资产评估价值类型及其基础课件

第第5 5章章 资产评估价估价值类型及其型及其基基础 5.1 5.1 资产评估的价估的价值定定义及其依据及其依据 5.2 5.2 价价值定定义分分类 5.3 5.3 资产评估价估价值 5.4 5.4 明确划分明确划分资产评估中的市估中的市场价价值 与市与市场价价值以外价以外价值的意的意义和作用和作用 精品5.1 5.1 资产评估的价估的价值定定义及其依据及其依据精品5.1.1 5.1.1 定定义评估价估价值的基本依据的基本依据价价值定定义：对资产评估的价估的价值内涵、属性内涵、属性及合理性指向的概括和及合理性指向的概括和规范范说明。明。资产评估价估价值内涵内涵：是决定一种：是决定一种评估价估价值区区别于其他于其他评估价估价值的基本的基本标志。志。精品资产评估价估价值属性：属性：对资产评估价估价值内涵内涵所含所含蕴的主要特性、特的主要特性、特质和特点的彰和特点的彰显和和概括。概括。资产评估价估价值合理性指向：合理性指向：表明表明评估估结论合理性的具体指向，即合理性的具体指向，即评估估结果果对谁合理，合理，以及以及评估估结果的具体用途。果的具体用途。反映反映评估价估价值合理性的基合理性的基础及其指向是定及其指向是定义资产评估估结论，或，或进行行资产评估价估价值定定义的基本依据。的基本依据。精品5.1.2 5.1.2 关于关于资产评估估实践中定践中定义评估价估价值的的具体依据具体依据 资产评估的四大估价估的四大估价标准（准（重置成本重置成本、收收益益现值、现行市价行市价、清算价清算价值）；）；资产评估依据的假估依据的假设前提；前提；引起引起资产评估的估的评估估业务（特定目的）；（特定目的）；资产评估所依据的条件，以及估所依据的条件，以及资产评估估结 论合理性指向；合理性指向；精品重置成本：重置成本：在在现时的条件（市的条件（市场条件和技条件和技术条件）条件）下，下，获得与被得与被评估估资产同等功能的同等功能的处于在用状于在用状态下的下的资产所需耗所需耗费的成本。的成本。一般按照一般按照资产的完全重置价格减去各的完全重置价格减去各种种损耗来确定。耗来确定。适用：一般在非市适用：一般在非市场或有限市或有限市场条件下适用。条件下适用。精品收益收益现值（内在价（内在价值）：）：资产预期期创造的未来造的未来现金流的金流的现值。现行市价（公允市行市价（公允市场价价值）：）：资产在在评估基准日的公开市估基准日的公开市场上的交易上的交易价价格。格。清算价清算价值：企企业停止停止经营，变卖企企业所有所有资产减去减去所所有有负债后以后以货币形式存在的余形式存在的余额。精品5.1.3 5.1.3 不同价不同价值定定义依据的特点与依据的特点与评价价“资产评估的四大估价估的四大估价标准准”优点：点：基本上承基本上承袭了了现代会代会计理理论中关中关于于资产计量属性的划分方法和量属性的划分方法和标准；准；缺点：缺点：价价值合理性的而依据及其指向不合理性的而依据及其指向不明晰，不利于明晰，不利于评估估结论使用人理解和使用使用人理解和使用评估估结论，尤其不利于，尤其不利于产权变动下的下的评估估报告告使用人理解使用人理解评估估结论。精品“资产评估依据的假估依据的假设前提前提”优点：点：有利于了解有利于了解资产评估估结果的假果的假设前前提条件和使用条件，同提条件和使用条件，同时也也强化了化了评估人估人员对评估假估假设前提条件的运用；前提条件的运用；缺点：缺点：由于由于资产评估的前提假估的前提假设数量有限，数量有限，以此作以此作为评估定估定义评估价估价值显得得过于于笼统。