第8章投资性房地产课件

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,第,8,章 投资性房地产,第8章 投资性房地产,8.1,投资性房地产概述,8.2,投资性房地产的取得,8.3,投资性房地产的出租收入,8.4,投资性房地产的后续计量,8.5,投资性房地产的转换,8.6,投资性房地产的处置,第,8,章 投资性房地产,8.1 投资性房地产概述第8章 投资性房地产,8.1.1,投资性房地产的性质,投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。,主要包括：,已出租的建筑物,已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权等,8.1,投资性房地产概述,3,8.1.1投资性房地产的性质8.1 投资性房地产概述3,8.1.1,投资性房地产的性质,按照企业会计准则的规定,只有已经出租的建筑物、土地使用权和已经准备转让的土地使用权才能确认为投资性房地产,;,而尚未出租的建筑物、土地使用权和尚未准备转让的土地使用权不得确认为投资性房地产,仍应分别确认为固定资产和无形资产。,8.1,投资性房地产概述,4,8.1.1投资性房地产的性质8.1 投资性房地产概述4,8.1.1,投资性房地产的性质,需要说明的是,已经出租的房屋,日后由于客户退租而暂时闲置,如果用途不变仍准备出租,按照重要性会计信息质量要求,则可以继续确认为投资性房地产,而不需要重分类为固定资产。,8.1,投资性房地产概述,5,8.1.1投资性房地产的性质8.1 投资性房地产概述5,8.1.2,投资性房地产的确认,投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认,:,(1),与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业,;,(2),该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,8.1,投资性房地产概述,6,8.1.2投资性房地产的确认8.1 投资性房地产概述6,企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量。,借：投资性房地产,成本,应交税费,应交增值税,(,进项税额,),贷：银行存款,在建工程,其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无形资产的方法相同。,8.2,投资性房地产的取得,7,企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发,【,例,81】,甲公司,201,年,12,月,31,日,购入一栋房屋,以银行存款支付全部买价,30000000,元,增值税,3300000,元,合计,33300000,元,;,已经与乙公司签订租赁合同,将购入的房屋确认为投资性房地产。合同规定,租期为,8,年,自,202,年,1,月,1,日至,209,年,12,月,31,日,年租金为,1000000,元,每年,1,月,1,日支付。,借,:,投资性房地产,成本,30 000 000,应交税费,应交增值税,(,进项税额,) 3 300 000,贷,:,银行存款,33 300 000,8,【例81】 甲公司201年12月31日,购入一栋房屋,以,投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于其他业务收入。,借：银行存款,贷：其他业务收入,应交税费,应交增值税,(,销项税额,),8.3,投资性房地产的出租收入,9,投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于其他业务收入,【,例,82】,承例,81,。,202,年,1,月,1,日,甲公司收到乙公司交来的房屋租金,1000000,元,增值税,110000,元,合计,1110000,元,存入银行。,借,:,银行存款,1 110 000,贷,:,其他业务收入,1 000 000,应交税费,应交增值税,(,销项税额,) 110 000,10,【例82】 承例81。202年1月1日,甲公司收到乙公,投资性房地产的计量模式有成本模式,和公允价值模式,。,一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，,计量模式一经确定，不得随意变更。,8.4,投资性房地产的后续计量,11,投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式。8.,投资性房地产采用成本模式进行后续计量，,与固定资产,(,房屋及构筑物,),或无形资产,(,土地使用权,),的后续计量方法相同，并计提折旧或摊销。,借：其他业务成本,贷：投资性房地产累计折旧（摊销）,1.,采用成本模式进行后续计量,12,投资性房地产采用成本模式进行后续计量，与固定资产(房屋及构筑,如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备。,借：资产减值损失,贷：投资性房地产减值准备,1.,采用成本模式进行后续计量,13,如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计,【,例,83】,承例,81,。,假定甲公司,201,年,12,月,31,日购入房屋的后续计量模式为成本模式,采用年限平均法计提折旧,预计使用年限为,50,年,预计净残值为,0,。,202,年,12,月,31,甲公司计提房屋折旧,(,为了简化举例,汇总编制会计分录,),。,年折旧额,=3000000050=600000(,元,),借,:,其他业务成本,600 000,贷,:,投资性房地产累计折旧,(,摊销,) 600 000,以后年度以此类推。,14,【例83】 承例81。