开发区青医附院西侧地块项目定位报告课件

开发区青医附院西侧地块项目定位报告谨呈：谨呈：青岛海西城市投资有限公司青岛海西城市投资有限公司呈案时间：呈案时间：2010年年8月月汇报提要汇报提要 一一市场分析市场分析二二项目定位项目定位三三产品规划建议产品规划建议宏观市场分析宏观市场分析中观市场分析中观市场分析微观市场分析微观市场分析四四案名建议及企划表现案名建议及企划表现调查问卷调查问卷目标客群定位目标客群定位产品定位产品定位项目设计理念、原则项目设计理念、原则规划设计建议规划设计建议建筑风格建议建筑风格建议户型设计建议户型设计建议单体建筑建议单体建筑建议商业设置建议商业设置建议园林景观设计建议园林景观设计建议物业管理服务建议物业管理服务建议案名建议案名建议企划表现企划表现PART1 PART1 市场分析市场分析 一、宏观市场分析一、宏观市场分析二、中观市场分析二、中观市场分析三、微观市场分析三、微观市场分析PART 1 PART 1 一、板块划分一、板块划分二、区域分析二、区域分析PART1 PART1 市场分析市场分析 宏观市场分析宏观市场分析 开发区目前分为凤凰岛旅游度假区、唐岛湾中心区、临港产业区、修造船基地工业区、国际物流贸易枢纽港区、重石化工业区、北部产业新区及珠山国家森林公园等八大区域。本项目处于临港产业区。一、板块划分一、板块划分二二.区域分析区域分析1.凤凰岛旅游度假区 凤凰岛旅游度假区位于开发区东南部，东至南屯，西至渔鸣嘴，北接薛家岛街道办事处，南濒黄海。总面积27.2平方公里。该区域以“海景房”为卖点，别墅及高层为主力楼盘。价格相对其他区域偏高。二、区域分析二、区域分析1.1 1.1 凤凰岛旅游度假区所在项目凤凰岛旅游度假区所在项目项目名称目名称建筑建筑类别装修情况装修情况主力主力户型型价格价格海海尔尔山海湾山海湾多层、小高层精装修70-150最低价11000千城千城凤梧金沙梧金沙小高层、高层毛坯85-120最低价7000中南中南海湾新城海湾新城高层、超高层精装修80-130均价16000银领国国际高层毛坯70-140待定青青岛海上嘉年海上嘉年华高层、多层毛坯60-240均价15000紫檀山紫檀山高层、多层精装修酒店式公寓30-110待定青青岛印象金沙印象金沙滩高层、多层、别墅毛坯、精装修酒店式公寓30-150均价12000亚星星蓝图高层、小高层毛坯90-139均价8000亚星朱雀台星朱雀台高层、小高层毛坯90均价8500亚德里德里亚海湾海湾高层毛坯90-120均价72871.2 1.2 凤凰岛旅游度假区凤凰岛旅游度假区 凤凰岛旅游度假区周边以高层、别墅为主力楼盘。客户群体对生活品质要求高，以高端客户为主。目前的单价区间在7000元/到20000元/。主力户型总价在80万200万左右。2.2.唐岛湾中心区唐岛湾中心区唐岛湾中心区由香江路综合商业街和长江路商业街组成，属于开发区的黄金地段，地理位置优越，交通便利，贯穿于整个开发区。周边商业、金融、教育、医疗、餐饮、娱乐等配套丰富，生活极为便利。2.12.1唐岛湾中心区所在项目唐岛湾中心区所在项目项目名称 建筑类别 装修情况 主力户型 价格 鑫汇国际高层精装修45-108均价8000绿岛印象高层毛坯76-110均价6500贵府花园高层、多层菜单式装修30-120待定湛园华府高层精装修130-270均价13000中建紫锦广场高层精装修66-157均价7400朝阳无限高层毛坯65-112均价7600千禧银杏苑小高层、高层毛坯69-128均价6300盛世江山高层毛坯50-130最低价7700新华锦龙邸高层毛坯88-150均价80002.2 2.2 唐岛湾中心区唐岛湾中心区唐岛湾中心区项目，主要目标群体年龄在2545岁间，对生活便利性及舒适性要求高。该区域物业价格区间在5000元/到8000元/。主力户型总价区间在40万80万之间。3.3.临港产业区临港产业区临港产业区位于胶州湾西南的黄岛前湾区域，是中国大陆最大的集装箱中转港、冷藏箱进出口港、世界第14大集装箱港口，目前集装箱吞吐量为中国沿海港口第三位。3.13.1临港产业区所在项目临港产业区所在项目项目名称项目名称 建筑类别建筑类别 装修情况装修情况 主力户型主力户型 价格价格 昆仑山庄昆仑山庄多层毛坯50-200均价4000海尔海尔 幸福里幸福里多层、小高层、高层全装修二居81均价4510江珊花园江珊花园普通住宅,小高层,多层,高层毛坯60-130均价5200鲁泽鲁泽 观天下观天下高层毛坯63-144最低价4400景润花园景润花园多层毛坯97-105均价60003.23.2临港产业区项目分析临港产业区项目分析临港产业区住宅项目较少，以中低端消费人群及产业园内工作人员为主要购买群体。目前的价格区间在3000元/到7000元/。主力户型总价区间在30万45万之间。4.4.珠山国家森林公园珠山国家森林公园珠山国家森林公园位于青岛开发区西部，是开发区最大的自然山体景观。周围环列大小山峰40余座，素有“东崂西珠，双珠嵌云”之说。5.5.其他产业园区其他产业园区开发区是青岛市委、市政府在胶州湾西海岸构筑的新的经济重心，目前已初步形成了临港物流、出口加工、富源石化、薛家岛海洋船舶、辛安家电、辛安机械、辛安服装等七大工业园区。小结小结1、开发区以凤凰岛旅游度假区和唐岛湾中心区为中高端住宅的集中区域。2、临港产业区属工业园区，居住氛围较差，不被住宅购房客群认可。3、开发区住宅物业价值整体由南向北呈递减趋势。一、临港产业区分析一、临港产业区分析 二、竞品分析二、竞品分析PART1 PART1 市场分析市场分析 中观市场分析中观市场分析本区域的范围为抓马山山林公园以南、珠山国家森林公园以东、齐长城路以北、江山中路以西的地区。包括临港工业区、临港生活服务区、殷家河水源保护地三个部分。是以临港产业为主的功能区，包括家电电子、生物制药、科教研发、机械制造等。总面积为43.24平方公里，分布人口约35.7万人，人口毛密度398人/公顷。