物业验收接管和用户入伙课件

物业验收接管和用户入伙物业验收接管和用户入伙二OO三年十二月三十日2020/12/21物业管理业务流程物业管理业务流程l物业管理招投标l物业管理前期介入l物业管理验收接管l物业的交付使用l物业的装修管理l物业管理的日常运作2020/12/22精品资料3你怎么称呼老师？如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？教师的教鞭“不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，没有学问无颜见爹娘”“太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早”4物业验收接管物业验收接管l为什么要进行物业的验收接管？-概念 -可能性 -必要性l如何开展物业的验收接管？-准备 -实施l开展物业的验收接管应注意哪些问题？2020/12/25什么是物业的验收接管？什么是物业的验收接管？l是指物业管理单位对受委托管理的物业及其相关资料进行全面核查、检查和接管的过程。l包括对与物业相关的产权和技术资料进行验证核对，对物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的现场检验，以及最终办理物业管理权的交接。l物业验收接管的完成，标志着物业管理单位对该物业实际管理的开始。2020/12/26物业的接管验收与竣工验收之区别物业的接管验收与竣工验收之区别l竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具有了使用条件。l竣工验收是承建单位与开发单位之间办理交接手续之过程。l竣工验收可分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收及全部工程验收。2020/12/27物业的接管验收与竣工验收之区别物业的接管验收与竣工验收之区别l隐蔽工程验收：各项隐蔽工程完成后，在隐蔽前，开发单位与承建单位应按技术规范要求及时进行验收。主要以施工图的设计要求和现行技术规范为准。检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为竣工验收资料。l分期验收：分期进行的工程项目或单元工程在达到使用条件且需要使用时所进行的验收。l工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，承建单位向开发单位发出交工通知。l全部工程验收：整个建设项目按设计要求全部建成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。2020/12/28物业的接管验收与竣工验收之区别物业的接管验收与竣工验收之区别l两者之区别l验收目的不同。竣工验收是检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是对主体结构安全与满足使用功能的再检验。l验收条件不同。竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已安装到位等；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全能正常使用，房屋编号已得到认可等。l移交对象不同。竣工验收是由施工单位移交给开发单位；接管验收是由开发单位转交给物业管理单位。2020/12/29物业的接管验收与竣工验收之区别物业的接管验收与竣工验收之区别l两者验收的性质不同。竣工验收是建设单位即业主行为，建设工程质量管理条例第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”但对涉及公共安全内容的竣工验收，又是一种政府行为，城市房地产开发企业应当向项目所在的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”而物业承接验收是企业行为，是物业管理企业代表全体业主，根据物业服务合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委托的物业进行的质量验收。2020/12/210物业的接管验收与竣工验收之区别物业的接管验收与竣工验收之区别l两种验收所处的阶段和使用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，承接验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程；竣工验收合格后，由施工单位向建设单位办理物业的交付手续，标志着物业可以使用。承接验收是继竣工验收以后进行的再验收，承接验收一旦完成，标志着物业正式进行使用阶段。l两种验收中物业管理企业的职责不同。竣工验收时，物业管理企业仅是参加者，而在承接验收中，物业管理企业与建设单位是直接的责任关系。新建物业的竣工验收，经常与承接验收一并进行。2020/12/211为什么要进行接管验收？为什么要进行接管验收？可能性l国家物业管理条例第二十八条：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。