关于土增税课件

LOGO土地增值税清算简介（企业专土地增值税清算简介（企业专题）题）土地增值税清算简介（企业专题）Company L主要内容12清算中涉及的几个科目简介清算中涉及的几个科目简介3关于土地增值税及清算关于土地增值税及清算土地增值税文件归集土地增值税文件归集Company Logowww.themegallery.c2第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算 （一）关于土地增值税（一）关于土地增值税 （二）关于项目清算（二）关于项目清算第一部份：关于土增税及清算 （一）关于土地增值税 3IMC征税对象和纳税人计算过程扣除项目土增税特点关于土增关于土增税税土增税及清算征税对象和纳税人关于土增税土增税及清算4第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算 1、课税对象和纳税人：土地增值税的课税对象、课税对象和纳税人：土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物产权所取得的增值额物产权所取得的增值额;土地增值税的纳税人为转土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人收入的单位和个人 问题：人防工程作车库取得的收入为什么不计入土增税收问题：人防工程作车库取得的收入为什么不计入土增税收入？入？转让独立地下建筑物产权取得的收入，是否要缴纳土增税转让独立地下建筑物产权取得的收入，是否要缴纳土增税？第一部份：关于土增税及清算 1、课税对象和纳税人：土5第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算 例例:以下哪项属于土地增值税的征税范围：以下哪项属于土地增值税的征税范围：A、房地产评估增值；B、个人之间交换自有居住用房 C、房产所有人将房屋产权赠送直系亲属；D、房产开发企业以自建的商品房进行投资；E、房产开发企业以自建的商品房安置回迁户。第一部份：关于土增税及清算 例:以下哪项属于土地增值6第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算2、计算过程：土地增值税税额、计算过程：土地增值税税额=增值额增值额税率扣除项目金额税率扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数 税率分别是：30%、40%、50%、60%；扣除系数有：5%、15%、35%。按增值额占扣除项目金额来确定适用税率第一部份：关于土增税及清算2、计算过程：土地增值税税额=增值7第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算 例例:某房产公司取得房产销售收入某房产公司取得房产销售收入620万，万，可扣除的项目可扣除的项目400万元。万元。增值额：620-400=220万 增值额与可扣除项目金额比率：220/400=55%应缴土地增值税税额=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数 即22040%-4005%=68万元第一部份：关于土增税及清算 例:某房产公司取得房产销8第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算 3、扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额：纳、扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额：纳税人为取得土地使用权所支付的地价和按国家统一规定支税人为取得土地使用权所支付的地价和按国家统一规定支付的有关费用。付的有关费用。（三）（三）开发土地和新建房及配套设施的费用：与房地开发土地和新建房及配套设施的费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本：土地征用（二）开发土地和新建房及配套设施的成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。费、公共配套设施费、开发间接费。第一部份：关于土增税及清算 3、扣除项目（一）取得9第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算v土增税特点土增税特点:一是以转让房地产的增值额为计税依据；一是以转让房地产的增值额为计税依据；二是实行超率累进税率；二是实行超率累进税率；三是按开发项目计算征收。三是按开发项目计算征收。第一部份：关于土增税及清算土增税特点:一是以10IMC清算概念清算条件清算征管要求应提交的清算资料关于清算关于清算土增税及清算清算概念关于清算土增税及清算11第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算v清算清算:指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照法律、法规及土地增值税有关政策规定计算房照法律、法规及土地增值税有关政策规定计算房地产项目应缴纳的土地增值税额并填写地产项目应缴纳的土地增值税额并填写土地增土地增值税清算申报表值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资，向主管税务机关提供有关资料办理土地增值税税款缴纳的行为。料办理土地增值税税款缴纳的行为。第一部份：关于土增税及清算清算:指纳税人在符12第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算v清算条件清算条件:（国税发（国税发【2009】91号）号）第九条第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（达到条件）土地增值税的清算。（达到条件）（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的（三）直接转让土地使用权的第一部份：关于土增税及清算清算条件:（国税发【2009】9113第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算v清算条件清算条件:（国税发（国税发【2009】91号）号）第十条第十条 纳税人符合下列条件之一的，主管税纳税人符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个 项目可售建筑面积的比例在项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省级税务机关规定的其他情况对前款所列第（三）项情形，应在（四）省级税务机关规定的其他情况对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。