物业管理法律法规解读课件

物业管理法律法规解读l物业管理常用法律法规解读物业管理常用法律法规解读13复习题复习题l掌握掌握1 1、基本概念、基本概念民法、建筑物区分所有权、成员权民法、建筑物区分所有权、成员权2 2、问答题、问答题（1 1）民法及合同法的基本原则分别是什么？）民法及合同法的基本原则分别是什么？（2 2）民事法律行为应具备的三个条件是什么？）民事法律行为应具备的三个条件是什么？（3 3）合同法对合同效力、履行合同及违约责任如何规定的？）合同法对合同效力、履行合同及违约责任如何规定的？（4 4）物权法出台对物业管理有哪些影响？）物权法出台对物业管理有哪些影响？（5 5）专有所有权的客体如何确定？共有部分包括哪些具体内容？）专有所有权的客体如何确定？共有部分包括哪些具体内容？l熟悉熟悉（1 1）民法对民事权利能力和民事行为能力如何规定的？）民法对民事权利能力和民事行为能力如何规定的？（2 2）建筑物区分所有权的特征？专有所有权人、共有所有权人、）建筑物区分所有权的特征？专有所有权人、共有所有权人、成员权人各有哪些权利和义务？成员权人各有哪些权利和义务？（3 3）物权法对建筑物区分所有权有哪些相关规定？）物权法对建筑物区分所有权有哪些相关规定？2 1.1 概述概述 民法是调整民法是调整平等主体平等主体的自然人之间，法人之间、自然人和的自然人之间，法人之间、自然人和法人之间的法人之间的财产关系财产关系和和人身关系人身关系的法律规范的总称。物业管的法律规范的总称。物业管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动中理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动中最常用的法律规范，需重点了解掌握。最常用的法律规范，需重点了解掌握。中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则于于19861986年年4 4月月1212日由第日由第6 6届全届全国人民代表大会第国人民代表大会第4 4次会议通过、次会议通过、19871987年年1 1月月1 1日起施行。概日起施行。概括地确定了我国民法的基本原则、基本制度和主要内容。括地确定了我国民法的基本原则、基本制度和主要内容。民法通则民法通则共共9 9章、章、156156条，主要包括基本原则、公民条，主要包括基本原则、公民（自然人）、法人、民事法律行为和代理、民事权利、民事（自然人）、法人、民事法律行为和代理、民事权利、民事责任、诉讼时效、涉外民事关系的法律适用等部分。责任、诉讼时效、涉外民事关系的法律适用等部分。1 民法与物业管理民法与物业管理3（3）对民事法律行为和代理的规定对民事法律行为和代理的规定l民事法律行为应具备三个条件：民事法律行为应具备三个条件：（1）行为人具有相）行为人具有相应的民事行为能力；（应的民事行为能力；（2）意思真实表示：（）意思真实表示：（3）行）行为不违反法律和社会公共利益。为不违反法律和社会公共利益。l代理规定涉及什么是代理和哪些情况属于无权代理代理规定涉及什么是代理和哪些情况属于无权代理等。等。（4）对民事权利的规定对民事权利的规定l民事权利中与物业管理相关的问题，主要是物权和民事权利中与物业管理相关的问题，主要是物权和债权。债权。民法通则中对物权的原则性规定民法通则中对物权的原则性规定是解决是解决不动产权属问题的主要依据。另外规定了不动产权属问题的主要依据。另外规定了不动产相不动产相邻关系的处理原则邻关系的处理原则。这些规定对于业主在订立物业。这些规定对于业主在订立物业管理公约和物业管理公司处理物业管理常见问题提管理公约和物业管理公司处理物业管理常见问题提供了重要法律依据。供了重要法律依据。l债权的规定主要使用于合同问题，为了担保债务的债权的规定主要使用于合同问题，为了担保债务的履行，当事人可以履行，当事人可以设置保证、定金设置保证、定金等担保方式。等担保方式。如如在装修协议中约定保证金。在装修协议中约定保证金。6（5）对民事责任的规定对民事责任的规定l主要包括什么情况下应承担民事责任，违反合同的主要包括什么情况下应承担民事责任，违反合同的民事责任和侵权的民事责任的构成，承担民事责任民事责任和侵权的民事责任的构成，承担民事责任的方式等的方式等。l125条条在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。成他人损害的，施工人应当承担民事责任。l134条条规定了承担民事责任的规定了承担民事责任的10种方式种方式.（6）诉讼时效制度诉讼时效制度l诉讼时效是指权利人通过诉讼程序向人民法院提出诉讼时效是指权利人通过诉讼程序向人民法院提出保护其合法权益的请求的法定有效期限。保护其合法权益的请求的法定有效期限。l135条条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为为2年，法律另有规定的除外。年，法律另有规定的除外。7 2.1 概述概述中国人民共和国合同法中国人民共和国合同法作为调整平等主体之间的交易作为调整平等主体之间的交易关系的法律，是我国民法的重要组成部分。关系的法律，是我国民法的重要组成部分。中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法于于19991999年年3 3月月1515日由第九届全国日由第九届全国人民代表大会第二次会议通过，自人民代表大会第二次会议通过，自19991999年年1010月月1 1日起施行。日起施行。合同法合同法包括总则和分则两大部分，共包括总则和分则两大部分，共2323章章428428条。总则条。总则部分规定了合同法的基本原则，规范了合同的订立、合同的部分规定了合同法的基本原则，规范了合同的订立、合同的有效或无效及合同的履行、变更和解除、保全、违反合同的有效或无效及合同的履行、变更和解除、保全、违反合同的责任等问题。分则部分则对常见类型的合同进行了规定。责任等问题。分则部分则对常见类型的合同进行了规定。合同法合同法采取了约定优先原则，有约定依约定，无约定采取了约定优先原则，有约定依约定，无约定依法定的规则依法定的规则2 合同法与物业管理合同法与物业管理82.2 合同法中与物业管理关系密切的内容合同法中与物业管理关系密切的内容（1）合同法的基本原则合同法的基本原则l平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会公德等基本原则。