资源描述
,古语有云：物以恒，则融于神，而高于形。,即事物的持久发展，应匹配于大环境的肌理原则，高于具体的细节操作。我们对于本案的思考，也由此而来,跳出区域作大盘,-,天河路项目提案,2007-10,同致行对本项目的目标,通过本项目,有计划的分期,开发，首期价格期望突,6000,元,/M2,，后期提高容积率，,实现利润最大化。,如何,在首期,刺破市场、建立,金山品牌,的市场地位， 项,目高价值形象价值建立，拉动项目后期开发。,目标下带来的问题：,市场中高端物业及现状？购买群体特征？,市场的引爆点在哪？,我项目是否有承接市场大势的条件？怎么做？,怎样合理安排产品布局及开发节奏？,如何实现资金的迅速回笼和资金链的稳固？怎样实现利润的最大化？,怎样提高开发商品牌，建立金山地产的市场标准？,如何有效针对的展开营销，锁定我们的目标客户？,报告研究思维路径,市场分析,项目分析,项目开发策略,附加值建,议,营销建议,思考一：市场中高端物业的现状？,市场的引爆点在哪？,PART ONE：,市场分析,高端物业市场分析,项目区域市场分析,竞争区域市场分析,高端物业客户研究,市场扫描：,市场上均价,6000,的楼盘在哪里？,中凯华府：,6000,普罗旺世：,5000,别墅区：,8000,以上,康桥华桥：,6000,远大理想城：,5000,绿都城：,5000,以华城康桥、中凯华府为代表的城市中心区楼盘，凭借地段优势均价达到,6000,以思念果岭山水、九郡弘为代表的别墅群，凭借自身景观优势均价达到,8000,以上,以普罗旺世、远大理想城、绿都城为代表的环线大盘，凭借规模优势营造自身气质，,以高品质社区、精细化产品、及综合营销的手法跳出区域限制，树立豪宅风范，在分,期销售中将均价拔至,5000,，朝,6000,发展。,与项目目标吻合的物业来自城中豪宅。,竞争格局,高端物业三足鼎立,中心居住区和郑东新区不是纯正意义上的高端居住区，它们是在优越的地理位置上，为了满足周边居住人群生活、工作上的需求，形成的高尚居住区。收入中等偏高的客户为主力消费群体；建筑形态以高层、小高层为主，低密度住宅较少。价格在,5000-7000,之间,郑州市的别墅群，占郑州市别墅项目的,80%,以上。凭借独一无二的生态环境和自然景观，在功能上已不仅是居住，而是集休闲、度假等功能为一体，面向省内高端客户销售。产品类型：早期独栋别墅开发较多，后期类别墅增多。价格一般在,8000-15000,之间。,环线大盘是郑州城市化进程的产物，因规模大而在社区建设、产品开发上自成一脉，但是人工雕凿痕迹明显，自然景观缺乏。多为区域内或辐射区域的中高端客户购买。其产品多样化，大多为类别墅、多层、小高层的综合体，满足不同客户层次的需求。价格在,4000-6000,元之间。,以低密类产品为主，高端物业形态丰富；,原有项目消化速度一般，今年新开低密项目消化较快；,竞争格局,区域市场，资源独一无二，价格制高点，但品质参差不齐，,需提高居住功能及产品细节,面积过大,总价过高,销售周期较长,竞争格局,区域市场产品细节,项目,园林风格,建筑风格,配套,产品特色,推广语,核心竞争力,大河龙城,以水景为题园林,欧式,+,现代元素,1000,平森林场，,2000,平泛会所，,3000,平高尔夫练习场；,4000,平中心湖,4000,平米水系；前庭后院，层层退台；大面宽、高挑高；,森林溪谷田园生活,成熟低密大社区，临近三所旁,九郡弘,水景园林九支水系贯穿社区,美式风格,4000,平九龙会馆，,6000,平商业配套,规划、水景园林、产品设计,极少数人的领袖别墅,塔尖级物业形象