办理注销登记前进行土地增值税清算。第一部份：关于土增税及清算清算条件:（国税发【2009】9114第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算v清算的征管清算的征管:（国税发（国税发91】2009【号第十一条）号第十一条）对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理日内办理清算手续。清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中中华人民共和国税收征收管理法华人民共和国税收征收管理法有关规定处理有关规定处理第一部份：关于土增税及清算清算的征管:（国税发15第一部份：关于土增税及清算第一部份：关于土增税及清算v清算应提供的资料：第十二条清算应提供的资料：第十二条 （一）土地增值税清算表及其附表（一）土地增值税清算表及其附表 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的介机构出具的土地增值税清算税款鉴报告土地增值税清算税款鉴报告第一部份：关于土增税及清算清算应提供的资料：第十二条 16第二部份：第二部份：土地增值税文件土地增值税文件 涉及土地增值税的文件：共涉及土地增值税的文件：共10份份 （1）国务院令第国务院令第138号中华人民共和国土号中华人民共和国土地增值税暂行条例；地增值税暂行条例；（2）财法字【）财法字【1995】6号中华人民共和国号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则 （3）土地增值税清算管理规程（国税发）土地增值税清算管理规程（国税发200991号）（总结了号）（总结了187号文和号文和132号文）号文）第二部份：土地增值税文件 涉及土地增值税的文件17第二部份：第二部份：土地增值税文件土地增值税文件 （4）财政部、国家税务总局关于土地增值财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知税一些具体问题规定的通知 （财税字【（财税字【1995】48号）；号）；（5）国家税务总局关于土地增值税清算有关）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函问题的通知（国税函2010220号）号）（6）财政部）财政部 国家税务总局关于土地增值税国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税若干问题的通知（财税200621号）号）第二部份：土地增值税文件 （4）18第二部份：第二部份：土地增值税文件土地增值税文件 （7）国家税务总局关于未办理土地使用权国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号）号）（8）国家税务总局关于广西土地增值税计算）国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函问题请示的批复（国税函1999112号）号）第二部份：土地增值税文件 （7）19IMC1、开发间接费用2、清算中涉及扣除的几个常见错误 清算相关清算相关项目项目第三部份1、开发间接费用清算相关项目第三部份20第三部份：第三部份：清算相关项目清算相关项目 1、开发间接费用：税收规定、会计规定、会、开发间接费用：税收规定、会计规定、会税差调整税差调整 （1）开发间接费用税收规定：根据）开发间接费用税收规定：根据中华人民中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字（财法字【1995】第第006号）第九条规定：号）第九条规定：“开发间接开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第三部份：清算相关项目 1、开发间21第三部份：第三部份：清算相关项目清算相关项目 1、开发间接费用：税收规定、会计规定、会、开发间接费用：税收规定、会计规定、会税差调整税差调整 （2）开发间接费用会计规定：企业在会计核算）开发间接费用会计规定：企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等。支出、利息支出、保安费用等等。第三部份：清算相关项目 1、开发间22第三部份：第三部份：清算相关项目清算相关项目 1、开发间接费用（、开发间接费用（3）会税差异处理原则：）会税差异处理原则：首先：要合理地区分计入开发间接费与期间费首先：要合理地区分计入开发间接费与期间费用的界限。对于直接组织、管理项目的人员发生用的界限。对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。的费用支出，应作为开发间接费扣除。其次要区分费用的性质是否为开发项目发生的其次要区分费用的性质是否为开发项目发生的费用。按职能划分的现场项目管理人员发生的费费用。按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费，需要根据费用性质以及与项务招待费、培训费，需要根据费用性质以及与项目关联程度判定。目关联程度判定。第三部份：清算相关项目 1、开发间23第三部份：第三部份：清算相关项目清算相关项目 1、开发间接费用（、开发间接费用（3）会税差异处理原则：）会税差异处理原则：在会计核算与税法不一致，应按税法进行调整，在会计核算与税法不一致，应按税法进行调整，调整分两类，第一，会计科目适用错误，按会计调整分两类，第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。第二，会税政策差异，调表不调账。第二，会税政策差异，调表不调账。第三部份：清算相关项目 1、开发间24第三部份：第三部份：清算相关项目清算相关项目 2、计算扣除额时几个常见的错误：、计算扣除额时几个常见的错误：（1）印花税扣除常见错误做法：）印花税扣除常见错误做法：（2）评估费用扣除常见错误做法：评估费用扣除常见错误做法：（3）利息支出扣除常见错误做法：）利息支出扣除常见错误做法：（4）代收费用扣除常见错误做法：）代收费用扣除常见错误做法：（5）公共设施的成本费用扣除常见错误做法）公共设施的成本费用扣除常见错误做法第三部份：清算相关项目 2、计算扣25第三部份：第三部份：清算相关项目清算相关项目 2、计算扣除额时几个常见的错误：、计算扣除额时几个常见的错误：（6）将房地产用于对外捐赠常见错误做法：）将房地产用于对外捐赠常见错误做法：（7）将房地产开发产品转作固定资产常见错误）将房地产开发产品转作固定资产常见错误做法：做法：（8）进行房地产的交换常见错误做法：）进行房地产的交换常见错误做法：（9）以房地产作价入股进行投资或联营常见错）以房地产作价入股进行投资或联营常见错误做法误做法第三部份：清算相关项目 2、计算扣26LOGO谢谢各位的给力聆听