高端项目营销策划报告销售推广方案

利时凌江名庭营销策划报告浙江中原事业部 浙江2010年4月报告说明 在面对凌江名庭的时候，我们一直在思考两个问题：项目能够为城市带来什么？项目能为我们带来什么？凌江名庭占据桐庐一线江景绝版地段，开发商有较雄厚的实力与良好的自有品牌做配套，项目具备打造城市地标的软硬件条件。宏观环境骤变，我们原来选择的路，是不是一直走下去？7月开盘？精装修？凌江名庭项目售楼处将于5月中旬开放，预计工程7月底可具备开盘条件，营销推广工作即将全面开展。A.市场分析B.客户分析产品导向精装修C.项目定位分析D.营销策略 报告内容市场分析Part 1宏观市场Part A.12010年1季度，行业市场各数据都有良好的表现1季度，商品房投资额、商品房在建面积、新开工面积增速都创下新高，尤其是商品房涨幅，达11.7，为历史最高。这直接招致4月份政府的强力度调控。商品房销售面积与新开工面积创历史新高。09年突出的供求矛盾得到初步缓解这期间，地王频现、价格频拉、全民热议市场炙热的时候，也就是住房民生压力最大时，11.9%的GDP增长率，经济乐观性回暖。在经济安全与民生稳定的双重要求下，政府调控之手再次压下，房地产的疯狂失去了政府庇护的市场基础，是到了暂时降温的时候了。国十条出台了国十条是不断累加的房产调控政策成长轨迹的集大成者。统一思想，提高认识。建立考核问责机制。实行更行更为严格的差格的差别化住房信化住房信贷政策。政策。发挥税收政策税收政策对住房消住房消费和房地和房地产收益的收益的调节作用。作用。增加居住用地有效供应。调整住房供应结构。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作 任务。加强对房地产开发企业购地和融资的监管。加大交易秩序监管力度。完善房地产市场信息披露制度。核核心心内内容容：利利用用信信贷贷手手段段打打击击非非刚刚性性需需求求调整前调整前调整后调整后首套首付20%30%90m2以上须首付30%二套贷款首付：4成；贷款利率：7折基准利率 个别 ；85折基准利率 工行；基准利率 农行、建行 1.1倍基准利率 中行首付：50%贷款利率：1.1倍基准利率三套贷款无首付与贷款应大幅提高，对个别热点地区停贷投资客无高房价地区 不能提供1年以上当地纳税或保险证明的非本地居民停发贷款。高房价地区 停发三套贷款。高房价地区 可临时限制购房套数信贷政策的差异比较调控后市场短期表现资本市场：次日，包括万科、保利在内的14只地产股市值蒸发超过10亿。地产市场：交易量迅速下降，交易价止涨。开始出现二手房市场的集中抛货，卖家从坐地涨价转向放宽价格谈判空间。未来市场怎么走？借鉴历史本轮次的调控主要运用信贷手段信贷手段，历史上运用信贷手段产生重要影响的政策主要有2个，一个是20072007年的年的“9.279.27新政新政”（利空）（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的4040提高至提高至5050，对，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的4040提高至提高至5050以上以上信贷政策信贷政策政策背景政策背景核心内容核心内容市场反应市场反应2007年9.27政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交价量下降2010年4.15政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30；贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平？