物业管理-02-物业管理的理论基础课件

目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement第二章第二章物业管理的理论基础物业管理的理论基础目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement一、建筑物区分所有权理论一、建筑物区分所有权理论一、建筑物区分所有权理论一、建筑物区分所有权理论二、委托代理理论二、委托代理理论二、委托代理理论二、委托代理理论目 录四、项目管理理论四、项目管理理论四、项目管理理论四、项目管理理论三、公共选择理论三、公共选择理论三、公共选择理论三、公共选择理论目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）建筑物区分所有权概念的来源（一）建筑物区分所有权概念的来源（一）建筑物区分所有权概念的来源（一）建筑物区分所有权概念的来源一、建筑物区分所有权理论一、建筑物区分所有权理论（二）专有部分所有权（二）专有部分所有权（二）专有部分所有权（二）专有部分所有权（三）共有部分共有权（三）共有部分共有权（三）共有部分共有权（三）共有部分共有权（四）共同管理权（四）共同管理权（四）共同管理权（四）共同管理权目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）建筑物区分所有权概念的来源一）建筑物区分所有权概念的来源 建筑物区分所有权建筑物区分所有权是一个法学概念，以区分所有建筑是一个法学概念，以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。概概概概 念念念念三元论：三元论：三元论：三元论：专有所有权专有所有权+共有部分共有权共有部分共有权 +成员权成员权一元论：一元论：一元论：一元论：专有所有权专有所有权二元论：二元论：二元论：二元论：专有部分所有权专有部分所有权+共有部分所有权共有部分所有权目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（二）专有部分所有权（二）专有部分所有权1专有部分的界定专有部分的界定2权利和义务权利和义务 专有部分所有权专有部分所有权指的是业主对专有部分的享有占有、指的是业主对专有部分的享有占有、使用、受益和处分的权利。使用、受益和处分的权利。专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。概概概概 念念念念目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement1专有部分的界定专有部分的界定 壁壁壁壁 心心心心 说说说说 空空空空 间间间间 说说说说 最后粉刷表层说最后粉刷表层说最后粉刷表层说最后粉刷表层说 壁心和最后粉刷表层说壁心和最后粉刷表层说壁心和最后粉刷表层说壁心和最后粉刷表层说目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 对该部分享有占有、使用、收益和处对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，在性质上与一般所有分的排他性支配权，在性质上与一般所有权并无不同。权并无不同。权权权权 利利利利2权利和义务权利和义务 所有权人就专有部分的使用、收益、处所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。分不得违反各区分所有权人的共同利益。义义义义 务务务务目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（三）共有部分共有权（三）共有部分共有权1共有部分的界定共有部分的界定2权利和义务权利和义务 共有部分共有权共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或管指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。有、使用和收益的权利。概概概概 念念念念目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement共有共有部分部分 部分业主共有部分业主共有 全体业主共有全体业主共有1共有共有部分的界定部分的界定共有共有部分的部分的性质：性质：从属性、不可分割性从属性、不可分割性目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 对共有部分具有使用权；对共有部分具有使用权；对共有部分具有收益权。对共有部分具有收益权。权权权权 利利利利2权利和义务权利和义务义义义义 务务务务 依共有部分的本来用途使用共有部分；依共有部分的本来用途使用共有部分；分担共同费用和负担。分担共同费用和负担。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（四）共同管理权（四）共同管理权1共同管理权的产生共同管理权的产生2共同管理权的特征共同管理权的特征 共同管理权：共同管理权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有和共同管理的权利。概概概概 念念念念3权利和义务权利和义务目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 作为建筑物管理团体之一成员而享作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务；有的权利和承担的义务；是建筑物区分所有权的内部权利。是建筑物区分所有权的内部权利。