杭州拱墅区北城天地项目规划方案课件

1北城天地北城天地项目规划大纲项目规划大纲q1北城天地项目规划大纲2第一篇：市场定位第一篇：市场定位第二篇：产品定位第二篇：产品定位第三篇：营销策略推广建议第三篇：营销策略推广建议第四篇：项目工期安排第四篇：项目工期安排第五篇：园林绿化第五篇：园林绿化第六篇：材料计划第六篇：材料计划第七篇：项目投资估算第七篇：项目投资估算第八篇：项目后期运营管理第八篇：项目后期运营管理规划大纲目录规划大纲目录q2第一篇：市场定位第二篇：产品定位第三篇：营销策略推广建议第第一篇：市场定位第一篇：市场定位q第一篇：市场定位4项目解读项目解读市场研究市场研究需求分析需求分析定位分析定位分析目录目录q4项目解读市场研究需求分析定位分析目录5项目名称项目名称指标明细指标明细行政归属行政归属拱墅区祥符镇；桥西规划单元商圈归属商圈归属城北新商圈位置位置北临轻纺路、西临杭行路、东面、南面为规划道路征地面积征地面积28300 建筑用地面积建筑用地面积25000 地上建筑面积地上建筑面积99733总建筑面积总建筑面积151733 绿地率绿地率20%土地性质土地性质商业办公（村级留用地）物业组合物业组合商业、写字楼、酒店式公寓/酒店建设周期建设周期2009-2012（2012年交付使用）项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论q本项目行政归属本项目行政归属拱墅区祥符镇，规划中的桥西单元。拱墅区祥符镇，规划中的桥西单元。q本项目为村级留用地，土地用途为商业办公，产权或使用权为本项目为村级留用地，土地用途为商业办公，产权或使用权为40年。年。q本项目总建筑面积本项目总建筑面积15万方，作为商业项目而言，是具有一定规模的区域级城市综合体。万方，作为商业项目而言，是具有一定规模的区域级城市综合体。q5项目名称指标明细行政归属拱墅区祥符镇；桥西规划单元商圈归属6杭州城市发展方向杭州城市发展方向实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展战略形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。总体布局结构总体布局结构一主三副、双心双轴、六大组团（中心镇）、六条生态带一主三副一主三副主城区由五大城区组成：上城区、下城区、拱墅区、西湖区、江干区组成三大副城：临平城、江南城、下沙城本项目位于拱墅区本项目位于拱墅区拱墅区定位性质拱墅区定位性质杭州市主城区北部集居住、商贸、教育科研、都市杭州市主城区北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、现代物流等功能的现代化城市中心城区工业、现代物流等功能的现代化城市中心城区项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论q本项目位于杭州主城五大城区之一的拱墅区，是杭州北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、本项目位于杭州主城五大城区之一的拱墅区，是杭州北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、现代物流等功能的现代化城市中心城区现代物流等功能的现代化城市中心城区q6杭州城市发展方向项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分7项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论拱墅区总体规划布局结构图拱墅区总体规划布局结构图“一轴两翼，一主三次一轴两翼，一主三次”“一轴”：一条发展轴线，即京杭运河为拱墅区的发展主轴线。“两翼”：两个发展翼，即以祥符为中心西翼，以半山为中心东翼。“一主”：一个主中心，即拱宸桥、大关地区为拱墅区区级主中心。“三次”：三个次中心，即卖鱼桥、祥符、半山三个分区级次中心。q本项目位于拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中本项目位于拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心内。心内。q拱墅区西北面将向勾庄、良渚、瓶窑等近郊方向拱墅区西北面将向勾庄、良渚、瓶窑等近郊方向发展，莫干山路发展，莫干山路-勾庄路是通往该区域的咽喉要道，勾庄路是通往该区域的咽喉要道，使得祥符镇区级次中心将有效辐射勾庄、良渚、使得祥符镇区级次中心将有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口。瓶窑等近郊居住人口。信息来源：杭州规划局网站公示信息信息来源：杭州规划局网站公示信息勾庄、良渚勾庄、良渚瓶窑瓶窑q7项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论拱墅区总体8项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论拱墅区近期建设规划（拱墅区近期建设规划（2008-20102008-2010年）年）q布局特征与框架布局特征与框架q拱墅区空间布局，近期应当强调“一带两翼”“箭状”复合发展模式。q“一带”湖墅路、中河路以及运河组成的中央发展带，具备复合的功能区。q“两翼”以登云路为轴线，区政府所在斑块为中心向东西伸展的区块，东侧为居住商务区块，西侧则为会展商务区块。q“箭状”模式的构成中，运河成为拱墅区蓄势待发的箭羽，围绕其发展建设，拱墅区也将发展腾飞。而莫干山路和沈半路两条拉弦引导城区发展方向，而石祥路则成为整个弓箭的骨架，联系起中央发展带和左右两线。要将拱墅区打造成要将拱墅区打造成“适居、宜游、适居、宜游、热商热商”的最发达城区的最发达城区。q随着杭州城市化进程加快，拱墅区将面临随着杭州城市化进程加快，拱墅区将面临高速升级发展的机遇。高速升级发展的机遇。q8项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论拱墅区近期9项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论拱墅区近期建设规划（拱墅区近期建设规划（2008-20102008-2010年）年）q布局特征与框架布局特征与框架q远期发展“一区四片”“轴环结合”。