从短期看：“量在价先”的市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果，房价将在成交量出现萎缩之后趋于下行房地产走势价格变动价量 开发商需求资金宽松资金紧张成较量支撑位跌跌量支撑价量先价后投机需求投资需求居住需求外生变量价助长助跌从中长期看：在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降房价高位运行房价高位运行调控出台调控出台成交价量回落成交价量回落地产投资减少地产投资减少供需失衡供需失衡房价反弹房价反弹结合历史发展经验，这个短期态势与中长期走向之间的转换时间不会短于16个月，在此期间内，房市整体会呈波动下行之势。调控政策直指商品住宅，商业地产获得机会。违背常理的市场现象：项目住宅商业类地产年租金回报率3%5%以上价格涨幅100%VSVS30%市场表现疯狂冷静产生这种现象的原因：不均等的信贷进入门槛不均等的信贷进入门槛不均等的变现能力不均等的变现能力不均等的市场取向不均等的市场取向。调控政策直指商品住宅，商业地产获得机会。本次调控将二者的信贷门槛拉平：二套房贷首付五成，利率二套房贷首付五成，利率1.11.1倍；倍；原本相对洼地的商业地产市场获得机会。加上外地投资团体被市场拒之门外，市场急需一个承受力强大的资金载体，短期内商业地产将担此重任商业地产特性：未能成为投资首选商业地产特性：未能成为投资首选不牵扯民生问题，为市场化商品，内部关系较为纯粹。新政前投资门槛高于住宅，新政后差距被拉平。除资金之外，还要求投资者有比较专业的商业投资知识。商业地产租金回报高，是收益稳定的投资项目浙江地区：普遍存在商住倒挂的情况浙江地区：普遍存在商住倒挂的情况住宅：开发水平、价格水平、销售量价处于全国领先地位。商业地产：开发量、人均商业面积、商场规模和数量仍处于较低的水平，但近年来发展迅猛。消费水平：资金高度充裕、人均消费领先。商业地产在调控后或可迎来机遇！商业地产在短期内存在机遇，但一旦房产保有税或物业税有实质性进展，商业地产在短期内存在机遇，但一旦房产保有税或物业税有实质性进展，春天很有可能提前结束。春天很有可能提前结束。新政后，杭州商业地产成交参考杭州的商业地产已闻风先动：杭州的商业地产已闻风先动：（4月19日4月25日），杭州写字楼市场一共成交42套，总成交面积10180.41平方米，环比上涨了287.75%，成交均价19346元/平方米。跟前一周相比，上周的写字楼成交量放大明显。从4月20日起直至4月27日，住宅市场动弹不得的尴尬局面得到了淋漓尽致的体现。透明售房网数据显示，连续八天，杭州主城区内商铺和写字楼(包括酒店式公寓)的日成交量均超过了住宅。1季度后市场表现为疯狂，调控政策迅速且有力，近期内这一政策指向不会发 生改变。1 调控目的在平衡市场，缓解民生，但城市化进程的需求决定了政策调控不会对 房地产市场的中长期持续向上的走势，这一观点普遍被投资客所接受。2 二套房贷首先打击投资需求，继而感染市场整体情绪，短期（07年调控周期为 16个月）市场波动幅度大，难以有大的起色。3 本次调控政策剑指住宅市场，民间资本仍在寻找通胀避风港，商业项目的影响 相对较小，存在机遇。4区域市场Part A.2桐庐是片区内相对价值低估点，对调控的抗击基础强。4000-6000元4000-6500元5000-8000元6000-9000元6000-10000元注：以上价格参考城区核心住宅项目。桐庐享有大杭州内上乘的资源，中上水平的生活富足程度。桐庐的市场价格是几个区域内相对低点，泡沫成分较小。内销型的市场需求相对稳定，抗调控能力较高。城市发展方向明确：富春南岸滨江带和迎春南路沿线县城发展县城发展县城发展县城发展江南新城“丁”字型发展方向，即东北-西南沿江带和西北-东南迎春南路沿线。县域内价值分层明显，尤以政府着力打造的南岸滨江带为上。老城板块老城板块腹腹地地板板块块滨江板块桐庐在城市本身的地形条件和政府的规划引导共同作用下，目前的地产市场形成三个鲜明的板块：老城板块、滨江板块和腹地板块。