资料-黄石开发区项目市场调研及整体定位

2024/7/9黄石开发区工程黄石开发区工程市场调研及整体定位市场调研及整体定位谨呈：湖北三鼎盛世投资集团：2021-GW25-1武汉今久行房地产经纪 二零零八年九月报告背景报告背景本工程的初步想法，需要从市场角度及其在其他城市工程的经验给出工程的开展战略与总体定位并给予论证。因此，本报告的结构更着重于针对性解决定位问题。2我们的一切研究都必须以现实条件为根我们的一切研究都必须以现实条件为根底，以共同的目标为导向底，以共同的目标为导向客户的目标实质上是工程的宏观愿景。现实的目标体系那么是随着市场的变化和工程的开展在动态变化的。工程目标目标1 现金流：此工程在短期内尽快的实现资金回流。目标2 品牌：将本工程做成黄石市经济技术开发区的标志性工程，具有较强的昭示性，同时提高该公司在黄石市的社会知名度，实现品牌效应。3工程背景工程背景工程地处开发区桂林南路和广西路交汇处，属政务区的滨湖商务工程地处开发区桂林南路和广西路交汇处，属政务区的滨湖商务组团组团,毗临磁湖毗临磁湖,区域人口素质相对较高区域人口素质相对较高,具有开发优势。具有开发优势。用地性质为商业办公，控规要求有高层或超高层建筑。用地性质为商业办公，控规要求有高层或超高层建筑。交通银行已订购局部写字楼的底商和局部塔楼。交通银行已订购局部写字楼的底商和局部塔楼。黄石经济技术开发区位于黄石市南部新城区，北接黄石港区，南接大冶市，西临鄂州下陆，南靠磁湖，规划总面积约为22平方公里，开发区总人口6.88万，常住人口6.3万人。土地性质、控规要求限定了工程开展方向。4技术思路技术思路问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略开展方向制定战略开展方向工程定位工程定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析工程界定工程界定5市场研究市场研究问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略开展方向制定战略开展方向工程定位工程定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析工程界定工程界定6城市概况城市概况 -黄石是湖北第二大工业城黄石是湖北第二大工业城市市黄石市是湖北省重要的以工业制造为主的重工业基地，资源颇丰，是全省第二大工业和商品集散中心。是鄂东主要的交通枢纽和水运航道，是湖北通向浙赣的交通门户。地级市，下辖五区一市一县。总人口251.75万人,城市人口124.87万人城市化率49.6%。城市化水平较高。是我国著名的矿冶城市，支持产业有治金、建材、能源、机械、化工、纺织、服装等。具有明显的工业比重较大。7黄石规划开展黄石规划开展-山水园林宜居城市的开展定山水园林宜居城市的开展定位位 旧城改造和新城建设相结合的开展原那么。城区原有工业外迁,城市环境整顿初见成效。城市绿化覆盖率增加到,建成了人民广场，改造了条城市道路绿化带，形成了以磁湖、青山湖环湖绿化为中心、以道路绿化为纽带、公园、风景区绿化与居住区、单位庭院绿化快速开展的城市园林绿化格局。沿江、环磁湖和黄荆山新区开发区建设，老城区改造，形成合理的城市布局形态。环磁湖开发，重点推进磁湖北岸，南岸休闲观光特色景观和高档节地生态小区建设。8本市人均本市人均GDPGDP与省内主要城市比照，房地与省内主要城市比照，房地产处于开展中的回调阶段产处于开展中的回调阶段2005年，黄石市经济总量位居全省第五位，一二、三比值为:8.0：53.1：38.9。产业结构以工业为主，第三产业开展前景乐观。2007年,全市生产总值467亿元,与2003年比,年均增长14%;按GDP增速与房地产开展关系看，GDP增长速度大于8，黄石市房地产处于长期开展中的中期回调阶段。房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展2005年湖北省局部城市人均年湖北省局部城市人均GDP武汉市宜昌市襄樊市黄石市各市GDP（亿元）2238608.06601.54 362人均GDP（元）26238152381040714358人均可支配收入108508710.718144.828502.769规划用地现状规划用地现状1011工程地块解析工程地块解析-本市政务区本市政务区城市中心的转移，尤其是市政部门的落户，将带动整片区域的开展，好的教育及市政配套环境将促进开发区成为黄石高档居住区。规划确定到2021年，开发区人口到达14万。工程地处滋湖西岸，临桂林大道，步行至磁湖5分钟,区域自然、绿化、人文环境较好。沿团城山开发区桂林南路，黄石市规划局将陆续建设大型体育中心、大型商务组团及沿湖高档居住组团。