大型时尚创意商业街区策划方案课件

TOLO时尚创意街区时尚创意街区概念性商业策划方案TOLO时尚创意街区概念性商业策划方案导读导读第一部分 概述项目概述项目概述总规示意总规示意第二部分 项目背景第三部分 定位策划第四部分 运作计划导读第一部分 概述项目概述项目概述项目名称：TOLO时尚创意街区项目定位：以时尚创意为主题，融合旅游、休闲、商务于一体的集群区项目概况：项目位于XX古城墙至护城河沿线一带运作目标：建成以时尚创意为主题，融合旅游、休闲、商务于一体的集群区，提升XX古城和护城河的旅游、休闲、文化价值，促进传奇XX城的协调发展。项目概述项目名称：TOLO时尚创意街区总体规划示意图总体规划示意图旅游休闲区旅游休闲区商务休闲区商务休闲区时尚创意商务区时尚创意商务区ABC总体规划示意图旅游休闲区商务休闲区时尚创意商务区ABC导读导读第一部分 项目概述第二部分 项目背景历史人文历史人文城市地位城市地位消费水平消费水平城市商圈城市商圈项目区位项目区位周边环境周边环境环境优劣环境优劣第三部分 定位策划第四部分 运作计划导读第一部分 项目概述历史人文历史人文XX历史文化悠久，人杰地灵XX，物华天宝，人杰地灵，在建制2800多年的历史进程中养育了一代名相诸葛亮（卧龙），魏晋隐士司马徽（水镜先生），三国名士庞统（凤雏），唐代大诗人孟浩然（孟XX），张继、杜审言、文学家皮日休，北宋著名书画家米芾（米XX），“允冠百王”的光武帝刘秀，东方圣人释道安等一大批历史文化名人。三国演义120回故事中有30多回发生在XX。历史人文XX历史文化悠久，人杰地灵XX，物华天宝，人杰地灵城市地位城市地位XX辐射中国中部XX自古即为交通要塞，素有“南船北马、七省通衢”之称，历为南北通商和文化交流的通道。区位优越，交通便捷。XX西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达宛洛，是鄂、渝、川、陕、豫五省市毗邻地区的交通枢纽。如今的XX更是交通优势突出，“一条汉江、两座机一条汉江、两座机场、三条铁路、四条高速公路的四通八达格局场、三条铁路、四条高速公路的四通八达格局”是XX水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，以XX为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，距武汉290公里，并可与1000公里左右的大城市朝发夕至。城市地位XX辐射中国中部XX自古即为交通要塞，素有“南船北马消费水平消费水平XX商业空间巨大城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出14997.4710704.342010年，XX第三产业比重达46%GDP2143亿元/人均GDP40919元城市居民人均可支配收入14997.47元城市居民人均消费性指出10704.34元娱乐教育文化用品及服务类消费价格指数上升5.7%食品类：2.9%家庭设备用品及维修服务类:0.6%医疗保健及个人用品类:0.3%娱乐教育文化用品及服务类:5.7%居住类上升4.7%烟酒及用品类:0.7%衣着类:2.2%交通通讯类:2.6%消费价格指数增长率消费价格指数增长率消费水平XX商业空间巨大城市居民人均可支配收入城市居民人均消项目区位项目区位ABC项目区位ABC周边环境周边环境交通需要改善停车尚有困难文化氛围浓厚目标群体广泛环境秀丽周边没有竞品没有商业氛围周边环境交通需要改善停车尚有困难文化氛围浓厚目标群体广泛环境环境优劣环境优劣优势标志明显环境幽静、秀丽目标群体广泛半径1公里范围内没有竞品功能布局容易分批实施易控制劣势公共交通不便没有商业氛围，缺乏基本的配套设施现有物业体量小动线组织优化依赖于周边交通改善环境优劣优势劣势导读导读第一部分 