杭州写字楼市场研究报告课件

杭州写字楼市场研究报告杭州写字楼市场研究报告杭州写字楼市场研究报告目目 录录目录0101杭州城市环境杭州城市环境1、地理位置2、人文经济3、城市规划01杭州城市环境1、地理位置2002年，杭州获得“国际花园城市”的美誉；2006年，杭州被“世界休闲组织”授予“东方休闲之都”称号自2004起，连续8年蝉联“中国最具幸福感城市；2011年6月，杭州西湖正式列入世界遗产名录。杭州 杭州地处长江三角洲南翼、钱塘江下游，杭州地处长江三角洲南翼、钱塘江下游，是浙江省省会城市，国家历史文化名城和重要的风是浙江省省会城市，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市景旅游城市，距离首都北京约，距离首都北京约11231123公里。杭州市周边围绕着上海、绍兴、宁波、台州、温州等诸公里。杭州市周边围绕着上海、绍兴、宁波、台州、温州等诸多国内经济相对发达的城市多国内经济相对发达的城市。168168公里公里5050公里公里142142公里公里220220公里公里261261公里公里1 1、地理位置、地理位置2002年，杭州获得“国际花园城市”的美誉；杭州杭州 杭州全市常住人口杭州全市常住人口880.2880.2万人，其中市区常住人口万人，其中市区常住人口624.2624.2万人。市区常住人口密度万人。市区常住人口密度20342034人人/平平方千米。方千米。20122012年，全市实现地区生产总值（年，全市实现地区生产总值（GDPGDP）7803.987803.98亿元，按可比价格计算，比上年增长亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%9.0%。全市按常住人口计算的人均全市按常住人口计算的人均GDPGDP达到达到8898588985元，增长元，增长8.4%8.4%。20122012年杭州市经济总量位于全国第九。年杭州市经济总量位于全国第九。GDP人均GDP上海2010187321北京1780190729广州13551106225天津1288599576深圳12950125001苏州12012114724重庆1145939719成都813957928杭州780489598无锡756811862320122012年各城市经济实力排名年各城市经济实力排名2 2、人口经济、人口经济杭州全市常住人口880.2万人，其中市区常住人口3 3、城市规划、城市规划 杭州城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施杭州城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西南拓、北调、东扩、西优优”的城市空间发展战略，形成的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。的格局。3、城市规划杭州城市东扩，旅游西进，沿江开发城市发展方向：城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市布局形态：城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。城市规划布局城市规划布局：中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。城市发展进度：城市发展进度：规划思路开展整体发展，通过“钱塘江”、“西溪湿地”、“城东双铁枢纽”的带动，目前南面、西面、东面都有了较大的发展，城北在过往中相对滞后。城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“02杭州写字楼发展现状及趋势1、写字楼发展现状2、写字楼发展历程回顾3、5个发展阶段特点4、写字楼发展趋势02杭州写字楼发展现状及趋势1、写字楼发展现状p近年来，随着杭州社会、经济、文化领域的不断发展，写字楼市场整体也呈现出高速稳定的发展态势，写字楼品质和服务也不断提升，价格一路攀升。p2011年开始写字楼的成交出现逐年萎缩，价格上涨趋势滞缓，杭州整体成交均价在20000元/平米上下浮动，但供应量仍处于高位。1 1、写字楼发展现状、写字楼发展现状 杭州市写字楼市场整体走势杭州市写字楼市场整体走势近年来，随着杭州社会、经济、文化领域的不断发展，写字楼市场整杭州主要商务区及分布杭州主要商务区及分布。杭州的甲级写字楼主要分布在四个板块：黄龙、武林、庆春和钱江新城。黄龙黄龙武林广场武林广场庆春路庆春路钱江新城钱江新城杭州主要商务区及分布。杭州的甲级写字楼主要分 写字楼售价：写字楼售价：2011年开始，杭州写字楼售价未定保持在20000元/。p2011年成交均价20743元/；p2012年成交均价21354元/；p2013年成交均价20786元/。写字楼租金：写字楼租金：2011-2013年写字楼租金稳中有升，优质写字楼平均租金的年增长率约为6-8%。目前，杭州写字楼市场整体租金水平稳定在3元/天3.5元/天之间。p黄龙租金3.5-9元/天；p钱江新城租金2.2-4.5元/天；p武林租金3-6元/天；p庆春路租金2.2-2,6元/天。杭州写字楼价格及租金杭州写字楼价格及租金写字楼售价：2011年开始，杭州写字楼售价未定保持在2001、近年来，杭州写字楼可以划分为传统写字楼板块和新兴写字楼板块。p传统写字楼板块：由文教、黄龙、武林、庆春及城站商圈组成。p新兴写字楼板块：由钱江新城、滨江、下沙、城北商圈组成。2、杭州高端甲级写字楼主要分布在黄龙、武林、庆春和钱江新城四个板块。3、2005年-2012年，因政府引导大的城市中心东移，逐步由”西湖时代”迈入“钱塘江时代”，使钱江新城、钱江世纪城及滨江板块写字楼供应呈爆发式增长；4、2012年后城北板块写字楼供应量将逐渐增大。1、近年来，杭州写字楼可以划分为传统写字楼板块和新兴写字楼板 杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。