云南城投战略规划方案课件

云南省城市建设投资有限公司战 略 规 划 方 案2005-12-13云南省城市建设投资有限公司战 略 规 划 方 案2005-报告一告一级目目录一、云南城投的使命与愿景一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的二、云南城投的发展定位展定位三、云南城投三、云南城投510510年年战略目略目标四、云南城投四、云南城投现有有业务的的进退退五、云南城投的五、云南城投的业务组合合六、云南城投的六、云南城投的业务投投资安排安排七、投七、投资效益效益预测和和风险评估估7/21/20242报告一级目录一、云南城投的使命与愿景8/16/202321-1-云南城投的公司使命：致力城市建云南城投的公司使命：致力城市建设，推，推动城市城市发展展 根据省政府根据省政府对云南城投的功能定位，不断云南城投的功能定位，不断扩大投融大投融资能力，致力于城能力，致力于城市基市基础设施建施建设，推，推动城市城市发展，不断改善城市生活展，不断改善城市生活环境。境。紧跟社会跟社会发展展步伐，适度超前，步伐，适度超前，为云南省的城市化云南省的城市化发展作出新的展作出新的贡献。献。致力城市建致力城市建设，推，推动城市城市发展展7/21/202431-云南城投的公司使命：致力城市建设，推动城市发展 2-2-云南城投的云南城投的发展愿景：成展愿景：成为区域性城市建区域性城市建设投投资行行业的的领跑者跑者成成为区域性城市建区域性城市建设投投资行行业的的领跑者跑者 用用510年年时间，按照，按照“政府引政府引导、市、市场机制、企机制、企业运作运作”的指的指导思想，思想，高起点、高速度、高高起点、高速度、高质量、高效益做好每个量、高效益做好每个项目。做大做目。做大做强，做精做，做精做细，致，致力于成力于成为“管理管理创一流、投一流、投资上上规模、模、发展超常展超常规”的区域性城市建的区域性城市建设投投资行行业的的领跑者，跑者，坚持效益、持效益、规模、速度三者并重的模、速度三者并重的稳健健经营方方针。7/21/202442-云南城投的发展愿景：成为区域性城市建设投资行业的领跑者成报告一告一级目目录一、云南城投的使命与愿景一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的二、云南城投的发展定位展定位三、云南城投三、云南城投510510年年战略目略目标四、云南城投四、云南城投现有有业务的的进退退五、云南城投的五、云南城投的业务组合合六、云南城投的六、云南城投的业务投投资安排安排七、投七、投资效益效益预测和和风险评估估7/21/20245报告一级目录一、云南城投的使命与愿景8/16/20235报告二告二级目目录一一发展方向展方向二二发展区域展区域三核心三核心业务7/21/20246报告二级目录一发展方向8/16/20236发展方向：成展方向：成为城市基城市基础建建设领域的域的专业化公司，有所化公司，有所为有所不有所不为云南省人民政府云南省人民政府2005年年4月月27日云政复日云政复200526号云南省人民政府关于同意号云南省人民政府关于同意组建云南省建云南省城市建城市建设投投资有限公司的批复第有限公司的批复第4条条“云南省城市建云南省城市建设投投资有限公司的有限公司的经营范范围”规定：定：1.城市道路以及基城市道路以及基础设施的投施的投资建建设及相关及相关产业经营；2.给排水及管网投排水及管网投资建建设及管理；及管理；3.城市燃气及管网投城市燃气及管网投资建建设及管理；及管理；4.城市服城市服务性性项目（学校、医院等）的投目（学校、医院等）的投资和建和建设；5.全省中小城市建全省中小城市建设；6.城市旧城改造和房地城市旧城改造和房地产开开发；7.城市交通（城市交通（轻轨、地、地铁等）投等）投资建建设；8.城市开城市开发建建设和基和基础设施其它施其它项目的投目的投资建建设。说明：1上述八大领域是云南城投可以经营的领域，拥有选择权；2我们可以根据云南城投内部资源优势与劣势、外部环境机会与威胁来选择进入上述八大领域的某些领域；3根据对全国其它城市建设投资公司经验与教训的研究，建议云南城投公司的发展方向是：成为城市基础建设领域的专业化公司，有所为有所不为，在保证经济效益的前提下兼顾社会效益。7/21/20247发展方向：成为城市基础建设领域的专业化公司，有所为有所不为云发展区域：以云南省区展区域：以云南省区为主，适当主，适当时机机选择性性进入全国部分地区入全国部分地区昆明曲靖楚雄大理玉溪蒙自景洪1.云南城投是云南省政府的三大融资平台之一，需要实施省政府推进云南省城市化的意图；2.政府资源是云南城投的优势之一，政府资源具有明显的行政区域性；3.城市基础建设项目与地方政府存在复杂的关系，暂不满足进军全国条件；4.在现代交通和通讯条件下，对云南城投来说，不存在西南经济圈、东南亚经济圈，云南城投的地域层级是云南省和全国。研究表明：云南城投发展的地域层级是云南省和中国，而不是西南地区和东南亚地区7/21/20248发展区域：以云南省区为主，适当时机选择性进入全国部分地区昆明核心核心业务：以城市开：以城市开发板板块为核心，教育板核心，教育板块和医和医疗板板块兼兼顾城市开城市开发板板块的的经营，水，水务板板块相机配套于城市开相机配套于城市开发板板块的的经营（通水）（通水）城市开发教育医疗水务1.尽管三级本科教育（独立学院）在相当长的时期内，市场前景看好，但还是存在生源风险与学生就业风险；2.在对教育投资时，可以考虑教育停办时，校园地产、校园房产转作房地产经营，以降低教育投资风险；1.目前，公立医院的住院条件比较差，随着经济的发展，病人对住院的要求日益提高；2.改善医院的就诊环境和住院条件，提高住院收费，医疗经营与房地产经营相结合，还可获得税收优惠；1.水务经营与房地产经营相对疏远；2.在适当条件下，水务经营可以配合城市开发（地产/房产）的经营。注：城市交通（如轻轨）作为政府项目，云南城投根据当时政府提供相关条件，临时决定参与方式。