第一章房地产法概述资料课件

l1.房地产业及房地产法概论l2.建设用地制度与政策l3.国有土地上房屋征收与补偿法律制度与政策l4.房地产开发经营制度与政策l5.规划设计及工程建设管理制度与政策l6.房地产交易管理制度与政策l7.房地产权属登记制度与政策l8.房地产中介服务管理制度与政策l9.物业管理制度与政策l10.房地产税收制度与政策l11.房地产金融制度与政策l讲授内容l1.小产权房问题l2.房地产预售制度是否取消问题l3.房地产调控及房价问题l4.房屋拆迁问题l5.房产税征收问题l6.其他热点问题l热点问题从房奴说起从房奴说起l房奴（房奴（mortgage slave）一词是教育部）一词是教育部2019年年8月公布的月公布的171个汉语新词之一。个汉语新词之一。l“房奴房奴”意思为房屋的奴隶。意思为房屋的奴隶。“房奴房奴”是指城镇居民抵押贷款购是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的房，在生命黄金时期中的20到到30年，每年用占可支配收入的年，每年用占可支配收入的40%至至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。至让人感到奴役般的压抑。l国际通行看法认为，如果国际通行看法认为，如果月供超过个人月收入的月供超过个人月收入的1/3，将出现，将出现较大还贷风险，并影响生活质量。目前我国大中城市房价收较大还贷风险，并影响生活质量。目前我国大中城市房价收入比大多已超过了入比大多已超过了6倍，其中北京、南京、青岛等城市的比倍，其中北京、南京、青岛等城市的比率超过了率超过了10倍，房价显然偏高。倍，房价显然偏高。婚前一方贷款买房归个人即婚前贷款买房归自己【司法解释】【司法解释】l第十条：夫妻一方婚前签订不动产第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同买卖合同，以，以个人财产个人财产支支付首付款并在付首付款并在银行贷款银行贷款，婚后用夫妻，婚后用夫妻共同财产共同财产还贷，不动产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。理。l依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。记一方对另一方进行补偿。社会各方观点女孩：不加名字，代表你不是真爱我女孩：不加名字，代表你不是真爱我l“他根本就不爱我，只爱他的房子、他的爸妈。他根本就不爱我，只爱他的房子、他的爸妈。”上周刚协上周刚协议离婚的周小姐在南京一家大型国企工作。虽然跟男友在议离婚的周小姐在南京一家大型国企工作。虽然跟男友在大学恋爱三年，但她还是不想结婚。原因是老公家出首付，大学恋爱三年，但她还是不想结婚。原因是老公家出首付，在河西买了新房，但不愿在房产证上加她的名字。在河西买了新房，但不愿在房产证上加她的名字。l“他应该在房产证上加我的名字，但是他老妈不肯。他应该在房产证上加我的名字，但是他老妈不肯。”周小周小姐称，她多次跟男友暗示房产证上加名字的事情，但是，姐称，她多次跟男友暗示房产证上加名字的事情，但是，对方迟迟没有动向。最近一次，两人为琐事吵架后，让小对方迟迟没有动向。最近一次，两人为琐事吵架后，让小周突然觉得周突然觉得“心灰意冷心灰意冷”。“在这样一个跟自己没一丝关系的在这样一个跟自己没一丝关系的房子里生活，跟一个不爱自己的人，度过下半生？房子里生活，跟一个不爱自己的人，度过下半生？”思想斗思想斗争了一宿，小周随即向男友提出分手，理由很简单：争了一宿，小周随即向男友提出分手，理由很简单：“不加不加名字，代表你根本不是真的爱我。名字，代表你根本不是真的爱我。”l比周小姐纠结的是在江宁一家比周小姐纠结的是在江宁一家IT公司做工程师的赵小姐，公司做工程师的赵小姐，她最近向丈夫提出离婚，丈夫表示不理解：她最近向丈夫提出离婚，丈夫表示不理解：“只为不加名只为不加名字，就要分手太可笑。字，就要分手太可笑。”l其实早在办完婚宴当晚，赵小姐就其实早在办完婚宴当晚，赵小姐就“适时适时”提出了在房产证提出了在房产证上加名字的要求，上加名字的要求，“结果他当场翻脸，出酒店，找哥们聚结果他当场翻脸，出酒店，找哥们聚会去了，把我一个人晾在房间里。会去了，把我一个人晾在房间里。”赵小姐也是倔脾气，赵小姐也是倔脾气，上周三办的婚礼，没过两天，就跟老公提出上周三办的婚礼，没过两天，就跟老公提出“散了吧，没散了吧，没意思意思”。目前老公还没有正式答应离婚，不过，赵小姐觉。目前老公还没有正式答应离婚，不过，赵小姐觉得得“再勉强在一起，也没必要了。再勉强在一起，也没必要了。”她坦言看中的是对方对她坦言看中的是对方对婚姻对另一半的态度，婚姻对另一半的态度，“你说现在都不愿意加名字了，那你说现在都不愿意加名字了，那以后婚姻生活中，万一遇到他变心什么的，或者其他一些以后婚姻生活中，万一遇到他变心什么的，或者其他一些难关，也是很有可能的事情。那到时候，失去青春的我，难关，也是很有可能的事情。那到时候，失去青春的我，保障在哪呢？我们爱过一场，甚至还有孩子了，我人到中保障在哪呢？我们爱过一场，甚至还有孩子了，我人到中年，又能得到什么年，又能得到什么？”家长：不管儿子女儿，婚前先买好房家长：不管儿子女儿，婚前先买好房l昨日，不少孩子的家长在接受采访时对婚姻法的司法昨日，不少孩子的家长在接受采访时对婚姻法的司法解释发表了自己的看法。家有儿子的家长对司法解释都表解释发表了自己的看法。家有儿子的家长对司法解释都表示示“欢迎欢迎”，认为婚前为儿买房，不再担心离婚被分走一半，认为婚前为儿买房，不再担心离婚被分走一半了。但家有女儿的家长却有了顾虑。女儿还未出嫁的于阿了。但家有女儿的家长却有了顾虑。女儿还未出嫁的于阿姨说：姨说：“一般都是男方买房，女方负责装修，或者就送一辆一般都是男方买房，女方负责装修，或者就送一辆车。