郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006-07-10郑州佛岗村工程启动区定郑州佛岗村工程启动区定位和物业开展建议终稿位和物业开展建议终稿谨呈：郑州亚新房地产开发2006-GW01本报告是严格保密的。工程参谋工作阶段划分工程参谋工作阶段划分2006/06/182006/06/182006/06/252006/06/25工作工作成果成果工程启动区地块实地勘察区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈企业高层访谈工程整体战略与定位回忆工程启动区定位研究工程启动区开发策略研究工程物业开展建议研究工程启动区现状研究大规模地产开发启动策略研究相关工程案例借鉴工程所在区域市场竞争研究大规模地产开发物业组成研究第二阶段中期启动区定位和物业开展建议第一阶段工程市场调研工程启动区地块条件分析相关楼盘启动模式分析相关楼盘客户与产品分析相关楼盘物业市场分析7 7个日历天个日历天1919个日历天个日历天2006/07/142006/07/149 9个日历天个日历天第三阶段终期提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告终稿 2006/07/222006/07/222本报告是严格保密的。在过去一个月里，世联专案组进行了如在过去一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作下调研与研究工作工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的访谈进行的访谈进行的分析进行的分析n工程启动区实地勘察n郑州房地产市场现状工程和地区的工程和地区的背景分析背景分析目标市场与客目标市场与客户的集中分析户的集中分析规划设计建议规划设计建议n目标消费者深度访谈n地产专业人士访谈n亚新相关人员的访谈n批发市场小业主访谈n相关楼盘销售总监访谈n郑州房地产在售工程信息n城市规划影响探讨n房地产市场特点分析n郑州购房人置业特点分析n区域竞争态势分析n郑州消费者价值取向和置业倾向的分析n启动区产品定位研究n开发节奏与时序研究n物业开展建议3本报告是严格保密的。第一第一阶段工作回段工作回忆4本报告是严格保密的。工程概况工程概况工程经济指标工程经济指标占地面积：工程占地面积占地面积：工程占地面积20002000多亩，其中规划公园多亩，其中规划公园73.273.2亩、市政道路约亩、市政道路约427427亩、可亩、可建设用地亩建设用地亩15831583亩居住亩居住14171417亩、商业金融、文化娱乐及医疗卫生亩、商业金融、文化娱乐及医疗卫生166166亩；亩；容积率：工程三环路北地块控制在容积率：工程三环路北地块控制在2.52.5以内；以内；限制条件：北部地块预计今年限制条件：北部地块预计今年1111月份开工，无回迁房建设要求；工程建设用地被月份开工，无回迁房建设要求；工程建设用地被市政道路分割为市政道路分割为9 9大块；大块；综合本钱：约综合本钱：约4040万元万元/亩左右，已包含回迁房修建费用和拆迁补偿费。亩左右，已包含回迁房修建费用和拆迁补偿费。n工程地块位于郑州市二七区南部，地块位于京广路以东，冯庄路与南三环路交汇处。其中，冯庄路为规划路，路宽50-60米；n工程距市中心约20分钟车程；n工程地处佛岗村，约有20余万平米的旧有村民居住性物业及经营性物业。建筑密度较高，人居环境恶劣；n工程地块以西、沿南三环路分布着众多批发市场；n工程地块内有一所中学、小学，南部临黄河科技大学。n规划的南水北调总干渠位于工程地块南侧，距工程地块约2公里左右。淮河淮河堤外滩涂堤外滩涂3 km3 km2 km2 km内环路内环路107国道国道陇海线陇海线京广线京广线中原区中原区二七区二七区金水区金水区郑东新区郑东新区管城区管城区机场高速机场高速惠济区惠济区5本报告是严格保密的。工程属性界定工程属性界定p区域属性区域属性：二七区是郑州的主要商贸区，项目所在区域南三环沿线分布着众多的商贸批发市场；距中心约为5-8公里主城区的边缘主城区的边缘郑州是全国重要的交通枢纽；商贸纺织、机械制造是城市支柱产业二线商贸城市二线商贸城市 城市发展的重点是郑东新区、西部工业区，二七区目前处于功能强化和填空式发展阶段非城市发展重点非城市发展重点p项目属性项目属性：项目为城中村改造项目，有20余万旧村拆迁；项目被市政道路分割为9大块；地块自身限制条件地块自身限制条件紧临南三环、规划中南水北调总干渠及黄河科技大学资源条件相对优越资源条件相对优越总占地2000多亩，建设用地近1583亩，当地超大规模大规模大规模 商贸型、二线省会城市、主城区边缘、商贸型、二线省会城市、主城区边缘、城中村改造、大规模地产开发城中村改造、大规模地产开发对于二线省会城市大盘而言，对于二线省会城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于工程属性的重要程度区域属性的重要程度远大于工程属性的重要程度6本报告是严格保密的。工程区域价值定位工程区域价值定位满足满足“城中村改造的具体要求城中村改造的具体要求 满足政府设想与城市规划要求满足政府设想与城市规划要求 +借鉴国际先进可持续社区开展理念借鉴国际先进可持续社区开展理念 依据工程本身资源的特性依据工程本身资源的特性 都市休闲示范区都市休闲示范区(URD)Urban Recreatist Demon具有具有都市魅力都市魅力n以以居住居住功能为核心功能为核心n以以休闲娱乐休闲娱乐功能为特色功能为特色n多功能复合多功能复合的综合城市单元的综合城市单元7本报告是严格保密的。工程客户阶段划分工程客户阶段划分工程客户阶段性构成变化 注：各图表只表示比例变化。启动区通过一定量的中高端产品建立高档社区形象投资及中低端中高端及中端开展期以中高端/中端客户为主，以投资客、中低端客户为辅，兼顾利润和现金流。成熟期工程品牌价值近峰值，投资客户及中低端减少，高端客户比例增加，高端产品实现价值最大化。