物业管理的早期介入与前期管理运作课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/7/8物业管理的早期介入与物业管理的早期介入与前期管理运作前期管理运作路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂一、两个容易混淆的概念一、两个容易混淆的概念o 1、物业管理早期介入物业管理早期介入o 是指物业服务企业接受开发企业或建设单位的邀请，在物业接管、用户入住之前的各个阶段，如在社区建设项目的可行性研究、规划、设计、施工等阶段就介入，从物业管理和运作的角度为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见,并在此阶段制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 2、什么是前期物业管理：什么是前期物业管理：o 前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 物业管理早期介入有其特殊性，早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据物业项目和管理需要进行选择。早期介入在物业项目的开发建设中所起的作用与前期物业管理有所不同，主要表现在以下两个方面：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 1、内容作用不同。、内容作用不同。o早期介入是建设单位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，物业服务企业为建设单位的项目开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 2、服务的对象不同、服务的对象不同.o早期介入服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂任务一任务一 如何做好早期介入工如何做好早期介入工作作o一、早期介入的主要内容一、早期介入的主要内容o物业项目开发开发经营经营管理管理o（一）（一）可行性研究阶段o（二）规划设计阶段o(三)建设阶段o(四)销售阶段o（五）竣工验收阶段路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（一）可行性研究阶段（一）可行性研究阶段根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（二）规划设计阶段（二）规划设计阶段就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（三）建设阶段（三）建设阶段与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（四）销售阶段o完成物业管理方案及实施进度表；o拟定物业管理的公共管理制度；o拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；o对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；o派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；o将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（五）竣工验收阶段（五）竣工验收阶段o竣工验收竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。o 单项工程竣工验收；o 分期竣工验收；o 综合竣工验收。o 物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o思考：请大家思考下早期介入的作用？思考：请大家思考下早期介入的作用？路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 对于物业服务企业而言，由于将来的业主拥有“决定继聘或选聘物业服务企业”的权利，因此，在早期介入中物业服务企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。o 早期介入还有利于物业服务企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂二、二、早期介入的作用早期介入的作用o 1、完善物业的使用功能、完善物业的使用功能o 2、改进、完善物业具体设计、改进、完善物业具体设计o 3、能更好地监理施工质量、能更好地监理施工质量o 4、为竣工验收和接管验收打下基础、为竣工验收和接管验收打下基础o 5、便于日后对物业的管理、便于日后对物业的管理路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 1、完善物业的使用功能、完善物业的使用功能o 随着社会的进步，人们对各种物业的使用要求日益提高，发展商在开发时就要充分考虑人们对物业产品和工作居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便等。物业这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器和机械设备那样简便易行，这样说要求物业的开发建设从规划设计开始，就应有长远的眼光，既要考虑目前的实际，又要考虑几十年的发展中物业的适应性。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 因此，在物业开发的规划阶段，物业管理公司就应积极参与，就物业日后的使用和管理问题充分发表意见。比如，就房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性的意见。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 2、改进、完善物业具体设计、改进、完善物业具体设计o 在物业设计时，设计人员往往按照一般规律，直接采用国家建筑设计标准。但实际上，中国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这就必然要对设计提出不同的要求。比如在海南，高温时间较长，空调用电量特大，尤其是旅游酒店和商业大厦，若没有空调，营业就会受至影响，按国家建筑设计标准设计的普通电路就不能承载大功率空调的负荷。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 而在北方，房屋设计就要考虑取暖问题。又比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但对于台风较多的沿海地区，这样设计就有问题，每当台风到来时，就可能使槽内浸水，并倒灌进房，因此必须对这种平口槽进行改进，变成外低内高，有效防止进水等等。类似这些看似细小，实则影响房屋日后使用的问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理人员却十分清楚这些问题的存在及其造成的后果。所以，物业管理公司从日后管理的角度及时向设计单位提出自己的意见，就能使设计单位避免许多设计缺陷。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 3、能更好地监理施工质量、能更好地监理施工质量o 国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生，尽管如此，也难以取代物业管理公司参与施工监理的作用。因为物业公司面临着以后验收接管及维护保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加管理公司的工作难度。