道路经济与管理资料教学课件

基本知识基本知识n一、资产评估的基本概念一、资产评估的基本概念n二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素n三、资产评估的种类三、资产评估的种类n四、资产评估的功能四、资产评估的功能n五、资产评估与相关经济活动五、资产评估与相关经济活动 1一、资产评估的基本概念一、资产评估的基本概念 “是指注册资产评估师依据相关法律、法规和是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。的行为和过程。”（我国（我国资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则(2019年年2月发布月发布)2二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素 1、评估主体：专门从事资产评估的机构和人员、评估主体：专门从事资产评估的机构和人员2、评估客体：是被评估的资产，也称为评估对象、评估客体：是被评估的资产，也称为评估对象3、评估依据：有关的法律、法规、经济行为文件、评估依据：有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据。重大合同协议，取费标准和其他参考依据。4、评估目的：实际上是资产评估结果的具体用途。、评估目的：实际上是资产评估结果的具体用途。如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等5、评估原则：是资产评估的行为规范。包括评估的、评估原则：是资产评估的行为规范。包括评估的工作原则和经济技术原则。工作原则和经济技术原则。3 6、评估程序：资产评估工作从开始到结束的顺序、评估程序：资产评估工作从开始到结束的顺序7、评估价值类型：即对评估价值的质的规定，对资、评估价值类型：即对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。市场与非市场价值产评估参数的选择具有约束性。市场与非市场价值8、评估方法：是分析和判断资产价值的手段和途径、评估方法：是分析和判断资产价值的手段和途径包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法9、评估假设：是资产评估得以进行的前提条件。、评估假设：是资产评估得以进行的前提条件。包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等10、评估基准日：是资产评估的时间基准、评估基准日：是资产评估的时间基准二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素4三、资产评估的种类三、资产评估的种类n1.按资产评估工作的内容不同按资产评估工作的内容不同资资产产评评估估一般评估一般评估评估复核评估复核评估咨询评估咨询5（1）一般评估）一般评估企业上市资产评估企业上市资产评估组建合资企业资产评估组建合资企业资产评估企业股份制改造资产评估企业股份制改造资产评估抵押贷款资产评估抵押贷款资产评估是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。市场价值评估市场价值评估市场价值以市场价值以外的价值评估外的价值评估一一般般评评估估6（2）评估复核）评估复核是是指指在在对对被被评评估估的的资资产产已已经经出出具具评评估估报报告告的的基基础础上上，由由其其他他评评估估机机构构和和评评估估人人员员对对同同一一被被评评估估资资产产独独立立地地进进行行评评定定和和估估算算并并出出具具报报告的行为和过程。告的行为和过程。7（3）评估咨询）评估咨询是是一一个个较较为为宽宽泛泛的的术术语语。确确切切地地讲讲，评评估估咨咨询询主主要要不不是是对对评评估估标标的的物物价价值值的的估估计计和和判判断断，它它更更侧侧重重于于评评估估标标的的物物的的利利用用价价值值、利利用用方方式式、利利用用效效果果的的分分析析和和研研究究，以以及及与与此此相相关关的的市市场场分析、可行性研究等。分析、可行性研究等。82.按资产评估对象的不同按资产评估对象的不同整体资产评估整体资产评估单项资产评估单项资产评估资资产产评评估估9（1）单项资产评估）单项资产评估是是指指评评估估对对象象为为单单项项可可确确指指资资产产的的评评估估。通通常常机机器器设设备备评评估估、土土地地使使用用权权评评估估、房房屋屋建建筑筑物物评评估估、商商标标权权评评估估、专专利利权权评评估估等等均均为为单项资产评估。单项资产评估。由由于于单单项项资资产产评评估估的的对对象象为为某某一一类类资资产产，不不考考虑虑其其他他资资产产的的影影响响，通通常常由由具具有有某某一一方方面面的专业评估人员参加即可完成评估任务。的专业评估人员参加即可完成评估任务。10（2）整体资产评估）整体资产评估是是指指以以若若干干单单项项资资产产组组成成的的资资产产综综合合体体所所具具有有的的整整体体生生产产能能力力或或获获利利能能力力为为评评估估对对象象的的资资产产评评估估。如如以以企企业业全全部部资资产产作作为为评评估估对对象象的的企企业业整整体体价价值值评评估估（或或称称企企业业价价值值评评估估）、以以企企业业某某一一部部分分或或某某一一车车间间为为评评估估对对象象的的整整体体资资产产评评估估、以以企企业业全全部部无无形形资资产产为为评评估估对对象的无形资产整体评估等。象的无形资产整体评估等。11四、四、资产评估的功能资产评估的功能资产评估的功能就是指资产评估本身所具有资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。实际作用。1、评值功能、评值功能2、评价功能、评价功能3、公证功能、公证功能 121、评值功能、评值功能通过资产评估，可以科学合理的通过资产评估，可以科学合理的评定和估算评定和估算出被评估资产在某一时点的价值，为资产的出被评估资产在某一时点的价值，为资产的交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基本功能。本功能。