公德等基本原则。（2）合同订立时要注意的问题合同订立时要注意的问题l应当采用书面合同形式。应当采用书面合同形式。l合同的主要条款应齐备详尽。合同的主要条款应齐备详尽。l可参照有关部门公布的合同的示范文本订立合同。可参照有关部门公布的合同的示范文本订立合同。9案例二案例二 A A物业管理公司与某住宅小区的业委会联系对该小区进行物业管理公司与某住宅小区的业委会联系对该小区进行管理，业委会与物业管理公司未签订合同，双方口头说明管理管理，业委会与物业管理公司未签订合同，双方口头说明管理事项。后来，由于夏天炎热，狂风暴雨次数较多，对小区的外事项。后来，由于夏天炎热，狂风暴雨次数较多，对小区的外部设施和花草树木破坏较大，物业管理公司对小区进行了全面部设施和花草树木破坏较大，物业管理公司对小区进行了全面整顿，令小区恢复了往日漂亮整洁的模样，整顿，令小区恢复了往日漂亮整洁的模样，为此，为此，A A公司垫付了一大笔钱在里面，后来公司贴出公告公司垫付了一大笔钱在里面，后来公司贴出公告通知业主交增收的管理费，业主都为增收大量的管理费不解：通知业主交增收的管理费，业主都为增收大量的管理费不解：“我们没有委托物业管理公司管理这么多事项，也没有答应在我们没有委托物业管理公司管理这么多事项，也没有答应在每月该交的费用上同意增交超支的管理费。每月该交的费用上同意增交超支的管理费。”约定管理费中只约定管理费中只说了每月的管理费，业主不能保证交其额外收取的管理费，物说了每月的管理费，业主不能保证交其额外收取的管理费，物业公司无根无据，怎能凭空向业主们要求多交管理费呢？业主业公司无根无据，怎能凭空向业主们要求多交管理费呢？业主们拒绝交管理费。双方争执不下，最后们拒绝交管理费。双方争执不下，最后A A公司向法院起诉。公司向法院起诉。请分析：物业管理公司的做法有什么不妥？为什么？请分析：物业管理公司的做法有什么不妥？为什么？10（3）关于合同效力的规定关于合同效力的规定l包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更合同的法律后果等。合同的法律后果等。l52条条 有下列情形之一的，合同无效：有下列情形之一的，合同无效：l一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；l恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；l以合法形式掩盖非法目的；以合法形式掩盖非法目的；l损害社会公共利益；损害社会公共利益；l违反法律、行政法规的强制性规定。违反法律、行政法规的强制性规定。l53条条 合同的下列免责条款无效合同的下列免责条款无效l造成对方人身伤害的；造成对方人身伤害的；l因故意或者重大过失造成对方财产损失的。因故意或者重大过失造成对方财产损失的。11l54条条 下列合同，当时人一方有权请求人民法院或者下列合同，当时人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：仲裁机构变更或者撤销：l因重大误解订立的；因重大误解订立的；l在订立合同时显失公平的。在订立合同时显失公平的。l一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。法院或者仲裁机构变更或者撤销。l当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。（4）对履行合同的规定对履行合同的规定l当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应按照约定全面履行自己的义务。l当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行和交易习惯履行通知、协助、保密通知、协助、保密义务。义务。l合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。义务。l关于合同履行抗辩权、代位权与撤销权规定。关于合同履行抗辩权、代位权与撤销权规定。12（5）关于合同变更、转让和终止的规定关于合同变更、转让和终止的规定l当事人协商一致可以变更合同。当事人协商一致可以变更合同。l对合同转让的情形作出了规定。对合同转让的情形作出了规定。l关于合同终止的规定。关于合同终止的规定。l当事人如果协商一致可以解除合同。当事人如果协商一致可以解除合同。（6）对违约责任的规定对违约责任的规定l当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任赔偿损失等违约责任。l规定了违约责任的构成要件、违约行为的种类、承规定了违约责任的构成要件、违约行为的种类、承担违约责任的方式等内容。担违约责任的方式等内容。13 3.1 概述概述中国人民共和国物权法中国人民共和国物权法是一部确定财产、利用财产和是一部确定财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，是我国保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，是我国制订民法典的重要组成部分。制订民法典的重要组成部分。中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法于于20072007年年3 3月月1616日由第十届全国日由第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自人民代表大会第五次会议通过，自20072007年年1010月月1 1日起施行。日起施行。中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法分为总则、所有权、用益物权、分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有等五编，共担保物权、占有等五编，共1919章章247247条，涉及所有权、共有、条，涉及所有权、共有、用益物权、担保物权和占有等财产关系，其中所有权中的用益物权、担保物权和占有等财产关系，其中所有权中的“业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系相邻关系”、“共有共有”等内等内容与物业管理关系密切。