q“一区”一个中央区（现区政府及其周围地块）；q“四片”四片发展区（分别为北部的半山居住商务商贸区、南部的信义坊区块、东部的居住商务区块和西部的会展商务区块）；q“轴环”分别是由莫干山路、沈半路、石祥路构成的外围道路环线和轻纺路、登云路组成的东西轴线以及拱康路、湖墅路和中河路构成的南北向轴线。“一区四片一区四片”“”“轴环结合轴环结合”完补发展模式图完补发展模式图q本项目所在区域功能为会展商务区块，未来将会产生大量的商量人流。本项目所在区域功能为会展商务区块，未来将会产生大量的商量人流。q本项目所在会展商务区块周边围绕众多成熟的居住区将会带来较为稳定的消费人口；即将成熟本项目所在会展商务区块周边围绕众多成熟的居住区将会带来较为稳定的消费人口；即将成熟的板块房产桥西将进一步承接市中心的外溢人口和城市外来人口的导入。的板块房产桥西将进一步承接市中心的外溢人口和城市外来人口的导入。桥西居桥西居住区住区和睦居和睦居住区住区华丰居华丰居住区住区庆隆居庆隆居住区住区祥符居祥符居住区住区桥西房产桥西房产板块板块q9项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论拱墅区近期10项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论本项目位于拱墅区桥西单元q桥西单元桥西单元“东、西东、西”两大片区两大片区q东片区：隶属新一轮分区规划确定的拱宸桥西居住片，主要以现代化的居住为主。q西片区：该片区为桥西区块主要产业区，主要包括西北部的汽车工贸园和“LOFT”文化创意产业区。q本项目南邻拱墅区桥西单元规划中心（市级城市公园和区级体育中心），北邻城市单元交通轴本项目南邻拱墅区桥西单元规划中心（市级城市公园和区级体育中心），北邻城市单元交通轴线之一的轻纺路，交通通达性较好。线之一的轻纺路，交通通达性较好。石祥路石祥路登云路登云路西塘河景观轴西塘河景观轴萍水路绿化景观轴萍水路绿化景观轴西片区西片区西片区西片区东片区东片区东片区东片区运河发展带运河发展带通益路通益路湖州街湖州街轻纺路轻纺路杭行路杭行路汽车工贸园汽车工贸园LOFT文化文化创意产业区创意产业区莫干山路莫干山路接申花路接申花路q10项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论本项目位11桥西单元桥西单元拱墅区拱墅区拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心西片区西片区商务区块商务区块q本项目南邻拱墅区桥西单元规划中心（市级城市公园和区级体育中心），北邻城市单元本项目南邻拱墅区桥西单元规划中心（市级城市公园和区级体育中心），北邻城市单元交通轴线之一的轻纺路，交通通达性较好。交通轴线之一的轻纺路，交通通达性较好。项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论q本项目位于拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心内，区域将有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住本项目位于拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心内，区域将有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口。人口。q本项目所在区域功能为会展商务区块，未来将会产生大量的商量人流。本项目所在区域功能为会展商务区块，未来将会产生大量的商量人流。q本项目所在会展商务区块周边围绕众多成熟或即将成熟的大型居住区，将会带来较为稳定的消费人口。本项目所在会展商务区块周边围绕众多成熟或即将成熟的大型居住区，将会带来较为稳定的消费人口。q本项目位于杭州主城五大城区之一的拱墅区，是杭州北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、现代物流等本项目位于杭州主城五大城区之一的拱墅区，是杭州北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、现代物流等功能的现代化城市中心城区，随着杭州城市化进程加快，拱墅区将面临高速升级发展的机遇。功能的现代化城市中心城区，随着杭州城市化进程加快，拱墅区将面临高速升级发展的机遇。q本项目位于本项目位于杭州城北，拱墅区祥符区级次中心内，桥西单元规划中心旁，区位位置较好，拱墅区将面临高杭州城北，拱墅区祥符区级次中心内，桥西单元规划中心旁，区位位置较好，拱墅区将面临高速升级发展的历史机遇。速升级发展的历史机遇。q区域升级发展将会有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口；区域会展商务区块功能定位，将使该区域产生区域升级发展将会有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口；区域会展商务区块功能定位，将使该区域产生大量的商量人流；区域周边围绕众多成熟的居住区将会带来较为稳定的消费人口；即将成熟的板块房产桥西将大量的商量人流；区域周边围绕众多成熟的居住区将会带来较为稳定的消费人口；即将成熟的板块房产桥西将进一步承接市中心的外溢人口和城市外来人口的导入。进一步承接市中心的外溢人口和城市外来人口的导入。q11桥西单元拱墅区拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心本项目南12项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论q杭州市商业界定商业格局及未来规划杭州市商业界定商业格局及未来规划主商圈次商圈1武林商圈2湖滨商圈3吴山商圈4秋涛路、四季青5黄龙商圈6文教、城西7城北8.大关商圈9.滨江高新产业区10.滨江区政府其他商圈11.萧山商圈12.下沙商圈13.余杭商圈q杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网；q市级商业中心主要为武林、湖滨、吴山三个商圈，是商业环境最为成熟的区域；周边次商圈主要为区域性的社区商业中心；其他商圈主要服务于非主城区的萧山、下沙、余杭郊县区；1 18 812122 23 35 56 67 79 91010111113134 4市级商业中心拱宸桥区域商业中心临平市级商业副中心下沙市级商业副中心庆春区域商业中心滨江区域商业中心萧山市级商业副中心翠苑区域商业中心q从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向“多心多点多心多点”的格局转变。