伟业顾问-太原后营坊街房地产项目提案报告课件

B.A.Consulting山西鸿升地产山西鸿升地产太原后营坊街项目的初步理解太原后营坊街项目的初步理解2005.102008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789B.A.Consulting山西鸿升地产2005.10汇汇报报框框架架本项目初步理解本项目初步理解本项目初步理解本项目初步理解初步市场定位与产品定位初步市场定位与产品定位初步市场定位与产品定位初步市场定位与产品定位用地特质用地特质用地特质用地特质项目特质项目特质项目特质项目特质供应特征供应特征供应特征供应特征 项目综合分析项目综合分析项目综合分析项目综合分析需求特征需求特征需求特征需求特征城市发展城市发展城市发展城市发展基本假设基本假设基本假设基本假设综合分析综合分析综合分析综合分析SWOTSWOT分析分析分析分析产品定位产品定位产品定位产品定位价格定位价格定位价格定位价格定位整体定位整体定位整体定位整体定位客户定位客户定位客户定位客户定位汇本项目初步理解初步市场定位与产品定位用地特质项目特质供应特本项目的初步理解本项目的初步理解本项目的初步理解本项目的初步理解本项目的初步理解对宏观地段的看法对宏观地段的看法对宏观地段的看法对宏观地段的看法 p受受“南移西进南移西进”影响，本项目所在区域并非太原重点发展区域；影响，本项目所在区域并非太原重点发展区域；p位于太原城市中心区内，城市建设正处于旧城改造阶段；位于太原城市中心区内，城市建设正处于旧城改造阶段；p老城区完备的基础设施、成熟生活配套服务，使本项目位于寸土寸老城区完备的基础设施、成熟生活配套服务，使本项目位于寸土寸金的城市核心区的稀缺价值凸现。金的城市核心区的稀缺价值凸现。对宏观地段的看法受“南移西进”影响，本项目所在区域并项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价 区域价值城市发展区域价值城市发展“南南移移”南南内内环环街街城市核心区城市核心区城市核心区城市核心区（老城区）（老城区）（老城区）（老城区）“西西进进”迎迎泽泽大大街街长长风风大大街街汾汾河河太原市城市发展规划方向：太原市城市发展规划方向：太原市城市发展规划方向：太原市城市发展规划方向：l“南移西进南移西进”的发展趋势的发展趋势“南移”向南部小店区发展“西进”向汾河西岸发展l三条主要三条主要“城市轴线城市轴线”迎泽大街、长风大街、汾河l“双中心双中心”的城市结构的城市结构市政府迎泽区省政府小店区市政府市政府省政府省政府项目综合素质评价区域价值城市发展“南移”南内项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价 区域价值杏花岭区域价值杏花岭杏花岭区发展：杏花岭区发展：1、杏花岭南部区域杏花岭南部区域与迎泽接壤，该区域与迎泽接壤，该区域特点相似，特点相似，是太原政治、经济中心是太原政治、经济中心，区，区域内交通、商业服务较发达域内交通、商业服务较发达；2、城区目前正处于旧城改造阶段城区目前正处于旧城改造阶段，人口，人口密度大、大量拆迁，城市环境一般；密度大、大量拆迁，城市环境一般；3、区域内商业集中区域内商业集中，包括商业聚集地柳，包括商业聚集地柳巷、府东府西街、杏花岭商业中心等等；巷、府东府西街、杏花岭商业中心等等；4、核心城区寸土寸金，商务项目供应较、核心城区寸土寸金，商务项目供应较多，住宅类供应少但需求较大。多，住宅类供应少但需求较大。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789项目综合素质评价区域价值杏花岭杏花岭区发展：2008项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价 l位置：位置：杏花岭区、解放路西杏花岭区、解放路西200米；米；1、地块东侧杏花岭商业中心，生活服务配套设施成熟；、地块东侧杏花岭商业中心，生活服务配套设施成熟；2、区域内市政管网等基础设施建设完善；、区域内市政管网等基础设施建设完善；3、道路网络、公共交通体系完善，交通通达性好；、道路网络、公共交通体系完善，交通通达性好；4、周边医院、学校云集；、周边医院、学校云集；5、但周边带拆迁房屋较多，小环境较差。、但周边带拆迁房屋较多，小环境较差。地段价值地段价值老城区完备的基础设施、成熟生活配套服务，使本项目位于寸土寸金的老城区完备的基础设施、成熟生活配套服务，使本项目位于寸土寸金的城市核心区的稀缺价值凸现。城市核心区的稀缺价值凸现。项目综合素质评价位置：杏花岭区、解放路西200米；1对项目特性的看法对项目特性的看法对项目特性的看法对项目特性的看法p规模相对较大，运作周期较长；规模相对较大，运作周期较长；p紧邻黑龙潭公园，城市核心区自然景观成为本项目最大紧邻黑龙潭公园，城市核心区自然景观成为本项目最大价值点；价值点；p地块不临城市主干道，项目高档次形象树立难度较大。地块不临城市主干道，项目高档次形象树立难度较大。p周边若干普通居住区，环境较差。周边若干普通居住区，环境较差。p开发商力图打造区域精品楼盘，对价格期望较高。