襄樊庞公路”项目前期发展战略提案课件

“襄襄樊樊庞庞公公路路”项项目目前前期期发发展展 战战略略提提案案2 2 0 0 1 1 0 0年年 1 1 2 2月月谨谨 呈送：襄樊冠通实业（集团）呈送：襄樊冠通实业（集团）有限公司有限公司 有关：襄樊庞公路项目前期发展有关：襄樊庞公路项目前期发展战略顾问工作事宜战略顾问工作事宜 首先非常感谢贵司对我们的信任，使我们有机会就贵司拟开发之庞公路项目，参与其前期策划顾问服务。本服务内容是根据对贵司项目的理解，考虑到贵司当前进展的实际需求，结合团队的工作特长与能力，所提出的针对贵司项目决策的顾问及项目发展方向。如果有机会与贵司合作，我们将在如下服务内容的基础上，安排恰当人员，迅速展开深入系统的研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作的系统，保证项目的成功运作！真诚希望有机会与贵司进行愉快合作！前前 期期 设设 定定 目目 标标以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项目打造成襄樊的明星项目，建以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项目打造成襄樊的明星项目，建立一定市场口碑立一定市场口碑开发目标开发目标地块作为企业自有用地，土地成本便于控制，市场开发风险小在目前市场背景下我们希望能在市场中脱颖而出，突破片区价格，进而树立项目品牌形象，打造成市场的标杆项目实现最优利润，同时保证持续开发和稳定回款打造襄樊样板性示范项目,塑造企业品牌控制投资风险、实现投资利润的可兑现和最大化超越目前价格价格，实现良好利润 实现房产与地产、近期与中期项目运作良性互动开发背景开发背景作为营销公司的首要价格目标作为营销公司的首要价格目标城市中高档的价格定位:52005500520055005200550052005500元元元元/平方米平方米平方米平方米 既是本项目的目标，也是项目差异化机制体系的策略市场的价格峰值区域出现在城市核心地段和特殊资源区域区域价格平台4600-4800元/M2目标均价5200-5500元/M2QUESTIONQUESTION我们不处于城市热点区，也不具备一线景观资源，怎样突破市场的价格惯性，打造新的价格体系VSVS二级价格区域二级价格区域一级价格区域一级价格区域城市格局城市格局p从发展的事实看，城市向北、向西发展都取得了显著成效，向西发展则无明显效果，城市的中心北移p项目所在区域经济发展缓慢，城市建设相对落后，是一个有待发展的区域，在城市发展中无明确的定位项目作为一个3线城市20万方规模的开发项目，首要战略是先从城市发展、城市资源中寻求支撑，项目需先站在城市的角度，分析项目未来的机会，是制定项目战略的重要前提城市总体发展格局，是向东、北、西是3个方向发展从发展的事实看，向北、向西发展都取得了显著的成效，向东发展则效果较差城市的行政、文化等功能重心西移，高新技术产业经济则北移，东部则无明显产业或城市功能的促进在规划中，项目区域属于庞公规划区，功能为居住、旅游休闲、文体教育和生活服务设施，以居住新城功能为主。从区域发展看，项目将会享受到交通带来的较大利好机会，但目前还未给区域带来明显的利好政务中心政务中心高新区高新区区域状况区域状况p项目处于庞公片，产业经济发展缓慢，原有居住人口一般，收入较低，消费能力有限襄樊市庞公区相传为东汉名士庞德公的出生地，并因此而得名。庞公路以北片区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的，反映着各个不同历史阶段城市印象，特别是城市工业发展轨迹。同时庞公滨江地段也积累了历史遗留下来的工业区特色和种种矛盾与弊端。目前，该地段工业衰败，基础设施与公共服务设施欠缺，人居环境恶化，与城市社会、经济的发展极不协调。随着城市产业结构调整进程的加快，滨江地段部分传统工业企业面临着外迁、改制压力，需转产或调整土地利用性质的现象突出，本项目也在此大背景下诞生。