你说，如果男方事先签个买房合同，就算婚前不动产，车。你说，如果男方事先签个买房合同，就算婚前不动产，一旦离婚的话，女方很难得到补偿。这样，嫁女儿就太没一旦离婚的话，女方很难得到补偿。这样，嫁女儿就太没保障了。保障了。”l市民周阿姨家就一个市民周阿姨家就一个1986年生的宝贝女儿，干脆决定自己年生的宝贝女儿，干脆决定自己给女儿买套房子，给女儿买套房子，“以后谈婚论嫁了，双方最好还是事先说以后谈婚论嫁了，双方最好还是事先说清楚比较好。这样免得以后小两口为这闹矛盾。清楚比较好。这样免得以后小两口为这闹矛盾。”现实困惑：婚前首付婚后贷款买房归产权登记人，现实困惑：婚前首付婚后贷款买房归产权登记人，弱化女性婚后财产权益保护弱化女性婚后财产权益保护。现代社会，结婚前一方贷款买房、结婚后双方共同还贷的现代社会，结婚前一方贷款买房、结婚后双方共同还贷的情况十分普遍。特别是按中国的传统及婚嫁习惯，一般由情况十分普遍。特别是按中国的传统及婚嫁习惯，一般由男方提供住房，房产一般也登记在男方名下，婚后往往夫男方提供住房，房产一般也登记在男方名下，婚后往往夫妻双方共同还贷。那么离婚时房屋应该归谁？是否会出现妻双方共同还贷。那么离婚时房屋应该归谁？是否会出现“老公变房东让男人一片叫好、女人一片抓狂老公变房东让男人一片叫好、女人一片抓狂”的情况？的情况？法官观点：法官观点：通过审判实践发现，以往双方对房产归通过审判实践发现，以往双方对房产归属矛盾往往掖着藏着，背地里打小算盘，相互算计，属矛盾往往掖着藏着，背地里打小算盘，相互算计，反而成了一个矛盾点。该规定把很多传统中国人反而成了一个矛盾点。该规定把很多传统中国人“不好意思不好意思”说出来的问题，以法律的方式定纷止争，说出来的问题，以法律的方式定纷止争，归属规则鲜明地亮出来，从长远看，有利于婚姻的归属规则鲜明地亮出来，从长远看，有利于婚姻的理性和稳定。理性和稳定。l对于第十条的第二款，法官观点：上述条文并非对婚前首付对于第十条的第二款，法官观点：上述条文并非对婚前首付婚后还贷情形按照单一方式简单机械地处理，而是确立尊重婚后还贷情形按照单一方式简单机械地处理，而是确立尊重当事人协议优先的原则，即离婚时双方可以就房产处理优先当事人协议优先的原则，即离婚时双方可以就房产处理优先按照双方协议进行处理。即使在不能达成协议的情况下，法按照双方协议进行处理。即使在不能达成协议的情况下，法院也只是院也只是“可以可以”判决房产归产权登记的一方，判决房产归产权登记的一方，并非“必须”。婚后用夫妻共同财产还贷部分，应当由房屋产权人给予配偶婚后用夫妻共同财产还贷部分，应当由房屋产权人给予配偶一定补偿，而且还要考虑房产升值利益，这才是亮点；一定补偿，而且还要考虑房产升值利益，这才是亮点；并且，上述规定并未否定婚姻法中并且，上述规定并未否定婚姻法中“离婚过错赔偿离婚过错赔偿原则及照顾子女和女方权益的原则原则及照顾子女和女方权益的原则”，如果男方出，如果男方出现了外遇情况，仍是要承担离婚过错赔偿责任的，现了外遇情况，仍是要承担离婚过错赔偿责任的，并非没有法律惩处的制度保障。并非没有法律惩处的制度保障。婚后父母帮购房归子女个人即即“啃老房产”归个人【司法解释】l第七条第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三三)项的项的规定，规定，视为只对自己子女一方的赠与视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。妻一方的个人财产。l由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。但当事人另有约定的除外。案例展示：案例展示：l父母为儿子买房父母为儿子买房儿媳想分一半儿媳想分一半l晨报法援热线开通以来，江苏金路律师事务所杨娟律师已经值班两年多了。晨报法援热线开通以来，江苏金路律师事务所杨娟律师已经值班两年多了。给予杨律师最为直观的感受就是，给予杨律师最为直观的感受就是，“父母给儿子买房，总担心儿媳也会分一父母给儿子买房，总担心儿媳也会分一杯羹。杯羹。”杨律师说，这类咨询，占了晨报法援热线咨询总量的两成左右。杨律师说，这类咨询，占了晨报法援热线咨询总量的两成左右。l就在前两天，杨律师刚接到了朱女士的求助电话。据朱女士介绍，她和丈夫就在前两天，杨律师刚接到了朱女士的求助电话。据朱女士介绍，她和丈夫是在前年结婚的。两个人都是外地人，收入也是普通的工薪阶层。想要在南是在前年结婚的。两个人都是外地人，收入也是普通的工薪阶层。想要在南京买套房子很难，刚开始的一年，小两口都是靠租房居住。就在去年的时候，京买套房子很难，刚开始的一年，小两口都是靠租房居住。就在去年的时候，公婆拿出了家里压箱底的钱，为儿子在南京买了一套房子，房产证上登记的公婆拿出了家里压箱底的钱，为儿子在南京买了一套房子，房产证上登记的是朱女士老公一个人的名字。刚开始，朱女士也未放在心上。前段时间，在是朱女士老公一个人的名字。刚开始，朱女士也未放在心上。前段时间，在和一帮朋友聊天的时候，朱女士无意中提及了此事。此时，朋友开始劝朱女和一帮朋友聊天的时候，朱女士无意中提及了此事。此时，朋友开始劝朱女士，士，“你还是让你老公把你的名字也加到房产证上吧，否则的话，这套房子你还是让你老公把你的名字也加到房产证上吧，否则的话，这套房子和你没有任何关系。和你没有任何关系。”朱女士细想之下，感觉也有道理。朱女士细想之下，感觉也有道理。“这套房子到底是我这套房子到底是我老公一个人的房子，还是我们婚后共同财产呢？老公一个人的房子，还是我们婚后共同财产呢？”朱女士打进了晨报法援热朱女士打进了晨报法援热线咨询。线咨询。l婚姻法司法解释婚姻法司法解释(三三)的出台，明确规定，婚后一方父母的出台，明确规定，婚后一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与；双方父母出资购买的不动视为只对自己子女一方的赠与；双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。