精品“引起引起资产评估的估的评估估业务”优点：点：强调了与引起了与引起资产评估的估的资产业务的的对应性，性，评估估结论使用的指向性非常使用的指向性非常明确；明确；缺点：缺点：由于引起由于引起资产评估的估的资产业务种种类繁多，繁多，评估人估人员很很难给出与每种出与每种资产业务相相对应且具有独立价且具有独立价值内涵的价内涵的价值定定义。精品“资产评估所依据的条件，以及估所依据的条件，以及资产评估估结论合理性指向合理性指向”优点：点：注重了注重了资产评估估结果的适用范果的适用范围与与资产评估所依据条件的匹配，估所依据条件的匹配，资产评估估结论合理性指向相合理性指向相对明确；明确；缺点：缺点：较为抽象，抽象，实际运用运用过程中会有一程中会有一定定难度。度。精品5.1.4 5.1.4 资产评估中的价估中的价值定定义推介推介市市场价价值：资产在在评估基准日的公开市估基准日的公开市场上的交易价格。上的交易价格。反映了市反映了市场作作为一个整体一个整体对其效用的其效用的认可。可。精品5.1.4 5.1.4 资产评估中的价估中的价值定定义推介推介在用价在用价值：指属于企指属于企业组成部分的成部分的特定特定资产价价值。不考。不考虑该资产的最的最优使用状使用状态或或资产出售能出售能够实现的价的价值。精品5.1.4 5.1.4 资产评估中的价估中的价值定定义推介推介投投资价价值：指某指某项资产相相对于某个特定于某个特定购买者（或所有者）的价者（或所有者）的价值。表。表现为该资产给其所有者或未来所有者其所有者或未来所有者带来的未来收益来的未来收益的的现值。v对不同的潜在不同的潜在购买者而言，同一者而言，同一资产的投的投资价格可能不同。因价格可能不同。因为资产的投的投资价价值主主要取决于其要取决于其获利能力，而一利能力，而一项资产的的获利利能力不能力不仅取决于取决于该资产本身的状况，而且本身的状况，而且与投与投资者的操作行者的操作行为即价即价值创造直接有关。造直接有关。精品持持续经营价价值：被被评估企估企业按照按照评估基准日估基准日时的用途、的用途、经营方式、酒方式、酒馆里模式等里模式等继续经营下去所能下去所能实现的的预期收益的折期收益的折现值。精品残余价残余价值：假假设在未在未进行特行特别修理或改修理或改进的情况下，将的情况下，将资产中所包含的各中所包含的各组长部分部分进行行变卖处置的置的价价值。非。非继续使用使用时的价的价值。精品清算价清算价值：指企指企业停止停止营业，变卖企企业所有所有资产减去所有减去所有负债后以后以货币形式存在的余形式存在的余额。v强制清算与有序清算制清算与有序清算v与公允市与公允市场价价值的区的区别：1 1、买卖双方地位不平等双方地位不平等 2 2、没有充足的、没有充足的时间询价价v清算价格属于非正常市价，因此清算价格属于非正常市价，因此评估估值低于低于正常市价正常市价精品特殊价特殊价值：按按评估估对象相象相对于特定所有者或于特定所有者或使用者（或潜在所有者、使用者）具有特殊使用者（或潜在所有者、使用者）具有特殊作用和功效的情况作用和功效的情况为依据判断的依据判断的资产价价值估估计数数额。合并价合并价值：由两种或两种以上由两种或两种以上资产相相结合而合而产生的价生的价值增增值，即合并后的，即合并后的资产价价值要大要大于原有各于原有各项资产价价值的的简单相加。相加。精品 5.2 5.2 价价值定定义分分类（资产评估估标准）准）精品5.2.1 5.2.1 市市场价价值 资产在在评估基准日公开市估基准日公开市场上正常使用上正常使用（最佳使用或最有可能使用条件下）所能（最佳使用或最有可能使用条件下）所能实现的交的交换价价值的估的估计值。市市场价价值标准通常适用于正常的准通常适用于正常的产权变动类资产业务。