假定甲公司201年12月31日购,采用公允价值模式计量的投资性房地产，,应当同时满足以下条件：,（,1,）,投资性房地产所在地,有活跃的房地产交易市场,，投资性房地产,可以,在房地产交易市场,中直接交易,。,（,2,）,企业能够从房地产交易市场上,取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，,从而对投资性房地产的公允价值,做出科学合理的估计。,2.,采用公允价值模式进行后续计量,15,采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条,采用公允价值模式计量的投资性房地产，,不计提折旧或摊销。,资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行,调整,，差额计入当期损益。,借,或,贷：,投资性房地产,公允价值变动,贷,或,借：,公允价值变动损益,2.,采用公允价值模式进行后续计量,16,采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销,【,例,84】,承例,81,。,假定甲公司,201,年,12,月,31,日购入房屋的后续计量模式为公允价值模式。,202,年,12,月,31,日该房屋的公允价值为,38000000,元,;203,年,12,月,31,日该房屋的公允价值为,40000000,元。甲公司编制会计分录如下,:,(1)202,年,12,月,31,日确认公允价值变动损益。,公允价值变动损益,=38000000-30000000=8000000(,元,),借,:,投资性房地产,公允价值变动,8 000 000,贷,:,公允价值变动损益,8 000 000,17,【例84】 承例81。假定甲公司201年12月31日购,【,例,84】,承例,81,。,假定甲公司,201,年,12,月,31,日购入房屋的后续计量模式为公允价值模式。,202,年,12,月,31,日该房屋的公允价值为,38000000,元,;203,年,12,月,31,日该房屋的公允价值为,40000000,元。甲公司编制会计分录如下,:,(2)203,年,12,月,31,日确认公允价值变动损益。,公允价值变动损益,=40000000-38000000=2000000(,元,),借,:,投资性房地产,公允价值变动,2 000 000,贷,:,公允价值变动损益,2 000 000,18,【例84】 承例81。假定甲公司201年12月31日购,【,特别注意,】,如果将投资性房地产由成本模式计量,转为公,允价值模式计量，属于,会计政策变更,，需要进行追溯调整。,已采用公允价值模式计量的投资性房地产，,不得从公允价值模式转为成本模式。,2.,采用公允价值模式进行后续计量,19,【特别注意】2.采用公允价值模式进行后续计量19,1,其他资产转换为投资性房地产,2,投资性房地产转换为其他资产,8.5,投资性房地产的转换,20,1 其他资产转换为投资性房地产8.5 投资性房地产的转换2,投资性房地产采用成本模式计量,在成本模式下，企业应将其他资产,转换前的账面价值,作为转换后,投资性房地产的入账价值,。,1.,其他资产转换为投资性房地产,21,【,注意,】,8.1,中为了简化，说明“投资性房地产初始计量，科目为,投资性房地产,成本,”。严格来讲，采用成本模式计量的时候，采用,“投资性房地产”,，采用公允价值计量的时候采用,“投资性房地产,成本”。,投资性房地产采用成本模式计量1.其他资产转换为投资性房地产,1.,其他资产转换为投资性房地产,22,“累计折旧”、“累计摊销”,借：投资性房地产 （转换时的原账面原值）,贷：固定资产 （转换时原账面余额）,无形资产 （转换时原账面余额）,库存商品 （转换时原账面余额）,投资性房地产累计折旧（摊销）,固定资产减值准备,无形资产减值准备,或,存货跌价准备,投资性房地产减值准备,1.其他资产转换为投资性房地产22 “累计折旧”、“累计,【,例,85】,甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。,201,年,12,月,31,日,甲公司将自用的房屋改为出租。该房屋的原始价值为,50000000,元,累计折旧为,10000000,元,计提的减值准备为,5000000,元,账面价值为,35000000,元。,借,:,投资性房地产,成本,50 000 000,累计折旧,10 000 000,固定资产减值准备,5 000 000,贷,:,固定资产,50 000 000,投资性房地产累计折旧,(,摊销,) 10 000 000,投资性房地产减值准备,5 000 000,23,【例85】甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。20,【,例,86】,乙房地产公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。,201,年,12,月,31,日将准备出售的商品房,(,存货,),改用于出租。该商品房的成本为,20000000,元,未计提存货跌价准备。转换日乙房地产公司编制会计分录如下,:,借,:,投资性房地产,成本,20 000 000,贷,:,库存商品,20 000 000,24,【例86】乙房地产公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量,投资性房地产采用公允价值模式计量,自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将,转换当日的公允价值,作为投资性房地产的,入账价值,。,如果转换当日的,公允价值,小于,原账面价值,，应当将,差额计入,当期损益,；,如果转换当日的,公允价值,大于,原账面价值,，应当将其,差额计入,其他综合收益,。,1.,其他资产转换为投资性房地产,25,投资性房地产采用公允价值模式计量1.其他资产转换为投资性房,1.,其他资产转换为投资性房地产,26,累计折旧（摊销） （已提折旧）,资产减值准备 （已提减值准备）,贷：,固定资产,（,账面余额,）,无形资产,（,账面余额,）,库存商品,（,账面余额,）,借：投资性房地产,成本（转换日公允价值）,倒挤损益,借“公允价值变动损益”,或,贷“其他综合收益”,1.