淮安城市房地产市场报告-课件

淮安城市房地产市场报告淮安土地整体投资建议1.淮安目前有收割机会淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱；政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间，而房企集中度不高，且政府控制土地供应，土地获取较难，深耕空间不足；在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下，存在收割机会2.主城区在高认知板块挖掘改善性产品机会，注重合作拿地和勾地本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走，板块认知是成交量和产品溢价的保障优先进入清河、清浦、生态新城板块，流速进入开发区板块1.取地方式：在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资源的勾地2.机会地块：地段好、带有本地优质学区资源、有升级版改善性产品机会的地块3.积极下沉周边县级城市，把握快速收割的窗口期择优进入，优先进入涟水、盱眙，谨慎进入洪泽、金湖。2目录一、城市解读二、城区市场解读三、城区板块解读四、县级城市进入分析3城市解读：一、“点状”发展的“内生型”城市4I.城市类型：全省为数不多的“点状”发展地区，“内生型”城市；II.经济基础：经济基础偏弱，全省倒数第3位；III.人口层次：人口全省居中，稳步增长，但人口净流出，人口层次升级依赖产业升级；IV.发展动能：高铁时代到来，以及城市框架拉大，城市能级提升；V.地产支撑：江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显；城镇化带来的进城客群；大规模棚改及其货币化安置；为近几年市场上行提供了稳定支撑，也是未来地产发展的支柱。01城市解读：“点状”发展的“内生型”城市，深耕支撑较弱5淮安淮安的定位为“淮安增长极”，和三大都市圈、两个城镇轴、一个沿江城市带没有任何交集，是全省为数不多的“点状”发展地区。城市区位与城市能级01江苏省城镇体系规划（2015-2030）江苏城市空间布局，一带二轴，三圈一极一带：沿长江城市带；两轴：沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴；三圈：南京都市圈、徐州都市圈和苏锡常都市圈，是城市带（轴）内主要的城镇集聚空间。一极：淮安，苏北重要中心城市，引导和带动苏北苏中水乡点状发展地区创新发展、特色发展的增长极。淮安位于江苏中北部淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。是苏北重要中心城市，坐落于古淮河与京杭大运河交点，境内有中国第四大淡水湖洪泽湖。淮安：国家历史文化名城和生态旅游城市、长三角北部地区交通枢纽和先进制造业基地、苏北重要中心城市。规模:100-300万人6淮安17年GDP3387亿元，位居江苏倒数第3位，经济基础偏弱，人均GDP首次超过1万美元，排名与GDP相同。图：2017年江苏主要城市GDP对比图：2017年江苏主要城市人均GDP对比经济基础偏弱，全省倒数第3位01图：2008-2017年淮安GDP走势淮安城市GDP及人均GDP：淮安2017年GDP3387亿元；排名：全国排名第65位，江苏第11位，苏北地区第3位：人均地区生产总值首次超过1万美元，处全省第11位。7图：2017年江苏城市户籍人口对比淮安户籍人口561万，均全省居中，常住人口491万人，近年来稳步增长，全省第8名，但人口净流出。人口全省居中，稳步增长，但净流出01图：2008-2017年淮安常住人口走势图：2017年江苏城市常住人口对比图：2017年江苏城市抚养比对比淮安人口净流出，净流出69.5万人8大家有疑问的，可以询问和交流大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点9淮安城镇化率61%，全省第12位，大幅落后于全省水平，截止2016年，人均居住面积46.3，全省第12位，未来提升潜力较大，人均住宅面积和城镇化率的提升将成为淮安房地产发展的重要支撑。