江西信丰海信经典广场营销策划报告90p课件

海信经典广场营销策划报告2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p2开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90pn价格目标价格目标：实现在当前市场环境下相对“进取”的价格n速度目标速度目标：部分产品能快速回笼资金，在形象建立的过程中实现冲量目标n品牌目标品牌目标：通过本项目建立海信置业在信丰的影响力，为海信广场及海信置业后续项目开发提供品牌支持开发商的需求开发商的需求32013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p我们的营销目标我们的营销目标价格价格速度速度品牌品牌今鹰地产对开发商需求的理解迅速树立海信品牌在信丰的影响力，为海信经典广场、海信广场后续项目运营提供品牌支持超越当前信丰中低端商业的价格体系，兑现海信经典广场物业价值最大化2013年完成大部分销售目标，通过形象树立实现后续稳健销售42013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p5开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p宏观经济背景宏观经济背景20112011年信丰年信丰GDPGDP同比同比增长增长11.7%11.7%，各项经济指标均有各项经济指标均有较快增长。较快增长。规模以上的工业及第三产业增加值较高农民纯收入增长较快，录得17%的高速增长，农民进城促进社会消费工业增长较快，录得20%的增长，工厂主及国家税收增长较快。62013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p城市性质：赣州南部地区的中心城市；赣州南部地区重要的工业城市；以农副产品集散为主的商贸城市；城市结构：四个生活组团结构集行政、商业、文化体育、工业园管理服务中、交通换乘中心为一体的多功能城市中心景观风貌：“一环一带两轴三廊四门户”宏观规划宏观规划72013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p信丰基本概况信丰县位于江西省赣州南部，居贡水支流桃江中游。毗邻广东、福建是“赣粤闽三省通地”总面积2878平方千米。总人口75万余人，其中非农人口21万人矿藏资源丰富，农副土特产品众多，被称为“中国脐橙之乡”、“中国草菇之乡”政区划分：全县辖16个乡镇，1个工业园管委会，263个行政村82013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p住宅发展住宅发展u信丰房地产市场经过10多年的发展，历经破茧、起步、破茧、起步、启动、快速发展启动、快速发展四个阶段，城市布局也日益合理，市政配套逐渐完善。u楼盘众多，沿桃江、105国道周边分布，相对分散；u未来住宅市场往主城区水东区域及新城区组团 92013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p土地供应土地供应20122012年信丰县城土年信丰县城土地供应图表显示：土地供应图表显示：土地供应大多是住宅、地供应大多是住宅、商业一起的商住综合商业一起的商住综合用地，商业的供应非用地，商业的供应非常稀缺，同时，也预常稀缺，同时，也预示着商业将面临极好示着商业将面临极好的机遇和严峻的挑战的机遇和严峻的挑战102013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p1111信丰商业市场的机遇信丰商业市场的机遇大中型商业体缺失品牌大型商家缺失国际国内各种消费品品牌缺失新型商业模式的缺失引领信丰的商业核心的缺失信丰急需标杆和名片，中高端商业地产大有可为2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p12开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p13目标下的问题目标下的问题价格价格速度速度品牌品牌如何充分利用信丰商业物业参差不齐的格局，兑现项目品质的价值？项目持销期竞争极其激烈，如何有效地刺穿市场保持稳健销售？如何整合海信经典广场与海信广场内外部资源，形成品牌溢价？2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p14开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p15本项目位于县城核心区域，交通便利，紧连陈毅广场，昭示性极佳，有利于成为信丰商业新名片。