开发商力图打造区域精品楼盘，对价格期望较高。对项目特性的看法规模相对较大，运作周期较长；紧邻项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价 l容积率：容积率：3.56（原规划方案）；（原规划方案）；l占地：占地：4.29万平米，；万平米，；l限高：无限高要求；限高：无限高要求；l物业类型：住宅；物业类型：住宅；规模规模：总建面：总建面11.8万平米，万平米，住宅面积住宅面积9.3万平米。万平米。产品形式：产品形式：高层、小高层板楼高层、小高层板楼规模价值规模价值太原住宅市场规模特征：太原住宅市场规模特征：一阶段调研分析显示，太原住宅项目6成左右的建筑规模集中在10万平米以下，5万平米以下的比例最高；本项目属太原住宅市场中大体量项目，具备规模开发的硬件条件之一。本项目属太原住宅市场中大体量项目，具备规模开发的硬件条件之一。项目综合素质评价容积率：3.56（原规划方案）；项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价 地块价值景观地块价值景观后后营营坊坊街街前前营营坊坊街街城城坊坊街街现现状状路路本项目西侧紧邻黑龙潭公园，本项目西侧紧邻黑龙潭公园，“城城市景观价值市景观价值”优势明显！优势明显！项目综合素质评价地块价值景观后营坊街前城坊项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价 地块价值交通地块价值交通后后营营坊坊街街前前营营坊坊街街城城坊坊街街现现状状路路本项目四周道路本项目四周道路较窄，非城市主较窄，非城市主干道，交通停留干道，交通停留性较差。性较差。项目综合素质评价地块价值交通后营坊街前城坊对微观地块对微观地块对微观地块对微观地块/现有规划的看法现有规划的看法现有规划的看法现有规划的看法pA区地块被分割成东西两个小地块，整体性受到一定影响；区地块被分割成东西两个小地块，整体性受到一定影响；p西侧地块较东侧地块具备更好景观价值；西侧地块较东侧地块具备更好景观价值；p园林规划未能将外部景观与内部景观作到有效连续、层次园林规划未能将外部景观与内部景观作到有效连续、层次感差；感差；p规划排布采用传统行列式。规划排布采用传统行列式。p高层高密度住宅。高层高密度住宅。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789对微观地块/现有规划的看法A区地块被分割成东西两个小地块地块素质及规划条件地块素质及规划条件地块的地块的地块的地块的不均好性不均好性不均好性不均好性限制本项目限制本项目限制本项目限制本项目均质化均质化均质化均质化产品设置！产品设置！产品设置！产品设置！黑龙潭公园黑龙潭公园项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价 地块素质及规划条件地块的不均好性限制本项目均质化产品设置！黑地块现状：地块内部基本完成拆迁，现状比较平整；地块中部及边界有一些成树，将来可以利用；项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价 地块价值内部地块价值内部整个规划设计从园林景观到建筑单体都比较平淡，应深度整个规划设计从园林景观到建筑单体都比较平淡，应深度挖掘每块用地价值，帮助一定经济效益的实现；挖掘每块用地价值，帮助一定经济效益的实现；地块现状：项目综合素质评价地块价值内部整个规划设计从园林对太原整体房地产市场的看法对太原整体房地产市场的看法对太原整体房地产市场的看法对太原整体房地产市场的看法 p受受“南移西进南移西进”总体战略规划的影响；总体战略规划的影响；p太原住宅类市场属于市场的初、中期，市场存在着诸多不太原住宅类市场属于市场的初、中期，市场存在着诸多不完善和有待改善的地方，但仍呈上升态势；完善和有待改善的地方，但仍呈上升态势；p中高端市场初显，呈现出中高端市场初显，呈现出“郊区低密度住宅郊区低密度住宅”和和“中心区公中心区公寓寓”相结合的态势；相结合的态势；p市场的需求量仍然很大，市场潜力巨大。市场的需求量仍然很大，市场潜力巨大。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789对太原整体房地产市场的看法受“南移西进”总体战略规划太原市房地产市场分析太原市房地产市场分析太原市房地产市场愈来愈规范，土地价值更加珍贵，客观上使太原市房地产市场愈来愈规范，土地价值更加珍贵，客观上使房地房地产产品价格稳步提升。产产品价格稳步提升。太原市房地产市场目前正处于功能产品时代，目前产品大多只满足太原市房地产市场目前正处于功能产品时代，目前产品大多只满足人们的基本居住的需求人们的基本居住的需求，但带有体验价值和文化品味的高端需求仍，但带有体验价值和文化品味的高端需求仍然强烈，然强烈，房地产市场存在巨大的价格上涨空间。房地产市场存在巨大的价格上涨空间。房地产市场投资增速，表明人们房地产市场投资增速，表明人们对太原市房地产市场充满信心，对太原市房地产市场充满信心，并且房地产市场的消化能力也明并且房地产市场的消化能力也明显加强，显加强，市场处于供不应求的局市场处于供不应求的局面。