投资及中低端中高端及中端高端投资及中低端中高端及中端高端n工程规模大，扩大客户层面是后续开发成功的必要条件；n区域陌生感只是暂时的，会随着城市未来的开展、工程口碑的建立而逐渐弱化；n大盘开发经验规律说明，工程前期的成功启动对客户层面的拓宽有显著的作用。中远期目标客户设定前提中远期目标客户设定前提：n比较注重工程经济性，对价格敏感，渴望较高性价比；n比较关注工程品质，乐于接受并享受新的生活方式；n十分关注生活配套，尤其是教育配套。启动阶段客户共同特点：启动阶段客户共同特点：高端100100万元以上、投资需求/改善居住需求财富阶层中高端60-80万元、改善居住需求/投资需求富足成熟家庭中端35-5035-50万元、改善居住需求成熟家庭中低端20-3020-30万元、刚性需求双人工作丁克家庭/有婴儿的夫妇8本报告是严格保密的。新区大盘的客户群体演变规律新区大盘的客户群体演变规律区域客户区域客户全市客户其他客户全市客户全市客户区域客户其他客户演变演变随区域成熟，与城市随区域成熟，与城市功能连接，配套完善功能连接，配套完善工程前期工程前期工程后期工程后期新区大盘客户新区大盘客户演变规律演变规律随着本项的不断开发，随着工程影响力及区域成熟度的不断提随着本项的不断开发，随着工程影响力及区域成熟度的不断提升，本工程的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩升，本工程的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。升级而随之提升。9本报告是严格保密的。工程物业功能定位工程物业功能定位n小高层小高层 工程的盈利主体，迎合群众主流需求，快速回现，成功启动；工程的盈利主体，迎合群众主流需求，快速回现，成功启动；n退台花园洋房退台花园洋房 工程创新产品，满足中高端客户需求，提高工程品质；工程创新产品，满足中高端客户需求，提高工程品质；n叠拼叠拼 工程的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升工程的品质；工程的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升工程的品质；n商业、教育及医疗配套商业、教育及医疗配套 完善生活社区配套，提升社区文化内涵。完善生活社区配套，提升社区文化内涵。10本报告是严格保密的。图示开发策略：产品组合容积率n小高层产品为主小高层产品为主n为建立工程形象，为建立工程形象，设置一定量的洋设置一定量的洋房房/叠拼产品叠拼产品n小高层、叠小高层、叠T/T/洋洋房及占地比例约房及占地比例约7070：3030。策略立势、回现立势、回现回现，获得利润回现，获得利润开发利润启动期启动期开展期开展期成熟期成熟期回现，回现，获得超额利润获得超额利润n洋房/叠拼比例增加，与小高层比例约为40：60。n区域价值到达顶峰，可以在区域内设置一定的TH，获取超额利润。n 启动造势，奠定区域高端形象。n 销售价格低开高走，后期获取超额利润。n 同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。n 通过物业组合实现整体均价上升。低开高走的定义：本工程开展策略：工程的开发节奏与开发组合工程的开发节奏与开发组合11本报告是严格保密的。本阶段报告包括四个局部本阶段报告包括四个局部第一局部：工程总体开发方案研究第一局部：工程总体开发方案研究第二局部：工程启动区定位及开发策略研究第二局部：工程启动区定位及开发策略研究第三局部：工程整体物业开展建议研究第三局部：工程整体物业开展建议研究第四局部：大盘开发风险分析第四局部：大盘开发风险分析12本报告是严格保密的。第一局部：工程第一局部：工程总体开体开发方案研方案研究究n 地块资源解析及分期安排地块资源解析及分期安排n 分期物业配比研究及经济测算分期物业配比研究及经济测算n 整体规划布局建议整体规划布局建议n 分期开发策略分期开发策略n 工程开发对周边区域价值提升研究工程开发对周边区域价值提升研究13本报告是严格保密的。运用运用居住、公建居住、公建的用地标准的用地标准，从，从地块地块现状现状、用地、用地规模规模及外及外部部相邻物业状况相邻物业状况、临路状况临路状况等四方面对地块资源进行评价等四方面对地块资源进行评价可持续开展的可持续开展的URD(URD(都市休闲都市休闲示范区示范区)居住用地居住用地 工程物业功工程物业功能以居住功能为主能以居住功能为主公建用地两个标准公建用地两个标准 商商业及休闲功能为特色业及休闲功能为特色n外部邻接状况外部邻接状况n临路状况临路状况n可建设用地规模可建设用地规模n地块现状地块现状评价标准评价标准评价体系评价体系89765431214本报告是严格保密的。地块资源评价地块资源评价11、2 2号地块号地块因素1 12 2外部邻接状况项目北部区域：东、西两侧临路，北侧为工厂、仓储区，面貌较破旧项目北部区域：西侧临路、东北侧为省射击场规模及形状地块约172.55172.55亩，形状不规则地块约54.2754.27亩，形状规则，临街面宽，南北进深小临路状况南侧为南三环路，东侧均为50米宽冯庄路，西侧为30米宽石柱路南侧为南三环路，西侧为50米宽冯庄路地块现状地块平整，地块内主要为建成的一到二层的临街商埠及工厂、仓储区，拆迁难度相对较小地块平整，地块内主要为建成的临街商埠及仓储，拆迁难度较小分析结论南三环路作为城市主要交通，其交通干交通干扰对居住价值有一定影响，但地块位于路北，临近市区近市区一侧，与市区有较好的联系，且通达性好通达性好，昭示性昭示性强，故本地快具备作为启动区的重要条件，适宜发展商品商品住宅住宅社区南三环路因其路边的绿化隔化隔离离带，使得沿街具有一定的商业价值；冯庄路及石柱路因其路面较宽，商业价值有限基本结论同1地块，但因地块南北进深较小，不利于景观展示基本结论同地块1居住用地公建用地居住用地公建用地12435678915本报告是严格保密的。