1共同管理权的产生共同管理权的产生“建筑物构造、权利归属和行使上的不可分离关系建筑物构造、权利归属和行使上的不可分离关系”目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利；是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利；是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利；是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利；是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利；是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利；是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利；是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利；具有从属性；具有从属性；具有从属性；具有从属性；是一种永续性的权利。是一种永续性的权利。是一种永续性的权利。是一种永续性的权利。2共同管理权的特征共同管理权的特征目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 表决权表决权 管理规约制定权管理规约制定权 选举及接触管理者的权利选举及接触管理者的权利 请求权请求权 监督权和知情权监督权和知情权权权权权 利利利利3权利和义务权利和义务义义义义 务务务务 执行业主大会和业主委员会所做出执行业主大会和业主委员会所做出的决议，遵守管理规约；的决议，遵守管理规约；接受管理者管理；接受管理者管理；支付共同管理费用。支付共同管理费用。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）委托代理理论概述（一）委托代理理论概述（一）委托代理理论概述（一）委托代理理论概述二、委托代理理论二、委托代理理论（二）物业管理中的委托代理关系（二）物业管理中的委托代理关系（二）物业管理中的委托代理关系（二）物业管理中的委托代理关系（三）物业管理中的委托代理关系（三）物业管理中的委托代理关系（三）物业管理中的委托代理关系（三）物业管理中的委托代理关系（四）物业管理中委托代理问题的解决（四）物业管理中委托代理问题的解决（四）物业管理中委托代理问题的解决（四）物业管理中委托代理问题的解决目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）委托代理理论概述（一）委托代理理论概述1委托代理关系与委托代理问题委托代理关系与委托代理问题2委托代理问题的典型表现委托代理问题的典型表现3委托代理问题的解决委托代理问题的解决目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement1委托代理关系与委托代理问题委托代理关系与委托代理问题 是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。应报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。委托代理关系委托代理关系委托代理关系委托代理关系詹森詹森詹森詹森（JensenJensen）威廉威廉威廉威廉 麦克林麦克林麦克林麦克林（William Meckling）是指由于代理人目标函数与委托人目标函数不一致，是指由于代理人目标函数与委托人目标函数不一致，加上存在不确定性和信息不对称，代理人有可能偏离委托加上存在不确定性和信息不对称，代理人有可能偏离委托人的目标函数而委托人难以观察并监督从而出现的代理人人的目标函数而委托人难以观察并监督从而出现的代理人损害委托人利益的现实。损害委托人利益的现实。委托代理问题委托代理问题委托代理问题委托代理问题目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement2委托代理问题的典型表现委托代理问题的典型表现 是指在买卖双方信息不对称是指在买卖双方信息不对称的情况下，高质量商品被低质量的情况下，高质量商品被低质量商品逐出市场的状况。商品逐出市场的状况。1.1.1.1.逆向选择逆向选择逆向选择逆向选择 指交易合约中的某一方在指交易合约中的某一方在合约达成以后，具有损人利己合约达成以后，具有损人利己的激励，或做出损人利己的行的激励，或做出损人利己的行为。为。2.2.2.2.道德风险道德风险道德风险道德风险目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement内部内部激励激励约束约束机制机制固定租金固定租金目标产量承包目标产量承包分成制分成制3委托代理问题的解决委托代理问题的解决 设计激励约束机制设计激励约束机制设计激励约束机制设计激励约束机制外部外部激励激励约束约束机制机制资本市场和产品市场的激励约束资本市场和产品市场的激励约束职业经理人市场的激励约束职业经理人市场的激励约束外部董事的监督外部董事的监督目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（二）物业管理中的委托代理关系（二）物业管理中的委托代理关系业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会业主大会业主大会业主大会业主大会物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业执行业主大会的委托执行业主大会的委托执行业主大会的委托执行业主大会的委托签署合同，签署合同，签署合同，签署合同，监督和协助服务监督和协助服务监督和协助服务监督和协助服务委托服务委托服务委托服务委托服务业业业业 