项目中高端定位的目标客群将主要来源于襄阳古城的外溢性需求，与檀溪片形成直接竞争地块属性地块属性p地块较为方正，地势平坦，规模在3线城市属于中等规模，内部拆迁量小；承担部分城市功能配套设施建设地块内部为原有厂房，拆迁难度小地势平坦，无明显高差；且地形方正，便于规划区域首个小高层规划，可实现良好景观存在问题：部分地块为原有医药化工内厂房，存在后期环评问题及市场抗性用地面积（m2）92410建筑总面积（m2）173172其中建筑密度24%容积率1.8绿地率35%建筑高度57M其他设计要求1、需配备幼儿园(占地2400M2)、医疗诊所（建面3000M2）等公共配套2、建筑物后退庞公路不得小于15米，后退两侧规划城市支路不小于10米。3、注重沿庞公路的建筑景观设计。4、建筑风格采用现代建筑形式，色彩应简洁、明快。约550M约450M地块属性地块属性p地块为原有厂区新建改造项目，周边环境杂乱；主干道临街面长，有待挖掘商业价值p交通优势：交通优势：汉江一桥连接两城主要通道，庞公路襄城区东、西交通干道；规划中汉江四桥从项目旁经过p存在问题：存在问题：焦柳铁路贯通区域西侧，割裂庞公区和襄城的联系，汉江一桥通行能力饱和，减弱其与樊城中心区的联系p景观资源：景观资源：距汉江、襄城等城市稀缺资源均在1.5KM左右；可远眺外围鱼梁州、砚山等景观p存在问题：存在问题：不属于一线景观资源，不具备强势竞争力p四至配套：四至配套：地块仅有南面临主干道，紧邻市23中；其余三面均为品质较低的小区及厂区；可以分享中心城区带来的配套外溢效应p存在问题：存在问题：区域处于开发早期，周边环境杂乱；城市路网系统尚未完全建立；商业结构简单，档次较低项目界定项目界定p片区价值处于弱势，认知度较低、地块有一定自然及区位优势，但不处于强势地位的中大规模开发项目属属 性性诠诠 释释区位属性p城市核心辐射区，交通通达性好与襄城区仅一河之隔，且庞公路连接进出通道可分享中心城区带来的配套外溢效应p房地产市场的非热点区域价格难以突破5000，目前区域整体开发水平较低区域目前在售项目数量有限，但具有大量闲置地块p旧有产业片区，经济弱；面临城市更新改造区域属于上世纪工业区，区域产业面临转型区域面貌破旧，基础及配套服务设施落后项目属性p建筑规模较大的舒适性住宅项目项目占地约9万M2，建筑面积近20万M2容积率为1.8，可实现较好舒适性p配套资源有喜有忧，商业配套环境有待改善基本生活配套完善，但面临环境差的瓶颈多为中低档商业，需要进行改造升级p自然资源利用有限，周边负面因素较多部分地块原为为医药化工用地可远观汉江、襄城等人文自然资源，但尚有距离2005-2009年襄樊市地区生产总值（亿元）襄樊市近年GDP及固定资产投资上涨迅速，按规律房地产进入高速发展期2005-2009年襄樊市全社会固定资产投资（亿元）2009年襄樊市地区生产总值构成GDP增速与房地产发展关系人均GDP增速与房地产发展关系小于4%4%5%4%8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展0-800US800-4000US4000-8000US8000-20000US启动期快速发展稳定发展减缓发展城市经济与地产城市经济与地产房地产市场特征房地产市场特征p基本形成一定价格体系，高端产品依靠独特卖点突破价格瓶颈，并出现“一房难求”的局面p产品打造、取势造势将是本项目制胜的关键之道价格体系价格体系：3800元/平米以下称为低价房，40005000元/平米称为中价房，6000元/平米以上为高价房去化状况去化状况：目前在整体市场去化较好；2010年的热点是高端需求开始呈现，在稀缺产品下市场具有一批支撑价格的高端客户高档市场火爆，呈爆发式发展，价格迅速脱离目前价格体系，并受到追捧；襄城区在保护老城环境的指导下，其中心区没有地块用于地产开发，其地产开发向外发展受城市发展及政府引导影响，中心城区多以小规模项目为主；而开发热点区域出现50万方以上的区域大盘中档住宅市场竞争激烈，产品品质一般，社区概念形成，细节注重不足，难以突破5000元价位瓶颈“好产品”开始被消费者接受和亲睐，消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加20万方都市重建项目，采取什么样的发展策略，才能打赢市场？如何在价值认知度较低的区域成功建立区域核心驱动价值？