物业筹备工作计划课件

亚太商谷物业管理有限公司公司筹备工作汇报/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利目 录n n一、物业公司2008年主要工作策划n n二、组织架构n n二、部门工作职责n n三、岗位薪酬标准n n四、2008年各部门工作策划n n五、开办费用预算/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利一、物业公司一、物业公司20082008年主要工作策划年主要工作策划目标：目标：完成项目一期于完成项目一期于20082008年年底顺利交房；商业步行街满年年底顺利交房；商业步行街满铺开业；完成预期的租金和物管费指标。铺开业；完成预期的租金和物管费指标。n n公司管理部分n n商业部分n n物管部分/办理公司成立的相关证照2008年3月做公司成立的起动费用预算2008年4月与各级政府部门建立关系2008年6月建立收费台帐2008年7月组织团队开展活动凝聚力量2008年8月组织开展各部门的培训工作2008年9月公司管理部分公司管理部分/按照ISO9000标准规范公司文件管理2008年10月与工商、税务部门联系办理入住商户的证照2008年11月做好开业前各种物料的采购工作2008年12月对入职人员进行评估和考核2008年10月/完成招商任务1002008年10月 起动多种经营招商2008年11月制定开业后现场营运管理方案2008年11月 制定开业庆典方案2008年11月对营运及营业员进行培训2008年12月步行街开业2008年12月/完成物业管理及对客服务内容的方案2008年5月对物业管理费进行测算2008年6月底制定交楼工作方案2008年7月底2008年7月底工程部与项目公司对接工程基础资料2008年8月底招聘保安及技工2008年8月底工程制定设施设备维修保养方案，编制大，中，小修计划2008年8月底制定紧急事件处理方案物管部分物管部分起草并与项目公司签定物业管理合同 2008年5月底/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利2008年9月底人员进驻现场跟踪工程进展及装修2008年10月底制定物管用房及小区配套用房的装修方案及物料采购2008年11月底落实维保公司合作单位2008年11月底确定保洁外包单位及开荒计划2008年11月底与项目公司共同对设备设施进行验收2008年12月底做交楼工作准备并进行模拟演练2008年9月底建立业主档案/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n二、各部门工作职责二、各部门工作职责n n1.1.行政部行政部n n 1.1 1.1在总经理的领导下，协调各部门关系，全面负责公司行政事务；在总经理的领导下，协调各部门关系，全面负责公司行政事务；n n 1.2 1.2负责公司各类公文的撰拟与处理工作，负责公司档案管理工作，包负责公司各类公文的撰拟与处理工作，负责公司档案管理工作，包 括公文档案、经济协议合同、行政法律法规、技术资料文件等；括公文档案、经济协议合同、行政法律法规、技术资料文件等；n n 1.3 1.3负责公司人力资源管理工作，进行人力资源规划、人员招聘、培训、负责公司人力资源管理工作，进行人力资源规划、人员招聘、培训、考核、薪酬福利、劳动关系管理；考核、薪酬福利、劳动关系管理；n n 1.4 1.4负责公司公共关系管理工作，协助总经理处理对内对外关系；负责公司公共关系管理工作，协助总经理处理对内对外关系；n n 1.5 1.5负责公司会议管理工作，做好会议的组织及文字记录，督导各部门严负责公司会议管理工作，做好会议的组织及文字记录，督导各部门严格执行会议纪要的各项要求；格执行会议纪要的各项要求；n n 1.6 1.6负责公司印章管理工作，办理公司和员工各类证件、证照；负责公司印章管理工作，办理公司和员工各类证件、证照；n n 1.7 1.7负责公司物资采购与资产管理工作；负责公司物资采购与资产管理工作；n n 1.9 1.9调度公司车辆，并负责其年审、保险、维修等工作；调度公司车辆，并负责其年审、保险、维修等工作；n n 1.10 1.10负责公司企业文化宣传、团队建设工作；负责公司企业文化宣传、团队建设工作；n n 1.12 1.12负责公司各项后勤保障工作；负责公司各项后勤保障工作；n n 1.13 1.13完成公司领导交办的其他工作。完成公司领导交办的其他工作。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n2.2.财务部职责财务部职责n n2.12.1负责公司的财务管理和会计核算工作；定期进行财务分析，为公负责公司的财务管理和会计核算工作；定期进行财务分析，为公司领导决策提供有效的信息服务，及时向总经理、公司总部汇报财务司领导决策提供有效的信息服务，及时向总经理、公司总部汇报财务状况和经营成果；状况和经营成果；n n2.22.2根据公司财务管理制度，加强财务管理，强化会计核算的基础工根据公司财务管理制度，加强财务管理，强化会计核算的基础工作，使公司的财务会计工作规范化、标准化；作，使公司的财务会计工作规范化、标准化；n n2.32.3编制财务预算及财务报告，及时、准确、全面地提供会计信息；编制财务预算及财务报告，及时、准确、全面地提供会计信息；n n2.42.4严格贯彻执行公司总部的财务管理制度，加强成本管理，控制费严格贯彻执行公司总部的财务管理制度，加强成本管理，控制费用支出，增加盈利；用支出，增加盈利；n n2.52.5定期报送各种报表、工作总结与计划、每季度工作业绩考核报告定期报送各种报表、工作总结与计划、每季度工作业绩考核报告等；等；n n2.62.6做好税收策划工作，最大限度合法地降低税务成本；做好税收策划工作，最大限度合法地降低税务成本；n n2.72.7负责资金收支管理，及时催缴应收帐款，保证良好而合理的现金负责资金收支管理，及时催缴应收帐款，保证良好而合理的现金流；流；n n2.82.8审核、签批各项合同、费用支出及相关财务资料，签发会计核算审核、签批各项合同、费用支出及相关财务资料，签发会计核算的内部文件；的内部文件；n n2.92.9做好与外单位及公司内其他部门的沟通与协调工作；做好与外单位及公司内其他部门的沟通与协调工作；n n2.102.10在招商工作中，做好各种招商方案的收入、费用支出测算工作，在招商工作中，做好各种招商方案的收入、费用支出测算工作，进行财务分析，为领导提供决策依据。