物业税税会计核算课件

物业税物业税会计核算会计核算任务一任务一城镇土地城镇土地使用税会计核算使用税会计核算一、城镇土地使用税一、城镇土地使用税l2006年修改年修改 国务院国务院 中华人民共和国中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例（一）概念（一）概念l以城镇土地为征税对象以城镇土地为征税对象l目的目的有偿、合理、节约使用土地，提高效率有偿、合理、节约使用土地，提高效率调节不同地区、地段的级差收入调节不同地区、地段的级差收入（二）纳税义务人（二）纳税义务人l在城市、县城、建制镇、工矿区范围内在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用使用土地的单位和个人土地的单位和个人单位单位：各种所有制、中资与外资、营利各种所有制、中资与外资、营利与非营利单位与非营利单位个人：个体工商户及其他个人个人：个体工商户及其他个人纳税义务人纳税义务人l拥有土地使用权的单位和个人拥有土地使用权的单位和个人所有者所有者l拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地地实际使用人和代管人实际使用人和代管人l土地使用权未确定或权属纠纷未解决土地使用权未确定或权属纠纷未解决实际使用人实际使用人l土地使用权共有土地使用权共有各方，按实际使用面积分别纳税各方，按实际使用面积分别纳税（三）征税范围（三）征税范围l城市、县城、建制镇和工矿区城市、县城、建制镇和工矿区内国有内国有+集体集体城市：国务院批准设立城市：国务院批准设立县城：县人民政府所在地县城：县人民政府所在地建制镇：经省、自治区、直辖市人民政府批准建制镇：经省、自治区、直辖市人民政府批准设立设立工矿区：商业比较发达、人口比较集中，符合工矿区：商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准但未设立建制镇的国务院规定的建制镇标准但未设立建制镇的大大中型工矿企业中型工矿企业所在地城市所在地城市l注：外商投资企业、外国企业在华机构不适用注：外商投资企业、外国企业在华机构不适用二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算（一）计税依据（一）计税依据l实际占用的土地面积实际占用的土地面积（平方米）为计税依据（平方米）为计税依据l关于面积关于面积组织测定土地面积：测定面积为准组织测定土地面积：测定面积为准未组织测量，但持有土地使用证书：证书面未组织测量，但持有土地使用证书：证书面积为准积为准未核发土地使用证书：纳税人申报，发证后未核发土地使用证书：纳税人申报，发证后再调整再调整（二）税（二）税 率率l定额税率幅度税率定额税率幅度税率大城市：大城市：1.51.5元元3030元元中等城市：中等城市：1.21.22424元元 （8 8折）折）小城市：小城市：0.90.9元元1818元元 （6 6折）折）县城、建制镇、工矿区：县城、建制镇、工矿区：0.60.61212元元 （4 4折）折）l注：经济注：经济落后地区可降低，但不得低于上述最低落后地区可降低，但不得低于上述最低税额的税额的3030（三）应纳税额的计算方法（三）应纳税额的计算方法l全年应纳税额全年应纳税额实际占用应税土地面积实际占用应税土地面积适用税额适用税额l【例例】某某城市一企业使用土地面积为城市一企业使用土地面积为1000010000平方米，当地税额为平方米，当地税额为4 4元元/平方米。平方米。l全年应纳税额全年应纳税额100004=40000100004=40000三、税收优惠三、税收优惠（一）法定免缴土地使用税（一）法定免缴土地使用税l1、国家机关、人民团体、军队自用的土地、国家机关、人民团体、军队自用的土地自身办公和公务用地自身办公和公务用地l2、国家财政部分拨付事业经费的单位自用土地、国家财政部分拨付事业经费的单位自用土地自身业务用地自身业务用地l3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地供公共供公共参观游览用地参观游览用地及其管理单位及其管理单位办公用地办公用地生产生产、经营经营和和其他其他用地：照章征收用地：照章征收l4、市政街道、广场、绿化地带等、市政街道、广场、绿化地带等公共用地公共用地l5、直接、直接用于农、林、牧、渔业的用于农、林、牧、渔业的生产用地生产用地直接用于种植、养殖、饲养的专业用地直接用于种植、养殖、饲养的专业用地不包括不包括农副产品的农副产品的加工加工和和生活办公生活办公用地用地l6、经批准、经批准开山填海整治土地开山填海整治土地和和改造的废弃土改造的废弃土地地使用月份起免缴使用月份起免缴5年年10年年l7、非营利性、非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等幼保健机构等卫生机构自用卫生机构自用土地土地营利性医疗机构免征营利性医疗机构免征3年年l8、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园能明确区分的免税能明确区分的免税l9、中国人民银行总行所属分支机构、中国人民银行总行