一、临港产业区分析一、临港产业区分析项目名称目名称昆昆仑山庄山庄位置位置开开发区区齐长城路与海城路与海尔尔大道交大道交汇处主力主力户型型二室二二室二厅 82总户数数2000装修情况装修情况毛坯毛坯客源客源周周边工工业园区工作人园区工作人员及本地中低端消及本地中低端消费群群体体价格价格均价均价4000元元/平米平米主力主力总价价35万左右万左右销售情况售情况06年年8月至今，建月至今，建设、销售同步售同步进行，月均售行，月均售8套。（目前已开始建高套。（目前已开始建高层）二、竞品分析二、竞品分析项目名称目名称海海尔尔幸福里幸福里位置位置奋进路路666号号主力主力户型型二居二居 81 总户数数1118装修情况装修情况部分装修部分装修客源客源海海尔尔工工业园内部园内部员工及本地中低端消工及本地中低端消费群体群体价格价格均价均价4510元元/平米平米主力主力总价价40万左右万左右销售情况售情况07年年9月开月开盘，内部消化，内部消化1/2，售罄，售罄月均售月均售15套套项目名称目名称江珊花园江珊花园位置位置青岛市开发区开发区江山南路青岛市开发区开发区江山南路606号号 主力主力户型型二室一二室一厅 83 三室一三室一厅94总户数数185装修情况装修情况毛坯毛坯客源客源外地首次置外地首次置业人人员及本地中低端消及本地中低端消费群体群体价格价格均价均价5200元元/平米平米主力主力总价价55万左右万左右销售情况售情况07年年11月至月至09年年12售罄售罄月均售月均售8套套项目名称目名称鲁泽观天下天下位置位置青岛市开发区江山北路青岛市开发区江山北路10号号主力主力户型型套二套二99 套三套三140总户数数560装修情况装修情况毛坯毛坯客源客源本地低端消本地低端消费群体群体价格价格最低最低4400元元/平米平米主力主力总价价50万左右万左右销售情况售情况06年年8月至今月至今 月均售月均售9套套1 1、本区域内的中端以上项目较少，价位较低。、本区域内的中端以上项目较少，价位较低。2 2、住在本区域的群体，多为首次置业群体、周边工业园内、住在本区域的群体，多为首次置业群体、周边工业园内的工作人员和本地中低端消费人群。的工作人员和本地中低端消费人群。小结小结一、地块介绍一、地块介绍二、地段分析二、地段分析三、三、SWOTSWOT分析分析PART1 PART1 市场分析市场分析 微观市场分析微观市场分析1、该项目位于齐长城路南侧，江山路西侧，占地32665。2、地块南面为齐长城路，东临青医附院宿舍楼，西为昆仑山庄小区。由南向北逐渐抬高，最大高差4米。一、地块介绍一、地块介绍本项目地块本项目地块 容积率容积率3.0建筑密度建筑密度25%绿地率绿地率35%限高限高80米米昆仑山庄昆仑山庄青医附院宿舍楼青医附院宿舍楼旧村旧村未开发荒地未开发荒地四至四至本案本案行政及配套描述行政及配套描述项目位于珠山国家森林公园附近，自然环境优良。周边有省三级甲等医院山大附院，养老利好明显。靠近省三级甲等医院，未来发展前景较好。周边有21、29路等多条公交线路，未来规划地铁三号线，方便出行。二、地段分析二、地段分析1.1.优势分析（优势分析（S S）2.2.劣势分析（劣势分析（W W）3.3.机会分析（机会分析（O O）4.4.威胁分析（威胁分析（T T）三、三、SWOTSWOT分析分析S1.项目位于珠山国家森林公园附近，自然环境优越，观景效果尤佳。S2.距离省三级甲等医院青医附院较近，可享受医疗便利。S3.所处区域毗邻开发区重点打造的临港生活服务功能区，区位优势将在未来显现。优势（优势（StrengthsStrengths）W1.位于临港产业区，区域认同度低。W2.周边缺乏生活配套，日常居住便利性较差。W3.项目所在区域开发尚未成熟，道路交通还有待改善，交通状况较差，尤其是公共交通方面。W4.靠近工业区，有一定的污染及噪音产生。劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses ）O1.开发区对于临港产业区的发展规划，为本项目打下坚实的客源基础。O2.2011年海底隧道通车后，由本项目驾车到青岛仅需30分钟。O3.周边有省三级甲等医院及珠山国家森林公园，可吸引部分养老客群。O4.大青岛的未来发展规划，可吸引一部分青岛人来此投资置业。O5.跨海大桥2010年底建成通车，近期内青岛与黄岛间交通现状得以改善。机会（机会（Opportunities）T1.国家当前针对房地产市场的打压政策，可能影响客户购买意愿。T2.开发区目前开发体量庞大，市场竞争激烈。T3.地处临港产业区，地段接受度低，且易产生工业污染。T4.靠青医附院太近，容易使一部分目标客群产生购买抗性。T5.周边新项目面市，与本项目形成竞争。威胁（威胁（ThreatsThreats ）1、本项目所在区域为工业园区，居住认可度低，不适宜做高端产品。2、周边配套缺乏，生活气息淡薄，对客户吸引力不足。3、毗邻小珠山是本项目最明显的优势之一。4、青医附院是一个利弊皆有的因素，应扬其长避其短。5、借助开发区打造临港产业区的发展规划契机，项目所在区域有机会赢得市场认同。小结小结一、调查问卷一、调查问卷二、目标客群定位二、目标客群定位三、产品定位三、产品定位PART2 PART2 项目定位项目定位 PART2 PART2 项目定位项目定位 调查问卷调查问卷为对本项目准确定位，我司在开发区进行了一次市场问卷调查。主要针对开发区内25-50岁不同年龄段的人群进行调查，并启用我司明源客户管理系统，针对我司已购房会员做出问卷调查。本次调查发放问卷共计264份，其中有效问卷为253份。