物业设施设备管理基础课件

部分部分物业设施设备管理基础物业设施设备管理基础2015.52024/7/6Template copyright 2005 2 向参加向参加 物业设施设备管理指南物业设施设备管理指南 培训师资培训班的培训师资培训班的各位领导、同仁学习、致敬！各位领导、同仁学习、致敬！2024/7/6Template copyright 2005 32024/7/6Template copyright 2005 4主要内容主要内容第一章第一章 物业设施设备管理基础物业设施设备管理基础一、物业设施设备管理概述一、物业设施设备管理概述二、物业设施设备的基础管理二、物业设施设备的基础管理三、物业设施设备的使用与维护三、物业设施设备的使用与维护四、物业设施设备的修理与更新改造四、物业设施设备的修理与更新改造五、物业设施设备完好率的自我评定五、物业设施设备完好率的自我评定2024/7/6Template copyright 2005 5第二章第二章 物业设施设备管理新模式物业设施设备管理新模式一、设施设备管理新模式概述一、设施设备管理新模式概述二、二、TnPM全面规范化生产维护全面规范化生产维护2024/7/6Template copyright 2005 62024/7/6Template copyright 2005 7第第1章章 物业设施设备管理物业设施设备管理1.1 物业设施设备管理概述物业设施设备管理概述 物业设施设备：是指附属于房屋建物业设施设备：是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。值的物质基础与必要条件。2024/7/6Template copyright 2005 8物业设施设备分类，主要分为：物业设施设备分类，主要分为：（1）强电系统；）强电系统；（2）电梯升降系统）电梯升降系统（3）空调系统；）空调系统；（4）给排水系统；）给排水系统；（5）消防系统；）消防系统；（6）弱电系统；）弱电系统；（7）房屋与设施。）房屋与设施。2024/7/6Template copyright 2005 9物业设施设备管理物业设施设备管理物业设施设备管理。是物业服务企业，根物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。益。2024/7/6Template copyright 2005 10物业设施设备管理的意义物业设施设备管理的意义物业设施设备管理的意义在于以下几个方面：物业设施设备管理的意义在于以下几个方面：（1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。（2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。使用价值，使物业保值增值的有效手段。（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。管理及文明建设和发展的需要。（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。时也能促进物业管理行业的健康发展。2024/7/6Template copyright 2005 11物业设施设备管理的目标物业设施设备管理的目标物业设施设备管理在整个物业管理内处于物业设施设备管理在整个物业管理内处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。技术基础。（1）用好、管好、维护检修好、改造好现）用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。好率，是物业设施设备管理的根本目标。具体为：具体为：1）保持设施、设备完好，满足使用功能；）保持设施、设备完好，满足使用功能；2）确保物业及使用人的安全；）确保物业及使用人的安全；3）促进物业保值增值。）促进物业保值增值。2024/7/6Template copyright 2005 12（2）衡量物业设施设备管理质量的）衡量物业设施设备管理质量的三个指标：三个指标：1）房屋完好率：是指完好房屋与基本完好）房屋完好率：是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：即：房屋完好率（房屋完好率（%）（完好房屋建筑面积）（完好房屋建筑面积基本完好房屋建筑面积）基本完好房屋建筑面积）房屋总建筑面房屋总建筑面积积100%2）危房率：就是指危险房屋的建筑面积占）危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：房屋总建筑面积的百分率。即：危房率（）危险房屋的建筑面积危房率（）危险房屋的建筑面积房屋房屋总建筑面积总建筑面积100%2024/7/6Template copyright 2005 133）设备完好率：是指完好设备设施数）设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。量占全部设施设备总数量的百分率。即：即：设备设施完好率（）完好设施设设备设施完好率（）完好设施设备数量备数量设施设备总数量设施设备总数量100%2024/7/6Template copyright 2005 14（3）物业设施设备是否完好的基本）物业设施设备是否完好的基本标准为：标准为：1）零部件完整齐全；）零部件完整齐全；2）设施设备运转正常；）设施设备运转正常；3）设备技术资料及运转记录齐全；）设备技术资料及运转记录齐全；4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；5）防冻、保温、防腐等措施完整有效）防冻、保温、防腐等措施完整有效。