7/21/20249核心业务：以城市开发板块为核心，教育板块和医疗板块兼顾城市开对“城市开城市开发”业务的的说明：城市开明：城市开发是是“城市旧城改造和房地城市旧城改造和房地产开开发”业务的的简称称云南城投“城市开发”业务的发展定位：以地产开发为主，以房产开发为辅。1.地产开发（主要是土地一级市场或一级半市场的经营）的运作程序相对简单；2.地产开发的价格风险和投资风险要远远小于房产开发的相应风险；3.从云南城投内部优势来看，拥有省级政府资源。在目前的监管框架下，政府资源在房产开发领域的作用比较弱，而在地产开发（尤其是一级市场）的影响力比较大；4.根据对云南城投公司现有人力资源的评估和对未来一定时期人力资源的预测，新生的云南城投操控房产开发的能力还有待进一步提高。以城市开发业务为核心1.城市开发是城市基础建设领域盈利能力最强的行业，工业化的过程就是城市化的过程，世界发达国家在它处于发展时期的历史证明了这一点；2.公司对教育板块的投资也以房地产经营作为退出手段，以控制风险；3.公司的医疗板块与房地产经营密切配合，打造宾馆式医疗服务。以美国为代表的宾馆式医疗服务受到了广大患者的热烈欢迎。7/21/202410对“城市开发”业务的说明：城市开发是“城市旧城改造和房地产开关于核心关于核心业务的确定：的确定：经过对中国各地的城市建中国各地的城市建设投投资公司公司经营情况情况的全面和的全面和综合研究，我合研究，我们确定了以城市开确定了以城市开发为主的主的业务组合合1.许多垄断性公司是盈利的，甚至获得超额利润，但不能认为“垄断性公司就是盈利的”。因为中国与外国对垄断性企业的政府管制存在很大的差异，价格的管制是垄断性企业是否真正盈利的关键点；2.我国许多地方政府为了推动当地的城市基础设施建设，成立城市投资公司，但城市投资公司的资产盈利能力与资产流动性都很差，地铁、轻轨、城市道路、桥梁、自来水、污水处理等资产绝大多数不是优质资产，这些领域基本上是由地方政府直接控制；3.天然气、电力、通讯等三大业务都属于城市基础设施，但由于其采用全国或大区垄断经营模式，基本上由中央政府直接控制，在过去相当长的时期内是获取超额垄断利润的；4.云南城投的三大经营原则之一是“经济效益和社会效益兼顾”，因此我们必须以正确的原则确定公司的核心业务；5.如果云南城投进入城市道路和桥梁等基础领域，都是政府项目，需要政府以股权投资的形式增加云南城投的注册资本。上海城投、重庆城投、广州城投、武汉城投等公司的大量注册资本都是当地政府把其对市政基础设施建设的投资作为股本金注入城市建设投资公司的。研究结论1.除了直辖市外，全国成立省级城市投资公司的，云南城投是“独此一家”，其政策资源和资本结构与其它城市建设投资公司存在根本性差异，云南城投的业务定位必须充分考虑；2.全国各地城市建设投资公司的一个普遍特点是资产（总资产/净资产）规模大，盈利能力很差，甚至低于一年期银行存款。作为新兴的云南城投公司，必须避免这个问题。7/21/202411关于核心业务的确定：经过对中国各地的城市建设投资公司经营情况报告一告一级目目录一、云南城投的使命与愿景一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的二、云南城投的发展定位展定位三、云南城投三、云南城投510510年年战略目略目标四、云南城投四、云南城投现有有业务的的进退退五、云南城投的五、云南城投的业务组合合六、云南城投的六、云南城投的业务投投资安排安排七、投七、投资效益效益预测和和风险评估估7/21/202412报告一级目录一、云南城投的使命与愿景8/16/202312报告二告二级目目录一布局期（一布局期（2 2年）年）战略目略目标二二发展期（展期（3 3年）年）战略目略目标三跨越期（三跨越期（5 5年）年）战略目略目标7/21/202413报告二级目录一布局期（2年）战略目标8/16/20231布局期（布局期（2006-20072006-2007年）：教育板年）：教育板块尽快走上正尽快走上正轨，积极开拓城市开极开拓城市开发业务，规范范发展水展水务板板块，研究国家医，研究国家医疗改革改革动向并跟踪收向并跟踪收购对象象教育板块n津桥学院走上规范、稳定发展之路，建成一所设施良好的10000人规模的学院；n年经营收入0.80-1.00亿元，年净利润20002500万元，年度经营净现金流入40004500万元；在布局期末期，教育板块总资产规模达到4.004.50亿元。城市开发n北京新云南大厦竣工并交付使用，但尚未产生经营收益，将在发展期（2008-2010年）产生经营收益。另外，还启动23个地产/房产项目，如福保项目；n城市开发板块总资产达到3540亿元，其中北京新云南大厦总资产15亿元。水务板块n掌鸠河项目股权明确并成立子公司，按持股比例计算总资产收益率2.50%，净资产收益率6.00%，年度净利润0.50亿元，现金0.00亿元。或者变现（退出）掌鸠河股权；n 控股1地级市自来水公司，投资约0.50亿元，总资产1.50亿元。水务总资产20亿元医疗板块n研究医改政策，搜寻收购对象，地点限于昆明市，医院级别为“三级甲等”；n拟收购一家三甲医院，股权投资3.00亿元，控股60%-70%。医院净资产规模5.00亿元，总资产规模8.50-10.00亿元（资产负债率40%50%）。其中掌鸠河18.50亿7/21/202414布局期（2006-2007年）：教育板块尽快走上正轨，积极开布局期（布局期（2006-20072006-2007年）年）战略目略目标规划划说明明1.教育板块：目前是否最终收购昆明医学院海源学院尚无定论，如果没有收购海源学院，则继续扩大津桥学院，目前作为股权投资1.27亿元，再投资3.00亿元，可以建成一所设施良好的10000人规模学校，成为昆明市顶级的独立学院，抵御市场竞争风险，在教育产业，强者恒强；2.城市开发板块：在布局期启动的23个城市开发项目在本期间总投资2025亿元，共计形成资产3540亿元，在布局期城市开发板块既没有净利润贡献，也没有现金净流入，处于投入期；3.水务板块：掌鸠河项目，最乐观的估计，云南城投持有50%的股权。