调查人群户籍调查人群户籍开发区开发区黄岛黄岛东北东北省内省内省外省外人数人数4948436152比例比例19.4%19.0%17.0%24.1%20.6%调查人群年龄区调查人群年龄区间间18-2525-3031-3536-4041-4546-5050以上以上人数人数2776494236185 比例比例10.7%30.0%19.4%16.6%14.2%7.1%2.0%市调问卷分析市调问卷分析希望购房的区域希望购房的区域开发区开发区香江路一线香江路一线沿海一带沿海一带工业区工业区人数人数46787059比例比例18.2%30.8%27.7%23.3%家庭未来是否有购房需家庭未来是否有购房需求求一年以内一年以内一至两年一至两年三至五年三至五年五年以后或不清五年以后或不清楚楚人数人数89695243比例比例35.2%27.3%20.6%17.0%市调问卷分析市调问卷分析打算购买的住房面积打算购买的住房面积60以下以下60-8080-100 100-120 120-130 130-140 140-160人数人数3948674331169比例比例15.4%19.0%26.5%17.0%12.3%6.3%3.6%打算购买的住宅类型打算购买的住宅类型 多层无电梯多层无电梯 多层有电梯多层有电梯小高层小高层高层高层别墅别墅人数人数3942489727比例比例15.4%16.6%19.0%38.3%10.7%市调问卷分析市调问卷分析打算购买的户型打算购买的户型 一室一厅一室一厅 两室一厅两室一厅 两室两厅两室两厅 三室一厅三室一厅 三室两厅三室两厅 四室两厅四室两厅人数人数47595445399 比例比例18.6%23.3%21.3%17.8%15.4%3.6%对于本项目所能接受对于本项目所能接受的单价的单价2000以下以下2000-25002500-30003000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000人数人数31327123259672812比例比例1.2%5.1%10.7%4.7%12.6%23.3%26.5%11.1%4.7%市调问卷分析市调问卷分析对于本项目所能对于本项目所能接受的总价接受的总价10万以万以下下10-15万万15-20万万20-25万万25-30万万30-35万万35-40万万40-50万万50-60万万60-80万万人数人数1925314970421071925比例比例7.5%9.9%12.3%19.4%27.7%16.6%4.0%2.8%7.5%9.9%市调问卷分析市调问卷分析1、由问卷获知，开发区外地人口占开发区人口的45%，年轻人较多，且多数在未来一至两年内都有购房计划。2、对该项目地块的认可度为25%；对高层的购买需求占到39%；所能接受的主流户型面积为60-90，套二为主。3、对于本项目，客户所能接受的价格区间在4000-5500/间。小小 结结小结小结位于青岛开发区临港产业区，区域属工业规划区，居住认同度差。1地处开发区中部，区域认同度不及南面的唐岛湾区域，便利性不及北面的黄岛区域。2区域内房地产物业以中低端产品为主。3西邻小珠山国家森林公园，自然景观尚可。4周边生活配套欠佳。5地块回顾地块回顾整体而言，项目基地所在区域为住宅房地产开发的中低端区域。在此区域，如何打造本项目？如何打造本项目？是与区域内的众多中低端项目抢夺市场，还是跳出中低端产品的樊笼，开拓产品更广阔的市场开拓产品更广阔的市场？IT IS A QUESTION!是否及如何脱离片区产品类型的同质化竞争？是否及如何脱离片区产品类型的同质化竞争？关键关键 1 1如何整合项目各种资源提升产品价值？如何整合项目各种资源提升产品价值？关键关键 2 2项目定位的关键点项目定位的关键点根据市场调研分析，区域内房地产物业较少，且多为中低端产品，销售价格多在4000-5000元/平之间，销售状况平淡，客户反响一般。如果本项目定位于中低端产品，则容易与片区内的其他项目一样，很难逃脱走量如果本项目定位于中低端产品，则容易与片区内的其他项目一样，很难逃脱走量平平的销售困局。平平的销售困局。脱开片区产品的同质化竞争是很有必要的！脱开片区产品的同质化竞争是很有必要的！PART2 PART2 项目定位项目定位 目标客群定位目标客群定位如何脱离片区产品类型的同质化竞争？如何脱离片区产品类型的同质化竞争？做高一级产品，做高一级产品，升级产品客群升级产品客群，寻找寻找“有钱人有钱人”！周边现有具购房需求的客群周边现有具购房需求的客群周边企业客群周边企业客群区域内的首次置业居民区域内的首次置业居民区域外的投资人群区域外的投资人群外埠投资人群外埠投资人群广泛性基础客群广泛性基础客群客户升级客户升级寻找更具有购买力的目标客源（寻找更具有购买力的目标客源（“有钱人有钱人”）临港产业区名企的中层领导以及技术人员临港产业区名企的中层领导以及技术人员区域内的改善升级型家庭，二次置业者区域内的改善升级型家庭，二次置业者资金不多但有敏锐投资眼光的区域外投资人群资金不多但有敏锐投资眼光的区域外投资人群周边退休或近退休人士，诉求青医附院周边退休或近退休人士，诉求青医附院找其中的找其中的“有钱人有钱人”信赖城经品牌的老客户信赖城经品牌的老客户本项目目标客群所谓的“有钱”只是相对于片区中低端项目的客群而言。这些“有有钱人钱人”来自哪里？他们具有怎样的特征？来自哪里？他们具有怎样的特征？这是下面需要分析的问题。目标客户分析目标客户分析地缘属性工作区域工作在临港产业区以及周边区域居住区域居住在临港产业区以及周边区域阶层和职业属性企业中层领导、中高级技术工人家庭生命周期属性年龄在25-35岁之间的城市新生力量，父母健在，可能育有儿女 置业需求多数自住，可能考虑用作父母未来的养老房；少数投资 产品需求二居为主，三居为辅，并有少量小户型公寓用以满足单身人士置业及投资客需求；产品具品质感、舒适性，且景观出色，价格需求对于多花一定资金购置高品质产品尚可接受，但对产品总价要求高，总价过高易超出客群购买范围 地段需求目标客群选择在此区域购房，对地段要求并不高，但看重产品品质备注满足产业区外来人士首次安家开发区的需求；周边居民对片区认同度较高，并在此二次置业改善居住条件主要目标客户案例素描主要目标客户案例素描王先生今年30岁，在临港产业区内一知名企业任中层管理人员，年薪在8万左右。王的同事中比他有钱的去海边买房了，没他有钱的大多选择在黄岛置业，王显得有点高不成低不就。来自外地的王很想在开发区安一个家，但海边的房子太贵，保税区附近的品质他又看不上。王很想在离公司不远的地方买一个价位适中、品质好点的房子，并且环境和景观出色，以后可以把自己的父母从老家接过来养老。主要目标客户案例素描主要目标客户案例素描李先生是外地人，大学毕业后在保税区找到工作，并在这里买了第一套房子。工作几年，李事业有所发展，正考虑换套好点的房子。李对保税区比较认同，住在这里他感觉舒服，最主要的是上下班比较方便。