132、评价功能、评价功能资资产产评评估估除除了了对对资资产产价价值值大大小小做做出出专专业业判判断断以以外外，还还具具有有对对资资产产经经营营的的状状况况和和效效果果进进行行评评价价的的功功能能，可可以以反反映映不不同同时时间间、地地域域、经经济济背背景景条条件件下下的的资资产产价价值值和和运运营营绩绩效效的的差差异异性性，以以此此检检查查、考考核核和和评评价价企企业业的经营状况。的经营状况。143、公证功能、公证功能资资产产评评估估结结果果的的真真实实性性、公公平平性性和和合合法法性性在在法法律律上上具具有有公公证证效效力力。随随着着抵抵押押贷贷款款、财财产产担担保保等等经经济济活活动动的的日日益益频频繁繁，资资产产评评估估经经常常被被用用来来证证明明资资产产的的存存在在以以及及资资产产的的价价值值量量，以以满满足足银银行行及及有有关关部部门门发发放放贷贷款款和和进进行行其其他他形形式式融融资资的的需需要要。通通过过资资产产评评估估来来证证实实资资产产及及资资产产价价值值量量的的需需求求使使得得资资产产评评估估增增添添了了发发挥挥公公证证作作用用的的职职能能。从从这这个个意意义义上上讲讲,资资产产评评估估的的公公证证功功能能是是由由资资产产评评估估评评价价及及评评估估功功能能派派生生出出来来的辅助性功能。的辅助性功能。15 五、资产评估与相关经济活动五、资产评估与相关经济活动 （一）资产评估与清产核资（一）资产评估与清产核资（二）资产评估与会计计价（二）资产评估与会计计价（三）资产评估与审计（三）资产评估与审计16（一）资产评估与清产核资（一）资产评估与清产核资清产核资就是清查企业财产、核实企业资金的过清产核资就是清查企业财产、核实企业资金的过程，是国家为了摸清家底，了解现有资产的实际程，是国家为了摸清家底，了解现有资产的实际存量和价值状况，解决企业的账面价值与实际价存量和价值状况，解决企业的账面价值与实际价值严重不符等问题而进行的一项管理活动。值严重不符等问题而进行的一项管理活动。17资产评估与清产核资的联系资产评估与清产核资的联系1、资产评估与清产核资都属于资产管理的范、资产评估与清产核资都属于资产管理的范畴，是资产业务的一种形式。畴，是资产业务的一种形式。2、资产评估和清产核资都是以资产作为对象、资产评估和清产核资都是以资产作为对象的资产管理方式。的资产管理方式。3、资产评估和清产核资都要对资产进行清查、资产评估和清产核资都要对资产进行清查和核实等工作。和核实等工作。18资产评估与清产核资的区别资产评估与清产核资的区别（1）目的不同）目的不同 清清产产核核资资的的主主要要目目的的是是摸摸清清企企业业的的家家底底，为为企企业业管管理理和和核核算算提提供供基基础础和和依依据据，促促进进企企业业管管理理的科学化。的科学化。资资产产评评估估的的目目的的在在于于通通过过评评定定估估算算资资产产的的现现时时价价值值，适适应应资资产产产产权权的的变变动动与与交交易易，促促进进资资产产或或产产权权的的合合理理流流动动，维维护护资资产产业业务务有有关关各各方方的的合合法权益。法权益。19（2）方法不同）方法不同 清产核资一般没有法定的、严格的评估方法清产核资一般没有法定的、严格的评估方法和评估程序，在进行中可以根据实际情况灵活掌和评估程序，在进行中可以根据实际情况灵活掌握。握。资产评估则是由专门的评估机构和专业评估资产评估则是由专门的评估机构和专业评估人员按照严格的评估程序，运用规范的评估方法人员按照严格的评估程序，运用规范的评估方法进行的，评估结果通常以评估报告的形式提交给进行的，评估结果通常以评估报告的形式提交给委托方，具体评估方法包括市场法、成本法和收委托方，具体评估方法包括市场法、成本法和收益法三种基本评估方法，任何评估机构或评估人益法三种基本评估方法，任何评估机构或评估人员都不得违反。员都不得违反。20（3）价值尺度不同）价值尺度不同 清产核资只考虑资产本身的价值，按照资产的清产核资只考虑资产本身的价值，按照资产的历史成本原则计价。历史成本原则计价。资产评估还必须考虑资产使用的收益以及资产资产评估还必须考虑资产使用的收益以及资产占有单位各类资产的匹配情况，还必须考虑货币的占有单位各类资产的匹配情况，还必须考虑货币的时间价值等，主要反映企业资产的获利能力和现时时间价值等，主要反映企业资产的获利能力和现时价值。价值。21（4）范围不同）范围不同 清清产产核核资资通通常常仅仅对对企企业业的的有有形形资资产产即即实实物物资产、各种款项、债权和债务进行清理核实。资产、各种款项、债权和债务进行清理核实。资资产产评评估估还还必必须须对对无无形形资资产产如如商商誉誉、商商标标、专专利利以以及及土土地地使使用用权权等等进进行行评评定定估估算算，其其范范围围比较宽泛。比较宽泛。22 （5）主体和功能不同）主体和功能不同 清清产产核核资资一一般般在在上上级级有有关关部部门门的的指指导导下下，由由企企业业内内部部财财务务人人员员进进行行的的，因因此此不不具具有有客客观观性性和和公证性。公证性。资资产产评评估估必必须须由由企企业业之之外外专专门门的的资资产产评评估估机机构构和和人人员员进进行行，资资产产评评估估提提供供的的服服务务属属于于社社会会中中介介服服务务，具具有有独独立立性性，因因此此资资产产评评估估既既具具有有评评值值功能，还具有评价功能和公证功能。功能，还具有评价功能和公证功能。23（6）结果的效力不同）结果的效力不同 清清产产核核资资的的结结果果只只能能作作为为企企业业自自身身在在经经济济核核算算时时和和在在向向上上级级反反映映企企业业经经营营状状况况时时使使用用，其其结结果果不具有法律效力。不具有法律效力。资资产产评评估估的的结结果果则则还还可可以以是是企企业业股股东东或或其其他他利利益益主主体体维维护护自自己己合合法法权权益益的的法法律律依依据据，评评估估机机构构和和评评估估人人员员对对资资产产业业务务的的有有关关方方面面承承担担相相应应的的法法律责任。因此，资产评估结果的效力比较广泛。律责任。因此，资产评估结果的效力比较广泛。24（二）资产评估与会计计价（二）资产评估与会计计价1.资产评估与会计的联系资产评估与会计的联系（1）资产评估的结论为会计计价提供依据）资产评估的结论为会计计价提供依据（2）资资产产评评估估结结论论的的形形成成依依赖赖于于会会计计提提供供有有关关数据资料数据资料252.