河南濮阳房地产市调报告课件

河南濮阳市调报告营销策划中心时间：2019.8.27河南濮阳市调报告营销策划中心时间：2019.8.271目 录 CATALOGCATALOG概述与城市位置及辐射图禹州房地产市场分析土地市场商品房市场重点楼盘情况重点楼盘分布重点楼盘数据汇总小结项目地块分析项目地块指标及四周项目SWOT分析调研的目的城区调研的重点区域调研总况分析总结二、项目区域分析二、项目区域分析一、宏观经济背景分析一、宏观经济背景分析三三、市场调研数据分析、市场调研数据分析目 录 CATALOG项目地块分析二、项目区域分析一、宏观2濮阳项目区域分析濮阳项目区域分析濮阳项目区域分析3禹州区位图河南省濮阳 禹州区位图河南省濮阳4 濮阳县与濮阳市的区位关系 濮阳县与濮阳市的区位关系5濮阳市与濮阳县城区的关系图濮阳市与濮阳县城区的关系图濮阳濮阳市市濮阳县濮阳市与濮阳县城区的关系图濮阳濮阳6濮阳地图目标地块长庆路长庆路禹王广场濮阳濮阳市市红旗路红旗路国庆路国庆路平安路平安路软件科软件科技园技园大型居大型居住区住区（部分动工中）（部分动工中）商住商住亿丰亿丰CBD正佳正佳工厂工厂工业区工业区 濮阳地图目标地块长庆路禹王广场濮阳红旗路国庆路平安路软件72019年河南各县GDP排名禹州排名33/1082019年河南各县GDP排名禹州排名33/1088濮阳宏观经济背景分析濮阳宏观经济背景分析濮阳宏观经济背景分析9濮阳县位于鲁豫两省交界处，是中原经济区与环渤海经济圈衔接融合的前沿、国务院确定国家级濮国家级濮范台综合试验区核心区范台综合试验区核心区、省际交汇区域中心城市。GDP排名河南第第33位位，濮阳市第1位。濮阳县是一座历史文化名城，历史悠久、源远流长，是中华民族的发祥地之一，拥有50000年古老文明。濮阳是“颛顼遗都、帝舜故里”。1987年4月20日，国务院批准撤销濮阳市郊区，设立濮阳县，驻城关镇；6月12日，正式撤销市郊区恢复濮阳县建置。濮阳县城西南西水坡出土了距今6400多年仰韶文化时期的蚌塑龙虎型图案，轰动中外考古界，被称为“中华第一龙”，濮阳县也因此被赞誉为“中华龙乡”。濮阳县辖10个镇、10个乡。总人口总人口113113.52.52万万，城区人口，城区人口22.522.5万（万（20192019年）。城镇化率年）。城镇化率19.82%19.82%。2019年，累计组织国内劳务输出156.9万人次，国外劳务输出2500余人次，实现务工收入170余亿元，农民务工收入已占到纯收入50%以上，被表彰为“河南省劳务输出基地先进县”。地理位置地理位置-南部及东南部以黄河为界，与山东省东明县、鄄城县隔河相望；东部、东北部与河南省范县及山东省莘县毗邻；北部、西北部与河南省濮阳市、清丰县相临；西部、西南部与河南省内黄县、滑县、长垣县接壤。2012012 2年，全县生产总值年，全县生产总值248248亿元，社会消费品零售总额亿元，社会消费品零售总额8282.6363亿元，地方一般预算收入亿元，地方一般预算收入24.324.3亿元，城亿元，城镇居民人均可支配收入镇居民人均可支配收入1 192099209元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入70867086元元。概述濮阳县位于鲁豫两省交界处，是中原经济区与环渤海经济圈衔接融合10(濮阳县交通便利，京港高铁、郑济高铁在境内形成“十字形”客运通道；中国第一条设计30吨轴重、开行万吨大列的重载铁路山西中南部铁路横贯濮阳县全境，东连京九，西接京广大动脉；106国道、大广高速、范辉高速、德商高速穿境而过，距郑州、济南两个国际机场均在200公里左右。