地块资源评价地块资源评价33、4 4号地块号地块因素3 34 4外部邻接状况项目中部区域：北侧为新建13中学，东侧为规划小学及近3万平米的城市中心绿地项目东部区域：南侧紧邻佛岗村，东侧为厂区规模及形状地块约114.2114.2亩(公建公建2828亩、绿化化37.937.9亩、居住、居住48.4848.48亩)，形状东西相对较狭长地块约172.3172.3亩(公建公建67.567.5亩、居住居住104.72104.72亩)，形状规则临路状况南两侧临规划市政次干道，西侧为30米宽石柱路，小学东侧为50米宽冯庄路北侧为南三环，南侧为规划的市政次干道，西侧为50米宽冯庄路地块现状地块内现为36层的村民居住建筑地块内现为加工及仓储区，有少部分村民居住建筑分析结论紧邻中、小学校中、小学校，利于居民子女上下学，但学校的干干扰不利于打造高档社区；东侧的中心绿地有利于居民居住西、南两侧临市政次干道，适宜社区商业紧邻中心商业区，生活较方便，但北临南三环、西临中心商业区，会对居住产生一定干干扰位于南三环路与冯庄路的交汇处，交通通交通通达性好达性好，昭示性昭示性强，有利于中心商业区的建设居住用地公建用地居住用地公建用地12435678916本报告是严格保密的。地块资源评价地块资源评价5、6号地块号地块因素5 56 6外部邻接状况项目东部区域：检察院位于地块东侧，南侧为黄河科技大学项目中部区域：项目核心地块，东、北、西侧分别与项目的地块5、3、7 相邻，南侧与黄河科技大学相对规模及形状地块规整，约295.97295.97亩亩(公建公建19.319.3亩、居住亩、居住276.6276.6亩亩)地块规整，约270.27270.27亩亩临路状况南侧为市政次干道（可能的火车线），西侧为50米宽冯庄路，北侧为规划市政次干道南侧为规划市政次干道（可能的火车线），北侧为规划市政次干道，东侧为50米宽的冯庄路，西侧为30米宽石柱路地块现状地块内现为38层村民居住建筑及临街出租商埠，还有小部分工厂与仓库地块内为18层村民居住建筑、临街出租商埠等分析结论处于项目的核心区域，地块规整，且紧邻大学。紧邻大学。处于项目核心区核心区域域，紧邻大学，有较大人流临街具有较强的区域商业价值地块处于项目的核心区域核心区域，且为规整的超超大地块大地块，适合打造高档居住社区因与黄河科技大学近邻，故东侧沿冯庄路具有一定的商业价值居住用地公建用地居住用地公建用地12435678917本报告是严格保密的。地块资源评价地块资源评价7、8号地块号地块因素7 78 8外部邻接状况项目西南部区域：地块西侧为公交站场，西北侧为货运站场项目西南部区域：东侧为黄河科技大学地块规模及形状地块规模约75.575.5亩亩(公建公建13.213.2亩、居住亩、居住62.2962.29亩亩)，形状呈现南北狭长地块约155.03155.03亩亩，地块狭长，不利于建筑物设计布局临路状况南侧及北侧为规划市政次干道；东侧为石柱路北侧为规划的市政次干道，与7地块相对；东侧为石柱路地块现状地块目前主要为物流仓库、工厂及小量18层村民住宅建筑地块内主要为村民的出租性仓储建筑分析结论项目区域边缘，与周边区域联系较好，特别是与公交站场相邻，较适合普通市民的居住生活，同时也较适合居住类出租物业未来的经营与公交站场、周边市场联系紧密，有利于小规模区域商业中心的形成同地块7与黄河科技大学相邻，有较高的商业价值，有利于学府商业的发展居住用地公建用地居住用地公建用地12435678918本报告是严格保密的。地块资源评价地块资源评价9号地块号地块因素9 9外部邻接状况项目的南部区域：地块东侧为黄河科技大学，西北侧为交通总站地块规模及形状地块规模约273273亩亩，形状为锯齿形临路状况北侧为规划市政次干道；西侧为石柱路地块现状地块目前为农用耕地分析结论项目南部区域边缘，临近南水北调总干渠，与黄河科技大学、公交站场相邻，超大规模地块，易于打造高档居住社区与黄河科技大学、公交站场、周边市场联系紧密，有利于小规模区域商业中心的形成居住用地公建用地12435678919本报告是严格保密的。786342159各地块优劣势排序各地块优劣势排序总建设用地：总建设用地：1583.2亩、住宅建设用地：亩、住宅建设用地：1417.3亩亩地块排序地块编号地块面积优劣势分析1 1273亩项目南部区域、规整的超大地块、紧邻黄河科技大学与交通总站、批发市场、南水北调总干渠相望2 2270.27亩项目核心区域、规整的超大地块、近邻大学、交通总站等3 3295.97亩项目核心区域、地块规整、紧邻大学、临街较大人流、较高区域商业价值（公共建设（公共建设5-19.3亩）亩）4 4172.55亩项目北部区域、交通干扰、临近市区、通达性好、南三环路沿街商业价值、冯庄路及石柱路商业价值有限、与佛岗村联系较差5 5172.3亩紧邻中心商业区、紧邻小学、对居住有较大干扰、交通通达性好、昭示性强（公共建设（公共建设4-67.5亩、绿地用地：亩、绿地用地：37.9亩）亩）6 6155.03亩项目区域边缘、公交站场相邻、周边市场联系紧密、与黄河科技大学相邻7 7114.2亩紧邻中小学校、学校的干扰、东侧的中心、西、南两侧临市政次干道（公共建设（公共建设3-28亩）亩）8 854.27亩项目北部区域、交通干扰、临近市区、通达性好、南三环路沿街商业价值、冯庄路商业价值有限、与佛岗村联系较差、地块南北进深较小9 975.5亩项目区域边缘、公交站场相邻、周边市场联系紧密（公共建设（公共建设7-13.2亩）亩）20本报告是严格保密的。回迁区位置回迁区位置确定回迁区的原那么：确定回迁区的原那么：1、较临近目前佛岗、较临近目前佛岗村村民老居住区；村村民老居住区；2、目前地块为空地；、目前地块为空地；3、有利于新建村民、有利于新建村民出租性物业的经营出租性物业的经营管理；管理；4、有利于今后村民、有利于今后村民的统一管理；的统一管理；5、不损伤开发商的、不损伤开发商的根本利益。根本利益。回迁区方案：回迁区方案：整个整个5地块含检察地块含检察院加上院加上4地块东侧地块东侧区域区域1.8容积率，容积率，总建面总建面40万，包括农万，包括农民回迁房民回迁房20万平米，万平米，以及村民自建出租物以及村民自建出租物业业20万平米万平米21本报告是严格保密的。