李拥有一个幸福的三口之家，妻子温柔美丽，儿子聪慧可爱。李的父母还在外地，李希望能把日渐年迈的父母接来和自己住，一套大点的房子很必要。主要目标客户案例素描主要目标客户案例素描张小姐大学毕业刚两年，在保税区一家不错的公司任职。这两年，来自外地的她一直租房子住，但工作这两年，张攥了点私房钱，想用来买一个属于自己的小窝。目前单身的张不需要大房子，五六十平米的单身公寓就足够了，总价低一点，供房也轻松。张在老家的妹妹马上也要大学毕业了，张希望妹妹也能来开发区，到时候可以让妹妹和自己住在一起。小结小结王先生、李先生和张小姐存在共同点：年轻、收入稳定、家庭中坚、眼光独到、追求品质感、来自外地他们的这些共性便是主要目标客群的共同特征。具有此类特征的人有一个美丽的称谓“凤凰男凤凰女凤凰男凤凰女”。由此，本项目的主要目标客群青岛开发区青岛开发区 凤凰族凤凰族。“凤凰族凤凰族”他们从小在农村长大，但心中充满梦想，并且愿意为梦想努力奋斗。长大后，为了学业或工作来到大城市，见识了城市的繁华美丽，更加渴望在这里有一番作为。他们凭借自己的力量在城市落脚，在家乡人眼中，他们就像村子里飞出的金凤凰，是村里人的榜样，更是家人的骄傲。他们内心时刻保有对“好日子”的渴望，并且以同家人分享这种好日子为幸福，更愿意为实现这种幸福努力打拼。渴望拥有品质生活但目前阶段尚无充足资金渴望拥有品质生活但目前阶段尚无充足资金是这个族群的一大共性。是这个族群的一大共性。特殊客群特殊客群因本项目紧邻开发区最大的医院青医附院，其目标客群定位具目标客群定位具有一定特殊性有一定特殊性。除开发区的初级中产阶层会选择在此购置物业外，一部分退休或者将要退休的中老年人会选择在此购房以便退休后居住。加之本项目毗邻小珠山国家森林公园，更加大了对中老年客群的吸引力。结论结论经过分析，本项目的目标客户由两部分人群构成经过分析，本项目的目标客户由两部分人群构成青岛开发区凤凰族青岛开发区凤凰族+退休人士退休人士通过做高一级产品、升级客群做高一级产品、升级客群的方式脱离片区产品类型的同质化竞争，不仅是目标客群的需要，更是产品价值最大化产品价值最大化的需要。如何整合项目各种资源提升产品价值？PART2 PART2 项目定位项目定位 产品定位产品定位整合项目各种资源的过程就是一个扬长避短、将产品价值最大化的过程。整合项目各种资源的过程就是一个扬长避短、将产品价值最大化的过程。“长”开发区发展大规划、桥隧利好、地铁、毗邻青医附院、西邻小珠山“短”地处工业园区、生活配套欠佳、地段认可度低其实，本项目最“短”的短板是地段，但最“长”的长板也是地段，WHYWHY?以下是摘自青岛开发区官方网站（http:/）的一段话：“临港生活服务功能区是为国际物流贸易枢纽港区和临港工业区服务的生活服务区，强化为港口服务、支持功能。加强环境建设，严格控制河道两侧的绿化带建设，增加绿地，建设环境优美、服务设施完善的生活服务区。”临港产业区临港产业区本项目本项目由政府规划可知，虽然本项目所在区域目前市场认同度低，但未来作为生活服务功能区的发展前景美好，且有临港产业区众多知名企业作为购房潜在客群，同时享有小珠山国家森林公园自然资源，因此我们认为，目前不被认可的区位是本项目最明目前不被认可的区位是本项目最明显的劣势，也是本项目最内在的优势。显的劣势，也是本项目最内在的优势。从本项目最具优势的方面出发，结合目标客群特征及需求，推出本项目的定位保税区保税区 珠山畔珠山畔 中高档中高档 生态品质社区生态品质社区保税区：保税区：本项目地处临港产业区，在保税区范围内，且目标客群对“保税区”的接受度要高于 “临港产业区”。珠山畔：珠山畔：毗邻小珠山国家森林公园，自然景观优良。中高档：中高档：在中档地段做高一级产品，跳出区域同质化竞争。生态品质社区：生态品质社区：靠近小珠山国家风景区，生态环境佳，且满足目标客群对产品品质的消费诉求。项目的目标客群定位目标客群定位以及产品定位产品定位均已明晰，如何从产品定位出发，为目标客群打造其热衷的产品？如何打造目标客户的购买价值点？如何打造目标客户的购买价值点？PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 一、项目设计理念、原则一、项目设计理念、原则二、规划设计建议二、规划设计建议三、建筑风格建议三、建筑风格建议四、户型设计建议四、户型设计建议五、单体建筑建议五、单体建筑建议六、商业设置建议六、商业设置建议七、园林景观设计建议七、园林景观设计建议八、物业管理服务建议八、物业管理服务建议市场细分与产品组合市场细分与产品组合升级产品升级产品,配套及服务配套及服务品牌物管品牌物管升值认可升值认可精神认同感精神认同感寻找足够大的未被满足的寻找足够大的未被满足的需求，产品组合提升价值需求，产品组合提升价值丰富产品的价值实体，提升丰富产品的价值实体，提升产品附加值增加客户认同感产品附加值增加客户认同感实现客户的面子实现客户的面子嫁接并预支未来价值嫁接并预支未来价值客户价值点客户价值点社区生活氛围和文化氛围社区生活氛围和文化氛围PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 项目设计理念及原则应一切以目标客群为出发点。项目设计理念及原则应一切以目标客群为出发点。本项目主要目标客群为“凤凰族”，这一群体注重产品品质但囊中略显羞涩；追求舒适但更重实注重产品品质但囊中略显羞涩；追求舒适但更重实用；喜好面子但却因资金问题而贪图小便宜用；喜好面子但却因资金问题而贪图小便宜结合他们的这些特性，我们建议1、在中档地段打造中高档产品，品质感品质感的营造对于获得目标客群的认同十分重要。2、注重产品空间利用率空间利用率的提升，并增大灰空间灰空间设置以赢取客户。3、通过精致的产品打造以及出色的景观营造精致的产品打造以及出色的景观营造，使项目成为开发区中低端地段的中高端产品典范。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 项目设计理念及原则项目设计理念及原则1、地块由南向北逐渐抬高，最大高差约4米。利用自然高差，楼座排布遵循南低北高的原则，追求天际线的丰富感。