郑州机郑州机场场200KM济南机场济南机场200KM(濮阳县交通便利，京港高铁、郑济高铁在境内形成“十字形”客运11【房地产市场分析】【房地产市场分析】12土地市场第一地块在项目意向地块东侧长庆路对面，意向地块南侧国庆路南侧 土地市场第一地块在项目意向地块东侧长庆路对面，意向地块13濮阳各经济数据比较一一城市基础数据城市基础数据2019201920192019201920191常住人口（万人）104.66万109.3万113.5万2城区人口（万人）22.1万22.3万22.5万3GDP（亿元）192.3亿227亿248亿4GDP增速（%）15.60%12%11%5社会消费品零售总额（亿元）70.39亿75.47亿82.63亿6城镇人均可支配收入（元）13343元15251元16749元7住宅成交面积(万平米）万万万8住宅施工面积(万平米)万 万万9住宅新开工面积（万平米）万 万万截止2019年4月10日濮阳县共11个开发商，17个楼盘项目，共有2349套商品房屋可售。截止2019年4月10日10时濮阳县共成交4831套商品房，成交面积达500567.55平方，截止下午15:13成交4861套，503685.99平方 濮阳各经济数据比较一城市基础数据2019201920114项目半径项目半径3公里范围内楼盘信息公里范围内楼盘信息项目半径项目半径35公里范围内楼盘信息公里范围内楼盘信息楼盘名称楼盘名称状态状态建筑面积建筑面积均价元均价元/楼盘名称楼盘名称状态状态建筑面积建筑面积均价元均价元/中中信信上上景景湾湾在建在建8.98.9万万m2 235003500未来园未来园未开工未开工3232万万m2 235003500龙都花园龙都花园在建在建4.364.36万万m2 233003300公园一品公园一品在建在建19.619.6万万m2 238003800龙溪地龙溪地在售在售18.618.6万万38003800格瑞斯小镇格瑞斯小镇在售在售2727万万m2 238003800越绣花园越绣花园在售在售18.418.4万万m2 237003700龙城印象龙城印象在售在售3.53.5万万34003400建业城建业城在售在售5050万万m2 240004000项目半径3公里范围内楼盘信息项目半径35公里范围内楼盘信息15物业名称物业名称亿丰时代广场亿丰时代广场位置位置中原西路与化工二路交汇处 物业类型物业类型商铺商铺面积面积1 14000040000层数层数业态业态卖场卖场配套配套住宅、学校、公园住宅、学校、公园经营状况经营状况在建中在建中【商业竞品分析商业竞品分析】物业名称亿丰时代广场位置中原西路与化工二路交汇处 物业类型商162013年重要楼盘售价u濮阳县新建楼盘主要集中在京开大道（解放路）、铁丘路、国庆路以及长庆路两侧；u京开大道（解放路）、长庆路作为濮阳县前往濮阳市的主干道，目前解放路已开发殆尽，而长庆路周边正在开发或待开发；u濮阳县大力向东区发展，已有的工业企业即将搬迁，未来长庆路两侧将会使开发的重点。住宅商业安置房房价在安置房房价在2800元元/平方左右平方左右 2013年重要楼盘售价濮阳县新建楼盘主要集中在京开大道17【住宅地价楼价分析住宅地价楼价分析】新城区老城区平台均价35004200平台均价3600-3800【住宅地价楼价分析】老城区平台均价平台均价18楼盘名称楼盘名称龙溪地位置位置铁丘路与工业路交汇处建筑面积建筑面积3 33000030000总套数总套数2 2000000容积率容积率1 1.3.3主力户型主力户型三室两厅三室两厅均价均价3 3800800交房时间交房时间2 