总资产约38亿元，云南城投按比例持有1819亿元。从全国/云南省现有自来水公司的经营情况来看，盈利情况不理想，考虑到该行业的市场发展前景，谨慎进入，在布局期只尝试控股云南省境内某一个地州市的自来水公司，实践成功后复制经验；在布局期，在水务板块仅最多新增投资0.50亿元，控制资产1.50亿元；掌鸠河的资产1819亿元属于存量资产，其经营收益用来偿还贷款，不会分配，在5-10年内没有现金；4.医疗板块：医疗体制的“管办分离”改革会给我们进入医疗产业提供机会，在改革后省政府有可能把云南城投作为政府的医疗投资平台，在布局期，我们只是处于准备期，没有实质性投入。1.布局期的布局期的经营收益与收益与经营净现金流入：主要来自两金流入：主要来自两块，一是教育板，一是教育板块，二是某些短期，二是某些短期项目（如土地目（如土地的的转手），另外掌手），另外掌鸠河可能河可能产生一些会生一些会计收益（但没有收益（但没有现金分配）；金分配）；2.布局期的布局期的总资产规模：教育模：教育4.00城开城开35.00水水务20.0059亿元。元。如果退出掌如果退出掌鸠河，河，总资产规模模为：教育：教育4.00城开城开35.00水水务1.5040.50亿元。元。7/21/202415布局期（2006-2007年）战略目标规划说明教育板块：目前发展期（展期（2008-20102008-2010年）：教育板年）：教育板块平平稳运运营，城市开，城市开发板板块继续追加追加投投资并开始并开始产生收益，水生收益，水务板板块规范运范运营，医，医疗板板块开始投开始投资教育板块n在校学生总规模达到800010000人，平稳运营，无需追加投资，自我滚动发展；n年经营收入1.00亿元，年净利润2500万元，年度经营净现金流入4500万元；教育板块总资产维持在4.50亿元，无需继续扩张。城市开发n新云南大厦实现年度总资产收益率2.00%-3.00%，净利润约0.300.45亿元，年度经营净现金流入0.800.95亿元；其它城开项目进入运营或销售阶段；n发展期在土地开发领域追加投资1520亿元左右，总资产规模约55亿元。水务板块n掌鸠河项目规范运营，按持股比例计算总资产收益率2.50%，净资产收益率6.00%，年度净利润0.50亿元，年度分配净现金流0.00亿元；（假设在布局期尚未退出）。n 增加控股1地级市自来水公司，投资0.50亿元，总资产1.50亿元。水务资产21.50亿元医疗板块n收购一家三甲医院，股权投资5.006.00亿元，控股60%-70%。医院净资产规模约8.00亿元，总资产规模约10.00亿元（资产负债率20%）；n医院年收入约6.007.00亿元，净利润约0.80亿元，经营净现金流入约1.20亿元。7/21/202416发展期（2008-2010年）：教育板块平稳运营，城市开发板发展期（展期（2008-20102008-2010年）年）战略目略目标规划划说明明1.教育板块：每年销售收入稳定在1.00亿元，净利润0.25亿元，经营现金净流入0.45亿元，无需扩大投资，总资产维持在4.50亿元，处于收获期；2.城市开发板块：北京新云南大厦处于稳定经营期，年净利润0.300.45亿元，年度经营现金净流入0.80-0.95亿元；其它城开项目的净利润和现金贡献尚无法准确预计，但可以肯定布局期开始投入的项目在发展期末期能够进入竣工后的销售或经营阶段，产生大量的净利润和经营现金净流入。城开板块总资产约55亿元；3.水务板块：掌鸠河年净利润0.50亿元，现金分配0亿元；布局期控股的水务公司（按持股比例计算）年净利润0.05亿元，年经营现金净流入约0.08亿元；发展期控股的水务公司的利润和现金贡献与布局期水务公司类似，年净利润0.05亿元，年经营现金净流入月0.08亿元；水务资产21.50亿元；4.医疗板块：医院收购的当年即可产生净利润和经营现金净流入，预计年净利润0.80亿元，经营净现金流入1.20亿元。医疗板块控制总资产10.00亿元。1.进入入发展期，四个板展期，四个板块都可以都可以产生生净利利润与与经营净现金流入，可以金流入，可以预见的年的年净利利润约2.00亿元（不元（不包括新云南大厦以外的城开包括新云南大厦以外的城开项目收入），年目收入），年经营现金金净流入流入2.70亿元（不包括新云南大厦以外的城元（不包括新云南大厦以外的城开开项目的目的现金流入）；金流入）；2.发展期的展期的总资产规模：教育模：教育4.50城开城开55.00水水务21.50医医疗10.0091亿元。元。如果退出掌如果退出掌鸠河，河，总资产规模模为：教育：教育4.50城开城开55.00水水务3.00医医疗10.0072.50亿元。元。7/21/202417发展期（2008-2010年）战略目标规划说明教育板块：每年跨越期（跨越期（2011-20152011-2015年）：教育板年）：教育板块稳中有升，城市开中有升，城市开发板板块继续扩大大经营规模，水模，水务板板块规范运范运营，医，医疗板板块适度追加投适度追加投资扩大大规模模教育板块n在校学生总规模维持在12000人，增长20%，适度追加投资，由于计划生育和现阶段高效扩招的滞后影响，在十二五时期，高等教育需求的增长速度将放缓；n在2015年，总资产规模达到67亿元。城市开发n城市开发项目的运作模式主要是“投资退出再投资”，只有少数项目可能作为云南城投的长期经营性资产，在十二五时期城开板块增加投资规模约10亿元；n在2015年，城开板块的运营资产总规模（含存量）达到65亿元左右。水务板块n掌鸠河项目规范运营；根据当时情况，是否继续收编云南省其它地州市的自来水公司，根据水务板块的盈利情况决定扩张速度；n在2015年，水务板块总资产维持在510亿元（不含掌鸠河）。医疗板块n扩大原有医院的经营规模，提升原有医院的竞争实力，继续收编云南境内的其它医院，形成一个医疗经营集团，以分院的形式进入地州市的医疗市场。n在2015年，医疗板块总资产规模达到20亿元。7/21/202418跨越期（2011-2015年）：教育板块稳中有升，城市开发板跨越期（跨越期（2011-20152011-2015年）年）战略目略目标规划划说明明1.