所属分支机构自用自用土土地地（二）地方确定减免的优惠（二）地方确定减免的优惠l1、个人所有、个人所有的居住房屋及院落用地的居住房屋及院落用地l2、房管部门再房租调整改革前经租的居民、房管部门再房租调整改革前经租的居民住房用地住房用地l3、免税单位职工家属的宿舍用地、免税单位职工家属的宿舍用地l4、民政部门举办的安置残疾人占一定比例、民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地的福利工厂用地地方确定减免的优惠地方确定减免的优惠l5、集体和个人办的学校、医院、托儿所、幼、集体和个人办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地儿园用地l6、基建项目在建期间、基建项目在建期间l7、城镇内的集贸市场（农贸市场）、城镇内的集贸市场（农贸市场）l8、房地产开发公司建造商品房用地（出售前）、房地产开发公司建造商品房用地（出售前）地方确定减免的优惠地方确定减免的优惠l9、原房管部门代管的私房、原房管部门代管的私房l10、危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等防毒等安全防范用地安全防范用地l11、企业搬迁后原场地不使用、企业范围、企业搬迁后原场地不使用、企业范围内荒山未利用的土地内荒山未利用的土地地方确定减免的优惠地方确定减免的优惠l12、经贸仓库、冷库、经贸仓库、冷库l13、中国物资储运总公司所属物资储运企业、中国物资储运总公司所属物资储运企业l14、向居民供热并向居民收取采暖费的供热、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业企业暂免暂免按收入比例划分免税界限按收入比例划分免税界限四、征收管理与纳税申报四、征收管理与纳税申报（一）纳税期限（一）纳税期限l按年计算按年计算l分期缴纳分期缴纳（二）纳税地点（二）纳税地点l土地所在地土地所在地（三）纳税义务发生时间（三）纳税义务发生时间l1、购置新建商品房、购置新建商品房房屋房屋交付使用次月交付使用次月起起l2、购置存量房、购置存量房办理办理权属转移、变更登记权属转移、变更登记手续手续，签发签发房房屋权屋权属证书次月属证书次月起起l3、出租、出借房产、出租、出借房产交付交付出租、出借出租、出借房产次月房产次月起起l4、房地产开发企业自用、出租、出借本企、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房业建造的商品房房屋房屋使用使用或或交付次月交付次月起起l5、新征用的耕地、新征用的耕地批准征用之日批准征用之日起起满满1年年开始缴纳开始缴纳l6、新征用非耕地、新征用非耕地批准征用次月起批准征用次月起五、会计核算五、会计核算l企业缴纳的城镇土地使用税，应通过企业缴纳的城镇土地使用税，应通过“应交应交税费税费-应交土地使用税应交土地使用税”核算。核算。l贷方：应缴的城镇土地使用税贷方：应缴的城镇土地使用税l借方：已经缴纳的城镇土地使用税借方：已经缴纳的城镇土地使用税1、计提时，、计提时，借：管理费用借：管理费用 贷：应交税费贷：应交税费-应交城镇土地使用税应交城镇土地使用税2、实际缴纳时，、实际缴纳时，借：应交税费借：应交税费-应交城镇土地使用税应交城镇土地使用税 贷：银行存款贷：银行存款习习 题题l甲企业（国有）生产经营用地分布甲企业（国有）生产经营用地分布于于A A、B B、C C三个三个区域。区域。A A的土地使用权属于甲企业，面积的土地使用权属于甲企业，面积1000010000平平方米，其中幼儿园占地方米，其中幼儿园占地10001000平方米，厂区绿化占平方米，厂区绿化占地地20002000平方米；平方米；B B的土地使用权归甲、乙两个企业的土地使用权归甲、乙两个企业共有，面积共有，面积50005000平方米，实际使用面积各半；平方米，实际使用面积各半；C C面面积积30003000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定，假设确定，假设ABCABC三地单位税额均为三地单位税额均为5 5元元/平方米，则平方米，则甲全年应纳城镇土地使用税（）甲全年应纳城镇土地使用税（）lA.57500 B.62500 C.72500 D.85000A.57500 B.62500 C.72500 D.85000l答案：答案：C Cl解析：（解析：（10000-1000+2500+300010000-1000+2500+3000）55l新征用耕地应缴纳的城镇土地使用税，其纳新征用耕地应缴纳的城镇土地使用税，其纳税义务发生的时间是（）税义务发生的时间是（）lA.A.自批准征用之日起满自批准征用之日起满6 6个月个月lB.B.自批准征用次日起满自批准征用次日起满6 6个月个月lC.C.自批准征用之日起满自批准征用之日起满1 1年年lD.D.自批准征用次日起满自批准征用次日起满1 1年年l答案：答案：C Cl下列各项中，应缴纳城镇土地使用税的有（）下列各项中，应缴纳城镇土地使用税的有（）lA.A.水产养殖基地的鱼池用地水产养殖基地的鱼池用地lB.B.名胜古迹园区内附设的照相馆用地名胜古迹园区内附设的照相馆用地lC.C.