住宅面积上升和城镇化是房地产发展的重要支撑01图：2016年淮安居民人均住房建筑面积图：2008-2017年淮安城镇化率走势2017年江苏省城镇化率达68.8%图：2017年江苏城市城镇化率对比10图：2011-2017年淮安三产占比走势图：2011-2017年淮安三产增速走势图：2017年江苏城市三产结构对比01产业结构稳步调整，已实现“三二一”转变三产为核心转型阵痛二产为核心重点打造盐化工、特钢及装备制造、电子信息、食品四大主导产业；生物技术及新医药、新能源汽车及零部件两大战略性新兴产业；“4+2”先进制造业“4”即做强物流、金融、旅游、商贸四大基础服务业；“3”即做大电子商务、健康养生、文化创意三大新兴服务业“4+3”特色服务业产业结构稳步调整产业结构逐步调整，15年已实现“三二一”的转变，聚力培育“4+2”先进制造业、“4+3”特色服务业、“4+1”现代农业产业。优质稻米、高效园艺、规模畜禽、特色水产和休闲农业“4+1”现代农业产业11按照GDP和常住人口，可将江苏的城市分为三个梯队，“强经济、强人口”的支撑强劲型，及“中经济、中人口”的支撑稳健性；淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱。江苏省内占位，淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱01图：江苏省各市GDP和常住人口气泡图2017年GDP（亿元）2017年常住人口（万人）支撑强劲型支撑稳健型气泡大小代表2015-2017年住宅年均成交量支撑薄弱型12江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显，宁镇扬、苏南城市成交量下滑，南通大幅上涨，苏北也整体上扬，淮安在苏北成交量排名第三，弱于徐州、盐城。苏北成交放量明显，淮安容量居苏北第三，弱于徐州、盐城01万宁镇扬下滑苏南下滑环沪大幅上涨苏北整体上涨13迎来高铁时代，实现宁淮1小时同城生活圈01淮安首条高铁2019年9月通车，未来5条高铁横穿淮安，可北达京津、南抵沪宁，实现宁淮1小时同城生活圈，融入上海2小时经济活动圈。徐宿淮盐铁路于2015年动工，预计2020年建成通车。由徐州到盐城，经过徐州市、睢宁县、宿迁市、泗阳县、淮安市、阜宁县、建湖县、盐城市这8个县市。徐宿淮盐铁路有”江苏铁路金腰带“之称。宁淮城际铁路预计2018年开工。宁淮城际铁路途经南京市、金湖、洪泽县、淮安市。将南京与淮安各地的距离大大缩短。三洋铁路三洋铁路在江苏境内将经过淮安市盱眙县、仪征市、扬州市、泰州市、南通市海安县、如东县。淮新铁路淮新铁路自淮安东站，经宿迁市沭阳县至徐州新沂市。连淮扬镇铁路于2015年9月全线正式开工，预计2019年9月淮安段建成通车，预计2020年1月五峰山长江大桥及镇江段建成通车。将连云港市、灌云县、灌南县、淮安市、涟水县、扬州市、高邮市、宝应县、镇江市紧密相连，连淮扬镇铁路是江苏省连接苏北、苏中、苏南地区的南北纵向主通道。14市内交通升级，有轨电车2号线开展前期工作01淮安规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，其中，有轨电车1号线已通车，有轨电车2号线开展前期工作。规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，同步启动地铁1号线前期工作，“十四五”期间开工建设。p2015年12月28日正式通车，是全国第七座、江苏第三座开通有轨电车的城市。p淮安有轨电车一期工程线路西起市体育馆，沿交通路至大运河广场北侧，经和平路至水渡口广场，向南沿翔宇大道、楚州大道至淮安区马甸连接线，全长20.07公里，共设车站23个。有轨电车2号线开展前期工作有轨电车1号线15中心城区“东扩南连”01规划形成“双心、三轴、九组团”的空间结构。其中，p“双心”指商业金融中心与行政文化中心；p“三轴”指淮海路-洪泽湖大道发展轴、翔宇大道发展轴以及枚皋路发展轴；p“九组团”包括中心组团、淮阴组团、高新区组团、开发区组团（含空港产业园）、淮安组团、运南组团、生态文旅组团、工业组团、洪泽组团等九个发展组团。