在临湖边还将建设滨水高级酒店12区域规划区域规划13地块规划及其经济指标地块规划及其经济指标用地性质用地性质 商业办公商业办公用地面积用地面积 30亩亩建筑密度建筑密度 33-36建筑限高建筑限高 绿地率绿地率 30停车泊位停车泊位 0.8出口方位出口方位 西北西北14工程界定工程界定-位于自然景观好，具旅游资位于自然景观好，具旅游资源的工业城市新区的复合型商业地产工源的工业城市新区的复合型商业地产工程。程。工业城市工业城市政务区开发区政务区开发区复合型商业房地产复合型商业房地产工程工程区域界定区域界定毗临磁湖毗临磁湖位于位于桂林南路商务桂林南路商务区区 政府四大家落户至开发区，相关政府办事机构也将跟随市委市政府迁至开发区，随着市政配套的完善及新城区的美化，开发区无疑将成为黄石新行政中心。开发区规划的市级滨水商务组团内有利于工程开展。工程界定工程界定工程用地条件，复合型商业地产工程工程用地条件，复合型商业地产工程商务气氛尚不成熟，但具有商业价值，需要物业组合最大化挖掘土地价值，实现经济效益。黄石市界定黄石市界定湖北省主要工业城市湖北省主要工业城市工业产值占经济主导地位，经济可持续开展势头强劲，人均可支配收入逐年提高，具有强大的市场潜力。15市场分析市场分析问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略开展方向制定战略开展方向工程定位工程定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析工程界定工程界定16我们通过我们通过S-C-QS-C-Q金字塔根本结构来界定和金字塔根本结构来界定和分析问题分析问题？R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R217S S：情境：情境situationsituation工程背景事实工程、客户、市场工程背景事实工程、客户、市场开发指标决定本工程为复合型商业地产开发工程，区位具有商开发指标决定本工程为复合型商业地产开发工程，区位具有商业价值。业价值。现有控详规划容积率指标为现有控详规划容积率指标为3.0，土地面积，土地面积30亩，建筑面积约合亩，建筑面积约合6万平米。万平米。规划中的规划中的“三馆一中心及观湖景带将提升本工程的品质及竞争三馆一中心及观湖景带将提升本工程的品质及竞争力。力。地块西侧桂林南路是开发区到山南开发区、大冶、阳新县的必地块西侧桂林南路是开发区到山南开发区、大冶、阳新县的必经之路。经之路。开发区及黄石地区暂无大型商业办公及商业工程。开发区内企开发区及黄石地区暂无大型商业办公及商业工程。开发区内企业众多，但大局部企业有以自有物业作办公用地，租买办公楼的业众多，但大局部企业有以自有物业作办公用地，租买办公楼的企业较少。企业较少。18R1R1：非期望结果：非期望结果按常规开展的可能结果按常规开展的可能结果本工程位于开发区桂林南路，却不属于开发区中心地段。按常规物业价值开展很难实现资金周转率的要求。从物业类型上：复合型地产工程，按控详规划，没有发挥地块最大价值，物业组合成为实现效益的关键。同类商业办公物业供给量较少，但写字楼市场还处于起步期，需求不旺。规模较小使得工程从形象上树标志品牌按常规划物业开展局限因素较大，很难到达品牌形象高度。从区域位置上从区域位置上从物业类型上从物业类型上从竞争上从竞争上从形象上从形象上19R2R2：期望结果：期望结果我们的期望目标我们的期望目标从财务指标上：复合型商业地产工程，通过差异化定位，最大化挖掘土地价值，实现工程利润最大化和资金周转率的优化平衡。从物业类型上：定位物业以实现财务指标的优化为指导目标，物业种类间相互兼容，支持工程定位和工程的长期可持续开展。从竞争上：防止与常规物业形态直接竞争，找准定位差异，翻开客户心智，占领市场制高点。从品牌上：将本工程做本钱市的标志性工程之一，具有较强的昭示性，同时提高三鼎盛世在1+8城市圈的社会知名度，实现品牌效应。从从财务指标上财务指标上从物业类型上从物业类型上从竞争上从竞争上从品牌上从品牌上20C C：矛盾或冲突：矛盾或冲突 complicationcomplication R1 R1与与R2R2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突R1R2从财务指标上：复合型商业地产工程，通过差异化定位，最大化挖掘土地价值，实现工程利润最大化和资金周转率的优化平衡。从物业类型上：定位物业以实现财务指标的优化为指导目标，物业种类间相互兼容，支持工程定位和工程的长期可持续开展。从竞争上：防止与常规物业形态直接竞争，找准定位差异，翻开客户心智，占领市场制高点。从品牌上：将本工程做本钱市的标志性工程之一，具有较强的昭示性，同时提高三鼎盛世在1+8城市圈的社会知名度，实现品牌效应。本工程位于开发区桂林南路，却不属于开发区中心地段。按常规物业价值开展很难实现资金周转率的要求。从物业类型上：复合型地产工程，按控详规划，不能承接市场现存需求，物业组合成为实现效益的关键。同类商业办公物业供给量较少，但写字楼市场还处于起步期，需求不旺。规模较小使得工程从形象上树标志品牌按常规划物业开展局限因素较大，很难到达品牌形象高度。