2 2、写字楼发展历程回顾、写字楼发展历程回顾杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆杭州写字楼发展时间与空间进程杭州写字楼发展时间与空间进程城站、吴山、湖滨等商圈1997年以前1998-2001年2002-2005年2005-2011年钱江新城滨江板块启动庆春路金融街、武林商圈黄龙商务圈的打造20112011年以后年以后市场逐步成熟、多板块共同发展u 写字楼供应较少，楼盘品质较低，基本上以企业自用为主u由于经济发展需要，一批新商务写字楼开始涌现，楼盘品质有所提高，但总体供应规模较小，开发商经验也相对欠缺u 写字楼回报率较高，政府也开始打造楼宇经济，写字楼市场发展迅速，楼盘品质有所提升，总体仍然处于较低水平，本地开发商为主u 写字楼市场步入新的发展阶段，楼盘品质明显提高，供应量及价格均保持较高水准，外来开发商开始进入u 写字楼市场开始多元化发展，楼盘品质也越来越高，客户的需求也越来越高，精细化打造是未来的趋势杭州写字楼发展时间与空间进程城站、吴山、湖滨等商圈1997年3 3、5 5个发展阶段特征个发展阶段特征3、5个发展阶段特征p杭州作为长三角核心城市之一，写字楼未来发展前景广阔，优质写字楼市场需求将不断增加并持续释放，售价及租金水平仍将保持稳定增长并存在一定的提升空间。p随着杭州由“西湖时代”步入“钱塘江时代”，以及市中心武林、黄龙、庆春传统CBD区域几无新增项目且租金高涨，未来随着钱江新城商务氛围日渐成熟、核心地位不断提升，高端商务需求将向钱江新城板块聚焦集中。p钱江新城将被打造成浙江民营企业总部聚集地，未来政府的优惠政策和扶持力度空前，这势必会吸引更多实力企业入驻，促进钱江新城的高速发展和持续繁荣。4 4、写字楼发展趋势、写字楼发展趋势杭州作为长三角核心城市之一，写字楼未来发展前景广阔，优质写字武林武林庆春春凤起起城站城站黄黄龙文教文教滨江江钱江新城江新城城北城北下沙下沙武林庆春凤起城站黄龙文教滨江钱江新城城北下沙03杭州写字楼板块格局1、黄龙商务区2、钱江新城商务区3、武林商务区4、庆春商务区5、滨江商务区6、文教商务区7、城站商务8、湖滨商务区9、城北商务区10、下沙商务区03杭州写字楼板块格局1、黄龙商务区6、文教商务区 杭州逐步形成以黄龙为代表的传统核心商务区、以钱江新城为代表的新兴商务区和以杭州逐步形成以黄龙为代表的传统核心商务区、以钱江新城为代表的新兴商务区和以滨江为代表的伴随产业转移发展兴起的外围商务区共同发展的格局，高端甲级写字楼主要分滨江为代表的伴随产业转移发展兴起的外围商务区共同发展的格局，高端甲级写字楼主要分布在四个区域，分别是黄龙、钱江新城、武林、庆春板块。布在四个区域，分别是黄龙、钱江新城、武林、庆春板块。杭州写字楼格局杭州写字楼格局成熟商务圈新兴商务圈文教黄龙武林庆春城站钱江新城城北下沙滨江临平杭州逐步形成以黄龙为代表的传统核心商务区、以钱黄龙商务区黄龙商务区是目前杭州高档写字楼最多的区域，品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中；该区域发展主要依靠浙大高校资源及西湖区政府政策引导；庆春板块庆春板块是杭州金融、保险和证券企业汇集的区域，国内外金融机构在该区域比例最高，庆春路也有“杭州华尔街”之称；文教板块文教板块是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠政策而快速发展的，该区域孵化了一大批知名的IT企业，近年来随着一些写字楼的相继落成，区域IT商务氛围越发浓厚；城北板块城北板块以北部软件园为核心，逐步形成一定的办公氛围，以企业总部形式为主；钱江新城钱江新城是规划打造的CBD区域，发展前景良好，市场表现优异，未来将是杭州重要的商务集聚区；滨江滨江是杭州城市扩张中逐步形成的新兴商务区，未来发展需要依靠产业的发展带动，需要较长的时间；下沙下沙办公主要以第二产业服务性行业为主，发展较为分散和缓慢。黄龙商务区是目前杭州高档写字楼最多的区域，品质相对较高，商务1 1、黄龙商务区、黄龙商务区/区域简介区域简介 黄龙商务区作为杭州传统顶级高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，黄龙商务区作为杭州传统顶级高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高平。黄龙商务区已聚集了诸如欧美中心（代表杭州写字楼最高平。黄龙商务区已聚集了诸如欧美中心（EACEAC）、公元大厦、嘉华国际等）、公元大厦、嘉华国际等知名写字楼，据有关数据统计，的黄龙商圈写字楼体量约达知名写字楼，据有关数据统计，的黄龙商圈写字楼体量约达6060万平方米。万平方米。西湖西湖黄龙商务区区域范围：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路围合的范围及周边辐射地带区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：跨国公司和机构、国内精英企业分公司、办事处运营现状：租金：3.5-9元/m2/天，多集中于3.5-5元/m2/天；毗邻西湖风景区，自然环境优越；交通可达性高，商务氛围浓厚；租金水平高于其他商务区，高品质写字楼入住率高1、黄龙商务区/区域简介黄龙商务区作为杭州传统欧美中心欧美中心公元大厦公元大厦黄龙世纪广场黄龙世纪广场黄龙商务区区黄龙商务区区欧美中心公元大厦黄龙世纪广场黄龙商务区区黄龙恒励大厦规模：户型：200-300租：3.5-4；售：23000-25000；物：6车：300-400现代国际大厦规模：10880户型：305-335租：3-3.5售26000-3000物：11.5（包能耗）车：350-500世贸丽晶城规模：12700户型：150-400租：3.5-9；物：12.8车：500-700江南电子大厦户型：240-298租：2.4-2.6；物：5（包能耗）车：300-360公元大厦规模：