资料-广东东莞市虎门金洲村项目定位及物业发展建议

虎门金洲村工程定位及物业开展建议本报告是严格保密的。前前 言言u地块占地：34842u容积率：2.5u建筑密度：25东莞东莞“地王的诞生：地王的诞生：20072007年年1 1月月1818日下午，在东莞市土地交易中心举行日下午，在东莞市土地交易中心举行的土地交易会上，本工程地块以的土地交易会上，本工程地块以3.063.06亿元成交，创东亿元成交，创东莞土地拍卖商住地楼面地价最高纪录：莞土地拍卖商住地楼面地价最高纪录：3513 3513元元/。核心问题：核心问题：在目前虎门市场最高房价不超过在目前虎门市场最高房价不超过55005500元元/、区域、区域内主干道商铺价格为内主干道商铺价格为2000020000元元/左右的情况下，如何左右的情况下，如何通过定位与合理的物业开展建议实现工程通过定位与合理的物业开展建议实现工程“地王价地王价值？值？一切以一切以“提升品质、提升价值为中心提升品质、提升价值为中心2本报告是严格保密的。思路与解决模型思路与解决模型项目发展空间项目发展空间项目限制条件项目限制条件定位选择定位选择建筑规划建筑规划产品组合产品组合开发节奏开发节奏地块地块企业目标企业目标根本面根本面(政策政策)方向选择方向选择市场判断市场判断(趋势趋势/竞争竞争)地块资源条件地块资源条件小户型小户型 中小户型中小户型 大户型大户型高端高端3本报告是严格保密的。报告大纲报告大纲P.1:P.1:房地产市场分析房地产市场分析P.2:P.2:工程本体分析工程本体分析P.3:P.3:工程定位工程定位P.4:P.4:物业开展建议物业开展建议4本报告是严格保密的。虎门经济虎门经济千强镇之首千强镇之首P.1.1:房地产市场分析u2005年虎门GDP127.43亿元，户籍人均GDP10.68万元，成为全国千强镇之首。u1994年虎门以1.85亿元财政收入成为全国乡镇财政收入之首，2005年工商税收26.65亿元，镇本级可支配财政收入8.77亿元u2005年年末各项人民币存款余额262.96亿元，为东莞各镇之首。u2005年社区居民人均纯收入11285元，同年被评为“全国小康建设明星镇标兵。u虎门目前有1500多家外商投资企业，18000多家民营个体企业，形成包括服装、电子信息、汽车、物流、会展、生物工程等30多个行业，6万多个品种。强劲的经济开展为房地产开展提供有力的支撑。强劲的经济开展为房地产开展提供有力的支撑。5本报告是严格保密的。虎门八大产业集群虎门八大产业集群n一是企业集群：全镇拥有上规模的制衣厂一是企业集群：全镇拥有上规模的制衣厂12001200多家，其中外商投资企业多家，其中外商投资企业300300多家，民营企业多家，民营企业600600多多家家n二是市场集群：自二是市场集群：自19931993年富民时装城开业以来，虎门现已拥有大型专业服装批发市场年富民时装城开业以来，虎门现已拥有大型专业服装批发市场2121个，大中个，大中型布料市场型布料市场9 9个，市场总面积个，市场总面积3535万平方米万平方米n三是店铺集群：专营服装的店铺已达近万间三是店铺集群：专营服装的店铺已达近万间n四是业者集群：全镇四是业者集群：全镇6565万常驻人口中服装从业人员达万常驻人口中服装从业人员达3535万人万人n五是客户集群：每天五是客户集群：每天1010余万客商形成了巨大的人流，使虎门服装不仅销往国内各地，还有近余万客商形成了巨大的人流，使虎门服装不仅销往国内各地，还有近1/31/3远销欧美、亚太各国和港澳台地区远销欧美、亚太各国和港澳台地区n六是运输集群：有配套完善的托运公司六是运输集群：有配套完善的托运公司3030多家，随时按南来北往的客商要求，通过海、陆、空不多家，随时按南来北往的客商要求，通过海、陆、空不同渠道，把货物发运到全国及转运到世界各地同渠道，把货物发运到全国及转运到世界各地n七是配套集群：以服装生产为核心，已形成织布、定型、拉链、漂染、刺锈等配套工厂近百家；七是配套集群：以服装生产为核心，已形成织布、定型、拉链、漂染、刺锈等配套工厂近百家；并有上百家广告企划、文化传播、网络公司相继出现，为品牌经营和提升企业素质效劳并有上百家广告企划、文化传播、网络公司相继出现，为品牌经营和提升企业素质效劳n八是产品集群：以生产女装为主、男装为辅；休闲装为主、正装为辅；老少兼具、时尚流行八是产品集群：以生产女装为主、男装为辅；休闲装为主、正装为辅；老少兼具、时尚流行P.1.1:房地产市场分析6本报告是严格保密的。客户群规模客户群规模u全镇65多万人中，服装从业人员达35多万人；每天810万客商来虎门形成了巨大的人流u虎门企业高级管理人员与主要服装设计与生产管理人才近万人，其中服装生产主管数量较大。u外地来虎门从事工商业的人士较多，铺位业主就超过2万名，其中仅富民服装市场培养的百万富翁就超千人。外来工商业户来虎门安家落户越来越多，成为虎门房地产持续开展的重要支撑力量。u台资企业:378家各产业集群培育了大批有投资理念、购置力强的财富阶各产业集群培育了大批有投资理念、购置力强的财富阶层。层。P.1.1:房地产市场分析7本报告是严格保密的。购置力比照购置力比照 镇镇比较项目比较项目虎门虎门长安长安大岭山大岭山厚街厚街沙田沙田镇区生产总值（万元）127426513374285525531038109369996镇区农村纯收入（万元）1774542217266260213927057522农民人均纯收入（元）11285158979696118487293城乡居民储蓄存款余额（万元）204602012983683661321118757182078数据来源：东莞统计年鉴2006u虎门2006年地方财政收入预算：875737万元，同比增长12.23u虎门2007年目标：生产总值增长15镇本级可支配财政收入增长15社会消费品零售总额增长10外贸出口总额增长12实际利用外资增长8.5居民人均纯收入增长8在经济增长快速的背景下，与周边镇区相比，虎门客户在经济增长快速的背景下，与周边镇区相比，虎门客户的购置力优势明显。