21Q Q：提出问题：提出问题 questionquestion 要实现从要实现从R1R1到到R2R2必须要答复的核心问必须要答复的核心问题题打破开发传统观念影响,树立适合工程开展的差异定位观。以差异化竞争实现产品竞争力，增强对目标群体的吸纳力。减小土地性质和控规要求对开发定位价值形成的影响。1.如何制定工程的战略开展方向，即突破固有的不利因素，确定物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，防止陷入市场冷战实现财务指标的优化平衡？2.本工程如何形成核心竞争力，提升工程的品牌？22市场研究市场研究问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略开展方向制定战略开展方向工程定位工程定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析工程界定工程界定23工程物业类型可能性分析工程物业类型可能性分析工程物业类型工程物业类型确定物业类型确定物业类型不确定物业类型不确定物业类型写字楼商业广场产权式酒店效劳式公寓？经营性酒店写字楼写字楼和其它和其它组合物业组合物业商业物业商业物业裙楼底商？24必有物业必有物业类型类型工程背景条件分析意味着：工程背景条件分析意味着：项目自身条件分析项目自身条件分析商业办公用地高层规划区XX可取资金沉淀巨大偏离地块属性写字楼和组合型物业写字楼和经营性酒店写字楼和商业广场写字楼和写字楼和其它组合其它组合型物业型物业25黄石商业市场特征评述黄石商业市场特征评述 1、依托旧有商业中心形成的传统商业商圈。、依托旧有商业中心形成的传统商业商圈。商业中心主要位于中心城区商业中心主要位于中心城区,由传统商业格局形成由传统商业格局形成,表现在商场档次不高表现在商场档次不高,商业街租金高于商场租商业街租金高于商场租金两方面，仍处于传统商业为市场主力的阶段。金两方面，仍处于传统商业为市场主力的阶段。2、体量小、规模不大，缺乏主题商业。、体量小、规模不大，缺乏主题商业。中心城区商业多数体量较小，依靠大区域形成规模，但单体面积在中心城区商业多数体量较小，依靠大区域形成规模，但单体面积在1-2万平米左右。依托传统万平米左右。依托传统商业类型经营，缺乏主题商业。商业类型经营，缺乏主题商业。3、未来商业会集中在一定时期大量投放、未来商业会集中在一定时期大量投放首先是商业的开展晚于住宅开展，随城市功能格局延展，决定了商业市场的需求将加大，在这首先是商业的开展晚于住宅开展，随城市功能格局延展，决定了商业市场的需求将加大，在这一时期商业投放量较大。一时期商业投放量较大。4、房地产开发开始关注到工程商业价值的挖掘。、房地产开发开始关注到工程商业价值的挖掘。列如团城山开发区山水明城为代表的住宅小区，沿街商业及商业内街的规划对商业价值的重视列如团城山开发区山水明城为代表的住宅小区，沿街商业及商业内街的规划对商业价值的重视和挖掘可见一斑。同时也说明了开发商对土地价值认识的提高，以及开发水平、规划水平的提和挖掘可见一斑。同时也说明了开发商对土地价值认识的提高，以及开发水平、规划水平的提高。高。26黄石房商业市场开展评述黄石房商业市场开展评述 1、多元商圈、主题商业逐渐形成。多元商圈、主题商业逐渐形成。多元商圈是新都市主义造城的产物，随着区域功能分工，逐渐形成赋有特色的商圈类型，如专业市场将取代百货公司。主题商业是代表一个城市商业水平现代化的标志，是传统商业的升级换代。2、社区商业成为商业开发主要模式。、社区商业成为商业开发主要模式。社区商业的形成将分流集中商业如大卖场、大超市的客源市场，更符合家庭对便捷、无障化的要求。3、商业主题更细分。、商业主题更细分。如一站式休闲购物中心的产生、儿童城、女人街等根据需求细分的商业定位。27商业地产迎来新的机遇商业地产迎来新的机遇 从投资角度来看，07年全国商业营业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续3年保持在17%左右的，跟社会消费品零售总额保持了协调，去年消费品零售总额是8万9千亿元，同比增长16.8%。一方面住宅开发备受宏观调控冲击，相对而言商业地产受到政策性的影响较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地做战略转型。另一方面国家出台了一系列政策积极扩大内需，商业效劳业的开展为商业地产提供了更广阔的舞台。28产权酒店产权酒店29起源于瑞士，盛行于世界起源于瑞士，盛行于世界 即Timeshare Hotel，由瑞士人亚历山大.耐首先提出的，是产权酒店的起源。“产权式酒店公寓是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区开展，并演变为现在的产权式酒店。现在产权式酒店已经成为兴旺国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速开展起来。