容与物业管理关系密切。3 物权法与物业管理物权法与物业管理14 物权法要回答三个问题物权法要回答三个问题（1）物是谁的？物是谁的？（2）权利人对物享有哪些权利？他权利人对物享有哪些权利？他人负有怎样的义务？人负有怎样的义务？（3）怎样保护物权，侵害物权的人）怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么样的法律责任？要承担什么样的法律责任？15 3.2 物权法对物业管理的影响物权法对物业管理的影响（1）物权法从民事基本法律层面，将物业管理活物权法从民事基本法律层面，将物业管理活动的基本概念以法律形式予以确定。动的基本概念以法律形式予以确定。l物权法的有关内容与物业管理条例的基本物权法的有关内容与物业管理条例的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了条原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了条例的内容，而且将条例确立的业主大会、管理规例的内容，而且将条例确立的业主大会、管理规约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。（2）物权法明确了物的归属和相邻关系应当遵守物权法明确了物的归属和相邻关系应当遵守的准则，客观上能减少因不动产权利不明晰以及的准则，客观上能减少因不动产权利不明晰以及邻里纠纷处理给物业管理带来的经营风险。邻里纠纷处理给物业管理带来的经营风险。16（3）物权法建筑物区分所有权规定，为物业管理物权法建筑物区分所有权规定，为物业管理各方主体权利、义务和责任的界定奠定了法律基各方主体权利、义务和责任的界定奠定了法律基础。础。l对建筑区域内道路、绿地、车位、车库及其他公共对建筑区域内道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权进行了明晰。场所和设施的产权进行了明晰。l不动产相邻权利人相邻关系规定，有助于避免业主不动产相邻权利人相邻关系规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁给物业管理活动。之间的矛盾纠纷转嫁给物业管理活动。（4）设立了设立了业主大会和业主委员会制度业主大会和业主委员会制度，明确了，明确了业主大会或者业主委员会对业主的约束作用，规业主大会或者业主委员会对业主的约束作用，规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约。强化了业主在物业管理活动中的责任和义务，约。强化了业主在物业管理活动中的责任和义务，有利于维护业主的共同利益。促进业主自我管理、有利于维护业主的共同利益。促进业主自我管理、自我约束机制形成。自我约束机制形成。17（5）物权法）物权法关于关于“业主可以自行管理建筑物及业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业服务企业或者其其附属设施、也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理他管理人管理”的规定，是法律维护市场经济的规定，是法律维护市场经济秩序、权衡各方利益关系做出的选择。会给物秩序、权衡各方利益关系做出的选择。会给物业管理带来压力，同时也是促进物业服务企业业管理带来压力，同时也是促进物业服务企业提高质量的一个动力。提高质量的一个动力。183.3 建筑物区分所有权建筑物区分所有权3.3.1建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权的概念和特征3.3.2专有所有权专有所有权3.3.3共有所有权共有所有权3.3.4共同管理权（成员权）共同管理权（成员权）19 3.3.1建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权的概念和特征（1）基本概念）基本概念 指各区分所有权人对建筑物专用部分所享指各区分所有权人对建筑物专用部分所享有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的共有权，以及因区分所有权人之间的共同关系共有权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权之总称。所产生的成员权之总称。（2）特征）特征l复合性复合性l专有所有权的主导型专有所有权的主导型l一体性一体性l权利主体身份的多重性权利主体身份的多重性 20 3.3.2专有所有权专有所有权（1）专有所有权的客体）专有所有权的客体 作为专有所有权客体应符合的条件：作为专有所有权客体应符合的条件：l具有构造上的独立性，能明确区分；具有构造上的独立性，能明确区分；l具有利用上的独立性，可以排他使用；具有利用上的独立性，可以排他使用；l能够登记成为特定业主所有权的客体能够登记成为特定业主所有权的客体 （2）专有部分的范围）专有部分的范围 即对专有所有权客体进行量化。四种学说：即对专有所有权客体进行量化。四种学说：l壁心说；壁心说；l空间说；空间说；l最后粉刷表层说；最后粉刷表层说；l壁心和最后粉刷表层说壁心和最后粉刷表层说。21（3）区分所有权人对其专有部分的权利和义务）区分所有权人对其专有部分的权利和义务 权利：权利：l所有权；所有权；l相邻使用权。相邻使用权。义务：义务：l维持原状之义务；维持原状之义务；l应当按照原房屋设计的结构、用途使用房屋；应当按照原房屋设计的结构、用途使用房屋；l不得擅自改变物业使用性质；不得擅自改变物业使用性质；l容忍他人行使相邻权的义务。容忍他人行使相邻权的义务。总之各区分所有权人应承担维护整栋建筑物的安总之各区分所有权人应承担维护整栋建筑物的安全以及合理使用专有部分的义务。全以及合理使用专有部分的义务。22 3.3.3共有所有权共有所有权（1）共有所有权的客体）共有所有权的客体 指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。可分为：分及不属于专有部分的附属物。可分为：l全体共有和部分共有；全体共有和部分共有；l法定共有和约定共有。