这直接打消了以往许按照各自父母的出资份额按份共有。这直接打消了以往许多父母的顾虑，如果想将房产只给子女一人，只需将房产多父母的顾虑，如果想将房产只给子女一人，只需将房产登记在子女一人名下即可。登记在子女一人名下即可。关于关于“加名税加名税”的最新规定的最新规定l财政部、国家税务总局今天发布关于房屋、土地权属由夫妻一方所财政部、国家税务总局今天发布关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知有变更为夫妻双方共有契税政策的通知：l婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。本通知自印发之日起执行。本通知自印发之日起执行。财政部财政部国家税务总局国家税务总局二一一年八月三十一日二一一年八月三十一日第第1章章 房地产业房地产业l教学内容教学内容：l房地产概念及特征房地产概念及特征l房地产业房地产业l住房制度概述住房制度概述l土地制度概述土地制度概述l房地产法的调整对象及其体系房地产法的调整对象及其体系l基本概念：基本概念：房产、地产、房地产、房地产业、普通住宅、房产、地产、房地产、房地产业、普通住宅、7090政策、三改四建、房地产法。政策、三改四建、房地产法。l复习思考题：复习思考题：l1什么是房地产业？包括哪些细分行业，各细分行业的主要内什么是房地产业？包括哪些细分行业，各细分行业的主要内容是什么？容是什么？l2如何理解房产和地产的关系？如何理解房产和地产的关系？l3国有土地包括那些内容国有土地包括那些内容，集体土地包括哪些内容？，集体土地包括哪些内容？l4我国土地管理基本制度包括哪些？我国土地管理基本制度包括哪些？l5城市土地使用制度改革的主要内容是什么？城市土地使用制度改革的主要内容是什么？l6房地产法的调整对象是什么？房地产法的调整对象是什么？l7房地产领域的法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技房地产领域的法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术法规主要有哪些？术法规主要有哪些？l1.1.1基本概念基本概念l房产：房产：指房屋财产，在法律上有明确的权属关系，指房屋财产，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。或者由所有者自用或作其他用途的房屋。l分类：分类：所有权划分：国有房产、集体房产、私人房所有权划分：国有房产、集体房产、私人房产、共有房产、涉外房产等产、共有房产、涉外房产等.l用途划分：住宅用房、生产用房、商业服务用房、用途划分：住宅用房、生产用房、商业服务用房、办公用房、科教文卫体用房等等办公用房、科教文卫体用房等等.1.1房地产基本概念及特征房地产基本概念及特征l地产：地产：指土地财产，财产意义上的土地是指经过人指土地财产，财产意义上的土地是指经过人民政府依法确认并登记的，权属关系明确的具体土民政府依法确认并登记的，权属关系明确的具体土地。（法律上有明确的权属关系，可以由所有者、地。（法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发和经营、并能带来经经营者和使用者进行土地开发和经营、并能带来经济效益的建设用地）济效益的建设用地）l分类：分类：土地管理法：农用地，建设用地和未利土地管理法：农用地，建设用地和未利用地；开发程度：宏观上划分为建成区和未建成区，用地；开发程度：宏观上划分为建成区和未建成区，微观上分为过生地、生地、毛地和熟地。微观上分为过生地、生地、毛地和熟地。l房房地地产产：土土地地、建建筑筑物物及及其其他他地地上上定定着着物物。包包括括房房地地产产的的物质实体及依托于物质实体上的房地产权益。物质实体及依托于物质实体上的房地产权益。l土地：土地：地球的表面及其上下的一定空间。地球的表面及其上下的一定空间。l建建筑筑物物：包包括括房房屋屋和和构构筑筑物物。房房屋屋指指能能够够遮遮风风避避雨雨并并提提供供人人居居住住、工工作作、娱娱乐乐、储储藏藏物物品品、纪纪念念或或进进行行其其他他活活动动的的空空间间场场所所，一一般般有有基基础础、墙墙、门门、窗窗、柱柱、梁梁和和屋屋顶顶等等主主要要构构件件组组成成。构构筑筑物物是是指指建建筑筑物物中中除除了了房房屋屋以以外外的的东东西西，人人们们一一般般不不直直接接在在进进行行生生产产和和生生活活活活动动，例例如如烟烟囱囱、水水塔塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。l其其他他地地上上定定着着物物：指指与与土土地地、建建筑筑物物不不能能分分离离，或或虽虽能能分分离离，但但分分离离后后回回破破坏坏土土地地、建建筑筑物物的的功功能能或或完完整整性性的的物物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施等。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施等。案例案例(土地使用权和房屋所有权关系土地使用权和房屋所有权关系)l甲于甲于2019年取得了一块土地的使用权，原本打算拆年取得了一块土地的使用权，原本打算拆掉该土地上原有房屋，再建一栋房屋出售，后由于掉该土地上原有房屋，再建一栋房屋出售，后由于种种原因，此计划不能实现。故而在种种原因，此计划不能实现。故而在2019年年5月月23日甲与乙签订土地使用权转让合同，以日甲与乙签订土地使用权转让合同，以20万的价格万的价格将该土地使用权转让给乙。合同签订后，双方都按将该土地使用权转让给乙。合同签订后，双方都按照合同约定履行了义务。但照合同约定履行了义务。