据上世90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。29产权式酒店产权式酒店30 在我国，“产权式酒店已有十多年的开展历史，且多分布在深圳等沿海地区，之后逐步在全国蔓延。湖北省产权式酒店起步较晚，最早为武汉的圣淘沙酒店，随后出现了阳光新天地纽宾凯国际大酒店等工程。除此之外，产权式酒店仍在增加中。这些工程无论是开发商还是经营者或是投资人，均取得了较好的收益。其开展速度可以说明，产权式酒店将成为旅游及经济开展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受群众家庭青睐的投资工具。产权式酒店的开展产权式酒店的开展30效劳式公寓效劳式公寓31 效劳式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅。介于酒店和住宅公寓两者之间的 灵活定位，产权完全自有，不管是投资还是自住，业主都会有足够的选择空间，投资商可以根据市场情况任意利用其中一方的投资回报时机。效劳式公寓有助于躲避风险，而且此类产品与传统酒店相比利润波动更小。31效劳式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的风格，在效劳上根据住户的要求提供酒店式效劳的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它工程。效劳式公寓工程本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种效劳。选择效劳式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种效劳,彰显气派。效劳式公寓效劳式公寓32市场研究市场研究问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略开展方向制定战略开展方向工程定位工程定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析工程界定工程界定33百事威百事威中百便民中百便民中百便民中百便民武商量贩武商量贩武商量贩武商量贩便民超市便民超市便民超市便民超市中商百货中商百货中商百货中商百货名流天地名流天地名流天地名流天地黄石二中黄石二中黄石二中黄石二中琥珀山庄琥珀山庄琥珀山庄琥珀山庄湖景花园湖景花园湖景花园湖景花园至尊门第至尊门第至尊门第至尊门第磁湖山庄磁湖山庄磁湖山庄磁湖山庄半山华府半山华府半山华府半山华府九龙太子九龙太子九龙太子九龙太子金三九金三九金三九金三九石华餐饮石华餐饮石华餐饮石华餐饮青莲酒家青莲酒家青莲酒家青莲酒家黄石政府黄石政府黄石政府黄石政府同区域地产工程同区域地产工程34同区域地产工程同区域地产工程 住宅类：住宅类：1.1.百事威百事威尊邸尊邸 杭州西路与石应湖交界处杭州西路与石应湖交界处 占地占地3131亩，总建筑面积亩，总建筑面积6800068000 ，容积率，容积率2.23 2.23 绿化率绿化率33.5%33.5%建筑形态观景小高层建筑形态观景小高层11+111+1和和17+117+1，面积，面积100-200100-200价格价格2800-30002800-3000。商业主要以临街商铺和内。商业主要以临街商铺和内商为主，小区入口有商为主，小区入口有4 4层层8000 8000 商场商场+会所，价格会所，价格5000-9000.5000-9000.2.2.天域天域名流天地名流天地团城山白马路与杭州路交汇处。占地团城山白马路与杭州路交汇处。占地2424亩建筑面积：亩建筑面积：85278.45 85278.45 ，容积率：，容积率：5.315.31绿化绿化率：率：39.73%39.73%住宅形态超高层住宅形态超高层3030层层2 2栋、栋、2828层层1 1栋呈品子形，面积栋呈品子形，面积65-131 65-131 价格价格2800-32002800-3200。商业商业3 3层层6000 6000 整体出售一楼层高整体出售一楼层高5.8m5.8m，均价，均价7000.7000.3.3.丽岛丽岛半山华府半山华府 团城山杭州西路新区二路团城山杭州西路新区二路7676号号 ，用地面积，用地面积183183亩总建筑面积亩总建筑面积1212万平米，容积率万平米，容积率1.01.0绿化绿化率率65%65%，二期为面积区间，二期为面积区间80140 80140 的纯多层住宅。价格的纯多层住宅。价格3600-40003600-4000。商业以临街商铺为主，。商业以临街商铺为主，现已根本销售完毕，价格一层现已根本销售完毕，价格一层1600016000，二层，二层8000.8000.35 4.4.