因此，物业管理公司对房屋建造的质量将给予高度的重视，让物业公司提早介入，一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决，就可有效防止施工质量问题的发生和延续。因此，物业管理公司参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 4、为竣工验收和接管验收打下基础、为竣工验收和接管验收打下基础o 由于已先期介入物业的开发，所以，物业管理公司对验收的物业的各种情况都已相当熟悉，这样，物业公司参与验收把关便可以提高验收工作的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不至于成为“走过场”的程序。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂5、便于日后对物业的管理、便于日后对物业的管理o 由于先期介入物业开发，物业管理公司对物业的整体情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、维修带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养计划的制订；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量；四是方便了改造、搭建、拆除等改进改进的进行及设备的重换等。所有这一切，可大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理公司日后向业主（用户）提供良好的服务打下好的基础。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂三、物业管理早期介入的工作重点三、物业管理早期介入的工作重点o（一）物业服务企业通过投标来接洽物业管（一）物业服务企业通过投标来接洽物业管理业务理业务o进行三项分析：o1、可行性 物业企业的资质o2、可靠性 开发商的资信条件及协助配合o3、可赢利性 经营目标路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o（二）建立与业主或使用人的联络关系o（三）查看工程建设现场o（四）设立管理模式，草拟及制定管理制度o（五）建立服务系统和服务网络o（六）办理移交接管事宜路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂四、早期介入的方式及内容四、早期介入的方式及内容o 物业管理早期介入的意义和作用，愈来愈为开发商和管理公司所重视，越早介入作用越大也正为许多人士所认识。然而，以什么样的方式介入，以及介入后如何展开具体的工作，这是人们十分关切的问题。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 1、早期介入，充当顾问、早期介入，充当顾问o 所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，发展商聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管理的需要。此时，管理公司的专业眼光及经验能有效弥补设计人员的不足，使设计趋于合理完善。o 管理公司早期介入，充当顾问的作用具体表现在：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。布局和功能方面的改良建议。o 如为满足使用者在装修方面的不同需求，住宅房建成不作间隔的毛坯房即可，如此也可降低造价和售价。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 2）提出设备配置或容量以及服务方面的）提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见。改良意见。o 如不同容量的空调主机搭配，便于根据实际需要选择开机，减少浪费。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 3）指出设计中遗漏的工程项目。如泵房排水）指出设计中遗漏的工程项目。如泵房排水池漏水的疏忽等。池漏水的疏忽等。o 管理公司早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展商的需要确定。如定期参加发展商的设计会议，或不时与发展商会晤，出谋划策等。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2、中期介入，扮演监理、中期介入，扮演监理 o 所谓中期介入，是指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类似监理。o 中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大，因参与人员以后也极可能是负责工程设备维护的人员。由于对安装布线了如指掌，一旦线路有故障，便迅速查找原因，修复故障。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂3、晚期介入，开始管家、晚期介入，开始管家o 所谓晚期介入，是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交接管验收和准备入伙及筹备开业时管理公司全面介入，开始履行o“管家”职责。晚期介入是管理公司由先前的顾问工作转入实质性的操作工作。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 为适应晚期接管工作的需要，管理公司的整套队伍基本都要到位，许多准备工作在此时几乎是同步展开的。而且由于时间紧迫，为了赶上按时交楼或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备入伙交楼，一边筹备开业庆典。对发展商来说，多年的苦心开发建设终于“瓜熟蒂落”，有回报了；对管理公司来说，多年来旁敲侧击（顾问），现在终于可能上台大展拳脚了。对发展商来说是创业的结束，对管理公司来说则是征途的开始。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 纵观上述三个时期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建议、意见最及时，发展商有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接管以后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题；晚期介入虽对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚，无济于事，但对管理公司的全面运作来说也是正是时候。按照一般的惯例，管理公司最迟介入的时间应为交付前三个月，即管理公司至少需要三个月时间作各方面的准备。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂五、物业管理服务早期介入的程序五、物业管理服务早期介入的程序o（一）物业管理早期介入的一般程序：o 1、物业部组成工作小组（小组成员可兼职，但至少应包含安全、房屋本体、设备设施、绿化景观四个专业人员）。o 2、物业部与地产公司双方确定工作内容以及要求。o 3、物业部制定工作计划。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 4、计划实施，物业部应重点关注安保系统、智能化系统、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理用房、物业管理方案和管理合同的确认。