中心城区城市空间结构加快中心城市“东扩南连”增强清江浦区综合服务功能，提升淮安区古城特质和现代品质，推动淮阴区产城融合发展，规划建设淮洪快速交通、促进一体发展，到“十三五”末建成区面积达210平方公里、人口达180万。中心城区规划形成“双心、三轴、九组团”的空间结构，加快中心城市“东扩南连”，增强清江浦区综合服务功能，提升淮安区古城特质和现代品质。1601棚改约5成货币化安置，18年计划征收244万方，由中心城区向外围区域扩散2017年淮安全市棚改目标完成，货币安置比例从90%下滑至50%，主要由于安置费用难以购置商品住房，这也同样影响了清江浦区的棚改进度，棚改区域由中心城区向外围区域扩散。2018年将实施棚户区（危旧房）改造9000户，改善27000人居住条件；2017年出现了新建商品房库存减少、有效供应不足、房价经多年低位运行后快速上涨的新情况，被征收户难以从市场上购置到商品住房，对安置房的需求激增，选择实物安置的比例由去年的10%上升到50%。p2016年，淮安创新推出“两个10%”的新政策，在征收公告规定的期限内签订征收补偿协议的，给予被征收人征收补偿总额10%的奖励；选择货币补偿的，给予征收补偿总额10%的奖励。p市住建局建立存量安置房源库，收储房源5079套，统筹用于棚改安置。同时，收储市场商品房源67个楼盘、10450套商品房，继续实施购房奖励5%的优惠政策。货币化安置优惠政策淮安市区2018年计划征收17734户，244.1万方棚改片区主要集中在淮阴区、万达广场以北片区以及高架沿线，拆迁户购房首选中心城区。棚改有外扩的趋势，未来清江浦区棚改规模有限，淮阴区、淮安区等远郊区域仍有大规模的棚户区留待改造17淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下需评估市场面，判定进入时机，有没有收割机会18城区市场解读：二、政策严控，供不应求，热销依旧，收割型城市19城区市场解读：政策严控，供不应求，热销依旧，仍存利润空间，判定淮安为收割型城市02政策严控，供不应求，热销依旧，而楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄，仍有利润空间而房企集中度不高，且政府控制土地供应，市场开放度低，土地获取较难，深耕空间不足确定淮安为收割型城市I.政策环境：政策严控，相继限购、限价、限签、利率上浮，苏北唯一限购城市；II.住宅市场：供小于求，库存下滑至历史低位，多数项目开盘必售罄，热点板块基本“无房可售”；III.客群结构：本地客为成交主力，返乡置业特征愈加明显，高峰期成交占比达50%，置业客群主要来自于苏南地区打工客；IV.标杆房企：淮安房企集中度不高，品牌房企布局的延续性不足，17年下半年关注度上升，新城、碧桂园首进淮安，进入品牌品质突破阶段V.土地市场：楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄，仍有利润空间，但政府控制土地供应，且不超过100亩小幅地块占比较高，招拍挂拿地难度大，获取相对低价土地的方式为合作拿地和带强配套资源的勾地；2002政策环境：苏北唯一限购城市2017年可谓是淮安楼市调控最严的一年，从1月“淮五条”出台，再到5月“限购”政策出台。而银行的房贷利率也经过了几番调整，首套房利率从有折扣到恢复基准利率再到到上浮至10%-15%，购房门槛一再提高。限制备案限购令淮五条123信贷调整42017年1月，为了维稳房价上涨预期，“淮五条”正式出炉，项目备案价格参照周边同类型、同品质楼盘，且不得高于上次以及2017年1月成交均价。受限价政策影响，热点板块项目售价大都低于市场预期，市场差价1000-2000元/平方米。2017年5月，淮安落地限购令，本市户籍家庭限购2套，非本市户籍家庭限购1套，2年内在淮安累计缴纳1年以上个税或社保。网签备案环节多有限制，施行“高低搭配”，高价盘网签普遍受限，以期结构性拉低全市成交均价。因信贷资金偏紧，多数银行上调房贷利率，工农交建四大银行首套房贷利率普遍上浮10%，二套房上浮20%。212012-2018.4淮安主城区商品住宅库存量及去化周期走势图：2012-2018.4淮安主城区商品住宅年度供求走势供求逆转推高房价历经近两年的市场高速去化，淮安已完成去库存的目标，16年需求爆发，供求格局悄然生变，推动房价快速上涨；17-18年供求失衡未逆转，去化周期已下滑至6个月。