面。太原市房地产市场分析太原市房地产市场愈来愈规范，土地价值更加“西进西进”城区城区城市城市中心区中心区“南移南移”城区城区城市中心区：城市中心区：太原城市中心、人口密度大、交通便捷、商业繁华。区域主流产品为区域主流产品为居住舒适度较低的居住舒适度较低的高层建筑，商务类高层建筑，商务类产品竞争激烈。产品竞争激烈。“南移南移”城区：城区：以形成太原中高档、中高档、低密度居住区。低密度居住区。可支撑较高售价；商务市场因其位置原因，未形成聚集效益。“西进西进”城区：城区：整体住宅水平一般，整体住宅水平一般，缺乏特点；商务氛围缺乏特点；商务氛围亦不浓；亦不浓；临河一带景观佳有部分中高档产品。“西进”城区城市“南移”城市中心区：“南移”城区：“西进”城对区域供应市场的看法对区域供应市场的看法对区域供应市场的看法对区域供应市场的看法 p区域住宅供应量较少，土地日益稀缺，未来潜力大；区域住宅供应量较少，土地日益稀缺，未来潜力大；p竞争区域商务市场发展明显好于住宅市场；竞争区域商务市场发展明显好于住宅市场；p住宅档次一般，缺乏明确定位的高档次、绿色生态的大型居住社区；住宅档次一般，缺乏明确定位的高档次、绿色生态的大型居住社区；p区域平均价格水平为区域平均价格水平为3465元元/平米，价格空间上限尚未被打开；平米，价格空间上限尚未被打开；p130-170平米的三居、四居为区域主流户型；城市中心地带的小户型平米的三居、四居为区域主流户型；城市中心地带的小户型低总价项目受一部分客户追捧；低总价项目受一部分客户追捧；p总价总价60万元万元/套为目前竞争区域的上限，高于套为目前竞争区域的上限，高于60万元万元/套市场屏障较大。套市场屏障较大。p中高端居住市场需求尚未被有效挖掘。中高端居住市场需求尚未被有效挖掘。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789对区域供应市场的看法区域住宅供应量较少，土地日益稀缺A、公园9号B、优派对C、鸿辰自由空间D、华宏悦名都E、宝成公寓F、颐园6号G、龙湾国际H、柳溪花园I、怡和熙园J、泛华盛世FEDACBGIJH竞争区域住宅项目分布竞争区域住宅项目分布竞争区域：以本项目为核心，半径34公里的城市中心区，涵盖迎泽区、杏花岭南部与迎泽区接壤的区域。A、公园9号FEDACBGIJH竞争区域住宅项目分布竞争区域竞争区域各业态价格分布情况竞争区域各业态价格分布情况竞争区域住宅项目均价范围为竞争区域住宅项目均价范围为2800-36002800-3600元元/平方米；平方米；商务办公类物业均价范围为商务办公类物业均价范围为3700-57003700-5700元元/平米，其中商务公寓价格水平米，其中商务公寓价格水平为平为3700-45003700-4500元元/平米，写字楼价格水平约为平米，写字楼价格水平约为5300-57005300-5700元元/平米。平米。竞争区域各业态价格分布情况竞争区域住宅项目均价范围为2800竞争区域目前在售面积不足，市场空白明显。竞争区域目前在售面积不足，市场空白明显。未来已知的潜在供应量已即将开盘的龙湾国际以及区内大盘柳溪花未来已知的潜在供应量已即将开盘的龙湾国际以及区内大盘柳溪花园园4545万平米的供应为主，总规模约万平米的供应为主，总规模约4848万平米。未来市场竞争激烈。万平米。未来市场竞争激烈。竞争区域供应情况竞争区域供应情况竞争区域目前在售面积不足，市场空白明显。竞争区域供应情况竞争区域平均价格水平为竞争区域平均价格水平为3465元元/平米。平米。小户型优派对以挑高小户型优派对以挑高5.2米的小户型进行销售，折算至正常层高后，米的小户型进行销售，折算至正常层高后，其售价仅为其售价仅为2880-3000元元/平米。平米。竞争区域住宅项目价格水平竞争区域住宅项目价格水平竞争区域平均价格水平为3465元/平米。竞争区域住宅项目价格竞争区域住宅项目户型供应呈现两种趋势：竞争区域住宅项目户型供应呈现两种趋势：一为以一为以5.1-5.25.1-5.2挑高层高的小户型产品，户型面积挑高层高的小户型产品，户型面积30-9030-90平米之间，如优派平米之间，如优派对和鸿辰自由空间；对和鸿辰自由空间；二为以二为以130-170130-170平米之间三居、四居户型为主。平米之间三居、四居户型为主。竞争区域典型项目主力户型面积区间竞争区域典型项目主力户型面积区间竞争区域住宅项目主力户型水平竞争区域住宅项目主力户型水平竞争区域住宅项目户型供应呈现两种趋势：竞争区域典型项目主力户竞争区域典型项目总价主力区间范围竞争区域典型项目总价主力区间范围竞争区域总价范围基本集中在竞争区域总价范围基本集中在6060万元万元/套以下，其中尤以套以下，其中尤以40-6040-60万元万元/套套居多，居多，6060万以上户型销售阻力较大；万以上户型销售阻力较大；在城市中心拥有在城市中心拥有20-3520-35万元万元/套的低总价小户型产品，市场接受度很高，套的低总价小户型产品，市场接受度很高，优派对开盘三天即销售一空。优派对开盘三天即销售一空。