到跨越期末期（到跨越期末期（2015年），云南城投（集年），云南城投（集团）的）的总资产规模模约为120亿元；如果不含掌元；如果不含掌鸠河河项目公司目公司总资产约为100亿元。元。2.集集团净资产4050亿元，其中云南城投元，其中云南城投2430亿元，少数股元，少数股东1620亿元，元，资产负债率不超率不超过60%。3.实现总资产收益率收益率4.00%左右，左右，净资产收益率收益率9.60%左右，集左右，集团平均每年平均每年净利利润总额达达到到5.00亿元，其中云南城投元，其中云南城投2.403.00亿元，其它股元，其它股东1.602.00亿元；元；1.上述预测数据是按“大概率”原则预测的结果，尤其是城市开发板块存在较大的盈利波动性，而教育板块、水务板块、医疗板块的盈利能力是非常稳定的；2.波动性大的板块与波动性小的板块相互匹配，可以弱化投资公司的经营风险；3.如果云南城投在第一个五年（十一五时期）发展势头良好，第二个五年（十二五时期）市场环境比较宽松，在2015年，公司控制的总资产规模可能达到150亿元左右；4.在十二五时期，公司四大业务板块的重要性排序将演变为城市开发板块、医疗板块、水务板块、教育板块，与十一五时期存在较大的区别。7/21/202419跨越期（2011-2015年）战略目标规划说明到跨越期末期（云南城投未来云南城投未来5 51010年年经营规模指模指标：总资产和和净资产指指标1.公司公司总资产的原点是的原点是11.38亿元，在三个元，在三个阶段的末期分段的末期分别达到达到40.50、72.50、100亿元，年均增元，年均增长率率24.28%；2.（集（集团）净资产年均增年均增长率率13.39%，云南城投本身，云南城投本身净资产年均增年均增长率率7.75%。约束条件：1.集团合并资产负债率60%；2.云南城投对子公司控股为60%，绝对控股；3.假设变现掌鸠河项目。7/21/202420云南城投未来510年经营规模指标：总资产和净资产指标公司总报告一告一级目目录一、云南城投的使命与愿景一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的二、云南城投的发展定位展定位三、云南城投三、云南城投510510年年战略目略目标四、云南城投四、云南城投现有有业务的的进退退五、云南城投的五、云南城投的业务组合合六、云南城投的六、云南城投的业务投投资安排安排七、投七、投资效益效益预测和和风险评估估7/21/202421报告一级目录一、云南城投的使命与愿景8/16/202321报告二告二级目目录一一业务取舍的取舍的结果果二二业务进退的安排退的安排7/21/202422报告二级目录一业务取舍的结果8/16/202322历史形成的史形成的业务板板块：云南城投的三个：云南城投的三个业务板板块是由股是由股东以以实物出物出资形式而形成的，我形式而形成的，我们有必要有必要对现有三有三块业务做一取舍做一取舍掌鸠河引水供水工程（掌鸠河引水供水工程（8.598.59亿元）亿元）云南华威废物资源公司（云南华威废物资源公司（0.2280.228亿元）亿元）昆明中营津桥科教公司（昆明中营津桥科教公司（1.271.27亿元）亿元）业务业务-1-1业务业务-2-2业务业务-3-3说明：关于上述三项业务的具体分析，请参见第一阶段云南城投战略环境分析报告的第一部分内部环境的优势与劣势的“一、现有产业布局”。7/21/202423历史形成的业务板块：云南城投的三个业务板块是由股东以实物出资业务取舍的取舍的结果：两个保留，一个退出，果：两个保留，一个退出，详见下表下表掌鸠河引水供水工程（掌鸠河引水供水工程（8.598.59亿元）亿元）云南华威废物资源公司（云南华威废物资源公司（0.2280.228亿元）亿元）昆明中营津桥科教公司（昆明中营津桥科教公司（1.271.27亿元）亿元）保保 留留退退 出出保保 留留结结 果果现有业务板块现有业务板块说明：取舍理由参见第一阶段云南城投战略环境分析报告第一部分。7/21/202424业务取舍的结果：两个保留，一个退出，详见下表掌鸠河引水供水工业务进退的安排：退的安排：进退安排，退安排，详见下表下表掌鸠河引水供水工程掌鸠河引水供水工程云南华威废物资源公司云南华威废物资源公司昆明中营津桥科教公司昆明中营津桥科教公司维持现在的经营规模，建立子公司运作模式，维持现在的经营规模，建立子公司运作模式，明确股权结构，力争持有明确股权结构，力争持有50%50%的股权；发挥股的股权；发挥股权资产的抵押贷款融资功能。权资产的抵押贷款融资功能。安安 排排现有业务板块现有业务板块说明：进退安排是基于对业务本身质量的分析、云南城投内部环境的优势与劣势、云南城投外部环境的机会与威胁等三个方面。尽快办理产权过户，收回长期应收账款；寻找尽快办理产权过户，收回长期应收账款；寻找机会，转让股权资产，变现资产。机会，转让股权资产，变现资产。完善办学硬件设施的建设，满足完善办学硬件设施的建设，满足50005000人的办学人的办学规模需求；尽快办理产权过户，采取增资扩股规模需求；尽快办理产权过户，采取增资扩股与资产抵押的融资方式，解决建设资金问题。与资产抵押的融资方式，解决建设资金问题。7/21/202425业务进退的安排：进退安排，详见下表掌鸠河引水供水工程云南华威报告一告一级目目录一、云南城投的使命与愿景一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的二、云南城投的发展定位展定位三、云南城投三、云南城投510510年年战略目略目标四、云南城投四、云南城投现有有业务的的进退退五、云南城投的五、云南城投的业务组合合六、云南城投的六、云南城投的业务投投资安排安排七、投七、投资效益效益预测和和风险评估估7/21/202426报告一级目录一、云南城投的使命与愿景8/16/202326报告二告二级目目录一一业务组合的基本思路合的基本思路11、基本原、基本原则22、业务性性质类型型33、业务管理管理类型型44、关于政府、关于政府项目目55、演化路径、演化路径二初期二初期业务组合合三中期三中期业务组合合四四远期期业务组合合7/21/202427报告二级目录一业务组合的基本思路8/16/2023271-1-基本原基本原则：立足城建，：立足城建，专业经营，稳健健发展，展，寻求突破求突破立足城建n云南省政府对本公司的功能定位：城市基础设施建设投融资及运营主体；n云南省政府的批文指出了本公司可以经营的有关城市建设的六类业务。