住宅市场：供小于求，库存下滑至历史低位，去化周期6个月02历经16-17两年市场爆发后，淮安已基本完成去库存任务，驱动房价攀升的动力是已失衡的供需关系；17-18年供求失衡仍未逆转，去化周期已下滑至6个月。0.86供求比近6年0.68供求比近3年0.64供求比201822图：2016.1-2018.4淮安主城区商品住宅月度供求走势基于房价持续上涨预期，倒逼部分客群购房需求前置，本地投资客不断进场，进一步助推市场热度，年底进入返乡置业高峰期，17年市场成交量回落后，趋于平稳，高价盘网签普遍受限，结构性拉低全市成交均价。住宅市场：本地购房热潮和返乡置业助推市场爆发后，市场趋于平稳02基于房价持续上涨预期，倒逼部分客群购房需求前置，本地投资客不断进场，进一步助推市场热度。以往销售淡季，年底便进入返乡置业高峰期；2016年下半年以来，随着房地产市场持续好转，返乡置业特征愈加明显，高峰期成交占比达50%，置业客群主要来自于苏南地区打工客。17年市场成交量回落后，趋于平稳；网签备案环节多有限制，施行“高低搭配”，高价盘网签普遍受限，以期结构性拉低全市成交均价。232015-2018.4年淮安主城区商住/住宅出让土地供求价走势02土地市场：政府控制土地供应，市场开放度较低，楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄近3年淮安土地市场成交量低迷，年成交不足200万方，2018年土拍升温，地价上升至1914元/，房地价比略有收窄至3.4，房地价差维持在4500元/上下。2015-2018.4年淮安主城区房地价差与房地价比走势元/政府控制土地供应：2017年政府隔3-4个月推出一批次地块，且不超过100亩小幅地块占比较高。招拍挂土地中安置房回购占比高：一般为城投及政府房企竞得，市场开放度较低2402土地市场：17-18年地价有明显攀升，仍有利润空间17-18年地价有明显攀升，典型项目地价在3000元上下，与周边在售项目售价比，17-18年地王房地价差5000上下，仍有利润空间；商业勾地项目如新城吾悦广场地块，体量相对较大，房地价差也较大123452502房企：淮安房企集中度不高，TOP10房企以单项目销售为主，门槛约6亿淮安TOP10房企成交占比逐年递增，但集中度不高，TOP10房企以单项目销售为主，门槛约6亿，品牌房企占比较低，中南、恒大处于领先地位2602淮安目前本土房企居多，共有7家品牌房企进驻，主要入驻年份集中在2010年-2011年之间，入驻区域主力选择老城区和生态新城区，17年下半年关注度上升，新城、碧桂园首进淮安全国知名房企的进驻情况房企：17年下半年关注度上升，新城、碧桂园首进淮安，进入品牌品质突破阶段270212典型房企布局：碧桂园17年进入淮安，主攻改善产品碧桂园2017年4月首进淮安，12月入市，140、180、260纯改善产品，开盘4个月售罄；18年1月再度土拍，与新城控股、水利地产联合开发，仍以150、180、260纯改善产品入市。淮安碧桂园九龙源著：碧桂园、新城控股、水利地产联合开发2802典型房企布局：新城17年进入淮安，多区域密集布局，招拍挂、二手地和产业勾地多渠道拿地新城控股2017年首进淮安，收购融侨地块，开发新城悦隽，17年10月招拍挂开发区拿地，18年1月生态新城区，商业勾地，多区域密集布局，招拍挂、二手地和产业勾地多渠道拿地23新城悦隽新城吾悦广场尚隽公馆129政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间而房企集中度不高，深耕空间不足，但市场进入品牌品质突破阶段，品牌房企存在收割机会30城区板块解读：三、在高认知板块挖掘改善性产品机会31城区板块进入策略优先进入高认知板块，挖掘改善性产品机会03淮阴板块清河板块淮安板块生态新城开发区清浦板块优先进入流速进入谨慎进入32淮安中心城区板块规划：向东、向南发展03淮安市发展战略是“三城融合、五区联动、东扩南连”，城市规划是向东、向南发展，东部片区是以高铁东城为核心，南部片区规划建设生态居住区，2015年淮安市政府搬迁至生态新城板块，市政配套最为成熟。