资产评估与会计计价的区别资产评估与会计计价的区别（1）性质和基本职能不同）性质和基本职能不同会计会计资产评估资产评估性质性质是企业组织管是企业组织管理中的一个重理中的一个重要组成部分要组成部分是一种咨询活是一种咨询活动，是社会中动，是社会中介服务活动介服务活动基本职能基本职能反映和监督反映和监督评值和评价评值和评价26是以资产的效是以资产的效用和市场价值用和市场价值为依据判断资为依据判断资产是否有价值产是否有价值及价值的大小及价值的大小（2）确定资产价值的依据不同）确定资产价值的依据不同会计会计资产评估资产评估主要是以主要是以历史成本历史成本为依据记为依据记录资产的录资产的价值。价值。27 （3）计价方法不同）计价方法不同会计计价会计计价资产评估资产评估历史成本历史成本重置成本重置成本变现价值变现价值收入现值收入现值清算价值清算价值市场法市场法收益法收益法成本法成本法28为为资资产产交交易易提提供供估估值服务。值服务。（4）计价目的不同）计价目的不同会计计价会计计价全面反映企全面反映企业历史和现业历史和现实资产状况，实资产状况，为企业管理为企业管理服务。服务。资产评估资产评估29 1.资产评估与审计的联系资产评估与审计的联系 （1）使用的方法有相同之处）使用的方法有相同之处 （三）资产评估与审计（三）资产评估与审计具有具有“价值判价值判断断”的性质，的性质，也广泛运用分也广泛运用分析和证实方法析和证实方法审计审计 资产评估资产评估属于属于“事实判事实判断断”的范畴，的范畴，主要运用分析主要运用分析和证实法。和证实法。30 （2）资产评估与审计相互配合开展工作）资产评估与审计相互配合开展工作 企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，审计结果为评估提供了基础数据。减少资产评估的工作量，审计结果为评估提供了基础数据。企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。务报表提供了重要参考。31 （1）产生的社会条件和活动的本质不同。）产生的社会条件和活动的本质不同。审计是在现代企业两权分离背景下产生的，审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证，具有明显的公证性特征。性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。，具有明显的咨询性特征。2.资产评估与审计的区别资产评估与审计的区别32 审审计计人人员员在在执执业业过过程程中中，要要自自始始至至终终地地贯贯彻彻公证、防护和建设公证、防护和建设三大专业原则。三大专业原则。资资产产评评估估人人员员在在执执业业过过程程中中则则必必须须遵遵循循供供求、替代、贡献、预期求、替代、贡献、预期等基本经济原则。等基本经济原则。（2）执业过程中遵循的原则不同）执业过程中遵循的原则不同33 开开展展审审计计工工作作所所需需的的专专业业知知识识主主要要以以会会计计学学、税税法法及及其其他他经经济济法法规规等等知知识识为为基基础础，因因此此，审审计计人人员主要由具有员主要由具有财务方面知识的人员构成。财务方面知识的人员构成。开开展展资资产产评评估估工工作作不不但但要要有有经经济济学学、法法律律、会会计计学学等等社社会会科科学学知知识识，还还必必须须具具有有工工程程、技技术术等等方方面面的的自自然然科科学学知知识识，因因此此，资资产产评评估估人人员员不不但但要要由由具具有有财财务务方方面面知知识识的的人人员员构构成成，而而且且还还应应当当由由具具有有建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。（3）专业基础不同）专业基础不同34 审审计计会会计计报报表表及及其其相相关关业业务务的的标标准准与与会会计计是是一致的。一致的。资资产产评评估估对对资资产产价价值值计计量量标标准准上上有有很很大大区区别别，会会计计强强调调资资产产的的历历史史成成本本，而而资资产产评评估估则则强强调调资资产产的的现现时时价价值值，注注重重资资产产的的重重置置成成本本、市市场场价价值值和未来收益的价值。和未来收益的价值。（4）与会计原则的关系不同）与会计原则的关系不同35资产评估基本方法资产评估基本方法资产评估方法是实现评定估算资产价值资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。自身特点形成的一整套方法体系。36资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法37市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系38市场法市场法一、基本思路一、基本思路市市场场法法是是指指通通过过比比较较被被评评估估资资产产与与最最近近售售出出类类似似资资产产的的异异同同，并并将将类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整，从从而而确确定定被被评评估估资资产产价价值值的的一一种种资资产产评评估思路。估思路。市市场场法法是是资资产产评评估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服服力力的的评估途径之一评估途径之一39二、基本原理：资产的替代原理二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。数指标等资料是可以收集到的。40四、操作程序四、操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。41五、常见的评估方法五、常见的评估方法直接法是指能够在市场上找到与被评估资产直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。方法。1、直接法、直接法421、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在在评评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用用价格最低的一种。价格最低的一种。