主主主主公司员工公司员工公司员工公司员工专业公司专业公司专业公司专业公司全全全全体体体体组组组组成成成成直接提供服务直接提供服务直接提供服务直接提供服务委委委委派派派派工工工工作作作作委委委委托托托托服服服服务务务务交纳物业服务费交纳物业服务费交纳物业服务费交纳物业服务费物业管理中的委托代理关系物业管理中的委托代理关系物业管理中的委托代理关系物业管理中的委托代理关系目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（三）物业管理中的委托代理关系三）物业管理中的委托代理关系业主自行管理业主自行管理（灵活性、分散）（灵活性、分散）业主大会与业主委员会业主大会与业主委员会（第一层）（第一层）业主大会与物业服务企业业主大会与物业服务企业（第二层）（第二层）目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（四）物业管理中委托代理问题的解决四）物业管理中委托代理问题的解决 对物业管理进行标准化来消除信息不对称问题对物业管理进行标准化来消除信息不对称问题 充分发挥内部激励约束机制的作用：充分发挥内部激励约束机制的作用：设计合理的补偿机制；设计合理的补偿机制；建立科学的业主委员会监督机制。建立科学的业主委员会监督机制。充分发挥外部激励约束机制的作用：充分发挥外部激励约束机制的作用：充分发挥第三方的作用，对物业管理进行有效监督与约充分发挥第三方的作用，对物业管理进行有效监督与约束；束；推进物业服务的市场化，加强物业服务企业之间的竞争；推进物业服务的市场化，加强物业服务企业之间的竞争；构建和完善物业管理职业经理人市场。构建和完善物业管理职业经理人市场。解决思路解决思路解决思路解决思路目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）公共产品的含义（一）公共产品的含义（一）公共产品的含义（一）公共产品的含义三、公共选择理论三、公共选择理论（二）公共选择理论（二）公共选择理论（二）公共选择理论（二）公共选择理论（三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题（三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题（三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题（三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题（四）物业管理中的公共选择问题及解决（四）物业管理中的公共选择问题及解决（四）物业管理中的公共选择问题及解决（四）物业管理中的公共选择问题及解决目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）公共产品的含义一）公共产品的含义 私人产品私人产品公共产品公共产品竞争性竞争性排他性排他性 同时具备同时具备“竞争性竞争性”和和“排他性排他性”的商品或服的商品或服务属于务属于私人产品私人产品；而同时具备而同时具备“非竞争性非竞争性”和和“非排他性非排他性”的商的商品或服务就是品或服务就是纯公共产品纯公共产品；只具备只具备“非竞争性非竞争性”或或“非排他性非排他性”的商品或的商品或服务属于服务属于准公共产品准公共产品。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（二）公共选择理论（二）公共选择理论1公共选择理论的产生公共选择理论的产生2直接民主制下的公共选择直接民主制下的公共选择3间接民主制下的公共选择间接民主制下的公共选择目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement1公共选择理论的产生公共选择理论的产生 威克塞尔（威克塞尔（Wicksell）：）：财政决策问题财政决策问题 布坎南（布坎南（Buchanan）：）：政治决策的分析同经济理论结合政治决策的分析同经济理论结合 公共选择公共选择，是指与个人选择相区别的集体选择，也是指与个人选择相区别的集体选择，也就是通过集体行动和投票程序来决定资源在公共产品就是通过集体行动和投票程序来决定资源在公共产品之间如何进行分配。之间如何进行分配。直接民主制直接民主制直接民主制直接民主制间接民主制间接民主制间接民主制间接民主制目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 一致同意规则一致同意规则 简单多数规则简单多数规则 改进的投票规则改进的投票规则 加权投票规则加权投票规则 否决投票规则否决投票规则投票规则投票规则投票规则投票规则2直接民主制下的公共选择直接民主制下的公共选择直接民主问题直接民主问题直接民主问题直接民主问题 投票悖论投票悖论 投票交易投票交易 用脚投票用脚投票 革命革命目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement3间接民主制下的公共选择间接民主制下的公共选择 间接民主制（代议制）的三个问题：间接民主制（代议制）的三个问题：代表们在竞选期间和当选后的行为；代表们在竞选期间和当选后的行为；选民在选举代表中的行为；选民在选举代表中的行为；代议制下结果的特征。代议制下结果的特征。最普遍的弊病：最普遍的弊病：寻租行为寻租行为 选民的选民的“搭便车搭便车”。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题 公共产品属性：公共产品属性：安全防范、清洁卫生服务；安全防范、清洁卫生服务；对共有部位和共有设施设备的养护、维修；对共有部位和共有设施设备的养护、维修；对档案的管理，等。对档案的管理，等。问题：问题：搭便车；搭便车；物业收费矛盾物业收费矛盾 解决：解决：充分发挥市场需求、价格竞争对物业管理供给的调节充分发挥市场需求、价格竞争对物业管理供给的调节作用和要素资源配置作用；作用和要素资源配置作用；必须依靠政府力量，通过追加投入、制定政策、完善必须依靠政府力量，通过追加投入、制定政策、完善机制等来实现。机制等来实现。