的格局转变。“多心多点多心多点”的商业格局也说明区域化的商业格局也说明区域化消费将成为主流。消费将成为主流。q12项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论杭州市商13项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论1 12 23 3q杭州市商业界定市级主商圈概况杭州市商业界定市级主商圈概况q武林商圈：q四大百货以及武林路女装街的并立奠定了武林商圈市级商业中心的地位；q湖滨商圈：q规模最大，各类业态较为密集，区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游商业，是杭州高档消费集中地；q吴山商圈：q依托旅游资源及市区中端消费群体，集合以解百元华为代表的百货以及河坊街、高银巷等特色街区；q13项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论123杭14项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论q杭州市商业界定市级主商圈概况杭州市商业界定市级主商圈概况8 812125 56 67 79 91010111113134 4q秋涛路、四季青商圈：q专业家具、建材和服装市场汇集；q黄龙商圈：q杭州高端写字楼区域，商务区；q文教、城西商圈：q电子类卖场汇集；q大关商圈：q典型住宅区配套商业，业态多元化，运河文化历史街区；q滨江商圈：q高新科技园区、高教园区和区政府重点打造的区域商业中心及公建配套，未来高品质楼盘的大量交付将使滨江成为中产滨江；q下沙商圈：q依托高新园区和高教园区的充足人流，以物美超市为核心的下沙商圈在逐渐形成；q临平、萧山商圈：q副城，归入杭州之前，有较为完善的成熟商业体系。q14项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论杭州市商151 18 812122 23 35 56 67 79 91010111113134 4市级商业中心运河区域商业中心庆春区域商业中心城西区域商业中心项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论q杭州市商业界定主城区未来主要的商业中心发展趋势杭州市商业界定主城区未来主要的商业中心发展趋势q杭州主城区五区，将呈现杭州主城区五区，将呈现2 2个市级商业中心，个市级商业中心，4 4个区域级商业个区域级商业中心的格局中心的格局q本项目处在城西区域商业中心和运河区域商业中心之间，辐本项目处在城西区域商业中心和运河区域商业中心之间，辐射范围会受到一定程度影响。射范围会受到一定程度影响。二二三三1 1钱江新城商圈钱江新城商圈新的市级商圈即将诞生新的市级商圈即将诞生q随着杭州市政府迁入钱江新城，大型公建配套落成，万象城、华莱士广场等大型商业的开发以及杭州CBD的逐渐崛起，钱江新城未来几年内将会发展成为杭州另一个市级商业中心2 2富强商业中心入住城西富强商业中心入住城西城西区域商业中心将升级城西区域商业中心将升级q以银泰百货、欧尚为主力业态的富强商业中心入住城西，将有机的连接翠苑商业中心和浙大紫金港等新商圈，带动城西商圈业态升级发展，并形成城西区域商业中心，扩大辐射面。3 3运河商务区规划运河商务区规划运河区域商业中心将形成运河区域商业中心将形成q运河商务区规划和众多大型综合项目的立项，将使原有的大关商圈业态等到升级发展和进一步完善，将形成城北具有较强辐射能力和具备较高档次的区域商业中心。4 4新天地项目、香积寺路商业带新天地项目、香积寺路商业带“华丰华丰-三塘三塘-东新东新”区域商业中心区域商业中心q作为市政府大力主推城市大型综合体重机厂地块城北新天地项目，以及原有的香积寺路沃尔玛、众安电影大世界、休闲旅游等为主的商业带，将有效的带动华丰房产板块、三塘、东新居住区域的商业发展。华丰-三塘-东新商业中心四四钱江新城商圈一一q1518122356791011134市级商业运河区域商业中16项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论q本项目位于拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心内，规划中心的桥西单元。q拱墅区西北面将向勾庄、良渚、瓶窑等近郊方向发展，莫干山路-勾庄路是通往该区域的咽喉要道，使得祥符镇区级次中心将有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口。q杭州主城区五区，将呈现2个市级商业中心，4个区域级商业中心q本项目处在城西区域商业中心和运河区域商业中心之间，辐射范围会受到一定程度影响。本项目有条件成为区域次级商圈的综合体项目本项目有条件成为区域次级商圈的综合体项目q第一商圈：主要辐射桥西规划单元内及周边的居住人口和商务人士第一商圈：主要辐射桥西规划单元内及周边的居住人口和商务人士1 1q第二商圈：辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口第二商圈：辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口2 2q16项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论本项目位17项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论项目周边项目周边3公里范围内主要人口分布公里范围内主要人口分布523242526272829678910113132332112131422151637918193435362038394041莫干山路石祥路申花路花园港街登云路通益路轻纺路湖州街京杭大运河上塘路古登路丰潭路1234村庄村庄已建小区已建小区新建小区新建小区未拍卖地块未拍卖地块北城天地北城天地30q17项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目周边18项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论商业商业中心中心级别级别市级市级区域级区域级社区级社区级街坊级街坊级专业街专业街新城新城中心中心中心镇中心镇一般镇一般镇市场市场园区园区面积要求20万方以上8万方以上2万方0.04万方30家以上专业店10万方1.8万方0.6万方3万方以上辐射人口全市15万4万0.3万15万4万1.8万q据统计祥符镇包括据统计祥符镇包括1515个行政村和个行政村和2 