深圳市城市更新办法细则解读-课件

深圳市城市更新办法细则解读Contents1 1更新办法出台的背景2 2更新办法出台的意义3 3更新办法的主要亮点4 4深圳市城市更新办法5 5更新办法后续需要关注的问题2随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出。1 1更新办法出台的背景城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择完善城市整体功能提高城市管理水平进一步提升城市竞争力保持城市可持续发展实现经济发展战略转型实现社会发展战略转型3城市更新的定义v一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下内容的城市建设活动都是城市更新：v生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满v对于自己所居住的房屋的修理改造v对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望1 1更新办法出台的背景4多元化的城市更新内涵v城市规划的形体规划v强调“利人原则”的人本思想v强调城市历史价值的保护v可持续发展等v以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平城市更新的方式v重建或再开发（redevelopment）v整建（rehabitation）v保留维护（conservation）1 1更新办法出台的背景52004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题：v城市化过程中遗留的土地权属不清v城村混杂交错v覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作。1 1更新办法出台的背景6大家有疑问的，可以询问和交流大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点近年来深圳市出台的城市更新有关的政策1.深圳市城中村(旧村)改造暂行规定2.关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见深府200556号3.关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见深府2006257号4.关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见深府2006258号5.关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知深府办2007159号6.关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知深府办200825号7.关于工业区升级改造的若干意见深府200775号8.关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见深府办200835号9.关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案深府办200893号8规划国土部门在2007年启动了深圳市城市更新办法草案的草拟工作。2009年9月，广东省政府出台关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更新试点城市。2009年10月，更新办法经市政府常务会议审议通过，自2009年12月1日起施行。1 1更新办法出台的背景9广东省政府广东省政府关于推进关于推进“三旧三旧”改造促进节约集约用地的若干意见改造促进节约集约用地的若干意见根据意见，下列土地可列入“三旧”改造范围：v城市市区“退二进三”产业用地；v城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；v国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；v不符合安全生产和环保要求的厂房用地；v布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；v列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。10推进“三旧”改造的措施：v在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。v自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。v所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。广东省政府广东省政府关于推进关于推进“三旧三旧”改造促进节约集约用地的若干意见改造促进节约集约用地的若干意见11城市转型重要标志v完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求(城市更新工作要取得突破)，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发为主转变加快推动城市重点区域功能提升与转变促进老区活力重振与新区的结构优化促进全市产业的空间布局优化和结构调整促进社会结构优化与历史遗存保护形成完善的城市更新政策和规划体系v土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开2 2更新办法出台的意义121改造主体多元化，土地出让模式更加灵活2城市更新改造对象的全覆盖3首创“城市更新单元”概念4非商品性质房地产的改造留有余地5综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行6关内外优惠政策（地价标准）统一7明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能3 3更新办法的主要亮点131改造主体多元化，土地出让模式更加灵活v过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。