其他资产转换为投资性房地产26 累计折旧（摊销）,【,例,87】,承例,85,。,假定甲公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,201,年,12,月,31,日,该房屋的账面价值为,35000000,元,公允价值为,32000000,元。转换日甲公司编制会计分录如下,:,公允价值变动,=32000000-35000000= -3000000(,元,),借,:,投资性房地产,成本,32 000 000,公允价值变动损益,3 000 000,累计折旧,10 000 000,固定资产减值准备,5 000 000,贷,:,固定资产,50 000 000,27,【例87】承例85。假定甲公司投资性房地产采用公允价值模,【,例,88】,承例,86,。,假定乙房地产公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,201,年,12,月,31,日,该房屋的账面价值为,20000000,元,公允价值为,28000000,元。转换日乙房地产公司编制会计分录如下,:,公允价值变动,=28000000-20000000=8000000(,元,),借,:,投资性房地产,成本,28 000 000,贷,:,库存商品,20 000 000,其他综合收益,8 000 000,28,【例88】承例86。假定乙房地产公司投资性房地产采用公允,（,1,）,投资性房地产采用,成本模式,计量,在成本模式下，企业应将投资性房地产转换前的,账面价值,作为转换后其他资产的,入账价值,，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，,账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。,2.,投资性房地产转换为其他资产,29,（1）投资性房地产采用成本模式计量2.投资性房地产转换为其他,2.,投资性房地产转换为其他资产,30,“累计折旧”、“累计摊销”,贷：投资性房地产 （转换时的原账面余额）,借：固定资产 （转换时原账面价值量）,无形资产 （转换时原账面价值量）,库存商品 （转换时原账面价值量）,投资性房地产累计折旧（摊销）,“固定资产减值准备”,“无形资产减值准备”或“存货跌价准备”,投资性房地产减值准备,2.投资性房地产转换为其他资产30 “累计折旧”、“累计,【,例,89】,丙公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。,202,年,12,月,31,日,甲公司将出租的房屋改为自用。该投资性房地产的原始价值为,40000000,元,累计折旧为,9000000,元,未计提减值准备,账面价值为,31000000,元。转换日丙公司编制会计分录如下,:,借,:,固定资产,40 000 000,投资性房地产累计折旧,(,摊销,) 9 000 000,贷,:,投资性房地产,40 000 000,累计折旧,9 000 000,31,【例89】丙公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。20,（,2,）,投资性房地产采用,公允价值模式,计量,在公允价值模式下，企业,在转换日,首先,应将投资性房地产的,账面价值调整为公允价值,，,然后,将,转换日的公允价值作为转换后其他资产的入账价值。,2.,投资性房地产转换为其他资产,32,（2）投资性房地产采用公允价值模式计量2.投资性房地产转换为,2.,投资性房地产转换为其他资产,33,借：固定资产,无形资产,库存商品,贷：投资性房地产,成本,公允价值变动,（或借记）,以转换当日的公允价值计量,2.投资性房地产转换为其他资产33借：固定资产贷：投资性房地,【,例,810】,丁公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,202,年,12,月,31,日,丁公司将出租的土地使用权改为自用。该投资性房地产的成本为,60000000,元,公允价值变动为,3000000,元,账面价值为,63000000,元。转换日丁公司编制会计分录如下,:,借,:,无形资产,土地使用权,63 000 000,贷,:,投资性房地产,成本,60 000 000,公允价值变动,3 000 000,34,【例810】丁公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,1.,采用成本模式计量的投资性房地产处置,2.,采用公允价值模式计量的投资性房地产处置,8.6,投资性房地产的处置,1.采用成本模式计量的投资性房地产处置8.6 投资性房地产,1.,采用成本模式计量的投资性房地产处置,36,记录处置收入,借：银行存款 （实际收到的金额）,贷：其他业务收入,应交税费,应交增值税,(,销项税额,),1.采用成本模式计量的投资性房地产处置36记录处置收入,1.,采用成本模式计量的投资性房地产处置,37,结转处置成本,投资性房地产累计折旧（摊销）,投资性房地产减值准备,贷：投资性房地产,借：其他业务成本,1.采用成本模式计量的投资性房地产处置37结转处置成本,【,例,811】,承例,81,和例,83,。,甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。,209,年,12,月,31,日,甲公司将原出租的房屋出售,原始价值为,30000000,元,累计折旧为,4800000,元,账面价值为,25200000,元,;,取得出售收入,34000000,元,增值税,3740000,元,合计,37740000,元。甲公司编制会计分录如下,:,(1),取得出售收入。,借,:,银行存款,37 740 000,贷,:,其他业务收入,34 000 000,应交税费,应交增值税,(,销项税额,) 3 740 000,38,【例811】承例81和例83。