l全国物业管理示范大厦标准标准及评分细则之“基础部分”的第2小点：“已办理接管验收手续”l关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知（穗国房字2003592号）：2020/12/212穗国房字穗国房字2003592号号l物业管理移交接管的办理（一）物业服务合同终止时，原物业管理公司应在收到业主委员会通知之日起15日内，将物业管理用房和有关资料移交给业主委员会。业主委员会再向选聘的物业管理公司移交物业管理用房和有关资料。（二）在业主委员会与原物业管理公司未办结物业管理用房和有关资料移交前，新选聘的物业管理公司不得进入，否则，造成的损失由新选聘的物业管理公司承担；影响社会稳定的，由市、区国土房管局对新选聘的物业管理公司作出处理，公安部门对违反治安管理规定的有关人员依法处置。（三）物业服务合同终止后，原物业管理公司逾期不移交物业管理用房和有关资料的，业主委员会可以报告区国土房管局，由区国土房管局责令其限期整改，逾期不改正的，作出行政处罚，处以1万元以上10万元以下的罚款；同时，业主委员会应当直接向人民法院起诉，经人民法院判决，申请人民法院强制执行。2020/12/213为什么要进行接管验收为什么要进行接管验收必要性l物业的承接验收是物业管理企业在承接物业时不可缺少的重要环节。具有1、进一步明确交接双方的责、权、利关系。通过承接验收和承接合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的权利和义务。2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。通过物业管理企业的承接验收，可以发现物业质量的缺陷和隐患，通过及时返工、修缮、加固等，确保建筑物主体结构安全，以满足业主和物业使用人的需要，发挥物业的正常使用功能。3、为日后的物业管理创造条件。通过物业管理企业的承接验收，还可以根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有计划地安排好各项管理工作。2020/12/214如何开展验收接管？如何开展验收接管？l物业验收接管的类型l物业验收接管的条件l物业接管验收的基本环节l物业接管验收的标准l物业接管验收的程序2020/12/215物业验收接管的类型物业验收接管的类型l新建物业的验收接 物业管理企业在承接物业时,一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理带来的影响,另一方面要充分维护业主的合法权益.l原有物业的验收接管2020/12/216物业接管理验收的条件物业接管理验收的条件l新建物业 -建设工程全部施工完毕，竣工验收合格 -具备永久供电、供水、通邮、电话等条件，道路、排水通畅 -经有关部门批准门牌编号l原有物业 -房屋所有权、使用权清楚 -土地使用范围明确2020/12/217物业接管验收的基本环节物业接管验收的基本环节l产权和技术资料的验证核对l以结构安全和使用功能满足为主的现场检验l物业管理权的交接2020/12/218物业接管验收标准物业接管验收标准l物业承接验收的标准分为新建物业的承接验收标准和原有物业的承接验收标准。具体的要求和标准应当执行1991年2月建设部颁布的房屋承接验收标准和城市住宅小区竣工综合验收管理办法。1、新建物业的承接验收标准，主要包括：1)主体结构部分(木结构应当节点牢固,支撑系统可靠、无蚁害等）2）屋面部分（排水通畅，无积水，不渗漏）3）楼地面部分（面层与基层必须粘结晶牢固，不空鼓）4）装修部分（钢木门窗应当安装平整牢固，无曲变形，开关灵活，零配件齐全，位置准确）5）电气部分（电气线路安装应当平整、牢固、顺直，过墙应当有导管）6）水、卫、消防部分（管理应当安装牢固，控制部件启动灵活，无滴漏）7)采暖部分8）附属工程及其他（明沟、散水、落水管内部不得有断裂、积水现象）2、原有物业的承接验收标准（详见建设颁布的房屋承接验收标准2020/12/219物业接管验收的程序物业接管验收的程序协商约定l建设单位：书面提请物业公司进行验收接管，并按委托合同提供验收接管应验交的资料。l物业公司：核实物业是否具备接管验收的条件，审验提交的资料，对具备条件的在15天内签发验收通知并约定验收时间。2020/12/220物业接管验收的程序物业接管验收的程序l国家物业管理条例第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 （三）物业质量保修文件和物业使用说明书文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。2020/12/221物业接管验收的程序物业接管验收的程序l国家物业管理条例第五十九条：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”2020/12/222物业接管验收的程序物业接管验收的程序现场检查验收l组织验收小组，制定验收表格l会同建设单位对物业进行质量和使用功能的检验。（物业的预验收和正式验收）l对验收结果进行汇总、整理l质量问题处理的协商约定2020/12/223物业的预验收和正式验收物业的预验收和正式验收物业的预验收l验收组分专业依据设计图纸的要求及竣工图内容、设备清单进行预验收。l验收组依据建筑安装工程质量检验评定标准等国家现行标准和物业验收标准对物业的实物进行系统全面的验收。