2、建筑限高80米，按单层3米计，楼座最高设置26层。3、1#楼点板结合式设计，设1个单元，主要排布最小户型；3-6#楼景观视野最佳，充分利用，各设3个单元，其中5、6#楼主要排布大户型；2、7、8#楼设2个单元，其中2#楼东向可设置观景大户型。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 规划设计建议规划设计建议77M1#18F120M208M8#26F7#26F主景观区主景观区6#24F173M3#18F5#24F2#22F4#18F180M底商底商景观景观详见后文PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 规划设计建议规划设计建议住宅总建筑面积按住宅总建筑面积按90000计：计：占地面积规划容积率总建面住宅建面商业建面326653.098000900008000本项目8个楼座共计19个单元，平均每一整栋单元面积约为4700。单栋楼层平均按22层计，则每单元/层面积约为210。一单元三户设计，每户平均面积约70。在组织规划开放性公共空间时（如广场、中心景观区等）,应尽量使更多应尽量使更多的单体建筑直面这些公共空间的单体建筑直面这些公共空间，使更多的单元能享受到公共空间所带来的宽间距、通透视野以及出色园林景观，使这些单元在规划时就拥有先天性的卖点，以提高销售价值与销售速度。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 规划设计建议规划设计建议在景观位置较有利的情况下，可设置观景电梯观景电梯。风格建议一：风格建议一：Art DecoArt Deco装饰艺术装饰艺术“Art Deco”意即“装饰艺术”，最早起源于上世纪20、30年代的法国，并迅速流行于建筑、家具、珠宝等的设计中。Art Deco风格使用于建筑上，其特点在于强调外立面的纵向线条使用，高耸、挺拔。同时，建筑的外立面常采用面砖或者石材，且非常重视整体的装饰性，会尝试新鲜元素的使用，追求单个建筑自身独特的个性。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 建筑风格建议建筑风格建议Art Deco风格多见于高层建筑，其个性、张扬的外立面特点，使其极容易从周边环境中脱颖而出，且给人以高端、尊贵的品质感，正好符合目标客群追求品质感追求品质感的要求。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 建筑风格建议建筑风格建议中海银海一号成功开创了青岛Art Deco风格之先，在节约成本方面也做得十分到位，如采用高档墙面漆替代干挂石材等。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 建筑风格建议建筑风格建议采用ART DECO建筑风格最大的问题即为成本较高，但该建筑风格在中国化进程中早已不再高高在上。国内多个项目采用国内多个项目采用“类类ART DECOART DECO”风格以降低建风格以降低建筑成本，建议采用：筑成本，建议采用：1、干挂石材用高档墙面漆替代。2、建筑顶部装饰不必强求原汁原味，营造出ART DECO味道即可。这也是中海银海一号的成功经验。这也是中海银海一号的成功经验。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 建筑风格建议建筑风格建议现代风格的简约、时尚特点最大地现代风格的简约、时尚特点最大地迎合了目标客群的审美标准。迎合了目标客群的审美标准。1、现代风格由于把功能置于首位，故又称功能主义风格，较利于户型设计。2、但因忽视设计的艺术性、地方性和民族性，现代风格也易导致千篇一律的形式，这是设计应该注意的地方。3、设计时需考虑加入创新元素，以形成项目创新竞争力。风格建议二：现代风格风格建议二：现代风格简约时尚简约时尚PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 建筑风格建议建筑风格建议顶部加以装修可有效避免造型的呆板顶部加以装修可有效避免造型的呆板PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 建筑风格建议建筑风格建议PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 建筑风格建议建筑风格建议赋予外立面丰富变化赋予外立面丰富变化房型房型面积段面积段所占比例所占比例一室一一室一厅、二室一、二室一厅50-7050-7020%20%二室一二室一厅、二室二、二室二厅70-9070-9050%50%三室二三室二厅90-12090-12015%15%三室二三室二厅、四室二、四室二厅120-140120-14015%15%配比建议配比建议建筑面建筑面积（住宅（住宅总建面按建面按9 9万平米万平米计）1.81.8万平米万平米4.54.5万平米万平米1.351.35万平米万平米1.351.35万平米万平米1、根据市场调研情况，6090的两居以其实用性较受市场欢迎。2、目标客群资金实力有限，建议以中小户型为主以控制总价，目标客群资金实力有限，建议以中小户型为主以控制总价，这也是70/90政策的要求。3、开发区属移民城市，外来人口较多，因青岛落户政策限制，购买100平米以上房型的外来客源占有一定比例。4、为兼顾养老客群及投资市场，建议设置一定量的五六十平米小户型，总价较低易被接受。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议户型设计原则：户型设计原则：从目标客群资金并不充足的现状出发，使其得到实惠，并满足其舒适从目标客群资金并不充足的现状出发，使其得到实惠，并满足其舒适生活的消费诉求，从而促成销售。生活的消费诉求，从而促成销售。1、创新户型，以大阳台、多阳台设计为主，并增加露台等设计，扩大赠 送面积，提高产品舒适度。2、空中庭院、入户花园等设计，增加高层住宅亲地性。