2024/7/6Template copyright 2005 151.2 物业设施设备的基础管理物业设施设备的基础管理1.2.1物业设施设备的接管验收物业设施设备的接管验收物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。首要环节。2024/7/6Template copyright 2005 161、物业接管验收的目的和意义是：、物业接管验收的目的和意义是：（1）明确建设单位、施工单位、物业）明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各方的服务企业的责、权、利，维护各方的合法权益。合法权益。（2）促使建设单位提高建设质量，加）促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。用功能。2024/7/6Template copyright 2005 172、物业接管验收的原则：、物业接管验收的原则：物业接管验收是一个复杂的过程，它物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基本原则：握以下基本原则：（1）原则性与灵活性相结合的原则）原则性与灵活性相结合的原则（2）细致入微与整体把握的原则）细致入微与整体把握的原则2024/7/6Template copyright 2005 183、物业接管验收的法律主体：新建物、物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主业公共部位、共用设施设备的交接主体为：体为：交方：物业建设开发单位交方：物业建设开发单位收方：物业管理单位收方：物业管理单位2024/7/6Template copyright 2005 194、物业接管验收的内容、物业接管验收的内容（1）建筑工程：所有规划设计中的建）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程。筑主体工程。（2）建筑设备安装工程。）建筑设备安装工程。（3）区内道路及附属工程。）区内道路及附属工程。（4）区内园林绿化环境工程。）区内园林绿化环境工程。（5）所有工程的图纸、说明文件和管）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。理资料。2024/7/6Template copyright 2005 205、物业接管验收的标准、物业接管验收的标准：（1）物业项目规划设计所引用的国家、）物业项目规划设计所引用的国家、行业、地方的规范标准。行业、地方的规范标准。（2）合同约定的交接标准。）合同约定的交接标准。2024/7/6Template copyright 2005 216、物业项目的交接验收：、物业项目的交接验收：(1）交接条件：）交接条件：1）建设工程竣工验收合格，取得规划、）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；部门备案；2）供电、供气、供热、供水、排水、）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计水、供电、供热、供气已安装独立计量表具；量表具；2024/7/6Template copyright 2005 223）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；规划设计要求建成；4）道路、绿地和物业管理用房等公共）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要求；使用功能要求；5）电梯、二次供水、高压供电、消防）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；用设施设备取得使用合格证书；6）物业使用、维护和管理的相关技术）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；资料完整齐全；7）法律、法规规定的其他条件。）法律、法规规定的其他条件。2024/7/6Template copyright 2005 23（2）实施物业承接查验依据的文件）实施物业承接查验依据的文件1）物业买卖合同；）物业买卖合同；2）临时管理规约；）临时管理规约；3）前期物业服务合同；）前期物业服务合同；4）物业规划设计方案；）物业规划设计方案；5）建设单位移交的图纸资料；）建设单位移交的图纸资料；6）建设工程质量法规、政策、标准和）建设工程质量法规、政策、标准和规范。规范。2024/7/6Template copyright 2005 242024/7/6Template copyright 2005 25（3）接管验收应检索提交的资料）接管验收应检索提交的资料 1）竣工总平面图、单体建筑、结竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；管网工程竣工图等竣工验收资料；2）共用设施设备清单及其安装、）共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料；使用和维修保养等技术资料；3）物业质量保修文件和物业使用）物业质量保修文件和物业使用说明文件；说明文件；4）物业管理所必需的其他资料。物业管理所必需的其他资料。2024/7/6Template copyright 2005 26（4）承接查验程序）承接查验程序1）确定物业承接查验方案；）确定物业承接查验方案；2）建设单位提前）建设单位提前20天移交有关图纸资天移交有关图纸资料；料；3）查验共用部位、共用设施设备；）查验共用部位、共用设施设备；4）解决查验发现的问题；）解决查验发现的问题；5）确定现场查验结果；）确定现场查验结果；6）签订物业承接查验协议；）签订物业承接查验协议；7）办理物业交接手续。）办理物业交接手续。