至尊门第至尊门第 肖湖路与桂林南路交界处肖湖路与桂林南路交界处 7 7万平米万平米 ，占地面积，占地面积4545亩，建筑面积：亩，建筑面积：68000 68000 ，容积率，容积率2.232.23、绿化率、绿化率33.5%33.5%，建筑形态多层，建筑形态多层+高层高层2222层层2 2栋，面积栋，面积50-300 50-300 价格价格2650-38002650-3800，高层底，高层底商商2 2层共计层共计4000 4000 整体出售，价格整体出售，价格1800018000。5.5.湖景花园湖景花园 桂林西路和广州路交汇处，占地桂林西路和广州路交汇处，占地120120亩建筑面积亩建筑面积200000 200000 容积率容积率2.52.5绿化率绿化率35%35%，8989118118三房，一期三房，一期6 61 1多层，多层，6 6栋，二期栋，二期7 7栋加南部商住栋加南部商住1414栋，三期中央小学，栋，三期中央小学，1414栋栋6 61 1住宅，住宅，高层高层1 1栋，栋，住宅均价住宅均价28002800，商业价格未出来，商业价格未出来 6.6.琥珀山庄琥珀山庄团城山桂林南路团城山桂林南路201201号，占地面积号，占地面积100100亩、建筑面积亩、建筑面积90286m290286m2，容积率：，容积率：1.361.36、绿化率、绿化率35%35%该工程已经全部售完该工程已经全部售完同区域地产工程同区域地产工程36 酒店类：酒店类：酒店类：酒店类：1.1.1.1.磁湖山庄磁湖山庄磁湖山庄磁湖山庄 4 4 4 4星级酒店，占地约星级酒店，占地约星级酒店，占地约星级酒店，占地约80808080亩，黄石高档酒店之一，集住宿、餐饮、会议、亩，黄石高档酒店之一，集住宿、餐饮、会议、亩，黄石高档酒店之一，集住宿、餐饮、会议、亩，黄石高档酒店之一，集住宿、餐饮、会议、休闲等众多工程于一体，装修高档，效劳专业。休闲等众多工程于一体，装修高档，效劳专业。休闲等众多工程于一体，装修高档，效劳专业。休闲等众多工程于一体，装修高档，效劳专业。同区域地产工程同区域地产工程37 餐饮类：餐饮类：1.1.九龙太子九龙太子 黄石新建大型餐饮酒店，面积约30002.2.金三九金三九 老牌知名餐饮，面积约20003.3.青龙酒家青龙酒家 面积约10004.4.石华酒家石华酒家 面积约6005.5.青莲酒家青莲酒家 面积约600 同区域地产工程同区域地产工程38 超市类：超市类：1.1.中商百货中商百货 武汉知名超市品牌，面积约武汉知名超市品牌，面积约200020002.2.武商量贩武商量贩 武汉知名超市品牌，面积约武汉知名超市品牌，面积约300030003.3.中百超市小中百超市小 小型便民超市，面积约小型便民超市，面积约6006004.4.便民超市便民超市 小型便民超市，面积约小型便民超市，面积约500500同区域地产工程同区域地产工程391、房地产处于以住宅为开发主导的初级阶段，产品链不完全，缺乏细分市场。、房地产处于以住宅为开发主导的初级阶段，产品链不完全，缺乏细分市场。从供给市场分析，以住宅产品为市场主导，当中住宅产种类单一，同质化开发定位从供给市场分析，以住宅产品为市场主导，当中住宅产种类单一，同质化开发定位严重。缺乏投资型物业和商业物业。住宅产品开发中，需求细分市场还未被开发所严重。缺乏投资型物业和商业物业。住宅产品开发中，需求细分市场还未被开发所关注，缺少白领、商务、老年公寓等需求的细分物业。关注，缺少白领、商务、老年公寓等需求的细分物业。2、房地产业投资增长回归平稳。、房地产业投资增长回归平稳。2007年，黄石市房地产开发投资完成年，黄石市房地产开发投资完成19.60亿元，比上年增长亿元，比上年增长15.58%。全年房屋施工。全年房屋施工面积到达面积到达275.40万平方米，增长万平方米，增长6.5%。房地产交易市场持续活泼，全年商品房屋销。房地产交易市场持续活泼，全年商品房屋销售面积到达售面积到达118.55万平方米，增长万平方米，增长18.9%，商品房屋销售额到达，商品房屋销售额到达22.95亿元，增长亿元，增长44.4%；其中，住宅销售额；其中，住宅销售额21.80亿元，增长亿元，增长51.92%。此阶段的特点是市场进入整合。此阶段的特点是市场进入整合阶段，应当防止同质化定位带来的价格竞争。阶段，应当防止同质化定位带来的价格竞争。3、未来市场风起云涌，开发势必更专业、市场更细分。、未来市场风起云涌，开发势必更专业、市场更细分。湖北房地产业投资额创增幅新低，随着国家对房地产市场调控的深入，开发市场势湖北房地产业投资额创增幅新低，随着国家对房地产市场调控的深入，开发市场势必更加专业，关注需求细分市场成为开发趋势。必更加专业，关注需求细分市场成为开发趋势。黄石房地产市场分析小结黄石房地产市场分析小结 供给市场供给市场40黄石房地产市场分析小结黄石房地产市场分析小结 供给市供给市场场4、城市化建设推动地产开展，开发由中心城区向新区扩散，城市功能逐渐细分。、城市化建设推动地产开展，开发由中心城区向新区扩散，城市功能逐渐细分。2004年以前，黄石的商品房围绕中心城区开发，随着城市化推进，城市功能格局逐渐形成，年以前，黄石的商品房围绕中心城区开发，随着城市化推进，城市功能格局逐渐形成，住宅开发逐步向次中心城区推移，尤其是团城山开发区势头日渐凸现。