3、飘窗、落地窗等设计，提升居住景观体验。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议户型示意户型示意50-7050-70平米平米PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议50-7050-70平米平米PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议50-7050-70平米平米PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议70-9070-90平米平米PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议70-9070-90平米平米PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议70-9070-90平米平米PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议70-9070-90平米平米阳台、露台设计可改造为入户花园90-12090-120平米平米PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议120120平米以上创新复式设计平米以上创新复式设计PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议120120平米以上创新复式设计平米以上创新复式设计PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议整体原则整体原则户型创新户型创新在高层住宅中努力实现“有天有地”的居住理想，将自然主义生态观在户型中加以表达；运用更多开敞空间将采光、采景充分发挥，弥补高密度带来的部分缺憾；增加户型中开敞空间的设置，扩大赠送面积，提高产品的附加值，取得竞争优势；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议亮点一：空中庭院亮点一：空中庭院 不需要更大的面宽却解决了采光难题；更重要是还原了一种生活情态，高层住户也有了自家的小院；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议空中庭院PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议亮点二：入户花园亮点二：入户花园入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议亮点三：各种亮点三：各种“台台”的设计的设计台不需要宽大，但是提供了更多的与自然交互的机会与可能性；与自然开放、交互的精神主线贯彻规划、户型以及产品的各个方面；不仅仅是面积的附加值，更是产品支撑的生活形态；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议台也许并不需要宽大，但却从“窗”的功能上更进化了一步；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议多一个台，就给业主多创造了一些空间装点生活，“情致”就这样营造出来；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议实用理性是设计的另一大思路，台的设置最能体现这一点，把附加值让渡给业主，业主得到的是使用上的极大便利；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议阳台的设置手法灵活多变，充分运用可以塑造出别样的风味；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议亮点四：以窗丰富建筑的表情，塑造外在品质感亮点四：以窗丰富建筑的表情，塑造外在品质感户型设计优劣的决定性元素之一就是窗户的运用；窗户不仅满足采光和通风的基本功能，而且直接代表着不同的情趣；以窗丰富建筑外立面，讨好客户“第一印象”PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议低飘窗低飘窗飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一；飘窗对于户型的附加值提升十分突出；变化之后的低台飘窗落地飘窗PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议低平窗低平窗尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流；高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野；与户外景观互动PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议亮点五：空中复式亮点五：空中复式安排复式单位更多是为了提高项目定位的层次，在营销上能够塑造品质感，拉高价格预期；复式单位与项目整体定位契合度高建议：空中叠加复式；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议空中复式相对来说是一种经济型、实用型的复式单位；复式单位的设计思路、元素运用、风格与项目整体保持一致，是常规产品的提升，通过留出更大的露台、庭院降低复式单位的总面积；PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 户型设计建议户型设计建议单元门口采用负形门楼设计，美观时尚且节约面积。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 单体建筑建议单体建筑建议单元门出入口处设置信报箱,为业主提供基本的便捷服务。