v更新办法规定，城市更新可以分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。v对于自行改造的项目，土地使用权可以通过补签土地出让合同补充协议或者补签土地出让合同的方式出让。v尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土地使用权可以通过协议方式出让。3 3更新办法的主要亮点142城市更新改造对象的全覆盖v过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升级改造方面v更新办法则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更新活动的全覆盖v“城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵更加深刻3 3更新办法的主要亮点153首创“城市更新单元”概念v更新办法首次引入 城市更新单元这一全新的概念v过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元v城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的腾挪余地，保障城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。v一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目3 3更新办法的主要亮点16龙岗区坂田街道坂田自然村旧改项目范围图周边现状及规划市政配套设施情况图龙岗区坂田街道坂田自然村旧改项目范围图周边现状及规划市政配套设施情况图 174非商品性质房地产的改造留有余地v对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问题，更新办法明确：“城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，取得完全产权，并可以自由转让。”v历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规定完善手续后，可作为权属确定的更新对象权属确定的更新对象。违法建筑和违法用地只有接受处理之后才可进行更新改造。3 3更新办法的主要亮点185综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行v各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求v更新办法区分了三种不同的更新模式综合整治、功能改变和拆除重建v同一城市更新单元内可能出现多种改造模式并存的情况v未来，深圳的城市更新将是三种重建模式的有机结合，而且以综合整治为主。v强化城市更新的计划管理，城市更新年度计划纳入全市的近期建设规划年度实施计划和土地利用计划的平台，保障城市更新工作的有序进行。3 3更新办法的主要亮点196关内外优惠政策（地价标准）统一v明确城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准 v保持与改造地价政策的延续，特区内外地价实行统一的标准 7明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能v更新办法优化了许可事项v取消了重复审查、缩短了审批时长v为项目的快捷审批、有效实施和后续监管奠定了基础 3 3更新办法的主要亮点20Contents1 1更新办法出台的背景2 2更新办法出台的意义3 3更新办法的主要亮点4 4深圳市城市更新办法5 5更新办法值得关注的其他问题21第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章综合整治类城市更新第四章功能改变类城市更新第五章拆除重建类城市更新第六章其他规定第七章附则4 4深圳市城市更新办法22第一章总则共八条，第一条至第八条主要内容：v一、办法制定的目的、依据和适用范围v二、指导原则 v三、城市更新的基本制度和实施主体 v四、工作经费和资金来源 v五、国土规划和有关部门的职责4 4深圳市城市更新办法23一、办法制定的目的、依据和适用范围目的：v规范本市城市更新活动v进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境v推进土地、能源、资源的节约集约利用v促进经济和社会可持续发展 依据：v有关法律、法规以及本市实际 适用范围：v深圳市行政区域范围内的城市更新活动。24一、办法制定的目的、依据和适用范围城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：v（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；v（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；v（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；v（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。25暂行规定所称的城中村包括五种：v城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的城中村；v村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的城中村；v村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的城中村；v因调整产业结构、引进重大项目需要改造的城中村；v因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的城中村。