2个社区；忽略人口增长，预估计个社区；忽略人口增长，预估计20122012年初北城项年初北城项目周边目周边3km3km范围内人口为范围内人口为3535万人万人q本项目总建面积本项目总建面积151733151733根据根据根据根据杭州市地方标准商业分级设置的级次和指标杭州市地方标准商业分级设置的级次和指标q按照杭州市地方标准商业分级设置级次和指标，本项目按照杭州市地方标准商业分级设置级次和指标，本项目15.17万方的商业面积和万方的商业面积和35万的辐射人口可以打造成区域级别的商业中心万的辐射人口可以打造成区域级别的商业中心q18项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论商业中心19项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论项目四至：东至祥符镇吉如村；南至祥符镇吉如村；西至天邑国际；北至轻纺路。项目四至：东至祥符镇吉如村；南至祥符镇吉如村；西至天邑国际；北至轻纺路。杭行路杭行路石祥路石祥路花园岗街花园岗街轻纺路轻纺路N吉如路吉如路本项目本项目吉如村吉如村轻纺路轻纺路吉如村吉如村天邑国际天邑国际变电所变电所金通汽配城金通汽配城q19项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目四至20项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论项目交通条件分析及商业价值分析项目交通条件分析及商业价值分析q公共交通公共交通q项目对面，轻纺路上有一个在建公交车站；距本项目800米范围内主要有公交汽车城汽配市场站（550米左右）、金通汽配城站（500米左右）、杭行路站（700米左右）；1-1.5公里以上范围内主要有公交渡驾桥村站、公交总管塘站、杭印路北、杭印路站。q项目公共交通目前欠发达，随着桥西新建居项目公共交通目前欠发达，随着桥西新建居住区人口大量入住，公共交通将会得到改善住区人口大量入住，公共交通将会得到改善q车流动线车流动线q桥西单元主要交通轴线之一轻纺路，在本项目北侧。轻纺路东接城市主干道湖州街，西接申花路，连莫干山路。本项目西侧的杭行路和东面的萍水路连接花园岗街和石祥路，是北面车城会展区人流导入本项目的主要通道。通益路，则为桥西单元纵向的主要交通轴线，是连接拱墅区其他单元的南北向要道。q本项目东西方向车流主要依靠轻纺路，南北本项目东西方向车流主要依靠轻纺路，南北方向主要依靠杭行路、萍水路以及通益路。方向主要依靠杭行路、萍水路以及通益路。q商业价值商业价值q项目北侧临轻纺路、西侧处于轻纺路和杭行路的十字路口，均具有良好的交通动线和商业昭示性，具备较高的商业价值。q南面道路通达性一般，拥有一定城市景观资源。q本项目商业价值：本项目商业价值：“南低、北高；东劣、西优南低、北高；东劣、西优”；南；南面有一定城市景观资源，有相对较好居住性。面有一定城市景观资源，有相对较好居住性。1 1在建公交车站5 5公交渡驾桥村站2 2公交汽车城汽配市场站6 6公交总管塘站3 3金通汽配城站7 7杭印路北4 4杭行路站8 8杭印路汽车城汽车城汽车城汽车城3 31 18 86 64 42 25 57 7萍水路萍水路规划中规划中的市级的市级公园和公园和区级体区级体育中心育中心q20项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目交通21项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论莫莫干干山山路路勾勾庄庄路路石祥路石祥路花园岗街花园岗街杭杭行行路路轻纺路轻纺路申花路申花路登云登云路路通通益益路路京京杭杭大大运运河河本项目本项目汽车汽车北站北站周家浜周家浜农居房农居房和睦和睦公寓公寓和睦和睦新村新村和睦院和睦院北赵北赵伍村伍村长征桥社区长征桥社区小河佳苑小河佳苑华丰华丰新村新村化纤新村化纤新村化纤新村化纤新村莫干莫干山小山小学学杭州华丰纸业有杭州华丰纸业有限公司限公司杭州华丰纸业有杭州华丰纸业有限公司限公司乡邻村乡邻村湖州街湖州街申花路延伸段申花路延伸段汽车城汽车城旧货市场旧货市场康桥康桥车城车城金通汽金通汽配城配城吉如村吉如村凡尔凡尔顿顿14号地号地块块123456大众汽车大众汽车农资金诚汽车农资金诚汽车凯迪拉克凯迪拉克申通时代别克申通时代别克广汽丰田广汽丰田瑞驰瑞驰4S店店1234569101112天利大楼天利大楼铭泰酒店铭泰酒店金通商务楼金通商务楼腾飞汽车腾飞汽车9101112公公交交车车站站现代汽车现代汽车 黄海汽车黄海汽车 心动车饰心动车饰长安汽车长安汽车海外海海外海酒店酒店 汽车休闲汽车休闲广场广场（在建）（在建）渡驾渡驾新村新村吉如路吉如路文澜中学文澜中学求是高中求是高中康达塑制康达塑制品公司品公司杭一毛安置房杭一毛安置房吉如家园吉如家园浙江新盛建浙江新盛建筑有限公司筑有限公司杭州达利美服杭州达利美服饰有限公司饰有限公司杭州织绣工艺杭州织绣工艺品有限公司品有限公司嘉泰馨庭嘉泰馨庭凯德凯德视界视界天阳上河天阳上河桥西社区桥西社区桥西社区桥西社区桥西桥西社区社区杭一棉有限杭一棉有限公司公司杭州印染厂杭州印染厂杭一棉有限杭一棉有限公司公司风景风景大院大院卖鱼桥卖鱼桥小学文小学文澜校区澜校区高家高家花园花园杭一棉有限杭一棉有限公司公司郭家郭家厍村厍村郭家厍村郭家厍村郭家厍村郭家厍村锦绣锦绣文澜文澜阁阁紫紫竹竹楼楼信步信步闲庭闲庭银树银树湾湾南北南北西岸西岸杭州大河杭州大河造船厂造船厂杭州杭州保温保温材料材料厂厂万谷万谷丝绸丝绸康宇汽车康宇汽车欣达金属欣达金属制品厂制品厂钱家塘钱家塘钱家塘钱家塘345216天邑国际天邑国际恒德控股综合楼恒德控股综合楼宜家时代宜家时代凡尔顿世纪广场凡尔顿世纪广场易构街区易构街区北城中心北城中心123456汽车商贸、会展汽车商贸、会展安置房安置房桥西新建居住区桥西新建居住区LOFTLOFT创意产业区创意产业区项目周边现状及环境分析项目周边现状及环境分析待拆迁工厂待拆迁工厂农居房、居民社区农居房、居民社区q项目北面为汽车商贸会展区；东面为安置房、桥西居住区、项目北面为汽车商贸会展区；东面为安置房、桥西居住区、LOFTLOFT创意产业区；南面、西面为待拆迁创意产业区；南面、西面为待拆迁的工厂、农居房和居民社区。