的购置力优势明显。P.1.1:房地产市场分析8本报告是严格保密的。虎门虎门东莞第一重镇，东莞副中心东莞第一重镇，东莞副中心P.1.1:房地产市场分析虎门在东莞地位：虎门在东莞地位：127127亿元的亿元的GDPGDP262.96262.96亿元的各项人民币存亿元的各项人民币存款余额款余额1212万的户籍人口总数万的户籍人口总数170170平方公里的国土面积平方公里的国土面积以上都是东莞各镇之首。以上都是东莞各镇之首。虎门城市定位虎门城市定位东莞西部开展中心，珠江两东莞西部开展中心，珠江两岸交通枢纽，综合性工业及岸交通枢纽，综合性工业及商贸旅游城镇。商贸旅游城镇。东莞第一重镇的地位奠定了虎门房地产市场成为东莞风东莞第一重镇的地位奠定了虎门房地产市场成为东莞风向标的根底。向标的根底。深圳深圳广州广州惠州惠州香港香港核心：中心城区核心：中心城区西部副中心：虎门西部副中心：虎门东部副中心：常平东部副中心：常平9本报告是严格保密的。虎门总体规划虎门总体规划2002-20212002-2021P.1.1:房地产市场分析2002-2021年虎门总体规划可能还是会有细微的改变，局部区域的详细控规已经做好，需经东莞市规划局批准。到2021年，总人口控制在85万人左右，城镇建设用地控制在78平方公里。在西北角白沙规划一个广深港铁路在西北角白沙规划一个广深港铁路白沙交换站，整个东莞就虎门一个白沙交换站，整个东莞就虎门一个站点，估计站点，估计20212021年前通车。年前通车。威远岛规划建设成为融威远岛规划建设成为融历史、文化、爱国主义历史、文化、爱国主义教育基地、观光游览和教育基地、观光游览和休闲度假、高尚海滨住休闲度假、高尚海滨住宅区为一体的综合性旅宅区为一体的综合性旅游岛。游岛。广深第二高速东莞段确定广深第二高速东莞段确定虎门镇的两个互通分别是虎门镇的两个互通分别是威远互通在威远岛与广威远互通在威远岛与广深珠高速公路虎门连接线深珠高速公路虎门连接线相交和宴岗互通连升相交和宴岗互通连升南路与广深第二高速的交南路与广深第二高速的交叉处。叉处。虎门大道西段到威远局虎门大道西段到威远局部、连升路已经全线贯部、连升路已经全线贯穿。穿。东部规划为行政中心区，工业用地东部规划为行政中心区，工业用地与居住用地相互交错，自然资源较与居住用地相互交错，自然资源较好，污染相对少。好，污染相对少。虎门现状总面积：170平方公里；城区面积：10平方公里总人口：70万。本工程本工程东部片区规划利好。东部片区规划利好。10本报告是严格保密的。虎门房地产开展历程回忆虎门房地产开展历程回忆19911991年年商品房空白阶段商品房空白阶段萌芽阶段萌芽阶段快速发展阶段快速发展阶段19921992年年20022002年年20032003年年至今至今背背景景：1992年邓公南巡之后，虎门镇政府决定步子迈得更大些，当年与港商签订房地产合约18宗，总投资123亿元，8个小区，77栋10-33层，12000多套商品房，别墅1282套，20万平米商业。特特征征：基基本本都都是是借借鉴鉴香香港港模模式式，9898年年前前，以港销为主，之后开始卖给本地人；以港销为主，之后开始卖给本地人；指指标标楼楼盘盘：宜家花园、平苑商住小区、梁屋小区、龙泉别墅小区等。背背景景：2003年4月虎门正式启动投资过百亿的23项重点工程，拉开了大虎门建设的实质性一步。在23项重点工程中90%都是房地产项目。特特征征：以以景景观观资资源源楼楼盘盘和和黄黄金金地地段段楼楼盘盘为为主主，楼楼价价相相对对于于购购买买力力而而言言较较低低，以以大大户户型及别墅体现高品质。型及别墅体现高品质。指指标标楼楼盘盘：丰泰华园山庄、丰泰裕田花园、龙泉都市华庭、柏景豪庭、蟠龙山庄、中联大厦等。19851985年年背背景景：1985年虎门区和太平镇合并为虎门镇，从此拉开了虎门新城区建设第一波浪潮；特特征征：主主要要是是镇镇中中心心的的公公司司、工厂宿舍，居民自建房。工厂宿舍，居民自建房。目前虎门房地产快速开展，但阶段相对滞后。目前虎门房地产快速开展，但阶段相对滞后。P.1.1:房地产市场分析11本报告是严格保密的。P.1.1:房地产市场分析房地产市场板块特征房地产市场板块特征镇中心片区镇中心片区商业中心片区商业中心片区东部高端区东部高端区次镇中心区次镇中心区本工程本工程商业中心片区商业中心片区商贸气氛浓商贸气氛浓片区特征：以黄河客运站形成对内对片区特征：以黄河客运站形成对内对外的交通枢纽，商业气氛浓厚。外的交通枢纽，商业气氛浓厚。产品特征：专业商场为主产品特征：专业商场为主主力客户：周边专业市场生意人主力客户：周边专业市场生意人代表楼盘：天河城、虎门步行街、厂代表楼盘：天河城、虎门步行街、厂货直批中心等货直批中心等次镇中心片区次镇中心片区片区形象低片区形象低n片区特征：片区特征：离镇中心有一定的距离，但属于20分钟生活圈内n主力客户：主力客户：以外地、外籍人士为主，周边专业市场的生意人n产品特征：高层，各种户型均有n代表楼盘：代表楼盘：金色阳光、城市脉搏中心、海悦金湾等东部高端区东部高端区中高档纯洁生活区中高档纯洁生活区 片区特征：片区特征：虎门公园、自然水库为虎门公园、自然水库为该区域最明显的景观资源该区域最明显的景观资源 主力客户：本地富人，私企业主，主力客户：本地富人，私企业主，公务员以及成功生意人公务员以及成功生意人产品特征：容积率低，小高层、别墅产品特征：容积率低，小高层、别墅为主，局部高层，中等户型为主，局部高层，中等户型 代表楼盘：中联大厦、金色家园及代表楼盘：中联大厦、金色家园及丰泰华园、丰泰裕田花园、海岸国际丰泰华园、丰泰裕田花园、海岸国际等等镇中心片区镇中心片区传统住区传统住区 片区特征：市政、生活、商业配套片区特征：市政、生活、商业配套等较为完善，但周边环境嘈杂等较为完善，但周边环境嘈杂产品特征：高容积率、高层为主，局产品特征：高容积率、高层为主，局部别墅，中、大户型产品为主部别墅，中、大户型产品为主 主力客户：本地人、外地生意人为主力客户：本地人、外地生意人为主，局部港澳台客户主，局部港澳台客户 代表楼盘：龙泉别墅区、柏景豪庭、代表楼盘：龙泉别墅区、柏景豪庭、能源华庄、新安大厦等能源华庄、新安大厦等工程位于东部高端区中心，具备成为高端工程的条件。