2024/7/6Template copyright 2005 27（5）质量和使用功能的检验）质量和使用功能的检验交接双方根据设计要求、标准交接双方根据设计要求、标准规定和企业交房标准对项目的规定和企业交房标准对项目的主体建筑、结构、防水、屋面、主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。行全面现场检验。现场查验的内容包括：现场查验的内容包括：1）共用部位：一般应包括建筑物的基）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；及设备间等；2）共用设备：一般包括电梯、水泵、）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、供暖及空调设备等；排水设备、电线、供暖及空调设备等；2024/7/6Template copyright 2005 283）共用设施：一般包括道路、绿地、）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、车辆停车设施、容器、污水处理设施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。物业服务用房等。2024/7/6Template copyright 2005 292024/7/6Template copyright 2005 30（6）质量问题的处理）质量问题的处理1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由项目开发建设单量问题，必须约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商进行返修，直位责成施工单位和供货厂商进行返修，直至合格。至合格。2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，可约定期限由项目开发建能的质量问题，可约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿的办法，由物也可双方协商采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。业服务企业处理。2024/7/6Template copyright 2005 31（6）物业保修责任）物业保修责任1）项目开发建设单位在提交项目工程验收）项目开发建设单位在提交项目工程验收报告时，应出具报告时，应出具房屋使用说明书房屋使用说明书、房屋质量保证书房屋质量保证书。在两书中应当按政。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。修期限和保修责任。2）住建部规定，在正常使用条件下，建设）住建部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：工程的最低保修期限为：A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；程的合理使用年限；2024/7/6Template copyright 2005 32B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为房间和外墙的防渗漏，为5年；年；C、供热与供冷系统，为、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷个采暖期、供冷期；期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为修工程，为2年；年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。起计算。2024/7/6Template copyright 2005 333）建设工程在保修期限内发生质量问）建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。并对造成的损失承担赔偿责任。4）项目开发建设单位要严格按照保证）项目开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物程遗留问题，确保业主正常使用和物业安全。业安全。2024/7/6Template copyright 2005 341.2.2物业设施设备档案资料管理物业设施设备档案资料管理主要包括设备原始档案、设备技术资主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备使用、维修养护、修理件，以及设备使用、维修养护、修理改造的运行管理档案。改造的运行管理档案。其目的在于：实现规范管理、便于事其目的在于：实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。后追朔，还可以作为管理的证据。2024/7/6Template copyright 2005 351、物业设施设备档案的建立：、物业设施设备档案的建立：（1）新建物业项目设备、设施基础管理档）新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立案的建立1）设施设备原始技术档案的建立）设施设备原始技术档案的建立设施设备原始技术资料收集设施设备原始技术资料收集.主要是在物业主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等明书与合同书等,承接方应安排专人按有关承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档规范和制度的规定进行分类整理建档,永久永久保存；按借阅制度供查阅使用保存；按借阅制度供查阅使用.2024/7/6Template copyright 2005 362）设备基础管理档案的建立）设备基础管理档案的建立设施设备的基础管理档案是随设施设设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的备同寿命保存的.