竞争区域住宅项目主力总价水平竞争区域住宅项目主力总价水平竞争区域典型项目总价主力区间范围竞争区域总价范围基本集中在6项目名称占地总建面容积率产品形式主力户型主力户型总价均价宝成公寓3.6亩1.251栋23层点板100-15040-604000颐园6号2.9亩1.26.31栋15层板楼150-18052-643400公园9号-42栋6层和25层板楼180-24075-1023500华宏悦名都9亩2.13.51栋18层板楼160-17064-684000优派对16.55亩4.13.72栋16层板楼60-9016-384200鸿辰自由空间5亩13.642栋16层塔楼小户型-3600泛华盛世31亩8.64.21栋18层板楼130-18045-643600龙湾国际11亩2.73.6412-18层板楼150-17054-613600柳溪花园280亩482.519层板楼107-15032-453000怡和熙园50亩928栋12层和2栋11层106-13534-433200竞争区域住宅项目附表竞争区域住宅项目附表项目名称占地总建面容积率产品形式主力户型主力户型总价均价宝成p太原住宅市场高端产品已经从太原住宅市场高端产品已经从“供给主导供给主导”向向“需求主导需求主导”或或“供需共同主导供需共同主导”方向发展；方向发展；对需求特征的看法对需求特征的看法对需求特征的看法对需求特征的看法 p对中高端住宅产品吸纳量较强，并表现出较强购买能力，总对中高端住宅产品吸纳量较强，并表现出较强购买能力，总价主要集中在价主要集中在50-80万元万元/套，区域集中在套，区域集中在“南移南移”之小店区；之小店区；p随着新的产品形式和推广方式的介入，高端产品的需求量将随着新的产品形式和推广方式的介入，高端产品的需求量将得以进一步释放。得以进一步释放。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789太原住宅市场高端产品已经从“供给主导”向“需求主导太原市场购房者以自用为主，投资为太原市场购房者以自用为主，投资为辅，投资所占的比例不足辅，投资所占的比例不足12。客户端导向市场分析客户端导向市场分析客户端导向市场分析客户端导向市场分析购买目的购买目的购房者主要来原于太原市购房者主要来原于太原市城镇居民，非城镇居民和城镇居民，非城镇居民和外地居民占外地居民占38。购买来源购买来源太原市场购房者以自用为主，投资为辅，投资所占的比例不足12区域供需矛盾点区域供需矛盾点区域供需矛盾点区域供需矛盾点 供应市场供应市场p供应量少供应量少p目前档次中档目前档次中档p缺乏领军项目缺乏领军项目p高层高密住宅高层高密住宅需求市场需求市场p购买能力强购买能力强p对高档产品需求旺盛对高档产品需求旺盛p区域认可度较好区域认可度较好p产品创新敏感产品创新敏感p对自然景观敏感对自然景观敏感可见，老城区缺乏具备景观优势、富于产品创新的高品质可见，老城区缺乏具备景观优势、富于产品创新的高品质住宅产品，消费者的有效需求在老城区很难释放；住宅产品，消费者的有效需求在老城区很难释放；区域供需矛盾点供应市场需求市场可见，老城区缺乏具备景观优势本项目综合分析本项目综合分析本项目综合分析本项目综合分析本项目综合分析优优势势劣劣势势机机会会威威胁胁项目态势（项目态势（SWOT）分析）分析优势项目态势（SWOT）分析S1规划优势：规划优势：太原城市中心区太原城市中心区太原城市中心区太原城市中心区，土地价值稀缺；，土地价值稀缺；S2地段优势：具备地段优势：具备成熟的生活配套设施成熟的生活配套设施成熟的生活配套设施成熟的生活配套设施；S3景观优势：紧邻黑龙潭公园，市区内景观优势：紧邻黑龙潭公园，市区内珍贵的景观资源珍贵的景观资源珍贵的景观资源珍贵的景观资源；S4规模优势：项目整体规模优势：项目整体规模居中上规模居中上规模居中上规模居中上；S5交通优势：城市成熟区域，有交通优势：城市成熟区域，有良好路网体系良好路网体系良好路网体系良好路网体系，完善的公交系统；，完善的公交系统；S6启动优势：启动优势：土地已完成拆迁土地已完成拆迁土地已完成拆迁土地已完成拆迁，整体性较强，启动容易，开工速度快。，整体性较强，启动容易，开工速度快。StrengthsStrengths优势分析优势分析优势分析优势分析S1规划优势：太原城市中心区，土地价值稀缺；StWeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析劣势分析劣势分析 W1人文人文:旧城改造区，旧城改造区，旧城改造区，旧城改造区，环境较差；环境较差；W2配套配套:不临城市主干道不临城市主干道不临城市主干道不临城市主干道，不利于项目形象树立；，不利于项目形象树立；W3风险风险:项目规模较大，开发周期较长，在市场变化莫测时，开发项目规模较大，开发周期较长，在市场变化莫测时，开发和销售都会存在较大的和销售都会存在较大的风险变数风险变数风险变数风险变数；W4地块：项目地块被市政道路地块：项目地块被市政道路分割成分割成分割成分割成2 2块，整体性破坏块，整体性破坏块，整体性破坏块，整体性破坏；且并且并不均质不均质不均质不均质，西侧地块临近龙潭公园，东侧规模较大，西侧地块临近龙潭公园，东侧规模较大，观景效果不明显；观景效果不明显；W5竞争：目前项目周边产品竞争：目前项目周边产品同质化竞争较大同质化竞争较大，预计明年区域市场将，预计明年区域市场将有较大放量。