工程位于东部高端区中心，具备成为高端工程的条件。12本报告是严格保密的。过往供给量分析过往供给量分析2004-20062004-2006年度年度批准预售批准预售项目个数项目个数批准预批准预售面积售面积（m m2 2）住宅住宅别墅别墅商铺商铺写字楼写字楼其他其他面积面积（m m2 2）套数套数面积面积（m m2 2）套数套数面积面积（m m2 2）面积面积（m m2 2）面积面积（m m2 2）20041434775134135324712611696639800200528467171342776264822573419217214714175092006825131124149416362708655981700土地资源日益稀缺，2006年普通住宅供给量同比下降38；别墅供给量在04年之后出现下滑，主要因为符合本地人需求的本地资源型工程减少；商贸名镇定位等政策利好多，使得商铺供给05年放量增长；但06年下降趋势明显。P.1.1:房地产市场分析13本报告是严格保密的。过往供给产品分析过往供给产品分析P.1.1:房地产市场分析楼楼盘名称名称规模模主力主力户型型销售情况售情况畅销户型畅销户型滞销户型滞销户型丰泰丰泰华园山庄园山庄总建33万，由300多套别墅、20多栋小高层及10栋空中别墅组成117-122三房洋房售罄，剩余为别墅产品117-122三房140四房180四房丰泰裕田花园丰泰裕田花园占地23.5万，总建面26万108-136三房二期基本售罄，月均销售40套108-136三房80二房、138四房无盛世豪庭二期盛世豪庭二期总建8万113-140三房、四房售罄113-140三房、四房无中中联大厦大厦三幢26层群楼组合101二房、159三房售罄101 二房159三房金色家园金色家园由2栋小高层、高层组成134-139三房、181四房售罄134-139三房181四房柏景豪庭柏景豪庭总建8万125-141三房，134-186四房售罄125-141三房，140 四房186 四房飞龙山庄二期山庄二期整体战地75043，建面19万130-167三房，197-241五房、六房剩余少量大户型产品130-138 三房167 三房东方国方国际 星座星座4栋29层共570套92-110二房，130三房06年3月开盘，8月售罄，目前为商铺销售阶段92-110二房，130三房无海岸国海岸国际共440套，一期推出170套200四房06年5月开始蓄客,10月开盘，至今销售率60，月均销售15-20套130三房和160 四房200四房14本报告是严格保密的。未来供给分析未来供给分析楼盘名称楼盘名称规模规模主力户型主力户型推售节点推售节点 预计售价（元预计售价（元/）丰泰东海山庄洋房550套、联排别墅270套、独栋别墅18套120三房为主，少量80多二房及130多四房07年5月洋房5000；联排别墅7200；独栋别墅15000。海岸国际一期剩余50套左右；二期270套一期剩余及二期主力户型均为200四房及少量五房07年5月5500丰泰裕田花园三期三期共5栋360套左右全部为132-138三房07年3月5000-5500（含500元装修）新安大厦一栋80套 左右130多三房07年中5300虎门地标占地45428.5，总建面22万50-70一房二房项目一占地3万多平米，小高层，容积率2.2左右 不详项目二占地1万多，容积率4.0 项目三镇中心旧城改造之二，占地 1万多，容积率3.5 项目四占地15万，容积率在2.5左右 按照目前在售楼盘的销售速度，按照目前在售楼盘的销售速度，0808年初可预知的推货量为年初可预知的推货量为500500套左右，供给量明显缺乏；套左右，供给量明显缺乏；供给户型多以大户型为主。供给户型多以大户型为主。P.1.1:房地产市场分析15本报告是严格保密的。类似镇区洋房概况厚街类似镇区洋房概况厚街P.1.1:房地产市场分析项目项目下半年推售下半年推售套数套数主力户型主力户型价格价格（元（元/）速度速度（套（套/月）月）余货及产品余货及产品鼎盛时代240套120-126平米三房；12套205-214平米复式；51005020套220-290复式盛和花园二期420套约170套138平米三房；80套166平米四房；170套173-341平米五房；460015剩余136-139平米三房93套，157平米四房27套，172平米四房22套，186平米四房6套，200平米五房20套，327平米大户型24套汇景银座200余套168-238平米，其中四房及五房各约100套450020174-176平米四房剩余约101套，223.83平方米五房剩余约51套。目前处于销售瓶颈。06年下半年推售情况厚街厚街160160大户型相对滞销，速度较缓慢，月均销售速度约大户型相对滞销，速度较缓慢，月均销售速度约10-1510-15套；套；销售速度比照一：厚街中等户型销售速度比照一：厚街中等户型100-140100-140的畅销户型，销售速度可到达的畅销户型，销售速度可到达30-4030-40套；套；销售速度比照二：镇区销售速度比照二：镇区180-220180-220的类别墅销售速度的类别墅销售速度 一般一般1010套左右。套左右。结论：经济较兴旺的镇如厚街、虎门等大户型的销售速度与类别墅速度根本持平，结论：经济较兴旺的镇如厚街、虎门等大户型的销售速度与类别墅速度根本持平，相对较慢。相对较慢。16本报告是严格保密的。虎门及周边镇供给量比较虎门及周边镇供给量比较2004-20062004-2006按照虎门的辐射力，虎门供给量与其他镇区相比相对缺按照虎门的辐射力，虎门供给量与其他镇区相比相对缺乏。乏。