核心问题界定核心问题界定17万M2都市重建区域价值较低项目发展整体市场消化力强盛区域中高端消化能力较弱非城市地产市场热点片区未来竞争的不确定性城市重心北移，项目处于非城市产业发展方向区域经济弱，居住人口有限VSVSVS核心核心问题问题界定界定如何在价值认知度较低的区域成功建立区域核心驱动价值，与政务区“檀溪片”形成竞争？17万方都市重建项目，采取什么样的发展策略，才能打赢市场，实现自身的价值驱动？p如何突破区域抗性，留住本区域客户，吸引外区中高端客户p项目的核心竞争力是什么，如何突破区域现有价格瓶颈如何突破现有价值体系，达成本项目价格预期如何突破现有价值体系，达成本项目价格预期重塑区域价值，突破现有物业的价值平台在中高端市场竞争中打造本项目的核心竞争力如何在认知价值较低的区域成功建立区域驱动价值？城市层面项目首先需站在城市的整体格局上，看城市发展能给项目提供哪些机会，城市那些资源能给项目提供能够直接支撑。城市可供利用的价值有哪些？项目应从跳出区域视野，站在未来城市整体割据来把握机会项目所在区域，将依托强势的区位及江景、人文资源，发展为襄城的现代居住中心襄城区将由传统市中心转变为商业、文化和旅游中心的古城，原有居民外迁，庞公片将承担其功能檀西片区将承担中心区政务中心外移的功能定位樊城片区成为商业、商务和金融中心，主要发展现代商贸业从城市的发展及城市功能的补缺上，区域有机会发展成为整个襄樊城市未来的居住中心（CLD）p从目前城市的资源安排分析，项目区域资源对构成未来居住中心的条件还不充分，项目需要通过自身努力提升价值，构筑核心竞争力.从城市规划发展分析，项目可利用的城市资源仅有未来的交通利好（汉江四桥）及区位优势区位优势是庞公片最大的优势，但目前政府尚未有明确的动作，没有明确的利好因素推动这一发展目标（CLD定位）交通的发展，目前汉江5桥已动工连接东津工业园，实质作用的江汉四桥停留在规划上，未来发展可预见得到p城市的资源倾向于产业园地带，项目需要通过自身打造竞争力，并通过项目的努力，使政策向本区域倾斜（恒大入驻），政企结合，打造区域居住中心的美好愿景，形成区域造势。重新定义区域价值重新定义区域价值强势打造一个概念强势打造一个概念“襄城中央生活区襄城中央生活区”项目建筑面积近20万M2，虽然是以住宅开发为主，但作为一个3线城市中心区的地块，绝不能以一般的社区开发经验来处理项目是庞公旧城整体改造计划的一部分，属于城市核心区都市重建体系如何在中高端市场竞争中打造本项目的核心竞争力？在襄樊依靠产业发展的大背景下，城市重点北移，仅有交通和区位的利好，对于驱动客户所在区域转移是不够的。项目需要通过自身资源再造，通过自身的努力建立项目的驱动价值。项目属于原有工业区的都市重建的范畴，项目属于原有工业区的都市重建的范畴，必须遵循都市重建的普遍规律必须遵循都市重建的普遍规律保留、更新、增值保留、更新、增值保留、更新、增值保留、更新、增值举措是都市重建项目的增值核心举措是都市重建项目的增值核心保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的公共活动空间和标志场所，一般以酒吧、餐保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的公共活动空间和标志场所，一般以酒吧、餐饮等公共活动中心、艺术中心和创意产业区为改造的主要方向（饮等公共活动中心、艺术中心和创意产业区为改造的主要方向（考虑到城市发展及厂区情况实际操作可行度有限考虑到城市发展及厂区情况实际操作可行度有限）增值措施之一是通过具有强烈视觉冲击的标志性建筑物来打造增值措施之一是通过具有强烈视觉冲击的标志性建筑物来打造增值措施之二是打造具有人文特色、国际化的区域标识体系和步行系统增值措施之二是打造具有人文特色、国际化的区域标识体系和步行系统通过多层次、复合化的功能体系形成城市生活新的一级，突破区域原有价值体系通过多层次、复合化的功能体系形成城市生活新的一级，突破区域原有价值体系在打造实体建筑和功能的同时，关注人的活动及心理感受，并形成精神归属中心和精神圈层在打造实体建筑和功能的同时，关注人的活动及心理感受，并形成精神归属中心和精神圈层12345案例借鉴：武汉古田片区以上彩色区域为古田片区的具体位置，解放大道是其中心轴，从汉口一直延伸到工农路，西边与东西湖接壤。