老城板块配套齐全，但前景有限，腹地板块起步晚，目前配套落后，但有一定前景可期。滨江板块是区域贵族，集天时地利于一身。我们项目位于滨江板块核心点。滨江区域楼盘供应少，有时间与空间的双重生存机会。楼楼盘名称名称均价均价房源套数房源套数面面积项目情况目情况滨江花园二期美庐 47004800元/平米378套80-230方90180平米，基本销售完成，仅剩最后几套尾房（3月初次奥手率80%左右），江景房预计下月开盘，并有可能提价红楼之星二期 5800元/平米186套70-130方二期精英公寓小户型，共5幢，90平米以下房源占60以上。二期开盘时间、价格均未定，现剩240平大户型，价格与3.4踩盘时无变化海陆世贸中心6000元/平米68套138方住宅剩138平米户型20多套，价格微涨；酒店式公寓只剩顶层（27层）一整层，具体销售方案未定，有可能整层卖或单户卖，价格未定；后期暂时没有房源推出。世纪花城5500-6000元/平米1500（总）56-168方现房销售，现剩高层，最低15层，均价5500-6000元/平米桐庐励骏置地中心未知未知117-200方2栋12层，上10层住宅，下2层商铺励骏花园未知未知未知5幢高层，9幢5层联体别墅荣正 财富广场未知未知50-70方正在确定装修标准，暂时开盘时间、价格各方面都不确定。工地还在地下室阶段。新青年广场49002244070方价格未变，现共剩90余套。绝大部分为高层。（3月份5层的精装修房源去划量为0）新天地480030050-70方 单身公寓开盘时间、价格未定，预计会简装。目前在售多层，均价4800，剩不到100套目前市场在售项目剩余房源少，除励峻项目和荣正广场外，其余皆为尾房销售。除滨江花园属滨江板块外，其余皆为腹地板块。项目所在区域滨江板块目前无新项目推出，但出让土地较多，预计年底就有新项目入市，1010年夏秋年夏秋2 2季是区季是区域市场空白点，域市场空白点，须精确把握。同类项目供应量大，竞争激烈楼楼盘名称名称价格价格房源套数房源套数面面积项目情况目情况中艺锦绣名都5700元起价15-26层为精装单身公寓，以下为办公。40-60平米，以40多方房源为主报装修价在1000元/平方米，租金在1200元/月建业大厦均价5000左右5-14层为单身公寓，以上为办公用房，单身公寓240套左右60平米左右面积为主项目1-4层有近1万方商业配套，准现房销售，销售形态：毛坯君悦大厦未知未知暂定最小分割面积为200平米项目位于我们项目东侧沿江带，目前尚未动工，最早预计年底推售。物业形态为纯写字楼立山国际未知未知未知现房销售，但销售分割面积未定浙富大厦4800左右富春MOHO5000-6000目前仅剩18楼和24楼保留房源47-60平米项目09年9月开盘，以毛坯形式出售IDEA大厦未知5-18层精装SOHOS，19-23层为企业总部未知项目方案刚确定，最快年底推出荣正财富广场未知300套左右30-50平米项目8月开盘，精装修，标准未最终确定华光大厦3000起价40-60平米须整层购买 市场在售同类型项目较多，很多是现房销售。很多项目须一次性付款，不能按揭贷款，只能办抵押贷款。现有项目均为商业用电，都有烟道，不通管煤。要在众多同类型项目中脱颖而出，时机把握和时机把握和品质打造尤为重品质打造尤为重要。要。