它主要包括它主要包括:设备登设备登记卡记卡、设备清单设备清单、设备台帐设备台帐、设备卡设备卡等。等。2024/7/6Template copyright 2005 37（2)设施设备使用管理档案1）设施设备运行维护档案）设施设备运行维护档案设施设备使用维护档案的保存年限一设施设备使用维护档案的保存年限一般为般为3至至5年，可定期处理。主要是：年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。系统的专业安全检验报告等。2024/7/6Template copyright 2005 382）设施设备修理、改造档案）设施设备修理、改造档案设备系统修理、改造档案主要是：设设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理、大修、备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划、实施合同、实施报中修、改造计划、实施合同、实施报告、验收报告等。告、验收报告等。3）设施、设备报废档案）设施、设备报废档案设施、设备报废档案主要是：设施、设施、设备报废档案主要是：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。设备的报废申请、评估、报废记录等。2024/7/6Template copyright 2005 392、物业设施设备档案的管理、物业设施设备档案的管理原始档案资料的管理应统一编号，规范管原始档案资料的管理应统一编号，规范管理、分类归档、严格管理，原件不得带出理、分类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。要求与档案管理的规定一样。设备档案资料按每台单机整理，存放在设设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：档，要求做到：2024/7/6Template copyright 2005 40（1）明确设备档案管理责任到人；）明确设备档案管理责任到人；（2）明确设备档案的归档路线，包括：资）明确设备档案的归档路线，包括：资料来源、归档时间、交接手续、资料登记料来源、归档时间、交接手续、资料登记等；等；（3）明确设备档案管理的内容和负责人；）明确设备档案管理的内容和负责人；（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏；和损坏；（5）明确重点设备档案，做到资料齐全，）明确重点设备档案，做到资料齐全，登记及时、正确。登记及时、正确。2024/7/6Template copyright 2005 411.2.3实施标准化管理：实施标准化管理：1、导入国际标准管理体系：、导入国际标准管理体系：标准化管理是为设备管理职能的实施提供标准化管理是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准，同时也是为设备共同的行为准则和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。的技术经济活动提供基本的依据和手段。主要包括：在管理中导入主要包括：在管理中导入ISO9001、14001、18001的质量、环境、健康安全国际标准管的质量、环境、健康安全国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准理体系，建立和完善各类物业管理标准（如上海市办公楼物业服务标准等），制（如上海市办公楼物业服务标准等），制定房屋、设备完好率标准等。定房屋、设备完好率标准等。2024/7/6Template copyright 2005 422、规章制度的建立、规章制度的建立 主要包括：责任制度、运行管理制度、主要包括：责任制度、运行管理制度、维修制度、安全管理制度、节能管理制度、维修制度、安全管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。设施设备管理制度和奖惩制度等。（1）制定物业设施设备管理制度）制定物业设施设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：物业管理的规章制度有下列三大类：2024/7/6Template copyright 2005 431）工程技术规程方面的制度）工程技术规程方面的制度A 物业设备接管验收制度物业设备接管验收制度B 物业设备的安全操作规程物业设备的安全操作规程C 物业设备的保养维修规程物业设备的保养维修规程2024/7/6Template copyright 2005 442）管理工作方面的制度）管理工作方面的制度A 物业设备预防性计划维修保养制度物业设备预防性计划维修保养制度B 设备运行管理制度：包括巡视抄表设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。文明运行制度等。C 物料、工具领用保管制度物料、工具领用保管制度2024/7/6Template copyright 2005 453）责任方面的制度）责任方面的制度A 各专业、技术工种及管理岗位责任各专业、技术工种及管理岗位责任制度制度B 值班制度值班制度C 交接班制度交接班制度D 报告记录制度报告记录制度2024/7/6Template copyright 2005 464）实行专业化、制度化的物业设备管）实行专业化、制度化的物业设备管理。理。