同时做好资金收支管理，合理进行财务分析，为领导提供决策依据。同时做好资金收支管理，合理使用、调度资金，以确保业务顺利开展。使用、调度资金，以确保业务顺利开展。n n2.112.11完成分公司总经理和总公司财务部交办的其他工作。完成分公司总经理和总公司财务部交办的其他工作。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n3.3.招商营运部职责招商营运部职责招商营运部职责招商营运部职责n n3.13.1客户管理客户管理n nA.A.负责协调公司、业主、商户及消费者之间的关系，解决矛盾，处理纠纷，做好服务工作；负责协调公司、业主、商户及消费者之间的关系，解决矛盾，处理纠纷，做好服务工作；n nB.B.负责接受业主或商户的服务需求，协调有关部门做好处理工作，及时向业主或商户进行信息反负责接受业主或商户的服务需求，协调有关部门做好处理工作，及时向业主或商户进行信息反馈；馈；n nC.C.利用总服务台的对外窗口，收集服务信息，并定期总结，将相关情况向总经理汇报；利用总服务台的对外窗口，收集服务信息，并定期总结，将相关情况向总经理汇报；n nD.D.做好步行街内商户的管理工作，不断提高服务水平，改善服务质量；做好步行街内商户的管理工作，不断提高服务水平，改善服务质量；n nE.E.负责收取或协助收取与业主及商户相关的各项费用；负责收取或协助收取与业主及商户相关的各项费用；n nF.F.办理业主、商户及招商相关的合同手续；办理业主、商户及招商相关的合同手续；n nG.G.负责定期联络业主、商户，开展各项节日慰问联谊活动。负责定期联络业主、商户，开展各项节日慰问联谊活动。n n3.23.2步行街内运营管理步行街内运营管理n nA.A.审核商户新品牌、商品质量和价格，监控商品质量和价格，督导购物广场的经营审核商户新品牌、商品质量和价格，监控商品质量和价格，督导购物广场的经营,完善商品质完善商品质量管理和物价管理制度；量管理和物价管理制度；n nB.B.负责分析步行街内销售状况及经营户、经营品牌的开发、变更和淘汰，并建立档案，优化品牌负责分析步行街内销售状况及经营户、经营品牌的开发、变更和淘汰，并建立档案，优化品牌结构；结构；n nC.C.指导步行街内商品陈列及主题陈列；指导步行街内商品陈列及主题陈列；n nD.D.负责与商户沟通协调，及时向商户反馈信息，对商品销售工作进行指导，包括新商品引进、优负责与商户沟通协调，及时向商户反馈信息，对商品销售工作进行指导，包括新商品引进、优化商品结构、柜台陈列等；化商品结构、柜台陈列等；n nE.E.策划和提升企业形象，策划整体性促销及主题促销活动，并组织实施；策划和提升企业形象，策划整体性促销及主题促销活动，并组织实施；n nF.F.进行市场调研，收集顾客对公司的评价信息，为公司领导提供咨询意见和决策依据；进行市场调研，收集顾客对公司的评价信息，为公司领导提供咨询意见和决策依据；n nG.G.负责步行街内负责步行街内CICI形象设计、制作及应用管理；形象设计、制作及应用管理；n nH.H.负责步行街内的经营项目布局设计和调整，及总体美化布置工作，营造良好的购物环境；负责步行街内的经营项目布局设计和调整，及总体美化布置工作，营造良好的购物环境；n nI.I.负责公司及步行街内的广告、宣传品、导示系统的设计和制作；负责公司及步行街内的广告、宣传品、导示系统的设计和制作；n nJ.J.负责步行街内大型促销活动、节假日气氛布置及购物广场美化设计、制作；负责步行街内大型促销活动、节假日气氛布置及购物广场美化设计、制作；n n1.3.31.3.3招商工作招商工作n nA.A.对步行街内所在地周围的商圈进行市场调查、分析，确定总体招商定位；对步行街内所在地周围的商圈进行市场调查、分析，确定总体招商定位；n nB.B.根据总体招商定位制定招商工作方案，确定招商工作流程；根据总体招商定位制定招商工作方案，确定招商工作流程；n nC.C.制定招商实施方案，并根据招商工作进度不断调整完善；制定招商实施方案，并根据招商工作进度不断调整完善；n nD.D.按照招商工作流程及招商实施方案进行操作，促进业主、商户招商对接。按照招商工作流程及招商实施方案进行操作，促进业主、商户招商对接。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利l l4.4.管理部职责管理部职责管理部职责管理部职责 l l4.14.1负责与本部门业务相关的管理评审工作；负责与本部门业务相关的管理评审工作；l l4.24.2负责协助项目竣工工程的验收，交接工作；为业主办理房屋交接和入负责协助项目竣工工程的验收，交接工作；为业主办理房屋交接和入进手续；进手续；l l4.34.3负责业主入伙的有关手续办理工作；负责业主入伙的有关手续办理工作；l l4.44.4负责项目水、电费及物业管理费等管理费用的计费收缴，催缴工作；负责项目水、电费及物业管理费等管理费用的计费收缴，催缴工作；l l4.54.5负责接受业主的服务需求，协调有关部门做好处理工作，并及时向业负责接受业主的服务需求，协调有关部门做好处理工作，并及时向业主反馈信息；主反馈信息；l l4.64.6负责项目内的环境美化、绿化、清洁卫生、安全保卫、消防安全、垃负责项目内的环境美化、绿化、清洁卫生、安全保卫、消防安全、垃圾收集及处理工作；圾收集及处理工作；l l4.74.7制定本公司治安防范措施，指导落实安全防范工作；制定本公司治安防范措施，指导落实安全防范工作；l l4.84.8检查、监督、考核商场管理员的治安防范工作，分析各队、班的治安检查、监督、考核商场管理员的治安防范工作，分析各队、班的治安情况提出改进治安防范工作意见；情况提出改进治安防范工作意见；l l4.94.9处理发生在项目有关危害治安不够治安管理处罚的行为；处理发生在项目有关危害治安不够治安管理处罚的行为；l l4.104.10组织商场管理员进行法纪教育，职业道德和消防知识的培训。