桐庐滨江区潜在项目：土地土地开发商开发商位置位置性质性质占地面积占地面积建筑面积建筑面积桐土出让告字200933号顺发恒业有限公司桐庐县滨江区块西侧3号地块居住兼容商业用地58195203682.5桐土出让告字200936号顺发恒业有限公司桐庐县滨江区块东侧4号地块（49936平方米）商业金融业用地393316911.9商业金融业兼容居住用地645725828居住兼容商业用地39546138411桐土出让告字200940号桐庐君悦广场有限公司桐庐县滨江区块东侧3号地块商业金融业兼容办公用地572028600桐土出让告字200941号富阳市金茂物资有限公司桐庐县滨江区块学圣路东侧2号地商业金融业兼容居住用地724026064桐土出让告字200941号杭州滨江建筑集团有限公司桐庐县滨江区块学圣路东侧2号地块商业金融业兼容居住用地15740桐土出让告字200945号峰华控股集团有限公司桐庐县滨江区块西侧1号地块居住用地兼容商业、办公用地33990居住兼容商业用地713314979.3未来供应特点未来供应特点未来供应特点未来供应特点均具备一定的江景资源，品牌开发商规模化开发，倾力打造就当前的市场状况，中原认为：在空前的调控力度下，短期的地产市场回调态势不可避免，结合历史经验看，这 个回调的过程不会短于一年，若等待下一个需求回暖成本很高。调控的主要对象是住宅市场，国内的通货膨胀预期等因素又使市场确有投资保值的需要，商业类物业未必没有机会，但是这种机会将随着房产保有税出台的预期不断加强，任何品种的物业类型都会受到打击，商业性质项目也不例外。桐庐滨江带在过去的近一年内出让了较多的土地，结合开发周期，这些土地会在10年4季度后陆续上市，夏秋2季应是区域市场空白点。综上，中原认为项目应及时累积客户基础，适时而动，原则上尽早开盘。项目应及时累积客户基础，适时而动，原则上尽早开盘。客户分析Part B项目目标客户圈定可争取客户重要客户核心客户桐庐家庭投资投资自用大杭州区域投资客户省内区域投资客数据支持来源于目前正在进行的市场摸底和专业人士的相关访谈，这一圈定将根据不断壮大的数据内容进行调整。30305 56565客户描述业主姓名：刘女士年龄：近50家庭结构：三口之家(老公、儿子)职业：私营业主学历：大专描述：刘女士目前经营着自己的工作室，儿子就读大学，全家经济宽裕，目前有2套住房，套均面积超过120平米，喜欢交友，对桐庐有深厚的感情，表示目前投资渠道比较单一，不想现金在手中贬值，喜欢握有固定资产的稳定感觉。桐庐家庭客户描述桐庐家庭客户描述年龄：4050岁经济：12万/月文化：专科，受教育水平中等，接受社会主流的文化，崇尚与跟随流行时尚，受主流舆论影响，资讯接受中等水平，受朋友行为影响大。家庭：已婚家庭，有12个小孩职业：私营业主及政府相关人士。客户描述业主姓名：何先生（杭州）年龄：近30家庭结构：三口之家(老婆、儿子)职业：私营业主学历：本科描述：已有从房产投资上获利经验，目前手中现金准备再次投入楼市，在调控高压下，欲寻觅增长潜力大，受调控影响下的投资洼地，在观望风日重的楼市，其着眼点为获取细水长流的稳定回报外地投资客户描述外地投资客户描述年龄：3050岁经济：12万/月文化：跨度大，但是都对投资有敏锐的嗅觉和果断的决策力，对国家政策导向敏感度较高。家庭：已婚家庭，有12个小孩职业：私营业主和专业投资人士客户描述他们是桐庐优越的一代，在经济发展洪流中的胜利者，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、只对个性符号方能引起他们的关注。他们是嗅觉敏锐的精明人，时刻关心哪里才是财富的源泉，期望小投入、大回报的机会，对市场判断准确，易于发觉还未充分体现的原始股。多为年轻一代，追求生活的品质感，但总价依然是个门槛。希望既能兼顾品质与个性，又能轻松回报实现主流的回归。桐庐家庭客户的特征周边客户的特征与桐庐的地缘（如在外地的桐庐人）让他们对这个地方情有独钟，当然价格的洼地是首先吸引的因素，他们事业小成，投资意愿强烈。他们想要投资，但资金不足以在大城市随心所欲，对江景价值有充分的认知，看好杭州1小时辐射圈内的地产发展，容易被引导与打动。城市生活有点乏了，他们有些年纪，基本已功成身退，需要配套完备，风景优美的地方，悠闲度日，有一定的价格承受力，不易引导，但一旦认可，可带来自身生活圈的同道。