中心城区受规模限制，住宅开发逐步向次中心城区推移，尤其是团城山开发区势头日渐凸现。中心城区受规模限制，很难出现大规模社区，更加突显其商务功能。很难出现大规模社区，更加突显其商务功能。5、由于对土地价值的重视，小高层、高层住宅成为开发主体。、由于对土地价值的重视，小高层、高层住宅成为开发主体。由于招牌挂使土地价值得以提升，开发本钱增加，小高层、高层作为削减土地本钱，合理利用由于招牌挂使土地价值得以提升，开发本钱增加，小高层、高层作为削减土地本钱，合理利用土地的最正确建设方式，成为房地产市场的主要建筑形态。土地的最正确建设方式，成为房地产市场的主要建筑形态。6、开发商逐渐意识到商业价值，未来两年内小高层的底商集中放量。、开发商逐渐意识到商业价值，未来两年内小高层的底商集中放量。随着开发商对商业价值的认识，商业在住宅小区和单体住宅楼的定位中得以重视，从目前的集随着开发商对商业价值的认识，商业在住宅小区和单体住宅楼的定位中得以重视，从目前的集供给市场来看，供给市场投放时间较为集中，需求市场那么相应需要缓冲时间，才能达成平衡，供给市场来看，供给市场投放时间较为集中，需求市场那么相应需要缓冲时间，才能达成平衡，因此在商业定位上需要引起重视。因此在商业定位上需要引起重视。41黄石房地产市场分析小结黄石房地产市场分析小结 需求市需求市场场1 1、即有流失，又有吸纳的市场需求。、即有流失，又有吸纳的市场需求。高端市场由于与武汉的距离较近，交通可达性好，存在一局部客户分流，表现在当高端市场由于与武汉的距离较近，交通可达性好，存在一局部客户分流，表现在当地没有建成的别墅小区，没有在建别墅工程，别墅开发仅为楼盘中弥补市场的边际地没有建成的别墅小区，没有在建别墅工程，别墅开发仅为楼盘中弥补市场的边际户型。低端市场由于中心城区与荆州接壤，存在一局部中低端客户的流失，表现在户型。低端市场由于中心城区与荆州接壤，存在一局部中低端客户的流失，表现在宇航宇航香格里拉的热销。另一方面，作为地级市，又有下辖地区如大冶市的高端需香格里拉的热销。另一方面，作为地级市，又有下辖地区如大冶市的高端需求市场被黄石吸纳。求市场被黄石吸纳。2 2、居住需求群体仍是当前的主流群体，存在一局部未被满足的投资需要群体。、居住需求群体仍是当前的主流群体，存在一局部未被满足的投资需要群体。以提高居住舒适度形成的需要群体仍是当前的主流群体，但随着家庭投资渠道的单以提高居住舒适度形成的需要群体仍是当前的主流群体，但随着家庭投资渠道的单一、收入水平的增加、住房条件的改善，以保值、增值为目的的投资群体显现。一、收入水平的增加、住房条件的改善，以保值、增值为目的的投资群体显现。4 4、需求由中心城区向开发新区扩散，更加关注物业的品质和产品的创新。、需求由中心城区向开发新区扩散，更加关注物业的品质和产品的创新。房地产开发格局由于城市化的推进，形成区域化、组团化，区域功能定位更加明显。房地产开发格局由于城市化的推进，形成区域化、组团化，区域功能定位更加明显。由此带动需求市场格局的形成，由中心城区向开发新区扩散，更多的客户开始关注由此带动需求市场格局的形成，由中心城区向开发新区扩散，更多的客户开始关注物业的品质和产品的创新。物业的品质和产品的创新。42综合分析小结综合分析小结 结论：黄石商业和住宅市场均处于快速开展期。市场空白点多，容易突破。结论：黄石商业和住宅市场均处于快速开展期。市场空白点多，容易突破。给予本工程的启示：关键是寻求财务指标最优化的开发方案。给予本工程的启示：关键是寻求财务指标最优化的开发方案。43工程定位研究的标准工程定位研究的标准工程研究标准工程研究标准内因内因外因外因市场支撑研究宏观经济支撑研究项目利润指标限制研究项目规划指标限制研究44工程定位研究工程定位研究外因：宏观经济支持研究外因：宏观经济支持研究黄石市生产总值逐年上涨。潜在消费力大。人均可支配收入正逐年提高。p 经济持续增长，三次产业全面增长。初步核算，2007年黄石市完成生产总值GDP466.68亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%，是1996年以来增幅最高的一年。其中，第一产业增加值37.52，增长10.1%；第二产业增加值247.62亿元，增长19.8%；第三产业增加值181.54亿元，增长13.0%。经济结构进一步优化，一、二、三产业比例为8.0：53.1：38.9。与此同时，综合经济实力进一步增强，2007年，黄石市人均生产总值到达19292元，比上年增长20.24%。产业结构进一步优化。第三产业完成增加值144.08亿元，年均增长10.8%。，占到GDP比重到达39.8%，比2000年提高一个百分点。农业化经营也迈上新的台阶，2005年农业增加值到达30.56亿元，年均增长5.1%。45工程定位研究工程定位研究外因：市场支持研究外因：市场支持研究 黄石市位于湖北东南，地理位置优越，交通便利。