淮阴清河生态新城经开区清浦淮安3303淮安中心城区板块产业布局：西侧以大市场和物流园区为主，东部以产业园区为主，产业支撑强淮安空港产业园淮安高新技术产业开发区西游记文化体验园淮安经济技术开发区高铁东站枢纽地区（商务服务产业）公铁水联运物流园淮安经济开发区淮安现代综合物流园淮安综合大市场水渡口金融中心新港现代物流园高教园区（含智慧谷）淮安国家农业科技园区宁淮现代服务业集聚区3403淮安中心城区板块价值研判：清河清浦生态新城经开区淮安淮阴2016年淮安新生主要入学小学分布重点教育资源集聚淮海商圈水渡口商圈礼字坝商圈迎宾大道商圈北站商圈南站商圈东大街商圈汇通市场商圈商业中心聚集区5km辐射圈5km辐射圈5km辐射圈5km辐射圈淮海商圈是中短时期内不可撼动的市级核心商圈，距离该商圈不足1.5公里的水渡口商圈共同形成了市级商圈，以淮海商圈为圆心，核心商圈高度集聚。重点商圈分布35淮安中心城区主力成交项目分布03淮阴板块5000-8000元/清河板块7000-10000元/淮安板块5000-9000元/生态新城8000-10000元/开发区5500-9000元/清浦板块6000-8500元/36板块住宅市场：清河、开发区、清浦成交量领先，生态新城、淮安价格较高03清河、开发区、清浦成交量领先，属于流量型板块，库存虽高但去化压力小；生态新城实际去化较快，价格高，备案受限，狭义库存较大，拉长去化周期图：各板块商品住宅库存量图：2017-2018.4各板块商品住宅供求价图：淮安中心城区板块图淮阴板块清河板块淮安板块生态新城开发区清浦板块37淮安中心城区客群情况：本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走03淮阴板块清河板块淮安板块生态新城开发区清浦板块p淮安本地购房者区域意识比较强烈，基本不会跨区进行购房；p清河区及主城区域不会往北跨河置业；p淮安区、淮阴区的人口基本地缘性置业；p生态新城区的购房者，各个区域的都有，2015年淮安市政府搬迁至新城区，市政配套最为成熟。因公务员群体购买力强劲，是房价高地，成交均价约1万元/平方米；p开发区主要吸引产业客户，及周边城乡购房客群；本地客群偏爱中心城区，外地客群喜欢跟着市政规划走，哪里“热闹”买哪里，学区房更受市场欢迎。38图：2017-2018年各板块住宅房地价比图：2017-2018年各板块商住/纯住宅用地成交量价03经开区、清江浦成交量最大，生态新城地价最高，房地价比在3上下，整体来看，板块价差相对较小，政府控制力度较大，招拍挂取地难度大，核心区域及大体量地块需要带强配套资源的勾地政府控制土地供应：2017年政府隔3-4个月推出一批次地块，且不超过100亩小幅地块占比较高。招拍挂土地中安置房回购占比高：一般为城投及政府房企竞得，市场开放度较低核心区域及大体量地块需要带强配套资源的勾地，如新城控股获取生态新城吾悦广场地块板块土地市场：政府控制力度较大，板块价差相对较小，招拍挂取地难度大39淮安板块清浦板块经开区淮阴板块城区板块城区边缘板块新城核心新城边缘清河板块远郊板块地价较高可开发地块少取地难度较大地价相对较高板块认知度较低地价较低涨幅受价格剪刀差影响中心城区板块发展阶段定性分析03生态新城板块认知度高高地价招拍挂取地较难40品牌房企布局策略：区域布局城市核心区，以改善产品深挖高端客群，实现品牌、品质溢价0312231碧桂园项目布局新城控股项目布局淮安碧桂园高层140、180、260纯改善8.3万方，开盘4个月售罄九龙源著高层150、180、260纯改善新城悦隽105-143刚改、改善尚隽公馆高层100-140、洋房135-180新城吾悦广场4103淮阴板块清河板块淮安板块生态新城开发区清浦板块板块筛选思路在高认知板块挖掘改善性产品机会优先进入清河、清浦、生态新城板块，流速进入开发区板块取地方式：在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资源的勾地机会地块：地段好、带有本地优质学区资源、有升级版改善性产品机会的地块客户：本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走，板块认知是成交量和产品溢价的保障；棚改：棚改有外扩的趋势，未来清江浦区棚改规模有限，淮阴区、淮安区等远郊区域仍有大规模的棚户区留待改造，货币化安置比例下降，刚需客户倾向实物安置，货币安置客群倾向于中心城区置业；品牌房企：关注度上升，淮安市场进入品牌品质突破阶段，布局城市核心区，以改善产品深挖高端客群，实现品牌、品质溢价；42城区外，各县级城市房地产市场如何，可否下沉短期内，有没有机会实现快速收割？