P.1.1:房地产市场分析17本报告是严格保密的。客户跨镇区购房情况客户跨镇区购房情况研究背景说明东莞各镇分散，房产开展程度差异大，局部镇房产非常兴旺。镇与镇之间客户交叉购房现象明显。案例案例辐射镇区辐射镇区消费者需求消费者需求楼盘特征楼盘特征跨区客户比例跨区客户比例南城东城、莞城、厚街、虎门、大岭山等城市配套、教育资源、交往的需求城市感强、配套优良、具有品牌形象世纪城：厚街、虎门各占约8%厚街/长安虎门、长安、沙田、大岭山资源好、物管优良、安静清洁的小区；（辐射镇区内缺乏资源大盘，居住环境缺乏比较优势，尤其虎门，需求无法在本镇满足）自然资源优越、居住舒适度高、品牌形象良好加州阳光：虎门客占比超过25%常平横沥、桥头、谢岗花园小区、统一管理（辐射镇区房地产项目少，花园小区需求无法满足）具一定规模、产品素质良好周边镇客户占15%虎门工程辐射周边镇能力较强，但本地中高端客户外流严重！虎门工程辐射周边镇能力较强，但本地中高端客户外流严重！虎门本地市场具备良好景观资源的中高端工程少，无法满足客户需要；虎门本地市场具备良好景观资源的中高端工程少，无法满足客户需要；高端客户对交通不敏感。高端客户对交通不敏感。P.1.1:房地产市场分析18本报告是严格保密的。各板块洋房分布各板块洋房分布 东部高端区东部高端区镇中心区镇中心区泛镇中心区泛镇中心区中联大厦中联大厦36003600元元/金色家园金色家园36003600元元/海岸国际海岸国际52005200元元/柏景豪庭柏景豪庭40004000元元/名门华轩名门华轩39503950元元/金色阳光金色阳光39003900元元/新安大厦新安大厦38003800元元/盛世豪庭二期盛世豪庭二期50005000元元/能源华庄能源华庄39003900元元/东方国际东方国际45004500元元/东海山庄东海山庄52005200元元/咨询咨询在售在售售罄售罄丰泰裕田花园丰泰裕田花园50005000元元/威远花园威远花园28002800元元/镇中心区标签镇中心区标签地段好市政配套齐全中大户型为主东部高端工程区标签东部高端工程区标签内外环境好内外环境好自身配套齐全自身配套齐全富人圈子富人圈子丰泰工程月销售超过丰泰工程月销售超过3030套，套，速度列于虎门前列，均价速度列于虎门前列，均价高于非镇中心区工程高于非镇中心区工程泛镇中心区标签泛镇中心区标签新开发区周边环境一般治安一般均价相对较低东部高端区物业不多，从价格及形象来看，缺乏与之相东部高端区物业不多，从价格及形象来看，缺乏与之相匹配的物业。匹配的物业。工程工程4 4工程工程1 1工程工程2 2、3 3P.1.1:房地产市场分析虎门地标虎门地标19本报告是严格保密的。各板块别墅分布各板块别墅分布传统风水别墅区标签传统风水别墅区标签风水山、内外环境风水山、内外环境圈子圈子“初级物管初级物管龙泉别墅初期卖地热销，龙泉别墅初期卖地热销，锦绣山河别墅地半年内没锦绣山河别墅地半年内没卖出一套卖出一套自然自然+产品力别墅区标签产品力别墅区标签山水资源山水资源工程配套工程配套物业管理物业管理圈子圈子泛自然资源别墅区标签泛自然资源别墅区标签山、水景偏，周边环境差治安差在售在售售罄售罄自然自然+产品力别墅产品力别墅传统风水别墅区传统风水别墅区泛自然资源型别墅泛自然资源型别墅丰泰裕田花园丰泰裕田花园75007500元元/东海山庄东海山庄1500015000元元/飞龙山庄飞龙山庄55005500元元/能源华庄能源华庄不详不详锦绣山河地锦绣山河地48004800元元/龙泉别墅龙泉别墅不详不详蟠龙山庄地蟠龙山庄地56005600元元/半岛城邦半岛城邦1200012000元元/咨询咨询传统别墅远离镇中心，生活配套不成熟，且小区内外品传统别墅远离镇中心，生活配套不成熟，且小区内外品质差距大，无法成为高端物业领导者。质差距大，无法成为高端物业领导者。P.1.1:房地产市场分析20本报告是严格保密的。近年成交价格走势近年成交价格走势洋房保持洋房保持10左右的稳定增长率，别墅由于近年来良左右的稳定增长率，别墅由于近年来良好资源的稀缺，价格快速攀升。好资源的稀缺，价格快速攀升。P.1.1:房地产市场分析21本报告是严格保密的。租赁及二手市场分析租赁及二手市场分析楼盘名称楼盘名称规模规模主力户型主力户型二手房售价二手房售价（元（元/）租金租金（元（元/月）月）盛世豪庭总建8万 113-140三房、四房 5100三房2800中联大厦三幢26层群楼组合 101二房、159三房 5200三房3000-4000金色家园由2栋小高层、高层组成 134-139三房、181四房 5000三房3000柏景豪庭总建8万 125-141三房，134-186四房 5400三房2500-3500东方国际星座4栋29层共570套 92-110二房，130三房 5300中心区二手房价格普遍在中心区二手房价格普遍在50005000以上，租金亦高于城区价格，以上，租金亦高于城区价格，对一手房价格形成有力的支撑。对一手房价格形成有力的支撑。总价低、单方租金高的户型受到投资者的欢送。总价低、单方租金高的户型受到投资者的欢送。套内套内120120的三房需求旺盛。的三房需求旺盛。P.1.1:房地产市场分析三级地铺语录：100至120平方的三房最好卖，因为很多人买来用于投资；二房也比较好租，但要带精装修，外商会考虑作为投资的。现在一房和两房的需求最旺，而目前虎门这类产品的供给太少了，很多经理、老板都想租；套内120平方的三房最好卖。22本报告是严格保密的。中档酒店租赁情况分析中档酒店租赁情况分析酒店名称酒店名称客房规模客房规模房间配套设施房间配套设施包房价格包房价格粤华酒店约150间 普通装修，卫生间、冰箱（部分缺失）、电视、空调、写字台、麻将桌（部分缺失）、床。标间3000元/月鸿华酒店约100间 标间3000元/月有厅套房6000元/月汉轩酒店约100间 标间2800-3200元/月太平酒店约100间 有厅套房6000元/月；标间3000元/月城市客栈约145间标间4440元/月酒店长包房价格远远高于同类产品租金。