一、办法制定的目的、依据和适用范围26深府办200825号规定：“旧屋村”的认定标准和审定程序由宝安、龙岗两区政府提出v关于加快龙岗区老屋村改造的实施意见深龙府办200863号规定老屋村是指：1992年以前建成的建筑质量差、存在严重安全隐患的原农村居民点及紧邻的旧屋村。关于工业区升级改造的若干意见（深府200775号）鼓励实施升级改造的4类工业区v即不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区v不符合安全生产和环保要求的工业区v建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区v内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。一、办法制定的目的、依据和适用范围27二、指导原则第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。v政府引导、市场运作强调政府统一组织，制定专门政策，充分调动各方积极性，吸引社会各方广泛参与。市场化运作的同时，政府正确引导，加强监管，确保改造规范推进。v规划统筹强调统筹经济社会发展和资源环境保护，依据规划，科学制定改造规划，并强化规划的统筹管控作用。v节约集约强调强化市场配置土地，促进土地高效利用 v保障权益强调正确处理改造过程中的经济、法律关系，改造的房屋和土地须经过确权、登记才能改造，以切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。28三、城市更新的基本制度与实施主体第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。v城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。v城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。29三、城市更新的基本制度与实施主体暂行规定城中村改造实施主体：v鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城中村改造项目。工业区升级改造主体：v依法取得工业区改造项目范围内全部产权，或者与工业区改造项目范围内全部产权单位签定委托改造或合作改造协议的法人企业v市、区政府直接组织改造的项目改造主体为市、区政府指定单位。30四、工作经费和资金来源第六条工作经费来源：v市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持 基础设施和公共服务设施建设资金来源：v从土地出让金中安排相应的项目资金 v政府投资项目、根据政府投资项目管理的相关规定实施 31五、规划国土和有关部门的职责第七条、第八条规划国土主管部门职责：v组织、协调全市城市更新工作v拟订城市更新相关的规划土地管理政策v统筹城市更新的规划、计划管理v制定城市更新相关技术规范v组织制定城市更新单元规划v负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。各区政府职责：v组织辖区内城市更新用地的整理v组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施v对功能改变类、拆除重建类更新项目的实施进行协调。市发展改革部门v拟定城市更新相关的产业指导政策v统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。32第二章城市更新规划与计划共九条，第九条至第十八条主要内容：v一、全市城市更新专项规划v二、法定图则对城市更新的规定 v三、城市更新单元的范围、规划的内容和制定 v四、城市更新计划的申报和审批程序 v五、城市更新单元规划的审批程序4 4深圳市城市更新办法33一、全市城市更新专项规划城市更新规划的体系v城市总体规划v近期建设规划v全市城市更新专项规划v法定图则v城市更新单元规划全市城市更新专项规划v根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接v明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。34二、法定图则对城市更新的规定第十条法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：v（一）城市更新单元的范围；v（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模；v（三）城市更新单元的规划指引。35三三、城城市市更更新新单单元元的的范范围围、规规划划的的内内容容和和制制定定第十一条至第十三条城市更新单元范围：v城市建成区需要进行城市更新的区域，v保证基础设施和公共服务设施相对完整v划定相对成片的区域作为城市更新单元v一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）规定的城市更新规定的城市更新单元范围须满足：单元范围须满足：v相对成片的区域相对成片的区域v总用地面积不宜小于总用地面积不宜小于3 3公顷公顷v拟拆除重建的区域面积不宜低于更新单元总用地面积的拟拆除重建的区域面积不宜低于更新单元总用地面积的70%70%v现状建筑物建成时间超过现状建筑物建成时间超过2020年的年的3637三三、城城市市更更新新单单元元的的范范围围、规规划划的的内内容容和和制制定定城市更新单元规划（第十二条）v（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；v（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；v（三）城市更新单元内城市设计指引；v（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。