2012012年年【住宅竞品分析住宅竞品分析】楼盘名称楼盘名称建业城 位置位置京开大道与站南路交会处南200米 建筑面积建筑面积5 50000000000总套数总套数3 3477477容积率容积率1 1.6.6主力户型主力户型二室二厅、三室两厅二室二厅、三室两厅均价均价4 4200200交房时间交房时间楼盘名称龙溪地位置铁丘路与工业路交汇处建筑面积330000总19同行业商圈分析名称名称出租面积出租面积开业年份开业年份平均租金平均租金距离距离代表品牌代表品牌亿亿丰丰国国际际家家具城具城7 7万万（总总结结1414万万）201920192020元元/(月平月平米米)8.88.8km掌掌上上明明珠珠、德意、双虎德意、双虎正正大大佳佳美美生生活活广广场场（城城市综合体）市综合体）2323万万在建在建1.21.2km佰德源祥佰德源祥2121万万2019201913-1813-18元元/(月平米月平米)0km信信息息产产业业园园，引进电商引进电商 同行业商圈分析名称出租面积开业年份平均租金距离代表品牌20小结：2019年二手房转移登记844844件，面积约9 9，成交金额1.76亿万元，2019年公租房建设任务22222222套套，占地面积50亩，建筑规划面积9994599945，而目前濮阳县的住宅销售量在2019年第一季度为45万左右，这数据对比显示濮阳县住宅市场目前完全由健康的刚需市场作支撑。建议公司可介入濮阳县住宅市场，只是政府谨规划并已开工的十万人大型居住区已经在局部动工过程中，后期市场会有些影响，所以建议，如涉及濮阳县住宅项目，宜快、项目体量不宜大；城区经济优越人群改善居住及乡镇外出务工者为城区住宅购房的重要刚需消费群体，120平米三房两厅，购置总价在4560万左右；目前濮阳县商业用房基本以沿街店铺为主，就新建的大型专业化市场也远离城区亿丰市场销售率也非常高，销售价格也比较理想（7000元/平方左右），随着濮阳县城人口快速增加，商业需求已经迫在眉睫，开发商业用房有较大的市场空间存在，建议公司介入商业地产开发。建议：建议：住宅及商业地产均可开发住宅及商业地产均可开发小结：2019年二手房转移登记844件，面积约9，成交金21【项目地块分析】【项目地块分析】22项目地目标地块长庆路长庆路禹王广场濮阳濮阳市市红旗路红旗路国庆路国庆路平安路平安路软件科软件科技园技园大型居大型居住区住区（部分动工中）（部分动工中）商住商住亿丰亿丰CBD正佳正佳工厂工厂工业区工业区项目地块指标及四周用地性质用地面积(亩)容积率建筑密度（）绿化率（）建筑限高（m）商住用地约208亩-南面为闲置地块南面为闲置地块西面为张弓北路西面为张弓北路北侧为八车道的红旗路，红旗路为地方行政中心道路今年十月份完全贯通西侧目前为规划的平安路，预计24米车道地块南侧为八车道的国庆路，今年十月份完全贯通东侧为八车道的长庆路，县与市的快速通道项目地目标地块长庆路禹王广场濮阳红旗路国庆路平安路软件科大型23【地块四至地块四至】长庆路以西西邻待拆迁村庄东面为县规划地新城区国庆路以北南边有待建的大型10万人的社区红旗路以南北临在建楼盘中信上景湾【地块四至】长庆路以西东面为县规划地新城区国庆路以北24宗地情况介绍宗地情况介绍1）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；2）地面现状，包括宗地内没有水渠、较深的沟壑、池塘，没有高压线等对开发有较大影响的因素存在，没有明显因素会导致损失实际用地面积；3）地块西侧有少量农民住宅住宅，西南侧有一座医院，地块东北侧有一加油站，目前适合开工