有较大放量。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789Weaknesses劣势分析W1人文:旧城改造区，环境OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析机会分析机会分析O1天时：天时：宏观经济运行良好宏观经济运行良好宏观经济运行良好宏观经济运行良好，地产市场发展势态平稳，地产市场发展势态平稳，O2地利：地利：城市核心的区域价值城市核心的区域价值城市核心的区域价值城市核心的区域价值市场认可度高，升值空间持续利好；市场认可度高，升值空间持续利好；本区域内住宅项目市场存量较小；本区域内住宅项目市场存量较小；区域住宅项目品质一般，产品缺乏特色，区域住宅项目品质一般，产品缺乏特色，区域呼唤缺乏区域呼唤缺乏区域呼唤缺乏区域呼唤缺乏领军项目；领军项目；领军项目；领军项目；紧邻城市公园，具有紧邻城市公园，具有紧邻城市公园，具有紧邻城市公园，具有城市景观唯一性。城市景观唯一性。城市景观唯一性。城市景观唯一性。O3人和：城北人和：城北人口密度人口密度人口密度人口密度的增加及商务、商业市场的繁华必定带来的增加及商务、商业市场的繁华必定带来周边的置业；周边的置业；中、高档居住类物业需求旺盛中、高档居住类物业需求旺盛中、高档居住类物业需求旺盛中、高档居住类物业需求旺盛。Opportunities机会分析O1天时：宏观经济运行良ThreatsThreats威胁分析威胁分析威胁分析威胁分析T1威胁：威胁：“南城南城南城南城”的逐步形成，房地产市场重心随之的转移；的逐步形成，房地产市场重心随之的转移；的逐步形成，房地产市场重心随之的转移；的逐步形成，房地产市场重心随之的转移；新城区的城市建设、商品住宅产品品质打造，使新城区的城市建设、商品住宅产品品质打造，使“南移南移”区域区域迅速形成太原主要的中高档居住区，使大量中、高端目标客迅速形成太原主要的中高档居住区，使大量中、高端目标客户分流，区域外能够形成导流的潜在项目较多。户分流，区域外能够形成导流的潜在项目较多。T2威胁：威胁：“北城北城北城北城”旧城改造，大量拆迁使开发难度加大，区域整旧城改造，大量拆迁使开发难度加大，区域整旧城改造，大量拆迁使开发难度加大，区域整旧城改造，大量拆迁使开发难度加大，区域整体改造进度及城市建设将大大影响本项目档次塑造及体改造进度及城市建设将大大影响本项目档次塑造及体改造进度及城市建设将大大影响本项目档次塑造及体改造进度及城市建设将大大影响本项目档次塑造及提升。提升。提升。提升。Threats威胁分析T1威胁：“南城”的逐步形成，房地产市基本假设一基本假设一产品相对产品相对紧凑紧凑，控制总价，在市场中突出项目的，控制总价，在市场中突出项目的性价比性价比以一居、二居为主力户以一居、二居为主力户型，面积在型，面积在50-80平米平米整体均价在整体均价在3000-3500元元/平方米左右，主力户型平方米左右，主力户型总价控制在总价控制在15-30万元万元客户群相对宽泛，性客户群相对宽泛，性价比是其关注的重点价比是其关注的重点基本假设提出基本假设提出基本假设提出基本假设提出产品产品客户客户价格价格基本假设一产品相对紧凑，控制总价，在市场中突出项目的性价比以基本假设二基本假设二充分挖掘充分挖掘用地价值用地价值，提升项目的品质，追求户型，提升项目的品质，追求户型舒适度舒适度，追，追求更高的求更高的附加价值附加价值以三居、四居为主力户型，跃层以三居、四居为主力户型，跃层设计，面积在设计，面积在120-200平米平米在西地块增加低密度产品，抢占在西地块增加低密度产品，抢占城市产品市场空白。城市产品市场空白。整体均价在整体均价在3500-3800元元/平米，平米，主力户型总价控制在主力户型总价控制在50-80万元万元低密度产品价格将大幅提升。低密度产品价格将大幅提升。产品品质与档次是其产品品质与档次是其关注的重点关注的重点基本假设提出基本假设提出基本假设提出基本假设提出产品产品客户客户价格价格基本假设二充分挖掘用地价值，提升项目的品质，追求户型舒适度，大户型、高总价、高档次的产品市场竞争相对较为激烈，如大户型、高总价、高档次的产品市场竞争相对较为激烈，如果在设计上得到改善与提升，其市场竞争力会加强，并能够果在设计上得到改善与提升，其市场竞争力会加强，并能够吸引一定的客户！吸引一定的客户！如果能在产品差异化上有所突破有可能使项目一面市便得到如果能在产品差异化上有所突破有可能使项目一面市便得到市场的追捧。市场的追捧。户型相对紧凑、低总价的产品市场相对较为空缺，其面对的户型相对紧凑、低总价的产品市场相对较为空缺，其面对的客群也较为广泛！客群也较为广泛！基本假设综合分析基本假设综合分析基本假设综合分析基本假设综合分析供需分析供需分析大户型、高总价、高档次的产品市场竞争相对较为激烈，如果在设计地块素质分析：地块素质分析：黑龙潭公园黑龙潭公园A区西侧地块：区西侧地块：观景佳，噪音干扰较观景佳，噪音干扰较少，地块居住价值最少，地块居住价值最高。高。