专业经营n城市基础建设是一个不能称之为行业的行业，各业务的核心能力差异大；n本公司的内部资源和外部环境也不允许公司涉足过多的细分行业。稳健发展n国有企业拥有某些政府资源优势，但其市场反应速度普遍较慢；n在设计业务组合时，必须考虑国有投资公司的这种特点。寻求突破n本公司是省政府所属商业投资公司，“政府导向、市场机制、企业运作”；n在业务组合里必须包含盈利能力强，迅速积累财富的经营业务。12347/21/2024281-基本原则：立足城建，专业经营，稳健发展，寻求突破立足城建2-2-业务性性质类型：从型：从“业绩贡献献-风险承受承受”维度把公司度把公司经营业务划分划分为平衡平衡业务、核心、核心业务、机会（投、机会（投资）业务等三个等三个类型型平衡业务的三大特点：1受经济周期波动的影响比较小或是刚性上升业务；2投资回报比较稳定；3与核心业务对经济周期的反应趋势相反。这类业务的稳定性比较好，但是没有太大的发展潜力。平衡业务核心业务是公司核心能力的反应，一个公司应当确定与核心能力相匹配的核心业务。核心业务是公司经营利润的主要来源，同时也承受较大的风险。核心业务由于政策环境、经济环境的变化，公司在发展的过程中会遇到一些偶然的投资机会，作为投资公司，可以捕捉这些随机性的投资业务。机会业务7/21/2024292-业务性质类型：从“业绩贡献-风险承受”维度把公司经营业务3-3-业务管理管理类型：从型：从“管理管理-时间”维度把公司度把公司经营业务划分划分为紧迫迫业务、开拓、开拓业务、关注、关注业务等三个等三个类型型紧迫业务是指在某个时期必须尽快投资的业务，以便抓住商机。紧迫业务一般是已经决定进入的具体业务。紧迫业务开拓业务是指在某个时期已经决定进入该（细分）行业，但尚未确定具体业务，而目前正在寻找可行的切入点的业务。开拓业务关注业务是指在某个时期管理层只需给予适当关注的业务，成熟-稳定发展的业务、机会业务等一般属于关注业务。关注业务7/21/2024303-业务管理类型：从“管理-时间”维度把公司经营业务划分为紧4-4-关于政府关于政府项目：即使是在目：即使是在发达的市达的市场经济国家，城市基国家，城市基础设施建施建设也主要是一种政府行也主要是一种政府行为，作，作为省府公司，城投省府公司，城投业务必然包括政府必然包括政府项目目1.从商业利益角度来看，政府项目包括盈利项目、亏损项目、平衡项目等三种基本类型；2.从业务性质类型来看，政府项目可能是公司的平衡业务，或核心业务，或机会业务；3.从业务管理类型来看，政府项目可能是公司的紧迫业务，或开拓业务，或关注业务。政府项目的归类1.盈利性政府项目视为政府资源产生的收益，亏损性政府项目视为获取政府资源支付的成本，平衡性政府项目视为城投公司的社会形象工程；2.对待政府项目，必须坚持“政府引导-市场机制-企业运作”的原则，不能偏废“政府引导”，必须考虑到“市场机制”（等价交换）、“企业运作”（资本盈利），在接受亏损性政府项目时，要求得到近期或远期盈利性政府项目作为补偿。政府项目的处置7/21/2024314-关于政府项目：即使是在发达的市场经济国家，城市基础设施建5-5-演化路径：根据云南城投演化路径：根据云南城投这种种“半政府半政府-半市半市场”的公司属性，我的公司属性，我们确定确定“生存生存-发展展-跨越跨越”的的业务组合演化路径合演化路径1.城市基础建设领域包含许多行业，从“核心能力-行业”视角出发，城市基础建设不能称为一个行业；2.作为一家新成立的公司，生存问题是当务之急，是一个非常紧迫的问题，因此在公司的业务组合中需要配置市场环境稳定或者市场容量刚性上升、经营净利润稳定、经营净现金流良好、管理相对简单的业务，不仅解决公司初期的生存问题，而且能够确保公司长期稳定；3.作为一家在云南城市化快速推进时期成立的省属城市建设投资公司，应该抓住机会，快速发展，在城市基础建设领域，城市开发（旧城改造/新城建设，即地产/房产业务）行业具有持续的发展潜力。房地产业的发展是经济发展的结果和表现，在发展中国家，房地产业是一国的支柱产业之一，在发达国家，房地产业在国民经济中的重要性相对下降。例如，在十九世纪，欧洲的工程机械与建筑业非常发达，进入二十世纪才开始逐渐衰落。4.新公司在经过一定时期的运营之后，内部管理已基本规范、业务运作模式基本成熟、公司企业文化逐步形成，在前述三项条件的基础上才能实现跨越式发展。生存发展跨越 演化路径7/21/2024325-演化路径：根据云南城投这种“半政府-半市场”的公司属性，报告二告二级目目录一一业务组合的基本思路合的基本思路11、基本原、基本原则22、业务性性质类型型33、业务管理管理类型型44、关于政府、关于政府项目目55、演化路径、演化路径二初期二初期业务组合合三中期三中期业务组合合四四远期期业务组合合7/21/202433报告二级目录一业务组合的基本思路8/16/202333初期初期业务组合：生存是最合：生存是最紧迫的迫的问题，发展是最重要的展是最重要的问题平衡业务核心业务机会业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗服务旅游景点环境资源紧迫业务开拓业务关注业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗服务旅游景点环境资源退退 出出退退 出出1.对于城市交通（公路、轻轨、地铁）业务，由于周期长、投资回报低，建议公司不主动进入，许多城投公司在城市交通领域陷入泥潭，但可以进入机场高速领域；2.