分期开发原那么分期开发原那么n城中村改造工程的拆迁补偿巨额费用对企业资金要求较高，因此可以结合地上建筑物分布密度，选择拆迁费用较小且相对独立的区域首先开发。n在成功启动后，仍选择拆迁费用相对较小的区域优先开发。市场导向原那么n分期规模与市场消化能力相适应。n分期规模与企业资金约束相适应，拆迁本钱与开发本钱所需资金必须与企业财力资金能力结合。功能物业价值提升原那么 n医院功能物业能提升区域整体价值，在企业资金允许的条件下优先开发。n商业局部开发时机的选择遵照以下两点原那么：n 1.工程开发到一定程度，到达相当的居住规模n 2.招商与工程开发同步进行，当招商规模可以保证商业中心的顺利运营时，即可开始商业中心的开发资金约束及取地难易程度相结合原那么展示性原那么n分期开发宜结合各地块临路状况，选择昭示性良好的地块优先开发。n选择一定量的表达工程URD特色的功能物业优先开发。22本报告是严格保密的。第一局部：工程第一局部：工程总体开体开发方案研方案研究究n 地块资源解析及分期安排地块资源解析及分期安排n 分期物业配比研究及经济测算分期物业配比研究及经济测算n 整体规划布局建议整体规划布局建议n 分期开发策略分期开发策略n 工程开发对周边区域价值提升研究工程开发对周边区域价值提升研究23本报告是严格保密的。工程开发的产品节奏的变化受到以下诸工程开发的产品节奏的变化受到以下诸多因素的影响多因素的影响影响工程开发节奏的因素影响工程开发节奏的因素p外因外因p城市开展的进程土地价格变化城市开展的进程土地价格变化p市场价格的变化市场价格的变化p市场竞争态势的开展市场竞争态势的开展p消费者置业观念的变化消费者置业观念的变化p内因内因p地块资源状况地块资源状况p工程品牌影响力工程品牌影响力p开发商每期目标的变化开发商每期目标的变化工程的前两阶段只推出少量的小高层，起到试探市场的作用，而后期预留设计空间，依市场状况制定推出小高层的总量前期用局部创新产品树立工程形象，引爆市场，而主流产品迎合市场需求，保证快速销售工程前期通过高性价比走量，平衡现金流，后期通过工程品牌、社区的高成熟度实现溢价，同时保证的销售速度本工程开发的产品节奏如下：本工程开发的产品节奏如下：24本报告是严格保密的。测算总原那么测算总原那么1 1各种物业类型本钱构成原那么各种物业类型本钱构成原那么根据目前郑州市场资料价格，按照两年递增根据目前郑州市场资料价格，按照两年递增10%的变化情的变化情况来确定未来几年各物业类型的本钱构成。况来确定未来几年各物业类型的本钱构成。2007年各年各物业类型的本钱构成如下：物业类型的本钱构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）1200120013001300150015001600160020002000各种物业类型销售价格构成原那么各种物业类型销售价格构成原那么结合郑州市目前南部区域市场的价格水平及特点，按照两结合郑州市目前南部区域市场的价格水平及特点，按照两年递增年递增20%20%的变化情况来确定未来几年各物业类型的销售的变化情况来确定未来几年各物业类型的销售价格。价格。20072007年各物业类型的销售价格如下：年各物业类型的销售价格如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）2800280035003500400040002800280028002800测算测算25本报告是严格保密的。测算总原那么测算总原那么2 2不同容积率条件下物业构成原那么不同容积率条件下物业构成原那么1、基于大盘的开发原那么、基于大盘的开发原那么保证复合产品线入市，因此保证复合产品线入市，因此测算中选取了如下物业类型：测算中选取了如下物业类型：物业类型改良多层a洋房b叠拼c小高层d高层e计算容积率选取1.51.51 10.80.82.22.22.72.72、各种物业构成配比测算计算公式：a+b+c+d+e=11.5a+1.0b+0.8c+2.2d+2.7e=确定容积率确定容积率3、结合工程启动区的开发战略，在测算各期合理容积率条件下的物业配比时，保存一定量的高端物业类型。测算测算26本报告是严格保密的。一期根本测算数据确定一期根本测算数据确定一期总占地一期总占地202113.64202113.64平米，商品房总建面平米，商品房总建面22.6822.68万万平米平米2007年入市年入市本钱构成如下：本钱构成如下：售价构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）1200120013001300150015001600160020002000物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）2800280035003500400040002800280028002800一期构成一期构成n商品房区：商品房区：居住用地占地面积151213.64平米。物业构成：启动区一期占地86000平米，总建筑面积100000平米，总建筑面积226820平米。n回迁区83000平米一期测算一期测算27本报告是严格保密的。