南边是汉水沿线，北邻汉口市中心提起古田，大多数武汉人的心里，浮现出来的第一个感觉是：环境差，不适合居住!因为，古田有很多化工厂，环境污染很严重，其次，各种生活配套设施不齐全，环境杂乱从房地产市场的角度来看，古田具有其他郊区板块无可比拟的区位优势和发展的空间：p它紧邻汉口市中心，从古田到汉口中心地段，坐公共汽车也只要20分钟；p轨道交通贵穿整个古田片区，随着轨道交通的建立，其交通体系将大大提升，与中心城区的联系也更加紧密；p汉水沿线是天然的风景区，只要稍作文章便可以将楼盘的品质大大提升。区位优势是先天的，也是最大的优势；但是缺陷也很明显，环境污染严重，生活配套设施不全古田地区位于硚口区的西部，属汉口典型的工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和；案 例 借 鉴：武 汉 古 田 片 区2004年下半年，从东方花城的顺销到汉口春天的开盘并热销，古田片区房地产市场迅速吸引了消费者的关注。从汉口春天项目开始，片区房价首次突破区域瓶颈；此后片区内先后推出了香港映象、汉水熙园、融侨锦城等多个中高端项目，区域房地产市场从以经济适用房为主导的市场向商品房中高档市场转型，并获得市场的认可，区域价值迅速被提升。随着品牌开发商的相继入驻，产品品质提升，古田片区具备分流外围区域客户的良好基础；早期主要面向区域客群，价格是其吸引周边客户的主要因素；古田相对中心区的价格优势、轻轨通车的预期，最终促成汉口其他区域、甚至武昌、汉阳客户置业古田，客群区域界限泛化。主流产品主流产品 户型结构趋于平衡户型结构趋于平衡产品规模化产品规模化 多元化多元化厂房搬迁，提供大量上规模较规整的土地；半数项目规模在10万方以上，为项目的规划建设预留了较大空间，产品品质由此也得以提高 建筑形态上小高层产品在区域内占有主导地位，而多层作为开路先锋引爆区域市场后，片区产品正逐步向小高层及高层过渡产品形态上，区域房地产市场摆脱单一的住宅产品，酒店式公寓、写字楼、特色商业街等不同产品 区域中心化特征明显。其城市商业副中心地位逐步实现案案 例例 借借 鉴鉴：汉汉 口口 春春 天天项目类型：住宅、商业项目位置：硚口区解放大道109号建筑结构：框架剪力墙结构建筑类型：多层（6层）、小高层（18层）、高层（22层）物业：商业建筑面积：25839.53平方米；办公楼建筑面积：4500平方米；幼儿园建筑面积：4000平方米；会所建筑面积：3600平方米 占地面积/建筑面积：161983平方米/257137平方米绿化率/容积率：40.8%/1.88汉口春天凭借城市公园带动住宅的开发理念和颇具新意的楼盘主题，使其在立项时即获得建设部颁发的“中国社区规划示范住宅”的荣耀，项未动却名已扬。一期福园，占地60000平方米，以其“生生不息，福泽绵绵”为主题，借鉴西方街区邻里的居住形态与空间结构，结合中国式园林环境自然布局，自然围合而形成的楼间距，将景观与生活自然过渡，使得居家的私密性得以自然眷顾。同时，建筑规划中全面引入自然仿生学设计理念，建筑局部单元底层架空，主题绿化景观延伸至建筑，真正是“组团有景，户户有景”。在交通规划上，环区道路系统与尽端式道路系统将人车自然分流，保障生活的私密性及人在社区中活动的安全性。凭借城市公园的建设，改变区域价值形象案案 例例 借借 鉴鉴：融融 侨侨 锦锦 城城项目类型：住宅、公寓、商业街区项目位置：硚口区解放大道与古田三路交汇处建筑结构：框架剪力墙结构建筑类型：小高层（11层）、高层（18层）总套数：1755套车位：627个占地面积/建筑面积：95924平方米/226852平方米绿化率/容积率：35.5%/2.36户型面积套数面积套数占比面积占比一室一一室一厅厅4119579959.18%3.80%二室一二室一厅厅773929901.84%1.42%二室二二室二厅厅91101791716.1647.86%43.57%三室三室 二二厅厅12079295159.8637.27%45.21%四室二四室二厅厅及复式及复式1548212632.43.86%6.00%合计合计2125210493.42100.00%100.00%项目以纯净简洁的现代风格，利用材料及色彩的对比，形成鲜明的建筑个性。