项目概述第二部分 项目背景第三部分 定位策划策划构思策划构思总体定位总体定位参考案例参考案例目标群体目标群体功能布局功能布局第四部分 运作计划导读第一部分 项目概述创意产业的贡献创意产业的贡献城市历史人文城市历史人文目标消费人群目标消费人群建筑艺术建筑艺术创意体验的追求创意体验的追求周边环境及交通周边环境及交通策划思路策划思路区域经济布局区域经济布局nanonano时尚时尚创意街区创意街区创意产业的贡献城市历史人文目标消费人群建筑艺术创意体验的追求总体定位总体定位创意产业是城市从传统产业向现代化服务业发展的重要载体，也是都市经济结构调整与城市功能转换的重大成果，以上海一批创意产业集群区兴起为代表的创意产业已经取得了蓬勃发展，并且已经到了以主题创意产业为价值链核心带动现代化服务业整体发展的高级阶段。结合区位特征与玄武区经济发展的战略目标，本项目定位为：时尚创意设计与体验为主题的商务区，其他区域布局成与时尚创意设计与体验互动的旅游、休闲区。总体定位创意产业是城市从传统产业向现代化服务业发展的重要载体参考案例参考案例上海XXX时尚园现建筑面积12000M2前身为上汽制动器厂的工业厂房主要为建筑设计与室内设计配套20%左右的商业、休闲餐饮已经成上海新兴的时尚地标，全国工业旅游的示范点参考案例上海XXX时尚园参考案例参考案例上海时尚产业园现建筑面积12000M2前身为上海离合器总厂的工业厂房主题为服装设计、时尚艺术、品牌发布与推广配套15%左右的商业、休闲餐饮主要依托中国服装设计师协会和东华大学服装艺术学院的人文资源 参考案例上海时尚产业园参考案例参考案例上海工业设计工厂现建筑面积5000M2前身为上海面包厂的厂房主题为上海师范大学美术学院下属视觉传达、环境艺术、展会设计、工业造型、数码艺术、动画制作、装饰艺术、现代陶艺、版画制作等多个专业的教育及教学实习基地 参考案例上海工业设计工厂参考案例参考案例8号桥时尚园、时尚产业园、工业设计工业只是上海创意产业集群区的典型代表，目前已经投入运营的创意产业集聚区就有16家，建筑面积63万平方米，上海争取到2007年，形成70-80个创意产业集聚区，建筑面积总量达100-150万平方米，能够吸引4000-5000家各种创意设计类企业在集聚区内集聚。此外，北京798工厂、杭州LOOFT49号、南京1912也是其他城市创意、文化产业集群区的代表。基本特征体现在：与区域性传统产业集群相结合与区域性传统产业集群相结合与区域性人文环境相结合与区域性人文环境相结合集群区内创意产业主题鲜明集群区内创意产业主题鲜明集群区内创意价值链完整集群区内创意价值链完整通过建筑设计创造创意空间通过建筑设计创造创意空间开发企业与入住企业得到地方政府的政策相当优惠开发企业与入住企业得到地方政府的政策相当优惠租金比较低廉租金比较低廉参考案例8号桥时尚园、时尚产业园、工业设计工业只是上海创意产目标群体目标群体追求创意体验的群体崇尚生态环境的商务人士崇尚休闲时尚的年轻休闲族XX古城风景区的游客目标群体追求创意体验的群体功能布局功能布局旅游休闲区旅游休闲区商务休闲区商务休闲区创意展示与体验区创意展示与体验区ABC总体布局功能布局旅游休闲区商务休闲区创意展示与体验区ABC总体布功能布局功能布局 A A旅游休闲区功能布局A1A2A3A4旅游艺术品、文化礼品旅游艺术品、文化礼品特色商业特色商业特色餐饮特色餐饮/私房菜私房菜休闲餐饮休闲餐饮功能布局 A旅游休闲区功能布局A1A2A3A4旅游艺术品功能布局功能布局 A A旅游休闲区功能布局功能定位功能定位:旅游艺术品、艺术礼品旅游艺术品、艺术礼品建筑面积建筑面积335M2结构比例结构比例17.40%A1幢物业幢物业推荐品牌推荐品牌藏博堂藏博堂功能布局 A旅游休闲区功能布局A1幢物业推荐品牌藏博功能布局功能布局 A