43县级城市解读：四、择优进入，把握快速收割窗口期44择优进入，优先进入涟水、盱眙04涟水县中心城区洪泽区盱眙县金湖县4504构建“1-3-10-47”的市域城镇等级规模结构1个市域中心城市、3个市域副中心城市、10个重点中心镇、47个一般镇；中心城区：清江浦、淮阴、淮安、洪泽集中建设区以及盐化新材料产业园、淮安工业园、空港产业园，人口200300万。城市性质：苏北重要中心城市，长三角北部综合交通枢纽。市域副中心城市：涟水、盱眙、金湖，人口2050万。2001年，江苏省政府实施“三淮一体”战略，地级淮阴市更名为淮安市，县级淮安市更名为淮安市楚州区，淮阴县更名为淮安市淮阴区。2012年，淮安市楚州区更名为淮安区。2016年，淮安市清河区、清浦区合并更名为清江浦区，洪泽县更名为淮安市洪泽区。淮安市下辖3个区（淮安、淮阴、清江浦、洪泽）和3个县（涟水、盱眙、金湖），三县中，涟水县人口、经济规模最大，金湖宏观量级最小。市辖四区三县46042014-2016主城区年均成交面积（万方）2016年末主城区常住人口（万人）需求透支相对平衡供应不足2014-2016主城区年均成交面积（万方）2016年末主城区GDP（亿元）需求透支相对平衡供应不足全省县级城市占位：涟水、盱眙容量全省居中，而金湖倒数，人口支撑普通，而经济支撑居全省中低水平，与苏南有明显差距，从整体布局而言，应择优进入4704县级城市宏观面研判经济&人口GDP（亿元）常住人口（万人）强经济强人口弱经济强人口弱经济弱人口强经济弱人口涟水盱眙：强经济、强人口，宏观面支撑最好；洪泽金湖：弱经济、弱人口，宏观面支撑差；4804县级城市房地产市场研判市场容量近3年住宅市场容量、在售项目及单盘流速容量92万方容量29万方容量76 万方容量38 万方注：县级城市数据来自江苏省统计年鉴，主城区数据来自CRIC系统容量553 万方在售项目26 个平均流量2.9 万方在售项目102 个平均流量5.4万方在售项目29个平均流量3.2万方在售项目12 个平均流量3.2 万方在售项目8个平均流量3.6 万方高容量：中心城区中容量：涟水、盱眙低容量：洪泽、金湖涟水县中心城区洪泽区盱眙县金湖县49涟水县中心城区洪泽区盱眙县金湖县04县级城市房地产市场研判市场竞争近3年商品住宅累计供求比及20强房企进驻数量注：县级城市数据来自江苏省统计年鉴，主城区数据来自CRIC系统；累计供求比采用2014-2016新开工面积/成交量进行替代，20强房企来自克而瑞2017房企销售金额排行榜，包括恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、龙湖、绿城、融创、华夏幸福、华润置地、金地、招商、新城、世茂、泰禾、中南置地、阳光城、旭辉和正荣。低风险：中心城区、盱眙、涟水、洪泽高风险：金湖累计供求比0.420强房企6/2020强房企1/20累计供求比0.7累计供求比0.5累计供求比1.220强房企0/2020强房企1/2020强房企1/20碧桂园在主城区难以获地情况下，主动布局周边县城，通过多拿地实现规模扩展，拿地方式多样化累计供求比0.75004县级城市房地产市场研判房、地价水平2017年房价、地价水平及房地价比低利润：中心城区高利润：盱眙、洪泽、金湖、涟水注：楼面价选取2017年住宅、商住用地的楼面价；主城区数据采用CRIC系统涟水县中心城区洪泽区盱眙县金湖县房价6523元/楼面价1914元/房地价比3.4 房价5624元/楼面价1059元/房地价比5.3 房价4970元/楼面价678元/房地价比7.3 房价5302元/楼面价831元/房地价比6.4 房价5140元/楼面价748元/房地价比6.9 5104县级城市房地产市场研判市场规模&利润空间成交规模（万方）含住房地价比规模较大、利润较好规模较大、利润一般利润一般、规模一般利润较好、规模一般涟水：规模较大、利润较好；盱眙：规模较大、利润一般；洪泽、金湖：市场容量小于40万方（不建议进入）；市场容量小于40万方含住房地价比652