和产品,盈家水岸,以水景为主题,意大利风格,时尚双会所、网球场,循环水系、双庭院,中央别墅区、至尊水生活,水居生活、性价比,果岭山水,生态、自然,欧陆乡村格,高尔夫球场；,300,亩运动广场；野外滑雪场,露天温泉,集高尔夫运动,度假酒店居住为一体的休闲园区,全景式、国际雅派、生活圈,规模、生态景观、休闲渡假生活方式,中原桂冠,公园式景观,欧式维多利亚风格,Vip,会所，九重安防，双语幼儿园,错落布局，独立景观，十大主题公园，叠,叠家楼中楼,性价比,客户分析：,区域集聚了郑州市绝大部分中高端客户群体；,/,客户以政府高级官员、私营业主、企业高层,为主；,/,外来客户占有一定比例；,/,注重物业形象，追求高品质生活，由舒适型向享受型过渡；,/,二次及二,次以上置业，不作为第一居所使用；,缺乏生活配套及交通配套,竞争格局,中心区及郑东新区，价格高开高走，黄金地段，,居住条件成熟，但自然环境欠缺，产品容积率高,环境嘈杂，缺乏生活舒适度,竞争格局,环线大盘，价格低开高走，规模制胜，产品多样化，满足,多层次客户需求，但人工雕琢痕迹重，缺乏自然景观,缺乏自然景观,竞争格局,高端物业客户综合分析,本地客户以公务员、私营业主、企业中高层、白领为主,外地、地市客户以交通流线为特征分布,外地客户以行政单位领导、私营业主为主,理性、稳重、素质较高，多二次置业，注重产品舒适度,高端物业客户需要培养，随产品变化而改变；,竞争格局,高端物业综合特征分析,类别,物业类型,价格,优势,不足,客户群,价格策略,近郊大盘,独栋别墅，联排、叠加等类别墅，花园洋房,7000-15000,投放量小，产品稀缺,群效应形成高尚居住 气氛,独一无二的生态环境和景观资源,容积率低，产品舒适度高；,居住功能淡薄,缺乏与市中心,的联系,面积偏大，多在,250,平方以上，总价高,产品创新不足,面向省内高端客户，市内中高端客户群体,高形象入市，价格高开高走,环线大盘,多层为主，花园洋房、类别墅、小高层为辅,4000-6000,形象鲜明，产品创,新、附加值高,产品多样化，满足不,同层次客户需求,位置不佳,缺乏自然景观,区域或辐射区域的中端、中高端客户,高形象入市，价格低开高走,中心区楼盘,小高层、高层,5000-7000,地位佳，通大性强,居住条件成熟，生活,方便,缺乏生态环境,及自然景观,生活舒适度不高,周边区域中高端、高端客户,高形象入市，价格平开高走，或高开高走,竞争格局,竞争切入点,竞争分析,本区域竞争,其他区域竞争,生活条件成熟，但是缺乏生态环境及自然景观,竞争区域,分论点,结论,市场缺少一个在,功能上集居住、,休闲度假于一,体，在产品上创,新领先、并拥有,高享受的自然环,境的全新楼盘,环境好，但是产品创新度低，缺乏居住氛围和生活、交通配套,综上所述，同致行发现，,郑州楼市，高端物业三足鼎立，各有优势，,但缺乏一类集居住和休闲功能一体、,既拥有生态环境、又有能满足生活需求、,能够引领郑州人居全新生活的全新楼盘！,我项目，是否有承接市场大势的力量？,2007,，郑州楼市,强敌四起，逐鹿中原,因此，同致行认为：,没有建立独特的话语权，就没有在硝烟弥漫的高端市场拉动大量需求的能量！,小 结,思考二：我项目是否有承接市场大势,的条件？怎么做？,PART TWO：,项目分析,区域价值分析,地块价值分析,综合价值提炼,年郑州城市发展规划中，城市北区被规划为“,未来核心居住区,，,”,惠济区被定义为“,人居生态示范区,”，把惠济区建设成为 “人居生态建设区,”,、 “旅游休闲风情区、发展环境最优区”。