的为东南地块（长庆路国庆路交叉地块）约，60多亩，加油站可在年内搬迁，医院在年底或明年可以搬迁，少量农民房在项目落地后的一年内（快可在今年十月份）可以搬迁完；4）地下情况，原先为农用地，无明显地下构建存在；土地完整性较高5）地质情况：宗地情况介绍1）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；25项目SWOT分析优势：优势：区位条件良好，地块处于县与市快速通道核心位置，西靠县城，离县府一公里内，在同一大道上，离地级市距离三分钟车程，后期潜力巨大；道路进出方便，交通可进入性强；项目所在区域土地资源稀缺性，产品具有广阔的市场空间和开发价值。置，两者对比产生的价值空间易体现机会：机会：县城人口的快速增长及住宅的高业绩销售为本地的专业化市场需求提供了巨大的空家；目前已入户地方的亿丰家具建材大市场距离县城比较远，从区位的价值比较，对本案有价值提升作用；市区目前中高端家居建材的消费场所及不成熟，虽2019年有两个红星美凯龙项目已经签约落地，但因其地块的拆迁工作在一年以内无法交地开建，所以对公司落地抢占先机的有利威胁：威胁：在本项目地块北侧的正佳广场，现因体量较大，开发商也同步在争取红星美凯龙合作劣势：劣势：因土地拆迁成本较高，土地成本方面需要继续斡旋，如项目确定，需密集性的开始沟通项目价格适宜。离市太近，已无缝衔接，项目后期商业运营会受到市区的部分冲击。项目SWOT分析优势：机会：威胁：劣势：26濮阳市场调研数据分析濮阳市场调研数据分析27【调研的目的】调研的目的】【调研的目的】28u 了解经营者以及投资者对项目的需求，以便更好的为我们产品定位服务。u 通过全业态市调，为项目后续的招商与销售做前期客户筹备。第一节调研的目的调研目的 了解经营者以及投资者对项目的需求，以便更好的为我们 第一29【城区调研的重点区域】城区调研的重点区域】【城区调研的重点区域】30 第二节第二节 城区调研的重点区域城区调研的重点区域 第二节 城区调研的重点区域31 濮阳部分商铺照片濮阳部分商铺照片亿丰开业亿丰开业 濮阳部分商铺照片亿丰开业32【第三节【第三节.调查总况分析调查总况分析】【第三节.调查总况分析】33第三节调查总况分析家居家居建材建材五五金金餐饮餐饮时尚购时尚购物物生活配生活配套套休闲休闲娱乐娱乐小计小计路调路调合计合计人人数数3413484781614495308803占占比比6.86%27.07%16.97%15.76%32.53%0.8%100%备注备注 此次市调深访商家此次市调深访商家 495495 户；户；第三节 调查总况分析家居建材 五金餐饮时尚购物生活配套34生活配套家居餐饮濮阳市调业态分析休闲娱乐时尚购物建材休闲娱乐：酒店、美容、会所足浴等家居：家具、家纺等建材：五金电料、陶瓷、卫浴、门窗、油漆、太阳能、装饰等餐饮：饭店、小吃、面包房等时尚购物：服饰、箱包、鞋帽、化妆品等生活配套：超市、美发、工艺品、钟表、眼镜、书店、电脑、家电、电动车、烟酒、药店等第三节调查总况分析业态说明：生活配套家居餐饮濮阳市调休闲娱乐时尚购物建材休闲娱乐：酒店、351.目前商铺结构各行业调研结果目前店铺结构目前店铺结构家居家居建材建材生活配套生活配套底层单铺一拖二一拖三大卖场70.6%91%94.4%11.8%5%3.7%0%2%1.9%17.6%2%0%大部分商户热衷于底层单铺的结构形式，少量商户会选择一拖二的形式，大部分商户热衷于底层单铺的结构形式，少量商户会选择一拖二的形式，建议内街一二分层式建筑，利用地段优势，做层高可达自行分割，提升单价建议内街一二分层式建筑，利用地段优势，做层高可达自行分割，提升单价以期项目效益最大化以期项目效益最大化小结 1.