但2019年年12月，甲又以月，甲又以5万元的价格将该土地上原来的房屋转让给丙，万元的价格将该土地上原来的房屋转让给丙，2019年年2月，乙以甲侵权为由将甲告上法庭。月，乙以甲侵权为由将甲告上法庭。l思考：思考：如何理解房产和地产的关系如何？如何理解房产和地产的关系如何？（P4）房随地走房随地走?地随房走？地随房走？l城市房地产管理法城市房地产管理法32条：条：房地产转让、抵押时，房屋的所房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。l物权法物权法146条：条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。l物权法物权法147条：条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，建筑物、构筑物及其附属占用范围内的建设出资或者赠与的，建筑物、构筑物及其附属占用范围内的建设用地使用权一并处分。用地使用权一并处分。l实际中的做法是：在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的实际中的做法是：在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走房随地走”；房产；房产转让、抵押时，转让、抵押时，“地随房走地随房走”。此即房、地一并转移的原则。此即房、地一并转移的原则。1.1.2房地产的特征房地产的特征l1耐用性（非损耗性）：耐用性（非损耗性）：使用寿命长。使用寿命长。l2固定性（不可移动性）：固定性（不可移动性）：位置固定不能移位置固定不能移动动，交易和其他财产不同，客体不发生空间，交易和其他财产不同，客体不发生空间上转移，实际流转的是房屋的所有权和土地上转移，实际流转的是房屋的所有权和土地的使用权。的使用权。l3差异性（异质性）：差异性（异质性）：属于典型的特定物，属于典型的特定物，现实中很难找到两个完全相同的房地产。现实中很难找到两个完全相同的房地产。l4保值增殖性：保值增殖性：由于土地具有永久性、安全由于土地具有永久性、安全性有限供给性及人类需求的永恒性，性有限供给性及人类需求的永恒性，1.2房地产业房地产业l1.2.1房地产业的基本概念房地产业的基本概念l房地产业房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。中介服务和其他房地产活动。l房地产业可分为房地产业可分为房地产开发经营业房地产开发经营业和和房地产服务业。房地产服务业。房地产服务业又可分为房地产服务业又可分为物业管理业物业管理业和和房地产中介服务房地产中介服务业，业，房地产中介服务业又可分为房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地房地产咨询业、房地产估价业产估价业和和房地产经纪业房地产经纪业。房房地地产产业业房地产房地产开发经开发经营业营业房地产房地产服务业服务业房地产房地产中介服务业中介服务业物业管理物业管理业业房地产咨询房地产咨询房地产估价房地产估价房地产经纪房地产经纪l房地产开发经营业：房地产开发经营业：房地产投资开发经营业是指房地产投资开发经营业是指取得待开发房地产特别是土地上，然后进行基础设取得待开发房地产特别是土地上，然后进行基础设施、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开施、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。建成后的房屋。l房地产开发经营业具房地产开发经营业具有单件性、投资大周期长、回有单件性、投资大周期长、回报率高，风险大、附加值高、产业关联度高、带动报率高，风险大、附加值高、产业关联度高、带动力强等力强等特点。目前，我国房地产业中，房地产开发特点。目前，我国房地产业中，房地产开发经营业占主体地位。经营业占主体地位。l物业管理业物业管理业：物业管理业主要是对已建成并竣工验物业管理业主要是对已建成并竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施、设备和相关场收投入使用的各类房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。境卫生和相关秩序，并提供相关服务。l从事物业管理活动需要从事物业管理活动需要树立服务意识，树立服务意识，正确处理好与正确处理好与业主的关系。物业管理不同岗位要求的人员知识水平业主的关系。物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中高层次专业人员是物业管理师。差异较大，其中高层次专业人员是物业管理师。是劳是劳动密集和知识密集的行业。动密集和知识密集的行业。l有调查表明，人们在关心有调查表明，人们在关心房价房价和和质量质量之后，第三大关之后，第三大关心的问题就是心的问题就是物业管理物业管理。实践证明，高质量、好信誉。实践证明，高质量、好信誉的物业管理能增强购房者的信任感和安全感，入住后的物业管理能增强购房者的信任感和安全感，入住后会感到舒适和愉悦，会激发起购买欲望，极大地促进会感到舒适和愉悦，会激发起购买欲望，极大地促进物业的销售。物业的销售。l房地产咨询业房地产咨询业：房地产咨询是指为有关房地产活房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。面的顾问服务。现实中的具体业务现实中的具体业务有接受当事人的有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开发项目可委托进行房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。