,而在本区域内，依黄河沿线而建的别墅群，也促就了区域“,高尚居住区,”,的群效应。,区域前景,城市核心居住区，人居示范区，高尚住宅区,中心城区板块,北 区 板 块,东 区 板 块,西区板块,西南板块,东南板块,惠济区独有的生态湿地环境被公认为市区最佳人居环境，同时良好的自然环境、浓厚的人文,氛围、被誉为郑州市的“绿肺”和省会“后花园”，已成为居民休闲、度假、居住的首选地,。,本案,区域价值,郑州后花园，生态资源和景观价值独一无二,地块现状,容积率适中，拥有一定规模和景观资源,地块现状：地上无建筑物，平坦规整，利于规划,技术指标：容积率,1.7,给项目带来较大产品组合空间,可用资源：三面被绿化带围合，防噪音，防污染,正对,500,亩古树苑公园，休闲宝地,【,对面活水人工湖,】,【,地块现状,】,【,市政绿化带,】,【,古树苑公园,】,地块位置,行政中心区，道路通达性强，交通展示性佳；,不足的是公交体系不完善,本案,郑东新区,金水区,开元路,天,河,路,清,华,园,路,优势：天河路、开元路为区域交通主干道，道路宽阔平坦，到市区的交通极为便利，贯通南阳路、文化路、,花园路、经三路、中州大道等，与市区的金融区、行政区、郑东新区（,CBD,）等主要区域联系在一起，具有极强的道路通达性，和形象对外展示效果。,不足：只有游,16,、,91,两条线路通往该区域，公交体系不完善，对外联系弱。,【,道路示意图,】,【,公交路线示意图,】,周边配套,正对区政府，市政配套齐全，但缺乏居住氛围及生活配套,【,正对区政府,】,【,市政配套齐全,】,【,规划起点高,】,【,村庄较多,】,【,居住氛围不足,】,【,匮乏中档生活配套,】,优势,不足,项目综合价值分析,区域拥有独一无二的生态环境和自然景观,项目紧邻大型生态公园和活水湖,地块平坦，有一定规模和市中的容积率，利于开发，营造自身气质,紧邻天河路，直贯南阳路，道路通达性强，形象展示面佳。,优势,(S),：,生活氛围缺乏；,市政配套处于规划中，没有形成直观印象。,缺乏成规模的商业及生活配套，缺乏公交体系,同类楼盘分流客户；,区域建设速度。,区域内放量增加,利用项目规模优势，作好产品创新、营造大社区生活气氛；,充分发挥项目区位优势、地块特征，注重社区内环境营造，以高起点打造项目形象；,利用社区内商业规划，弥补生活配套不足；,加强发展商品牌建设，增强客户信心；,丰富产品结构，做好分期开发规划；,利用舆论影响政府，充分借助政府势力。,劣势,(W),：,机会,(O),：,高端物业需求稳定，市场前景良好；,高端市场缺乏全新物业；,区域是未来的核心居住区，居住日益明显,项目位于行政中心区，也是人居生态示范区，其成功开发将促进区域发展，鲜明区域功能形象；,威胁,(T),：,我们具备高端物业的基础，但缺乏内部核心竞争,力，需要我们后天的完善！,竞争分析,本区域竞争,其他区域竞争,生活条件成熟，但是缺乏生态环境及自然景观,竞争区域,分论点,结论,市场缺少一类在,功能上集居住、,休闲度假于一,体，在产品上创,新领先、并拥有,高享受的自然环,境的全新楼盘,环境好，但是产品创新度低，缺乏居住氛围和生活、交通配套,突破,6000,意味着：打造郑州高端项目,回顾我们的目标,本项目的切入点。集中市场上所有高端物业的优点，整合开发，跳出区域大盘,!,思考三,:,以,6000,元,/M2,为首期价格的前提下，怎样合理安排产品布局及开发节奏？,如何实现资金的迅速回笼和资金链的稳固？怎样实现利润的最大化？,怎样提高开发商品牌，建立金山地产的市场标准？