目前商铺结构各行业调研结果目前店铺结构家居建材生活配362.目前店铺权属店铺权属店铺权属家居家居建材建材生活配套生活配套97%97.8%96.9%3%2.2%3.1%自有租赁针对当地消费者喜欢租赁经营的消费习惯，可以考虑采针对当地消费者喜欢租赁经营的消费习惯，可以考虑采取售后返租政策，吸引商家及当地投资客进行投资。取售后返租政策，吸引商家及当地投资客进行投资。小结 2.目前店铺权属店铺权属家居建材生活配套97%373.您对商铺购买的选择主要取决于以下哪些要素20%7.14%11.1%33.3%14.3%42.2%40%32.1%24.4%40%28.6%22.2%6.7%28.6%11.1%0%3.5%6.7%13.3%7.1%8.9%6.7%14.3%4.4%0%0%0%20%14.7%13.3%66.7%50%57.8%政府支持商业氛围市场繁荣升值潜力业态规划税收政策管理费用配套设施建筑结构市场品牌地段位置购买要素购买要素家居家居建材建材生活配套生活配套小结市场繁荣、商业氛围、地段位置及升值潜力是决定商家选择商铺的重要因素，其中塑造地段价值和市场期望值来吸引人气及造势尤为重要。3.您对商铺购买的选择主要取决于以下哪些要素20%7.13811000-120005.您对商铺购买意向价格91%88.1%87.6%3%10.4%8.7%3%1.5%3.1%3%0%0.6%500070007000-90009000-11000小结按当地住房价格及调研结果上表反映了当地商家的商业意识不成熟，利用品牌、项目设计来引导客户的商业潜在价值及地块的升值潜力表述达到项目销售高溢价。意向购买价格意向购买价格家居家居建材建材生活配套生活配套11000-12000 5.您对商铺购买意向价格91%88398.您意向购买的商铺价格（大卖场）%6000-8000元8000-10000元10000-12000元小结意向购买价格意向购买价格家居家居建材建材时尚购物时尚购物生活配套生活配套 8.您意向购买的商铺价格（大卖场）%409.您是否听说过红星美凯龙？是否%0%0%小结是否听说过红是否听说过红星美凯龙星美凯龙家居家居建材建材生活配套生活配套 9.您是否听说过红星美凯龙？是否%0%0%小结是否4110.您觉得我公司项目地段如何？%很好好一般不行小结地段如何地段如何家居家居建材建材生活配套生活配套 10.您觉得我公司项目地段如何？%42 11.您是否愿意进驻乾北您是否愿意进驻乾北-红星美凯龙？红星美凯龙？44.1%20.9%28%55.9%79.1%72%愿意不愿意目前来看，濮阳商家的消费观念还没开发，对于商家入驻后的市场氛围渲染是提升入驻率的核心工作小结进驻意向进驻意向家居家居建材建材生活配套生活配套 11.您是否愿意进驻乾北-红星美凯龙？44.1%20.943 12.您会选择租赁还是购买（愿意进驻前提下）？您会选择租赁还是购买（愿意进驻前提下）？6.7%3.6%8.9%86.6%75%80%6.7%21.4%11.1%租赁看情况购买建材商家购买意识比较强，后期在销售与设计上要多考虑到适合建材五金类商家商铺需求核心店小结购买意向购买意向家居家居建材建材生活配套生活配套 12.您会选择租赁还是购买（愿意进驻前提下）？6.7%34413.如果您入驻此项目，您认为适合自己的理想面积是13.3%7.1%8.9%13.3%14.3%40%0%21.4%11.1%26.7%32.2%20%20%17.9%15.6%26.7%7.1%4.4%30-5050-8080-200200以上20以下20-30小结店铺理想面积店铺理想面积家居家居建材建材生活配套生活配套 13.