1.51.5容积率测算图表容积率测算图表1.51.5建筑面建筑面积（M M2 2)占地配比占地配比建筑面建筑面积比例比例售价售价（元）（元）销售售额（万元）（万元）单方成本方成本（元）（元）总成本成本（万元）（万元）利利润额（万元）（万元）单方利方利润（元）（元）毛利毛利润率率改良多改良多层15074566.46%66.4%280042208.6160024119.218089.4120075.0%洋房洋房1872012.38%8.3%35006552.119003556.82995.2160084.2%叠拼叠拼38833.21%1.7%40001553.32250873.7679.6175077.8%小高小高层4990015%22.0%280013972.1187393454627.192749.5%公建公建35002.95%1.6%2350827.6-827.6回迁房回迁房83000169514068.5-14068.5-1695-100%总计309749100%100%64286.1527901149521.8%1.51.5建筑面建筑面积（M M2 2)占地配比占地配比建筑面建筑面积比例比例售价售价（元）（元）销售售额（万元）（万元）单方成本方成本（元）（元）总成本成本（万元）（万元）利利润额（万元）（万元）单方利方利润（元）（元）毛利毛利润率率改良多改良多层15074566.46%66.4%310046730.9160024119.222611150093.8%洋房洋房1872012.38%8.3%38007113.719003556.83556.81900100%叠拼叠拼38833.21%1.7%43001669.82250873.7796.0205091.1%小高小高层4990015%22.0%310015469.2187393456124.2122765.5%公建公建35002.95%1.6%2350827.6-827.6回迁回迁83000169514068.5-14068.5-1695-100%总计309749100%100%70983.5527901819334.5%一期测算一期测算28本报告是严格保密的。测算结论测算结论各种物业单位基地面积的产能分析各种物业单位基地面积的产能分析 由于工程楼面地价在各种物业类型的总本钱中所占比重由于工程楼面地价在各种物业类型的总本钱中所占比重相对较少，致使各种物业类型的建安本钱成为其总本钱相对较少，致使各种物业类型的建安本钱成为其总本钱的决定因素；同时目前区域市场内小高层、改进多层与的决定因素；同时目前区域市场内小高层、改进多层与高层的销售单价根本持平，但建安本钱相差较大，故在高层的销售单价根本持平，但建安本钱相差较大，故在价格浮动不大的情况下，小高层、改进多层的产能大于价格浮动不大的情况下，小高层、改进多层的产能大于高层的产能。高层的产能。结论结论1：在各容积率物业配比中，保持一定量的小高层、改：在各容积率物业配比中，保持一定量的小高层、改进多进多 层，将有利于工程盈利；但改进多层前期投入更少，层，将有利于工程盈利；但改进多层前期投入更少，市场市场 接受度更高，可以更好的躲避开发风险。接受度更高，可以更好的躲避开发风险。单方利方利润改良多改良多层1200洋房洋房1600叠拼叠拼1750小高小高层927高高层6501.5x1200/1600=1.1251.0 x1600/1900=0.8420.8x1750/2250=0.62222.2x927/1873=1.08882.7x650/2350=0.7468单方成本方成本16001900225018732350改进多层改进多层洋房洋房叠拼叠拼小高层小高层高层高层物业综合产能定义：物业综合产能定义：在确定的市场条件下，在确定的市场条件下，1平方米基地面积内，某物平方米基地面积内，某物业类型确定的容积率与该业类型确定的容积率与该物业类型利润率之积。物业类型利润率之积。物业产能物业产能=1单位基地面积单位基地面积X 物业类型确定的容积物业类型确定的容积率率X物业类型利润率物业类型利润率一期测算一期测算29本报告是严格保密的。测算结论测算结论2 2不同的市场销售价格情况下的分析不同的市场销售价格情况下的分析 销售价格发生上浮时，高容积率方案较低容积率方案的利润上浮幅度要大。但在价格上浮空间有限的情况下，高容积率方案与较低容积率方案之间的利润率差异没有发生根本变化。原因是当价格上浮空间有限时，各物业类型单元基地面积下的利润产能变化不大。结论2：销售价格上浮有限，对目前各方案的利润率影响不大。1.5x1500/1600=1.40631.0 x1900/1900=1.00.8x2050/2250=0.72892.2x1227/1873=1.44122.7x950/2350=1.0915改进多层改进多层洋房洋房叠拼叠拼小高层小高层高层高层单方利方利润改良多改良多层1500洋房洋房1900叠拼叠拼2050小高小高层1227高高层950单方成本方成本16001900225018732150一期测算一期测算30本报告是严格保密的。工程启动区容积率工程启动区容积率1.51.5方案分析方案分析方案优缺点分析方案优缺点分析工程启动区物业类型根本为改进多层与洋房，是较为典型的工程启动区物业类型根本为改进多层与洋房，是较为典型的低密度社区，易于快速实现工程启动区的形象树立，打低密度社区，易于快速实现工程启动区的形象树立，打破区域陌生感；破区域陌生感；因改进多层较贴近市场，市场的接受度最高，故在启动区保因改进多层较贴近市场，市场的接受度最高，故在启动区保证一定比例的改进多层，将有利于实现启动区快速销售证一定比例的改进多层，将有利于实现启动区快速销售的目的，同时由于改进多层单方造价较低，使得启动区的目的，同时由于改进多层单方造价较低，使得启动区前期总投入相对较低，从而有效的躲避工程开发风险；前期总投入相对较低，从而有效的躲避工程开发风险；启动区各种物业类型比例相对较为均衡。设置局部小高层，启动区各种物业类型比例相对较为均衡。设置局部小高层，将使工程启动区具有一定的应对市场变化的弹性空间将使工程启动区具有一定的应对市场变化的弹性空间后期市场价格发生变化时，有利于创造更多的利润额；后期市场价格发生变化时，有利于创造更多的利润额；启动区设置局部小高层可以起到试探市场的作用，有利于工启动区设置局部小高层可以起到试探市场的作用，有利于工程后期开发时的产品研究；程后期开发时的产品研究；保证一定的利润额与利润率为工程后期开发创造条件；保证一定的利润额与利润率为工程后期开发创造条件；一期测算一期测算31本报告是严格保密的。