酒店长包房价格远远高于同类产品租金。酒店长包房需求旺盛，而酒店式公寓处于市场空白状酒店长包房需求旺盛，而酒店式公寓处于市场空白状态，投资市场有待开发。态，投资市场有待开发。u虎门仅镇中心区普通酒店规模在36家左右；按每家酒店客房均值100间计，共有客房约3600间。u配套方面：除新装修的城市客栈外，一般装修陈旧，内设配套落后。u入住率：此类酒店虽然装修落后，却生意火爆，入住率均在80%以上。u各酒店长包房比例约10-20，按均值15计，镇中心区长包房数量在540间左右。u长包房客户多为香港、台湾来虎门经商人士。P.1.1:房地产市场分析23本报告是严格保密的。丰泰华园山庄丰泰华园山庄n 工程规模：规划总用地为工程规模：规划总用地为500500亩，设计规模由亩，设计规模由1414栋小高层商住楼、栋小高层商住楼、1717栋高层、栋高层、304304栋别墅以及山庄公园等组成，是集居家、休闲度假、观光旅栋别墅以及山庄公园等组成，是集居家、休闲度假、观光旅游为一体的综合房地产工程游为一体的综合房地产工程 。n 主力户型：主力户型：0707年年5 5月新推东海山庄有洋房月新推东海山庄有洋房550550套、联排套、联排270270套、独栋别套、独栋别墅墅1818套。其中洋房主力户型为套。其中洋房主力户型为120120三房，少量三房，少量8080多二房及多二房及130130多四多四房；房；n 工程价格：洋房工程价格：洋房50005000，联排，联排72007200，独栋，独栋1500015000n 形象定位：在家就是度假形象定位：在家就是度假n 工程风格：英国泰晤士河畔风情工程风格：英国泰晤士河畔风情 n 目标客户群：别墅局部主要为：为城市的收入金字塔尖上的人，分布目标客户群：别墅局部主要为：为城市的收入金字塔尖上的人，分布及来源较为广泛，其中有本地人、港澳台等外地成功创业人士。及来源较为广泛，其中有本地人、港澳台等外地成功创业人士。小高层物业局部客户以虎门本地人为主。小高层物业局部客户以虎门本地人为主。n 工程简评：该工程地块自然条件优越，具备开展豪宅的自然条件，但工程简评：该工程地块自然条件优越，具备开展豪宅的自然条件，但在社区整体规划方面未能够充分利用优势条件，对潜在客户的置业需求在社区整体规划方面未能够充分利用优势条件，对潜在客户的置业需求特征把握不够，导致整体规划中出现视觉遮挡方面的协调。户型设计方特征把握不够，导致整体规划中出现视觉遮挡方面的协调。户型设计方面，小高层物业的户型设计与市场需求的对接情况较好。面，小高层物业的户型设计与市场需求的对接情况较好。由于景观资源非常丰富，受到很多本地及周边区域高端由于景观资源非常丰富，受到很多本地及周边区域高端客户的追捧，市场口碑及形象较好。客户的追捧，市场口碑及形象较好。P.1.1:房地产市场分析与工程的关系：与工程的关系：同片区，价格参照系，不形同片区，价格参照系，不形成直接竞争成直接竞争24本报告是严格保密的。丰泰裕田花园丰泰裕田花园n 工程规模：占地工程规模：占地23.523.5万平米，总建筑面积万平方米，是由万平米，总建筑面积万平方米，是由栋小高层、套傍水别墅以及一座五星级多功能商务度假酒店组成栋小高层、套傍水别墅以及一座五星级多功能商务度假酒店组成的复合式星级社区。的复合式星级社区。n 主力户型：主力户型：0707年年3 3月新推三期共月新推三期共5 5栋栋360360套左右，全部为套左右，全部为132-138132-138三三房；房；n 工程价格：预计工程价格：预计50005000元元/含含500500元元/装修装修n 形象定位：一等尊贵形象定位：一等尊贵 万种风情二期山景洋房万种风情二期山景洋房n 目标客户群：别墅局部主要为：为城市的收入金字塔尖上的人，分目标客户群：别墅局部主要为：为城市的收入金字塔尖上的人，分布及来源较为广泛，其中有本地人、港澳台等外地成功创业人士。布及来源较为广泛，其中有本地人、港澳台等外地成功创业人士。小高层物业局部客户以虎门本地人为主。小高层物业局部客户以虎门本地人为主。n 工程简评：该工程地块景观资源优越，具备开展豪宅的自然条件，工程简评：该工程地块景观资源优越，具备开展豪宅的自然条件，入口的景观大道成功的弥补了周边厂房的影响，与酒店相结合有效地入口的景观大道成功的弥补了周边厂房的影响，与酒店相结合有效地提升了工程形象；二期产品设计与客户需求吻合，并利用底价入市实提升了工程形象；二期产品设计与客户需求吻合，并利用底价入市实现月均销售现月均销售4040套的高速度。套的高速度。作为丰泰华园山庄的升级版，同属于东部高端片区，利作为丰泰华园山庄的升级版，同属于东部高端片区，利用园林展示弥补不利影响，成功塑造高端形象；产品设用园林展示弥补不利影响，成功塑造高端形象；产品设计准确把握客户需求。计准确把握客户需求。P.1.1:房地产市场分析与工程的关系：与工程的关系：同片区，价格及产品参照系，同片区，价格及产品参照系，不形成直接竞争不形成直接竞争25本报告是严格保密的。海岸国际海岸国际n 工程规模：规划用地面积工程规模：规划用地面积2745227452平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积130170130170平方米，平方米，其中住宅面积其中住宅面积9293892938平方米，地下停车场面积平方米，地下停车场面积2703927039平方米，车位有近平方米，车位有近600600个，绿化率个，绿化率45.7%45.7%；n 主力户型：共约主力户型：共约440440套，全部为大户型中高端产品。一期推出套，全部为大户型中高端产品。一期推出170170套。套。三种主力户型：三房三种主力户型：三房130130平方米，仅有平方米，仅有4848户，四房户，四房160160平方米，五房平方米，五房200200平方米平方米 ；n 工程价格：均价工程价格：均价50005000元元/毛坯毛坯n 形象定位：镇中心区，居住豪宅形象定位：镇中心区，居住豪宅n 目标客户群：主要为周边专业市场私营业主，以自住为主。