如果您入驻此项目，您认为适合自己的理想面积是13.4514.您对仓储的需求面积%100-200200-300不需要50以下50-100小结仓库面积仓库面积家居家居建材建材生活配套生活配套 14.您对仓储的需求面积%14615.您认为合理的租金价格？%15元/月以下15-30元/月31-60元/月61-90元/月小结90元/月以上理想租金理想租金家居家居建材建材生活配套生活配套 15.您认为合理的租金价格？%4717.有意入驻商户对乾北-红星美凯龙商贸城的要求有哪些？%小结市场品牌管理模式服务功能政策优惠广告宣传业态规划餐饮娱乐金融机构仓储物流其他客户关注客户关注家居家居建材建材生活配套生活配套 17.有意入驻商户对乾北-红星美凯龙商贸城的要求有哪些？4818.您对我项目是通过什么途径获取的%0%0%0%朋友介绍地方广播网络广告牌小结获取途径获取途径家居家居建材建材生活配套生活配套 18.您对我项目是通过什么途径获取的%0%0%49 19.路人购置商铺意愿度路人购置商铺意愿度40以下以下40-7070以下以下70-100濮阳县居民目前对商铺的投资欲望不是很强烈，多数处于观望状态，项目价值塑造是关键，怎么样将观望群体变为购买力是工作核心之一小结商铺面积商铺面积很强烈很强烈想看看想看看1%9.8%13.8%1.8%13.8%3.1%0%8.6%5.5%1%6.7%4.9%0.3%2.1%2.1%0%0%0.6%0%0.6%1.8%100-200200-300其他其他近期没有打算近期没有打算 19.路人购置商铺意愿度40以下40-707050没有没有23.住宅需求统计0.3%2.4%3.1%0.6%0%0.6%0.3%0.3%2.8%6.7%3.4%3.1%7%2.1%0.6%0.6%0%8.3%7%4.3%6.1%1.5%3.1%0.3%1.2%9.4%12.2%7.3%3%0.9%0.9%0.3%一年内两年内两年内三年内三年内濮阳住宅购买意愿度比较高，住宅需求期望90120平方左右为主小结面积面积二室二室8090二室二室90100三室三室90115三室三室115125三室三室125140四室四室130144四室四室144155四室四室155165没有 23.住宅需求统计0.3%2.4%3.1%0.6%51总结1、家具类商家搬迁意向度大于55%，品牌价值诉求等本地上级入驻是后期运营的重点工作方向。2、沿街租金视地段不同在1.26.67元/月/平方不等，家居建材市场0.51.6元/月/平方不等。3、禹州商博城二楼商家搬迁可能性两年内几乎为零（商家的店铺装修成本较高），两三年后应是商铺重装高峰期，商铺搬迁可能性极大；豫华、建材大市场商家因市场管理无序、杂乱差现象短期搬迁可能性比较大；项目地块豫龙家居市场因地块拆迁因素，短期内搬迁可能性较大。4、禹州商家不喜欢一拖三的商铺建筑结构；5、建材五金类对店面要求主要集中为：底层单铺、一拖二形式的，其中90%热衷于底层单铺，面积在80200平米。家居、建材类总结：总结1、家具类商家搬迁意向度大于55%，品牌价值诉求等本525、家居类对店面要求主要集中为：底层单铺、一拖二形式的，其中90%热衷于租赁，面积需求在200平米或以上。6、主要配套设施为仓储、物流及停车场，因当前建材经营商户都为临街形式，以上因素都对当前销售产生影响。（可在附近或禹亳铁路南侧租赁一用地建仓储租赁）7、在给予政策优惠的情况下，为吸引目标客户，建议在市场培育前期租金不宜过高，吸引商家入驻，形成群聚效应。