启动区首期物业配比建议启动区首期物业配比建议建筑面积建筑面积1010万平米总占地万平米总占地8.68.6万平米万平米改进多层改进多层 ：8 8 万平米占地万平米占地5340053400平米平米叠拼：叠拼：3800 3800 平米占地平米占地47504750平米平米洋房：洋房：2 2 万平米占地万平米占地2000020000平米平米售楼部、幼儿园：售楼部、幼儿园：3500 3500 平米占地平米占地44004400平平米米展示区商业：展示区商业：3000 3000 平米占地平米占地30003000平米平米物业配比制定原那么：物业配比制定原那么：保证工程启动区产品贴近市场，实现快速回保证工程启动区产品贴近市场，实现快速回现，因此设置现，因此设置8 8万平米的改进多层；万平米的改进多层；启动区首期物业中设置一定规模的洋房、叠启动区首期物业中设置一定规模的洋房、叠拼等高端产品，目的是快速树立工程的高拼等高端产品，目的是快速树立工程的高端形象；端形象；启动区首期通过设置售楼部、局部商业等物启动区首期通过设置售楼部、局部商业等物业，目的是结合入口广场及样板区，实现业，目的是结合入口广场及样板区，实现工程启动阶段的实景展示。工程启动阶段的实景展示。一期测算一期测算32本报告是严格保密的。工程启动区物业开发规划示意图工程启动区物业开发规划示意图绿化绿化南三环路南三环路108180冯冯庄庄路路A地块地块售售楼楼启动区启动区幼幼儿儿园园小高层小高层多层多层一期区域一期区域39977B地块地块33本报告是严格保密的。启动区首期测算启动区首期测算建筑面建筑面积（M M2 2)售价（元）售价（元）销售售额（万元）（万元）单方成本方成本（元）（元）总成本成本（万元）（万元）利利润额（万元）（万元）利利润率率改良多改良多层80000280022400160012800960075.0%洋房洋房200003500700019003800330086.8%叠拼叠拼380040001520225085566543.8%小高小高层028000187300展展示示区区公建公建35002350822.5商商业30001200360广广场及及绿化化140实景景样板区板区建筑成本建筑成本3000实景景样板区板区样板板间装修装修8002500200总计10.733092018977.511942.562.9%一期测算一期测算34本报告是严格保密的。二期根本测算数据确定二期根本测算数据确定二期总占地二期总占地166746166746平米，总建面平米，总建面24282428万平米万平米2021年入市年入市本钱构成如下：本钱构成如下：售价构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）1320132014301430165016501760176022002200物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）3360336042004200480048003360336033603360二期构成二期构成回迁区：回迁房回迁区：回迁房117000平米，出租公寓代建平米，出租公寓代建200000平平米米商品房区：占地面积商品房区：占地面积114835.4平米。物业构成：商业金融、平米。物业构成：商业金融、文化娱乐用地文化娱乐用地32250.13平米，总建筑面积平米，总建筑面积50000平米平米预留土地，后期开发，居住用地预留土地，后期开发，居住用地69811.59平米，小学平米，小学12773.7平米。平米。二期测算二期测算35本报告是严格保密的。商品房区商品房区2.02.0容积率测算图表容积率测算图表2.02.0建筑面建筑面积（M M2 2)占地配比占地配比建筑面建筑面积比例比例售价售价（元）（元）销售售额（万元）（万元）单方成本方成本（元）（元）总成本成本（万元）（万元）毛利毛利润额（万元）（万元）单方利方利润（元）（元）毛利毛利润率率商品房区商品房区6789667896改良多改良多层4849247.6%37.8%336016293.317208340.67952.7164095.4%洋房洋房00%0%420002030002170106.9%叠拼叠拼00%0%480002400002400100%小高小高层7825851.4%60.9%336026294.7203315909.910384.8132765.3%公建公建16481%1.3%2510341-341总计128398100%100%4258824591.517996.573.2%回迁房回迁房117000169519831.5-19831.5-1695-100%回迁公寓回迁公寓200000商商业 小小学学45023.845023.81270020442596-2596-2044-100%绿地地25204.225204.2100250-250合合计45662747136.547269-4681-9.9%二期测算二期测算36本报告是严格保密的。容积率容积率2.02.0方案分析方案分析外因：从竞争上分析，因周边土地价格已上涨到一定高的价位，各竞争楼盘的楼面地价普遍大幅上升每亩100万元以上，使得楼面地价大于楼面建安本钱，造成周边市场各楼盘多层产品供给大幅减少；从市场价格上分析，市场平均房价上涨20，小高层单方产能高于多层；从市场客户置业特点分析，随着城市化进程的加快，郑州市南部区域客户普遍接受小高层、高层产品，使得工程可以保证较快的销售速度。内因：从地块功能上分析，地块紧邻三环路与商业中心，交通与市政配套条件相对优越，但交通主干线对居住的干扰，使得该地块居住价值有一定减损，不宜做过多中高端物业，多层、小高层等中端物业较为适合；从城市形态上分析，社区以小高层为主的现代建筑形态，可以很好的与相邻的商业、娱乐休闲中心形成照应。从企业自身情况分析，二期较多拆迁、商业中心等工程投入，存在一定的资金压力，客观上要求该阶段产品快速销售，保证开发资金的平衡。二期测算二期测算37本报告是严格保密的。三期根本测算数据确定三期根本测算数据确定三期总占地三期总占地299120299120平米，总建面平米，总建面46544654万平米万平米202112年入市年入市本钱构成如下：本钱构成如下：售价构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）4032403250405040576057604032403240324032三期构成三期构成回迁区：占地面积回迁区：占地面积132512.68平米平米5地块。