的工厂、农居房和居民社区。q城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套，与未来城市人口导入、区域的升级发展不相城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套，与未来城市人口导入、区域的升级发展不相匹配，本项目存在一定的发展机遇。匹配，本项目存在一定的发展机遇。q21项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论莫勾石祥22项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论q项目北面为汽车商贸会展区；东面为安置房、桥西居住区、项目北面为汽车商贸会展区；东面为安置房、桥西居住区、LOFT创意创意产业区；南面、西面为待拆迁的工厂、农居房和居民社区。产业区；南面、西面为待拆迁的工厂、农居房和居民社区。q城北城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套，与未来城市人运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套，与未来城市人口导入口导入、区域的升级发展不相匹配，本项目存在一定的发展机遇。区域的升级发展不相匹配，本项目存在一定的发展机遇。q公共交通：公共交通：项目公共交通目前欠发达，随着桥西新建居住区人口大量项目公共交通目前欠发达，随着桥西新建居住区人口大量入住，公共交通将会得到改善入住，公共交通将会得到改善。q车流动线：本项目东西方向车流主要依靠轻纺路，南北方向主要依靠车流动线：本项目东西方向车流主要依靠轻纺路，南北方向主要依靠杭行路、萍水路以及通益路。杭行路、萍水路以及通益路。q本项目商业价值：本项目商业价值：“南低、北高；东劣、西优南低、北高；东劣、西优”；南面有一定城市景；南面有一定城市景观资源，有相对较好的居住性。观资源，有相对较好的居住性。q项目整体交通条件较好，具有较好的商业开发潜力项目整体交通条件较好，具有较好的商业开发潜力q本项目可抢占先机，迅速弥补本项目可抢占先机，迅速弥补城北城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套型商业配套的现状，的现状，与未来城市人口导入与未来城市人口导入、区域的升级发展相匹配区域的升级发展相匹配q22项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目北面23项目概况项目概况区位价值分析区位价值分析商圈价值分析商圈价值分析地块价值分析地块价值分析结论结论q从城市规划和商圈环境看：从城市规划和商圈环境看：本项目条件成为区域次级商圈的综合体项目本项目条件成为区域次级商圈的综合体项目q从从杭州市地方标准商业分级设置级次和指标看杭州市地方标准商业分级设置级次和指标看：本项目本项目15.17万方的商业面积和万方的商业面积和35万的辐射人口可以打造成区域级别的商业中心万的辐射人口可以打造成区域级别的商业中心本项目可理解为区域次级商圈的综合体项目本项目可理解为区域次级商圈的综合体项目q从地块价值看：本项目整体交通条件较好，具有较好的商业开发潜力，可从地块价值看：本项目整体交通条件较好，具有较好的商业开发潜力，可抢占先机，迅速弥补城北抢占先机，迅速弥补城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套的现状，的现状，与未来城市人口导入与未来城市人口导入、区域的升级发展相匹配区域的升级发展相匹配q第一商圈：主要辐射桥西规划单元内及周边的居住人口和商务人士第一商圈：主要辐射桥西规划单元内及周边的居住人口和商务人士1 1q第二商圈：辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口第二商圈：辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口2 2q开发战略：可抢占先机，迅速弥补城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大开发战略：可抢占先机，迅速弥补城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套的现状，与未来城市人口导入、区域的升级发展相匹配型商业配套的现状，与未来城市人口导入、区域的升级发展相匹配3 3q23项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论从城市规24目录目录项目解读项目解读市场研究市场研究需求分析需求分析定位分析定位分析q24目录项目解读市场研究需求分析定位分析25区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域区域1.51.5公里范围内已建、在公里范围内已建、在建或已立项大型综合商业项目建或已立项大型综合商业项目q已建、在建已建、在建北城中心运河广场台州路综合体q已立项已立项台州路步行街项目周边楼盘配套或沿街商业项目周边楼盘配套或沿街商业q已建、在建已建、在建易购街区宜家时代天邑国际12号地块q已立项已立项凡尔顿14号地块轻纺路轻纺路1 12 23 34 45 56 67 78 89 