旅游景点不投资，从环境资源领域（如华威废弃物公司）退出。指掌鸠河项目指掌鸠河项目指其它水务指其它水务7/21/202434初期业务组合：生存是最紧迫的问题，发展是最重要的问题平衡核心中期中期业务组合：在解决生存合：在解决生存问题的条件下，的条件下，发展就是硬道理展就是硬道理平衡业务核心业务机会业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗服务旅游景点环境资源紧迫业务开拓业务关注业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗服务旅游景点环境资源1.对于城市交通业务，它是地方政府主导的项目，许多城投公司的实践表明，其社会效益大于经济效益，在云南城投进入发展期时，可以把它列入“机会业务”，适度关注就可以了。7/21/202435中期业务组合：在解决生存问题的条件下，发展就是硬道理平衡核心远期期业务组合：平衡合：平衡业务定型，核心定型，核心业务形成，形成，继续开拓医开拓医疗服服务平衡业务核心业务机会业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗服务旅游景点环境资源紧迫业务开拓业务关注业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗服务旅游景点环境资源1.平衡业务基本定型，进入规范化经营阶段，只需要集团公司总部适度关注和监管，其具体经营管理事务由独立的分子公司承担。平衡业务提供稳定的利润和良好的现金流；2.由于医改的步伐比较慢，在十二五时期，云南医疗市场还有很大空间，因此医疗服务仍作为“开拓业务”管理7/21/202436远期业务组合：平衡业务定型，核心业务形成，继续开拓医疗服务平报告一告一级目目录一、云南城投的使命与愿景一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的二、云南城投的发展定位展定位三、云南城投三、云南城投510510年年战略目略目标四、云南城投四、云南城投现有有业务的的进退退五、云南城投的五、云南城投的业务组合合六、云南城投的六、云南城投的业务投投资安排安排七、投七、投资效益效益预测和和风险评估估7/21/202437报告一级目录一、云南城投的使命与愿景8/16/202337报告二告二级目目录一教育板一教育板块二城市开二城市开发板板块三水三水务板板块四医四医疗板板块五其它五其它业务板板块7/21/202438报告二级目录一教育板块8/16/202338SWOT分 析对云南城投教育板云南城投教育板块业务进行行SWOTSWOT分析分析总结，为公司确定下一步在教公司确定下一步在教育行育行业的投的投资安排提供依据安排提供依据1 1、政策环境渐趋宽松，鼓励措施陆续出政策环境渐趋宽松，鼓励措施陆续出 台台2 2、市场需求旺盛，高中段以上教育尤甚、市场需求旺盛，高中段以上教育尤甚3 3、家庭的教育投入观念不断增强、家庭的教育投入观念不断增强4 4、民办教育处在成长期，发展空间较大、民办教育处在成长期，发展空间较大1 1、母体高校多年办学中积淀的无形资、母体高校多年办学中积淀的无形资 产和有形资源产和有形资源2 2、城投公司的政府背景和雄厚实力、城投公司的政府背景和雄厚实力3 3、学校领导的变革愿望、学校领导的变革愿望1 1、教学资源的配置还存在较大差距、教学资源的配置还存在较大差距2 2、学院人力资源状况不佳，管理水平、学院人力资源状况不佳，管理水平 亟需提升亟需提升3 3、核心竞争能力尚未形成、核心竞争能力尚未形成4 4、品牌的知名度和美誉度亟需提高、品牌的知名度和美誉度亟需提高1 1、教育市场竞争态势愈演愈烈、教育市场竞争态势愈演愈烈2 2、国家对高等教育办学资格监控加强、国家对高等教育办学资格监控加强3 3、家庭教育观念转变，投资趋于理性化、家庭教育观念转变，投资趋于理性化4 4、从长期看，生源数量呈下降趋势、从长期看，生源数量呈下降趋势优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）7/21/202439SWOT对云南城投教育板块业务进行SWOT分析总结，为公司确布局期（布局期（2006-20072006-2007）的教育投）的教育投资：尽快：尽快办理津理津桥学院学院产权过户，投，投资1.001.00亿元完善元完善办学硬件学硬件设施建施建设，满足足50005000人的人的办学学规模需求，促使其模需求，促使其规范、范、稳定定发展。在布局展。在布局期末期，再投期末期，再投资2.002.00亿元，将其建成一所元，将其建成一所设施良好的施良好的1000010000人人规模的学校，成模的学校，成为昆明昆明市市顶级的独立学院的独立学院1.根据城投公司的现状，确定将教育板块作为公司现阶段现金流的主要来源；2.由于受到教学设施和办学资金的限制，津桥学院已有两年停止招生，在独立学院数量逐年增多、教育部门对独立学院办学资格的审查日趋严格的情况下，津桥学院随时都有可能被取消办学资格。为扭转津桥学院目前的困境，抓住高等教育需求旺盛的大好时机，城投公司应尽快办理津桥学院产权过户手续，确保股权投资1.27亿尽快到位，加快教学基础设施和校园环境改造的步伐，促使学校走上良性发展的轨道；3.聘请优秀的经营管理人员加强学院内部管理，提高教育服务水平，力争以优质求优价；4.尽可能提高专职和兼职教师的薪酬水平，加大学院对优秀人才的吸引力；5.加大对现代教育技术硬件设施的投入力度，为将来学院转型和专业调整做好准备；6.由于独立学院面向全国招生，因此应加大在外地对津桥学院的宣传力度，以拓宽生源渠道；7.通过对教育市场的需求分析，在未来10年内，高等教育市场将会保持递增态势。因此，在布局期末，办学规模达到5000人的基础上，可考虑再追加投资3亿元，将津桥学院办成10000人办学规模、昆明市最好的独立学院；8.对于海源学院，考虑到其属于医学院校，卫生部门对其监管较严，而学生就业面相对较窄，因此，对其收购还应慎重考虑。