115000户型：240-298租：4.7；物：12车：200黄龙世纪广场规模：80000户型：300-550租：3.5-4.5；物：18（全包）车：300中田大厦规模：30000户型：200-450租：2.8-3.2；物：10.8（包能耗）售：26000-32000嘉华国际商务中心规模：50000户型：300-600租：4-6售28000-3000；物：8世贸中心写字楼规模：130000户型：200租：3.5-4华鸿大厦规模：45000户型：100-200租：2.2-2.5；物：4.5车：300黄龙商务区黄龙商务区/楼盘扫描楼盘扫描黄龙恒励大厦现代国际大厦世贸丽晶城江南电子大厦公元大厦黄龙世黄龙商务区典型个案黄龙商务区典型个案EACEAC欧美中心欧美中心世贸丽晶城欧美中心总建面：12.7万m2户数：1217户当前租金：3.5-9元/m2/天团队开发商：浙江建工房地产开发集团有限公司规划设计：王董国际景观设计：EDAW泛亚易道室内设计：美国HBA&高文安物业管理：仲量联行基本情况布局1幢W型，1幢T型外立面玻璃幕墙，石材，铝板户型150-300m2(主力户型)层高净层高2.65m租金3.5-9元/平米/天价格2007年：25000元/平米2013年：38000-40000元/平米智能智能化5A系统物管酒店式服务交通超级停车场（1400个车位）会所顶级私人会员制俱乐部A座B座C座 EAC EAC欧美中心作为黄龙区域高品质写字楼的典范，强调豪华的阵容；通过高品质的产欧美中心作为黄龙区域高品质写字楼的典范，强调豪华的阵容；通过高品质的产品打造，及重点的招商运营，使项目获得市场高度认可，吸引了大批国内外知名企业入驻并品打造，及重点的招商运营，使项目获得市场高度认可，吸引了大批国内外知名企业入驻并取得良好收益取得良好收益黄龙商务区典型个案EAC欧美中心世贸丽晶城欧美中心总建项目情况项目情况：1、欧美中心由建工集团在2005年开工建设，2007年1月开盘，2008年12月交付使用项目定位为欧美企业定制，产品高端，整体写字楼获得LEED银奖认证；2、项目地处于杭城世贸黄龙国际化区域，地段繁华，写字楼聚集度高，周边配套十分齐全；3、项目打造的是高端物业、高端写字楼，号称是世界500公司入驻杭州的首选物业。目前已有多家知名企业入住；4、项目的单层面积达4580平方米，建筑面积更是达到了12.7万平方米，使该项目的整体印象提升了一个台阶。项目情况：项目特色：项目特色：1、时尚的建筑外形：办公楼由W形（A座）和T形（B座）两幢建筑组成，同时C座为点式星级酒店式公寓；2、顶级的设计团队：产品所有设计及管理均由世界外顶级的团队完成3、超豪华的产品打造：绝大部分指标超过国际甲级写字楼设计水平，同事聘请国际知名物业。4、高品质的配套招商：除入驻企业外，商业配套均入驻国内外知名商家。5、国际顶级的入驻企业：奥克伍德、雷格斯等国际顶级企业的入驻为项目国际化的招商增色添码。项目特色：整体策略：整体策略：项目首先通过租赁部分招租部分高端欧美企业，完善欧美中心主题概念，提高项目自身形象，再将销售部分分割成150-300方面积产品，推向市场后快速去化。销售部销售部分分租赁部租赁部分分整体策略：销售部分租赁部分 由于项目定位较高加之招租部分高端欧美企业，快速带动一批金融、咨询由于项目定位较高加之招租部分高端欧美企业，快速带动一批金融、咨询等高附加值企业入驻。等高附加值企业入驻。入驻企业主要以金融类、广告咨询类和网络科技类为主，其中金融金融类达到类达到3939%入驻的知名企业有浙江建工房地产开发集团有限公司、中国南方航空有限股份有限公司、中投信托有限责任公司、浙江融科置地房地产开发有限公司、杭州珀莱雅控股股份有限公司、金城财富管理中心等大厦的总体入住率达入住率达90%90%（数据来源：市场调研）由于项目定位较高加之招租部分高端欧美企业，快速2 2、钱江新城商务区、钱江新城商务区/区域简介区域简介 钱江新城是杭州新崛起的商务、行政中心，以超甲级写字楼为主，是近年政府重点打造钱江新城是杭州新崛起的商务、行政中心，以超甲级写字楼为主，是近年政府重点打造的金融商务中心，定位的金融商务中心，定位杭州的杭州的CBDCBD，城市的心脏。，城市的心脏。区域范围：东靠钱塘江、南至清江路(钱江三桥)、西临秋涛路，北至庆春东路，区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：目前区域尚不成熟，待租项目较多运营现状：租金：2.2-4.5元/m2/天，售价：3-3.5万元/m2；物业管理费：8-15元/m2/月定位高端，该区域定位为商业金融，休闲游憩、高档居住为主的多功能滨水区，将规划建成钱江金融城2、钱江新城商务区/区域简介钱江新城是杭州新崛起杭州写字楼市场研究报告课件泛海国际中心泛海国际中心圣奥中央商务大厦圣奥中央商务大厦华联华联UDCUDC时代大厦时代大厦泛海国际中心圣奥中央商务大厦华联UDC时代大厦天翔凤起时代大厦规模：43000租：2-2.6 物：3.8售：20000采荷嘉业大厦规模：34070租：2.2-2.8售：22000-25000物：4:森禾商务广场规模：109000租：2.3-2.8售：20000 物：4.8长城大厦规模：35500租：2.3 物：5车：580宋都兴业大厦规模：15000租：2-2.5售：25000迪凯国际中心规模：85000租：3-3.45售30000物：10青春发展大厦规模：44000租：3.3-3.5物：4.5车：400中豪凤起广场规模：40722租：2-2.6售15000-2000 物：3.6凤凰中心规模：25000租：2.1-2.6 物：5车：120-250赞成太和广场规模：238141租：2.5-3售：23000-28000 物：5.5大名空间商务大厦规模：52667物：4.5 