2、如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大，可可在在分分析析参参照照物物价价格格合合理理性性的的基基础础上上，加加以以适适当当调调整。整。直接法应当注意以下问题：直接法应当注意以下问题：43类比比法法，又又叫叫市市场成成交交价价格格比比较法法，是是在在公公开开市市场上上无无法法找找到到与与被被评估估资产完完全全相相同同的的参参照照物物时，可可以以选择若若干干个个类似似资产的的交交易易案案例例作作为参参照照物物，通通过分分析析比比较评估估对象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的因因素素差差异异，并并对参参照照物物的的价价格格进行行差差异异调整整，来来确确定定被被评估估资产价价值的方法。的方法。2、类比法比法44类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格调整系数调整系数被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格（1调整率）调整率）45优点：优点：（1）能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估估值值更更能能反映市场现实价格；反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点六、市场途径的优缺点46缺点缺点：（1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时时因因缺少可对比数据难以应用；缺少可对比数据难以应用；（2）不不适适用用于于大大部部分分的的无无形形资资产产，以以及及受受到到地地区、环境等严格限制的一些资产评估。区、环境等严格限制的一些资产评估。47资产资产资产收益率收益资产收益率收益收益法收益法收益收益资产资产资产资产资产收益率资产收益率收益收益48通过估测被评估资产未来预期收益并折通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。一种评估思路。收益法是基于收益法是基于“现值现值”规律，即任何资规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之产的价值等于其预期未来收益的现值之和和一、基本思路一、基本思路49一个理智的投资者在购置或投资于某一一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。来能给他带来的回报。二、基本原理二、基本原理50三、基本方法三、基本方法评估值评估值 Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期51四、基本前提四、基本前提（1）被评估资产未来预期收益可预测并）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。）被评估资产预期获利年限可以预测。52五、操作程序五、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值计算资产的收益现值，确定被评估资产价值53六、参数确定六、参数确定1、预期收益额、预期收益额2、折现率、折现率3、收益期、收益期54成本法成本法以被评估资产的重置价值，扣除从资以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。和判断。一、基本思路一、基本思路55二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或56三、基本原理三、基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。项资产的现行购建成本。资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本571、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料3、形成资产价值的耗费是必须的、形成资产价值的耗费是必须的四、基本前提四、基本前提58搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成五、操作程序五、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本59重置成本评估方法重置成本评估方法七、常见的评估方法七、常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法 复原重置成本 更新重置成本60（一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复复原原重重置置成成本本是是指指运运用用与与原原来来相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、格格式式及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更更新新重重置置成成本本是是指指采采用用新新型型材材料料、现现代代建建筑筑或或制制造造标标准准、新新型型设设计计、规规格格和和技技术术等等，以以现现行行价价格格水水平平购购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。61 更新重置成本和复原重置成本的相同方面更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。复原重置成本往往会高于更新重置成本。