9总结总结q25区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争26区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域区域1.51.5公里范围内已建、在建或已立项大型综合商业项目公里范围内已建、在建或已立项大型综合商业项目项目状态项目状态项目名称项目名称商业性质商业性质商业体量商业体量主营业态主营业态已建、在建已建、在建北城中心复合型商业（综合体）12万方专业市场、百货运河广场购物中心2.2万方联华超市，百货中心、餐饮台州路综合体单一商业体1.5万方无统一招商，居住区配套商业已立项已立项台州路步行街沿街商铺5.3万方购物、美食、休闲娱乐一体总计总计约约2121万方万方项目周边楼盘配套或沿街商业项目周边楼盘配套或沿街商业项目状态项目状态项目名称项目名称商业性质商业性质商业体量商业体量业态特征业态特征已建、在建已建、在建易购街区沿街商业约0.6万方餐饮、日常生活配套宜家时代沿街商业约1.3万方社区配套业态，具体待定天邑国际沿街商业0.6万方待定12号地块沿街商业0.6万方待定已立项已立项凡尔顿14号地块社区沿街商业约1万方社区配套业态，具体待定总计总计4.14.1万方万方q项目周边1.5公里范围内已显现的商业体量约为25.1万方（不包括较为落后的农居商业配套和老居民社区商业配套）q据杭州十一五规划提出，到2010年，杭州人均零售商业网点面积将达到1.3平方米左右q项目所在区域辐射人口约项目所在区域辐射人口约3535万，现有人均商业面积万，现有人均商业面积0.720.72平方米左右，短期内具备较大的商业开发空间平方米左右，短期内具备较大的商业开发空间总结总结q26区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争27区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究未来商业竞争环境未来商业竞争环境q拱墅区规划拱墅区规划1111个大型综合体个大型综合体q银泰购物中心综合体q北部软件园综合体q杭协联热电厂地块综合体 q杭州运河商务区综合体 q大河造船厂运河旅游综合体 q蓝孔雀综合体 q杭一棉地块综合体 q杭汽发地铁综合体 q瓜山商务综合体 q桃源区块商务居住综合体 q田园地块综合体 中心区四大片区十一个综合体十大工程子项目杭州运河商务区综合体 杭汽发地铁综合体 半山居住商务商贸区块田园地块综合体 杭协联热电厂地块综合体 大河造船厂运河旅游综合体 杭一棉地块综合体 桃源区块商务居住综合体 北部软件园综合体 会展商务区块东部居住商务区块信义坊区块瓜山商务综合体 蓝孔雀综合体 银泰购物中心综合体 祥祥符符镇镇q其中祥符镇其中祥符镇6 6个综合体和杭一棉地块综合个综合体和杭一棉地块综合体，对本项目影响较大。体，对本项目影响较大。q其中银泰购物中心综合体拥有35万方的体量，为区域级商业中心q杭一棉，大运河商务区综合体项目拥有60万方的体量，位于拱墅区核心区块，为区域级商业中心，集购物中心、酒店、写字楼、住宅、于一体。总结总结q27区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争28区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究q项目周边项目周边1.5公里范围内已显现的商业体量约为公里范围内已显现的商业体量约为25.1万方，项目所在区万方，项目所在区域辐射人口约域辐射人口约35万，现有人均商业面积万，现有人均商业面积0.72平方米左右，短期内具备平方米左右，短期内具备较大的商业开发空间。较大的商业开发空间。q拱墅区规划拱墅区规划11个大型综合体，其中祥符镇个大型综合体，其中祥符镇6个综合体和杭一棉地块综个综合体和杭一棉地块综合体，对本项目未来发展影响较大，未来商业竞争较为激烈合体，对本项目未来发展影响较大，未来商业竞争较为激烈短期竞争环境短期竞争环境长期竞争环境长期竞争环境本项目应迅速抢占先机，引入知名主力商家，率先赢得区本项目应迅速抢占先机，引入知名主力商家，率先赢得区域内的消费者，形成良好的项目品牌价值，保证本项目在域内的消费者，形成良好的项目品牌价值，保证本项目在未来商业环境下的优势竞争地位。未来商业环境下的优势竞争地位。总结总结q28区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争29区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域商业业态构成及产品特征区域商业业态构成及产品特征桥西单元及周边现有业态桥西单元及周边现有业态q桥西单元及周边现有商业主桥西单元及周边现有商业主要分布在要分布在:汽车北站附近、汽车北站附近、莫干山路沿线、车城周边、莫干山路沿线、车城周边、以及和睦居住区附近，桥西以及和睦居住区附近，桥西房产板块普遍缺乏商业配套。房产板块普遍缺乏商业配套。q汽车北站小商品市场：业态较为杂乱，主要以低端服饰批发，日用小百货批发等为主，周边配以低端餐饮和中小型超市。q莫干山路沿街商业配套：主要以中端餐饮、社区配套商业为主。q车城附近商业配套：主要以中低端餐饮、社区配套为主。q和睦商业配套：以菜场、中低端餐饮、日用百货、夜市、中小型超市为主。q农居房商业配套：低端餐饮，日用小百货等为主桥西房产板块普遍缺乏商业配套小商品市场莫干山路沿街商业配套农居房商业配套农居房商业配套和睦商业配套车城附近商业配套汽车汽车北站北站车城车城q桥西单元及周边现有业态较为低级，多以中低端餐饮、日用小百货、中小型超桥西单元及周边现有业态较为低级，多以中低端餐饮、日用小百货、中小型超市、夜市、农居商业配套为主；桥西房产板块普遍缺乏商业配套；市、夜市、农居商业配套为主；桥西房产板块普遍缺乏商业配套；q区域低端商业配套以及商业配套不足，与区域城市化的快速发展不相匹配，运区域低端商业配套以及商业配套不足，与区域城市化的快速发展不相匹配，运河以西缺乏大型购物超市。河以西缺乏大型购物超市。总结总结q29区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争30区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域商业业态构成及产品特征区域商业业态构成及产品特征典型个案分析典型个案分析北城中心北城中心q项目概况项目概况q位于汽车北站西侧，目前在建，定位为3万左右写字楼，12万方的商业，为商场形式，规划业态专业市场、百货、超市、中高档餐饮等为主，具体业态仍在调整中。q项目特点项目特点q该项目为综合性商业项目，为复地集团操作，品牌优势明显，经验丰富，且该项目已率先启动，早于本项目面市。q与本项目的竞争关系与本项目的竞争关系q从区位上看，该项目距离本项目较近，且同为综合性商业项目，存在直接竞争，且该项目毗邻北站，人流更为丰富。q但该项目周边缺乏大型高尚的居住区，周边人口层次较为复杂，且交通拥堵，不利于车流和人流疏导。