行性研究，房地产开发项目策划等。当前承担者：当前承担者：估价者及估价机构、估价者及估价机构、经纪人及经纪机构。经纪人及经纪机构。l房地产估价业：房地产估价业：房地产估价业主要是分析、测算和房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让，转让和房地产买卖、抵押、征收征用补用权出让，转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。从事房偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。价实践经验和良好的职业道德。房地产估价是知识房地产估价是知识密集型行业。密集型行业。l房地产经纪业房地产经纪业：房地产经纪业主要是帮助房地产出房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人来完成，房地产经纪机产经纪活动由房地产经纪人来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和良好房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和良好的信誉。的信誉。是知识密集和劳动密集行业。是知识密集和劳动密集行业。l随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。为主。在成熟房地产市场中，房地产经纪业是房地在成熟房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。产业的主体。房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业的关系l区别是区别是：l建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而l房地产的产品即体现物质属性，又体现房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性法律属性，其落脚点在房地产权属。其落脚点在房地产权属。l建筑业是物质生产部门，属于建筑业是物质生产部门，属于第二产业第二产业；房；房l地产业兼有生产地产业兼有生产(开发开发)、经营、管理和服务等多、经营、管理和服务等多种性质，属于种性质，属于第三产业第三产业。房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业的关系二者联系：它们的业务对象都是房地产房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方甲方与乙方的合作关系，与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的房地产业是房地产开发和建设的甲方甲方，建筑业是，建筑业是乙方乙方；发包方和承包方的关系。发包方和承包方的关系。房地产业是策划者、组织者房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。房屋建设的生产任务。l1.2.2房地产业的行业特征房地产业的行业特征1.房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范；需要众多的政策、制度和法律来规范；房地产自身的特点：不可移动性，长期耐用性和房地产自身的特点：不可移动性，长期耐用性和与周边环境的高度相关性，使它易受政策影响；与周边环境的高度相关性，使它易受政策影响；影响房地产业发展的主要政策：土地供给政策，影响房地产业发展的主要政策：土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。投资政策。2房地产业是一个区域差异大的行业（极强的地域性）房地产业是一个区域差异大的行业（极强的地域性）由于房地产的位置不宜移动，故易受区域因素的影响；一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经济发展水平参差不齐；因此决定了每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异。3房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿；开发一个项目，少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，风险大；在正常状况下，房地产业的投资利润率比其它行业高，每一个项目的单位利润比较可观。4房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业跨生产领域、流通领域和消费领域跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、销售，在消费过程中还承担维修、改造、保养、装饰及物业管理；牵涉到国民经济中的众多产业和部门：牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园林、运输、商业等等。房地产业与金融业关系密切：房地产业与金融业关系密切：房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系。房地产经营活动的全过程（从生产到消费）都需要金融业的支持。5房地产业是一个具有导向性（晴雨表）的行业如果一个地区房地产业竞争激烈，企业的规模扩大，地价不断攀升的话，这个地区的经济一定会很热的，投资者很多，大量的企业愿意投资这个地方。它的土地，包括工业用地、商业用地、住宅用地、绿地、公共用地都会有投资的，房地产会真正热起来。大量的人口就流进来，大量的住宅就卖出去了。