法定共有和约定共有。共有权的客体具体包括以下共有权的客体具体包括以下6类：类：l建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）；建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）；l绿地（城镇公共绿地和明示归个人的除外）；绿地（城镇公共绿地和明示归个人的除外）；l其他公共场所及公用设施；其他公共场所及公用设施；l物业服务用房；物业服务用房；l占有业主共有的道路或者场地用于停放汽车的车位占有业主共有的道路或者场地用于停放汽车的车位；l电梯、水箱。电梯、水箱。23 共有部分的界定：共有部分的界定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为法定共有部分：的以下部分，也应当认定为法定共有部分：l建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分基本结构部分，通道、楼梯、大堂等通道、楼梯、大堂等公共通行部分公共通行部分，消防、公共照明等，消防、公共照明等附属附属设施、设备设施、设备，避难层、设备层或者设备间等，避难层、设备层或者设备间等结构部分结构部分；l其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。其他权利人所有的场所及设施等。l建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。绿地占地除外。24思考：思考：开发商为了促进销售，经常做出将窗开发商为了促进销售，经常做出将窗前绿地交给业主单独使用。问一楼业主能够凭前绿地交给业主单独使用。问一楼业主能够凭借和开发商的房屋买卖合同取得这样的专有使借和开发商的房屋买卖合同取得这样的专有使用权吗？用权吗？25（2）共有所有权人的权利和义务）共有所有权人的权利和义务 权利：权利：l对共有部分的使用权；对共有部分的使用权；l收益权收益权l对共有部分单纯的修缮改良权。对共有部分单纯的修缮改良权。义务：义务：l按共有部分的用途使用共有部分；按共有部分的用途使用共有部分；l承担因共有部分维护与管理所产生的各种费用。承担因共有部分维护与管理所产生的各种费用。26案例四案例四 20092009年年2 2月，张先生入住位于顶层的新房。由于物月，张先生入住位于顶层的新房。由于物业服务公司在其楼顶做了霓虹灯广告，影响了张先生业服务公司在其楼顶做了霓虹灯广告，影响了张先生晚上休息，张先生便把霓虹灯的电源掐断了。最后因晚上休息，张先生便把霓虹灯的电源掐断了。最后因双方纠纷无法解决，物业服务企业把张先生告上了法双方纠纷无法解决，物业服务企业把张先生告上了法庭。庭。法院经审理后判决：物业服务企业经业主委员会法院经审理后判决：物业服务企业经业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告，收益由物业公司和全同意后可继续发布霓虹灯广告，收益由物业公司和全体业主共有，分给顶层业主的比例为三分之一。体业主共有，分给顶层业主的比例为三分之一。27 3.3.4共同管理权（成员权）共同管理权（成员权）（1）基本概念）基本概念 指建筑物区分所有人基于同一栋建筑物的构造、权指建筑物区分所有人基于同一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体中的一员而享有的权利。体中的一员而享有的权利。（2）管理权人的权利和义务）管理权人的权利和义务 权利：权利：l表决权；参与订立管理规约权；选聘、解聘和监督表决权；参与订立管理规约权；选聘、解聘和监督管理人及管理服务人的权利；请求权。管理人及管理服务人的权利；请求权。义务：义务：l遵守共同决议和规则；接受管理者依法管理；支付遵守共同决议和规则；接受管理者依法管理；支付共同费用。共同费用。28案例五案例五 某小区共有某小区共有336336套住房，套住房，3939套未出售。套未出售。20072007年年7 7月，月，在物业管理主管部门的主持下成立了业主委员会筹备在物业管理主管部门的主持下成立了业主委员会筹备组，确定了组，确定了1414名候选人，从中选举了名候选人，从中选举了7 7名委员。经投票名委员。经投票选举并公布了当选名单后，部分业主提出开发商将未选举并公布了当选名单后，部分业主提出开发商将未出售的出售的3939套房屋计算为自己的投票权，侵犯了业主选套房屋计算为自己的投票权，侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果。试问：部分业主举的合法权益，坚决反对选举结果。试问：部分业主要求重新选举的观点是否正确，为什么？要求重新选举的观点是否正确，为什么？29 3.4物权法对建筑物区分所有权的相物权法对建筑物区分所有权的相关规定关规定规定建筑物区分所有权的基本内涵规定建筑物区分所有权的基本内涵明确了共有权的范围明确了共有权的范围规定了规划车位、车库的权属确定规则规定了规划车位、车库的权属确定规则规定了住宅改为经营性用房条件规定了住宅改为经营性用房条件确定了业主的共同决定权及表决规则确定了业主的共同决定权及表决规则赋予了业主对物业管理方式和物业管理人的赋予了业主对物业管理方式和物业管理人的选择权选择权规定了业主的司法救济权规定了业主的司法救济权304 4 物业管理条例物业管理条例5 5 其他规章及规定其他规章及规定6 6 其他相关法律其他相关法律第二篇第二篇 物业管理常用法律法规解读物业管理常用法律法规解读31l物业管理常用法律法规解读物业管理常用法律法规解读46复习题复习题l掌握掌握（1 1）物业管理条例的立法原则和指导思想是什么？）物业管理条例的立法原则和指导思想是什么？（2 2）条列创设哪些基本制度？）条列创设哪些基本制度？（3 3）试述条例的基本内容。）试述条例的基本内容。（4 4）指导规则主要包括哪些内容？）指导规则主要包括哪些内容？（5 5）物业服务收费管理办法突出表现了哪几方面？）物业服务收费管理办法突出表现了哪几方面？（6 6）物业管理人员应该了解侵权责任法哪些内容？）物业管理人员应该了解侵权责任法哪些内容？（7 7）物权法和建筑物区分所有权司法解释）物权法和建筑物区分所有权司法解释“损害他损害他人合法权益的行为人合法权益的行为”是如何规定的？