该标准要求被估准要求被估资产视为可在公可在公开市开市场上出售的上出售的资产。精品5.2.1 5.2.1 市市场价价值应满足的要求：足的要求：（1 1）承）承载市市场价价值的的评估估对象及其象及其权益益时明明确的；确的；（2 2）整个）整个评估估过程中以公开市程中以公开市场假假设来来设定定资产评估所依据的市估所依据的市场条件的；条件的；（3 3）以）以评估估对象被正常使用，并能达到正常象被正常使用，并能达到正常使用税和效益水平作使用税和效益水平作为评估估对象在象在评估估时的的使用状使用状态。（4 4）在）在评估估过程中使用的数据均来自于市程中使用的数据均来自于市场。精品5.2.2 5.2.2 市市场价价值的特点的特点（1 1）市）市场价价值是一种是一种经过严格定格定义的价的价值。（2 2）市）市场价价值是一种相是一种相对理想状理想状态下的价下的价值。（3 3）市）市场价价值是是评估估业务中使用中使用频率最高率最高的一种价的一种价值定定义和和类型。型。（4 4）市）市场价价值是整体市是整体市场认同的价同的价值，而，而非个性化的价非个性化的价值。精品【注意注意】：市市场价价值是是资产相相对于市于市场整体的价整体的价值，而非，而非资产对特定市特定市场主体的价主体的价值。其。其反映了反映了资产评估所依据的市估所依据的市场整体整体对资产效用及其价效用及其价值的的认知和知和认同，即反映了作同，即反映了作为一个整体的市一个整体的市场对被被评估估资产价价值的的认可。可。精品5.2.3 5.2.3 市市场价价值以外的价以外的价值 泛指所有不符合市泛指所有不符合市场价价值定定义条件的其他条件的其他价价值定定义的的统称。称。非市非市场价价值的分的分类：评估主体从估主体从资产所有所有权获得的收益，如投得的收益，如投资价价值；为交交换某某项资产，特定双方达成合理的，特定双方达成合理的协议价格。如清算价价格。如清算价值、残余价、残余价值、特殊价、特殊价值、合并价合并价值等；等；精品 法律法法律法规或合同或合同协议中中规定的价定的价值；为特定特定经济行行为服服务的的资产评估，其估，其评估估结果的价果的价值类型的型的选择和定和定义要受相关法律要受相关法律法法规、合同、合同、协议等具体条款的等具体条款的约束和限定。束和限定。课税目的、保税目的、保险目的、城市拆迁改造目的；目的、城市拆迁改造目的；课税价税价值、保、保险价价值、抵押价、抵押价值、拆迁、拆迁补偿价价值；精品 非市非市场价价值中的具体价中的具体价值定定义表达或表表达或表现了了某个或某些市某个或某些市场参与者参与者对资产价价值的的认同，而同，而不是整体市不是整体市场对资产价价值的的认同。同。资产评估依据的是充分估依据的是充分竞争的公开市争的公开市场、买方市方市场、卖方市方市场将会影响将会影响评估估师对资产评估估价价值类型的型的选择。属于非市属于非市场价价值的的评估估结果既适用于果既适用于产权变动类资产业务，也适用于非，也适用于非产权变动类资产业务。（一）特殊（一）特殊评估目的的估目的的资产评估估业务 如以破如以破产清算清算为目的的目的的资评业务；以；以赔偿为目的的目的的资评业务等。等。（二）特殊（二）特殊评估估对象的象的资产业务 如公共如公共设施、宗教施、宗教财产、铁路、航道、路、航道、自制自制专用用设备、专用生用生产线等。等。精品资产评估价估价值定定义及其及其类型的作用：型的作用：对评估者来估者来说，资产评估中的价估中的价值定定义和和类型首先是一个型首先是一个评估价估价值目目标，即指明，即指明评估估结果的性果的性质和形式，和形式，为评估人估人员提供提供评估指引及明确估指引及明确评估估结果的使用者。