A 物业设备管理的要求及标准物业设备管理的要求及标准a 设备管理体制设备管理体制企业负责人管理职责企业负责人管理职责设备管理部门及其人员配备设备管理部门及其人员配备健全必要的管理制度健全必要的管理制度2024/7/6Template copyright 2005 47b 技术经济指标应达到同行业或上级主技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求管部门规定的要求设备技术与经济管理，包括：设备前设备技术与经济管理，包括：设备前期管理、固定资产管理、设备技术管期管理、固定资产管理、设备技术管理、设备经济管理。理、设备经济管理。设备使用与维护管理，包括：设备运设备使用与维护管理，包括：设备运行管理、设备检修管理、机房管理、行管理、设备检修管理、机房管理、特种设备管理特种设备管理2024/7/6Template copyright 2005 48c 设备管理现代化设备管理现代化,包括：包括：采用计算机辅助管理。采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。行预防性维修方式。设备在维修和改造中采用新材料，新设备在维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。工艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，规范化的逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。方向努力。2024/7/6Template copyright 2005 493、人力资员管理。、人力资员管理。一是设备管理人员要持证上岗，取得一是设备管理人员要持证上岗，取得从业资格证，特别是特种设备的运行、从业资格证，特别是特种设备的运行、维修人员一定要具有特种设备操作证维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业；方能作业；二是要对设备部门的员工开展业务培二是要对设备部门的员工开展业务培训工作，提高专业技术水平。训工作，提高专业技术水平。2024/7/6Template copyright 2005 50（1）物业设备管理的机构和职责）物业设备管理的机构和职责1）机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。）机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。2）物业设备管理人员岗位职责）物业设备管理人员岗位职责A 工程部经理工程部经理是对物业设备进管理、操作、保养、维修，保证是对物业设备进管理、操作、保养、维修，保证设备正常运行的主要负责人。设备正常运行的主要负责人。B 各专业技术主管（工程师或技术员）各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。部门布置的工作。2024/7/6Template copyright 2005 513）物业设备管理人员岗位职责）物业设备管理人员岗位职责A 维修人员（技术工人）维修人员（技术工人）B 保管员保管员C 资料统计员资料统计员2024/7/6Template copyright 2005 521.3 物业设施设备的使用与维护物业设施设备的使用与维护1.3.1物业设施设备的运行管理1、运行管理概述：物业设施设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。应取得两个方面的成果：2024/7/6Template copyright 2005 53（1）设备的运行在技术性能上始终处于最）设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，确保安全运行，满足用户需求。佳状态，确保安全运行，满足用户需求。针对设备的特点，制定科学、严密且切实针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程和运行方案。可行的操作规程和运行方案。（2）运行经济管理主要是：）运行经济管理主要是：1）能源消耗的经济核算；）能源消耗的经济核算；2）操作人员的配置；）操作人员的配置；3）维修费用的管理。）维修费用的管理。2024/7/6Template copyright 2005 542、合理使用设备、合理使用设备（1）合理配置设备：根据生产工艺和用户需求及）合理配置设备：根据生产工艺和用户需求及设备性能，科学配置。设备性能，科学配置。（2）合理配置人员：根据设备数量、技术操作复）合理配置人员：根据设备数量、技术操作复杂程度、生产安排和用户需求及环境变化，合理杂程度、生产安排和用户需求及环境变化，合理配置和调整操作及维修人员。配置和调整操作及维修人员。（3）为设备提供良好的工作条件，如：机房、操）为设备提供良好的工作条件，如：机房、操作间、值班室、照明、通风、空调、通道等。作间、值班室、照明、通风、空调、通道等。（4）建立健全管理制度，如：责任制、规程、程）建立健全管理制度，如：责任制、规程、程序、维修保养手册、作业指导书、应急预案等。序、维修保养手册、作业指导书、应急预案等。2024/7/6Template copyright 2005 553、设备投入使用前的准备工作（1）管理制度、技术资料的编制；）管理制度、技术资料的编制；（2）管理、操作、维修人员的培训，合格）管理、操作、维修人员的培训，合格上岗；上岗；（3）能源、安全装置齐全；）能源、安全装置齐全；（4）备件、附件、工具齐全；）备件、附件、工具齐全；（5）全面检查设备安装精度、性能完全达）全面检查设备安装精度、性能完全达到标准；到标准；（6）清理现场环境。）清理现场环境。