甲公司投资性房地产采用成,【,例,811】,承例,81,和例,83,。,甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。,209,年,12,月,31,日,甲公司将原出租的房屋出售,原始价值为,30000000,元,累计折旧为,4800000,元,账面价值为,25200000,元,;,取得出售收入,34000000,元,增值税,3740000,元,合计,37740000,元。甲公司编制会计分录如下,:,(2),结转营业成本。,借,:,其他业务成本,25 200 000,投资性房地产累计折旧,(,摊销,) 4 800 000,贷,:,投资性房地产,成本,30 000 000,39,【例811】承例81和例83。甲公司投资性房地产采用成,40,记录处置收入,借：银行存款 （实际收到的金额）,贷：其他业务收入,应交税费,应交增值税,(,销项税额,),2.,采用公允价值模式计量的投资性房地产处置,40记录处置收入2.采用公允价值模式计量的投资性房地产处,41,结转投资性房地产的账面余额,贷：投资性房地产,成本,公允价值变动（也可能在借方）,借：其他业务成本,将累计公允价值变动转入其他业务成本,借：公允价值变动损益,贷：其他业务成本,或反之。,2.,采用公允价值模式计量的投资性房地产处置,41结转投资性房地产的账面余额 贷：投资性房地产成本借,2.,采用公允价值模式计量的投资性房地产处置,42,将转换时原计入,其他综合收益,的部分转入其他业务成本,借：其他综合收益,贷：其他业务成本,2.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置42将转换时原,【,例,812】,承例,88,。,乙房地产公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,203,年,1,月,1,日,乙房地产公司将该出租的房屋出售,取得出售收入,30000000,元,收取增值税,3300000,元,合计,33300000,元。该房屋,202,年,12,月,31,日的公允价值为,30000000,元,;,原由存货转换为投资性房地产时确认其他综合收益,8000000,元。,(1)202,年,12,月,31,日确认公允价值变动。,公允价值变动,=30000000-28000000=2000000(,元,),借,:,投资性房地产,公允价值变动,2 000 000,贷,:,公允价值变动损益,2 000 000,43,【例812】承例88。乙房地产公司投资性房地产采用公允价,【,例,812】,承例,88,。,乙房地产公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,203,年,1,月,1,日,乙房地产公司将该出租的房屋出售,取得出售收入,30000000,元,收取增值税,3300000,元,合计,33300000,元。该房屋,202,年,12,月,31,日的公允价值为,30000000,元,;,原由存货转换为投资性房地产时确认其他综合收益,8000000,元。,(2)203,年,1,月,1,日收到出售价款。,借,:,银行存款,33 300 000,贷,:,其他业务收入,30 000 000,应交税费,应交增值税,(,销项税额,) 3 300 000,44,【例812】承例88。乙房地产公司投资性房地产采用公允价,【,例,812】,承例,88,。,乙房地产公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,203,年,1,月,1,日,乙房地产公司将该出租的房屋出售,取得出售收入,30000000,元,收取增值税,3300000,元,合计,33300000,元。该房屋,202,年,12,月,31,日的公允价值为,30000000,元,;,原由存货转换为投资性房地产时确认其他综合收益,8000000,元。,(3),结转营业成本。,借,:,其他业务成本,30 000 000,贷,:,投资性房地产,成本,28 000 000,公允价值变动,2 000 000,45,【例812】承例88。乙房地产公司投资性房地产采用公允价,【,例,812】,承例,88,。,乙房地产公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,203,年,1,月,1,日,乙房地产公司将该出租的房屋出售,取得出售收入,30000000,元,收取增值税,3300000,元,合计,33300000,元。该房屋,202,年,12,月,31,日的公允价值为,30000000,元,;,原由存货转换为投资性房地产时确认其他综合收益,8000000,元。,(4),结转累计确认的公允价值变动。,借,:,公允价值变动损益,2 000 000,贷,:,其他业务成本,2 000 000,46,【例812】承例88。乙房地产公司投资性房地产采用公允价,【,例,812】,承例,88,。,乙房地产公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,203,年,1,月,1,日,乙房地产公司将该出租的房屋出售,取得出售收入,30000000,元,收取增值税,3300000,元,合计,33300000,元。该房屋,202,年,12,月,31,日的公允价值为,30000000,元,;,原由存货转换为投资性房地产时确认其他综合收益,8000000,元。,(5),结转原确认的其他综合收益。,借,:,其他综合收益,8 000 000,贷,:,其他业务成本,8 000 000,47,【例812】承例88。乙房地产公司投资性房地产采用公允价,1.,企业会计准则第,3,号,投资性房地产,2.,企业会计准则第,3,号,投资性房地产,（应用指南）,3.,企业会计准则第,8,号,资产减值,4.,企业会计准则第,8,号,资产减值（应用指南）,课外阅读材料,48,1.企业会计准则第3号投资性房地产课外阅读材料48,谢谢，欢迎提问！,谢谢，欢迎提问！,