组织商场管理员进行法纪教育，职业道德和消防知识的培训。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n5.5.工程部职责工程部职责工程部职责工程部职责 n n5.15.1负责贯彻执行步行街的经营方针，制定购物广场设备管理工作的具体政策；负责贯彻执行步行街的经营方针，制定购物广场设备管理工作的具体政策；n n5.25.2负责步行街设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理，改造和更新直负责步行街设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理，改造和更新直到报废过程的技术和经济管理；到报废过程的技术和经济管理；n n5.35.3负责步行街设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年负责步行街设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施；度计划经报批后实施；n n5.45.4编制步行街设备的保养、大修计划、预防性试验计划并负责组织计划的完编制步行街设备的保养、大修计划、预防性试验计划并负责组织计划的完成，控制费用、提高修理的经济效果；成，控制费用、提高修理的经济效果；n n5.55.5根据步行街设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计根据步行街设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动金等；划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动金等；n n5.65.6制定并实施步行街设备管理及维修的各项规章制度；制定并实施步行街设备管理及维修的各项规章制度；n n5.75.7负责保障步行街所必需的水、电、冷气和热能供应，做好能源分配和费用负责保障步行街所必需的水、电、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，积极推广节能措施，提高节能成效；核算的基础工作，积极推广节能措施，提高节能成效；n n5.85.8负责设备安全管理，组织步行街设备的事故分析和处理，制定安全防火、负责设备安全管理，组织步行街设备的事故分析和处理，制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行；事故防范措施并督促落实执行；n n5.95.9负责商铺进场装修手序的办理，负责装修情况的监督验收；负责商铺进场装修手序的办理，负责装修情况的监督验收；n n5.105.10收集和编制设备的有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作；收集和编制设备的有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作；n n5.115.11负责组织步行街各种设备的备件订制、订货和供应；负责组织步行街各种设备的备件订制、订货和供应；n n5.125.12总结和推广步行街设备管理的经验做法以及维修新技术应用，提高维修总结和推广步行街设备管理的经验做法以及维修新技术应用，提高维修技术水平；技术水平；n n5.135.13负责组织设备管理和技术人员的培训学习；负责组织设备管理和技术人员的培训学习；/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利三、各岗位薪酬标准 待遇（月待遇（月/人）人）岗位岗位试用期试用期转正转正社会统筹社会统筹住房住房公积金公积金福利福利（车补及通信）（车补及通信）年终奖年终奖总经理总经理副总经理副总经理900090001000010000五险五险45045010001000待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资行政部经理行政部经理5000500060006000五险五险400400300300待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资财务部经理财务部经理5000500060006000五险五险400400300300待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资管理部经理管理部经理5000500060006000五险五险400400300300待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资工程部经理工程部经理5000500060006000五险五险400400300300待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资招商营运部经理招商营运部经理7000700080008000五险五险400400300300待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资行政部主管行政部主管2500250030003000五险五险350350待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资管理部主管管理部主管2500250030003000五险五险350350待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利 