果的使用者。对评估估报告及告及评估估结果使用者来果使用者来说，其表，其表明了明了评估估结果的价果的价值属性、合理性指向和属性、合理性指向和适用范适用范围。精品 5.3 5.3 资产评估价估价值基基础精品资产评估估价价值基基础：指指能能得得出出某某种种价价值定定义及及其其类型型的的评估估结果果应满足足的的具具体体条条件件及及其其组合。合。市市场价价值基于市基于市场F基基于于市市场的的资产评估估假假定定基基于于发生生的的市市场的运作没有受到来自非市的运作没有受到来自非市场作用力的限制；作用力的限制；F 基基于于市市场的的资产评估估必必须假假定定资产处于于最充分、最佳利用或最可能利用状最充分、最佳利用或最可能利用状态；精品F 基于市基于市场的的资产评估取自特定市估取自特定市场中的中的专门数据，并通数据，并通过一系列的方法和程序一系列的方法和程序试图反反映在映在这些市些市场中市中市场参与者博弈的参与者博弈的过程。程。F 基于市基于市场的的资产可以通可以通过采用市采用市场售价售价类比法、收入比法、收入资本化法、成本法得到本化法、成本法得到评估价估价值。每种方法的数据、每种方法的数据、标准必准必须来自市来自市场。精品非市非市场价价值基基础需要需要对特特别当事人的状况来当事人的状况来说是特定的、更加明确的假是特定的、更加明确的假设。以此。以此为基基础的的评估不能重新划分市估不能重新划分市场价价值。资产评估价估价值基基础及其构成的基本要素：及其构成的基本要素：资产评估的特点目的；估的特点目的；被被评估估资产的功能、的功能、权益、使用方式及状益、使用方式及状态和和资产；评估依据的市估依据的市场条件条件精品v5.3.1 5.3.1 资产评估的市估的市场价价值基基础 资产评估特定目的：估特定目的：没有非市没有非市场因素特因素特别限制的限制的资产评估特定目的估特定目的是是资产市市场价价值的基的基础条件之一。条件之一。资产自身功能及使用状自身功能及使用状态：资产的的权益清晰，具有独立功能、可独立具有益清晰，具有独立功能、可独立具有转让，且，且隐含着含着资产功能的有效功能的有效发挥或有效使用的或有效使用的前提。前提。资产的市的市场价价值产生于公开市生于公开市场条件。条件。精品5.3.2 5.3.2 资产评估中的市估中的市场价价值以外的价以外的价值基基础 主要源于特殊的主要源于特殊的经济行行为或或资产以外，特以外，特别的的评估估对象和特殊的象和特殊的经济环境和市境和市场条件。条件。F 特殊的特殊的经济行行为或或资产：资产评估目的的估目的的特殊性；特殊性；F 特特别的的评估估对象：性象：性质、用途和使用者的、用途和使用者的特殊性；特殊性；精品v 评估估对象性象性质的特殊性的特殊性 非非经营性性资产、非、非竞争性争性经济资源、特殊源、特殊空空间位置位置资产、不可却只得无形、不可却只得无形资产；v 评估估对象用途的特殊性象用途的特殊性 使用用途使用用途单一且一且专业特征明特征明显F 经济环境和市境和市场条件的特殊性条件的特殊性 经济机制或机制或经济模式的模式的过渡性与市渡性与市场发展展的有限性的有限性精品 5.4 5.4 明确划分明确划分资产评估估中的市中的市场价价值与市与市场价价值以外价以外价值的意的意义和作用和作用精品v 价价值定定义及其及其类型型对资产评估人估人员的技的技术指指引和引和约束；束；v 价价值类型型对客客户及委托方正确使用及委托方正确使用资产评估估报告的指引作用；告的指引作用；v 价价值定定义及其及其类型的合理型的合理选择是是实现资产评估目的的重要手段；估目的的重要手段；精品THE THE ENDEND第五章 资产评估价值类型及其基础精品