q本项目应从停车位，人流、车流疏导的便捷性以及产品差本项目应从停车位，人流、车流疏导的便捷性以及产品差异化定位方面与之形成竞争；鉴于本项目更有条件辐射，异化定位方面与之形成竞争；鉴于本项目更有条件辐射，桥西房产板块的居住人口和商务会展区的商务人群，本项桥西房产板块的居住人口和商务会展区的商务人群，本项目主要以中高端定位主，与之以中端专业市场为主配以百目主要以中高端定位主，与之以中端专业市场为主配以百货、超市的业态进行区分，形成差异化竞争。货、超市的业态进行区分，形成差异化竞争。公交汽车北站站公交方家塘站公交花园岗站公交羊家埭站北城中心北城中心总结总结q30区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争31区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域商业业态构成及产品特征区域商业业态构成及产品特征典型个案分析典型个案分析q项目概况项目概况q2004年9月23日联华浙江公司出资1.5亿元买断杭州运河文化广场地下商城2200022000平方米全部产权签下意向性协议。q业态构成：地下购物商城业态构成：地下购物商城1 1层为百货商场（图书碟片、床上层为百货商场（图书碟片、床上用品、婴童用品、文体用品、国美电器、小家电、自行车、用品、婴童用品、文体用品、国美电器、小家电、自行车、鞋服饰彩妆），鞋服饰彩妆），KFCKFC、九百万碗、知味观等；地下、九百万碗、知味观等；地下2 2层为联层为联华超市；经营状况良好。华超市；经营状况良好。q租金情况：10-2010-20元元/运河购物广场运河购物广场q项目特点项目特点q规模较小，以地下商业为主；业态简单，以联华超市为主力店，带动少量百货和餐饮的经营；呈现单纯的居住社区商业配套特征，整体辐射能力较弱。q受欧尚超市影响，辐射范围较小，仅辐射拱墅区政府周边的居住小区，常通过广场活动、演艺来拉动人气。q与本项目的竞争关系与本项目的竞争关系q运河购物广场：商业综合性不强，主要依赖联华超市，整体辐射能力较弱；周边居住氛围相对成熟，有相对稳定的客源；临拱墅区政府，拥有较大面积的市政广场，是为了运河附近人口聚集的主要活动场所，未来该项目商业体量不足以承载，兼地下购物环境较差，不利于人流疏导。q本项目综合性较强，是区域性商业中心，档次高于运河购物广场；商业规划引入全新的设计理念、统一管理，购物环境较好，在人口聚集和人流疏导方面也优运河购物广场项目；目前本项目周边居住氛围尚未成熟，作为新项目，未来需投入更多的精力引导消费者。总结总结q31区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争32区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域商业业态构成及产品特征区域商业业态构成及产品特征典型个案分析典型个案分析q项目概况项目概况q项目位于拱墅区最为成熟的居住区，金华路南侧，规划中的运河商圈北缘。q总建筑面积15429.65平方米，由一幢6层高的建筑呈L型围绕外侧。台州路综合体台州路综合体q原商业定位（规划中）原商业定位（规划中）q地下娱乐定位总汇，如KTV，大型电玩、桌球俱乐部、网吧等；q一层主题餐饮：中式餐饮、品牌餐饮等；q二层休闲天地，如休闲饮品店、特色酒廊等；q三层大型中餐，如大中型餐厅等；q四层商务会所，如品牌咖啡、西餐厅、健康会所等；q五至七层50年产权的创业SOHO特区q实际销售业态实际销售业态q1-4F：出售商铺，其中4F有5-6剪做商住两用（写字楼或酒店式公寓）q3F：商业整层出售q5-6F：写字楼或酒店式公寓，没有明显的功能分区实际操作中，没有进行统一招商，商业和写字楼级酒店式公实际操作中，没有进行统一招商，商业和写字楼级酒店式公寓，由业主自主经营，缺乏统一管理寓，由业主自主经营，缺乏统一管理.总结总结q32区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争33区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域商业业态构成及产品特征区域商业业态构成及产品特征典型个案分析典型个案分析台州路综合体台州路综合体q销售情况销售情况q1F：商铺均价，30000多元/，已全部售完q2F：商铺均价，24000元/，估计销售约60%左右q3F：商品整层出售，均价约30000元/，可售面积1000多，总价约1000多万q4F：起价12500元/，均价13000-14000元/，销售情况一般q5-6 F：均价13000元/，带独立卫生间的套型相对价格略高。销售情况一般q项目朝南一面：项目朝南一面：1-6F1-6F为工商银行全为工商银行全部买走部买走q销售折扣情况销售折扣情况q一般折扣：9.8折q优惠活动：登记客户入该公司会员，购房后，可享受总价0.5的现金或消费卡反馈；登记客户或已购客户，介绍朋友购房成功，自己将享受1的的现金或消费卡反馈，该客户的朋友可可享受总价0.5的现金或消费卡反馈。q此项目活动为变相的促销，相当于客户或准客户帮助推荐此项目活动为变相的促销，相当于客户或准客户帮助推荐客户，成交后，给介绍人返点，增加了销售渠道，并给介客户，成交后，给介绍人返点，增加了销售渠道，并给介绍人和被介绍客户一定实惠，该促销手段值得本项目借鉴绍人和被介绍客户一定实惠，该促销手段值得本项目借鉴。总结总结q33区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争34区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域商业业态构成及产品特征区域商业业态构成及产品特征典型个案分析典型个案分析台州路综合体台州路综合体q项目特点项目特点q项目为传统商业项目，以销售商铺为主，业态未进行统一招商，由业主自主经营，缺乏统一的经营管理理念。q该项目规模较小，以沿街商业为主，多为生活区的居住配套，辐射能力较弱，以是卖地段为主社区商业配套项目。q该项目的促销活动为变相的促销，相当于客户或准客该项目的促销活动为变相的促销，相当于客户或准客户帮助推荐客户，成交后，给介绍人返点，增加了销户帮助推荐客户，成交后，给介绍人返点，增加了销售渠道，并给介绍人和被介绍客户一定实惠，该促销售渠道，并给介绍人和被介绍客户一定实惠，该促销手段值得本项目借鉴。手段值得本项目借鉴。q与本项目的竞争关系与本项目的竞争关系q该项目规模小，缺乏商业的统一规划和管理，产品档该项目规模小，缺乏商业的统一规划和管理，产品档次相对较低。