待遇（月待遇（月/人）人）岗位岗位试用期试用期转正转正社会统筹社会统筹住房住房公积金公积金福利福利（车补及通信）（车补及通信）年终奖年终奖会计会计2000200025002500五险五险350350无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资出纳出纳1500150018001800五险五险350350无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资企划企划2500250030003000五险五险300300无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资招商员招商员2500250030003000五险五险300300无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资营运管理员营运管理员1800180023002300五险五险300300无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资总服务台总服务台1500150018001800五险五险无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资管理部领班管理部领班1500150018001800五险五险150150无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资工程部领班工程部领班1800180021002100五险五险150150无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资工程部文员工程部文员1200120015001500五险五险150150无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资保安保安1200120014501450五险五险无无待业绩待业绩2 2个个月平均工资月平均工资/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n四四.12.12月交楼前各部门工作策划月交楼前各部门工作策划n n 为有效保障亚太商谷一期为有效保障亚太商谷一期20082008年年1212月顺利交楼、顺利开业、顺利经营与管理，亚太商月顺利交楼、顺利开业、顺利经营与管理，亚太商谷物业管理有限公司结合项目工程实际情况，制定出整体配合工作方案，并要求公司所有职谷物业管理有限公司结合项目工程实际情况，制定出整体配合工作方案，并要求公司所有职能部门、所有员工认真贯彻执行。能部门、所有员工认真贯彻执行。n n（一）、第一阶段配合方案（一）、第一阶段配合方案（一）、第一阶段配合方案（一）、第一阶段配合方案n n第一阶段期限：第一阶段期限：20082008年年年年4 4月月月月1 1日至日至日至日至7 7月月月月1 1日日日日n n工作目标：工作目标：完成交接商铺（即业主收楼）前的所有准备工作。完成交接商铺（即业主收楼）前的所有准备工作。完成交接商铺（即业主收楼）前的所有准备工作。完成交接商铺（即业主收楼）前的所有准备工作。1 1、20082008年年年年4 4月份工作策划月份工作策划月份工作策划月份工作策划n n行政部：（行政部：（1 1）人力资源方面）人力资源方面n n A A、招聘行政部经理（、招聘行政部经理（4 4月月5 5日前入职）、保安主管或领班（日前入职）、保安主管或领班（4 4月月1515日前入职）各日前入职）各1 1名，工名，工程部经理（程部经理（4 4月月1010日前）入职；综合技工（日前）入职；综合技工（4 4月月2020日前入职）日前入职）1 1名；财务部经理（名；财务部经理（4 4月月1010日日前入职）前入职）1 1名；行政部经理（名；行政部经理（4 4月月1515日前入职）日前入职）1 1名名n n B B、收集储备公司各部门所需人员之理想人选档案，确保公司各部门全面运作所需之人力、收集储备公司各部门所需人员之理想人选档案，确保公司各部门全面运作所需之人力资源配备；资源配备；n n C C、健全员工入职培训资料与档案，完善运作部门及员工绩效考核评估制度与流程。、健全员工入职培训资料与档案，完善运作部门及员工绩效考核评估制度与流程。n n （2 2）行政事务方面）行政事务方面n n A A、健全公司行政事务运作制度与流程；、健全公司行政事务运作制度与流程；n n B B、完善运作公司物资采购管理制度与流程；、完善运作公司物资采购管理制度与流程；n n C C、建立健全公司各部门协调合作工作制度与流程；、建立健全公司各部门协调合作工作制度与流程；D D、建立健全公司后勤保障体系及运作流程；、建立健全公司后勤保障体系及运作流程；n n E E、在项目旁边物色洽谈操作部门（工程部、管理部与客服部）前期运作办公地点（要求、在项目旁边物色洽谈操作部门（工程部、管理部与客服部）前期运作办公地点（要求能容纳能容纳8080人）；人）；n n F F、联系重庆市团委，洽谈成立重庆市青年文化活动广场事宜；、联系重庆市团委，洽谈成立重庆市青年文化活动广场事宜；n n G G、制订节假日公司运作管理执行计划与方案（含应急方案）。、制订节假日公司运作管理执行计划与方案（含应急方案）。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n财务部：财务部：n n（1 1）跟进物业管理费测算科目的数据收集与整理；）跟进物业管理费测算科目的数据收集与整理；n n（2 2）结合各部运作实际，制定各部门之模拟成本台帐，在员工中推行成）结合各部运作实际，制定各部门之模拟成本台帐，在员工中推行成本核算与控制，培育各部门成本经营管理理念；本核算与控制，培育各部门成本经营管理理念；n n（3 3）跟进健全广场业主及租户的管理费收缴台帐明细资料。）跟进健全广场业主及租户的管理费收缴台帐明细资料。