是如何规定的？l熟悉熟悉（1 1）物业服务明码标价可采取哪些方式，具体内容是什么？物业服务明码标价可采取哪些方式，具体内容是什么？（2 2）试述在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限。试述在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限。（3）住宅室内装饰装修活动有哪些禁止行为？）住宅室内装饰装修活动有哪些禁止行为？（4）消防法中有物业管理密切的内容有哪些？）消防法中有物业管理密切的内容有哪些？32 4.1 概述概述物业管理条例物业管理条例是我国第一部专门调整物业管理法律是我国第一部专门调整物业管理法律关系的行政法规，它的颁布和实施有着十分重大和深远的关系的行政法规，它的颁布和实施有着十分重大和深远的意义。意义。一方面，标志着我国物业管理行业的发展逐步成熟，是物业管一方面，标志着我国物业管理行业的发展逐步成熟，是物业管理发展史上一件里程碑意义的大事；理发展史上一件里程碑意义的大事；另一方面，国家以法规的形式确定了物业管理行业的社会地位，另一方面，国家以法规的形式确定了物业管理行业的社会地位，保障了物业管理在法制化的轨道上健康发展。保障了物业管理在法制化的轨道上健康发展。物业管理条例物业管理条例于于20032003年年6 6月月8 8日由国务院颁布，自日由国务院颁布，自20032003年年9 9月月1 1日起施行。日起施行。20072007年年8 8月，国务院根据月，国务院根据物权法物权法的相关规定，对条例进行了修订，自的相关规定，对条例进行了修订，自20072007年年1010月月1 1日起日起实施。实施。4 物业管理条例物业管理条例33 4.2条例的立法过程条例的立法过程收集有关资料，了解国内外物业管理收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况的立法情况开展立法调研，掌握第一手资料开展立法调研，掌握第一手资料进行专家论证，研讨立法中的难点问进行专家论证，研讨立法中的难点问题题广泛征求意见，以求彰显民意广泛征求意见，以求彰显民意34 4.3条例的指导思想和立法原则条例的指导思想和立法原则（1）指导思想）指导思想条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者发展为重、平衡利益、保护弱者的立的立法理念，指导思想表现在以下三个方面：法理念，指导思想表现在以下三个方面：强调强调保护业主的财产权益保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业，协调单个业主与全体业主的共同利益关系。主的共同利益关系。强调业主与物业服务企业是强调业主与物业服务企业是平等民事主体平等民事主体，是服务，是服务与被服务的关系。与被服务的关系。强调业主与物业服务企业通过强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商公平、公开和协商方方式处理物业管理事项。式处理物业管理事项。35 （2）立法原则）立法原则物业管理权利和财产权利相对应的原则。物业管理权利和财产权利相对应的原则。维护全体业主合法权益的原则。维护全体业主合法权益的原则。现实性与前瞻性有机结合的原则。现实性与前瞻性有机结合的原则。从实际出发，实事求是的原则。从实际出发，实事求是的原则。36 4.4条例创设的法律制度条例创设的法律制度（1）创立的制度）创立的制度 业主大会制度；管理规约制度；前期物业管理业主大会制度；管理规约制度；前期物业管理招标投标制度；物业承接查验制度；物业服务企招标投标制度；物业承接查验制度；物业服务企业资质管理制度；物业管理从业人员职业资格制业资质管理制度；物业管理从业人员职业资格制度和住宅专项维修资金制度。度和住宅专项维修资金制度。（2）创设的法律制度的内涵）创设的法律制度的内涵尊重和维护业主的财产权利；尊重和维护业主的财产权利；建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；条例条例和有关法律法规共同规范物业管理活动；和有关法律法规共同规范物业管理活动；妥善处理政府和市场的关系。妥善处理政府和市场的关系。37 4.5条例主要内容介绍条例主要内容介绍 条例共条例共70条，包含总则、业主及业主大会、条，包含总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则共七章。其基本内容如下：护、法律责任、附则共七章。其基本内容如下：第一章第一章 总则总则 本章共本章共5条，对条例的立法目的、调整对条，对条例的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。（规定。（1、2条）条）38 第二章第二章 业主及业主大会业主及业主大会 本章共本章共15条，规定了业主的概念、权利和义条，规定了业主的概念、权利和义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责和组成，管理规约的内容、法律效力，业主大会、和组成，管理规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等。（业主委员会与居民委员会的关系等。（6、7、11、12、15、17、19、20条）条）39 第三章第三章 前期物业管理前期物业管理 本章共本章共11条，包括了前期物业服务合同、临条，包括了前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接查验手续、物业资料的移交、物业管理用房、物查验手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。（业的保修责任等内容。（21、22、23、25、26条）条）该章的一个基本思想是通过制度的建立和完该章的一个基本思想是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发，谁开发，谁管理谁管理”的模式，增加前期物业管理的透明度。的模式，增加前期物业管理的透明度。40 第四章第四章 物业管理服务物业管理服务 本章共本章共18条，旨在明确物业管理服务中条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。