次相对较低。q本项目应迅速建立项目品牌，与社区商业形成差异化本项目应迅速建立项目品牌，与社区商业形成差异化竞争。竞争。q中庭挑空约中庭挑空约6-86-8米米左右（丈量估计）左右（丈量估计）q物业情况物业情况q层高4.8米左右q开间：3.6米为主（丈量估计）；进深15米左右q1-2层；有中庭挑空，公共走道宽6-8米左右（估计）总结总结q34区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争35区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究中高端餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是区域内较为缺中高端餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是区域内较为缺乏的业态；乏的业态；北城中心是区域内本项目未来的潜在竞争对手，本项目应北城中心是区域内本项目未来的潜在竞争对手，本项目应从停车位，人流、车流疏导的便捷性以及产品差异化定位从停车位，人流、车流疏导的便捷性以及产品差异化定位方面与之形成竞争；方面与之形成竞争；典型案例参考总结：典型案例参考总结：总结总结q35区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争36区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究q桥西单元及周边现有业态较为低级，多以中低端餐饮、日用小百货、中小型超桥西单元及周边现有业态较为低级，多以中低端餐饮、日用小百货、中小型超市、夜市、农居商业配套为主；桥西房产板块普遍缺乏商业配套。市、夜市、农居商业配套为主；桥西房产板块普遍缺乏商业配套。q区域低端商业配套和商业配套不足的现状，与区域城市化的快速发展不相匹配，区域低端商业配套和商业配套不足的现状，与区域城市化的快速发展不相匹配，运河以西缺乏大型购物超市。运河以西缺乏大型购物超市。q中高端餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是区域内较为缺乏的业态；中高端餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是区域内较为缺乏的业态；q北城中心是区域内本项目未来的潜在竞争对手，本项目应从停车位，人流、车北城中心是区域内本项目未来的潜在竞争对手，本项目应从停车位，人流、车流疏导的便捷性以及产品差异化定位方面与之形成竞争；流疏导的便捷性以及产品差异化定位方面与之形成竞争；本项目应选择领跑区内的综合体商业，填空补缺，升级业本项目应选择领跑区内的综合体商业，填空补缺，升级业态；并与潜在竞争对手形成差异化竞争。态；并与潜在竞争对手形成差异化竞争。本项目商业业态选择方向：大型购物超市、中高档餐饮、本项目商业业态选择方向：大型购物超市、中高档餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是较为缺乏的业态；休闲娱乐、中高档日用百货是较为缺乏的业态；总结总结q36区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争37区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域商业竞争市场环境小结区域商业竞争市场环境小结竞争环境竞争环境本项目应迅速抢占先机，引入知名主力商家，率先赢得区本项目应迅速抢占先机，引入知名主力商家，率先赢得区域内的消费者，形成良好的项目品牌价值，保证本项目在域内的消费者，形成良好的项目品牌价值，保证本项目在未来商业环境下的优势竞争地位。未来商业环境下的优势竞争地位。业态选择业态选择本项目商业业态选择方向：大型购物超市、中高档餐饮、本项目商业业态选择方向：大型购物超市、中高档餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是较为缺乏的业态；休闲娱乐、中高档日用百货是较为缺乏的业态；本项目应选择领跑区内的综合体商业，填空补缺，升级业本项目应选择领跑区内的综合体商业，填空补缺，升级业态；并与潜在竞争对手形成差异化竞争。态；并与潜在竞争对手形成差异化竞争。竞争策略竞争策略总结总结q37区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争38区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域内写字楼分布情况区域内写字楼分布情况q已建、在建已建、在建天邑国际12号地块天利大厦宜家时代易购街区瑞浩地块北城中心q已立项已立项凡尔顿14号地块申花板块申花板块q已建、在建已建、在建西城时代中心剑桥公社轻纺路轻纺路7 75 54 41 12 28 83 36 69 91010q区域内写字楼开发主要集中在汽车城周边，汽车北站附近也有少量分布区域内写字楼开发主要集中在汽车城周边，汽车北站附近也有少量分布总结总结q38区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争39区域商业竞争市区域商业竞争市场研究场研究写字楼竞争市场写字楼竞争市场环境研究环境研究酒店式公寓竞争酒店式公寓竞争市场环境研究市场环境研究区域内写字楼统计区域内写字楼统计项目状态项目状态项目名称项目名称写字楼体量写字楼体量主力户型主力户型操作方式操作方式已建、在建已建、在建天邑国际1.3800-1000整层出售12号地块3万方未开盘，销售方式未定天利大厦0.76万方宜家时代5万方40、50、60宜居宜商，非纯写字楼易购街区1.87万70-80/整层限制用房整层出售/其余分割出售瑞浩地块1LOFT小户型宜居宜商北城中心3已立项已立项凡尔顿14号地块2总计总计约约16.9316.93万方万方q区域内的写字楼开发主要依赖汽车城会展商务带动和少量市中心向城北外溢的写字楼需求区域内的写字楼开发主要依赖汽车城会展商务带动和少量市中心向城北外溢的写字楼需求q汽车城目前还仅限于市场功能，会展商务功能还为完全体现，因此之前区域内的写字楼开发量较少，汽车城目前还仅限于市场功能，会展商务功能还为完全体现，因此之前区域内的写字楼开发量较少，区域内写字楼