38三三、城城市市更更新新单单元元的的范范围围、规规划划的的内内容容和和制制定定城市更新单元规划的制定（第十三条）v（一）已制定法定图则的区域p根据法定图则所确定的各项控制要求制定 p对法定图则强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。v（二）未制定法定图则的区域p现状调查研究p根据分区规划确定的各项要求拟订，报市政府批准后实施p更新单元规划的相关内容纳入法定图则的制定39城中村（旧村）改造项目的专项规划城中村（旧村）改造项目的专项规划城中村（旧村）改造项目的专项规划，应当在改造范围的基础上，依据组团分区规划、法定图则等上层次规划，确定规划编制范围。对城中村（旧村）占地较大且被上层次规划的城市道路分隔为多个片区的，可在其中一个片区基础上确定专项规划编制范围，但该片区内现状必须以城中村（旧村）的居住用地为主。40四、城市更新计划的申报、调整和审批程序（一）城市更新年度计划的内容（第十四条）v城市更新单元规划的制定计划v已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目v城市更新项目相关资金来源等内容p综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划41深圳市城中村改造年度计划的主要内容一、编制依据和原则二、编制过程和方法v在各区上报改造项目的基础上，结合深圳市近期建设规划2007年度实施计划综合平衡而形成v经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组会议批准。三、主要内容和年度工作目标v（一）全面改造类项目v（二）综合整治类v（三）规划编制项目42四、城市更新计划的申报、调整和审批程序（二）城市更新年度计划的申报（第十五条）v申报人p各区政府组织其相关职能部门对辖区内各类城市更新项目筛选p市政府各相关主管部门、有关企事业单位v申报条件：p提出城市更新单元规划的制定计划p提出已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目p市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报需征求项目所在区政府意见v申报受理机关p市规划国土主管部门43四、城市更新计划的申报和审批程序（三）未纳入城市更新单元的更新项目更新计划申报（第十六条）v申报条件p未纳入的城市更新单元是符合城市更新条件的城市建成区p具备制定城市更新单元规划相关条件v申报主体p各区政府和市政府各相关主管部门v申报依据p全市城市更新专项规划等相关规划v申报方式p拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议v申报受理机关p市规划国土主管部门44四、城市更新计划的申报和审批程序（四）城市更新年度计划的审批程序（第十七条）v区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报城市更新年度计划 规划国土部门统筹协调 拟订城市更新计划 纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案 公示 市政府审批综合整治类更新项目年度计划可单独制定报市政府审批城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整45四、城市更新计划的申报和审批程序原城中村改造计划的审批程序：v城中村改造计划：p区政府根据有关规划文件、年度土地供应计划和本辖区内各城中村的具体情况，制定本区城中村改造计划，结合深圳市近期建设规划2007年度实施计划综合平衡，并由市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组会议批准v工业区升级改造工作方案：p工作方案深府办200893号为：启动12个试点项目推出第二批升级改造旧工业区全面摸底，分类处理。46五、城市更新单元规划的审批程序第十八条条件：纳入城市更新年度计划（一）区政府申报的城市更新项目v区政府组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案后按照规定程序报批（二）市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的城市更新项目v由市规划国土主管部门组织申报单位拟订城市更新单元规划草案后按照规定程序报批 47原改造专项规划的审查程序改造规划的制定v各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公告。v工业区升级改造主体负责编制工业区升级改造项目的产业规划、升级改造专项规划和改造实施方案，经批准后组织实施。城中村改造专项规划的审批v申请人递交申请材料审查公示报市城市规划委员会审批公布同意的核发审查意见书；不同意的书面答复48第三章综合整治类城市更新共四条，第十九条至第二十二条主要内容：v一、综合整治类更新项目的范围v二、综合整治类更新项目的技术规范v三、综合整治类更新项目的实施主体v四、综合整治类更新项目的经费来源4 4深圳市城市更新办法49一、综合整治类更新项目的范围第十九条综合整治类更新项目的范围主要包括：v改善消防设施v改善基础设施和公共服务设施v改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。原政策对综合整治的定义：原政策对综合整治的定义：v综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。