天津市政建设集团,已开发项目：,津南农场老年公寓项目、宝坻老年公寓项目、团泊二期水城老年公寓项目,五、项目开发经营战略,老龄地产衍生出一系列养老功能配套和生活配套，产业的辐射效应显著，可以作为新的赢利点,卫生保健,医疗卫生,护理,疾病防治,保健养生,产业服务,老年日用品,老年服饰,老年文化品,老年营养品,老年体育品,老年食品,家政服务业,日见照料,餐饮服务,生活护理,保洁清洁,精神慰籍,金融服务,人寿保险,投资,理财,老龄产业链,教育培训,老年护理,老年服务与管理,7.,营销策略建议,老龄产业链所产生的新的项目盈利体系,五、项目开发经营战略,序言,从电影,桃姐,说起,一、养老地产开发宏观环境分析,二、东莞养老地产开发前景,三、养老地产开发目标客户群特征,四、项目状况及开发机会点,五、项目开发经营战略,六、项目投资收益分析,七、项目开发经营风险及投资建议,六、项目投资收益分析,1.,投资测算,土地租金,1,）,土地月租金（按建筑面积测算，单价,9,元,/, /,月,）,377,784,元,2,）土地年租金,4,533,408,元,3,）,20,年内总租金（未计算递增情况）,90,668,160,元,工程改造投入,设计、装修、水电、消防、空调等设备（按,1000,元,/,计）,41,976,000,元,运营及管理成本,原则上日常运营收支平衡并有盈利，此次不计入测算成本范畴,小计：首年总支出,（按首年完成全部工程改造计）,46,509,408,元,合计：,20,年总支出,132,644,160,元,六、项目投资收益分析,2.,收入测算,养老社区租赁收益,1,）可出租经营面积,35496,2,）可租赁套间（按,35 /,间间隔测算）,1014,套,3,）租金单价（参照樟木头真情护老院，基准定价,2500,元,/,月）,2500,元,/,月,/,间,4,）月租金收益,2,535,000,元,配套多种经营收益,与日常运营管理支出平衡，暂不进入收益范畴,小计：年租金收益（,按出租率,80%,计）,24,336,000,元,前两年租金收益 （,按出租率,80%,计）,48,672,000,元,总计：,20,年租金总收益,（未计入租金递增，按整体满租计）,608,400,000,元,项目运营前二年，出租率只需达到,80%,便可回收成本，并盈利,2,162,592,元,项目投资回报期,1.91,年,毛利润总额达,475,755,840,元，毛利润率,358.67%,序言,从电影,桃姐,说起,一、养老地产开发宏观环境分析,二、东莞养老地产开发前景,三、养老地产开发目标客户群特征,四、项目状况及开发机会点,五、项目开发经营战略,六、项目投资收益分析,七、项目开发经营风险及投资建议,新兴市场不稳定,风险评估一,老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是,老年地产的投资者需考虑的风险。,七、项目开发经营风险及投资建议,对于开发商来说，,最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产,的不同在于，,盈利更依靠后期的运营。,当前国家倡导的是,“,以居家养老为主,”,的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。,开发模式需要创新,风险评估二,老年人生活的特殊性，大量适老设施及配套增加投资成本,如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的,成本比普通商品住宅社区复杂。,另外，养老地产项目在配套方面的投入较大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等，对企业来负担较大，对后期运营能力提出更高的要求。,投资,功能性,安全性,健康性,私密性,风险评估三,七、项目开发经营风险及投资建议,项目综合评估投资建议（一）,1.,本项目地理位置优越，交通便利，资源整合充分，规划发展合理可行。项目可填补东莞市场高端大型全功能养老市场的缺口。,2.,本项目周边配套及基础环境可利用性强，全面开发程度高，投资规模及投资成本较高，需要注重投入成本的科学管理控制，项目建成后，资源类型丰富，有利于开展多种服务项目。,3.,本项目虽投资较大，但资金回收期短，风险较低，同时具有非常广阔的利润空间，是一个长效项目。,4.,作为政策优惠扶持的养老及三旧改造项目，建议项目多渠道争取政府优惠政策,扶持，增加市政配套建设，努力获取土地、税收、基础配套服务收费等方面的减免。,5.,项目在运营过程中需注重开发市场，放眼老年产业链运营，不断研究探索多元化服务项目，增强服务质量和规模，以满足不同层次消费人群的需求。,6.,项目主导建设东莞新一代老年亲情社区，需要在执行过程中加强营销推广，提升项目知名度，科学管理，多方取利，打造出品牌效应，以便后期在全国范围内推广成功运营模式，取得更大的经济和社会效益。,项目综合评估投资建议（二）,谢 谢,预祝项目圆满成功！,