对使用时间长、验收结果反映差的物业，请建筑质量监督部门检查，并出具检查报告书。l对预验收的单独设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中的主要技术指标。l如检查出不符合国家标准的项目，提出整改通知书，由公司总经理审批后，交委托方解决存在问题，要达到所有问题全部基本解决的要求。l预验收要求形成综合性报告，并交与公司总经理审核。2020/12/224物业的预验收和正式验收物业的预验收和正式验收物业的正式验收l在物业预验收整改通知书落实后，验收组进行实地验证，并填写整改通知书中验证结果。所有整改项目经验证检查合格后，进行正式的物业验收。l对移交单位移交的设计图纸、承包合同、施工记录资料、建筑监理单位验收资料、竣工图及设备出厂合格证、设备运行试验合格证、建筑主体合格试验报告等技术资料进行验收并在接管物业技术资料移交表、接管物业产权资料交接表中登记齐全。l物业的楼本体实物验收，要作到实物与设计符合、运行及使用性能与设计要求符合、施工监理单位验收资料与国家现行规范要求符合。验收结果记录在接管物业本体验收户表、接管物业验收户表存在问题处理表中。l对公共设施进行全面系统验收，验收结果记录在接管物业室外公用设施接管验收表、室外公用设施接管验收存在问题处理表中 2020/12/225物业管理接管验收的程序物业管理接管验收的程序管理权移交l各专业工程技术人员根据验收情况，写出单项验收报告l验收组根据单项工程验收报告，作出综合性验收评定，并将验收报告提交总经理审核,对物业验收过程中发现有工程遗留问题,则按物业接管遗留问题处理规程处理，结果记录在工程遗留问题处理记录表中。l验收组检查接管物业技术资料移交表、接管物业产权资料交接表、接管物业本体验收户表、接管物业验收户表存在问题处理表、接管物业室外公用设施接管验收表、室外公用设施接管验收存在问题处理表是否填写齐全，直至全部填写完整。l公司总经理审核通过后，同移交物业的移交单位进行正式交接。l验收小组办理正式物业验收交接手续，新使用物业经发展商、施工单位、施工监理单位、物业管理公司、公证单位签字生效，并将全部资料分类归档，存放在管理处；已投入使用的物业经发展商或业主管委会、移交单位、管理公司、公证单位签字后生效，并将全部资料分类归档，存放在管理处。2020/12/226开展物业管理接管验收应注意哪些问题开展物业管理接管验收应注意哪些问题？l为了尽快发挥物业的投资效益，建设单位应按照承接验收应具备的条件做好准备工作，及时书面提请物业管理企业进行承接验收。物业管理企业一般应当在15日内签发验收通知书并约定验收时间。经验收合格的，物业管理企业应当在7日内签署验收合格凭证，并及时签发承接文件。l承接验收时，交接双方均应当严格按照标准执行。验收不合格的，双方协议处理，并商定时间复验，建设单位应当按照约定返修合格后，再组织复验。2020/12/227开展物业管理接管验收应注意哪些问题开展物业管理接管验收应注意哪些问题?l建设工程实行质量保修制度。建筑施工单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计。如保修期满，房屋承接验收交付使用后，发生工程质量问题，应当由承接物业的物业管理企业会同建设单位组织建筑工程设计、建筑施工等单位，共同分析研究，查明原因，分清责任，并采取措施进行处理。2020/12/228开展物业管理接管验收应注意哪些问题开展物业管理接管验收应注意哪些问题？l接管的物业虽经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没问题。竣工验收是从大的方面把握质量关，许多小问题是不在竣工验收质量的范围。但管理公司准备接管时，却要将这些小问题逐一列明，要建设单位承诺在一定的限期内整。l现实的接管理验收少有整个物业同时移交，管理公司可合格一项接管一项。未经调试合格验收的不能签字接管，不然，就可能要承担责任。l接管验收一定要写明接管的日期，划清责任的界线。2020/12/229开展物业管理接管验收应注意哪些问题开展物业管理接管验收应注意哪些问题？l在物业承接中，不应注意以下三个防止：一是防止物业承接验收工作“走过场”。一旦物业承接验收结，如再发生问题也难以或者无法再去与建设单位交涉，而是责任自负。二是防止物业承接验收工作“不到位”。物业管理企业选派的人员不懂行或者是工作责任心不强，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等。结果，使得本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业负担，实际上，这部分额外的维修费用却转嫁到了业主身上。三是防止物业承接验收的资料“不齐全”。尤其是要注意图纸不齐全或者图纸不是最后的竣工图纸，这将给日后的物业管理工作带来极大的隐患。2020/12/230物业管理的用户入伙物业管理的用户入伙l物业管理入伙的前提条件l物业管理入伙的准备工作l管理公司的筹备工作l现场交楼工作l交楼工作中的重点2020/12/231物业管理入伙的前提条件物业管理入伙的前提条件l广东省物业管理条例第二十一条“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。”