50沿沿街街立立面面改改造造改改善善基基础础设设施施和和公公共共服服务务设设施施51二、综合整治类更新项目的技术规范第二十条综合整治类城市更新的相关技术规范由有关主管部门组织拟订，报市政府批准后执行。52三、综合整治类更新项目的实施主体第二十一条综合整治类更新项目由所在区政府制定实施方案并组织实施。实施综合整治需报有关部门批准或者备案的，应当进行报批或者备案。原城中村综合整治项目的实施方式：v暂行规定的实施意见（深府200556号）规定此类项目可不编制城中村（旧村）改造专项规划，由区政府编制“城中村（旧村）环境综合整治规划”并组织实施。此类项目列入区城中村（旧村）改造年度计划。53四、综合整治类更新项目的经费来源第二十二条综合整治类更新项目的费用由所在区政府、权利人或者其他相关人共同承担，费用承担比例由各方协商确定。涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境的费用，费用承担比例按照市、区两级财政负担事权划分的有关规定执行。54第四章功能改变类城市更新共五条，第二十三条至第二十七条主要内容：v一、功能改变类城市更新项目的范围v二、功能改变类城市更新项目的审批v三、功能改变类城市更新项目的用地手续办理v四、功能改变类城市更新项目的优惠政策4 4深圳市城市更新办法55一、功能改变类城市更新项目的范围第二十三条、二十四条功能改变类更新项目的范围：v改变部分或者全部建筑物使用功能v不改变土地使用权的权利主体和使用期限v保留建筑物的原主体结构v满足有关规范的要求情况下，可以根据需要加建附属设施功能改变类城市更新项目的要求：v应当符合产业布局规划v优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要原有政策的规定：v城中村改造、工业区升级改造模式分为（深府200556号、深府200775号）综合整治和全面改造（整体拆建和局部拆建）两大类。56城市公共空间城市公共空间的定义v城市或城市群中,在建筑实体之间存在着的开放空间体v是城市居民进行公共交往,举行各种活动的开放性场所v其目的是为广大公众服务。城市公共空间的内涵v狭义的城市公共空间指“供城市居民日常生活和社会生活公共使用的室外空间”，包括街道、广场、居住区户外场地、公园、体育场地等；v广义的城市公共空间可以扩大到公共设施用地的空间，例如城市中心区、商业区、城市绿地等。5758二、功能改变类城市更新项目的审批（一）申请人v功能改变类更新项目的土地使用权人 v建筑物由业主区分所有，部分业主申请功能改变的应当征得利害关系人的同意，并提交书面证明文件（二）申请适用的审批程序v按照建筑物改变使用功能的程序，申请办理规划许可变更和相关手续（三）申请受理机关v市规划国土主管部门 59二、功能改变类城市更新项目的审批（四）建筑物改变使用功能的条件深圳市城市规划条例第五十七条）v1、符合城市规划v2、已取得深圳市建设用地规划许可证和深圳市建设工程规划许可证v3、已签订深圳市土地使用权出让合同书并付清地价款；v4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。（五）建筑物改变使用功能的审批程序v申请人递交申请材料-受理申请公示规划审批-土地部门签订土地使用权出让合同补充协议-付清地价款-规划部门收回原深圳市建设工程规划许可证，重新核发建设工程规划许可证或建筑工程装饰、装修许可文件。60三三、功功能能改改变变类类城城市市更更新新项项目目的的用用地地手手续续办办理理第二十六条用地手续办理：v市规划国土主管部门与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同；v土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。功能改变后的土地使用权使用期限v按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定v原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申请人补缴地价后按照规定予以补足。61四四、功功能能改改变变类类城城市市更更新新项项目目的的优优惠惠政政策策第二十七条（一）改变功能的原有建筑面积部分v改变后的功能的土地使用权剩余期限的公告基准地价原土地用途剩余期限的公告基准地价（二）改变功能的增加建筑面积部分v改变后的功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。62四四、功功能能改改变变类类城城市市更更新新项项目目的的优优惠惠政政策策例假设龙岗区占地5万平方米、现容积率2.0的工业区土地剩余使用期限为30年，权利人将功能改变为住宅，改变功能后的建筑面积12万平方米该区域的住宅基准地价约1000元/平方米，工业基准地价300元/平方米，住宅用地的市场评估价4000元/平方米（楼面地价）假设土地还原利率为5%补缴的地价计算方式：v原建筑面积部分=（1000 -300 ）52=5421万元v增加的建筑面积部分=（12-5 2）4000=6357万元v需要补缴的地价=11779万元63第五章拆除重建类城市更新共十三条，第二十八条至第四十条主要内容：v一、拆除重建类城市更新实施的依据v二、拆除重建类城市更新单元范围土地的收回与收购v三、拆除重建类城市更新项目的实施主体v四、不同权利人情况权利人自行改造的实施主体v五、拆除重建类城市更新项目用地手续的办理v六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策v七、拆除重建类城市更新项目的拆迁及设施等移交4 4深圳市城市更新办法64深圳渔农村实施“中国第一爆”前后对比65一、拆除重建类城市更新实施的依据第二十八条拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。暂行规定中城中村的全面改造是指：v通过对现状建筑物的拆除重建，较为彻底地改变城中村的空间形态，调整用地功能，消除城中村与城市用地布局和景观面貌的严重冲突，全面提升空间环境质量。