,PART THERR：,项目开发策略,类似案例借鉴,项目开发模式,项目综合定位,案例借鉴,深圳,万科城,VS,郑州,普罗旺世,案名,深圳万科城,普罗旺世,选择理由,深圳高端物业代表，产品线丰富，和本项目位置相似,郑州环线大盘典范， 也是距离本息项目最近的成功环线大盘,规划,异国风情组团,异国风情组团,产品变化,Townhouse,、宽景,house,、情景花园洋房、透天小高层、,LOFT,别墅、楼中楼、花园洋房、小高层、高层,价格,12000-18000-25000-30000,2800-3600-4000-4400,客户,城市中产阶级，香港客户，内地客户,私企业主，政府公务员，外来置业者,营销特点,展示先行，景观、样板间、体验中心在营销中占主导地位,广告语,万科在建一座城,买房，看了普罗旺世再决定,推广活动,产品展示会、形象发布会等系列事件营销,社区配套,商业街、幼儿园、小学、中学、运动场所、活动中心、,物业,万科物业,海南珠江物业,案例借鉴,深圳万科城,开,放,式,广,场,九年制学校；,幼儿园,宽景,house,情景洋房,商业中心；,Loft,TOHO,小高层,万科城策略之三,启动产品组合，情景洋房为主，少量,toho,检验市场，提升形象,主景观体系前移，将未来的居住意境充分展现，以弥补项,目自身资源不足的先天劣势，同样邻近的中海日辉台项目,销售价格较万科城低,1000,元,/,平方米，品牌差异和展示体,验的不同是造成差距的根源。,万科城策略之一,实景展示，景观中心首先完成，看得见的未来居住体验,万科城策略之二,启动区配套商业的建立，弥补项目配套不足的劣势,服务于片区功能的商业中心在第一期便全部建设完成，尽早,展示；而售时机则放在一期住宅入伙之际，销售价格实现度,大大提升；整个策略可谓开发经验与资金实力的结合。,一期产品的不同部分展现了不同的功能，类型组合上可谓恰到好处，既控制了风险，又为后期开发创造条件。,二期产品明显走高，低密度产品所占的比例明显增加，第一期项目的品牌塑造和带动启动至关重要的作用；,案例借鉴,郑州普罗旺世,一期等于整体,一举奠定大盘气势,规划先行,让市场充满信心与期望,各类产品价值定位清晰，迎合不同客户群,展示先行,提前展示后期的生活环境,开发节奏的合理安排,保证持续的市场亮点,案例借鉴,带给我项目的启示,大盘开发,大盘客户,客户广度与项目开发深度成正比,区域外持续的拉动力,大盘形象,一期,=,整体,项目,=,区域,运作要点,如何确立长期地位，面对后来者狙击,多期开发的持续性,大盘对企业要求,资金实力,开发经验,先期投入,核心竞争力,从想象,到兑现,大盘之道，综合考虑，持续发展,资金链的延续：首期开发要,“量小质地精”，快打快,销，快速回笼资金，带动后,续项目开发，保持项目资金,的连续性。,大盘成长性：一期撬动市,场，回笼资金，中期通过,社区的落成和对区域的促,进价格提升及品牌成,长，最终达到利润最大化,及品牌成长,品牌成长：高位切入,-,强势引,领,-,快速攻城策略高调销售，,期期新亮点，期期新形象,核心竞争力：展示先行，形,象先行、配套先行，强调资,源，丰富产品，客户多层次,我项目总体开发定位,高端形象,+,中高端产品,=,中等售价,+,较快消化速度,引领郑州市全新生活方式,-,居住,+,休闲度假,+,情景住宅,打造区域标志物业，鲜明 