布局上，利用小区车行道和贯穿南北的开放式中心广场，将小区分为四个组团和一个集中商业区，开放式的中心广场连接到各组团入口，并与组团院落贯通，形成秩序而有层次的空间形态。在景观的营造上，以中心广场和景观轴为中心，连接各组团绿地，强调景观空间的贯通、流动，做到层次分明。凭借自身超前的规划理念，实现区域价值重建案 例 借 鉴：香 港 印 象项目类型：住宅、公寓、底商项目位置：硚口区古田四路与解放大道交汇处建筑结构：框架剪力墙结构建筑类型：小高层（12层）、高层（26层、28层）总套数：1816套车位：627个占地面积/建筑面积：87743.8平方米/270908平方米绿化率/容积率：35%/2.8户型型套数套数占比占比一室一一室一厅1601608.85%8.85%二室一二室一厅0 00.00%0.00%二室二二室二厅51651628.54%28.54%三室二三室二厅80880844.69%44.69%四室二四室二厅及复式及复式32432417.92%17.92%合合计18081808100.00%100.00%香港映象一座集住宅，商业，休闲为一体的大型综合社区。分三期开发，围绕中心维多利亚港湾景观区，每个组团都有各自的景观特点，在建筑上小区也是以香港著名豪宅“泓景台”为模本，由著名建筑大师何显毅设计。小区现代主义的建筑风格，建筑立面造型简练，色彩采用具有时代感的灰色，将香港的城市感、时尚感、现代感准确的表现出来。27万港式生活领袖社区小区采取人车分流解放大道和古田四路分别设置一个人行入口和一个车行道，外环为完整的车行环道，内部道路全部人行，将车与人有效的隔离开来，保证了小区居民的出行安全与生活安静。借助“港式生活”品牌嫁接，改变旧有项目认知通过类似区域城市更新改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：通过类似区域城市更新改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：跳出原有区域范畴，创造一个新的市场，走跳出原有区域范畴，创造一个新的市场，走主动主动主动主动“中心化中心化中心化中心化”道路，改变区域原有道路，改变区域原有价值，形成价值，形成城市生活新的一极城市生活新的一极城市生活新的一极城市生活新的一极重新定义区域价值，改变人们原有对区域的认知重新定义区域价值，改变人们原有对区域的认知通过区域增值带动土地价值的持续增加通过区域增值带动土地价值的持续增加复合功能体系，聚集能量和人气复合功能体系，聚集能量和人气创造新的市场，最大化挖掘潜在的城市价值创造新的市场，最大化挖掘潜在的城市价值本 地 成 功 案 例：上 海 公 馆、汉 江 明 珠规划上参照东湖楚世家，注重对规划上参照东湖楚世家，注重对景观园林、立面建筑景观园林、立面建筑的设计与包装的设计与包装外景观(护城河自然风光带)、内景观(法式园林艺术景观为主，结合东方庭院园林艺术景观)；现代手法加入海派建筑的新古典主义风格，八角窗、波浪式多重坡屋顶造型；推广上：推广上：强调文化营销，对文化历史底蕴进行包装嫁接 本 地 成 功 案 例：上 海 公 馆、汉 江 明 珠在项目立面设计上采取典型的欧式建筑风格，在色调及细节设计上突出一种厚重与品质感，与目前市场上普通住宅项目产生强烈的视觉差，借助一线江景有效实现高端占位 推广上：推广上：同样结合项目欧式设计，强调一种贵族化的生活形象产品方向选择改变普通住宅物业的产品发展方向；从对核心产品打造向外围产品打造的转变，适当兼顾外延产品，从而改变游戏规则、依靠新的价值标杆快速建立项目品牌核心核心产品产品外围外围产品产品外延外延产品产品价格户型采光质量交通通风环境配套物管会所建筑风格功能服务身份体验品质人文外延产品外围产品核心产品差异化竞争创新改 变 游 戏 规 则，树 立 新 的 价 值 标 杆通过对城市一线项目研究，我们发现：通过对城市一线项目研究，我们发现：项目战略发展方向开开 发发 战战 略略竞竞 争争 战战 略略通过自我中心化，打造一个以住宅为主导，复合商业、休闲的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成新的中心打造以超前规划理念为核心驱动力的城市新中心，从而重新定义区域认知，实现区域突破，规避竞争通过全面领先市场的产品，打造城市前所未有的都市中央生活模式，形成项目核心竞争力。