如果一个城市的土地市场价格上不去，这至少说明房地产市场不热，那么整个经济会处于一种萧条时期，投资者会到别的地方去投资。这就是房地产业的晴雨表作用。因此，房地产业和国家（区域）经济的关系，用一句话说，就是房地产业是国际（区域）经济发展的“晴雨表”。6带动性（发动机）房地产业虽然是在工业化、城市化进程中兴起和发展起来的被动型产业，但形成相对独立的产业后又反过来促进和带动工业化、城市化的发展。据统计，房地产业能够带动6090个相关产业的发展，房地产业的增加值与相关产业增加值的比例为1：1.52。（前述综合性和关联性）改革开放以来，我国无论是经济发展最快的地区，还是发展最快的时期，都是以房地产业的高速发展为主要内容；无论是经济发展“过热”，还是经济发展“疲软”，都是以房地产业的起伏为标志，它也是国家实行宏观经济调控的主要领域之一。7房地产业是一个高投机性及易产生泡沫的行房地产业是一个高投机性及易产生泡沫的行业业高利润、高风险的行业。主要是由房地产本身的特性，特别是其资产特性决定的。l1.2.3房地产业在国民经济中的地位房地产业在国民经济中的地位1房地产业是国民经济的基础性产业房地产业是国民经济的基础性产业 房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所社会生产和生活的最基本要素（各行各业发展的社会生产和生活的最基本要素（各行各业发展的重要物质基础）。重要物质基础）。任何行业的发展都离不开房地产任何行业的发展都离不开房地产业，业，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。础产业之一。房地产业的发展规模、速度、水平必将影响其他房地产业的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规模、速度、格局和水平，房地产价格行业的发展规模、速度、格局和水平，房地产价格的涨落影响其他行业的经营成本。的涨落影响其他行业的经营成本。房地产是城市经济建设与发展的重要物质基础房地产是城市经济建设与发展的重要物质基础：土：土地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。产。房地产业是政府财政收入的重要来源房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占有些城市已占50%以上。相当部分县、市用于基础设以上。相当部分县、市用于基础设施投资的财政资金中，施投资的财政资金中，60-80来自土地出让金。来自土地出让金。土地财政、财富之母香港的土地批租制度土地财政、财富之母香港的土地批租制度 房地产是财富的最主要表现形式房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定：所形成的固定资产占同期固定资产总值的资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的以上，财富的75%是是不动产。不动产。因此，房地产业是关乎国计民生的因此，房地产业是关乎国计民生的“基础产业基础产业”。2房地产业是国民经济的支柱性产业房地产业是国民经济的支柱性产业2019年，我国国务院文件已经指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。见国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发201918号)什么是什么是支柱性产业？支柱性产业？在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的行业。在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：在国民经济发展中有着举足轻重的地位在国民经济发展中有着举足轻重的地位；其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般对国民经济的贡献不低于一般对国民经济的贡献不低于5%；符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。3房地产业是国民经济的先导性产业房地产业是国民经济的先导性产业先导性产业就是必须优先发展的产业。房地产业既属于生产要素产业，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的发展、繁荣提供了先导性的物质条件，又属于消费产业，提供生活资料、发展资料和享受资料。不优先发展又如何生产和生活？实践也证明，房地产业的发展速度一般高于国民经济的发展速度，而且往往有高出越来越多的趋势。房地产业虽然是先导性产业，但不是发展越快越房地产业虽然是先导性产业，但不是发展越快越好，它必须和国民经济的发展相协调，否则易过热甚好，它必须和国民经济的发展相协调，否则易过热甚至产生泡沫。至产生泡沫。3房地产业是国民经济的先导性产业房地产业是国民经济的先导性产业（续）（续）现在，很多城市的发展思路是通过房地产业适度的率先现在，很多城市的发展思路是通过房地产业适度的率先发展带动相关产业的发展，直接辐射社会各个领域，形成新发展带动相关产业的发展，直接辐射社会各个领域，形成新的国民经济增长点和消费热点，这种思路本身是并没有错。的国民经济增长点和消费热点，这种思路本身是并没有错。但是，房地产业的发展，必须与国民经济的发展相协调，必但是，房地产业的发展，必须与国民经济的发展相协调，必须与市场的有效需求相适应，必须与关联产业保持适当比例，须与市场的有效需求相适应，必须与关联产业保持适当比例，必须符合当地社会、经济、文化发展需要。必须符合当地社会、经济、文化发展需要。有专家论断：有专家论断：房地产业的发展速度以超出国民经济发房地产业的发展速度以超出国民经济发展速度展速度1到到1.5个百分点为宜。