东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武汉市，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。黄石市国土面积4582.9平方公里，东西长约88.3公里，南北宽约91.6公里。全市耕地和林地资源占全市土地面积的52.09，主要分布在大冶市和阳新县。黄石是鄂东南地区的经济及商业中心，城市综合实力位于湖北省前茅。黄石不仅是一个工业大市，经济强市，而且还一个城镇化率很高的城市，有125万城镇人口，市区人口就有70万，近50%的城镇化率在湖北省乃至全国都名列前茅，但黄石商业开展水平与其工业、经济开展水平和城镇化水平很不相称。46工程定位研究工程定位研究外因：需求支持研究外因：需求支持研究 黄石酒店市场开展较为落后，近80万人口的大城市，只分布着四星级酒店一家，三星级酒店三到四家，其余均为小型酒店。除酒店量较少外，设施陈旧过时也是黄石酒店业的特点，虽然经过改造和扩建，仍满足不了市场需求。入住率超过八成也能反映酒店市场总体供给量缺乏。除了酒店供给缺乏外，还有四个方面造成了酒店业在黄石较为火爆：F 交通枢纽成就酒店业火爆F 经济兴旺成就酒店业火爆F 旅游业开展促成酒店业火爆F 消费比例加重促成酒店业火爆 47物业组合的研究物业组合的研究外因：商业与物业拟合度分析比对外因：商业与物业拟合度分析比对写字楼写字楼产权式酒店产权式酒店服务式公寓服务式公寓销售慢销售慢无参照项目销售快商务商务投资自住/投资与商业拟合度适中与商业拟合度适中与商业拟合度高与商业拟合度高与商业拟合度与商业拟合度高高售价高售价高售价高售价低市场空白（可补缺）市场空白（可补缺）市场空白（可补缺）市场空白（可补缺）规模小难与区域其他楼盘抗衡,价值受损.48具有市场需求售价高住宅对商业类型有一定限制主题主题商业商业工程固有物业类型和其他工程固有物业类型和其他可能出现的物业类型关系分析可能出现的物业类型关系分析写字楼写字楼产权酒产权酒店店酒店式公酒店式公寓寓难以达到最大化价值。两种产品可兼容性强,物业价格优势明显.市场需求明显最大化挖掘区域价值实现开发经济效益相互限制相互限制相互支持关系相互支持关系具有市场空白售价高与商业定位相互依托具有市场空白售价低产品可兼容49写字楼写字楼+产权式酒店定位验证产权式酒店定位验证:关键驱动因素关键驱动因素KPIKPI分析分析KPI分析分析外因外因内因内因需求分析市场竞争工程自身条件限制50工业化主导的城市开展下的房地产开展工业化主导的城市开展下的房地产开展机制研究机制研究工业化主导的城市空间极化产业集聚新企业进入上游企业需求扩大，下游企业投入降低上游企业产生规模效益，下游企业效益提高地方盈利能力和积累能力增强产业集聚模型相关要素集聚加速城市化加速房地产市场开展51本市的城市化水平较高，而且处于由本市的城市化水平较高，而且处于由第第二产业主导与第三产业并重的过渡时期二产业主导与第三产业并重的过渡时期可持续开展研究中心采用如下指标综合评定城市化水平：经济开展水平：人均GDP、第二产业增加值年GDP的比重、第三产业增加值占GDP比重、税收占GDP比重城市带动作用：城市GDP占区域GDP比重、城市人口占总人口比重城乡共同开展：城乡居民收入差异城市居民生活：人均可支配收入、人均住宅使用面积家庭投资兴起.注：04年数据城市化水平%100后期中期初期7030城市化水平的Logistic曲线n根据城市化水平的Logistic曲线，哈市的城市化水平处在城市化开展的中长期，是由工业主导城市化开展转向第三产业主导城市化开展的过渡时期，工业和第三产业共同促进城市化开展。城市化开展最根本的一般动力源泉是社会经济的开展。社会经济推动城市化进程可以分为三个阶段：初期：城市的产生和兴起阶段 中期：工业化主导城市开展阶段 后期：第三产业主导城市开展阶段我国从改革开发之后才真正走向城市化开展道路，城市化的一般动力机制才发挥作用，同时在城市化过程中，政府政策的大力支持也构成城市化开展的推动力之一，并发挥着不可无视的作用。52商业商业+产权式酒店定位验证产权式酒店定位验证:关键驱动因素关键驱动因素KPIKPI分析分析KPI分析分析外因外因内因内因需求分析市场竞争工程自身条件限制53黄石市消费者的购房心理需求及功能需求消费者的购房心理需求及功能需求54进一步利用房地产行业开展周期模型对进一步利用房地产行业开展周期模型对市场进行判断市场进行判断合理价格合理价格发展阶段危机阶段复苏阶段萧条阶段房地产行业的开展在理论上讲，是存在周期的，一般会经历复苏阶段、开展阶段、危机阶段、萧条阶段等循环过程。房地产行业的开展水平在这种周期的循环中不断提高，合理价格平稳上升。55我们利用我们利用LIVQLIVQ模型对本工程开展方向进模型对本工程开展方向进行验证行验证我们利用物业开展方向判断模型进行分析判断。根据客户的实际情况，我们确定物业开展方向判断模型的四个参数权重。