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 单体建筑建议单体建筑建议布置景观小品，营造温馨、热烈气氛，避免冰冷、荒芜之感，迎合业主回家的心情。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 单体建筑建议单体建筑建议单元入户门前采用坡道与阶梯相结合形式，方便轮椅人士使用，体现人性关怀PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 单体建筑建议单体建筑建议PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 单体建筑建议单体建筑建议为照顾老年人需要，建议电梯间设置轮椅人士专用按钮，体现人性化。高品质电梯很有必要，保证安全运行。1、每一个大型医院附近都会形成特有的商圈。为最大化利用“医院商圈”人气，建议商铺靠近青医附院布置。2、项目地块南侧道路为主路，商铺布局于此可最大程度聚集人气，且采光效果佳。3、住宅底商设二层商铺，风格与住宅风格统一。4、建议一层层高为4.2米，二层层高为3.8米。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 商业设置建议商业设置建议青青医医附附院院1#18F8#26F7#26F主景观区主景观区6#24F3#18F5#24F2#22F4#18F沿街底商沿街底商PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 商业设置建议商业设置建议5、因具备“医院商圈”资源，客户对项目商铺信心较足，宜遵循商业总建面最大化原则。6、建议1#和3#楼之间通过商业裙楼联接，并在两端做适当延伸；4#楼依地块形状建设，底商沿街做北向延伸。7、因医院商圈的特殊性，商业业态多以花店、水果铺、快餐店等为主，所需面积较小。建议进深控制在15米以内，开间设置8米以内。青青医医附附院院1#18F8#26F7#26F主景观区主景观区6#24F3#18F5#24F2#22F4#18F沿街底商沿街底商8、建议单铺主力面积控制在50平以内（个别大商铺除外），以利于租售。9、建议底商采用框架结构。如建筑采用剪力墙结构，建议加转换层使商铺成为框架结构，以利于出售及空间利用。青青医医附附院院1#18F8#26F7#26F主景观区主景观区6#24F3#18F5#24F2#22F4#18F沿街底商沿街底商PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 商业设置建议商业设置建议商业示意图商业示意图PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 商业设置建议商业设置建议PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 商业设置建议商业设置建议商业示意图商业示意图对于一个中高端项目而言，中心景观区的营造必不可少。对于一个中高端项目而言，中心景观区的营造必不可少。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 园林景观设计建议园林景观设计建议权威地产调研机构调查表明：对中高端项目的潜在客户而言，小区内的环境（景观）是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外，对购买行为影响最大的因素之一。园林风格定位：欧式风格。依据建筑布局，园林可设一主四辅五个一主四辅五个园林组团园林组团，由此丰富社区绿化景观，并均衡项目园林资源的分配，增添项目卖点。其他参考建议1、小区设置背景音乐，营造一种浪漫休闲的氛围。2、景观规划上，应考虑功能性的景区分配及小品设置，如健身运动区，老人活动区，儿童活动区等，以加强公众的参与性和游戏性，加强小区的生活气息。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 园林景观设计建议园林景观设计建议1#18F8#26F7#26F主景观区主景观区6#24F3#18F5#24F2#22F4#18F目标客群具有较高的审美标准及丰富的生活情趣，建议通过水景营造“互动式景观互动式景观”体验，触动目标客群内心情感价值点。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 园林景观设计建议园林景观设计建议 1 1、遵循、遵循“景观互动性景观互动性”的原则，建议开展业主认养绿色植被的活动，通过活的原则，建议开展业主认养绿色植被的活动，通过活动拉近与业主的距离。动拉近与业主的距离。2 2、该活动还可起到教育儿童的作用，并为退休人士增添乐趣。、该活动还可起到教育儿童的作用，并为退休人士增添乐趣。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 园林景观设计建议园林景观设计建议铺满鲜花的垃圾箱烟灰缸和垃圾桶露台的场景井盖上的LOGO景观布置在细节处用心，处处体现人性化！PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 园林景观设计建议园林景观设计建议房屋建筑及其公共服务设施的日常使用管理、维修养护、巡视检查。园林绿地的管理养护。环境卫生的管理服务。公共秩序的维护。物业装饰、装修、施工、监督管理。入住管理车辆行驶、停放、管理及其场地的维修养护。消防管理节日期间装饰社区的入口及外墙，包括灯光及其他饰物。组织社区文化活动，定期为客户组织丰富多彩、健康向上的社区文化活动。代收代缴服务，提供住户水、电、气、有线电视等代收代缴费服务。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 物业管理服务建议物业管理服务建议物物业业基基本本服服务务聘请国内知名物管公司进行物业管理，如中海物业、万科物业等。聘请国内知名物管公司进行物业管理，如中海物业、万科物业等。