县市级高档住宅小区营销策划案课件

让更多的人生活的更好让更多的人生活的更好1销售：期房阶段实现“高溢价”。推广：包装项目品质，塑造口碑。目标任务销售：期房阶段实现“高溢价”。目标任务2项目精神开创兴和新宜居时代打造精品社区 创建国际生活品质 项目精神开创兴和新宜居时代3n 立足新区，服务全县n 提倡“高舒适高品质、打造兴和精品社区”。n 面向有知识型、现代型、时尚型、年轻型、中高档收入人群n 聚集社区服务商业n 对服务人群生活质量的一种拔升n 成为开发商战略发展的一部分，树立形象，展现实力。n 打造兴和县标志性品牌地产项目愿景形成样板形成样板 树立口碑树立口碑 推动企业的长期发展战略推动企业的长期发展战略 立足新区，服务全县 项目愿景形成样板 4锦绣龙城 总纲价值梳理推广策略阶段执行锦绣 总纲价值梳理5第壹章 价值梳理 品牌塑造 区域解读 产品分析 价格定位第壹章 价值梳理 品牌塑造6内在优势龙城形象外在环境抽丝剥茧，寻找四者之间的内在联系价格定位从四个维度，探寻“锦绣龙城”的项目价值形象确定解读区域品牌塑造剖析产品内在优势龙城形象外在环境抽丝剥茧，寻找四者之间的内在联系价格7鸡鸣闻三省鸡鸣闻三省兴和县东及河北省尚义县相邻；南以山西省天镇县、阳高县交兴和县东及河北省尚义县相邻；南以山西省天镇县、阳高县交界界发展速度迅速发展速度迅速兴和县新区建设作为当地招商引资的平台，形成了独具特色兴和县新区建设作为当地招商引资的平台，形成了独具特色的的“新区效应新区效应”，激活了县域经济发展速度位居乌兰察布市第一。激活了县域经济发展速度位居乌兰察布市第一。楼市潜力巨大楼市潜力巨大随着随着“要积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民要积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化化”，可以预期的是，城镇化将成为相当长一段时间的经济增长源泉。居民的，可以预期的是，城镇化将成为相当长一段时间的经济增长源泉。居民的住房条件将会不断改善，一部分农村居民和旧城平房居民将会陆续购买新房。住房条件将会不断改善，一部分农村居民和旧城平房居民将会陆续购买新房。城镇发展向新区移动，地域经济发展迅速，未来前景一片向好！城镇发展向新区移动，地域经济发展迅速，未来前景一片向好！兴和县大环境解析兴和县大环境解析 鸡鸣闻三省兴和县东及河北省尚义县相邻；南以山西省天镇县、8区域属性区域属性项目地处：东靠阜顺街南临兴和大道（城区主干路）新城区及旧城区交界地（县城核心地带）半坡地带，上风上水。毗邻森林公园（规划建设）新城旧区交汇处，兴和县城核心地带新城旧区交汇处，兴和县城核心地带 南眺城市主干路、北瞰森林公园南眺城市主干路、北瞰森林公园区域属性项目地处：新城旧区交汇处，兴和县城核心地带9项目扫瞄方正社区、平米宜居住宅平米临街商业主流生活社区已然显现序号项目数量单位规划总用地面积总建筑面积其中 住宅建筑面积 商业建筑面积容积率建筑密度地上停车位个绿化率地下停车位个项目扫描项目扫描锦绣龙城项目扫描锦绣龙城项目扫描v到平米的全能型产品，两居、三居的刚性偏改善产品设计，满足全家庭生活需求。社区高绿化、地下车库等高附加值为产品锦上添花！项目扫瞄方正社区、平米宜居住宅平米临街商业序号项目数量单位规10项目优势项目优势电梯、花园、宜居户型，真正实现生活跨界 独特的七层带电梯设计，一部电梯让你一生受益两居、三居的刚性偏改善产品设计，满足全家庭生活需求。七层电梯洋房 上楼也是一种享受平米全家庭生活居所首层花园 别墅般的享受有天有地的低密自然空间是洋房的基本要素，花园、庭院、阳台、露台以现代的形式诠释返璞归真的自然居住环境。项目优势电梯、花园、宜居户型，真正实现生活跨界 独特的七11v以上项目基本为现房及准现房价格，有区域优势但均缺以上项目基本为现房及准现房价格，有区域优势但均缺少产品优势。