售：21000钱江新城商务区钱江新城商务区/楼盘扫描楼盘扫描天翔凤起时代大厦采荷嘉业大厦森禾商务广场长城大厦宋都兴业钱江新城商务区典型个案钱江新城商务区典型个案万银国际大厦万银国际大厦万银国际大厦总建面：280000m2户数：955户当前租金：4.1-6.3元/m2/天团队开发商：浙江万银房地产有限公司建筑设计：德国思图景观设计：浙江大学设计学院室内设计：澳大利亚所伍哈德建筑设计集团（WoodheadInternational）香港梁景华及PAL设计事务所营销策划：戴德梁行物业管理：高力国际15元/平米基本情况布局2幢甲级写字楼，1幢酒店+公寓外立面玻璃幕墙，石材，铝板户型146-255m2标准层1700m2层高3.9米租金4.1-6.3元/平米/天价格08年开盘均价：17000元/m2后期均价：20000元/m2智能智能化5A系统电梯芬兰通力电梯16部车位1:1.5车位配置，共1500个地下车位配套精品商业、酒店、酒店式行政公馆钱江新城商务区典型个案万银国际大厦万银国际大厦总建面：户杭州写字楼市场研究报告课件项目项目情况情况：1、万银国际位于钱江新城核心区块，是一座集写字楼、精品商业、酒店、酒店式行政公馆于一体的高端综合建筑体，占地面积2.5万平方米，建筑面积28万平方米，由两幢甲级写字楼，一幢五星级酒店+总裁飞行公馆组成（1-17层为五星级酒店，18-44层为总裁飞行公馆），其中甲级写字楼23.4万平米。2、甲级写字楼41-44层200米高，规划了10个阳光中庭、500个地下车位、3.9米标准层高、12.8米无柱大开间、挑高15米酒店式豪华大堂、二层空中生态连廊，总裁车库及总裁直达电梯，网络架空地板、中央空调VRV空调双重空调模式等优化配置亦刷新了杭城写字楼的新标准。3、写字楼已交付使用，现房状态，总裁飞行公馆预计2014年下半年交付使用。精装修交付。项目情况：销售情况：销售情况：1、万银国际一幢甲级写字楼整售给农业银行，一幢散售，已于2008年开盘，开盘成交均价17000元/平米，后期均价提升至20000元/平米。已于2011年底售罄。2、万银国际18-44层酒店式公寓于2012年开盘销售，精装修3000元/平米，平层均价33000元/平米，LOFT户型均价38000元/平米，目前已推房源销售率为98%。3、万银国际酒店式公寓37层以上还有5层未售，开盘时间及价格未定。销售情况：平面分布：平面分布：万银国际大厦整层面积1700平米，户型面积146-255平米。10部芬兰通力电梯配置。平面分布：写字楼入驻情况：写字楼入驻情况：万银国际大厦租金4.1-6.3元/平米/天，目前出租率85%。入驻企业以金融、贸易、企事业单位为主。写字楼入驻情况：占地面积6818平米容积率8.68开发商浙江华成投资总建筑面积7.45万方入住时间2010年5月写字楼面积7.45万方租售现状出售;出租;写字楼等级甲级售价2008年：18000元/平米2013年：33000元/平米（二手）装修情况简装租金3.33.5元/平米/天外立面玻璃幕墙物业费5.5元/平米/月（不含公共能耗费）层数地上40层，地下2层物业管理绿城物管主力户型整层销售1274标准层高3.6米标准层面积1274方电梯数8部停车位301个钱江新城商务区典型个案钱江新城商务区典型个案华成国际大厦华成国际大厦占地面积6818平米容积率8.68开发商浙江华成投资总建筑面项目项目情况情况：1、华成国际大厦是位于杭州市钱江新城的甲级写字楼。项目于2005年开工建设，2008年销售。项目占地面积6818平米，总建筑面积74479平米，地上40层高201.2米，5层裙楼经营商业，地下3层。2、华成国际大厦20层以上为出售，2008年销售均价为18000元/平方米；20层及以下，整层出租，租金为3.3-3.5元/平方米天。3、目前二手市场价格为33000元/平米。4、项目地下二层、地下三层车位，由开发商统一销售，立体车位27-29万/个，平面车位40万/个。项目情况：汽车库入口自行车库入口，地下一层写字楼门厅，面积约为400平方米写字楼入口写字楼入口写字楼次入口写字楼次入口共八部客梯，4部低区，4部高区，以25层为界写字楼一层平面图，建筑面积约为写字楼一层平面图，建筑面积约为2745.52745.5平方米平方米一层平面图一层平面图地下一层，自行车库入口。地下二层和地下三层为机动车停车场，共车位数301个。汽车库入口自行车库入口，地下一层写字楼门厅，面积约为400平公共卫生间电梯厅；三菱高速电梯电梯厅公共卫生间，男女各三个蹲位16F-24F户型图，每层建筑面积约为1276.6平方米，每层两户31F-35F户型图，每层建筑面积约为1276.6平方米，每层一户项目写字楼户型整体以大开间形式出售（整层或半层出售），适合大型企业入驻。公共卫生间电梯厅；三菱高速电梯电梯厅公共卫生间，男女各三个蹲 杭州市传统商业中心，公认的市中心，写字楼分布分散，售价较高。杭州市传统商业中心，公认的市中心，写字楼分布分散，售价较高。3 3、武林商务区、武林商务区/区域简介区域简介区域范围：南起庆春路，北到文晖路，东临中河北路、上塘路，西至武林路、环城北路转接京杭运河。区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：以金融证券、贸易货运及大型集团为主运营现状：租金：3-6元/m2/天；售价：28000-38000元/平米杭州传统商业中心，商圈氛围浓厚；拥有杭州标杆品质写字楼；售价高，租金高武林商务区杭州市传统商业中心，公认的市中心，写字楼分布分散，售价序号序号项目目竣工日期竣工日期1坤和中心2009年2环球中心2009年3钛合国际2008年4白马大厦2002年5绿城深蓝广场2006年6越都商务大厦2006年坤和中心坤和中心环球中心环球中心钛合国际钛合国际白马大厦白马大厦武林商务区武林商务区序号项目竣工日期1坤和中心2009年2环球中心2009年3钛浙江外经贸广场规模：65000户型：300-500 租：3-5；物：8永通信息广场规模：44740户型：115-192 租：2.2-2.3；物：5.3 车：500-700环球中心规模：110000户型：900-1250 租：5-7；售：40000-50000物：5 车：400白马大厦规模：30000户型：200-300 租：3.9；售：37000-45000物：5 