具体规定了物业各方主体的权利义务关系。具体规定了物业服务企业资质管理，从业人员职业资格、物服务企业资质管理，从业人员职业资格、物业服务合同、物业服务收费、物业服务企业业服务合同、物业服务收费、物业服务企业秩序。秩序。（35、36、42、44、45、46、47、48条）条）理解本章的各条规定，有利于明确物业管理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的理当事人的相互关系，促进物业管理活动的开展。开展。41 第五章第五章 物业的使用与维护物业的使用与维护 本章共本章共7条，对物业的使用与维护相关问题条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。（进行规范。（50、51、52、53、54、55、56条）条）本章规定对于规范业主、物业服务企业以本章规定对于规范业主、物业服务企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。具有十分重要的意义。42 第六章第六章 法律责任法律责任 条例的法律责任有以下几个方面的特点：条例的法律责任有以下几个方面的特点：（1）行政责任、民事责任并存）行政责任、民事责任并存 （2）在设定法律责任时遵循：凡是能够通过承）在设定法律责任时遵循：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，充分予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，充分体现保护全体业主利益的原则。体现保护全体业主利益的原则。（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则。）体现了业主自我管理、自我监督的原则。（66、67条）条）第七章第七章 附则附则43 5.1 业主大会及管理规约制度相关规章业主大会及管理规约制度相关规章 业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则住建部于住建部于20092009年年1212月月1 1日颁布日颁布业主大会和业主委员会指业主大会和业主委员会指导规则导规则（建房（建房2009274号）号），将，将物权法物权法和和物业管物业管理条例理条例中的有关规定细化，使其更具有操作性。全文共中的有关规定细化，使其更具有操作性。全文共五章五章6464条，自条，自20102010年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。业主大会规程业主大会规程同同时废止。时废止。5 其他规章及规定其他规章及规定44 指导规则主要内容包括：指导规则主要内容包括：详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构（详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构（8 8-1515条）条）；进一步明确业主大会职责；（进一步明确业主大会职责；（1717条）条）规定了管理规约、业主大会议事规则应当具备的内容；规定了管理规约、业主大会议事规则应当具备的内容；（1818、1919条）条）规定了业主大会和业主委员会会议的召集方式、议程、规定了业主大会和业主委员会会议的召集方式、议程、做出有效决定必须具备的条件；（做出有效决定必须具备的条件；（21-3021-30、37-4237-42条）条）明确了业主委员会产生的方式、机构设置、职责和业主明确了业主委员会产生的方式、机构设置、职责和业主委员会的任职资格；（委员会的任职资格；（31-3631-36条）条）明确了业主委员会的变更和适用资格终止的情形；明确了业主委员会的变更和适用资格终止的情形；（43-4843-48条）条）规定了业主大会和业主委员会的指导和监督机制。规定了业主大会和业主委员会的指导和监督机制。（49-6149-61条）条）45 5.2 前期物业管理招投标投标制度相关规章前期物业管理招投标投标制度相关规章 前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法原建设部在原建设部在20032003年年6 6月月2626日颁布日颁布前期物业管理招标投标前期物业管理招标投标管理暂行办法管理暂行办法（建住房（建住房2003130号）号），自，自20032003年年9 9月月1 1日日起施行。起施行。全文共四章全文共四章4444条，就前期物业管理招标投标的遵循原则、条，就前期物业管理招标投标的遵循原则、监督管理机构、组织实施方式、程序、有关注意事项等作监督管理机构、组织实施方式、程序、有关注意事项等作出了规定。出了规定。46 5.3 物业承接查验管理制度相关规章物业承接查验管理制度相关规章 物业承接查验办法物业承接查验办法住房和城乡建设部在住房和城乡建设部在20102010年年1010月月1414日颁布日颁布物业承接查验物业承接查验办法办法（建住房（建住房2010165号）号），自，自20112011年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。全文共全文共4848条，条，该办法该办法将将条例条例的有关规定进行细化、的有关规定进行细化、补充和完善，进一步明确了建设单位、物业服务企业和业补充和完善，进一步明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接查主在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接查验制度的可操作性。验制度的可操作性。47 5.4 物业服务企业资质管理制度相关规章物业服务企业资质管理制度相关规章 物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法20042004年年3 3月月1717日建设部日建设部125125号令发布，自号令发布，自20042004年年5 5月月1 1日起日起实施。实施。20072007年年1111月月2626日根据日根据建设部关于修改建设部关于修改 的决定的决定修正。修正。