n n工程部：工程部：n n（1 1）深入跟进项目工程进展及发挥现场施工监理作用，及时准确提供可）深入跟进项目工程进展及发挥现场施工监理作用，及时准确提供可行性建议给项目公司，积极配合与协助项目工程部开展工作；行性建议给项目公司，积极配合与协助项目工程部开展工作；n n（2 2）详细掌握广场土建建筑过程中所有预埋管线布置情况（分系统类别）；）详细掌握广场土建建筑过程中所有预埋管线布置情况（分系统类别）；（3 3）详细掌握准备进场安装之设施设备供货合同及安装施工步骤与计划；）详细掌握准备进场安装之设施设备供货合同及安装施工步骤与计划；n n（4 4）清晰划分公司工程部配合跟进工作（按系统分类）网络图，落实相）清晰划分公司工程部配合跟进工作（按系统分类）网络图，落实相关工作责任人；关工作责任人；（5 5）建立项目工程及设备档案管理体系，并具体落实执行；）建立项目工程及设备档案管理体系，并具体落实执行；n n（6 6）修改调整我司工程人员技能培训资料与考核细则（结合项目工程管）修改调整我司工程人员技能培训资料与考核细则（结合项目工程管理实际需求编制）；理实际需求编制）；n n（7 7）完善工程部内部运作制度与流程；）完善工程部内部运作制度与流程；n n（8 8）制订节假日部门运作管理执行计划与方案（含应急方案）。）制订节假日部门运作管理执行计划与方案（含应急方案）。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n 管理部：管理部：n n （1 1）测算广场公共地面保洁面积（按区域和楼层划分，包括地）测算广场公共地面保洁面积（按区域和楼层划分，包括地下停车场）及外墙保洁面积数据；下停车场）及外墙保洁面积数据；n n （2 2）模拟划分现场物业管理、保洁、保安岗位分配布置；）模拟划分现场物业管理、保洁、保安岗位分配布置；n n （3 3）进一步物色及筛选专业保洁公司，同时草拟我司由外包保）进一步物色及筛选专业保洁公司，同时草拟我司由外包保洁到自行保洁的有效衔接与转换方案，既客观考核专业保洁公司实力，洁到自行保洁的有效衔接与转换方案，既客观考核专业保洁公司实力，又能保障自行保洁队伍的培育锻炼；又能保障自行保洁队伍的培育锻炼；n n （4 4）收集筛选保安理想人选资料；）收集筛选保安理想人选资料；n n （5 5）修改调整管理部人员业务培训资料与考核细则（结合项目）修改调整管理部人员业务培训资料与考核细则（结合项目物管实际需求编制）；物管实际需求编制）；n n （6 6）完善管理部内部运作制度与流程；）完善管理部内部运作制度与流程；n n （7 7）制订节假日部门运作管理执行计划与方案（含应急方案）。）制订节假日部门运作管理执行计划与方案（含应急方案）。招商营运部：招商营运部：n n （1 1）跟进完善广场业主及租户档案资料的更新；）跟进完善广场业主及租户档案资料的更新；n n （2 2）结合售楼部收集整理招商目标商家资料，建立动态管理体）结合售楼部收集整理招商目标商家资料，建立动态管理体系；系；n n （3 3）物色选拔商业经营策划合适人选；）物色选拔商业经营策划合适人选；n n （4 4）完善管理部内部运作制度与流程；）完善管理部内部运作制度与流程；n n （5 5）根据商业定位及投资公司指定的招商方案开展招商工作；）根据商业定位及投资公司指定的招商方案开展招商工作；n n （6 6）制订节假日部门运作管理执行计划与方案（含应急方案）。）制订节假日部门运作管理执行计划与方案（含应急方案）。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n 2 2、20082008年年年年5 5月份配合工作策划月份配合工作策划月份配合工作策划月份配合工作策划n n行政部：行政部：n n（1 1）人力资源方面）人力资源方面n n A A、持续开展对入职员工跟进考核评估工作，完善员、持续开展对入职员工跟进考核评估工作，完善员工考核档案；工考核档案；n n B B、结合项目工程进度协助工程部、管理部及客服部、结合项目工程进度协助工程部、管理部及客服部入职相关人员，并组织新员工入职培训；入职相关人员，并组织新员工入职培训；n n C C、跟进完善公司员工人事档案管理。、跟进完善公司员工人事档案管理。n n（2 2）行政事务方面）行政事务方面n n A A、检测评估公司各部门协调合作环节是否良好运作；、检测评估公司各部门协调合作环节是否良好运作；n n B B、落实执行操作部门办公地点的运作；、落实执行操作部门办公地点的运作；n n C C、办理公司申报市场登记证工作；、办理公司申报市场登记证工作；n n D D、督导各部门对项目、督导各部门对项目1212月交楼的各项准备工作开月交楼的各项准备工作开展情况；展情况；n n E E、跟进成立重庆市青年文化活动广场事宜；、跟进成立重庆市青年文化活动广场事宜；n n F F、跟进项目、跟进项目1212月交楼公司工作所需之物资准备情月交楼公司工作所需之物资准备情况。况。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n财务部：财务部：n n （1 1）完成广场物业管理费测算工作，并上报投资公司审批；）完成广场物业管理费测算工作，并上报投资公司审批；n n （2 2）跟进广场物业管理费上报重庆市物价局审批工作；）跟进广场物业管理费上报重庆市物价局审批工作；n n （3 3）跟进完善业主及租户管理费财务台帐登记工作；）跟进完善业主及租户管理费财务台帐登记工作；n n （4 4）办理公司营业性发票及收据申领工作；）办理公司营业性发票及收据申领工作；n n （5 5）根据项目）根据项目1212月底交楼工作方案测算相关费用，做好资月底交楼工作方案测算相关费用，做好资金统筹准备工作。金统筹准备工作。