物业形象物业形象Image物业价值物业价值Value回现速度回现速度liquidity容积率容积率Quantity20%10%20%50%20%20%30%30%45%45%5%5%房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场56定位综合判定定位综合判定组合物业综合判定：组合物业综合判定：写字楼写字楼+产权式酒店产权式酒店+效劳式公寓的产品定位效劳式公寓的产品定位工程形象定位：国际生态商务城工程形象定位：国际生态商务城结论结论57平面规划平面规划58市场研究市场研究问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略开展方向制定战略开展方向工程定位工程定位 市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析工程界定工程界定59本钱估算按本钱估算按3.03.0容积率容积率序号序号项目名称项目名称工程量工程量单位成本单位成本总金额总金额备注备注m2m2元元/m2/m2万元万元开发成本开发成本2042320423一一土地成本土地成本608646086437037022522252约约7474万万/亩亩二二前期费用前期费用和建安成本和建安成本6086460864298629861817118171精装修费用按精装修费用按10001000元元/平米平米开发费用开发费用33003300一一管理费用管理费用545545二二财务费用财务费用1 10 00000预估预估三三销售费用销售费用10501050四四不可预见费不可预见费705705合计合计237232372360收入预测按收入预测按3.03.0容积率容积率销售建面销售建面（平米）（平米）均价（元均价（元/平方米）平方米）销售收入（万元）销售收入（万元）备注写字楼2198038008352.4总建面31400平米，70%销售，30%持有产权式酒店产权式酒店14000140004 400000056005600酒店式公寓1100042004620底层底层商业商业640064001 12 200000076807680合计合计26252.426252.461投资利润按投资利润按3.03.0容积率容积率序号序号项目名称项目名称合计合计1销售收入销售收入26252.426252.42总成本费用总成本费用23723237233营业税及附加营业税及附加1438.631438.634 4土地增值税土地增值税327.11327.114利润总额利润总额763.77763.775所得税所得税190.94190.94税后利润税后利润572.82572.8262静态盈利分析按静态盈利分析按3.03.0容积率容积率本钱利润率开发利润/总开发本钱*100763.77/23723*1003.22本钱净利润率税后开发利润/总开发本钱*100572.82/23723*1002.4163本钱估算按本钱估算按4.04.0容积率容积率序号序号项目名称项目名称工程量工程量单位成本单位成本总金额总金额备注备注m2m2元元/m2/m2万元万元开发成本开发成本2723927239一一土地成本土地成本826648266427727722892289约约7474万万/亩亩二二前期费用前期费用和建安成本和建安成本8266482664301830182495024950精装修费用按精装修费用按10001000元元/平米平米开发费用开发费用3958.323958.32一一管理费用管理费用545545二二财务费用财务费用1 10 00000预估预估三三销售费用销售费用1504.661504.66四四不可预见费不可预见费908.66908.66合计合计31197.3231197.3264收入预测按收入预测按4.04.0容积率容积率销售建面销售建面（平米）（平米）均价（元均价（元/平方米）平方米）销售收入（万元）销售收入（万元）备注写字楼2478038009416.4总建面35400平米，70%销售，30%持有产权式酒店产权式酒店21000210004 400000084008400酒店式公寓1800042007560底层底层商业商业10200102001 12 20000001224012240合计合计37616.437616.465投资利润按投资利润按4.04.0容积率容积率序号序号项目名称项目名称合计合计1销售收入销售收入37616.437616.42总成本费用总成本费用31197.3231197.323营业税及附加营业税及附加2061.382061.384 4土地增值税土地增值税1307.311307.314利润总额利润总额3050.393050.395所得税所得税762.6762.6税后利润税后利润2287.82287.866静态盈利分析按静态盈利分析按4.04.0容积率容积率本钱利润率开发利润/总开发本钱*1003050.39/31197.32*10010本钱净利润率税后开发利润/总开发本钱*1002287.8/31197.32*100767THE End!Thank you!Thank you!68