A旅游休闲区功能布局功能定位功能定位:手工艺术品、特色商品手工艺术品、特色商品建筑面积建筑面积480M2结构比例结构比例24.94%A2幢物业幢物业推荐品牌推荐品牌藏博堂藏博堂功能布局 A旅游休闲区功能布局A2幢物业推荐品牌藏博功能布局功能布局 A A旅游休闲区功能布局功能定位功能定位:特色餐饮特色餐饮建筑面积建筑面积800M2结构比例结构比例46.56%A3幢物业幢物业推荐品牌推荐品牌新都里新都里推荐品牌推荐品牌谭氏官府菜谭氏官府菜功能布局 A旅游休闲区功能布局A3幢物业推荐品牌新都功能布局功能布局 A A旅游休闲区功能布局功能定位功能定位:休闲餐饮休闲餐饮建筑面积建筑面积310M2结构比例结构比例16.10%A4幢物业幢物业推荐品牌推荐品牌后院后院功能布局 A旅游休闲区功能布局A4幢物业推荐品牌后院城城昆昆仑仑路路天天山山路路A1A2A3A4TAXI功能布局功能布局 A A旅游休闲区动线组织 ：人流动线：人流动线 ：车流动线：车流动线 ：出租车停靠点：出租车停靠点TAXI城昆仑路天山路A1A2A3A4TAXI功能布局 A旅游休功能布局功能布局 B B商务商务休闲区功能布局城城昆昆仑仑路路天天山山路路A1A2A3A4主题餐厅酒吧主题餐厅酒吧大型正式餐饮大型正式餐饮特色餐饮特色餐饮/私房菜私房菜休闲餐饮休闲餐饮高级会所高级会所南南2F2F北北2F2F3F3F4F4F1F1F功能布局 B商务休闲区功能布局城昆仑路天山路A1A2A3功能布局功能布局 B B商务商务休闲区功能布局功能定位功能定位:主题餐厅酒吧主题餐厅酒吧建筑面积建筑面积615.22/519.06M2结构比例结构比例18.90%B1层物业层物业推荐品牌推荐品牌乐美颂乐美颂推荐品牌推荐品牌虹蕃虹蕃功能布局 B商务休闲区功能布局B1层物业推荐品牌乐美功能布局功能布局 B B商务商务休闲区功能布局功能定位功能定位:大型正式餐饮大型正式餐饮建筑面积建筑面积1317.95M2结构比例结构比例21.97%B南南2层物业层物业推荐品牌推荐品牌蕉叶蕉叶功能布局 B商务休闲区功能布局B南2层物业推荐品牌蕉功能布局功能布局 B B商务商务休闲区功能布局功能定位功能定位:高级商务会所高级商务会所建筑面积建筑面积2027.67M2结构比例结构比例33.79%B北北2层物业层物业推荐品牌推荐品牌山根会所山根会所功能布局 B商务休闲区功能布局B北2层物业推荐品牌山功能布局功能布局 B B商务商务休闲区功能布局功能定位功能定位:特色餐饮特色餐饮/私房菜私房菜建筑面积建筑面积1063.30M2结构比例结构比例17.72%B3层物业层物业推荐品牌推荐品牌金钱豹金钱豹功能布局 B商务休闲区功能布局B3层物业推荐品牌金钱功能布局功能布局 B B商务商务休闲区功能布局功能定位功能定位:特色餐饮特色餐饮/私房菜私房菜建筑面积建筑面积456.80M2结构比例结构比例7.71%B4层物业层物业推荐品牌推荐品牌德国宝莱纳德国宝莱纳功能布局 B商务休闲区功能布局B4层物业推荐品牌德国功能布局功能布局 B B商务休闲区动线组织TAXI ：人流动线：人流动线 ：车流动线：车流动线 ：出租车停靠点：出租车停靠点TAXI功能布局 B商务休闲区动线组织TAXI ：功能布局功能布局 C C创意商务创意商务区功能布局城城昆昆仑仑路路天天山山路路A1A2A3A4时尚生活区（时尚生活区（30%30%）文化艺术中心（文化艺术中心（10%10%）时尚展示与演艺中心（时尚展示与演艺中心（10%10%）C C区区（50%50%）功能布局 C创意商务区功能布局城昆仑路天山路A1A2A3功能布局功能布局 C C创意商务创意商务区一期功能布局广场时尚生活区广场时尚生活区文化艺术中心文化艺术中心时尚展示与演艺中心时尚展示与演艺中心部分停车位部分停车位功能布局 C创意商务区一期功能布局广场时尚生活区运作计划运作计划第一部分 项目概述第二部分 项目背景第三部分 