n n工程部：工程部：n n （1 1）全面跟进项目设施设备安装及调试工作（按系统分类，）全面跟进项目设施设备安装及调试工作（按系统分类，定责任人）；定责任人）；n n （2 2）结合售楼部及实际管理需求，跟进监理广场内外装修工）结合售楼部及实际管理需求，跟进监理广场内外装修工程，严格把关；程，严格把关；n n （3 3）落实项目工程管理岗位布置与分配；）落实项目工程管理岗位布置与分配；n n （4 4）跟进完善项目工程档案资料；）跟进完善项目工程档案资料；n n （5 5）建立公司与具体施工单位及设备供货厂家的沟通与联系，）建立公司与具体施工单位及设备供货厂家的沟通与联系，确保设备运行维保顺利。确保设备运行维保顺利。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n管理部：管理部：n n （1 1）开展广场保洁对外招投标工作，发放标书及考察）开展广场保洁对外招投标工作，发放标书及考察评估投标单位具体实力；评估投标单位具体实力；n n （2 2）物色选择广场休闲配套设施设备，及绿化摆设；）物色选择广场休闲配套设施设备，及绿化摆设；n n （3 3）开展保安员工整体培训工作；）开展保安员工整体培训工作；n n （4 4）完善广场物管工作程序与流程。）完善广场物管工作程序与流程。n n招商营运部：招商营运部：n n （1 1）结合售楼部为业主开展中介招商服务；）结合售楼部为业主开展中介招商服务；n n （2 2）跟进整理广场客户档案资料；）跟进整理广场客户档案资料；n n （3 3）开展前期经营策划准备工作，以及配合售楼部开）开展前期经营策划准备工作，以及配合售楼部开展对外招商工作；展对外招商工作；n n （4 4）完善招商营运工作程序与流程。）完善招商营运工作程序与流程。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n 3 3、20082008年年年年6 6月份配合工作策划月份配合工作策划月份配合工作策划月份配合工作策划n n n n行政部：行政部：（1 1）人力资源方面）人力资源方面n n A A、根据公司人员编制规划，满足各部门人员配备需求；、根据公司人员编制规划，满足各部门人员配备需求；n n B B、深入推广宣传亚太商谷物业企业文化精神，并检测评、深入推广宣传亚太商谷物业企业文化精神，并检测评估宣传实效；估宣传实效；n n C C、跟进完善员工档案管理。、跟进完善员工档案管理。（2 2）行政事务方面）行政事务方面n n A A、检测评估公司各部门协调合作环节是否良好运作；、检测评估公司各部门协调合作环节是否良好运作；n n B B、落实执行操作部门办公地点的运作；、落实执行操作部门办公地点的运作；n n C C、办理公司申报市场登记证工作；、办理公司申报市场登记证工作；n n D D、督导各部门对项目、督导各部门对项目1212月交楼的各项准备工作开展情况；月交楼的各项准备工作开展情况；n n E E、跟进成立重庆市青年文化活动广场事宜；、跟进成立重庆市青年文化活动广场事宜；n n F F、跟进项目、跟进项目1212月交楼公司工作所需之物资准备情况。月交楼公司工作所需之物资准备情况。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n财务部：财务部：n n （1 1）完成广场物业管理费测算工作，并上报投资公司审批；）完成广场物业管理费测算工作，并上报投资公司审批；n n （2 2）跟进广场物业管理费上报重庆市物价局审批工作；）跟进广场物业管理费上报重庆市物价局审批工作；n n （3 3）跟进完善业主及租户管理费财务台帐登记工作；）跟进完善业主及租户管理费财务台帐登记工作；n n （4 4）办理公司营业性发票及收据申领工作；）办理公司营业性发票及收据申领工作；n n （5 5）根据项目）根据项目1212月底交楼工作方案测算相关费用，做好资金月底交楼工作方案测算相关费用，做好资金统筹准备工作。统筹准备工作。n n工程部：工程部：n n （1 1）检查复核广场各类设施设备系统安装调试结果，统计各）检查复核广场各类设施设备系统安装调试结果，统计各商铺具体配电额度及配电箱器件设置状况；商铺具体配电额度及配电箱器件设置状况；n n （2 2）督导跟进广场各类单项工程验收结果（消防验收、规划）督导跟进广场各类单项工程验收结果（消防验收、规划验收、环保验收、人防验收及卫生防疫许可证等）验收、环保验收、人防验收及卫生防疫许可证等）n n （3 3）密切跟进广场主力店等装修进度，以及物业公司办公区）密切跟进广场主力店等装修进度，以及物业公司办公区域装修等；域装修等；n n （4 4）提前预检各业主商铺一次装修施工情况，全面跟进整改）提前预检各业主商铺一次装修施工情况，全面跟进整改存在问题；存在问题；n n （5 5）制定工程部交收商铺配合工作方案。）制定工程部交收商铺配合工作方案。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n 管理部：管理部：n n （1 1）跟进落实项目交铺前的各项资料准备工作，并联系邮局）跟进落实项目交铺前的各项资料准备工作，并联系邮局落实寄发工作；落实寄发工作；n n （2 2）完成商铺业主（符合收楼条件）资料核定，排列业主收）完成商铺业主（符合收楼条件）资料核定，排列业主收楼时间安排表；楼时间安排表；n n （3 3）提前与工程部配合预检商铺一次装修情况，全面跟进整）提前与工程部配合预检商铺一次装修情况，全面跟进整改存在问题；改存在问题；n n （4 4）跟进主力店进场装修情况，协调广场现场工作秩序；）跟进主力店进场装修情况，协调广场现场工作秩序；n n （5 5）跟进完成广场交楼前的清洁开荒工作；）跟进完成广场交楼前的清洁开荒工作；n n （6 6）制定管理部交收商铺配合工作方案。）制定管理部交收商铺配合工作方案。n n招商营运部：招商营运部：n n （1 1）跟进投资业主投资意向，配合选择合适的经营商家与其）跟进投资业主投资意向，配合选择合适的经营商家与其洽谈租赁事宜；洽谈租赁事宜；n n （2 2）完善跟进商铺业主与承租商家的合约签定及装修申报工）完善跟进商铺业主与承租商家的合约签定及装修申报工作；作；n n （3 3）完善商户资源的动态管理，为商场储备合适的商户资源；）完善商户资源的动态管理，为商场储备合适的商户资源；n n （4 4）配合售楼部开展宣传推广工作，协助售楼部清盘工作；）配合售楼部开展宣传推广工作，协助售楼部清盘工作；n n （5 5）制定客服部交收商铺配合工作方案。）