公园中管理单位的办公用地公园中管理单位的办公用地lD.D.学校食堂对外营业的餐馆用地学校食堂对外营业的餐馆用地l答案：答案：BDBD任务二任务二房产税房产税会计核算会计核算一、房产税一、房产税l1986.9.15 1986.9.15 中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例（一）概念（一）概念l以以房产房产为征税对象，依据房产为征税对象，依据房产价格价格或或租金租金征收征收l征税目的征税目的提高房产使用效率提高房产使用效率控制固定资产投资规模控制固定资产投资规模调节房产所有人和经营人收入调节房产所有人和经营人收入（二）纳税义务人（二）纳税义务人l1、房屋产权、房屋产权所有人所有人国家所有国家所有l经营管理单位经营管理单位集体和个人所有集体和个人所有l集体单位和个人集体单位和个人产权出典产权出典l承典人承典人产权所有人、承典人不在房屋所在地产权所有人、承典人不在房屋所在地l房产代管人或使用人房产代管人或使用人产权未确定或租典纠纷为解决产权未确定或租典纠纷为解决l房产代管人或使用人房产代管人或使用人纳税义务人纳税义务人l2、无租使用其他房产、无租使用其他房产使用人使用人l3、外商投资企业和外国企业、外商投资企业和外国企业暂不缴纳暂不缴纳（三）征税范围（三）征税范围l城市、县城、建制镇和工矿区城市、县城、建制镇和工矿区城市：国务院批准设立城市：国务院批准设立县城：县人民政府所在地县城：县人民政府所在地建制镇：经省、自治区、直辖市人民政府批准设立建制镇：经省、自治区、直辖市人民政府批准设立工矿区：商业比较发达、人口比较集中，符合国务工矿区：商业比较发达、人口比较集中，符合国务 院规定的建制镇标准但未设立建制镇的院规定的建制镇标准但未设立建制镇的大大 中型工矿企业中型工矿企业所在地所在地l不包括农村不包括农村（四）计税依据和税率（四）计税依据和税率l从价计征从价计征房产的计税价值房产的计税价值l从租计征从租计征房产租金收入房产租金收入1、从价计征、从价计征l房产原值房产原值一次减除一次减除10103030后余值后余值扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定确定原值：按会计制度规定，在原值：按会计制度规定，在“固定资产固定资产”科目科目中记载的房屋原价中记载的房屋原价房屋进行改建、扩建的，相应增加房屋的原值房屋进行改建、扩建的，相应增加房屋的原值从价计征从价计征l原值包括与房屋原值包括与房屋不可分割不可分割的各种附属设备或一的各种附属设备或一般般不单独计价不单独计价的配套设施的配套设施以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论会计核算是否单独记账核算，计入房宇设备等，无论会计核算是否单独记账核算，计入房产原值产原值更换房屋附属设备和配套设施更换房屋附属设备和配套设施l计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值价值l更换易损坏、需经常更换的零配件，不计入原值更换易损坏、需经常更换的零配件，不计入原值2、从租计征、从租计征l租金收入租金收入货币收入实物收入货币收入实物收入l以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入当地同类房产的租金水平当地同类房产的租金水平l租金收入申报不实或明显不合理租金收入申报不实或明显不合理税务部门核定税务部门核定3、税率、税率l从价计征从价计征1.21.2l从租计征从租计征1212l2001.1.1 2001.1.1 个人按市场价出租居民住房，用个人按市场价出租居民住房，用于居住于居住暂减按暂减按4 4（五）应纳税额的计算（五）应纳税额的计算1、从价计征、从价计征l应纳税额应纳税额房产原值房产原值（1 1扣除比率）扣除比率）1.21.2l【例例】某企业的生产经营用房原值为某企业的生产经营用房原值为50005000万，当万，当地允许减除地允许减除3030后余值计税，则应缴纳的房产税后余值计税，则应缴纳的房产税l应纳税额应纳税额50005000（1 13030）1.21.242422、从租计征、从租计征l应纳税额应纳税额租金收入租金收入1212或或4 4l【例例】某公司出租房屋某公司出租房屋3 3间，年租金收入间，年租金收入3000030000元，则应缴纳房产税：元，则应缴纳房产税：l应纳税额应纳税额3000012300001236003600二、房产税的会计核算二、房产税的会计核算l企业设置企业设置“应交税费应交税费-应交房产税应交房产税”明细账明细账l贷方：本期应交纳的房产税贷方：本期应交纳的房产税l借方：实际缴纳的房产税额借方：实际缴纳的房产税额l余额在贷方表示应缴未交的房产税余额在贷方表示应缴未交的房产税l1 1、计提应缴纳的房产税，、计提应缴纳的房产税，借：管理费用借：管理费用 贷：应交税费贷：应交税费-应交房产税应交房产税l2 2、实际缴纳时，、实际缴纳时，借：应交税费借：应交税费-应交房产税应交房产税 