客户描述客户利益点：凌江名庭满足于客户：一个品质化、坐拥绝版江景的城市核心区酒店式凌江名庭满足于客户：一个品质化、坐拥绝版江景的城市核心区酒店式公馆。公馆。客户利客户利益点益点投资客户自住客户追求稳定迅捷的投资回报，在调控时期具有较强的抗压能力。追求所居住物业的品质感和尊崇感，希望在解决居住的同时得到他人尊重。共同解决之道：突破市场现有水平的综合性高端物业突破市场现有水平的综合性高端物业市场依据您希望开发商给您提供的单身公寓内部装修标准是您希望开发商给您提供的单身公寓内部装修标准是FrequencyPercent简装（四白到地，厨卫简装可用）3125.2部分精装（厨卫）2822.8全部精装（不含家具家电）3024.4全部精装（含家具家电）2016.3毛坯1411.4Total123100.0数据来源：进行中的调查数据根据市场摸底，80%的市场客户在引导后接受精装。市场普通水准的精装精装单身公寓的租金在单身公寓的租金在1200-15001200-1500元元/月月（面积50方以内），回报率在5.8%-7.3%，而毛毛坯房源租金收益通常坯房源租金收益通常在在600600元元/月左右，面月左右，面积大小对毛坯租金影积大小对毛坯租金影响小。响小。精装标准：详见前期提交方案租赁市场火爆,精装与毛坯租金差异大装修房毛坯房1200-1500元/月装修标准值：不超过800元面积：主要集中在40-60平米市场案例：桐君广场精装单身公寓租金1500元/月；海陆世贸中心精装单身公寓租金1200元/月租赁客户对精装接受度较高。租金范围(600-800元/月)面积大小对租金影响小，再大也不能突破毛坯对客户接受的影响瓶颈。租赁客户对毛坯接受度一般。一笔投资帐：在外界调控频出的当下，投资客看中稳定、长期的租金收入与稀缺资源的保值性稳定、长期的租金收入与稀缺资源的保值性以我们项目的主流面积50平米看，精装标准1200元/平米的话，毛坯与精装购房房款最高差值10万元左右，但10万的房款差基本与自行装修成本基本持平。结合市场，毛坯与精装的租金收入差约在700-800元/月，回报率约高一倍。精明的投资者选择地理位置优越的精装修物业。操作方向：精装与毛坯并举精装房源（90平米以下）毛坯房置业业功能取向：投资为主目的：快速获得稳定的较高回报率精装核心雕琢点：厨卫装修风格：设置2-3种供客户选择，对冲客户的不同审美取向。精装建议基础：投资时效性考虑，项目经济价值考虑置业功能取向：自住为主目的：享受坐拥绝版江景的恣意生活毛坯建议基础：总价考虑、多样化喜好考虑就项目是否精装，中原认为：桐庐当地已出现精装项目，但是其水准是容易被超越的，客户是可以引导的；结合项目的硬件条件和占据的城市稀缺资源看，毛坯化操作是对现有资源的浪费，不能实现各种利益最大化；市场租金水平的反馈体投资者作出物业类型作出客观选择，投资者的项目取向为凌江名庭做出客观选择；综上，中原认为，项目要做精装修，而且材料配件和施工项目要做精装修，而且材料配件和施工工艺都要打造桐庐的高水准。工艺都要打造桐庐的高水准。精装标准：详见前期提交方案产品定位分析Part C项目价值体系定义：1 1、核心地段、核心地段2 2、稀缺江景、稀缺江景3 3、品质物业、品质物业4 4、华丽投资前景、华丽投资前景规划核心：位于城市规划的中心城区，是规划核心：位于城市规划的中心城区，是城市未来发展的核心点。城市未来发展的核心点。