回迁区物业地块。回迁区物业构成：多层容积率构成：多层容积率1.6、高层公寓容积率、高层公寓容积率2.1，其中多层用地占其中多层用地占70%，高层用地占，高层用地占30%。商品房区：占地面积商品房区：占地面积144878.9平米。平米。公建：医疗卫生用地公建：医疗卫生用地12891.82平米，总建筑面积平米，总建筑面积8000平米，平米，小学用地小学用地8836.65平米，总建筑面积平米，总建筑面积5000平米。平米。物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）1452145215731573181518151936193624202420三期测算三期测算38本报告是严格保密的。商品房区商品房区2.02.0容积率测算图表容积率测算图表2.02.0建筑面建筑面积（M M2 2)占地配比占地配比建筑面建筑面积比例比例售价售价（元）（元）销售售额（万元）（万元）单方成本方成本（元）（元）总成本成本（万元）（万元）毛利毛利润额（万元）（万元）单方利方利润（元）（元）毛利毛利润率率商品房区商品房区144879144879改良多改良多层00%0%403201852002180117.7%洋房洋房1915313.22%6.6%5040965321734161.95491.22867131.9%叠拼叠拼00%0%576002565003195124.6%小高小高层26719583.83%92.2%403210773322095901648716.9182382.55%公建公建3419.12.95%1.2%2686752.9-752.9总计289767100%100%11738663930.8534551844.883.61%医医疗 小小学学21728.521728.513005100%100%2454.53192-3192-2454.5-100%合合计53467029912111738667122.85026374.9%三期测算三期测算39本报告是严格保密的。容积率容积率2.02.0方案分析方案分析外因：从竞争上分析，因周边土地价格已上涨到一定高的价位，各竞争楼盘的楼面地价普遍大幅上升每亩100万元以上，使得楼面地价大于楼面建安本钱，造成周边市场各楼盘多层产品供给大幅减少；从市场价格上分析，市场平均房价上涨3040，小高层单方产能高于多层；从市场客户置业特点分析，随着城市化进程的加快，郑州市南部区域客户普遍接受小高层、高层产品，使得工程可以保证较快的销售速度。内因：从地块功能上分析，工程各项配套根本建成，工程区域成熟度得到大幅提升，凸现该地块居住价值，多层、小高层等中高端物业较为适合；从城市形态上分析，社区以小高层为主的现代建筑形态，可以很好的与由商业、娱乐休闲中心、高校、医疗效劳中心等共同组成区域的中心地位相匹配；地块不规整，资源价值不高，适合做小高层为主的产品形式；小高层、少量洋房，与回迁区的多层产品形成建筑形式的错落。三期测算三期测算40本报告是严格保密的。四期根本测算数据确定四期根本测算数据确定四期总占地四期总占地256342256342平米，总建面平米，总建面4444万平米万平米20212021年入市年入市本钱构成如下：本钱构成如下：售价构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）4838483860486048691269124838483848384838四期构成四期构成n商品房区：商品房区：占地面积212500.51平米。n总部基地：总部基地：用地18637.95平米，总建筑面积50000平米。n中心绿地：中心绿地：用地25204.19平米。物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）1597159717301730199719972130213026622662四期测算四期测算41本报告是严格保密的。不同容积率测算图表不同容积率测算图表4 4商品房区商品房区1.81.8容积率容积率1.81.8建筑面建筑面积（M M2 2)占地配比占地配比建筑面建筑面积比例比例售价售价（元）（元）销售售额（万元）（万元）单方成本方成本（元）（元）总成本成本（万元）（万元）毛利毛利润额（万元）（万元）单方利方利润（元）（元）毛利毛利润率率商品房区商品房区180177180177改良多改良多层00%0%483801997002841142.3%洋房洋房4709813.23%14.5%604828485233010355181303718159.6%叠拼叠拼46273.21%1.4%69123198.12747119520034165151.6%小高小高层26835583.82%82.8%4838129830240362876669542435101.4%公建公建42522.95%1.3%26931072-1072总计324333100%100%1615137549986015113.9%四期测算四期测算42本报告是严格保密的。容积率容积率1.81.8方案分析方案分析外因：从竞争上分析，因周边土地价格已上涨到一定高的价位，各竞争楼盘的楼面地价普遍大幅上升每亩100万元以上，使得楼面地价大于楼面建安本钱，造成周边市场各楼盘多层产品供给大幅减少；从市场价格上分析，市场平均房价上涨4050，小高层单方产能高于多层；从市场客户置业特点分析，随着城市化进程的加快，郑州市南部区域客户普遍接受小高层、高层产品，使得工程可以保证较快的销售速度。内因：从地块功能上分析，工程各项配套根本建成，工程区域成熟度得到大幅提升，凸现该地块居住价值，多层、小高层等中高端物业较为适合；本期地块规整，地块内可以规划集中绿地及内部组团景观，选择在核心景观区打造中高端低密度产品，创造高利润率，并拉升整体价值，抬高工程整体物业的平均价格。