即使不收购海源学院，对于城投公司在教育板块的投资收益也不会有明显影响。7/21/202440布局期（2006-2007）的教育投资：尽快办理津桥学院产权1.在布局期末追加投资后，津桥学院总资产达到4.5亿元左右，再购置教育用地120-150亩，校园总占地面积达到300亩以上，符合国家教育部规定标准；2.年招生稳定在20002500人，在校生规模达到800010000人；专职和兼职教师不少于450人，其中专职教师不少于100人，具有副高级以上职称的比例不低于30%。每年学杂费收入稳定在0.81.00亿元，净利润达到0.20.25亿元，形成稳定的现金流；3.由于国家教育政策在云南实施存在一定的滞后性，因此，在津桥学院仍与母体高校（昆明理工大学）存在紧密联系的情况下，可以借助母体高校的特色专业和品牌优势以及教学、实验硬件设施，进行专业调整，突出学院的工科专业优势，形成鲜明的办学特色。4.如果国家强制性要求独立学院与母体高校必须剥离，则仍要与母体高校进行密切合作，进行专业调整，但可能要加大对教学、实验硬件设施的投入力度。在建设投入时，还要考虑在教育市场出现萎缩时如何将教育投入退出变现的问题。5.如果在布局期末没有按照规划投资2.00亿元，则在发展期需要继续投资2.00亿元。发展期（展期（2008-20102008-2010）的教育投）的教育投资：此：此阶段教育板段教育板块处于于稳定定发展期，展期，收益收益稳定，无需追加定，无需追加过多投多投资（在布局期末按（在布局期末按规划投划投资2 2亿元）元）7/21/202441在布局期末追加投资后，津桥学院总资产达到4.5亿元左右，再购1.由于受计划生育、高校扩招和学校数量增加的影响，生源争夺激烈，高校进入以质量求发展的阶段。教育板块作为城投公司的平衡业务，在投资安排上将会面临增加投资、维持现状和退出三种情况。2.从我国民营高校20年的发展历程来看，单纯靠自己创立品牌发展壮大是非常困难的。因此，依托名牌高校来发展是一条捷径。3.如果此时国家教育管理部门对独立学院使用母体高校品牌没有明确限制，则可适度追加投资，使学院总资产达到67亿元，在校生规模维持在1000012000人；如果国家进行明确限制，则看此时学院自己的品牌特色是否具有很强的竞争力。如果竞争力强，则可维持现状或适度追加投资，否则可考虑退出方式和时机。跨越期（跨越期（2011-20152011-2015）的教育投）的教育投资：经过五年投五年投资教育教育产业的的经验积累，城投公司累，城投公司对教育板教育板块应该有了全面、深入的了解，此有了全面、深入的了解，此时可以根据教育市可以根据教育市场的的竞争争环境决定在教境决定在教育板育板块的投的投资力度力度教育市场的变化教育市场的变化n国家教育政策对独立学院办学的管理力度逐渐加强n受计划生育和现阶段高效扩招的滞后影响，在十二五时期，高等教育需求的增长速度将放缓办学方向的变化办学方向的变化n受学生（家长）接受高等教育的观念发生变化的影响，高等教育的办学方向开始从重视规模发展向注重提高质量转移、由知识传授教育向能力培养转移7/21/202442由于受计划生育、高校扩招和学校数量增加的影响，生源争夺激烈，云南城投在教育投云南城投在教育投资方面的要点：抓住方面的要点：抓住时机机进入、全力打造品牌、适入、全力打造品牌、适度度发展展规模、平衡公司模、平衡公司业务抓住时机进入抓住时机进入n我国高等教育目标是到2020年毛入学率达到40%，目前19%的毛入学率据此要求尚有较大差距，云南省的差距更为明显，因此高等教育市场有较大提升空间。而教育部要求独立学院必须从原所属院校剥离出来，按照民营化模式办学，这也为城投公司介入提供了很好的机会。独立学院收费高于普通高等院校，能为公司带来稳定的现金流。1全力打造品牌全力打造品牌n由于近几年高校扩招力度较大，因此办学主体逐年增多，市场竞争日趋激烈。通过外部环境分析可以看出，今后高等院校为争取生源，除在价格上进行打拼外，更会在学校品牌和特色方面加大力度。因此，城投公司介入教育后，必须全力投入，打造学校品牌，形成明显的办学特色，以求能在竞争中生存发展。2适度发展规模适度发展规模n未来人口增长速度趋缓，适龄教育人口会呈下降趋势，教育行业的竞争将进入以质量求发展的阶段。而公司经过几年的发展，会进入一个平稳发展阶段。因此，在办学达到一定规模后，不再扩大教育投入规模，能够维持稳定经营即可。3平衡公司业务平衡公司业务n尽管经营教育风险较小且收益稳定，但由于教育板块并非公司核心业务，因此对其定位是平衡公司现有业务，为公司提供稳定现金流。在教育市场平稳发展的情况下，公司可一直经营这块业务，获取稳定收益；一旦教育市场发生重大变化，公司可依据当时情况决定是否退出。47/21/202443云南城投在教育投资方面的要点：抓住时机进入、全力打造品牌、适报告二告二级目目录一教育板一教育板块二城市开二城市开发板板块三水三水务板板块四医四医疗板板块五其它五其它业务板板块7/21/202444报告二级目录一教育板块8/16/202344SWOT分析分析根据云南城投根据云南城投战略略环境分析境分析报告中告中“城市开城市开发业务（地（地产/房房产）”的的分析，分析，现按照按照SWOT框架框架进行行总结，作，作为公司在本公司在本领域投域投资安排的基本依据安排的基本依据优势（S）劣势（W）威胁（T）机会（O）1.云南城投是省属城市基础设施建设投资公司，城市开发业务是公司一个业务板块；2.相对政府土地储备机构和一般国有企业具有较为灵活的运作机制；3.具有较强的资源整合能力（土地资源、政府资源、社会资源等）；4.。1.云南城投没有进行城市土地经营经验；2.公司员工整体素质尚未达到进行城市开发业务的专业要求；3.政府牵制在短期内尚不能完全解除；4.。1.云南省进入城市化加速期；2.从中央到地方，城市基础设施建设投融资体制改革逐步深化；3.昆明市土地一级市场启动较晚；4.昆明市城市发展的转型带来机遇；5.。1.越来越多的房地产开发商看到土地一级市场的投资机会；2.政府土地储备工作的深入，带来竞争状况加剧；3.