相比之下，少产品优势。相比之下，“锦绣龙城锦绣龙城”电梯、花园、地下电梯、花园、地下停车场、搞绿化均可成为项目亮点。停车场、搞绿化均可成为项目亮点。同类项目市调同类项目市调 以上项目基本为现房及准现房价格，有区域优势但均缺少产品优势。12对项目的理解：凝聚开发商大量心血，无论从社区规划，还是建筑选材，都将成为兴和县具有标志性的精品社区。对项目的理解：凝聚开发商大量心血，13项目理解物理定位七层有电梯首层花园地下停车场刚需偏向改善 兴和标志 精品社区项目理解物理定位七层 兴和标志 精品社区14客户群定位客户群定位项目客户群定位项目客户群定位据上述项目项目的定位，结合当地实际情况，以及再对项目据上述项目项目的定位，结合当地实际情况，以及再对项目自身的进一步精进认知，以期得出最客观、最合理的目标客自身的进一步精进认知，以期得出最客观、最合理的目标客户定位。户定位。收入界定收入界定建议本项目的目标客户群锁定在月收入建议本项目的目标客户群锁定在月收入元左右（即年收入元左右（即年收入在万元左右的家庭）。在万元左右的家庭）。目标范围目标范围资源类用地搬迁客户、新区工业园中高层管理人员、矿区管资源类用地搬迁客户、新区工业园中高层管理人员、矿区管理人员、新区私营业主。理人员、新区私营业主。客户定位客户定位目标客户身份：私营业主，从事汽车贸易的业主，新区工业园合资企业管理人员；金融机构从业者；律师、医生、公务员、教师等。客户群定位项目客户群定位客户定位目标客户身份：15价格推导价格推导产品在首次开盘时，大约均价控制在元，走”高价高折扣“路线。月二次开盘到年末，价格争取达到元的高位。到明年年底项目清盘，最终均价力争到元。高价高折扣高价高折扣 最终实现利润最大化最终实现利润最大化 楼盘从认筹期即推出系列折扣活动 先认筹先选房 早认购大回扣 交全款返大礼价格推导产品在首次开盘时，大约均价控制在元，走”高价高折扣16结论兴和标志 精品社区新旧并重 潜力区域电梯洋房 国际品质高开高走 步步为赢 结论锦绣龙城兴和标志 精品社区新旧并重 17市场定位突出项目地理位置突出新区的发展前景及预期诠释项目品质突出产品优势呼吁案名，拔高项目调性 兴和兴和 核心地核心地 精品精品 生活城生活城 市场定位突出项目突出新区的发诠释项目品质18兴和兴和锦绣龙城锦绣龙城 让更多的人生活的更好让更多的人生活的更好兴和锦绣龙城 让更多的人生活的更第贰章 推广策略 强势出街 高位蓄水 盛大开盘 持续强销第贰章 推广策略 强势出街20定位出街 高位蓄水盛大开盘月日开始强势出街线上：项目名称定位排卡信息释放 认购告知 优惠升级开盘信息释放持续强销释放节奏经过一段时间的媒体发布，进入排卡期 盛大开盘，全县引爆现场认购大礼回馈周末暖场节日促销二次开盘月日开始强势出街线上：排卡信息释放开盘信息释放 释21营销节点时间轴时间轴前期准备前期准备首次蓄客筹备期首次蓄客筹备期首次余货消化期首次余货消化期二次蓄客准备期二次蓄客准备期年末冲刺冲量年末冲刺冲量销售线推广线活动线单页派发单页派发单页派发单页派发单页派发单页派发单页派发单页派发户外广告牌、路灯旗、户外大屏幕、车体广告户外广告牌、路灯旗、户外大屏幕、车体广告七层电梯洋房样本间体验活动七层电梯洋房样本间体验活动呼市同类项目参观呼市同类项目参观周末暖场活动周末暖场活动月月月月月号月号号号客户积累组客户积累组完成成交套完成成交套客户积累组客户积累组完成成交套完成成交套客户积累组客户积累组完成成交套完成成交套客户积累组客户积累组完成成交套完成成交套盛大开盘盛大开盘 营销节点时间轴前期准备首次蓄客筹备期首次余货消化期22第叁章 阶段执行 造势，定位出街 赢“市”，高位蓄水 做事，开盘冲刺 定势，高价收盘第叁章 阶段执行 造势，定位出街23阶段性执行计划n 阶段任务：【案名区位】释放n显性任务：媒体先行，品牌植入。