2024/7/6Template copyright 2005 564、设备使用守则、设备使用守则（1）定人、定岗、定机，凭证上岗操作；）定人、定岗、定机，凭证上岗操作；（2）建立交接班制度，制定各项规程；）建立交接班制度，制定各项规程；（3）建立设备的）建立设备的“三好三好”、“四会四会”、“五项纪律五项纪律”A、三好是：管好、用好、维护好设备；、三好是：管好、用好、维护好设备；B、四会是：会使用、会维护保养、会检查、四会是：会使用、会维护保养、会检查、会排除故障；会排除故障；C、五项纪律是：、五项纪律是：2024/7/6Template copyright 2005 57C五项纪律是：五项纪律是：A、凭证使用设备，遵守安全规程；、凭证使用设备，遵守安全规程；B、保持设备清洁，并按规定维护、加、保持设备清洁，并按规定维护、加油；油；C、遵守各项规章制度；、遵守各项规章制度；D、管好工具、零、附件，不得丢失；、管好工具、零、附件，不得丢失；E、发现异常，及时排除或报告。、发现异常，及时排除或报告。2024/7/6Template copyright 2005 581.3.2物业设施设备维修养护管理物业设施设备维修养护管理 1、物业设施设备维修养护概述、物业设施设备维修养护概述 设施设备在使用过程中会发生污设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。备正常使用，严重时会酿成设备事故。2024/7/6Template copyright 2005 59（1）维修养护方式：主要是）维修养护方式：主要是“清扫、紧固、润滑、清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日调整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日常护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设常护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设施设备维修养护。要求达到：清洁、整齐、润滑施设备维修养护。要求达到：清洁、整齐、润滑良好、安全良好、安全”。对长时期连续运行的设备要巡视。对长时期连续运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。（2）内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、）内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。（3）设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化。）设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化。2024/7/6Template copyright 2005 60（4）设备的三级保养制度：）设备的三级保养制度：1）日常维护保养，一般分为：日保）日常维护保养，一般分为：日保养和周保养，由操作工完成。养和周保养，由操作工完成。2）一级保养：以操作工为主，维修）一级保养：以操作工为主，维修工协助；工协助；3）二级保养：以维修工为主，操作）二级保养：以维修工为主，操作工协助；工协助；2024/7/6Template copyright 2005 61（5）设备的维护保养一定要按设备维）设备的维护保养一定要按设备维修保养手册实施，严格执行安全操作修保养手册实施，严格执行安全操作规程。规程。（6）特种设备的维修保养必须严格执）特种设备的维修保养必须严格执行国家有关法律、法规的规定，确保行国家有关法律、法规的规定，确保其安全、正常运行和使用。其安全、正常运行和使用。（7）设备管理和使用部门要制定设备）设备管理和使用部门要制定设备保养的考核制度，并严格检查考核。保养的考核制度，并严格检查考核。2024/7/6Template copyright 2005 622、设施设备的巡检、设施设备的巡检 设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随检查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机检查。设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡机检查。设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。检。（1）设备的日常巡检由操作人员随机检查。）设备的日常巡检由操作人员随机检查。日常巡检内容主要包括：日常巡检内容主要包括：运行状况及参数；运行状况及参数；安全保护装置；安全保护装置；易磨损的零部件；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。在运行中经常出现不正常现象的部位。2024/7/6Template copyright 2005 63（2）设备的计划巡检一般以专业维修人员）设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。为主，操作人员协助进行。计划巡检内容主要有：计划巡检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；况；需更换零部件；需更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。安排检修计划。2024/7/6Template copyright 2005 64（3）物业设备的计划检修性维）物业设备的计划检修性维修保养修保养对在用设备，根据运行规律及计划点检的对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划性维修保养。防性修理，这就是计划性维修保养。