A区东地块东区东地块东侧：侧：观景效果差，观景效果差，临街，噪音临街，噪音干扰大；干扰大；地块居住价地块居住价值略低，商值略低，商业业/商务价值商务价值较高。较高。A区东地块西侧：区东地块西侧：受西面现状居住区影响，视野一受西面现状居住区影响，视野一般，高层可远观公园；位于地块般，高层可远观公园；位于地块内部，交通噪音干扰少，地块居内部，交通噪音干扰少，地块居住价值一般，商业价值低。住价值一般，商业价值低。基本假设综合分析基本假设综合分析基本假设综合分析基本假设综合分析是否在不同质的地块中排布同质化的产品类型？是否在不同质的地块中排布同质化的产品类型？是否在不同质的地块中排布同质化的产品类型？是否在不同质的地块中排布同质化的产品类型？地块素质分析：黑龙潭公园A区西侧地块：A区东地块东侧：A区东p高层高密度高层高密度产品与高端市场定位的矛盾产品与高端市场定位的矛盾p周边居住环境周边居住环境与高端市场定位的矛盾与高端市场定位的矛盾p周边项目现有规划周边项目现有规划形态对本项目产生一定挤形态对本项目产生一定挤压压地块素质分析地块素质分析基本假设综合分析基本假设综合分析基本假设综合分析基本假设综合分析高层高密度产品与高端市场定位的矛盾地块素质分析基本假设基本假设二：舒适基本假设二：舒适基本假设一：紧凑基本假设一：紧凑复合复合充分挖掘地块价值，兼有舒适和紧凑的户型，以高带中充分挖掘地块价值，兼有舒适和紧凑的户型，以高带中基本假设综合分析结论基本假设综合分析结论基本假设综合分析结论基本假设综合分析结论+差异化差异化基本假设二：舒适基本假设一：紧凑复合充分挖掘地块价值，兼有本项目面临的关键问题本项目面临的关键问题如何把握区域成熟的节奏，做到超前半步？如何把握区域成熟的节奏，做到超前半步？如何把握区域成熟的节奏，做到超前半步？如何把握区域成熟的节奏，做到超前半步？如何挖掘特殊的区域条件带来的客户族群？如何挖掘特殊的区域条件带来的客户族群？如何挖掘特殊的区域条件带来的客户族群？如何挖掘特殊的区域条件带来的客户族群？如何在有限的用地规模空间上打造特色的产品要素？如何在有限的用地规模空间上打造特色的产品要素？如何在有限的用地规模空间上打造特色的产品要素？如何在有限的用地规模空间上打造特色的产品要素？本项目综合分析本项目综合分析本项目综合分析本项目综合分析本项目面临的关键问题如何把握区域成熟的节奏，做到超前半步？本本项目初步定位设想本项目初步定位设想本项目初步定位设想本项目初步定位设想本项目初步定位设想p项目产品的多样性项目产品的多样性本项目定位突破点本项目定位突破点本项目定位突破点本项目定位突破点p项目整体档次的提升项目整体档次的提升p超强卖点营造超强卖点营造大打大打“景观景观”牌牌！项目产品的多样性本项目定位突破点项目整体档次的提升超强卖面向多层次、多元化客户的；面向多层次、多元化客户的；都市、活力、健康的；都市、活力、健康的；紧凑与舒适混合的紧凑与舒适混合的高密高层住宅高密高层住宅本项目整体定位本项目整体定位本项目整体定位本项目整体定位城市中心区城市中心区城市中心区城市中心区 景观景观景观景观 高尚人居社区！高尚人居社区！高尚人居社区！高尚人居社区！面向多层次、多元化客户的；本项目整体定位城市中心区景观项目是区域内项目是区域内档次较高档次较高档次较高档次较高的产品的产品项目是区域内项目是区域内建筑形式多样建筑形式多样建筑形式多样建筑形式多样的产品的产品项目是区域内项目是区域内居住环境最好居住环境最好居住环境最好居住环境最好的产品的产品项目的居住产品是区域内项目的居住产品是区域内最舒适最舒适最舒适最舒适的的项目的项目的景观景观景观景观建设是区域内建设是区域内最有特点最有特点最有特点最有特点的的整体定位方向建议整体定位方向建议整体定位方向建议整体定位方向建议整体档次的提升整体档次的提升整体档次的提升整体档次的提升项目是区域内档次较高的产品整体定位方向建议整体档次在项目市场定位的基础上在项目市场定位的基础上合理降低西地块容积率合理降低西地块容积率多角度追求有市场竞争力的高品质、人性化产品多角度追求有市场竞争力的高品质、人性化产品实现良好的经济效益实现良好的经济效益产品定位原则产品定位原则产品定位原则产品定位原则从项目用地的唯一性考虑从项目用地的唯一性考虑充分挖掘地块景观、商业等不同层面价值充分挖掘地块景观、商业等不同层面价值有机融入多样化、差异性的产品形态有机融入多样化、差异性的产品形态使项目使项目“一鸣惊人一鸣惊人”，成为引导市场的，成为引导市场的“领跑人领跑人”在项目市场定位的基础上产品定位原则从项目用地的唯一性考虑产品定位可能的物业类型构成产品定位可能的物业类型构成产品定位可能的物业类型构成产品定位可能的物业类型构成项目产品的多样性项目产品的多样性依据用地价值，安排有效物业类型！依据用地价值，安排有效物业类型！商业商业&商务类产品商务类产品p主题商业街主题商业街p轻型办公（商务公寓）轻型办公（商务公寓）居住类产品居住类产品p自住型住宅（舒适型）自住型住宅（舒适型）p投资型住宅（紧凑型）投资型住宅（紧凑型）精装小户型精装小户型城市低密度产品城市低密度产品产品定位可能的物业类型构成项目产品的多样性依据用地价值地块素质及规划条件地块素质及规划条件地块素质及规划条件地块素质及规划条件地块价值分析地块价值分析黑龙潭公园黑龙潭公园A区西侧地块：区西侧地块：观景佳，噪音干扰较观景佳，噪音干扰较少，地块居住价值最少，地块居住价值最高。