四期测算四期测算43本报告是严格保密的。五期根本测算数据确定五期根本测算数据确定五期总占地五期总占地182001182001平米，总建面平米，总建面2727万平米万平米20212021年入市年入市本钱构成如下：本钱构成如下：售价构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）5806580672587258829482945806580658065806五期构成五期构成n商品房区：商品房区：占地面积182001平米。物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）1757175719031903219721972343234329282928五期测算五期测算44本报告是严格保密的。不同容积率测算图表不同容积率测算图表5 5商品房区商品房区1.51.5容积率容积率1.51.5建筑面建筑面积（M M2 2)占地配比占地配比建筑面建筑面积比例比例售价售价（元）（元）销售售额（万元）（万元）单方成本方成本（元）（元）总成本成本（万元）（万元）毛利毛利润额（万元）（万元）单方利方利润（元）（元）毛利毛利润率率商品房区商品房区182001182001改良多改良多层00%0%000洋房洋房9309351.15%34.1%725867567260324237433303718179%叠拼叠拼46743.21%1.71%829438763073143624404165170%小高小高层17093142.69%62.6%580699243266145492537512435118%公建公建42952.95%1.6%26321130-1130总部部1863818638高高层50322100%100%264213296-13296-2642-100%总计272993100%100%170687841568265398.2%五期测算五期测算45本报告是严格保密的。工程分期物业配比建议工程分期物业配比建议容积率容积率2.0小高层小高层26万万洋房洋房 2万万26.826.8万万M M2 232.532.5万万M M2 2小高层小高层27万万洋房洋房 5万万28.528.5万万M M2 2叠拼叠拼 4700小高层小高层17万万洋房洋房9万万叠拼叠拼 4600四期四期容积率容积率1.8容积率容积率1.5三期三期多层多层5万万小高层小高层8万万47.547.5万万M M2 2容积率容积率2.0小高层小高层5万万多层多层15万万洋房洋房1.8万万叠拼叠拼 380031.731.7万万M M2 2容积率容积率1.5回迁房回迁房11.5万万出租公寓出租公寓20万万商业内街商业内街3万万医疗医疗8000回迁房回迁房8.5万万商业中心商业中心2万万五期五期二期二期一期一期46本报告是严格保密的。工程分期测算汇总工程分期测算汇总开发时序预计开发时间开发类型地块范围占地面积（m2）容积率预计建筑规模（万m2）预计总投资额（万元）总销售额（万元）总利润额(万元)总利税额(万元)启动区20072008商品住宅1、2号地块（全部）151214203125(305亩)1.522.6831.5387225195264287123307860回迁房5号地块（部分）519111.78.8213230二期20092010商品住宅3、4号地块（部分）102135301787(452亩)2.020.4352.11415346031142588-44319788回迁房5号地块（部分）657651.711.1818112出租房4、5号地块（部分）909092.220公建4号地块（部分）177740.51415中心绿地3号地块（部分）25204250三期20112012商品住宅8号（全部）7号地块（部分）144879258560(388亩)1.826.0826.5857376849001173861866012102公建7号地块（部分）88370.51117四期20132014商品住宅6号地块（全部）180176193067(290亩)1.832.4333.2377830794301904848012019639公建5号地块（剩余）128910.81600五期20152016商品住宅9号地块（全部）182001232889(350亩)1.527.337.3370860966561706896887020691公建4号地块（剩余）32250512500总部3号地块（剩余）186382.7513296总计1785亩180.753745335899801755497008047本报告是严格保密的。第一局部：工程第一局部：工程总体开体开发方案研方案研究究n 地块资源解析及分期安排地块资源解析及分期安排n 分期物业配比研究及经济测算分期物业配比研究及经济测算n 整体规划布局建议整体规划布局建议n 分期开发策略分期开发策略n 工程开发对周边区域价值提升研究工程开发对周边区域价值提升研究48本报告是严格保密的。商品房商品房回迁回迁小高层小高层多层多层商业商业绿化绿化工程总体规划建议：工程总体规划建议：1、三环路将工程分为南、三环路将工程分为南北两区，同时，冯庄北两区，同时，冯庄路将回迁区与商品房路将回迁区与商品房区分开，降低回迁区区分开，降低回迁区对于商品房价值的贬对于商品房价值的贬损损2、村民回迁自住区设置、村民回迁自住区设置于回迁区中部，而出于回迁区中部，而出租物业设置于与黄河租物业设置于与黄河大以及三环路相邻的大以及三环路相邻的区域，分别满足学生区域，分别满足学生以及周边专业市场租以及周边专业市场租房人群的需求房人群的需求3、南北区域通过广场对、南北区域通过广场对景、天桥连接形成照景、天桥连接形成照应，结合成整体应，结合成整体4、一条主景观轴由北至、一条主景观轴由北至南贯穿整个商品房区南贯穿整个商品房区域，将广场、城市公域，将广场、城市公园、社区内部商业步园、社区内部商业步行街等各个节点联系行街等各个节点联系为一个整体为一个整体5、商业按不同等级分类、商业按不同等级分类设置于不同的位置设置于不同的位置回迁区域回迁区