车：300坤和中心规模：112000户型：400-550 租：6-7；物：16 车：1500-2000中山花园春晓苑规模：25000户型：200 租：1.2元丰钛合国际规模：61600户型：255-500 租：3-3.5；售：20000-30000物：5.5 车：300宏大宾馆商务楼户型：30-50物：0.15；车：200晶晖商务大厦规模：31000户型：300租：2-3；售：20000-24000物：5车：200华源发展大厦规模：25000户型：110-450 租：2.5-3.5；物：5 车：260越都商务大厦规模：42000户型：500-800租：2.6；售：25000物：1.2车：350云天财富中心规模：41000户型：150-300 租：2.5-2.8；售：30000物：3 车：260凯喜雅大厦规模：44894户型：600-800租：3.8；物：5 车：300绿城深蓝广场规模：130000户型：200-500租：3.5-4.5；售：28000-35000物：8蓝天商务中心规模：26000户型：128-420租：1.9；售18000；物：4.8 车：200-500武林商务区武林商务区/楼盘扫描楼盘扫描浙江外经贸广场永通信息广场环球中心白马大厦坤和中心中山花园武林商务区典型个案武林商务区典型个案坤和中心坤和中心 坤和中心凭借其无与伦比的黄金地段，在坤和中心凭借其无与伦比的黄金地段，在20072007年将其自身产品打造成杭州年将其自身产品打造成杭州最高端写字楼项目。最高端写字楼项目。占地面积容积率3.63开发商杭州坤和投资控股有限公司总建筑面积112214平米建筑设计德国GMP建筑师事务所写字楼面积70000平米租售现状出租写字楼等级甲级租金67.5元/平米/天装修情况精装物业费16元/平米/月（不含公共能耗费）外立面玻璃幕墙;石材商业规划1-4层总建筑面积3.4万方，现已交付杭州大厦运营，沿街展面银行租赁。层数35主力户型标准层高约3米标准层面积1530方电梯数8部停车位567个武林商务区典型个案坤和中心坤和中心凭借其无与伦比项目情况：项目情况：1、坤和中心位于杭州武林CBD核心，北靠京杭大运河湾畔，西连杭州大厦购物中心华浙店。整个项目包括高端商业与甲级写字楼，是杭州市中心的地标性城市综合体。2、坤和中心写字楼建筑面积为约4.5万方，楼高127米，地上35层、地下3层，地上1-6层为杭州大厦坤和店及部分写字楼商业配套，地上7-35层为办公楼，地下一层主要为员工餐厅，地下2层、3层为地下停车库。3、项目采用6大系统：环保系统、空调系统、垂直交通系统、综合布线系统、安防系统、楼宇系统，和4大精选配置：汉斯格雅雅生卫浴系列、杜拉维特洁具系列、法国拉法基建材系列、进口纯天然樱桃木饰材系列。4、坤和中心为浙江省首个获得LEED认证金奖的写字楼。5、项目只租不售，租金：67.5元/平米/天项目情况：杭州写字楼市场研究报告课件 坤和中心户型分割基本在坤和中心户型分割基本在9090方方-150-150方之间，由于是租赁项目，产品方之间，由于是租赁项目，产品可以根据需求组合。可以根据需求组合。坤和中心户型分割基本在90方-150方之间，由于是租 坤和中心定位高端且地段优越，项目租金较高，因此目前入驻企业大坤和中心定位高端且地段优越，项目租金较高，因此目前入驻企业大多为能承受高租金的行业，如金融业、服务业等。多为能承受高租金的行业，如金融业、服务业等。坤和中心定位高端且地段优越，项目租金较高，因此目前入4 4、庆春商务区、庆春商务区/区域简介区域简介 老庆春路沿线杭州写字楼开发较早的区域，也是杭州写字楼最密集的核心办老庆春路沿线杭州写字楼开发较早的区域，也是杭州写字楼最密集的核心办公区之一。公区之一。20052005年以后，随着庆春广场的成熟，周边形成了较高端的新兴商务圈。年以后，随着庆春广场的成熟，周边形成了较高端的新兴商务圈。区域范围：区域范围：庆春路沿线，庆春广场周边区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：以银行、证券公司和公司总部为主运营现状：租金：平均2.2-2.6元/m2/天；售价：22000-25000元/平米；物业：3.5-3.5杭州传统商业中心，商圈氛围浓厚；杭州写字楼最密集区域之一；城市核心，交通便利庆春商务区4、庆春商务区/区域简介老庆春路沿线杭州写字楼凯旋门商业中心规模：42100租：2.3-2.6售：22000-28000物：4.8 车：600中河大厦规模：26000租：1.8-2.1售：15000-21000物：3.7长堤明苑规模：35000租：1.8售：18000-20000物：1.5 车：300中都大厦规模：59125租：2.4-3售：20000-21000改革月报大楼规模：-租：1.2-1.8 物：3.7 售：15000平海国际大厦规模：20159租：2.8-3.5 售：24000-28000物：7.8车：800瑞丰国际商务大厦规模：35200租：2.5-3.4售：23000-25000庆春商务区庆春商务区/楼盘扫描楼盘扫描凯旋门商业中心中河大厦长堤明苑中都大厦改革月报大楼平海国际大三新大厦规模：29800租：2.2-2.5；售：22000物：6.9元华旺座中心规模：-租：2.2-2.6；售：20000-22000物：3三新银座规模：136587租：2.5-2.8；售：20000-25000物：4.6；车：700采荷嘉业大厦规模：34070租：2.3-2.5；售：22000-25000物：4滨江新城时代广场规模：20万方 租：2.2-3.