PART3 PART3 产品规划建议产品规划建议 物业管理服务建议物业管理服务建议通过从户型、景观等方面强力打造本项目的客户购买价值点，这将给本项目带来怎样的价值提升？如何在价格价格方面来体现？价格建议价格建议1、目前区域房地产项目主力价格在4000-5000之间，按照开发区住宅价格年均增长10%计算，待2011年本项目面市时，突破5000元/平的价格不成问题。2、通过品质感较强的外立面形象以及出色的景观园林，可为项目带来10%的价值提升，价格可突破5500元/平。3、户型设计以各种“台”的赠送及半赠送取悦客户，并通过控制户型面积控制总价，至少可提升10%的单位价格，实现约6000元/平的突破。本着快速走量的原则，建议平均价格控制在60006000元元/平平。在此价位条件下，通过有效的营销推广策略以及科学的销售执行，达成本项目的销售成功将是轻而易举的事情！价格建议价格建议PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 一、案名建议一、案名建议二、企划表现二、企划表现LOGOLOGO释义：释义：1、整个logo图形由若干个不同大小的三角形构成，是对建筑外形态的一个抽象化延展。2、三角形代表着牢固、稳定；而且每一个尖角都散发着一种向外、向上延伸的张力，一方面代表项目的高品质，另一方面则寓意项目掌控未来，引领社区的形象。3、在色彩上采用了红黄蓝绿的有机组合，给人以年轻、活力的感觉，与主要目标客群气质吻合。PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 案名建议案名建议案名建议一案名建议一案名建议二案名建议二PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 案名建议案名建议LOGOLOGO释义：释义：1、借“凤凰栖梧桐”的经典为我所用，引申为凤凰族栖身与此的含义。2、LOGO采用字体与图形相融合的方式，整体上给人带来一种轻松、清新的感觉。3、图形上将凤凰形象加以简化，配合同样简洁的字体，体现一种简约而不简单的感觉，并为居住者营造出简约惬意的生活情境感。PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 案名建议案名建议案名建议三案名建议三LOGOLOGO释义：释义：1、城经盛世江山项目在开发区口碑较好，故沿用“盛世”案名，并力求将之打造为城经公司的住宅物业品牌。2、logo整体构图上将随风飘扬的旗帜与绵延起伏的山体形象合二为一，展现向上喷发的冲击力，与项目大气的案名相呼应，暗喻项目将成为开发区房地产界一面旗帜。3、整个构图采用了图形与文字相结合的表达方式。更为直观的向受众传输项目的概念和文化，容易让人识别、记忆和应用。其他参考案名：其他参考案名：一品珠山、珠山尚城、珠山名苑、盛世礼域、盛世印象、盛世嘉园、珠山国际PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 案名建议案名建议PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 朝尚城朝尚城PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 朝尚城朝尚城PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 朝尚城朝尚城PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 朝尚城朝尚城PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 朝尚城朝尚城PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 朝尚城朝尚城PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 朝尚城朝尚城PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 梧桐新苑梧桐新苑PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 梧桐新苑梧桐新苑PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 梧桐新苑梧桐新苑PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 盛世珠山盛世珠山PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 盛世珠山盛世珠山PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 盛世珠山盛世珠山PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 盛世珠山盛世珠山PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 盛世珠山盛世珠山PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 盛世珠山盛世珠山PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 盛世珠山盛世珠山PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 盛世珠山盛世珠山PART4 PART4 案名建议及企划表现案名建议及企划表现 企划表现企划表现 盛世珠山盛世珠山以上为我司对贵司开发区青医附院地块的项目定位建议，因时间有限，此报告难免存在有待商榷之处，请贵司多多包涵！如有幸获贵司委托，我司将不遗余力，为贵司奉献最完美的方案，并与贵司一起创造本项目的销售奇迹！结语结语谢 谢！THANKS