v全面改造可以采取异地重建、整体拆建和局部拆建等模式v整体拆建指改造率（被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面积之比）在30%以上的项目v局部拆建指改造率不足30%的项目66二、拆除重建类城市更新单元范围土地的收回与收购二、拆除重建类城市更新单元范围土地的收回与收购（一）依法收回土地使用权v依法收回土地使用使用权的情形p单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要p为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地p具备其他法定收回条件的v由市规划国土主管部门依法收回土地使用权并予以补偿。（二）土地使用权的收购v土地收购的方式p市政府根据城市更新的需要组织进行p城市更新单元内的土地使用权人申请土地使用权收购67土地使用权收购的程序、条件、价格深圳市土地储备管理办法、深圳市土地储备管理办法实施细则土地使用权收购的条件v（一）因城市规划的调整，非经营性用地，包括工业用地、仓储物流用地等，改为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途需要收购的；v（二）因实施城市规划需要收购的；v（三）根据土地使用权人申请收购的；v（四）土地使用权转让中政府行使优先购买权收购的；v（五）国有企业改制需要收购的；v（六）旧城区改造需要收购的；v（七）其他需要收购的。68土地使用权收购的程序、条件、价格深圳市土地储备管理办法、深圳市土地储备管理办法实施细则土地使用权收购的程序v权利人书面申请 储备机构核查资料 启动收购程序 签订土地收购意向书实地调查和或向有关主管部门核实权利及建筑物等情况地籍测绘大队和房地产估价中心进行测绘、评估拟定收购价格审计部门审计签订土地使用权收购合同书 拟定土地收购方案 市政府批准 房地产权属转移土地使用权收购的价格v根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权年期等因素，以房地产市场评估价格为基础加以确定。v市政府对房地产收购价格确定方式另有规定的，从其规定。69三三、拆拆除除重重建建类类城城市市更更新新项项目目的的实实施施主主体体第三十一条（一）鼓励权利人自行改造（二）政府统一组织实施的城市更新v拆迁工作的实施方式v1、通过招标方式引入企业单位承担p拆迁费用和合理利润可以作为补偿成本从土地出让收入中支付v2、土地使用权中标人或者竞得人一并实施城市更新，负责拆除清理建筑物、构筑物及其他附着物p条件：城市更新单元范围已确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划70四、四、不同权利人情况权利人自行改造的实施主体第三十二条至三十四条（一）单一权利人实施拆除重建v土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利人（二）多个权利主体（土地使用权人与建筑物等所有权人不同或者存在多个权利主体）拆除重建的实施v权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施v权利主体签订协议并以权利人拥有的房地产作价入股成立的公司实施71四、四、不同权利人情况权利人自行改造的实施主体第三十二条至三十四条（三）建筑物由业主区分所有、城中村、旧屋村拆除重建的实施v专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，全体业主是一个权利主体（四）城中村、旧屋村拆除重建的实施v经原农村集体经济组织继受单位股东大会表决同意72五、拆除重建类城市更新项目用地手续的办理第三十五条办理条件v实施主体取得城市更新项目规划许可文件用地手续办理方式v市规划国土主管部门与其签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同土地使用权期限v重新计算73六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策（一）城中村的优惠政策（第三十六条）v城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。v1、容积率在2.5及以下部分p不补缴地价v2、容积率在2.5至4.5之间的部分p公告基准地价的20%v3、建筑容积率超过4.5的部分p公告基准地价补缴地价的计算公式v城中村部分地价=城中村部分的土地面积（4.5-2.5）公告基准地价20%城中村部分的土地面积（X-4.5）公告基准地价74与原城中村改造政策的对比v地价标准由暂行规定的现行地价明确为公告基准地价；v特区内外地价标准统一，暂行规定特区外的容积率为1.5-3.0城中村补缴地价进行拆除重建后，建筑物和附着物取得完全产权v依据：深府办2007159号v依据深圳市城中村（旧村）改造暂行规定等城中村（旧村）改造相关政策开展的城中村改造项目，实施拆除重建的房产除政策性住房外，按规定缴纳或减免市场地价的，均为市场商品房。城中村项目的地价可返拨区政府作为城中村基础设施和公共服务设施建设费用。六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策75（二）旧屋村拆除重建的优惠政策（第三十七条）v旧屋村是市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知（深府1993283号）实施前已经形成的旧屋村 v1、现状占地面积1.5倍的建筑面积p不补缴地价v2、超出占地面积1.5倍的建筑面积部分p公告基准地价关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见（深府2006257号）中有关旧屋村地价适用标准未作调整。