目标客户群：主要为周边专业市场私营业主，以自住为主。n 工程简评：太沙路与虎门大道交界处南，工程简评：太沙路与虎门大道交界处南，0606年下半年泛中心区惟一年下半年泛中心区惟一较大规模的新工程。毗邻天河城、黄河服城等专业市场。但目前周边较大规模的新工程。毗邻天河城、黄河服城等专业市场。但目前周边环境较杂乱，没有景观资源，且户型全为中大户型，自环境较杂乱，没有景观资源，且户型全为中大户型，自0606年年5 5月蓄客，月蓄客，1010月开盘以来，至今销售约月开盘以来，至今销售约100100套，月均销售速度缓慢，仅为套，月均销售速度缓慢，仅为15-2015-20套套/月。价格由开盘月。价格由开盘52005200暗降至目前的暗降至目前的48004800。属于东部高端区域，地段好，定位于大户型豪宅，但工属于东部高端区域，地段好，定位于大户型豪宅，但工程自身及周边形象与豪宅定位不匹配。程自身及周边形象与豪宅定位不匹配。P.1.1:房地产市场分析与工程的关系：与工程的关系：同片区，直接竞争对手同片区，直接竞争对手26本报告是严格保密的。东方国际东方国际星座星座n 工程规模：工程规模：4 4栋塔楼栋塔楼2929层，共层，共570570户；户；n 主力户型：主力户型：4040平米公寓、平米公寓、8585平米两房、平米两房、100-140100-140平米三房；平米三房；n 工程价格：工程价格：45004500元元/m2/m2 毛坯毛坯n开展商：东莞市黄河集团房地产开发开展商：东莞市黄河集团房地产开发n 形象定位：财富中央，荣耀生活形象定位：财富中央，荣耀生活n 目标客户群：主要为周边专业市场私营业主，以自住为主，有小局目标客户群：主要为周边专业市场私营业主，以自住为主，有小局部投资型买家。部投资型买家。n 工程简评：本案地处虎门商业核心工程简评：本案地处虎门商业核心黄河服装城西入口对面，以黄河服装城西入口对面，以核心地段优势冲击市场，户型亦受到客户欢送，再加上该区域供货相核心地段优势冲击市场，户型亦受到客户欢送，再加上该区域供货相对缺乏，对缺乏，0606年年3 3月开盘，月开盘，8 8月即售罄。月即售罄。镇中心投资型工程，受到投资客及局部附近生意人的欢镇中心投资型工程，受到投资客及局部附近生意人的欢送。主要看中地段好、配套齐全、工作送。主要看中地段好、配套齐全、工作/做生意方便。做生意方便。但本地自住客户认为噪音大、交通拥挤，不适合居住。但本地自住客户认为噪音大、交通拥挤，不适合居住。P.1.1:房地产市场分析与工程的关系：与工程的关系：不同片区，产品参照系，无不同片区，产品参照系，无竞争关系竞争关系27本报告是严格保密的。盛世豪庭盛世豪庭n 工程规模：工程规模：规划占地面积：规划占地面积：3 3万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积8 8万平方米；由万平方米；由1212栋小高层组成，分两期开发。栋小高层组成，分两期开发。n 主力户型：以三房、四房为主，面积在主力户型：以三房、四房为主，面积在113140113140之间；之间；n 工程价格：一期约工程价格：一期约38003800元元/m2/m2毛坯，二期均价约毛坯，二期均价约45004500元元/m2/m2n 形象定位：一席用别墅眼界打磨的豪宅府邸形象定位：一席用别墅眼界打磨的豪宅府邸n 工程风格：东南亚风情工程风格：东南亚风情n 目标客户群：主要为周边的公务员、教师以及外地外籍人士、港台目标客户群：主要为周边的公务员、教师以及外地外籍人士、港台 n 商、个体私营业主；其次也有局部外镇区，如厚街等商人购置。商、个体私营业主；其次也有局部外镇区，如厚街等商人购置。n n 工程简评：本案的核心竞争力主要表达在产品力上，该工程的双会工程简评：本案的核心竞争力主要表达在产品力上，该工程的双会所，所，6m6m挑高阳台，入户花园，创意小复式等设计，都处于区域内中高挑高阳台，入户花园，创意小复式等设计，都处于区域内中高端水平，因此在营销上，工程的端水平，因此在营销上，工程的“豪宅府邸形象定位比较贴切，能豪宅府邸形象定位比较贴切，能发挥出本案核心竞争力，销售情况良好。二期发挥出本案核心竞争力，销售情况良好。二期0606年年1 1月推出，定位为南月推出，定位为南向观园豪宅，吸引周边生意人购置，目前根本售罄。向观园豪宅，吸引周边生意人购置，目前根本售罄。P.1.1:房地产市场分析与工程的关系：与工程的关系：不同片区，产品参照系，无不同片区，产品参照系，无竞争关系竞争关系28本报告是严格保密的。n推广手法：推广手法：n “展示攻略售楼处、园林展示到位以后，才开始对外出售；道展示攻略售楼处、园林展示到位以后，才开始对外出售；道旗、楼体条幅、大商场重点关口的户外组成立体广告攻势。旗、楼体条幅、大商场重点关口的户外组成立体广告攻势。n “客户攻略盘点客户资源，集中选房客户攻略盘点客户资源，集中选房n 解决问题：解决问题：n 迅速拉升价格：一年内从一期的迅速拉升价格：一年内从一期的38003800元元/m2/m2拉升至二期的约拉升至二期的约45004500元元/m2/m2；n 周边环境差的大户型产品快速消化。周边环境差的大户型产品快速消化。盛世豪庭盛世豪庭盛世豪庭位于虎门镇中心板块的边缘地区，在充分展示盛世豪庭位于虎门镇中心板块的边缘地区，在充分展示工程之后，让客户感受到实实在在的产品，得到了客户工程之后，让客户感受到实实在在的产品，得到了客户的认可。的认可。P.1.1:房地产市场分析29本报告是严格保密的。