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（四）物业管理中的公共选择问题及解决四）物业管理中的公共选择问题及解决（一）物业管理中的公共选择问题：（一）物业管理中的公共选择问题：业主的业主的“投票冷漠症投票冷漠症”物业管理重大事项的物业管理重大事项的“决策难决策难”问题问题（二）公共选择理论在物业管理中的应用：（二）公共选择理论在物业管理中的应用：让业主理解和接受民主规则；让业主理解和接受民主规则；对业主自治各项制度进行深化。对业主自治各项制度进行深化。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）项目管理理论概述（一）项目管理理论概述（一）项目管理理论概述（一）项目管理理论概述四、顶目管理理论四、顶目管理理论（二）项目管理与物业管理（二）项目管理与物业管理（二）项目管理与物业管理（二）项目管理与物业管理目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）项目管理理论概述（一）项目管理理论概述1相关概念相关概念2项目管理的主要工作内容项目管理的主要工作内容3项目管理的生命周期项目管理的生命周期目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement项目管理项目管理项目管理项目管理1相关概念相关概念 为了在规定的时间、费用和性能参数下满足特定的目为了在规定的时间、费用和性能参数下满足特定的目标而由个人或组织所进行的具有规定的开始时间和结束时标而由个人或组织所进行的具有规定的开始时间和结束时间、相互协调的、独特的活动的集合。间、相互协调的、独特的活动的集合。项项项项 目目目目 指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。协调、控制的系统管理活动。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement2项目管理的主要工作内容项目管理的主要工作内容 1明确项目组织形式明确项目组织形式 2建立项目管理制度建立项目管理制度 3设立合理高效的项目部设立合理高效的项目部 4指定项目目标体系指定项目目标体系 5实施项目实施项目 6考核项目完成情况考核项目完成情况项项目目管管理理主主要要工工作作内内容容目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement3项目管理的生命周期项目管理的生命周期启动启动启动启动计划计划计划计划执行执行执行执行控制控制控制控制收尾收尾收尾收尾批准一个项批准一个项目；建立目目；建立目标，估计资标，估计资源；组成项源；组成项目组目组 确定项目组确定项目组织方法，制织方法，制定基本预算定基本预算和进度，为和进度，为执行阶段准执行阶段准备备 项目的实项目的实施（设计、施（设计、假设、生假设、生产等）产等）通过定期监控和通过定期监控和测量进度，确定测量进度，确定与计划存在的偏与计划存在的偏差，以便在必要差，以便在必要时候采取纠正措时候采取纠正措施，从而保证项施，从而保证项目目标的实现目目标的实现 项目或阶段项目或阶段的正式接受的正式接受并达到有序并达到有序的结束的结束 目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（二）项目管理与物业管理（二）项目管理与物业管理1项目管理在物业管理中的可行性项目管理在物业管理中的可行性2物业服务企业采用项目管理的优势物业服务企业采用项目管理的优势3物业项目管理的周期物业项目管理的周期4物业项目管理方案的工作内容物业项目管理方案的工作内容目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 物业管理与项目管理在内涵上的一致性物业管理与项目管理在内涵上的一致性 物业管理与项目管理过程的一致性物业管理与项目管理过程的一致性 物业管理和项目管理目标的一致性物业管理和项目管理目标的一致性1项目管理在物业管理中的可行性项目管理在物业管理中的可行性目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 便于资源共享；便于资源共享；便于技术交流、信息共享；便于技术交流、信息共享；有利于集中各项目的优势，提高物业服务整体水平有利于集中各项目的优势，提高物业服务整体水平 有利于推行统一的管理规程和服务规范。有利于推行统一的管理规程和服务规范。2物业服务企业采用项目管理的优势物业服务企业采用项目管理的优势目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 1立项阶段的介入立项阶段的介入 2项目规划设计阶段的介入项目规划设计阶段的介入 3项目实施阶段的介入项目实施阶段的介入 4接管验收、物业管理阶段接管验收、物业管理阶段3物业项目管理的周期物业项目管理的周期目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 只跨越接管验收、物业管理阶段的物业项目管理方案只跨越接管验收、物业管理阶段的物业项目管理方案 跨越施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段两个阶段跨越施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段两个阶段的物业项目管理方案的物业项目管理方案 跨越规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物跨越规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段三个阶段的物业项目管理方案业管理阶段三个阶段的物业项目管理方案 跨越可行性研究阶段、规划设计介入阶段、施工介入阶跨越可行性研究阶段、规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段等全部四个阶段的物业项目段及接管验收、物业管理阶段等全部四个阶段的物业项目管理方案管理方案4物业项目管理方案的工作内容物业项目管理方案的工作内容