n 媒体全线导入，完成锦绣龙城品牌地域植入。n 通过市场对品牌的认知，提升价值信赖，为后期推广做铺垫。n 向市场阐述锦绣龙城是什么；锦绣龙城能带来什么。第一阶段第一阶段：造势，定位出街：造势，定位出街 月日月日月日月日 阶段性执行计划 阶段任务：【案名区位】释放 第一24形象：定位释放形象：定位释放项目概念包装项目出街：形象气势覆盖主街道旗、广场、楼体巨幅、海量单气势：媒体选择气势：媒体选择覆盖：点面呼应覆盖：点面呼应 全县开花全县开花采用多点覆盖的媒体宣传手段，让全县受众在短时间内得到信息。形象：定位释放项目概念包装项目出街：形象气势覆盖主街道旗、广25高调的产品定位，利用受众猎奇心理，达到宣传的目的。还愁在兴和买不到好房子吗？国际品质就在锦绣龙城。出街宣传点 兴和核心地 精品生活城！高舒适高品质，打造兴和标杆生活社区。七层电梯洋房锦绣龙城高调的产品定位，利用受众猎奇心理，达到宣26第一阶段推广主题 兴和核心地 精品生活城！第一阶段推广主题 兴和核心地 精品生活城！27第一阶段媒体执行月月日月月日单单 海量发放海量发放发放区域：新区工业园、矿区、兴和广场、县内商业街、门脸商铺发放区域：新区工业园、矿区、兴和广场、县内商业街、门脸商铺 行政单位等。行政单位等。户外户外 全县抢占全县抢占发布位置：主干路灯杆、广告屏幕、商场楼体、街区广告牌发布位置：主干路灯杆、广告屏幕、商场楼体、街区广告牌条幅条幅 见缝插针见缝插针 短时间大面积短时间大面积 形成品牌概念化形成品牌概念化 第一阶段媒体执行月月日28u 售楼部开放售楼部开放 产品推介会产品推介会时间：月日 月日说明：此阶段需要对客户进行初期积累，通过售楼处开放活动邀约客户亲临现场。产品推介会：内容：锦绣龙城产品优势介绍，使客户对锦绣龙城将成为兴和县精品社区未来的充满 信心。目的：通过信心建立及梳理，为充足储客做准备。线下活动 售楼部开放 产品推介会时间：月日 月日 29经历了一个阶段的媒体轰炸，锦绣龙城品牌在市场经历了一个阶段的媒体轰炸，锦绣龙城品牌在市场已有足够认知及信任。在具有一定品牌认知积淀下，已有足够认知及信任。在具有一定品牌认知积淀下，下一阶段火爆开盘可以顺势推出。下一阶段火爆开盘可以顺势推出。v达到效果：达到效果：达到效果：30 第二阶段第二阶段 ：赢：赢“市市”，高位蓄水，高位蓄水 样板间开放样板间开放 月日月日月日月日 阶段任务：此阶段是开盘前的冲刺阶段 此阶段的工作将直接影响开盘销售业绩的达成，因此此阶段是开盘前最为 重要的一个阶段 为达成此阶段目标，多项资源全面启动 高位蓄水客户，将意向客户进行快速转化为认购客户 显性任务：火爆排卡 火爆认证阶段性执行计划 第二阶段：赢“市”，高位蓄水 样板间开放 阶段任31第第 二二 阶阶 段段 诉诉 求求 主主 题题 项目自身优势、居住商业一体的社区综合体 毗邻城市主干路、规划建设城市深林公园 支撑点支撑点 锦绣龙城提前年理念开启兴和洋房时代年不落伍的国际品质铸就精品社区第二阶段诉求主题 项目自身优势、居住商业一体的社区综32第二阶段推广主题 还愁在兴和买不到好房吗？第二阶段推广主题 还愁在兴和买不到好房吗？33第二阶段媒介执行线上：主题单跟进发放广场及楼体广告配合进行短信、微信群发 销售中心导视广告牌设立（在临近主干路路口安装导视牌，起到指引和广告宣传的作用）线下：样板间开放、产品推荐会（销售中心）从宣传阶段考虑，本阶段考虑进攻力度，一方面以立体全方位的媒介进行多点进攻。推广手段转向促销方面，项目推荐会、样板间开放等项目，以层出不穷的销售活动吸引意向客户前来恰接。第二阶段媒介执行线上：从宣传阶段考虑，本阶段考虑进攻力度，一34产品推荐会时间：月号月号内容：锦绣龙城项目的介绍，使客户对“锦绣龙城”建成后将成为兴和精品社区、模板建筑更有信心。目的：通过信心建立及梳理，为下一阶段充足储客做准备。