；售：22000-25000物：6.5新业大厦规模：24310租：2.5-2.8；售：22000-24000物：4.5西子联合大厦规模：38605租：3.6-4.5；售：20000-25000物：-天翔凤起时代大厦规模：43000租：2.2-2.6；售：20000-23000物：3.8庆春商务区庆春商务区/楼盘扫描楼盘扫描三新大厦元华旺座中心三新银座采荷嘉业大厦滨江新城时代广场新5 5、滨江商务区、滨江商务区/区域简介区域简介高教园商务区钱塘江钱塘江钱塘江区政府商务区 本区域写字楼市场沿江南大道为轴心，分两端快速发展，区域市场整体水平不高，依本区域写字楼市场沿江南大道为轴心，分两端快速发展，区域市场整体水平不高，依托城市扩张、区域产业和政府规划导向迅速发展；托城市扩张、区域产业和政府规划导向迅速发展；区域范围：以江南大道为轴心，高新园区及区政府为两点区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：以信息技术、漫画、电子研发、文化传媒等高新技术类企业为主运营现状：租金：1.2-3元/m2/天，多集中于1.5-2元/m2/天；以IT、通信、动漫等高新技术产业为主导；企业总部大楼较多，部分对外租赁；5、滨江商务区/区域简介高教园商务区钱塘江钱塘江区政府商务区滨江慧港规模：28000户型：380-2300租：1.5物：3车：200卓信大厦规模：36000户型：130-2000租：1.5-2物：3车：220萧宏大厦规模：41000户型：600租：1.5-2.2物：3.5盾安发展大厦规模：30000户型：500-1000租：1.5-2.5物：4东方通信城规模：180000户型：500-1000租：1.5凯和大厦规模：-户型：600租：1.3华荣时代大厦规模：-户型：2500租：2滨江商务区滨江商务区/楼盘扫描楼盘扫描滨江慧港卓信大厦萧宏大厦盾安发展大厦东方通信城凯和大厦华荣时6 6、文教商务区、文教商务区/区域简介区域简介 IT IT商务分为浓厚，是商务分为浓厚，是ITIT创业者的天堂，群居现象明显，写字楼配套不全，客户群有向创业者的天堂，群居现象明显，写字楼配套不全，客户群有向黄龙商圈转移意向。黄龙商圈转移意向。文教商务区区域范围：文一路、文二路、文三路路、古翠路、保叔北路区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：以信息技术、IT企业为主运营现状：租金：1.8-3元/m2/天，多集中于2-2.3元/m2/天；老式写字楼，现代化办公配套少；租金相对低廉；市场活跃，使用率高。6、文教商务区/区域简介IT商务分为浓厚，是I文教商务区文教商务区/楼盘扫描楼盘扫描计量大厦规模：22000户型：53-161租：2.2-2.3物：4.5车上：300车下：400怡泰大厦规模：29000户型：70-205租：2.3物：2.7车：下400西湖国际科技大厦规模：80000户型：140-120租：2.5-3.5物：6车上：400车下：500元茂大厦规模：40000户型：100-2000物：2.8立元大厦规模：36000户型：97-1250租：3物：6.5车：680百脑汇科技大厦规模：42000租：2.4物：4车：400莱茵达大厦规模：20000户型：875租：2.5物：5车：800华星时代广场规模：65000户型：200-900租：2.3-2.5物：5.5车上300车下500华星科技大厦规模：28000户型：40-1000租：2.1物：3.5车上：380天苑大厦规模：28800户型：175-1600租：2物：3.5车上300车下400东部软件园规模：160000租：2.1高新大厦规模：20000租：2物：2.5尚坤大厦规模：10000户型：1620租：1.8-2.2物：4.5车：200车上：代表地上车位价格。车下：代表地下车位价格。文教商务区/楼盘扫描计量大厦怡泰大厦西湖国际科技大厦元茂大厦7 7、城站商务区、城站商务区/区域简介区域简介 起步早但发展慢，传统的商务区域，商务氛围相对较差，新盘供应量不大。起步早但发展慢，传统的商务区域，商务氛围相对较差，新盘供应量不大。城站商务区区域范围：北至清泰街，南至望江路，西至中河路，东至环城东路区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：以货运、商贸企业为主运营现状：租金：1.5-2.2元/m2/天，多集中于1.9元/m2/天；靠近火车城站，交通便利；楼盘品质参差不齐，商业环境杂乱；缺乏高品质写字楼。7、城站商务区/区域简介起步早但发展慢，传统的城站商务区城站商务区/楼盘扫描楼盘扫描富春大厦规模：56000租：1.8物：1.8售：12000联银大厦租：1.8物：3.2车：700-900富云大厦租：1.7物：2.6中闽大厦租：1.8物：5.2车：700-900香榭商务大厦租：2-2.2售：14000-15000四季星座租：1.5物：3金泰商务大厦规模：24212租：2.3物：4.5车：400售：30000雪峰清泰大厦规模：15406租：1.6-1.8物：3.6车：100售：16000-16500售：13000伟星世纪大厦租：2.2物：3.9金衙庄大厦规模：15476租：2.2物：4.6车：150售：18000中纬商务大厦租：1.2星河商务大厦规模：20000租：2.2城站商务区/楼盘扫描富春大厦联银大厦富云大厦中闽大厦香榭商务8 8、湖滨商务区、湖滨商务区/区域简介区域简介该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性决定了该区域的写字楼属高档写字楼。该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性决定了该区域的写字楼属高档写字楼。区域范围：北至中河路，南至吴山广场，东至中河路，西至西湖区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：以国有背景、高端商务/商业企业为主运营现状：租金：2-3元/m2/天；售价：20000-30000元/平米比邻西湖，环境优美；城市核心，交通便利；高端商业氛围浓厚。