根据年计划再制定月度维保计划，按月实根据年计划再制定月度维保计划，按月实施，并认真填写维修保养任务（记录）单，施，并认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。按计划实行预防性维修保养，归档保存。按计划实行预防性维修保养，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。使设备一直处于完好能用状态。2024/7/6Template copyright 2005 65物业设备维修养护的意义物业设备维修养护的意义通过科学有效的维修保养，可以保持设施通过科学有效的维修保养，可以保持设施设备良好的技术状态，使设备安全、高效设备良好的技术状态，使设备安全、高效运行，提高设备的运行效率，最大限度地运行，提高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求；还可以有效延长设备大、满足用户需求；还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以避免设备大修，从而中修周期，甚至可以避免设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期费用，为业最大限度的降低设备寿命周期费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正体现主创造价值，为社会创造效益，真正体现物业管理的社会价值。物业管理的社会价值。2024/7/6Template copyright 2005 661.3.3设施设备故障与事故管理设施设备故障与事故管理1、设施设备故障及故障处理：、设施设备故障及故障处理：（1）设施设备故障：设施设备或系统在使）设施设备故障：设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态，称为设施设备故障。降低了效能时的状态，称为设施设备故障。（2）设施设备故障管理：为了减少和消灭）设施设备故障管理：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生，就是设的措施和方法，控制故障的发生，就是设施设备的故障管理。施设备的故障管理。2024/7/6Template copyright 2005 67（3）设施设备故障管理的重要性）设施设备故障管理的重要性1）可以提高生产效率和经济效率；）可以提高生产效率和经济效率；2）减少和消除事故，确保安全，有利）减少和消除事故，确保安全，有利于节能、环保；于节能、环保；3）改善设备技术状况，延长设备使用）改善设备技术状况，延长设备使用寿命。寿命。2024/7/6Template copyright 2005 68（4）设施设备故障全过程管理：）设施设备故障全过程管理：见图见图412024/7/6Template copyright 2005 691）故障信息的收集：）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、维修工人填写、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信息表，做到全面、准确、可靠。故障信息表，做到全面、准确、可靠。B、收集的内容：故障的时间、现象、部位、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、性质等。原因、性质等。2）故障信息的储存、统计：可用人工统计）故障信息的储存、统计：可用人工统计储存，最好是采用计算机储存故障信息，储存，最好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，便于统计分析。开发管理软件，便于统计分析。2024/7/6Template copyright 2005 703）故障分析：）故障分析：故障分类：故障分类：A、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性故障；故障；B、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护不良性和磨损老化性故障；不良性和磨损老化性故障；C、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；D、按危险程度可分为：安全性和危险性故障；、按危险程度可分为：安全性和危险性故障；E、按功能丧失程度可分为：部分丧失和完全丧失、按功能丧失程度可分为：部分丧失和完全丧失性故障。性故障。2024/7/6Template copyright 2005 715）故障分析的方法：根据计算机收集、）故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、统计结果，分析故障频率、故汇总、统计结果，分析故障频率、故障强度率，可采用直方图、因果图等障强度率，可采用直方图、因果图等方法，全面分析故障机理、原因，找方法，全面分析故障机理、原因，找出故障规律，提出对策。见下图。出故障规律，提出对策。见下图。2024/7/6Template copyright 2005 722024/7/6Template copyright 2005 736）故障处理：）故障处理：故障处理是在故障分析的基础上，根据故障原因故障处理是在故障分析的基础上，根据故障原因和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故障。处理方法主要有：障。处理方法主要有：A、重复性故障、重复性故障采用项目修理、改装、改造采用项目修理、改装、改造的方法；的方法；B、多发性故障、多发性故障采用大修、更新或报废的方法；采用大修、更新或报废的方法；C、对于先天不足造成的故障、对于先天不足造成的故障采用技术改造采用技术改造或更换元器件的方法；或更换元器件的方法；D、因操作不良造成的故障、因操作不良造成的故障应通过员工技术应通过员工技术培训来解决。