项目推荐会项目推荐会产品推荐会 项目推荐会35 样板间开放样板间开放样板间开放周活动时间：月号月号以“邀请函”形式邀请预约客户，前期积累的意向客户到现场参观样板间。现场准备礼物答谢客户。样板间开放样板间开放周活动36以有效信息传递封杀目标客户，以多样的营销活动以有效信息传递封杀目标客户，以多样的营销活动吸引客户，以营销中心的生活示范作用打动客户，吸引客户，以营销中心的生活示范作用打动客户，项目产品及各种销售道具的合理使用及配合。项目产品及各种销售道具的合理使用及配合。意向客户的快速转化意向客户的快速转化v达到效果：达到效果：达到效果：37 第三阶段第三阶段 ：盛大开盘：盛大开盘 月日（周六）月日（周六）策略重点：引爆根据前期客户储备情况，分区定量释放房源。制造“火爆开盘”即“当天清盘”的新闻点，而后进行炒作，在时下大环境下必能进一步拉动市场关注和抢购局面。推广任务：开盘后，项目推广进入保温期状态，推广逐步放缓节奏。后期将更注重节日公关营销。阶段性执行计划 第三阶段：盛大开盘 策略重点：引爆 阶段性执行计38“锦绣龙城锦绣龙城”盛大开盘盛大开盘时间：月日地点：国际酒店主题：主流生活 品质之家嘉宾：政府领导业界精英意向客户媒体“锦绣龙城”盛大开盘时间：月日39 第四阶段第四阶段 ：年末冲刺：年末冲刺 高价收盘高价收盘 月日月日 月日月日 阶段任务：借助开盘火爆的余温，大量储备客源 转化认购 运用高折扣等营销手段，促使意向客户尽快转化，实现现金回流。为达成此阶段目标，多项资源全面启动 高位蓄水客户，将意向客户进行快速转化为认购客户 媒体推广：兴和”精品社区”阶段性执行计划 第四阶段：年末冲刺 高价收盘 阶段任务：借助开盘40第四阶段推广主题 让更多的人生活的更好 第四阶段推广主题 让更多的人生活的更好41 扩大媒体覆盖范围、加大广告投放力度，蓄势后的爆发，密集式的全面轰炸。“精准锁定”和“户外媒体广泛覆盖”同时部署执行！金九银十再度强攻、热销讯息扩散，扩大目标覆盖范围实现预期销售，验证热销讯息。实现预期销售，验证热销讯息。让未购到客户对剩下推出的住宅充满期待，让未购到客户对剩下推出的住宅充满期待，是此阶段销售及推广执行的关键。是此阶段销售及推广执行的关键。线下活动 扩大媒体覆盖范围、加大广告投放力度，蓄势后的爆发，密集式42周末暖场以售楼处不间断的周末暖场活动及节点活动保持现场人气让周末售楼处里的人气旺起来！周末暖场小活动抽奖小活动售楼处现场的“旺人气”月后开启每周末的现场抽奖活动，针对当天意向客户进行抽奖，保证客户关注度及现场人气现场抽奖活动周末暖场 周末暖场以售楼处不间断的周末暖场活动及43“锦绣龙城锦绣龙城”项目高调入市、高调发展到现阶段，已完项目高调入市、高调发展到现阶段，已完成了初步蓄客、火爆开盘等阶段。、月延续消化首期储成了初步蓄客、火爆开盘等阶段。、月延续消化首期储量，同时为四季度的二次开盘做好准备，争取于月份完量，同时为四季度的二次开盘做好准备，争取于月份完成二次引爆和储量，达到年底收官的目的。成二次引爆和储量，达到年底收官的目的。v到达效果：到达效果：到达效果：44 全年营销推广目的及总体任务：全年营销推广目的及总体任务：项目住宅部分完成（约套）的出量，力争实现项目住宅部分完成（约套）的出量，力争实现 销售额万，回款，万；销售额万，回款，万；商业和车库（车位）部分大面积销售，争取售罄；商业和车库（车位）部分大面积销售，争取售罄；利润最大化，快速回款，加速企业资金周转；利润最大化，快速回款，加速企业资金周转；项目很好的定位并推向市场，成为兴和县的品牌作；项目很好的定位并推向市场，成为兴和县的品牌作；进一步扩大和建立开发企业的品牌力度，将优质项目进一步扩大和建立开发企业的品牌力度，将优质项目 及优秀企业同时推向市场，建立良好口碑。及优秀企业同时推向市场，建立良好口碑。v总体任务：总体任务：全年营销推广目的及总体任务：总体任务：45锦绣龙城锦绣46