贷：银行存款贷：银行存款三、征收管理与纳税申报三、征收管理与纳税申报（一）纳税义务发生时间（一）纳税义务发生时间l1、纳税人将原有房产用于生产经营、纳税人将原有房产用于生产经营生产经营生产经营之月之月起起l2、纳税人自建新房用于生产经营、纳税人自建新房用于生产经营建成建成次月次月起起l3、纳税人委托施工企业建设的房屋、纳税人委托施工企业建设的房屋办理验收手续办理验收手续次月次月起起l4、纳税人购置新建商品房、纳税人购置新建商品房房屋交付使用次月起房屋交付使用次月起l5、纳税人购置存量房、纳税人购置存量房办理房屋权属转移、变更登记，房产权属办理房屋权属转移、变更登记，房产权属登记机关宪法房屋权属证书次月起登记机关宪法房屋权属证书次月起l6、纳税人出租、出借房屋、纳税人出租、出借房屋自交付出租、出借房屋次月起自交付出租、出借房屋次月起l7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房建造的商品房房屋使用或交付次月起房屋使用或交付次月起（二）纳税期限（二）纳税期限l按年计算、分期缴纳按年计算、分期缴纳l具体由省、自治区、直辖市人民政府确定具体由省、自治区、直辖市人民政府确定（三）纳税地点（三）纳税地点l房产所在地房产所在地l房产不在同一地方的纳税人，按房产坐落地房产不在同一地方的纳税人，按房产坐落地分别向房产所在地税务机关申报缴纳分别向房产所在地税务机关申报缴纳习习 题题l下列房产不属于房产税征收范围的是（）下列房产不属于房产税征收范围的是（）lA.A.县城企业用房县城企业用房lB.B.工矿区的企业用房工矿区的企业用房lC.C.个人在市区居住、经营用房个人在市区居住、经营用房lD.D.农民在农村的居住用房农民在农村的居住用房l答案：答案：D Dl下列房产免征房产税的有（）下列房产免征房产税的有（）lA.A.个人拥有的营业用房个人拥有的营业用房lB.B.公园、名胜古迹内的餐馆的用房公园、名胜古迹内的餐馆的用房lC.C.企业大修理停用一个季度的房屋企业大修理停用一个季度的房屋lD.D.敬老院敬老院自用的房产自用的房产l答案：答案：Dl赵某拥有两处房产，一处原赵某拥有两处房产，一处原值值6060万元的房产万元的房产自己及家人居住，另一处原值自己及家人居住，另一处原值2020万元的房产万元的房产于于20042004年年7 7月月1 1日出租给王某居住，每月按市日出租给王某居住，每月按市场价取得租金场价取得租金12001200元，当地扣除标准元，当地扣除标准2020，则赵某当年应缴纳的房产税（）则赵某当年应缴纳的房产税（）lA.288 B.576 C.840 D.864A.288 B.576 C.840 D.864l答案：答案：A Al自己居住的减税自己居住的减税l120064120064任务三任务三土地增值税土地增值税会计核算会计核算一、土地增值税一、土地增值税 土地增值税是以纳税人转让国有土地使土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。（一）概念（一）概念l所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。值。（二）征税范围（二）征税范围 l1 1、条例明确：、条例明确：l转让国有土地使用权、转让国有土地使用权、l地上建筑物及其附着物连同国有土地使地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。用权一并转让。l2 2、是否缴纳有三个要素：、是否缴纳有三个要素：l转让行为、国有土地、取得收入。转让行为、国有土地、取得收入。（三）纳税义务人（三）纳税义务人 l所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单税法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个人。位和个人。特点：特点：1.1.不论法人与自然人。不论法人与自然人。2.2.不论经济性质。不论经济性质。3.3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。4.4.不论行业。不论行业。（四）土地增值税税率（四）土地增值税税率 土地增值税实行土地增值税实行四级超率累进税率四级超率累进税率 1.1.计税单位的确定计税单位的确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。目或核算对象为单位计算。2.2.土地增值税的税率土地增值税的税率 增值额越大，增值比率越高，税率越高增值额越大，增值比率越高，税率越高 土地增值税税率表土地增值税税率表注意：如果房地产开发企业开发建设的是普通商品住房，注意：如果房地产开发企业开发建设的是普通商品住房，增值比例在增值比例在20%20%以下的，免征土地增值税。以下的，免征土地增值税。级次级次增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例税率税率速算扣除率速算扣除率150%以下以下30%0250%至至100%40%5%3100%至至200%50%15%4200%以上以上60%35%（五）计税依据（五）计税依据 和计税依据（增值额）有关的两个数据是和计税依据（增值额）有关的两个数据是收入和扣除项目。收入和扣除项目。