区域形象，促进区域发展,高端形象,+,中高端产品,=,中等售价,+,较快消化速度,1.,代表区域板块价值：,“大郑州，大交通”,城市,CLD,核心区,城市绿肺，花园地带,2.,代表未来居住发展方向：,改变传统不完美居住生活,引领全新绿色生活主义,3.,代表未来开发发展的方向：,大盘开发模式,项目品牌，带动企业品牌,我项目分期开发策略,平开高走，,首期启动高端物业提升形象，后期提高产品容积率，实现利润最大化,首期启动强势资源区，树立形象标杆,中期启动次资源区，中高端产品,后期提高土地利用率，利益最大化,稀缺资源，建立区域形象,标杆，完善配套，弱化配,套不足劣势树立高端产品,形象,奠定了高端物业的形象,开发价值得以提升,弱化地块资源不均衡性,利用项目形象吸引客户,销售价格得以最大拉,升,/,项目品牌和形象完,全树立,/,提升土地利用,率，增加收益,产品类型：,TOWN-HOUSE,、,联排别墅、复式楼中楼,卖点：卖小区规划、卖社区,概念、卖生活方式与身份,奠定知名度、聚人气,稳健的开发,适度的规模,主动竞争,、,商业先行,产品类型：景观洋房、花园洋,房卖点：卖建筑形式、卖社区,园林、卖小区商业配套、卖项,目升值潜力,引领市场，创行业标杆,实现物业增值,提升项目品牌,产品类型：空中院落、,高层生活,卖点：卖邻里、卖社区,文化、卖服务,关注市场，随时变化,社区成长性,物业管理,根据快速攻城原则，同致行建议，首期开发量控制,在,5-6,万平方内，迅速占领市场份额，快速回款！,分期开发策略建议,产品布局,开元路,天,河,路,清,华,园,路,A,B,D1,D2,C,地块,产品,理由,A,广场、商业裙楼,正对惠济区政府，展示性强人气聚集力高，可作广场，与政府广场呼应，添加商业街，同时开动商业街，满足社区及周边需求,B,多层洋房为主、连排、叠加别墅为辅,按照大盘开发均以中央景观为景观轴中心的规律，中央地带，社区景观最好，噪音小，地块价值最高，适合开动较高产品,C,花园洋房、类别墅等,私密性强，可独立管理，且近邻天河路，道路通达性强，适合开动高端、中高端产品,D,小高层,地块价值相对较弱，但高空观景价值高，尤其,D1,地块正对古树公园，视觉效果极佳。,附注：小区可设置人车分流交通体系，分别在天河 路、开元路、和尚元路社区入口，开元路与广场相呼应，设为主入口。,产品策略,产品多样化，功能多样化，满足不同层次客户与价格 的需求,产品,功能,定位,类别墅,居住、度假,高形象、高品质的中高端产品,情景洋房（多层的升级版）,居住、休闲,中高端居住,瞰景洋房（小高层升级版）,居住、投资,普通小高层的升级版,类别墅：本项目的引爆产品，奠定项目市场地位，产生溢价,多层洋房：本项目的主要产品，延续项目高价值、高形象，并产生溢价,瞰景洋房：提高容积率，利润最大化,产品示意,情景洋房,产品示意,情景洋房,产品定位,叠墅洋房,层层退台设计,在家里即可享受“有天有地”的宽景生活；,多重私家庭院,且庭院分布错落有致，同位置住户不会有视觉上冲突、障碍；,私家独户门廊,高度尊重业主的居家私密，让业主在进入家门前便可登楼赏景；,廊桥院落,构成两栋建筑之间的院落空间。,楼台园景,将园林环境引入楼上,价格策略,普罗旺世为价格平台，思念果岭山水橇动项目价值,作为一个区域内，乃至郑州市内全新楼盘的面世，在市场上没有一个和标准的时候，我项目初期入市，需要搭建一个价格平台，方能在后期通过系列手段达到价格的拉升，并建立自己的市场衡量标准。操作策略如下：,普,罗旺世是本项目最近的环线大盘，其价格已经成为市场的标准，也是本项目价格平台，而本项目区域内的高端楼盘，思念果岭山水 ，则成为本项目同类产品的价格撬动点。