个百分点为宜。我们现在经常会高出两个甚至我们现在经常会高出两个甚至三个百分点。所以，现在所谓的宏观调控基本上就是调控房三个百分点。所以，现在所谓的宏观调控基本上就是调控房地产业。地产业。l1.2.4房地产业的作用房地产业的作用l1可以为国民经济发展可以为国民经济发展提供重要的物质条件。提供重要的物质条件。l2房地产业房地产业关联度高，带动力强，关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。续快速健康增长。l3可以可以改善人民的住房条件和生活环境。改善人民的住房条件和生活环境。l4可以加快旧城改造和城市基础设施建设；可以加快旧城改造和城市基础设施建设；改变落后的改变落后的城市面貌。城市面貌。l5有利于有利于优化产业结构，改善投资硬环境，优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，吸引外资，加快改革开放的步伐。加快改革开放的步伐。l6可以扩大就业，可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。业，需要的从业人员较多。l7可以增加可以增加政府财政收入。政府财政收入。l1.2.5房地产业的历史沿革房地产业的历史沿革大体上可以分为下列五个时期大体上可以分为下列五个时期l1949年以前。年以前。以土地和房产的私有制为基础的。以土地和房产的私有制为基础的。l1949-1955年。年。稳定城市房地产秩序，稳定城市房地产秩序，l1956-1965年。年。确立了公有制在社会主义城市房确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。地产中的主体地位。l1966-1978年。年。“十年动乱十年动乱”时期，对城市房地产时期，对城市房地产管理工作破坏极大。管理工作破坏极大。l1978年以后。年以后。新时期社会主义的房地产业萌生发新时期社会主义的房地产业萌生发展。展。1.3住房制度概述住房制度概述l我国住房制度包括我国住房制度包括城镇住房制度城镇住房制度和和农村住房制度。农村住房制度。l长期以来，长期以来，农村住房实行农民自建、自住、住房私农村住房实行农民自建、自住、住房私有的制度有的制度，没有发生改变；城镇住房制度从，没有发生改变；城镇住房制度从1978年年开始了根本性的变化。开始了根本性的变化。l我国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度我国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革：和体制的改革：城镇住房制度改革城镇住房制度改革城镇土地使用制度改革城镇土地使用制度改革房地产生产方式改革房地产生产方式改革l1.3.1城镇住房制度改革城镇住房制度改革l城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。l中国传统的城镇住房制度中国传统的城镇住房制度以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性实物福利性住房制度。l对这种传统的城镇住房制度必须进行全面彻底的改对这种传统的城镇住房制度必须进行全面彻底的改革，实现机制转换，革，实现机制转换，创立具有中国特色的新型住房创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化商品化、市场化、社会化。l我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：城镇住房制度改革的探索和试点阶段城镇住房制度改革的探索和试点阶段城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段l1.城镇住房制度改革的探索和试点阶段城镇住房制度改革的探索和试点阶段l1978年邓小平同志提出了关于房改的问题年邓小平同志提出了关于房改的问题。l1979年开始实行向居民全价售房的试点。年开始实行向居民全价售房的试点。l1982年开始实行补贴出售试点，即政府、单位、年开始实行补贴出售试点，即政府、单位、个人各负担房价的个人各负担房价的1/3。l自自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。破，掀起了第一轮房改热潮。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是针对传统住房制度的核心-低租金，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。l1988年年1月国务院召开了月国务院召开了“第一次全国住房制度改第一次全国住房制度改革工作会议革工作会议”；l同年同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案改革的实施方案(国发国发198811号号)。l这是国务院颁发的全面指导城镇住房制度改革的这是国务院颁发的全面指导城镇住房制度改革的重要文件，充分肯定了试点城市的做法和经验，重要文件，充分肯定了试点城市的做法和经验，确定了房改的目标、步骤和主要政策，对全国房确定了房改的目标、步骤和主要政策，对全国房改的工作进行了部署，改的工作进行了部署，标志着住房制度改革进入标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。了整体方案设计和全面试点阶段。l2.城镇住房制度改革全面推进和配套改革阶段城镇住房制度改革全面推进和配套改革阶段l1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。推进和综合配套改革的新阶段。