o 5、物业部与地产公司双方每次的协调研讨应形成书面资料，以备复查。o 6、涉及物业利益的文件最终应由物业顾问和地产管理层确认，如：物业管理费、前期物业管理服务协议、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（二）物业管理服务早期介入工作组的工作内容o1、为物业项目的设计规划提出建议。o2、收集物业项目的相关资料（图纸、规划设计说明、销售情况等）o3、参加开发商组织的工程会议，掌握施工情况。o4、根据物业项目不同的建设阶段，为开发商在工程专业方面提出建议。o5、制定物业项目的前期运作管理服务方案及物业管理的相关费用标准。o6、做好物业前期筹备工作。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂【案例】o某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾问，物业管理公司在以下几个方面给开发商提出了良好的改进意见，并得到开发商的采纳：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 原设计大厦客梯只有3部，物业管理公司根据大厦规模和人流量，从方便客户使用、减少等待时间、提高大厦档次等方面考虑，建议增加2部客梯。原设计大厦只有地下停车场，停放小型车辆。大厦四周均为车辆通道，不能停放车辆。物业管理公司认为大厦如无大型车辆停放处，使用肯定是不方便的。建议将大厦一层后半部改为大型车辆停放处。原设计大厦停车场为二级计次停车场，物业管理公司认为根据大厦所处的有利位置和车辆的流量，为提高停车场利用效率、增加停车场收入，建议停车场改为按一级计时停车场设计。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 原设计未考虑自行车停放处，物业管理公司认为自行车仍是客户的主要交通工具，如果不考虑专门的自行车停放处，客户就会乱停乱放，这样既影响市容景观，又不安全。建议在大厦周围人行通道上隔出一定范围搭建自行车棚，以满足客户停放自行车的需要。大厦为中央空调系统，原先考虑将空调能源总消耗按面积分摊收取空调使用费。物业管理公司认为，空调费按面积分摊既不合理也不公平，会造成用多用少一个样、用与不用一个样的结果，而且这种吃大锅饭的现象会造成能源的浪费。因此，建议安装空调计费系统，便于空调费的收取，并节约能源。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o原设计每层楼为一个用电单元，安装一个电表，将电费按整层面积进行分摊。物业管理公司认为，用电到户、到每个办公室，这是一个基本要求，有利于日后的电费收取和节约用电。按每层楼计量后分摊，肯定是不合理的。而且现在不到户今后用户意见大还是要到户。与将来再改造相比，在建设期直接安装分户电表，既节约人力物力，又减少不必要的麻烦。因此，建议安装分户电表。原设计未考虑设门禁系统，物业管理公司认为，大厦规模较大，入住用户和来访者多，人员混杂，安全隐患较大，建议安装门禁系统。门禁系统不仅增加了大厦的安全，而且也会成为大厦的卖点之一，促进大厦的保值和增值。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂作业作业o 请同学们实地去考察学校的实训楼、教学楼、宿舍，从物业使用人（教师、学生）需求的角度，提出在物业管理早期介入各个阶段的建议，注意权衡学校、教师、学生这几方的利益。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂任务二任务二 如何准备和实施物业管理早如何准备和实施物业管理早期介入期介入o一、物业管理早期介入的准备一、物业管理早期介入的准备o1、对早期介入物业项目的基本要求o2、组织技术力量o3、收集相关资料o4、确定工作方法 以周为单位制定工作计以周为单位制定工作计划并实施划并实施o5、准备设备器材和资金 开办费开办费路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂二、物业管理早期介入的实施二、物业管理早期介入的实施o（一）物业立项决策阶段（一）物业立项决策阶段o 物业人员应对项目的市场定位、潜在的购买者、消费水平、周边物业状况、影响项目销售的竞争物业状况以及项目的日后物业管理服务内容、标准、成本、利润等方面提出意见和建议。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 1、项目的市场定位、项目的市场定位o市场定位的内容主要包括以下几个方面：o（1）明确用途功能明确用途功能 根据城市规划，按照最佳最优原则确定开发类型、项目功能。o（2）确立消费档次确立消费档次 根据地域的消费能力，确定开发项目的形象风格、租售价位。o（3）筛选目标客户筛选目标客户 以有效需求为导向，确定项目的目标客户。o（4）推出主打房型推出主打房型 根据目标客户的具体情况，提出主打房型、面积和使用功能。o（5）选择入市时机选择入市时机 根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 2潜在客户的构成潜在客户的构成o （1）目标客户定性调查）目标客户定性调查 根据项目市场定位，确定客户群体的职业、收入、年龄。o （2）目标客户定量调查）目标客户定量调查 符合定性条件的客户群体的数量。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 3消费水平与需求消费水平与需求o 项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况及目标客户对项目的基本需求和特殊需求等因素，对项目进行合理定位、确定项目品质在城市中的地位，以及项目规模、后期的规划设计与营销推广具有潜在影响。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 4 项目周边情况项目周边情况o 以步行30分钟为半径，了解项目周边人文习惯（如常住人口受教育程度、饮食习惯、风俗习惯等）、区域配套设施（如医院、购物场所、学校、派出所、政府派出机构等）和公共设施（如供电、供水、供暖、供气、排水等）等情况。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 5周边物业管理概况周边物业管理概况o 周边项目物业管理模式的定位、物业管理的内容、管理服务的标准，最具吸引力和差异化的亮点。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 6日后的物业管理内容日后的物业管理内容o 针对周边物业管理概况，初步确定的物业管理模式、内容、服务标准等，并据此测算管理的成本费用等。需要注意的是物业管理模式，要尽量凸显差异化，表现个性主张。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。（二）规划设计阶段早期介入的（二）规划设计阶段早期介入的内容内容 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1规划布局与配套设施的完善规划布局与配套设施的完善o如对于大多数住宅小区，不仅要考虑其环境的美化、道路交通的规划，休闲场所场地的布置和安全保卫系统等，而且还要考虑这些设施的规模和档次，以及是否需要幼儿园、学校、商业服务网点、医院等公共服务设施。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2水电气等的供应容量水电气等的供应容量o 水电气的供应容量是项目规划设计时的基本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算达到设计要求。