我们需要赋予项目一种什么样的理念实现区域增值；并依托产品价值打造一种独特的生活方式定位出发点都 市 示 范，见 证 襄 城 复 兴!城市核心UBC.DG项目属性定位关键词：新都市主义街区生活体验经济居住样板精神属性精神属性都市街区主义（都市街区主义（U.B.）Urban blocks socialistHemanhertzberger(publicdomain)产品属性产品属性位于城市中心，多功能、密度舒适具有可持续发展特性的综合城市单元街街 区区：一种有别于传统社区的理念与生活方式街区生活是创造一个真正的有街可逛，真正有景可观，真正可以交流、休闲、放松身心的一种生活方式，它把人们从封闭的家庭中吸引出来，让沟通代替城市的冷漠。而开放的空间使沟通成为最自然的行为，独特的街区文化也由此形成街区在欧美是城市中的组成单位，社区的最成熟模式，代表着最时尚、最合理、最舒适的城市居住环境和生活方式。打造襄阳中心阶层的城市生活样板都 市 街 区 生 活 典 范国际时尚主义国际时尚主义 都市生活街区都市生活街区以创新、领先的产品为主；塑造极具特色的城市化、国际化、时尚居所以创新、领先的产品为主；塑造极具特色的城市化、国际化、时尚居所城市街区生活体验点风情广场、景观主轴、会所BLOCK商业街区引导潮流的居住产品1 12 23 3项目规划理念“开放的社区，封闭的组团”社区意向：开放的外城空间和相对私密的内城空间的组合，一个有住宅、街铺、花园广场的混合型都市社区；同时保证各功能的纯洁性。内城内城外城外城外城开放的城市功能城市功能多元化/开放/融合/高效产业密切相关居住、社交、休闲、社区服务体系内城相对独立于私密的社区功能社区功能社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间低低密密度度洋洋房房小小高高层层集中集中商业商业街区商业街区商业小小高高层层高层产品价值定位原则：体现以突出社区内部环境和差异化产品为核心竞争力市场现有住宅产品市场现有住宅产品本项目发展方向本项目发展方向规划布局规划布局多以行列式排布，无组团划分，规划布局较普通错落式鱼骨以矩阵式布局，实现“家家面江、户户有景”户型设计户型设计部分项目开始运用增值空间采用大露台、观景阳台、转角飘窗、花架及入户花园、空中院馆等元素建筑风格建筑风格单薄和简陋，不够大气简约、明快、挺拔的高层建筑体现现代感，丰富的细部和用材的考究来体现高档气质园林景观园林景观无主题，风格不突出的园林设计具有核心景观轴线的园林体系，不同风格的主题设计其他空间其他空间社区入口档次不高、缺乏社区公共空间大气的社区入口广场，架空层泛会所空间，阳光车库错列式布局示意：与市场上兵营式排列形成明显差异通过错列，使空间感更加开阔私密性、视野方面得到保证户型面积的确定原则通过控制户型面积控总价，提单价目标客户需求客户偏好高品质、性价比高、舒适度高的产品市场趋势价格快速上涨的同时，消费者总价承受力有限项目发展战略“控总价，提单价”的价格引导策略户型面积确定p控制户型面积：比市场主流户型面积略小，通过产品创新保持舒适度p各物业达到价值均衡价值高、资源好的产品略大于其他产品，防止内部竞争城市退台花园洋房以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质退台花园退台花园俯瞰露台俯瞰露台首层私家花园首层私家花园退退退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面露露更多的室内空间暴露给自然院院底层的私家小院错错动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感与层次感城市退台花园洋房退退 台台退退 