六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策76(三)拆除重建类的工业区升级改造项目的优惠政策（第三十八条）v1、升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的p原有合法建筑面积以内部分不补缴地价p增加的建筑面积公告基准地价标准的50%缴纳地价 p地价适用标准与关于工业区升级改造的若干意见（深府200775号）中有关地价标准的规定一致六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策77(三)拆除重建类的工业区升级改造项目的优惠政策v2、升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的p原有合法建筑面积以内部分计算公式计算公式=改造后功能土地使用期限的公告基准地价改造后功能土地使用期限的公告基准地价-原用原用途公告基准地价途公告基准地价年期修正系数年期修正系数p增加的建筑面积改造后功能和土地使用权使用期限市场评估地价计算地价改造后功能和土地使用权使用期限市场评估地价计算地价 市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策78市市政政府府关关于于宝宝安安龙龙岗岗两两区区旧旧城城旧旧村村改改造造项项目目的的处处理理意意见见关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见（深府2006258号），其中规定：v70个改造项目的用地中，符合市政府深圳市城中村（旧村）改造暂行规定、关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见及关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见的部分，按照有关政策收取地价。其余部分，按照公告基准地价标准收取地价。即城中村部分，按照暂行规定的标准补缴地价旧屋村部分，按照若干意见的标准补缴地价其余部分，按照公告基准地价标准补缴地价79六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策假设龙岗区占地10万平方米、现容积率1.0的工业区，土地剩余使用期限为30年，权利人将工业区拆除重建为改变为住宅，改变功能后的容积率为3.5该区域的住宅基准地价约1000元/平方米，工业基准地价300元/平方米，住宅用地的市场评估价4000元/平方米（楼面地价），假设新签订的补充协议规定的土地使用期限为70年，土地还原利率为5%补缴的地价计算方式：（一）工业区为非农建设用地v补缴的地价=10万平方米 2.5 0+10万平方米（3.5-2.5）1000元/平方米20%=2000万元（二）工业区为国有建设用地且不符合处理意见规定的工业区v原建筑面积部分=（1000-300 ）10 1.0=7474万元v增加的建筑面积部分=10 （3.5-1.0）4000=100000万元80(三)拆除重建类的工业区升级改造项目的优惠政策v拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。工业楼宇是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物。v工业楼宇转让的有关规定包括：p深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让，按照深圳经济特区高新技术产业园区条例的规定执行 p其他工业楼宇的转让，按照深圳市工业楼宇转让暂行办法深府2008213号执行六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策81（四）其他拆除重建类更新项目的优惠政策（第三十九条）v其他拆除重建类更新项目的范围p旧商业区p旧住宅区等v适用的地价优惠政策p改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限的公告基准地价标准计算的地价p计算公式=更新范围的面积改造后的容积率改造后功能的公告基准地价更新范围的面积改造前的容积率原用途公告基准地价年期修正系数六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策82（四）其他拆除重建类更新项目的优惠政策（第三十九条）v非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。v原政策文件对该类区域的政策规定p关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见深府2006257号原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地的地域范围外形成的居住区域可以参照暂行规定组织改造，改造地价按照公告基准地价标准收取）六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策83七、拆除重建类城市更新项目的拆迁及设施等移交第四十条实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，并按照城市更新单元规划和土地使用权出让合同的要求移交基础设施、公共服务设施等用地，政府均不作补偿。84第六章其他规定共九条，第四十一条至第四十九条主要内容：v一、不纳入城市更新年度计划的拆除重建行为v二、违法建筑、违法用地和产权登记历史遗留问题的处理v三、更新单元范围内零星未出让土地的管理v四、历史文化遗存以及城市安全保障系统的管理 v五、拆除重建类项目配建政策性用房的规定 v六、产业用地城市更新的其他规定v七、更新项目土地使用权出让合同需要约定的内容v八、城市更新项目的分期实施的规定v九、城市更新与节能减排 4 4深圳市城市更新办法85一、不纳入城市更新年度计划的拆除重建行为第四十一条被依法鉴定为危房、需要拆除重建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定执行，不需要纳入城市更新年度计划，不专门制定城市更新单元规划。