1配套最佳：汇聚桐庐最丰厚配套，上至行配套最佳：汇聚桐庐最丰厚配套，上至行政机关，广含商业配套、教育配套、金融政机关，广含商业配套、教育配套、金融配套配套2江景独享：城市最佳景观资源富春江，桐江景独享：城市最佳景观资源富春江，桐庐仅此一个，极度稀缺庐仅此一个，极度稀缺3策策 略略品质精装：内部装修精雕细琢，城市最高品质精装：内部装修精雕细琢，城市最高品质的空间展现品质的空间展现4价值关键词：稀缺、保值、升值稀缺、保值、升值城市核心，综合物业一线江景，稀缺资源精装物业，轻松回报高标品质，实力展现项目定位思路梳理核心卖点：一步春江，户户江景核心卖点：一步春江，户户江景项目与富春江之间仅一步之遥，直线距离不超过50米项目406户酒店式公馆，户户临江品牌导向：品牌导向：500500强企业打造桐庐地标物业强企业打造桐庐地标物业利时集团的500强背景和全国的战略产业布局为项目加分凌江名庭项目时尚国际化的立面造型成为桐庐城市地标。.客户诉求：价值实现客户诉求：价值实现居住价值：活色生香的吃喝玩乐消费场所投资价值：黄金地段，绝版稀缺景观,品质精装物业，时效收益定位支撑定位支撑体系体系项目定位落点项目调性：高档、时尚个性，符号化繁华之上，一线江景精装繁华之上，一线江景精装酒店酒店式公馆式公馆点处项目的配套优势标注项目的区位优势品质项目物业属性与投资价值落点角度：从产品硬件角度做主题定义，直接准确表达项目的身份。项目主题SLOGAN利时凌江名庭典藏富春江典藏富春江以与城市象征富春江对话的高姿态，从意识形态角度表达项目的宏伟气势项目形象定位色系、色系、vivi体系与应用体系与应用项目营销策略Part B总体营销策略迅速营造项目关注热度。由于现阶段滨江沿线片区内新供应量少，而本项目又以江景为核心优势，利用市场的空白期与项目硬件优势，以江景、精装、区域稀缺性等话题引发市场关注；全程重点凸显绝版江景优势；营销手段以售楼处样板体验和平面调性相结合；营销渠道的建立不求全求精（精准）；营销节奏全面配合销售实际需要，做到张弛有度。整体营销节奏入市时机结合当前的市场情况，面临市场的较大不确定性，在工程进度允许的情况下，尽早开盘。时间节点工程进度2010年5月中旬售楼处开放2010年6月样板房开放2010年7月中下旬首次开盘6-18层精装部分2010年10月二次开盘19-26层+毛坯部分价格策略价差控制 景观价差控制制定合理价差，控制江景对房价的价值。建议：景观价差应比正常情况下适当拉大。朝向价差控制项目由于江景特殊性，无南向房源，各房源均享受江景。建议：朝向价差应比正常情况下适当拉小。户型价差建议：按常规水准进行调制 楼层价差建议：底下按正常价差，顶部几层价差应比正常情况下适当拉大。价格策略均价建议均价制定基础：市场同类型项目比较；自身价值界定；市场同类型项目：毛坯中心价4500-5000，装修中心价6000元左右。项目自身价值：一线江景+超越市场现有水平精装（1500元/平米）项目的销售均价在8500-9000元/平方米市场操作经验市场可参考江景项目：滨江花园在有江景资源的一线城市，一线江景房源售价较同城其他产品高出50%以上，如黄浦江畔，钱塘江畔桐庐对江景的认知度与一线城市存在差距，但是总体追崇这种稀缺资源，30%-40%的差价符合市场心理。滨江花园是桐庐一个沿江住宅项目。其非江景房源售价5000左右，二期江景房源售价近7000，价格落差幅度40%。媒体整合策略推广节奏一阶段二阶段三阶段四阶段售楼处开放5月中旬样板房开放6月开盘7月中下旬后续销售渠道渗透，客户推广，以小众活动为主，进行杭州周边区域推广短信，户外报广节点配合，软文短信，户外报广节点配合媒体整合策略媒体选择整个过程的推广强调以户外为主（围墙、大牌、道旗），根据销售需要更换内容；平面报纸结合重要节点有计划投放，DM、短信等全程辅助，客户活动为销售后期主要的推广方式。