培训来解决。2024/7/6Template copyright 2005 742、设施设备事故管理、设施设备事故管理（1）设施设备事故及其类别：设施设备故障所造）设施设备事故及其类别：设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施设备事故。其分类如下：设备事故。其分类如下：1）一般事故：修理费用一般设备在）一般事故：修理费用一般设备在5005000元，元，重要设备重要设备100010000元，造成停电、停水、停气、元，造成停电、停水、停气、停冷（暖）停冷（暖）1030分时，为一般事故。分时，为一般事故。2）重大事故：修理费用一般设备在）重大事故：修理费用一般设备在5000元以上，元以上，重要设备重要设备10000元以上，造成停电、停水、停气、元以上，造成停电、停水、停气、停冷（暖）停冷（暖）30分以上时，为重大事故。分以上时，为重大事故。3）特大事故：修理费用一般设备在）特大事故：修理费用一般设备在10万元以上，万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上时，为特大事故。时，为特大事故。2024/7/6Template copyright 2005 75（2）设施设备事故的性质：）设施设备事故的性质：1）责任事故：由于人为原因造成的事）责任事故：由于人为原因造成的事故，称责任事故。故，称责任事故。2）质量事故：因设备的设计制造、维）质量事故：因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的修质量不良和安装、调试不当引起的事故。事故。3）自然事故：因各种自然灾害造成的）自然事故：因各种自然灾害造成的事故。事故。2024/7/6Template copyright 2005 76（3）设施设备事故的调查分析及处）设施设备事故的调查分析及处理：理：1）设施设备事故发生后，应立即切断电源、）设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气源，采取有效措施防止事态扩大，水源、气源，采取有效措施防止事态扩大，尽力减少损失，保护现场，逐级上报，及尽力减少损失，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。时进行调查、分析和处理。A、事故的分析要客观、全面、实事求是。、事故的分析要客观、全面、实事求是。B、事故的处理要遵循、事故的处理要遵循“三不放过三不放过”的原则，的原则，即：即：a、事故原因分析不清、事故原因分析不清不放过；不放过；b、事故责任者和群众未受到教育、事故责任者和群众未受到教育不放不放过；过；c、没有防范措施、没有防范措施不放过。不放过。2024/7/6Template copyright 2005 77C、设施设备事故损失的计算：、设施设备事故损失的计算：事故损失费事故损失费=停产损失费停产损失费+修理费修理费D、设施设备事故报告及原始资料：、设施设备事故报告及原始资料：发生设施设备事故的单位或部门应在发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门。并按有关规定上报。事故处备管理部门。并按有关规定上报。事故处理和修复后应填写记录，计算维修费，和理和修复后应填写记录，计算维修费，和原始资料归档保存，并统计上报。原始资料归档保存，并统计上报。2024/7/6Template copyright 2005 781.3.4设施设备的润滑管理设施设备的润滑管理机械设备在使用过程中，磨损是机械设备机械设备在使用过程中，磨损是机械设备失效最主要的原因之一。保持其良好的润失效最主要的原因之一。保持其良好的润滑条件是其正常运转的基本条件。滑条件是其正常运转的基本条件。设备润滑是设备管理和维护工作中极其重设备润滑是设备管理和维护工作中极其重要的组成部分和关键环节。合理的润滑设要的组成部分和关键环节。合理的润滑设备，可以使设备经常处于良好的润滑状态。备，可以使设备经常处于良好的润滑状态。相反，设备润滑不良，导致设备出现故障，相反，设备润滑不良，导致设备出现故障，甚至破坏设备的精度和性能。搞好设备的甚至破坏设备的精度和性能。搞好设备的润滑的关键是抓好设备润滑的管理工作。润滑的关键是抓好设备润滑的管理工作。2024/7/6Template copyright 2005 79（5）搞好设备润滑就能保证）搞好设备润滑就能保证：1）维持设备正常运转，防止事故发生，）维持设备正常运转，防止事故发生，降低维修费用；降低维修费用；2）降低摩擦阻力，改善摩擦条件，提）降低摩擦阻力，改善摩擦条件，提高传动效率，节约能源；高传动效率，节约能源；3）减少机件磨损，延长设备使用寿命；）减少机件磨损，延长设备使用寿命；4）减少腐蚀，减轻振动，降低温度，）减少腐蚀，减轻振动，降低温度，防止拉伤和咬合，提高设备的可靠性。防止拉伤和咬合，提高设备的可靠性。2024/7/6Template copyright 2005 80（3）润滑管理制度：）润滑管理制度：1）润滑材料的采购、入库、库管、领用、）润滑材料的采购、入库、库管、领用、回收、处理等管理制度。回收、处理等管理制度。2）润滑站和车间（部门）管理制度，主要）润滑站和车间（部门）管理制度，主要是：润滑油的存放、使用、记录、回收及是：润滑油的存放、使用、记录、回收及器具、安全等管理。器具、安全等管理。3）设备的清洗换油制度：可根据设备的具）设备的清洗换油制度：可根据设备的具体要求按计划进行定期清洗换油。体要求按计划进行定期清洗换油。4）冷却液的管理制度：要根据设备的要求）冷却液的管理制度：要根据设备的要求按计划进行管理。按计划进行管理。2024/7/6T