危房的管理规定包括：v城市危险房屋管理规定v深圳市建设工程质量管理条例 等86二二、违违法法建建筑筑、违违法法用用地地和和产产权权登登记记历历史史遗遗留留问问题题的的处处理理第四十二条权属确定的建筑物、构筑物或者附着物方可作为更新对象v违法用地、违法建筑应当依照有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。v未办理房地产权登记，应当根据有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。p深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定p深圳经济特区处理历史遗留违法生产经营性违法建筑的若干规定p关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定p深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定（深府2004193号）p 87三、更新单元范围内零星未出让土地的管理第四十三条城市更新单元范围零星未出让土地包括：v边角地、夹心地、插花地等零星未出让土地的用途：v优先用于基础设施和公共服务设施的建设v根据城市更新单元规划一并纳入更新改造，出让给其相邻地块的城市更新实施主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。更新办法对零星用地出让的地价标准未作规定88三、更新单元范围内零星未出让土地的管理深府2006257号对零星用地的规定v零星用地（总面积不得超过改造项目总用地面积的10%）可纳入城中村（旧村）改造范围一并改造v区政府同意纳入改造范围的其它零星用地实施改造时，3000平方米以下部分适用暂行规定的优惠政策，超出部分按照公告基准地价标准收取地价。89四四、历历史史文文化化遗遗存存以以及及城城市市安安全全保保障障系系统统的的管管理理 第四十四条城市更新项目应当遵守保护历史文化遗存的法律、法规，依法保护城市更新范围内的历史文化遗存。实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统，或者使其功能部分、全部丧失。90五、拆除重建类项目配建政策性用房的规定第四十五条根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房，具体办法由相关主管部门另行制定，报市政府批准后实施。关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见政策的延续v保障性住房的比例根据需求情况配备“比例不一刀切”v保障性住房的布局数量符合社会实际需求有待多个部门共同研究91六、产业用地城市更新的其他规定第四十六条城市更新涉及产业用地的，除应当遵守本办法的规定之外，还应当符合深圳市产业导向目录、城市更新或者相关产业升级政策。92七七、更更新新项项目目土土地地使使用用权权出出让让合合同同需需要要约约定定的的内内容容第四十七条市规划国土主管部门根据城市更新单元规划的规定，在土地使用权出让合同中与更新项目实施主体约定：v配套建设保障性住房、产业用房v基础设施和公共服务设施的内容。93八、城市更新项目的分期实施的规定第四十八条规模较大的城市更新项目可以分期实施。城市更新项目分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元规划和规划许可文件规定。分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。p更新办法中并未明确规模较大的区分标准（如建筑面积）94九、城市更新与节能减排第四十九条实施城市更新过程中，应当通过发展绿色建筑，营造宜居环境，改善能源结构，推广中水和雨水利用，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。v深圳是全国三个建设国家机关办公建筑和大型公共建筑节能适时监控平台三个示范城市之一 v深圳市节能减排综合性实施方案的要求 95第七章附则共两条，第五十条、五十一条主要内容:v一、城市更新工作中违法违纪行为的处理v二、生效时间4 4深圳市城市更新办法96第七章附则第五十条相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。对城市更新实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。第五十一条本办法自2009年12月1日起施行。本办法施行前本市相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。97一、各类特定建成区的认定v旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等的认定主体、具体认定标准等二、更新单元范围含有多种建成区拆除重建的地价计算v深府2006257号规定改造项目用地兼有城中村、旧屋村、非农建设用地以外的居住区域、零星土地等情形的，根据本意见规定的地价适用标准和用地比例情况，按照加权平均方式核算地价。v更新办法明确了各类建成区的地价适用标准，但未明确多种类型混杂时的地价核算方式5 5更新办法后续需要关注的问题98三、更新办法的实施细则以及相关配套政策的出台v土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财政税收等各项配套政策v政策性住房、公共服务设施用地等公共政策的制定 四、功能改变类城市更新项目的审批v更新办法规定功能改变类更新项目地价优惠政策v更新办法也规定了功能改变的更新项目优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要v对于工业区改变为其他经营性用途的审批是否仍然严格值得进一步关注5 5更新办法后续需要关注的问题99