湖滨商务区8、湖滨商务区/区域简介该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性泰地万新大厦规模：73000租：2.5 物：5.5车：600售：22000平海旺角租：2-2.3售25000-28000清波商厦规模：73000租：2.5-3.2售22000 物：4.6西湖时代广场规模：65300租：2.6-3.3 售：23000物：6天风商厦规模：73000租：2.2-2.5售15000-20000西湖国贸大厦规模：11000租：2.5-3 售：30000-35000航天通信大厦规模：19800租：2.5天风商厦租：2.5-2.9售22000华顺大厦租：1.5-2.2售15000-18000吴山商务楼租：2.5-2.8售20000-23000新东方大厦租：2.8 物：2.3-3.2车500-600售：25000-28000湖滨商务区湖滨商务区/楼盘扫描楼盘扫描泰地万新大厦平海旺角清波商厦西湖时代广场天风商厦西湖国贸大9 9、城北商务区、城北商务区/区域简介区域简介 由原工业园区老厂房改建而来，形成小、多、散的创意园区，区域内缺乏规由原工业园区老厂房改建而来，形成小、多、散的创意园区，区域内缺乏规模性品质写字楼。模性品质写字楼。区域范围：区域范围：德胜路、石祥路、莫干山路、上塘路围合而成区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：以创意小型企业为主运营现状：租金：1-2元/m2/天，多数集中在1.5元/m2/天原为老城大型制造工业园区，由老厂房改建而来，形成小、多、散的创意园区；租金便宜，缺乏品质写字楼城北商务区9、城北商务区/区域简介由原工业园区老厂房改建运河边LOFT创意园区规模：5039租：1.6南北商务港规模：30000租：2物业：3.5北部软件园规模：100万方租：1-1.5泰嘉园规模：13万方租：1.3-2.2易构大厦规模：47896租：0.85-2.2天堂e谷规模：5.3万方租：1.1-1.8美都广场规模：78661租：1.6物业：1.8城北商务区城北商务区/楼盘扫描楼盘扫描运河边LOFT创意园区规模：5039南北商务港北部软件园泰嘉1010、下沙商务区、下沙商务区/区域简介区域简介 区域市场起步较晚，发展缓慢，缺乏品质写字楼，商住两用物业比例较大，区域市场起步较晚，发展缓慢，缺乏品质写字楼，商住两用物业比例较大，管理混乱管理混乱区域范围：南至6号大街，北至学源路，东至5号大街，西至银沙路区域特点：区域特点：企业类型：企业类型：以制造加工企业为主运营现状：运营现状：租金：0.7-1.2元/m2/天伴随下沙产业园区发展而自发形成；缺乏品质写字楼，多为商住两用物业；租金水平较低。下沙商务区10、下沙商务区/区域简介区域市场起步较晚，浙江传媒大厦规模：30000租：2-2.6和达创意设计园规模：56000租：0.9层高：4.1米瓯江综合大厦规模：56000租：0.9层高：4.1米智格新城大厦规模：59075租：1车位：500个下沙创意大厦规模：48693租：0.7车位：500个中沙中央金座规模：248142租：0.8之江铭楼规模：20000租：1.2层高：4.1米大旗创新科技园规模：5000租：1.2车位：50个艾肯金座规模：32439租：1车位：1100个下沙商务区下沙商务区/楼盘扫描楼盘扫描浙江传媒大厦和达创意设计园瓯江综合大厦智格新城大厦下沙创意武林庆春城站湖滨黄龙钱江新城滨江文教城北n滨江板块依托城市东进战略也是未来商务发展的重要区域，发展潜力巨大n文教板块仍将主要吸引板块及周边中小企业为主，并依托稀缺的环境以发展生态办公为突破口n城北板块主要为旧工业区厂房改造而成的创意型办公楼，依托现有汽车城等商业，承接大关板块内的创意产业，现阶段内板块住宅出让，大关板块未来有大量写字楼办公供应n庆春、武林、城站将依托传统商务基础占据商务板块重要位置n板块内已无出让办公用地，成交价格为二手价格。n黄龙为传统高端商务区n钱江新城作为未来中央商务核心区，发展潜力巨大，未来以大中型企业入驻为主，将分流部分武林、黄龙客户n顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；n多有大堂和室外广场；n注重科技和生态办公；n入住企业行业影响力大，实力雄厚平均租金区间平均租金区间 (元元/天天/m/m2 2）目前售价区间目前售价区间 (元元/m/m2 2）物业档次物业档次n设备多采用知名品牌国内组装；n大堂昭示性一般，无室外广场n落成较早，规划功能落后；n入住企业规模较小n受区域价值局限，客户认知度较低，以本区域内小型企业为主1.5-2.830,000-40,00025,000-30,000（二手成交价格）3.5-82.5-4.510,000-20,000发展特征发展特征 黄龙和钱江新城是目前杭州写字楼租金水平最高的两个区域，武林和庆春黄龙和钱江新城是目前杭州写字楼租金水平最高的两个区域，武林和庆春等传统板块次之，整体租金水平分布呈现金字塔形状。等传统板块次之，整体租金水平分布呈现金字塔形状。板块小结板块小结武林黄龙滨江滨江板块依托城市东进战略也是未来商务发展的重要区04杭州写字楼供需分析1、杭州历年写字楼供应情况2、历年写字楼与住宅单价走势分析3、写字楼近期租售价格情况4、杭州写字楼面积段走势分析5、租金结构比较6、市场小结04杭州写字楼供需分析1、杭州历年写字楼供应情况09-10年由于政府的经济刺激政策和杭州钱江新城的发展，写写字楼供求量高涨。字楼供求量高涨。1212年受钱江新城集中交付影响，供应面积大增，但是受房地年受钱江新城集中交付影响，供应面积大增，但是受房地产市场整体打压影响，成交量没有显著增长。产市场整体打压影响，成交量没有显著增长。近两年，杭州市写字楼成交面积保持稳定节奏，2011年成交面积较上年稍有下降。而写字楼供应方面，在2012年市场上推出了大量写字楼供应推出了大量写字楼供应，但是受房地产市场调控影响，2012年成交未有明显涨幅。2011-20122011-2012年杭州写字楼市场供求情况分析年杭州写字楼市场供求情况分析2008-20122008-2012历年杭州写字楼市场供求情况分析历年杭州写字楼市场供求情况分析1 1、杭州历年写字楼供应情况、杭州历年写字楼供应情况 历年杭州的写字楼市场基本呈现供过于求的局势，历年杭州的写字楼市场基本呈现供过于求的局势，1010年年3 3月政策调控，整体供给有所减月政策调控，整体供给有所减少，但随着经济的发展，办公需求逐步释放，市场趋于规范；钱江新城写字楼集中少，但随着经济的发展，办公需求逐步释放，市场趋于规范；钱江新城写字楼集中0909、1010年供年供应，同时应，同时20102010年的住宅限购导致当年办公产品销售火爆。