制定客服部交收商铺配合工作方案。n n /一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n（二）、第二阶段工作策划（二）、第二阶段工作策划（二）、第二阶段工作策划（二）、第二阶段工作策划n n第二阶段期限：第二阶段期限：20082008年年年年7 7月月月月1 1日至日至日至日至8 8月月月月1 1日日日日n n工作目标：工作目标：配合各商铺装修管理，完成开业前所有准备工配合各商铺装修管理，完成开业前所有准备工配合各商铺装修管理，完成开业前所有准备工配合各商铺装修管理，完成开业前所有准备工作。作。作。作。n n1 1、20082008年年年年6868月份配合工作策划月份配合工作策划月份配合工作策划月份配合工作策划n n行政部：（行政部：（1 1）跟进各部门的培训督导工作，做到有计划、）跟进各部门的培训督导工作，做到有计划、有记录、有考核、有反馈；有记录、有考核、有反馈；n n （2 2）协助督导各部门员工的行为规范及工作绩效与）协助督导各部门员工的行为规范及工作绩效与团队协作氛围；团队协作氛围；n n （3 3）结合公司管理实际制定措施，提高员工积极奋）结合公司管理实际制定措施，提高员工积极奋进的情感需求；进的情感需求；n n （4 4）结合公司管理要求，进一步完善行政管理项目）结合公司管理要求，进一步完善行政管理项目与事务；与事务；n n （5 5）配合公司各部门完善各项后勤保障工作；）配合公司各部门完善各项后勤保障工作；n n （6 6）跟进落实成立青年文化活动广场有关事宜；）跟进落实成立青年文化活动广场有关事宜；n n （7 7）跟进督导各部门配合广场开业准备工作情况。）跟进督导各部门配合广场开业准备工作情况。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n 财务部：财务部：n n （1 1）跟进配合项目在业主收楼期间的款项收取及记帐工作；）跟进配合项目在业主收楼期间的款项收取及记帐工作；n n （2 2）每日跟进整理各类财务票据，令收费情况清晰明确；）每日跟进整理各类财务票据，令收费情况清晰明确；n n （3 3）跟进启动广场业主及租户管理费财务台帐运作，动态跟进费）跟进启动广场业主及租户管理费财务台帐运作，动态跟进费用收缴。用收缴。n n n n 工程部：工程部：n n （1 1）跟进业主收楼过程中对商铺存在工程问题的整改工作；）跟进业主收楼过程中对商铺存在工程问题的整改工作；n n （2 2）密切配合业主或租户对商铺的装修申报审批工作；）密切配合业主或租户对商铺的装修申报审批工作；n n （3 3）跟进督导各商铺进场装修，严格按装修规范管理标准进行监）跟进督导各商铺进场装修，严格按装修规范管理标准进行监督；督；n n （4 4）继续跟进广场余下系统设施的最后调试工作；）继续跟进广场余下系统设施的最后调试工作；n n （5 5）全面启动广场所有公共设施设备系统的维护运行及维修保养）全面启动广场所有公共设施设备系统的维护运行及维修保养工作，相关制度和操作程序及岗位责任制等内容设置在岗位区域；工作，相关制度和操作程序及岗位责任制等内容设置在岗位区域；n n （6 6）跟进各商铺的装修验收工作；）跟进各商铺的装修验收工作；n n （7 7）制定工程部配合广场开业工作方案。）制定工程部配合广场开业工作方案。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n 管理部：管理部：n n （1 1）配合商铺业主收楼，及时更新业主档案资料，物色良好合作业主人）配合商铺业主收楼，及时更新业主档案资料，物色良好合作业主人选；选；n n （2 2）跟进业主收楼过程中对商铺存在工程问题的整改工作；）跟进业主收楼过程中对商铺存在工程问题的整改工作；n n （3 3）密切配合业主或租户对商铺的装修申报审批工作；）密切配合业主或租户对商铺的装修申报审批工作；n n （4 4）跟进督导各商铺进场装修，严格按装修规范管理标准进行监督；）跟进督导各商铺进场装修，严格按装修规范管理标准进行监督；n n （5 5）规范各商铺装修现场工作秩序，加强现场装修队伍管理，杜绝安全）规范各商铺装修现场工作秩序，加强现场装修队伍管理，杜绝安全隐患；隐患；n n （6 6）加强广场各商铺装修期间的卫生保洁工作，落实装修垃圾规范处理；）加强广场各商铺装修期间的卫生保洁工作，落实装修垃圾规范处理；n n （7 7）跟进各商铺的装修验收工作；）跟进各商铺的装修验收工作；n n （8 8）制定管理部配合广场开业工作方案。）制定管理部配合广场开业工作方案。n n招商营运部：招商营运部：n n （1 1）及时更新租赁商户档案资料；）及时更新租赁商户档案资料；n n （2 2）核查落实各投资业主商铺租赁情况，及时给予招商中介服务；）核查落实各投资业主商铺租赁情况，及时给予招商中介服务；n n （3 3）配合跟进各商铺进场装修情况，协助其他部门进行现场装修监管；）配合跟进各商铺进场装修情况，协助其他部门进行现场装修监管；n n （4 4）配合制定各项广场宣传推广计划与方案；）配合制定各项广场宣传推广计划与方案；n n （5 5）制定招商营运部配合广场开业工作方案。）制定招商营运部配合广场开业工作方案。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n（三）、第三阶段工作策划（三）、第三阶段工作策划n n第三阶段期限：2008年年9月月1日至日至12月月31日日n n工作目标：确保广场开业顺利，维护设备确保广场开业顺利，维护设备运行及各商铺经营秩序，完成广场管理运运行及各商铺经营秩序，完成广场管理运作第一周期数据收集与整理。作第一周期数据收集与整理。