小结小结P.1.1:房地产市场分析u虎门市场大势：经济开展强劲，培育了大批有投资理念、购置力强虎门市场大势：经济开展强劲，培育了大批有投资理念、购置力强的财富阶层；发地产开展快速，但与客户购置力不匹配，开展阶段相的财富阶层；发地产开展快速，但与客户购置力不匹配，开展阶段相对滞后；对滞后；u供给：供给量相对缺乏，客户被动外流；产品链不全，多以大户型供给：供给量相对缺乏，客户被动外流；产品链不全，多以大户型为主；为主；u产品：产品：8080二房、二房、120-140120-140三房、三房、140140四房最为畅销，月均销售四房最为畅销，月均销售速度速度30-4030-40套；套；160160以上大户型销售速度相对缓慢，月均速度以上大户型销售速度相对缓慢，月均速度1010套左右。套左右。酒店式公寓具备开展时机；酒店式公寓具备开展时机；u竞争：东部高端区缺乏相匹配的物业，别墅区生活配套不成熟，内竞争：东部高端区缺乏相匹配的物业，别墅区生活配套不成熟，内外品质差距大，无法成为高端物业领导者；外品质差距大，无法成为高端物业领导者；u价格：洋房保持稳定增长，资源型别墅成为稀缺产品导致其价格快价格：洋房保持稳定增长，资源型别墅成为稀缺产品导致其价格快速攀升；二手房价格及租金的高位对一手房价格形成有力的支撑；速攀升；二手房价格及租金的高位对一手房价格形成有力的支撑；u典型楼盘借鉴：景观资源丰富、园林展示到位成为塑造高端工程的典型楼盘借鉴：景观资源丰富、园林展示到位成为塑造高端工程的成功要素。成功要素。30本报告是严格保密的。2007-20212007-2021开展趋势预判开展趋势预判u供给量：供需不平衡继续存在。由于土地资源紧缺，虎供给量：供需不平衡继续存在。由于土地资源紧缺，虎门工程将越来越少，未来开发的工程多属于旧城改造性质，门工程将越来越少，未来开发的工程多属于旧城改造性质，而且规模普遍不大；而且规模普遍不大；u价格：优质高端工程价格将持续走高。客户需求旺盛，价格：优质高端工程价格将持续走高。客户需求旺盛，但本地优质高端工程较少，未来价格将会持续走高；但本地优质高端工程较少，未来价格将会持续走高；u客户：中高端客户进一步成长，本地优质高端工程少将客户：中高端客户进一步成长，本地优质高端工程少将导致客户外流继续存在；导致客户外流继续存在；u开展方向：东北部和威远岛片区将是虎门房地产市场未开展方向：东北部和威远岛片区将是虎门房地产市场未来开展的重点区域；来开展的重点区域；u竞争：虎门楼盘之间的竞争首先将集中于客户需求的把竞争：虎门楼盘之间的竞争首先将集中于客户需求的把握及相应的客户精准定位握及相应的客户精准定位 。u产品：未来供给大户型相对较多。产品：未来供给大户型相对较多。P.1.2:房地产市场开展趋势31本报告是严格保密的。客户访谈背景客户访谈背景u访谈背景：访谈时间：1月23-28日访谈地点：半岛城邦展场、镇中心、金洲村、政府机关访谈数量：访谈数量50批，有效数量34批。u由于形式为问卷和非问卷深度调查相结合。P.1.3:客户分析32本报告是严格保密的。客户访谈分析客户访谈分析置置业用途用途自住自住投投资两者兼有两者兼有比例比例需求需求户型型 酒店式公寓酒店式公寓一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房比例比例置业用途置业用途需求户型需求户型需求面积需求面积户型面型面积45-6045-6070-8570-8590-11090-110120-140120-140 140140以上以上比例比例u访谈客户购置本工程主要用于自住，投资作为其次。u访谈客户需求户型以三房及四房为主。u访谈客户需求面积以120140及140以上为主，其次为70-85。访谈客户需求产品面宽，以满足自住功能的大户型为主。访谈客户需求产品面宽，以满足自住功能的大户型为主。P.1.3:客户分析33本报告是严格保密的。客户访谈分析客户访谈分析价格范价格范围 70007000以上以上 6500-70006500-7000 6000-65006000-6500 5500-60005500-6000 5000-55005000-5500 50005000以下以下比例比例接受价格范围接受价格范围u客户接受的住宅价格范围两极分化严重，但主要接受范围还是以6000元以内为主。u客户接受的商铺价格集中在20000以内价格范价格范围2500025000以上以上20000-2500020000-25000 15000-2000015000-20000 12000-1500012000-15000 9000-120009000-12000比例比例住宅住宅商铺商铺住宅价格的两极分化与访谈客户对地块的认知程度有关。住宅价格的两极分化与访谈客户对地块的认知程度有关。P.1.3:客户分析34本报告是严格保密的。客户访谈分析客户访谈分析价格范价格范围精装精装500500元元/以上以上 简装装500500元元/以下以下否否无所无所谓比例比例对是否带装修的看法对是否带装修的看法住宅住宅酒店式公寓酒店式公寓访谈客户对于住宅倾向于毛坯房，而对酒店式公寓那么访谈客户对于住宅倾向于毛坯房，而对酒店式公寓那么倾向于精装。倾向于精装。价格范围精装500元/以上简装500元/以下否无所谓比例比例P.1.3:客户分析35本报告是严格保密的。客户访谈分析客户访谈分析看法看法接受接受不接受不接受无所无所谓比例比例对酒店式公寓带租约销售的看法对酒店式公寓带租约销售的看法配套要求配套要求配套要求配套要求比例比例大型生活超市大型生活超市社区幼儿园社区幼儿园小学小学会所会所社区商社区商业街街品品质感感强强的园林的园林社区服社区服务设施施u访谈客户对酒店式公寓带租约出售主要持接受态度；但由于对产品不熟悉，持不接受及无所谓态度的访谈客户也有相当局部。u在配套方面：访谈客户最需要品质感强的园林，其次是大型生活超市及社区效劳设施。P.1.3:客户分析36本报告是严格保密的。访谈语录访谈语录挺好的，环境比较安静，海岸国际那边太嘈杂了，经常听到高速公路上爆胎的声音。那边是新区，环境会好一点。这块地就在未来的行政中心旁，将来肯定有很多市政配套设施；不过不喜欢商业气氛太浓的地方，应该不会在那买房。