,果岭山水,普罗旺世,量变,质变,量变,本案,年代,价格,0 5,2200,06,07,08,11,13,10,普罗旺世,2800,4400,5000,本案,成长阶层,特征：,3040,岁左右，家庭人口,2-3,人，准备结婚或结婚不久，,职业：,外地来郑的生意人，企业中高层、医生、大学退休教师,购买动机：,自住为主，占到,8,成以上,置业次数：,二次置业为主,意向户型：,三房、四房,关注因素,：景观、配套、品质、私密性,稳定阶层,特征：,35-50,岁和，家庭人口在,2-4,人,职业：,处于事业巅峰的金领、私企业主、名企高管、政府高层,购买动机：,自住为主,置业次数：,二次置业为主，投资为辅,意向户型：,4,房、,5,房为主,关注因素：,景观、社区、配套、社区尊贵感,主力,客户群,辅助,客户群,项目综合定位,客户定位,项目综合定位,市场地位,中原人居新典范，优尚生活领跑者,释义：本项目融合居住功能、休闲功能为一体，聚集交通、商业,及其他配套条件，为居家者打造全新的生活享受，作为“新生,活的领跑者”当之无愧。,而社区的发展，对于本区域的人口聚集、商业流通、区域形象,建设都有极大的带动，项目形象与区域形象不谋而合，项目理,所当然的成为“郑州人居生活典范”！,项目综合定位,形象主题,麦欧小镇,60,万平米,优尚北欧情景小城,优尚：高品质的,/,稀缺的,/,新派的,/,现代的,/,时尚的,优尚北欧情景小城：演绎现代欧式风情的尊贵生活,情景小城：异域风情的建筑,/,商业,/,园林,/,生活品味,项目综合定位,形象主题,何谓麦欧？,麦欧，即,缘由：,MILD,生活，来自北欧的问候,MILD,，英语含义指温和、缓慢、随意；,MILD,生活，源生于北欧纯净土壤上的一种生活居家态度，以原生、唯我和闲居的口号开创现代人更加“柔软”的美好时光。秉承：首创,MILD,社区，流行在世界人居前沿晶座，秉承风靡世界前沿的,MILD,生活理念，致力于打造城北风景板块首创的,MILD,风情社区，构筑绿色生活典范，给每一个热爱生活的生命，回报以人文的尊重与自由的舒展。,M-Mature,MILD-M,，,mature,（交通、板块）,成熟、成长，成熟是一种气质，,也是一种标杆，更是一种享受，,风驰电挚的畅快，未来理想生活的期待。,I-Ideal,MILD-I,，,ideal,（配套）理想、完美,追求完美是痛苦的一件事情，还好他们,已经做得够好了，美味的牛排、漂亮的,裙子、快乐的健身房,L-Luxury,MILD-L,，,luxury,奢侈品，,有些东西注定不属于我们，,除了大自然赋予的无限风景，,当城市逐渐被钢筋水泥侵占，,绿地、树林、湖泊都成了奢侈品，,值得庆幸，我们还有得选择。,D-Design,MILD-D,，,design,（自我）,DIY,自己动手，生活到了一定的时候，,快乐与金钱的关联就不再明显了，,不用频频光顾花店却一样让满屋生绿飘香。,一片风景，一座地标，一种生活原生大风景，方有原味,Mild,生活北城风景林地，郑州人居生态示范区麦欧小镇，直面亩大型原生态公园，活水湖、游乐场、与蓝天相融合原生的风景方能演绎原味的,Mild,生活,风景板块地标建筑，融于亩大社区麦欧小镇，首创居住度假一体的风情大社区不仅生活条件完善，交通配套发达，还可以与自然景观为邻，天天度假！,春花做酒、夏绿为餐、秋黄为被、冬雪栖眠，品读四季；唯有更高的视角，才有更美的风景，,Mild,生活亦如此。,项目综合定位,形象与主题,生活绿色主义，享受更多健康生活空间园林里到处都是树，种满各式各样的花儿，可以躺在湖边的草地上舒服的晒太阳，,听听鸟鸣，闻闻花香；也可以和爱人牵手漫步湖边，沿着水系，,穿过长长的林荫路，踏过古朴的青石桥；可以和朋友在休闲吧坐下，谈谈工作，,聊聊生活，摆个痛快地龙门阵。谁说都市里不能享受大园林？