62（1）重置核算法）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：基本原理：2、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法63计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用64是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法）物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数计算公式计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数65物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2）（1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数）66物价指数法的特点物价指数法的特点n物价指数法估算的重置成本，仅考虑了物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置价格变动因素，因而确定的是复原重置成本成本；n物价指数法建立在不同时期的某一种或物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上某一类甚至全部资产的物价变动水平上；n对于科学技术进步较快的资产，采用物对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高价指数法估算的重置成本往往会偏高。67（二）各种贬值（损耗）及其估算方法（二）各种贬值（损耗）及其估算方法1、实体性贬值（有形损耗）及其估算方法、实体性贬值（有形损耗）及其估算方法2、功能性贬值（无形损耗）及其估算方法、功能性贬值（无形损耗）及其估算方法3、经济性贬值（无形损耗）及其估算方法、经济性贬值（无形损耗）及其估算方法681、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率（利用率）使用率（利用率）资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值69（1）观察法）观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度70（2）公式法（使用年限法）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本预计残值）预计残值）实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限 （实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）712、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法资资产产的的功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本）超额投资成本（2）超额运营成本）超额运营成本72（1）超超额额投投资资成成本本：由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的资资产产的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有资资产产中中就就有有一一部部分分超超额额投投资资得得不不到到补补偿偿。它它主主要要反反映映为为更更新新重重置置成成本本低低于复原重置成本。于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本注注意意：如如使使用用复复原原重重置置成成本本则则应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投投资资成成本本引引起起的的功功能能性性贬贬值值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置成成本本，这这种种贬贬值值因因素素则则已已经经考考虑虑在在内内了了，无无需需考考虑虑；如如使使用用现现行行市市场场价价格格作作为为重重置置成本，也不需再考虑超额投资成本。成本，也不需再考虑超额投资成本。73（2）超超额额运运营营成成本本：由由于于技技术术进进步步出出现现了了新新的的、性性能能更更优优的的资资产产，致致使使原原有有资资产产的的功功能能落落后后于于新新设备，新资产在运营费用上低于原有设备。设备，新资产在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年净超额运营成本折现系数折现系数分析资产的分析资产的 超额运营成本，应考虑下列因素：超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低 材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低 操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低743、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算经经济济性性贬贬值值是是由由于于外外部部环环境境变变化化引引起起资资产产闲闲置置、收益下降等而造成的资产价值的损失。收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：产生的原因有：（1）竟竟争争加加剧剧，社社会会总总需需求求减减少少，导导致致开开工工不足；不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；75（4）通通货货膨膨胀胀的的情情况况下下，国国家家实实行行高高利利率率政政策，导致企业运营成本加大；策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用基基本本正正常常时时，不不计计算算经济性贬值。经济性贬值。76估算方法：估算方法：A 经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额的经济收益损失额现值系数现值系数 B 经济性贬值率经济性贬值率=1（实际使用生产能力（实际使用生产能力 /额定生产能力）额定生产能力）X100%经济性贬值经济性贬值=（重置成本（重置成本-实体性贬值实体性贬值功能性功能性 贬值）贬值）经济性贬值率经济性贬值率77谢谢！