8、规范化统一管理运营是我们建材类目标商户（也是最大商铺购买群体之一）的最大期望。5、家居（非家居）建材类商户购买比例是14%，租赁意向是85%左右。整体进驻意向较浓。5、家居类对店面要求主要集中为：底层单铺、一拖二形式的，其中53禹州家具市场 禹州家具市场54濮阳建材市场 濮阳建材市场55【第四节【第四节.总结总结】【第四节.总结】56濮阳城区给人总体的感觉是人流量较大，老商业街区的商业氛围较浓，但多处于建筑和设备都处于陈旧的状态，濮阳县目前好点的消费都往市区流失，濮阳的城镇化速度处于快速增长过程中，因城市扩容等各方面利好因素，县需要有良好的商业氛围来满足城镇化的配套需求，所以商业市场发展的空间广阔。我们的总体建议是：房地产：房地产：商品房市场商品房市场可介入可介入；原因：原因：1.濮阳原先基本依赖于油田经济，目前正逐步摆脱这种依靠，濮阳县规划了大片高新工业区，濮阳原先基本依赖于油田经济，目前正逐步摆脱这种依靠，濮阳县规划了大片高新工业区，目前已经有相当多的国内著名品牌厂家已经入住，这为濮阳县可持续发展提供了保障；目前已经有相当多的国内著名品牌厂家已经入住，这为濮阳县可持续发展提供了保障；2.濮阳城镇化比例原先比较低，至目前城镇化比例才濮阳城镇化比例原先比较低，至目前城镇化比例才19%多，随着濮阳县工业的快速发展，多，随着濮阳县工业的快速发展，后期人口城镇化速度将会得到显著提升，这为濮阳县的商住市场开发提供了充足的市场空间；后期人口城镇化速度将会得到显著提升，这为濮阳县的商住市场开发提供了充足的市场空间；3.濮阳县在前几年土地推广过程中的量控制的比较紧，对商住类型供地量一直在控制，这也濮阳县在前几年土地推广过程中的量控制的比较紧，对商住类型供地量一直在控制，这也是濮阳县住宅市场呈现健康（售价上涨、售量较高、开发量合理）的核心因素之一。（是濮阳县住宅市场呈现健康（售价上涨、售量较高、开发量合理）的核心因素之一。（2019年度年度濮阳县国建用地供应总量濮阳县国建用地供应总量338.93公顷中，工矿仓储用地公顷中，工矿仓储用地200公顷，住宅用地公顷，住宅用地94公顷，公共管理与公顷，公共管理与公共服务用地公共服务用地25.6公顷。）公顷。）濮阳城区给人总体的感觉是人流量较大，老商业街区的商57商业：建议快速开发；原因：1.濮阳县域濮阳市已经基本实现同城概念，濮阳县位置类似于濮阳市市区的南城区性质，如建设商业体，可填补濮阳县及濮阳市南片区域的市场空白，另濮阳县大部分人口位于濮阳县城区南侧及东南侧；2.濮阳市有两个红星美凯龙签约落地，这足够证明市场后期有足够的容量来支持后期的市场成活，市场的需求也就是商铺的价值所在；（但市北两个红星美凯龙项目因地块附着物拆迁难度较大，基本上一年半内动工的可能性是不大的）3.濮阳县商业发展处于刚起步的阶段，这也为企业开发商业项目提供了契机；4.项目位置远差于公司意向地块的亿丰家居建材市场的销售情况相当良好，位置比亿丰好，没有理由卖的不如亿丰项目；如需开发，建议：1、因濮阳市、县目前处于无缝衔接状态，项目广宣应考虑市区与濮阳县两个方位为主。2、高调造势，拔高红星美凯龙在濮阳县及濮阳市区的知名度，提升项目的开发价值。3、目前濮阳县的意向地块位置相当不错，而地块面积也充足，在住宅配套用地之外的商业配套最好考虑下其中拿出四五十亩来开发商业步行街，以期使项目地块价值能得到最好的挖掘。商业：建议快速开发；58ThanksForYourTime!Thanks For Your Time!59谢谢你的阅读v知识就是财富v丰富你的人生谢谢你的阅读知识就是财富60