修正后全文共修正后全文共2323条，条，就物业服务企业资质等级标准、资就物业服务企业资质等级标准、资质等级的管理等作出了相应的规定质等级的管理等作出了相应的规定。48 5.5物业管理从业人员职业资格制度相关物业管理从业人员职业资格制度相关规章规章20052005年年1111月月1616日人事部、建设部印发日人事部、建设部印发物业管理师制物业管理师制度暂行规定度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法物业管理师资格考试实施办法和和物业管理师资格认定考试办法物业管理师资格认定考试办法，自，自20052005年年1212月月1 1日起实施。就物业管理师的考试、注册及执业等问题日起实施。就物业管理师的考试、注册及执业等问题进行了规定。进行了规定。49 5.6住宅专项维修资金管理制度相关规章住宅专项维修资金管理制度相关规章 住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法20072007年年1212月月4 4日住房和城乡建设部、财政部以日住房和城乡建设部、财政部以165165号令发号令发布了布了住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法，自，自20082008年年2 2月月1 1日起日起施行。施行。19981998年年1212月月1616日建设部、财政部发布的日建设部、财政部发布的住宅共用住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法部位共用设施设备维修基金管理办法同时废止。同时废止。住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法共六章共六章4444条，就住房专条，就住房专项维修资金管理原则、交存、使用、监督管理及法律责任项维修资金管理原则、交存、使用、监督管理及法律责任等问题进行了规定。等问题进行了规定。50 5.7物业服务收费相关规章物业服务收费相关规章 一、一、物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法20032003年年1111月月1313日国家发展改革委员会、建设部发布了日国家发展改革委员会、建设部发布了物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法（发改价格（发改价格2003186420031864号），号），自自20042004年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法共共2424条，对全国的物业管理条，对全国的物业管理收费方式、物业成本计算标准作出了新规定，是指导和规收费方式、物业成本计算标准作出了新规定，是指导和规范我国物业服务收费行为的重要依据。范我国物业服务收费行为的重要依据。51 物业服务收费管理办法突出表现了以下几物业服务收费管理办法突出表现了以下几点：点：1.1.物业服务收费告别了政府统一定价；物业服务收费告别了政府统一定价；2.2.引入了物业服务费用引入了物业服务费用“酬金制酬金制”方式；方式；3.3.明确了物业共用部位、共用设备设施的大修、明确了物业共用部位、共用设备设施的大修、中修和更新、改造费用不算物业成本；中修和更新、改造费用不算物业成本；4.4.强调了物业服务企业收取物业服务费用的权利强调了物业服务企业收取物业服务费用的权利和业主的交费义务；和业主的交费义务；5.5.规范了物业服务成本的构成内容。规范了物业服务成本的构成内容。52二、物业服务企业明码标价规定二、物业服务企业明码标价规定20042004年年7 7月月1919日国家发展改革委员会和建设部发布了物日国家发展改革委员会和建设部发布了物业服务收费明码标价规定（发改价检业服务收费明码标价规定（发改价检2004142820041428号），号），自自20042004年年1010月月1 1日起施行。日起施行。物业服务收费明码标价规定共物业服务收费明码标价规定共1313条，就物业服务收条，就物业服务收费明码标价的原则、主管部门、具体内容、方式、价格变费明码标价的原则、主管部门、具体内容、方式、价格变更、违规处罚作出了规定。更、违规处罚作出了规定。53三、物业服务定价成本监审办法三、物业服务定价成本监审办法20072007年年9 9月月1010日国家发展改革委员会和建设部颁布了物日国家发展改革委员会和建设部颁布了物业服务定价成本监审办法（试行），自业服务定价成本监审办法（试行），自20072007年年1010月月1 1日日起施行。起施行。物业服务定价成本监审办法共物业服务定价成本监审办法共2626条，明确了物业服条，明确了物业服务定价成本的构成、相关项目的审核方法和标准。务定价成本的构成、相关项目的审核方法和标准。四、物业管理企业财务管理规定四、物业管理企业财务管理规定19981998年年3 3月月1212日，财政部发布了物业管理企业财务管理日，财政部发布了物业管理企业财务管理规定规定 （财基字（财基字1998719987号），自号），自19981998年年1 1月月1 1日施行。日施行。全文五章全文五章2222条，就代管基金、物业服务企业成本及费用条，就代管基金、物业服务企业成本及费用构成、营业收入及利润构成进行了规定。构成、营业收入及利润构成进行了规定。54 5.8其他规章其他规章 一、一、住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法20022002年年3 3月月5 5日建设部以日建设部以110110号令发布了号令发布了住宅室内装饰装住宅室内装饰装修管理办法修管理办法，自，自20022002年年5 5月月1 1日起施行。日起施行。物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法共共8 8章章4848条，主要内容包括总条，主要内容包括总则、一般规定、开工及监督、委托与承接、室内环境质量、则、一般规定、开工及监督、委托与承接、室内环境质量、竣工验收与保修、法律责任等。竣工验收与保修、法律责任等。该办法首次明确规定了室内装饰明令禁止的五项行为，该办法首次明确规定了室内装饰明令禁止的五项行为，以及必须经批准方可进行的四种行为以及必须经批准方可进行的四种行为（教材（教材195195页，页，5 5、6 6条）条）。