项目策划第四部分 运作计划阶段统筹阶段统筹价值提升价值提升建筑设计建筑设计市场推广市场推广物业管理物业管理A A、B B区筹备计划区筹备计划环保措施环保措施合作设想合作设想 运作计划第一部分 项目概述A区、B区招商A区、B区、C区一期运营管理C区二期建筑设计与开发全区运营管理A区、B区运营管理C区一期建筑设计与开发总体规划设计A区、B区建筑设计阶段统筹阶段统筹A区、B区招商A区、B区、C区一期运营管理A区、B区运营管理价值提升价值提升建筑设计提升商业价值pA区增加现代元素pB区观景台、天井的利用与设计调整pB区强化部分现代元素pC区与B区、昆仑路入口廊道的设计pC区空间、景观设计，坡道利用，等综合性市场招商服务p准确的市场定位、合理的业态布局、有效的招商计划与实施方案p南汽东地块准备阶段已经积累了有效资源 综合性市场推广p高效的市场推广、宣传、市场活动 广泛持久的顾客关系网络与管理计划p有效的顾问关系开发计划与管理系统p与集团其他商业地产顾客关系网络互动 综合性的物业管理服务p集团旗下拥有成熟的物业机构 价值提升建筑设计提升商业价值建筑设计建筑设计众多强大的合作伙伴（日本）（香港）凯达建筑设计事务所（香港）三匠建筑设计事务所（香港）奥建建筑设计事务所德国规划设计事务所（香港）奥肯特建筑设计事务所建筑设计众多强大的合作伙伴市场推广市场推广广告广告广告广告商业活动商业活动商业活动商业活动直推服务直推服务直推服务直推服务互联网传播互联网传播互联网传播互联网传播媒介新闻媒介新闻媒介新闻媒介新闻视觉管理视觉管理视觉管理视觉管理案场布置案场布置案场布置案场布置直邮函件直邮函件直邮函件直邮函件专案客户服务人员专案客户服务人员专案客户服务人员专案客户服务人员创意产业园创意产业园创意产业园创意产业园市场推广广告商业活动直推服务互联网传播媒介新闻视觉管理案场布1评估各内设设备的合理性及可利用性。2评估原设计中的配电房、水泵房、水池等位置的合理性及可利用性，并协助制定管理维修保养计划。3广播及背景音乐系统4综合布线系统1房屋外墙及屋面防水处理问题；2环境卫生、绿化设施的布置；3配套设施和单元内厨卫设施及给排水管道的布置问题；4订立管理守则及公约条款；5物业管理员工培训计划；6物业管理财务预算；7移交单元与业主程序；8装修工程及物料运送控制程序；9保安控制；10迁入控制；11安全控制。1保安服务2清洁服务3车辆管理公共设施养保管理准备期准备期运营初期运营初期持续经营期持续经营期物业管理物业管理1评估各内设设备的合理性及可利用性。1房屋外墙及屋面防水A区、区、B区筹备计划区筹备计划A区、B区筹备计划废水污染防治废水污染防治本项目商业单元所有污水都必须达标排放到城市污水管道中，不直接排入水体。严格执行中华人民共和国水污染防治法。废气污染防治方案废气污染防治方案本项目易产生废气，各商业单元加入净化装置，严格执行中华人民共和国国家标准饮食业油烟排放标准（试行）（GB 18483-2001）。固体废物污染防治方案固体废物污染防治方案严格遵守中华人民共和国固体废物污染环境防治法，对不能回收利用的固体废物采取密闭式收集运输方式，并送有关单位实施无害化处理，防止或者减少固体废物对环境的污染。安排清洁员巡查打扫，要求经营单位分类处理。增加个性化垃圾容器，并设置标语，希望过往人群珍惜环境。噪声污染防治方案噪声污染防治方案执行中华人民共和国环境噪声污染防治法，确保低于所在地区噪声标准值。项目地处XX古城，生态环境好，因此需有力的环保措施。保护措施保护措施废水污染防治项目地处XX古城，生态环境好，因此需有力的环保措合作设想合作设想A A区、B B区p承租20年经营权p年租金按合作分成的方式计提p分成比例为项目年利润的50 C C区改造p现状承租三三四厂厂房20年经营权p投资改造,承租期满改造资产移交给三三四厂p租金、投资额另行具体约定合作设想A区、B区