o 但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；再加之地域的气候、地理环境等因素的差异，也会造成实际用量的差异。因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 3建筑材料的选择建筑材料的选择 o 建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理服务。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，随之要求的养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。物业服务企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原则，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 4其他其他 o 在规划设计时，一些细节性的问题往往容易被设计人员忽略，会给日后的使用和管理带来许多的不便，物业服务企业应予以关注，提出建议，尽量减少类似的缺陷。如小的方面有电路接口的数量、位置是否方便日后检修，插座开关的高度、数目及具体的位置是否适当、方便使用等；大的方面有室内各种管线的布局、位置是否适用，垃圾的处理方式是选择垃圾道还是垃圾桶等。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 提问：提问：物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？o1要考虑商业和物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁工具房等）。o 2配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。o3设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。o4高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。o5水、电、煤气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o6信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶箱的位置。o7小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。o8小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例，尽量充足。o9小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的形式。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o没抽到签不能进入小区没抽到签不能进入小区o 据业主反映，该小区一直存在车位紧张的问题。今年5月1日，逸湖半岛为解决长期存在的停车难问题，物管拿出300多个室外车位供车主抽签出租。据称，至少半年内，未购买室内车位且没抽到签的业主就将被小区保安拒之门外。o 据逸湖半岛物管“中山市宜居物业管理有限公司”介绍，5月1日当天，共有500余户业主在小区门前广场排队抽签，但提供给业主的车位总共只有343个。这意味着，至少有超过100户业主的车辆不能进入小区。o 一些已购买车位的业主也颇有微辞。逸湖半岛二期业主林先生花8万元买了一个车位。朱先生表示，停车难一直是逸湖半岛业主最为头疼的问题，但此前每个月支付150元就可租到一个车位，但如今“抽签租车位”的措施让业主难以接受。案例：中山一小区内停车位不足案例：中山一小区内停车位不足 车车主抽签租车位主抽签租车位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o业主提出两大质疑业主提出两大质疑o 据了解，逸湖半岛一、二期楼盘的停车难问题由来已久。朱先生2006年在逸湖半岛购房，据他估计，该楼盘一二期共有10002000个住户，但实际上能在小区停车的业主不到1/10，“规划有很大的问题”。o 许多业主认为这是开发商当初的规划缺陷。而物管方最近策划的“抽签分车位”的新政，也被业主认为有高价出售(租)室内车位的嫌疑。尤其让业主不满的是，一方面他们的车进不了小区，而另一方面小区的室内车位仍有大量空车位。o “他们的室内车位卖不出去，只好把不买车位的业主赶出去，来促进室内车位的销售。”逸湖半岛二期业主梁先生说，该小区室内车位今年的价格比去年上涨了大约两万元，许多业主不愿买车位，开发商只好出此“损招”。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o入住率太高导致停车难？入住率太高导致停车难？o 5月12日上午，记者来到该小区物管“中山宜居物业管理公司”采访。该公司一赵姓女经理拒绝提供该楼盘室内车位剩余数量等信息。o 对于业主提出的质疑，逸湖半岛营销经理麦铭亮称，逸湖半岛一二期住户总数为900多户，露天车位为340个，室内车位则有410个，总数达到750个，住户与车位比例为1：0.8，已经超过中山市规划局关于镇区楼盘住户与车位的比例的相关规定。出现停车难“主要是入住率太高了”。麦铭亮称，逸湖半岛一二期楼盘入住率已超过90%，加上部分业主一户拥有3辆小车，有的甚至拥有7辆小车，因此会出现车位紧张的情况。o 5月16日，逸湖半岛在回复给记者的一份传真中称：“为公平、合理分配室外车位，物业公司依公告的抽签方案已将抽签车位分配完，而室内提供出租的车位未满，暂无抽签的必要”。o 麦铭亮则称，逸湖半岛室内车位并不存在高价出售的情况，且绝大部分已经出售，一期室内车位只剩下1个，二期室内车位“剩下不超过12个”。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o问题：o1、物业管理公司采取抽签的做法正确吗？o2、物业管理公司该如何解决小区车位紧张的问题？路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o 10小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。o 11绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致、四季有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。o 12小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。o 13小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠等设施和器械。o 14排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o15现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）；否则业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。o16建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。o 17现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计时主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄关外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o18楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍）。