2020/12/232物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作物业公司资料的准备l住户手册、管理公约、装修手册、服务手册l住户登记表、业主验楼交接表、消防安全责任书、单元平面图l收楼须知、业主验房指南、咨询表、致业主信l前期物业管理服务合同 2020/12/233物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作发展商须提供的资料l购房业主资料（姓名、单元、面积、联系电话等）l单元室内有关设备使用说明书（含设备保修卡）l一证三书（穗建1999350号）广州市商品住宅交楼书广州市商品住宅质量保证书广州市商品房使用说明书2020/12/234物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作物料的准备l交楼礼品盒（钥匙盒）l部分物料的储备l每单元准备资料袋、纸提袋各一只 2020/12/235物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作人员的安排l接待咨询组（负责向有关部门就业主关心事宜咨询，解释有关物业管理事宜）l资料发放组（负责收楼前所有资料的到位，收楼时发放有关资料，指导协助业主填写资料，并负责回收、归案应收回资料）l收费组（负责收取、解释费用事宜）l验楼组（负责带业主验楼、登记水电表、煤气表，指导业主填写验楼交接表）l遗留工程跟进组（工程部负责遗留工程的统计，并与施工单位协调解决遗留工程事宜）l后勤组（负责收楼时饮食、交通、摄像、公司宣传板的布置事宜）2020/12/236物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作与有关单位商定具体交楼方案l交楼时间l交楼办公地点l交楼方式l相关公司分工 2020/12/237物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作须发展商落实、完善事宜l有线电视、电话、邮政、门牌号的落实l交通、购物的落实（包括区内的穿梭电瓶车）l启动区用植物篱笆围蔽l区内标识牌的制作、布置l区内主干道路水泥路面的铺设l市政水电的落实l会所的投入使用l“一卡通”的开通l大环境及各单元的清洁开荒l指定有关驻场单位驻场地点 2020/12/238物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作有关驻场单位的联系l联系煤气公司，确保住户入住后充气方便及时。l清洁、绿化公司选聘（含家政服务）l装修公司选定l家具、布艺、沙窗、电器销售公司选定 2020/12/239物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作管理处的筹备l管理处办公设施设备l管理处工作人员按实际需要及时到位l管理人员的培训：收楼程序、注意事项及日常管理事务l管理处制度建立：工作程序、岗位职责及其他制度 2020/12/240物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作寄发有关资料l收楼通知书l收楼须知l验收指南l意见征询表2020/12/241物业管理入伙的准备工作物业管理入伙的准备工作交楼现场的布置l一站式交楼服务l有关标志设置l有关物料的放置l管理公司形象宣传资料2020/12/242物业管理交付使用程序物业管理交付使用程序l接待咨询验证领资料填写资料表交费房屋验收领匙遗留工程维修2020/12/243物业交付使用程序物业交付使用程序接待咨询l说明物业管理规定l服务项目l会所设施l收费标准l缴费方式l装修手续l办理住户出入证等2020/12/244物业交付使用程序物业交付使用程序验证l交楼通知书l交易合同（或其他有效的法律文件）l证件原件及复印件l照片l委托书l公证书2020/12/245物业交付使用程序物业交付使用程序领资料 业主交付尾期房款后，持建设单位签发的房屋交付使用通知书第三联到管理处交楼现场领取以下资料，包括：l住户手册l装修指南l临时业主公约；l消防安全责任书l住户验楼交接表l住户登记表；l“二书”及有关设备说明书 2020/12/246物业交付使用程序物业交付使用程序填写资料 收楼业主领到资料后，请按资料要求如实填写，管理处安排人员现场指导填写及回收。l消防安全责任书l住户登记表l入住协议l需求问卷2020/12/247物业管理交付使用程序物业管理交付使用程序交纳费用 收楼业主填好并交回须回收资料后，到收费处交纳房屋交付使用通知书列明的缴费项目中的费用：l三个月的预收管理费l水、电周转金（200元/户、400元/户、15元/平方米）l装修保证金（800元、1500元、1500+15元）2020/12/248物业管理交付使用程序物业管理交付使用程序领取钥匙 验交费发票，业主签收钥匙l住宅钥匙l防盗门钥匙l信箱钥匙2020/12/249物业管理交付使用程序物业管理交付使用程序房屋验收l陪同业主前往验楼，记录住户并与住户核对水、电、煤气表底数，双方在物业交接表上签名确认。2020/12/250物业管理交付使用程序物业管理交付使用程序遗留工程的跟进l汇总递交建设单位、监理公司l跟进返修情况l通知业主验收2020/12/251