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利n n20082008年年年年9 9月份以后工作月份以后工作月份以后工作月份以后工作策划策划策划策划n n1.1.各部门全面配合广场开业，落实各项工作，确保广场开业仪式顺利进行；各部门全面配合广场开业，落实各项工作，确保广场开业仪式顺利进行；n n2.2.组织各部门总结广场开业前后工作状况，贯彻商业物管理念；组织各部门总结广场开业前后工作状况，贯彻商业物管理念；n n3.3.开展各部门岗位分析及绩效评估工作，合理调整工作秩序；开展各部门岗位分析及绩效评估工作，合理调整工作秩序；n n4.4.深入开展在岗培训工作，争取在深入开展在岗培训工作，争取在8 8月前各岗位人员达到熟练掌握岗位业务技能，为公司实施月前各岗位人员达到熟练掌握岗位业务技能，为公司实施5.ISO5.ISO全面质量认证奠定人员素质基础；全面质量认证奠定人员素质基础；n n6.6.对各部门主管级以上人员开展人力资源管理理念培训，全面提升各级管理人员综合管理水平，对各部门主管级以上人员开展人力资源管理理念培训，全面提升各级管理人员综合管理水平，强化公司中坚骨干力量；强化公司中坚骨干力量；n n7.7.平稳、规范操作公司财务运作系统，确保公司财务收支按计划执行；平稳、规范操作公司财务运作系统，确保公司财务收支按计划执行；n n8.8.确保广场各类工程设备系统平稳运行，争取达到节能优化运行效果；确保广场各类工程设备系统平稳运行，争取达到节能优化运行效果；n n9.9.强化设施设备系统的日常维护保养工作，确保设备达到最佳运行或最佳备用状态，减少设备强化设施设备系统的日常维护保养工作，确保设备达到最佳运行或最佳备用状态，减少设备维修机率与成本；维修机率与成本；n n10.10.逐步落实广场各项有偿服务收费标准；逐步落实广场各项有偿服务收费标准；n n11.11.全面督导落实商场保安、保洁工作，营造万达商业广场窗口形象；全面督导落实商场保安、保洁工作，营造万达商业广场窗口形象；n n12.12.及时准确把握业主动态，跟进分析业主需求，与广大业主建立良好合作关系；及时准确把握业主动态，跟进分析业主需求，与广大业主建立良好合作关系；n n13.13.跟进督导各商铺经营秩序及经营效果，及时准确把握各商铺日常经营状况，尝试协助商铺跟进督导各商铺经营秩序及经营效果，及时准确把握各商铺日常经营状况，尝试协助商铺进行销售分析与消费者分析；进行销售分析与消费者分析；n n14.14.协助财务部门向各商铺收取管理费，收集客户对我司管理服务工作的意见；协助财务部门向各商铺收取管理费，收集客户对我司管理服务工作的意见；n n15.15.结合商场和周边商场状况，以及各季节与节假日，制定有效的宣传推广方案及万达商业广结合商场和周边商场状况，以及各季节与节假日，制定有效的宣传推广方案及万达商业广场信息刊物；场信息刊物；n n16.16.加强与当地工商税务部门联系，配合督导各商铺合法规范经营；加强与当地工商税务部门联系，配合督导各商铺合法规范经营；n n17.17.加强与外单位业务联系，盘活广场广告位及公共区域的租赁经营，为公司增创经营收入，加强与外单位业务联系，盘活广场广告位及公共区域的租赁经营，为公司增创经营收入，同时推广招商营运部品牌形象；同时推广招商营运部品牌形象；n n18.18.组织各部门开展上半年工作绩效评估与工作总结，结合实际情况细化下半年各部门工作计组织各部门开展上半年工作绩效评估与工作总结，结合实际情况细化下半年各部门工作计划与方案；划与方案；n n19.19.全面启动和发挥宣传阵地作用，推广招商营运部企业文化，在员工、业主及租户中联合组全面启动和发挥宣传阵地作用，推广招商营运部企业文化，在员工、业主及租户中联合组建宣传骨干队伍，排练强项节目，努力营造物业公司与业主及商户之间团结合作良好氛围。建宣传骨干队伍，排练强项节目，努力营造物业公司与业主及商户之间团结合作良好氛围。n n20.20.如条件具备，争取在春节前节举行如条件具备，争取在春节前节举行“重庆市青年文化活动广场重庆市青年文化活动广场”挂牌仪式。挂牌仪式。/一是作为领导干部一定要树立正确的权力观和科学的发展观，权力必须为职工群众谋利益，绝不能为个人或少数人谋取私利五、开办费用预算五、开办费用预算费用名称费用名称 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月 合计合计 一、媒体发布费一、媒体发布费 -4,000 4,000 1,000 1,000 32,000 32,000 10,000 10,000 2,500 2,500 40,000 40,000 89,500 89,500 二、设计制作费二、设计制作费 65,000 65,000 -50,000 50,000 80,000 80,000-195,000 195,000 三、策划推广费三、策划推广费 30,000 30,000 -20,000 20,000 -90,000 90,000 10,000 10,000 50,000 50,000 70,000 70,000 370,000 370,000 四、代理招商业务费四、代理招商业务费 -20,000 20,000 40,000 40,000 20,000 20,000 20,000 20,000 -100,000 100,000 五、市场调研费五、市场调研费 -40,000 40,000 40,000 40,000 -80,000 80,000 六、商户扶持资金六、商户扶持资金 -50,000 50,000 200,000 200,000 250,000 250,000 七、其他七、其他 -10,000 10,000 -20,000 20,000 -20,000 20,000 -50,000 50,000 八、政府协调八、政府协调 -300,000 300,000 -300,000 300,000 招商小计招商小计95,000 95,000 310,000 310,000 84,000 84,000 101,000 101,000 142,000 142,