台台地下室及一层地下室及一层二层二层三层三层四层四层/五层复式五层复式顶层主卧区域顶层主卧区域卧室卧室+书房书房+衣帽间衣帽间+卫生间卫生间一层带地下室，顶层复式一层带地下室，顶层复式底层私家停车场，赠送储藏室底层私家停车场，赠送储藏室底层和顶层附加值增高底层和顶层附加值增高一层、二层、三层独立入户一层、二层、三层独立入户顶层复式私密性高顶层复式私密性高城市退台花园洋房功能复合化街区的开放性规划体系，商业具备对外辐射能力，需考虑对内和对外辐射两方面，面积确定为1.2万平米一般城市居住区商业设施指标类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91M2/人合理服务半径800-1000M本项目商业功能确定：片区成熟度目前有一定居住人口，但缺乏高档商业氛围未来区域发展可预见性强，区域人口聚集规模可预测性商业功能以社区型服务功能为主，兼具部分向外辐射功能，为未来的区域商业代表本项目预计的居住人口4000人左右考虑到对外辐射功能（半径1.5公里），辐射范围人口约1.2万人社区商业规模：11200-14500M2考 虑 到 襄 阳 的 消 费 能 力，项 目 商 业 面 积 确 定 为1.2万平米商业街区的演绎STREET MALL+BOX-SHAOPPING本项目商业体量控制在1.2万平米左右，其中STREET MALL（街区底商）1000平米BOX-SHAOPPING（集中商业）2000平米BOX-SHAOPPING形成区域的活力中心，采用独特的立面造型吸引市场关注，也带来人气与氛围（建议先行建设）作为项目的集中商业，起处于社区入口，形成社区标志与周边功能形成片区中心，形成活力动感地带形成城市新型的街区生活示范区，提升项目的整体形象STREET MALL作为城市的良好界面，形成完整的街区氛围采取折线商业规划，有效扩大临街面同时形成错落的广场退让空间，聚集人气1-3期分期开发实施的策略分解一期一期 以集中商业（BOX-SHAOPPING）带热区域，打造主流和创新产品启动策略，追求资金回笼和形象树立二期二期 通过社区中心景观、会所等主力价值的体现，前面提升项目的美誉度，丰富项目价值三期三期 利用街区式商业的核心体验点的营造，标榜成熟社区，稀缺之选，完成物业整体开发启动区是街区生活的提前演绎一个全市人民向往的居住中心一个能提升城市形象的全新住区一种积极向上的生活追求一种全新开发理念的演绎项目营销核心策略高立意，跻身城市主流高立意，跻身城市主流快速建立区域话语权快速建立区域话语权最具价值的都市资源最具价值的都市资源城市城市CLD都市街区典范生活都市街区典范生活城市层面城市层面区域层面区域层面取势城市、垄断区域取势垄断项目营销策略分解区域形象体验价值区域营销规划理念实景展示产品创新针对客户问题营销举措实现目的重塑片区价值第一层区隔第二层区隔第三层区隔区域层面营销层面营销与产品层面产品层面区域价值认知度营销同质化无感知产品与营销同质化利益点趋同产品同质化街区生活CLD退台洋房样板区整体战略小结问 题：如何跳出区域旧有价值平台，实现项目价值手 段：凸显都市街区生活理念的项目方 向：打造具有领先标准的都市生活标杆目 标：实现对城市市场平台的全面超越KEYWORDS:KEYWORDS:主题性、都市性、超越性主题性、都市性、超越性项目打破传统封闭小区的空间束缚，并通过高层公寓和城市洋房相结合，中间穿插系列广场形成的开放式街区，在沿街底层建有时尚酒吧、格调餐厅、精品购物、幽雅书吧，让居住者在傍河而居、推窗触景的同时充分享受居住、购物、休闲、学习、工作；住在高层享受城市景观和自然景观的交相辉映；低层体验庭院情景和穿街过巷的亲切；多个情景广场为居住者创造了相互沟通、交流的空间氛围，使居民的户外活动更加丰富多样；惬意的自然河景与古城、便利的交通设施、丰富的街区生活，完善的生活配套，将带来一种全新的城市生活体验，一个真实的城市地带。项项 目目 愿愿 景景不同的建筑形式与生活布局，相同的国际化都市人居状态及生活品质，为襄阳带来国际化优尚生活方式，是襄阳最具国际化的新城市名片，是国际化建筑和人居理论的一种实践。复合、多元化的都市街区生活典范写在最后写在最后成功的基成功的基础在于好的学在于好的学习习惯The foundation of success lies in good habits50谢谢大家荣幸这一路，与你同行ItS An Honor To Walk With You All The Way讲师：XXXXXX XX年XX月XX日