户外报纸短信DM派发现场围墙、大牌、道旗（迎春南路）今日桐庐报，结各几个重要结点投放（发行量1.6万份）涵盖周边区域和桐庐当地，针对各工程进度和相关资讯及时发布媒体媒体销售道具：折页、三维片活动营销：本地积累客户维系；周边城市推广分阶段推广策略概念导入概念导入 形象巩固与发售形象巩固与发售持销期持销期名称、LOGO、主题推广语产品定位语明确与强化江景与精装概念以产品品质巩固形象定位暗示投资的光明前景售楼处开放，不确定开盘时间确定开盘时间，样板房开放公开发售户外媒体；营销发布活动；纸媒、短信发布各媒体集中投放，营造活动亮点时效媒体持续投放保持活动温度20102010年年5 5月月20102010年年6 67 7月月开盘以后开盘以后分阶段推广策略阶段：概念输入时间：2010年5月营销条件：售楼处开放，接收意向咨询；开盘时间未定；营销目的：初步建立项目的市场形象，保持现场客户上门量，开始拓宽桐庐周边区域客户来源，现场的客户积累以量为主，初步试探市场，认识目标群体营销主题：“典藏富春江”，以项目主动占有富春江的魄力姿态，建立市场识别度营销推广：户外营销活动；分阶段推广策略阶段：概念输入时间：2010年5月主诉求点：首次正式推出名称，以及主题概念。画面以项目整体效果为主要元素主题演绎（设计秀稿）分阶段推广策略外地推广活动当地公关活动桐庐政府招商会桐庐政府招商会已参展“凌江名庭，让城市与富春江对话凌江名庭，让城市与富春江对话”暨项暨项目售楼处开放活动目售楼处开放活动内容：相关政府部门对滨江带的规划解读；凌江名庭项目信息发布（站在城市建设 角度）价值：活动调性、内容与项目诉求完美结合；启动项目全面推广的序幕。推广配合：报纸+短信详细活动方案另行提交阶段：概念输入时间：2010年5月分阶段推广策略阶段：形象巩固与发售时间：2010年67月营销条件：样板房开放，开盘时间确定，进入开盘筹备阶段营销目的：拓宽客源同时维护客户关系，通过现场展示与体验深入圈定客户；为开盘蓄势，为市场热度加温营销主题：借助现场的进一步开放传达项目的江景和精装品质价值；进行及时节点预告营销推广：媒体全面组合推出；地面延续现场活动公关活动推广分阶段推广策略主诉求点：江景+精装+投资保值性主题演绎（设计秀稿）本地公关活动本地公关活动产品说明会产品说明会内容：项目价值全面解读价值：为积累客户解读项目，促成后期成交；召集市场观望客户纳入准客户群推广配合：报纸+短信详细活动方案另行提交阶段：形象巩固与发售时间：2010年67月分阶段推广策略阶段：公开发售期时间：2010年7月以后营销条件：公开发售后，工程环境逐步展示营销目的：开盘后顺势热销，保持高端的形象，并传达出不俗的市场表现在后市顺利推售营销主题：产品品质表述、热销原因分析营销推广：保持路牌与通道告示、业主维护与推介资源挖掘分阶段推广策略外地推广活动当地公关活动周边区域投资巡展系列活动周边区域投资巡展系列活动内容：项目介绍，投资分析价值：吸引投资客推广配合：短信、DM、网络论坛、投资手册根据项目开盘销售情况进行选点，具体活动方案另行提交银行客户投资服务与项目专场推介银行客户投资服务与项目专场推介内容：市场投资品种选择，凌江名庭与投资属性与实际的契合度价值：促进成交推广配合：报纸+短信详细活动方案另行提交阶段：公开发售期时间：2010年7月以后展示策略通过样板营销和体验营销震撼客户。打造桐庐最高水准的硬件和服务品质的售楼处传递项目的高端质感。打造桐庐最高水准的硬件和服务品质的售楼处传递项目的高端质感。附现急需确定推广项：迎春南路段道旗起始位置：海陆世贸中心至富春二桥（我们项目所在地）起始合约期：1年价格：报价28万/年该媒介对项目意义：项目位于迎春南路，为城市中心轴线和主要景观道，道路车流量大，形象佳，对传播量和传播品质都有确保，可与项目现场围墙广告互相呼应。另外高速入口区域及城市其他位置无理想广告大牌，项目确有需要户外形象推广。中原建议：迎春南路道旗要做，价格尽量压低，时间上尽可能配合售楼处开迎春南路道旗要做，价格尽量压低，时间上尽可能配合售楼处开放时间。放时间。更多精典超值方案狂点这儿：THANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSThanks for your attentionWish you a good day!