1.1.土地增值额的确定土地增值额的确定 土地增值额土地增值额=收入收入-扣除项目扣除项目 应纳税额应纳税额=土地增值额土地增值额适用税率适用税率注意：若土地增值额超过扣除项目金额注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%50%以上，同时适用两档或两档以上税率，就以上，同时适用两档或两档以上税率，就需分档计算。需分档计算。2.2.房地产转让收入的确定房地产转让收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。非货币收入要折合金额计入收入总额。1 1）以交易价格为房地产转让收入）以交易价格为房地产转让收入 2 2）以评估价格为房地产转让收入）以评估价格为房地产转让收入 3.3.扣除项目金额的确定扣除项目金额的确定 扣除项目金额包括：扣除项目金额包括：1)1)取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 包括地价款和取得使用权时按政府规定包括地价款和取得使用权时按政府规定交纳的费用。交纳的费用。2)2)房地产开发成本房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。3)3)房地产开发费用房地产开发费用 房地产开发费用包括房地产开发费用包括销售费用，管理费用和财务费用销售费用，管理费用和财务费用。财务费用财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金高不得超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额。额。扣除的房地产开发费用扣除的房地产开发费用=利息利息+（取得土地使用权所（取得土地使用权所支付的金额支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%以内以内纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的供金融机构贷款证明的 扣除的房地产开发费用扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付（取得土地使用权所支付的金额的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）10%10%以内以内注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4)4)与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除税金扣除（1 1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%5%；（2 2）城建税和教育费附加。）城建税和教育费附加。（3 3）由于印花税（）由于印花税（0.50.5）包含在管理费用中，）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除。故不能在此单独扣除。5)5)财政部规定的加计财政部规定的加计2020扣除扣除 4 4、土地增值税的计算公式是：、土地增值税的计算公式是：（1 1）应纳税额）应纳税额 =（每级距的土地增值额（每级距的土地增值额适用税率）适用税率）（2 2）应纳税额）应纳税额=增值额增值额*适用的税率适用的税率-扣除项扣除项目金额目金额*速算扣除系数速算扣除系数二、会计处理二、会计处理 缴纳土地增值税的企业应在缴纳土地增值税的企业应在“应交税费应交税费”科目下科目下增设增设“应交土地增值税应交土地增值税”明细科目进行核算。明细科目进行核算。转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：应分别以下情况进行会计处理：1.1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记担的土地增值税，借记“营业税金及附加营业税金及附加”，贷记，贷记“应交税费应交税费应交土地增值税应交土地增值税”科目。科目。l2.2.兼营房地产业务的企业兼营房地产业务的企业l应由当期营业收入负担的土地增值税，借记应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务成本其他业务成本”，贷记，贷记“应交税费应交税费应交土地增应交土地增值税值税”科目。科目。l转让的以支付土地出让金等方式取得的国有土转让的以支付土地出让金等方式取得的国有土地使用权，原已纳入地使用权，原已纳入“无形资产无形资产”核算的，转让核算的，转让时按实际收到的金额，借时按实际收到的金额，借“银行存款银行存款”，贷，贷“应应交税费交税费应交土地增值税应交土地增值税”，同时冲销，同时冲销“无形资无形资产产”，按其差额记入，按其差额记入“营业外收入营业外收入”或或“营业外营业外支出支出”l转让土地使用权连同地上建筑物的，应借转让土地使用权连同地上建筑物的，应借“固固定资产清理定资产清理”，贷记，贷记“应交税费应交税费应交土地增值应交土地增值税税”。