55二、二、房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法20002000年年6 6月月3030日建设部以日建设部以8080号令发布了房屋建筑工程号令发布了房屋建筑工程质量保修办法，自发布之日起实施。质量保修办法，自发布之日起实施。办法全文共办法全文共2222条，规定了房屋建筑工程的最低保修期条，规定了房屋建筑工程的最低保修期限、房屋建筑工程的保修程序、房屋建筑工程的损害赔限、房屋建筑工程的保修程序、房屋建筑工程的损害赔偿等问题。偿等问题。56 6.1 中华人民共和国消费者权益保护法中华人民共和国消费者权益保护法19931993年年1010月月3131日第八届全国人民代表大会常务委员会第日第八届全国人民代表大会常务委员会第4 4次会议通过，次会议通过，19941994年年1 1月月1 1日起施行，共日起施行，共8 8章章5555条。条。常用的法律规定有：经营者和消费者的交易原则、消费者常用的法律规定有：经营者和消费者的交易原则、消费者的权利、经营者的义务、国家对消费者合法权益的保护、的权利、经营者的义务、国家对消费者合法权益的保护、消费者组织、争议的解决、法律责任等。消费者组织、争议的解决、法律责任等。6 其他相关法律其他相关法律57 6.2 中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法19971997年年1212月月2929日第八届全国人民代表大会常务委员会第日第八届全国人民代表大会常务委员会第2929次会议通过，次会议通过，19981998年年5 5月月1 1日起施行，共日起施行，共7 7章章4848条。条。常用的法律规定有：价格制定的方式、经营者的价格行为、常用的法律规定有：价格制定的方式、经营者的价格行为、政府的定价行为、价格总水平控制、价格监督检查、法律政府的定价行为、价格总水平控制、价格监督检查、法律责任等。责任等。58 6.3 中华人民共和国劳动合同法中华人民共和国劳动合同法20072007年年6 6月月2929日第十届全国人民代表大会常务委员会第日第十届全国人民代表大会常务委员会第2828次会议通过，次会议通过，20082008年年1 1月月1 1日起施行，共日起施行，共8 8章章9898条。条。常用的法律规定有：劳动合同的订立、劳动合同的履行和常用的法律规定有：劳动合同的订立、劳动合同的履行和变更、劳动合同的解除和终止、特别规定、监督检查、法变更、劳动合同的解除和终止、特别规定、监督检查、法律责任等。律责任等。20082008年年9 9月月1818日，温家宝总理发表国务院令日，温家宝总理发表国务院令535535号：号：中华中华人民共和国劳动合同法实施条例人民共和国劳动合同法实施条例已经已经20082008年年9 9月月3 3日国务日国务院第院第2525次常务会通过，现予公布，自公布之日起施行。全次常务会通过，现予公布，自公布之日起施行。全文文6 6章章3636条。条。59 与物业服务企业相关内容：与物业服务企业相关内容：签合同前用人单位需履行告知义务；（签合同前用人单位需履行告知义务；（8 8条）条）建立劳动关系应当订立书面劳动合同；建立劳动关系应当订立书面劳动合同；（1010条）条）关于试用期的规定；关于试用期的规定；制定劳动规章制度要与工会或者职工代制定劳动规章制度要与工会或者职工代表平等协商确定；表平等协商确定；用人单位扣除劳动者居民身份证等证件用人单位扣除劳动者居民身份证等证件将受处罚。将受处罚。60 6.4中华人民共和国侵权责任法中华人民共和国侵权责任法20092009年年1212月月2626日第十一届全国人民代表大会常务委员会第日第十一届全国人民代表大会常务委员会第1212次会议通过，次会议通过，20102010年年7 7月月1 1日起施行。日起施行。侵权责任法侵权责任法共共1212章章9292条，分别为一般规定、责任构成条，分别为一般规定、责任构成和责任方式、不承担责任和减轻责任情形、关于责任主体和责任方式、不承担责任和减轻责任情形、关于责任主体的特殊规定、产品责任、机动车交通事故责任、医疗损害的特殊规定、产品责任、机动车交通事故责任、医疗损害责任、环境污染责任、高度危险责任、饲养动物损害责任、责任、环境污染责任、高度危险责任、饲养动物损害责任、物件损害责任、附则。物件损害责任、附则。61 物业服务企业从业人员必须了解的内容：物业服务企业从业人员必须了解的内容：因环境污染造成的损害，污染者应当承担责任。因环境污染造成的损害，污染者应当承担责任。从事高度危险作业造成他人损害应当承担侵权责任。从事高度危险作业造成他人损害应当承担侵权责任。占有或使用易燃易爆、剧毒、放射性等高度危险物；占有或使用易燃易爆、剧毒、放射性等高度危险物；从事高空、高压、地下挖掘活动；从事高空、高压、地下挖掘活动；遗失、抛弃高度危险物。遗失、抛弃高度危险物。动物造成他人损害，饲养人或管理人应担责。动物造成他人损害，饲养人或管理人应担责。建筑物倒塌致他人损害，建设单位与施工单位承担连带建筑物倒塌致他人损害，建设单位与施工单位承担连带责任。责任。建筑物、构筑物或者其他设施倒塌；建筑物、构筑物或者其他设施倒塌；建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落；坠落；从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品；从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品；在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品。在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品。62 6.5中华人民共和国消防法中华人民共和国消防法消防法消防法19981998年年9 9月月1 1日起施行。日起施行。20082008年年1212月月2828日第日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十一届全国人民代表大会常务委员会第5 5次会议通过修次会议通过修订，订，20092009年年5 5月月1 1日起施行。日起施行。与物业管理特别