l1991年年6月，国务院颁发了月，国务院颁发了关于继续积极稳妥地进关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知行城镇住房制度改革的通知(国发国发199130号号)，提，提出了部分产权理论。出了部分产权理论。l1991年年11月月，国务院办公厅下发了，国务院办公厅下发了关于全面进行关于全面进行城镇住房制度改革的意见城镇住房制度改革的意见，这是城镇住房制度改革，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目思想和根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，标和分阶段目标，住房制度改革已从探索和试点阶段，住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段进入全面推进和综合配套改革的新阶段。l3.城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段l1994年年7月月18日日国务院下发了国务院下发了关于深化城镇住关于深化城镇住房制度改革的决定房制度改革的决定(国发国发199443号号，以下简称，以下简称决定决定)，它是在认真总结，它是在认真总结10多年房改实践经验多年房改实践经验的基础上制定的，的基础上制定的，标志着城镇住房制度改革已进标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。入深化和全面实施阶段。l房改的根本目的是：房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。镇居民不断增长的住房需求。l房改的房改的基本内容基本内容可以概括为可以概括为“三改四建三改四建”。什么是什么是“三改三改？l即改变计划经济体制下的福利性的旧体制。即改变计划经济体制下的福利性的旧体制。改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。什么是四建？什么是四建？l即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，制度，建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。l2019年年7月月3日发布日发布国务院关于进一步深国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发国发201923号号)，l宣布从宣布从2019年下半年开始，全国城镇年下半年开始，全国城镇停止停止住房实物分配，实行住房分配货币化住房实物分配，实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容：新的深化城镇住房制度改革的基本内容：停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用住房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。l由于实施上述政策，使全国住房制度改革取得突破由于实施上述政策，使全国住房制度改革取得突破性的进展，形成了性的进展，形成了新的住房制度的分水岭和企业住新的住房制度的分水岭和企业住房制度改革的重要里程碑。房制度改革的重要里程碑。l建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，主要包括：主要包括：l(1)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房调整住房投资结构，重点发展经济适用住房。经。经济适用住房是具有保障性质的政策性（商品）住房。济适用住房是具有保障性质的政策性（商品）住房。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利保本微利原则确定。原则确定。经济适用住房的成本包括征地经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套含小区非营业性配套公建费公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。项因素。记入房价的记入房价的企业管理费原则上控制在企业管理费原则上控制在2%以下以下，经济，经济适用住房适用住房开发利润控制在开发利润控制在3%以下以下。通过土地划拨、通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。价格与中低收入家庭的承受能力相适应。l(2)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，原则上以租赁由政府或单位提供的廉租住房，原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅;（中）（中）低收入家庭低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房，购买经济适用住房等普通商品住房，经济经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性（商品）应对象和销售价格，具有保障性质的政策性（商品）住房；住房；对高收人家庭购买、租赁的商品住房，实行市对高收人家庭购买、租赁的商品住房，实行市场价。场价。l(3)发放住房补贴。发放住房补贴。停止住房实物分配后，职工购房资停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。化的住房补贴等。l1.3.2现行城镇住房制度的基本框架现行城镇住房制度