肯定会在那里买，因为我本身就是金洲人，肯定要在金洲住。关于工程地段关于工程地段关于产品关于产品投资自住两相宜，需求产品线丰富大局部客户对工程地段非常认可像我这种年龄的快要结婚了，肯定要三房以上的，面积大概在120至140之间。深圳那边有很多酒店式公寓，但虎门暂时还没有；在玉庭花园那边有整栋被租下来给企业管理层住的情况。产品要做三种：一种是不想住别墅的有钱人，因为别墅一般都比较偏远，老人小孩出行都不方便，面积要200平方以上；第二种是自己住的，130平方左右；第三种是100平方以下，用于出租或者包二奶。现在的虎门人都已经习惯了高层，你看现在的海岸国际的高层卖得比低层的好就知道了。100至120平方的三房最好卖，因为很多人买来用于投资；二房也比较好租，但要带精装修，外商会考虑作为投资的。现在一房和两房的需求最旺，而目前虎门这类产品的供给太少了，很多经理、老板都想租；套内120平方的三房最好卖。P.1.3:客户分析37本报告是严格保密的。访谈语录访谈语录这块地拍下来那么贵，肯定要7000以上；这里位置那么好，6500到7000都可以接受；现在虎门的楼盘都已经到5500了，未来5年肯定会涨到7000以上；商铺的价格应该在25000-30000之间，中心区那边30000都不止啦。住宅最好在5000以下，商铺外围一圈好卖，应该可以卖到1万多。我预计应该在4500到5000之间。因为你看海岸国际开盘卖5000，现在都降到4800了。可以接受4000多，但最重要的是要做出来给我们看到物有所值。关于价格关于价格最重要的是要有幼儿园，还有超市，像华润万家那种的，华润万家在虎门是最好的超市。要有社区配套，这样生活才方便。现在缺乏一个车站，不能带来旺盛的人流。周边已经有幼儿园、中学了，有小学就更好了，可以节省很多时间本钱。要有园林绿化，这样才像个小区。最好商业气氛不要太浓厚，现在居住环境与商业正逐步分开。关于配套关于配套园林、超市、社区效劳设施提及率最高价格两极分化与对工程的认知程度有关P.1.3:客户分析38本报告是严格保密的。按经济实力分类客户形态按经济实力分类客户形态备注：非访谈局部分析备注：非访谈局部分析1.普通公务员普通公务员2.一般小铺营业主一般小铺营业主3.高级管理人才高级管理人才4.业务员业务员1.普通市场档主普通市场档主2.产业链上的成功企业主产业链上的成功企业主3.本地人本地人4.韩国、日本人韩国、日本人1.一般私营企业主一般私营企业主2.香港人、台湾人香港人、台湾人3.高级公务员高级公务员4.大市场的档主大市场的档主1.中型私营企业主中型私营企业主2.高档铺位营业主高档铺位营业主3.本地人本地人4.产业链上的老大产业链上的老大1.大型私营企业主大型私营企业主2.政府中的极高端利益人士政府中的极高端利益人士3.本地有厂的香港人、台湾人本地有厂的香港人、台湾人4.其它行业中的龙头其它行业中的龙头顶端客户顶端客户高端客户高端客户中高端客户中高端客户中端客户中端客户中低端客户中低端客户450万元以上万元以上300450万元万元150300万元万元80150万元万元80万元以下万元以下P.1.3:客户分析39本报告是严格保密的。中高端客户分析中高端客户分析 他们在村里一般有自建房，或者是在老的别墅区买地自建房 他们是丰泰华园山庄、丰泰裕田花园的消费者 他们有人买了中心区高档洋房楼盘的住宅 也有人往下游离至较保守的消费，仍住在比较旧的小区里他们买什么他们买什么 他们有足够的实力 他们有自建房，但需要更好居住环境、更平安、有物业管理的小区 他们的朋友买了，他们购置最好的房子带来尊贵感 他们的资金需要比较确保的投资渠道 为什么买为什么买 70%是本地人，其余为有长久地缘的外地生意人及少量香港台湾人仕 有自己独立的土地和自建房，或者有旧的小区住宅 有历史较长久的基业支撑他们的身份他们的身份P.1.3:客户分析40本报告是严格保密的。中高端客户分析中高端客户分析 服装厂产业链上下游及铺位的老板 本地电子类企业公司的高管 本地物流企业中的高管 镇内酒店的老板他们的职业他们的职业 虎门私营企业：1720家 虎门工商企业：761多家 虎门个体户：27370多户 虎门的香港人、台湾人、韩国人、日本人他们的规模他们的规模 已在丰泰华园山庄、丰泰裕田花园买了房，但需要更靠近中心生活；自建房或买地自建已不能满足他们的需求，更趋于购置有品质感更 强、更平安、生活更便利的花园小区；他们不缺购房的动机和能力，缺的只是适宜的房子他们的成长性他们的成长性P.1.3:客户分析41本报告是严格保密的。客户分析小结客户分析小结u客户访谈结果显示：u访谈客户对工程地段非常认可,对政府未来在工程片区的投入非常有信心；u需求产品面比较宽，以满足自自住功能的120-140三房及140以上四房为主；投资型客户选择70-85 两房及酒店式公寓，这类物业的市场供给处于空白阶段；客户对高层住宅不排斥；u可接受价格因对工程地块的认知程度不同出现两极分化现象；u在配套需求方面，访谈客户最需要有品质感强的园林，其次是大型生活超市及社区效劳设施。u中高端客户以本地人为主，或者有长久地缘的外地生意人及少量香港台湾人士，他们有自己独立的土地和自建房，或者有旧的小区住宅，有历史较长久的基业支撑；他们不缺购房的动机和能力，缺的是适宜的房子。P.1.3:客户分析42本报告是严格保密的。商业市场分布及特征商业市场分布及特征P.1.4:商业市场分析分布特征专业服装市场：以黄河客运站为核心，分布在人民路和虎门大道附近，共有服装批零、辅料批发市场约20家，培育商户两万多户，仅富民时装城百万富翁就超千人。以黄河时装城为中心的专业市场，几乎是“寸土寸金，而富民及新兴的市场等那么相对较弱。百货、超市及电器建材市场：集中分布在虎门大道、人民路沿线，根本覆盖镇中心区住宅工程，共7大百货超市、4大电器市场、1个建材市场。人人民民路路虎虎 门门 大大 道道黄河客运站黄河客运站专业服装市场专业服装市场百货及专业超市百货及专业超市黄河时装城黄河时装城富民时装城富民时装城裕