高。A区东地块东区东地块东侧：侧：观景效果差，观景效果差，临街，噪音临街，噪音干扰大；干扰大；地块居住价地块居住价值略低，商值略低，商业业/商务价值商务价值较高。较高。A区东地块西侧：区东地块西侧：受西面现状居住区影响，视野一受西面现状居住区影响，视野一般，高层可远观公园；位于地块般，高层可远观公园；位于地块内部，交通噪音干扰少，地块居内部，交通噪音干扰少，地块居住价值一般，商业价值低。住价值一般，商业价值低。地块素质及规划条件地块价值分析黑龙潭公园A区西侧地块：A区东项目规划及产品功能分区项目规划及产品功能分区项目规划及产品功能分区项目规划及产品功能分区A区西侧地块：区西侧地块：舒适型住宅，三居舒适型住宅，三居-四居为主；四居为主；城市低密度产品。城市低密度产品。A区东地块西侧：区东地块西侧：舒适型住宅，三居舒适型住宅，三居为主，辅以二居、为主，辅以二居、四居。四居。A区东地块东侧：区东地块东侧：紧凑型住宅，紧凑型住宅，一、二居；一、二居；轻型办公；轻型办公；商业街。商业街。产品布局：围合型社区产品布局：围合型社区项目规划及产品功能分区A区西侧地块：A区东地块西侧：A区东地突破现有规划对产品高档次的限制突破现有规划对产品高档次的限制突破现有规划对产品高档次的限制突破现有规划对产品高档次的限制现有方案现有方案12-18层小高层、高层小高层、高层板楼层板楼的设计，的设计，很难支撑高品很难支撑高品质景观豪宅定位。质景观豪宅定位。高层高密高层高密VS舒适品舒适品质质改善建议：改善建议：适当降低容积率，景观佳的位适当降低容积率，景观佳的位置安排低密度产品，以提升整置安排低密度产品，以提升整体居住档次。体居住档次。突破现有规划对产品高档次的限制现有方案12-18层小高层、高项目规划及产品功能分区项目规划及产品功能分区项目规划及产品功能分区项目规划及产品功能分区A区西侧地块：区西侧地块：城市景观豪宅城市景观豪宅拔升项目整体形象拔升项目整体形象的核心要素，高价的核心要素，高价高品质，实现利润高品质，实现利润部分。部分。A区东地块西侧：区东地块西侧：主力产品，中高价位；主力产品，中高价位；稳定产品形象，并保持稳定产品形象，并保持良好现金流。良好现金流。A区东地块东侧：区东地块东侧：极品小户型，中档价极品小户型，中档价位；低总价促进热销位；低总价促进热销提升项目市场追捧，提升项目市场追捧，并实现快速回款。并实现快速回款。开发策略的考虑开发策略的考虑项目规划及产品功能分区A区西侧地块：A区东地块西侧：A区东地产品细节打造附加价值产品细节打造附加价值产品细节打造附加价值产品细节打造附加价值p园林景观独特的多层次园林景观设计园林景观独特的多层次园林景观设计p能满足商务需求的泛会所设计能满足商务需求的泛会所设计p主题商业街主题商业街p灵动、变幻的室内空间设计灵动、变幻的室内空间设计p精装修，奉送家居家电精装修，奉送家居家电p物业管理物业管理2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789产品细节打造附加价值园林景观独特的多层次园林景观设园区与外界（龙潭公园）的交流，绿带的延伸；园区与外界（龙潭公园）的交流，绿带的延伸；园林与建筑之间，以水系和路径为衔接；园林与建筑之间，以水系和路径为衔接；建筑与建筑之间，以风景为窗口；建筑与建筑之间，以风景为窗口；建筑与庭院之间，以庭荫、植被为平台。建筑与庭院之间，以庭荫、植被为平台。产品细节打造园林景观产品细节打造园林景观产品细节打造园林景观产品细节打造园林景观独特的多层次园林景观设计：独特的多层次园林景观设计：园区与外界（龙潭公园）的交流，绿带的延伸；产品细节打造集中绿地园林示意图集中绿地园林示意图好的开局至关重要，建议采用先做环境，后卖住宅。好的开局至关重要，建议采用先做环境，后卖住宅。产品细节打造园林景观产品细节打造园林景观产品细节打造园林景观产品细节打造园林景观集中绿地园林示意图好的开局至关重要，建议采用先做环境，后卖住中密度建筑之间变化有致的间距，给中密度建筑之间变化有致的间距，给塑造宏伟园林景观创造了条件。塑造宏伟园林景观创造了条件。园林景观园林景观园林景观园林景观中密度建筑之间变化有致的间距，给塑造宏伟园林景观创造了条件。园林景观园林景观园林景观园林景观适应北方气候的日韩式东方园林适应北方气候的日韩式东方园林1、稀缺性（周边项目未见）、稀缺性（周边项目未见）2、水景一定要有，但也一定不能太大、水景一定要有，但也一定不能太大3、北方树木品种的搭配塑造视觉景观、北方树木品种的搭配塑造视觉景观4、人工小品景观弥补冬季绿色不足、人工小品景观弥补冬季绿色不足园林景观适应北方气候的日韩式东方园林宅前景观宅前景观产品细节打造园林景观产品细节打造园林景观产品细节打造园林景观产品细节打造园林景观宅前景观产品细节打造园林景观减少开发商投入及后期经营风险减少开发商投入及后期经营风险部分商务服务的提供也可销售提供推部分商务服务的提供也可销售提供推动作用。动作用。