政府在土地一级市场开发方面的讲价能力越来越强；4.。7/21/202445SWOT根据云南城投战略环境分析报告中“城市开发业务（地布局期（布局期（2006200620072007年）的城市开年）的城市开发投投资：尽力完成新云南：尽力完成新云南项目；迅速目；迅速进入城市开入城市开发业务，通，通过土地土地储备和和项目筹划，完成城市开目筹划，完成城市开发业务的基本布局，的基本布局，投投资金金额15-2015-20亿元元1.关于新云南项目：由于是政府交办项目，投资额达到14亿RMB，属于长线项目，且在服务定价上受到一定约束，新云南大厦项目的关键点在于换取政府其他政策支持，尽力做到盈亏平衡，可利用该部分资产作为融资杠杆，在政府和商业利益之间寻求平衡；2.城市开发业务在公司战略中的定位：根据战略环境分析报告的分析，当前国家一系列房地产宏观政策与金融政策的出台，对房产经营冲击较为明显，且政府与房地产商都已经意识到土地一级市场的重要性；而随着经济增长且处于城市化的加速期，土地的增值是一个基本的经济规律，迅速进入城市开发业务，进行土地储备和经营对云南城投很好替代政府的部分职能、完成公司自身的使命都具有战略意义，因此，将城市开发板块作为公司未来5-10年的核心业务；3.城市开发业务的细分定位：根据战略环境分析报告的分析，公司在城市开发板块的重点是利用土地经营进行扩张，辅助精品房产开发，前者作为短期资本积累的手段，后者作为公司长期利润、积累经验和建立品牌的手段；4.布局区域的选择：鉴于新昆明建设的机遇，云南城投应将昆明市作为初期发展城市开发业务的重点，投资规模大约在10-15亿RMB；同时关注各地州市经济状况、城市化进程和城市规划，以发现投资机会并伺机进入。研究表明，调研不充分、不计成本的进行片区开发和土地经营会面临较高的财务风险；5.在资金风险控制范围内，可考虑合作开发精品房产项目，投资额6亿左右，以达到两个目的积累项目运作经验，树立公司品牌，形成优质资产奠定基础；6.该阶段为资本投入阶段，不产生直接现金收益，该阶段城市开发业务的总资产规模达到35-40亿RMB。7/21/202446布局期（20062007年）的城市开发投资：尽力完成新云南发展期（展期（2008200820102010年）的城市开年）的城市开发投投资：昆明市的土地昆明市的土地经营所所产生的收益可以生的收益可以继续投入，投入，还可考可考虑到地州市到地州市进行土地行土地储备，并适度投，并适度投资高端房高端房产，共需投，共需投资2020亿元元土地储备土地储备二手市场转让变现二手市场转让变现精品项目开发精品项目开发1.随着土地储备的增加，公司的资金压力会逐渐增大，在发展期通过部分土地转让变现能够部分缓解资金压力；2.借助土地经营上的优势，进行精品项目开发，强化品牌，尽可能形成高赢利的资产，为上市融资提供资产平台，投资额约10亿左右，项目宜精不宜多；3.在充分研究和调查的基础上，充分结合地州市的城市发展规划，对地州市的土地进行储备和经营，投资额约10亿RMB；4.该阶段新云南大厦项目交付使用，加上部分土地转让收益，可有一定的经营现金流净流入；5.公司城市开发业务板块的总资产规模达到55-60亿RMB。昆明市地州市土地储备土地储备项目融资项目融资7/21/202447发展期（20082010年）的城市开发投资：昆明市的土地经跨越期（跨越期（2011-20152011-2015年）的城市开年）的城市开发投投资：经过5 5年城市开年城市开发经验的的积累，此累，此时公司可根据新的公司可根据新的竞争争环境决定土地开境决定土地开发的投的投资力度力度城市开城市开发关关键要素要素经济增增长和城市建和城市建设宏宏观政策政策公司投融公司投融资管理能力管理能力详见战略环境分析报告详见战略环境分析报告1.土地经营的利润和经济增长、城市建设正直接相关，但由于宏观政策的不确定性，在投资安排上需谨慎行事，尤其是土地经营的投资大、周期长，会给公司经营带来一定经营风险；2.国内成熟城市运营商的成功经验表明，在城市开发时，政府最看重的要素是投资者的品牌和实力，若云南城投在5年内未能树立良好的品牌效应，会面临来自政府的巨大压力；3.在跨越期的投资运作当中，应更为灵活的采取“投资-退出-再投资”的方式，加强资金流转的抗风险能力，该阶段追加投资10亿RMB，使得公司城市开发业务板块的总资产达到65亿RMB左右；4.应有意培养跨区域发展的相关能力：调研决策能力、投融资管理能力、社会资源整合能力等。7/21/202448跨越期（2011-2015年）的城市开发投资：经过5年城市开云南城投在城市开云南城投在城市开发投投资方面的要点：尽早筹划投方面的要点：尽早筹划投资，项目精益求精，目精益求精，合作合作经验积累和集中累和集中组合投合投资尽早筹划投资n目前，虽然土地一级市场的投资风险较低、利润较稳定，但由于房地产是关系国计民生的支柱产业，因此，土地一级市场的半垄断性能维持多久仍是未知数。1项目精益求精n精品项目不仅可以给公司带来丰厚的回报，形成优质资产，还可以给公司树立品牌和信誉，对精品项目的选择必须进行充分论证和慎重决策，做到“项目精益求精，打造高端品牌”。2合作积累经验n土地经营可以靠政府资源，但进行规划设计、房产经营并非城投优势所在，合作伙伴的选择要高标准、严要求，不仅要有品牌，能够带来资金，更要带来理念、管理模式、运作经验，甚至社会资源。3集中组合投资n集中有限的资金用于土地经营业务，但在土地经营过程中可充分利用土地二次开发的投资组合设计投融资结构，以降低投资风险，既保证公司扩张的扩张速度，又保证公司的可持续增长能力。47/21/202449云南城投在城市开发投资方面的要点：尽早筹划投资，项目精益求精报告二告二级目目录一教育板一教育板块二城市开二城市开发板板块三水三水务板板块四医四医疗板板块五其它五其它业务板板块7/21/202450报告二级目录一教育板块8/16/202350SWOT分 析根据云南城投根据云南城投战略略环境分析境分析报告中告中“城市水城市水务”的分析，的分析，现按照按照SWOTSWOT框架框架进行行总结，作，作为公司在本公司