年的住宅限购导致当年办公产品销售火爆。09-10年由于政府的经济刺激政策和杭州钱江新城的发展，写字2 2、杭州历年写字楼与住宅单价走势分析、杭州历年写字楼与住宅单价走势分析 纵观历年杭州的住宅，办公均价走势对比，可以发现杭城办公市场起点较高，中期纵观历年杭州的住宅，办公均价走势对比，可以发现杭城办公市场起点较高，中期一度商住倒挂现象严重，但受后期限购影响，同时随着办公市场的逐步成熟，价格逐步走高，一度商住倒挂现象严重，但受后期限购影响，同时随着办公市场的逐步成熟，价格逐步走高，并且超过住宅市场。并且超过住宅市场。2、杭州历年写字楼与住宅单价走势分析纵观历年杭2011-20122011-2012年杭州市写字楼市场售价和租金情况分析年杭州市写字楼市场售价和租金情况分析元/元/天 写字楼售价方面，2011年第一季度时均价约为16000元/，但在第二季度小幅上升，2011年全年在18000元/左右，但在2012年成交价格开始上升，稳定在2000020000元元/。写字楼租金方面，2011-2012年稳中有升，整体市场水平稳定在3 3元元/天天3.53.5元元/天之间天之间。写字楼入住率方面，杭州写字楼入驻率基本为90%以上。2011年一季度与2012年四季度受整体经济环境影响，部分企业出现缩小经营规模或关闭情况，同时08年及10年开发的写字楼如钱江新城板块交付投入使用，拉低了写字楼入住率。3 3、杭州写字楼近期租售价格情况、杭州写字楼近期租售价格情况 杭州写字楼售价基本在杭州写字楼售价基本在2000020000元元/，租金稳定在，租金稳定在3 3元元/天天3.53.5元元/天之间，天之间，入驻率基本在入驻率基本在90%90%左右。左右。2011-2012年杭州市写字楼市场售价和租金情况分析元/4 4、杭州写字楼面积段走势分析、杭州写字楼面积段走势分析 杭州办公物业的面积段走势，在杭州办公物业的面积段走势，在20112011年年150150方以下产品占多数，但到方以下产品占多数，但到20122012年年300300方以方以上面积产品达到上面积产品达到56%56%，说明杭州酒店式公寓产品逐步受禁酒令影响慢慢减少，而标准写字楼，说明杭州酒店式公寓产品逐步受禁酒令影响慢慢减少，而标准写字楼产品开始成为主力。产品开始成为主力。4、杭州写字楼面积段走势分析杭州办公物业的面积5 5、租金结构比较、租金结构比较 租金受区域影响变化明显，目前仍以传统中心区域为市场价格高位，新兴区域价格略租金受区域影响变化明显，目前仍以传统中心区域为市场价格高位，新兴区域价格略低，但整体品质提升迅速；同区域内也以高品质产品获取高额租金；整体办公市场向高品质低，但整体品质提升迅速；同区域内也以高品质产品获取高额租金；整体办公市场向高品质化发展化发展黄龙商圈黄龙商圈滨江滨江钱江新城钱江新城5、租金结构比较租金受区域影响变化明显，目前仍杭州办公呈现比较明显的单核心特征，仍以中心区域为主要商务区，但是单核心正在不断扩张，次核心正在快速形成整体主要以金融、咨询、房产及集团总部等对地段、形象要求较高，租金承受能力较强的行业占比较高，且主要集中在中心及钱江新城区域，其余以价格挤压为主，对地段及产品要求较低从各物业的租金表现来看，地段性需求表现显著，以核心区的黄龙租金最高，其次政府主导的钱江新城，以高品质的定位规划，保持在第二梯队，其余外延区域，租金水平较低分布特征客户特征租金特征办公物业从07年100方以下小面积占比超过7成，到11年只有四成来看，偏住宅类的销售型物业正在减少，而真正意义上纯办公呈扩大趋势，办公市场逐步向大面积，正规化发展面积特征地段影响最大，产品形象次之，物业服务次之，配套影响有限产品特征杭州三产产值及占比较其他一线低，整体能级较低，再加之民营经济为主体的经济结构，直接影响杭州办公市场的扩容，钱江新城办公入住率有限亦能说明这个特征容量特征6 6、市场小结、市场小结杭州办公呈现比较明显的单核心特征，仍以中心区域为主要商务区，05未来写字楼供应情况1、未来供应总量2、已推未售房源3、供应小结05未来写字楼供应情况1、未来供应总量1 1、潜在供应量、潜在供应量年份宗数总出让面积（万）总建筑面积（万）20113569207201238812342013112773总计841775142011年-2013年杭州主城区商业（商服）、办公用地出让统计p受杭州禁酒令影响，受杭州禁酒令影响，11-1311-13年出让商业及办公用地其未来产品形式大多为写字楼；年出让商业及办公用地其未来产品形式大多为写字楼；p按照办公物业占商业物业的按照办公物业占商业物业的30%30%比例计算，未来写字楼供应量约为比例计算，未来写字楼供应量约为154154万方。万方。2011年受住宅市场打压影响，2011年主城区商办用地出让交易开始增多，可建面积达207万方。由于2011年整体住宅市场打压严重，2012年政府因担心住宅用地去化困难而主推商办用地市场，受此影响2012年商办用地总出让面积大增，可建面积与2011基本持平，达234万方。1、潜在供应量年份宗数总出让面积总建筑面积（万）20113按区域分写字楼存量面积按区域分写字楼存量面积目前市场上已推未售存量房源主要集中在江干区，近22万方，占主城区存量的34%，其次为滨江区15万方，占比23%。拱墅区存量约6.6万方，排第四。从去化率看，下城区去化率最高，70.48%，其次为江干区，47.81%。拱墅区，去化率37.02%，排第四。截止目前，已推未售房源约截止目前，已推未售房源约66.466.4万方，其中江干区存量最大，近万方，其中江干区存量最大，近1515万方，占总万方，占总存量房源存量房源34%34%，年均去化速度，年均去化速度6.86.8万方。拱墅区存量近万方。拱墅区存量近6.66.6万方，年均去化速度万方，