o19楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人拨弄捣乱）。o20小区内的消防水管（在地面）是否考虑可用油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。o 21小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用被普遍采用的规格，灯座要耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o22垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。o23单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。o24一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o25消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。o26由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o27小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。o28凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。o29建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。o30各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o31所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。o32商铺商前后的预留空调位及排水位往往易被忽视，设计中应考虑进去。o33建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。o34重要管路和线路要预留备用管线或活口（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o35小区配套公共设施规划设计要一步到位o（1）按物业管理要求配置绿化率、物业管理用房、功能用房和设备用房。o（2）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。o（3）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（三）（三）施工安装阶段早期介入的内施工安装阶段早期介入的内容容o 建设施工阶段的早期介入是指物业服务企业在房地产开发已确立的项目建设施工阶段即开始介入，此时的主要内容就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。o1、监督工程质量o2、掌握物业的全部情况o3、督促物业管理所需设备的落实路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o这个阶段对开发商主要从以下几个方面提出建议：o1设备的购置安装设备的购置安装o1）对重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能做到供货、安装、调试、售后维修保养一体化的。在价格相近的供货商中，尽可能选择企业历史长、售后技术服务良好、价格适中的。o2）重要的大型配套设备（如电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物业管理相关技术操作人员提供正规的培训。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o3）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。o4）选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电梯、监控系统、消防报警系统、电表、水表等），最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2建筑材料的选择建筑材料的选择o1）基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。o2）涉及房屋楼宇的结构、防水层、隐蔽工程等的钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压能力、做套管，且与监理公司一起共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o3 3工程的监理与验收工程的监理与验收o1）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料。尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向；重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改要做好记录。o2）重要的土建工程要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂(四四)代理物业销售阶段的早期介入代理物业销售阶段的早期介入o 对物业销售公司进行培训，培训销售人员诚实、谨慎的态度，不要随便给客户承诺，以减少后期物业管理问题的发生。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（五）竣工验收阶段早期介入的内容（五）竣工验收阶段早期介入的内容o 竣工验收阶段的早期介入是指物业服务企业在房地产开发已建成项目竣工验收阶段即开始介入，此时的主要内容就是参与工程的验收，与开发商商定前期物业管理的委托事宜。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂o这个阶段工作主要包括以下几个方面：o1、组织验收小组o2、明确验收标准o3、确定验收方案o4、拟定日后物业管理方案和制度o5、准备验收资料o6、参与竣工验收路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（六）在物业入伙前介入阶段的内容（六）在物业入伙前介入阶段的内容o此阶段是为物业如伙的各项工作做好充分的准备，这样业主可以收的放心和方便，而在收楼时又能与物业服务企业签订各项物业管理公约和守则，便于日后开展物业管理工作。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂任务三任务三 如何开展前期物业管理服务如何开展前期物业管理服务o一、前期物业管理的工作内容一、前期物业管理的工作内容o1、管理机构的设立与人员的配置o2、规章制度的制定o3、物业的验收与接管o4、进户管理 入伙o5、装修搬迁管理o6、档案资料的建立与管理路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂二、前期物业管理运作的特点二、前期物业管理运作的特点o1、基础性o2、过渡性o3、不稳定性o4、风险性路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂三、前期物业管理的控制程序三、前期物业管理的控制程序o1、竣工验收o2、接管验收o3、制定管理制度o4、沟通联络o5、办理入伙手续o6、组织日常管理路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂作业o请根据【导入案例】的资料帮助理小袁设计一份管理方案。