产品细节打造产品细节打造产品细节打造产品细节打造泛泛会所会所会所会所泛会所泛会所减少开发商投入及后期经营风险产品细节打造泛会所泛会所跃层与错层设计塑造特色户型空跃层与错层设计塑造特色户型空间的间的产品细节打造室内空间变化产品细节打造室内空间变化产品细节打造室内空间变化产品细节打造室内空间变化跃层与错层设计塑造特色户型空间的产品细节打造室内空间变化p舒适型户型：毛坯（或可选菜单式装修）舒适型户型：毛坯（或可选菜单式装修）p紧凑型户型：精装修家居家电紧凑型户型：精装修家居家电产品细节打造精装修产品细节打造精装修产品细节打造精装修产品细节打造精装修精装修有助于开发商价格的实现。精装修有助于开发商价格的实现。通过样板间的塑造展示紧凑实用的室内空间效果通过样板间的塑造展示紧凑实用的室内空间效果舒适型户型：毛坯（或可选菜单式装修）紧凑型户型：精装样板间精装修样板间精装修客厅示意图客厅示意图产品细节打造精装修产品细节打造精装修产品细节打造精装修产品细节打造精装修样板间精装修客厅示意图产品细节打造精装修样板间精装修样板间精装修卫生间示意图卫生间示意图产品细节打造精装修产品细节打造精装修产品细节打造精装修产品细节打造精装修样板间精装修卫生间示意图产品细节打造精装修产品细节打造精装小户型产品细节打造精装小户型产品细节打造精装小户型产品细节打造精装小户型真正的精装修真正的精装修不只是用精致的材料，而是进行不只是用精致的材料，而是进行精心的安排。精心的安排。产品细节打造精装小户型真正的精装修不只是用精致的材料，而是价格档次价格档次价格定位价格定位价格定位价格定位舒适型户型：舒适型户型：3300-3800元元/平米；平米；40-80万元万元/套套紧凑型户型：紧凑型户型：3000-3500元元/平米；平米；18-30万元万元/套套。价格档次价格定位舒适型户型：紧凑型户型：目标人群定位目标人群定位目标人群定位目标人群定位本项目，足够的舒适性与升值潜力，决定消费人群分为两类：本项目，足够的舒适性与升值潜力，决定消费人群分为两类：p 追求完美生活的追求完美生活的“自用型自用型”客户客户，满足区域升级换代的需求。，满足区域升级换代的需求。他们对城市的发展历史与发展未来有着清晰的判断，对他们对城市的发展历史与发展未来有着清晰的判断，对“太原城市核心太原城市核心区区”拥有眷顾的人群。拥有眷顾的人群。p “自住兼投资型客户自住兼投资型客户”他们保持着对于工作的梦想和对于都市生活的需求。他们不会选择距离他们保持着对于工作的梦想和对于都市生活的需求。他们不会选择距离城市很远的郊区购房，城市很远的郊区购房，而是选择一个交通相对便利、景观相对较好、价而是选择一个交通相对便利、景观相对较好、价格相对不高的均衡性置业方案。格相对不高的均衡性置业方案。潜在目标客户构成潜在目标客户构成目标人群定位本项目，足够的舒适性与升值潜力，决定消费人群分为本项目需求特征本项目需求特征本项目需求特征本项目需求特征城市中心城市中心城市中心城市中心 舒适型住宅舒适型住宅舒适型住宅舒适型住宅 第一居所第一居所第一居所第一居所自用型客户自用型客户1、周边升级置业客户周边升级置业客户，现居住房屋已经老旧，属于应升级换代产品，业主均有一定的经济基础，并由升级置业的愿望；2、府东（西）街柳巷商圈朝阳商圈五一广场商圈一线中高档办公物业聚集，其中大中型国内外企业云集（国企、私企都有、外企较少），高层领导、高层领导、中高层管理人员居住需求旺盛，对居住品质及环境要求较高中高层管理人员居住需求旺盛，对居住品质及环境要求较高。3、周边小企业主周边小企业主，有较强的经济实力，在工作地附近寻求较高品质的居所。4、具有老城区情怀的人群，对具有老城区情怀的人群，对“太原城市核心区太原城市核心区”拥有眷顾的人群拥有眷顾的人群。身份地位：身份地位：泛含太原市各行业中高收入人群，工作地点近或认可城市发展的前景。泛含太原市各行业中高收入人群，工作地点近或认可城市发展的前景。4、财富顶端人群，占有独一无二的景观及资源优势的高端客户群。财富顶端人群，占有独一无二的景观及资源优势的高端客户群。本项目需求特征城市中心舒适型住宅第一居所自用型客户1和睦、幸福的家庭生活和睦、幸福的家庭生活悠闲自在的生活节奏悠闲自在的生活节奏和睦、幸福的家庭生活悠闲自在的生活节奏孩子的欢愉孩子的欢愉孩子的欢愉本项目需求特征本项目需求特征本项目需求特征本项目需求特征城市中心紧凑型住宅城市中心紧凑型住宅城市中心紧凑型住宅城市中心紧凑型住宅自住兼投资型客户自住兼投资型客户身份地位：身份地位：核心层客户群为工作在迎泽区和杏花岭区的中高层核心层客户群为工作在迎泽区和杏花岭区的中高层管理人员或各专业领域的科技人员，另有如外地来管理人员或各专业领域的科技人员，另有如外地来晋的自由职业者、经纪人等类群体。晋的自由职业者、经纪人等类群体。他们并非社会精英人物，也非居于社会底层，而属他们并非社会精英人物，也非居于社会底层，而属于枣核型收入结构中的最宽段；于枣核型收入结构中的最宽段；多为即将添丁的两口之家或子女尚小的三口之家。多为即将添丁的两口之家或子女尚小的三口之家。本项目需求特征城市中心紧凑型住宅自住兼投资型客户身份地位：友谊和聚会友谊和聚会友谊和聚会以上为本次汇报内容，谢谢以上为本次汇报内容，谢谢以上为本次汇报内容，谢谢以上为本次汇报内容，谢谢 ！以上为本次汇报内容，谢谢！