,麦欧小镇以居住的绿色主义，,赋予您健康生态的生活空间！,项目综合定位,建筑与景观示意,项目以欧洲文化与中原人文居住空间的,完美结合，营造一种博大的人文居住理,念，充分运用大盘资源，树立自然、和,谐、民主、成熟、交流的生活模式,本项目就是新住宅和新文化的代表,【,时尚洋气的外立面，箭头是成本较低的旱地喷泉,】,【,阳台及建筑顶部体现欧陆元素,】,项目综合定位,建筑细节示意,项目综合定位,产品定位，控制总价，精简面积,根据市场分析及政策引导，项目,70%,产品为面积适中、户型经济的产品；,面积变化多样性，考虑两种客户群体的不同需求，豪华户型与经济户型面积拉开；,两房与三房为主要产品，两房,20%,左右，三房,50-60%,左右，为规避,70/90,政策，添加适量单房两房和拼；,三房面积多样性，在,80 M2,以内、,90-110 M2,、,115-125 M2,三个区间，注意户型适用性，注意功能分区；,类别墅比例不超过,20%,。四房不超过,150 M2,，五房以上最大不超过,220M2,，考虑部分户型设置错层。,户型,面积（,M,2,）,所占比例,附注,单房,30-45,6%,可跟两房和拼为母子房,2*2,70-85,30%,3*1*1,80-90,以内,35%,经济户型,3*2*2,100-115,15%,含功能室,3*2*2,120-130,5%,4*2*2,140-150,5%,类别墅,4+1*2*2,160-200,4%,5,房以上,180-220,5%,项目综合定位,户型示意,单一的产品拓展出较宽的客户面,在户型设计中充分考虑相邻单位之间的关系，加强户型的可组合性，客户既可以购买单一单位，又可选择相邻的多个单位形成中大户型。避免了产品的单一性，增强了产品的适应性，不同层次的客户均可以找到适宜的产品，从而拓展出较宽的客户层面。,项目综合定位,户型示意,项目综合定位,户型示意,PART ROUR：,附加值建议,产品品牌,房地产项目价值构成示意图,地段价值,产品价值,服务价值,品牌价值,人文价值,通达价值,外部配套,产业价值,自然景观,社会认知,经济指标,规划设计,内部配套,建材设备,物业形象,基本物业,VIP,服务,个性化服务,企业品牌,区域气质,项目精神,有形价值,无形价值,户型,项目已有,项目提升方向,附加值建议,【,引进公交路线,】,【,教育品牌,】,【,规模性的商业街,】,其他卖点营造,智能化,会所文化,物管提升,医疗保健,其他卖点的营造,会员制度,附加值建议,思考四：如何有效针对的展开营销，,锁定我们的目标客户？,PART FIVE：,营销与推广,营销思路,价格定位,营销战略核心,营销战略,发挥项目全部价值，实现开发利润最大化,借大盘之势,片区项目联动,事件营销,情感营销,展示营销,充分炒作本项目未来的开发规模和未来开发前景，借势营销。,利用大盘开发带动的片区关注度,提升，联合炒作片区，提升片区,价值的同时也提升了项目价值。,充分利用当代人们对美好居住生活的向往，施展攻心策略，引发情感,共鸣，达到项目、产品的认同。,市场认知,项目品牌,企业品牌,低,中,中高,高,高位切入,强势引领,价值提升,多边互动,价值,概念,局部景观,配套,产品,创新,物管,景观,项目品牌,企业品牌,一期,二期,三期,项目整体营销战略,市场反应：,价值超过价格，客户怎能不动心！,下期提案核心：,麦欧小镇一期入市方案,价格制定及拉升方案,-The And-,同一座城市，不同的梦想,今天，由我们来实现！,
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