核心区位价值核心区位价值区位交通：项目位于信丰县的核心区域范围，这里人流量大，交通便利，兼有市区干道和国道，交通辐射范围广阔资源：资源：完善的商业配套及绝佳的地理位置优势无可替代；商业配套相对完善，是购物休闲的必去之处陈毅广场陈毅广场2分钟海信广场海信广场2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p16开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p陈毅广场商圈陈毅广场商圈南山商圈南山商圈1 10 05 5国国道道商商圈圈建设路商圈建设路商圈同益商圈同益商圈奥信市场奥信市场老城商圈老城商圈信丰商业分布不是很统一，大致分为六大商圈六大商圈其中老城商圈老城商圈是最聚集，以国光为代表；陈毅广场商圈陈毅广场商圈以奇隆为代表，外加休闲；105105国道商圈国道商圈以汽车美容买卖为代表；奥新、同益商圈奥新、同益商圈主要是以批发零售为主；南山南山商圈商圈以家具市场为主，建设建设路商圈路商圈，是以家装装饰材料为主商业分布格局商业分布格局172013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p在售代表性商业在售代表性商业信丰商业大多零星分布在街道两边、住宅底商，散点分布，档次参差不齐目前无大型综合体式的商业物业，海信广场的推广，将完全改变信丰的商业格局，城市商圈重心都将随之发生改变2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p奇奇隆隆购物购物圣塔、龙圣塔、龙泉官邸泉官邸国国光光购购物物信丰目前购物超市是国国光、奇隆、圣塔购物超光、奇隆、圣塔购物超市市服饰商业街服饰商业街主要集中在解放路、新解放路、新民路为主的老城区步民路为主的老城区步行街街铺行街街铺 ，县城商业大多自由组合，形成了品牌与杂牌，高档与低档参杂在一起的混乱布局格局，唯一一条比较成型的是龙泉官邸龙泉官邸，但这与信丰飞速发展的经济相比，严重制约发展。购物街分布格局购物街分布格局192013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p购物广场扫描国光购物广场基本情况：国光购物广场位于信丰老城中心，2006年开业以来，一直人气鼎盛，是现阶段信丰人民购物的首选站，主张一站式购物，品牌以中档为主，商场装修档次偏低。业态及租户代表：一楼品牌服饰、黄金、化妆品；二楼零售超市、食品、蔬果、家电及日常消耗品销售价格及租金：一楼50180元/平米202013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p购物广场扫描奇隆购物广场基本情况：基本情况：奇隆购物广场，位于信丰陈毅广场对面，地理位置得天独厚，商圈氛围成熟，是信丰较为完善的购物中心。业态及租户代表：业态及租户代表：一楼品牌服装、皮具、化妆品，二楼零售超市、食品、蔬果，三楼针织品、生活日用品销售价格及租金：销售价格及租金：一楼50100元/平米212013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p购物街扫描龙泉官邸-女人街购物广场基本情况：龙泉官邸-女人街商业街，位于圣塔广场西侧，是目前信丰较为集中的一条品牌商业街。是众多时尚女性购物首选去处。业态及租户代表：中高档品牌女装服饰、美发销售价格及租金：租金50-120元/月/平平出售：2-2.5万/平222013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p基本情况：基本情况：解放路、新民路 商业街，是在信丰经济不断地发展过程中，自成一体的商业。业态及租户代表：业态及租户代表：中低档服饰、家具、家电凌乱的分布在街道两边。销售价格及租金：销售价格及租金：100元230元/月/平；出售已超过4万/平购物街扫描购物街扫描 解放路、新民路商业街解放路、新民路商业街232013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p电子数码产品市场分布较为零散，缺乏规模和聚客效应家电产品主要是集中在腾达、八方以及航丰时代里的永乐、四平，手机、电脑等数码产品是比较零散的分布在阳明中路与建设路，没有一个规范的市场腾达家电电器转角租金80-180元/平建设路租金：50-120元/平出售：2.2-3.5万/平242013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p业态及租户代表：业态及租户代表：大部分是面积较大的足浴、咖啡馆、大型家电超市销售价格及租金：销售价格及租金：陈毅广场对面：80-150元/月/平，出售2-3.2万/平陈毅广场由政府高标准建设，但周边商业缺乏统一规划和管理，业态分散，缺乏引导陈毅广场：陈毅广场：2004年政府斥资3000万打造的一座集纪念性和休闲娱乐为一体的综合性广场，几乎所有的群众文艺创作与展演、传播知识与经济活动 都在此举办。252013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p餐饮、休闲方面，发展较为初级，缺乏诸如大型美食城餐饮相关的店铺往往是最能保证人气的，也是重点发展的方面商业模式中缺少吸引客户的成分，比如加大休闲娱乐相关行业的铺位262013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p基本情况：基本情况：位于信丰老城中心，东临胜利路步行街，北接解放路，南临南山路，毗邻信丰县小学，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式主题商业综合体业态及租户代表：业态及租户代表：负一层大型零售超市食品、家电及日常消耗品；一层品牌精品馆肯德基、珠宝、名表、皮具、化妆品、特色餐饮；二层潮流新天地精品男装、女装、童装；三层品牌数码城数码相机、电脑、手机销售价格及租金：销售价格及租金：一层4.5-5万元/平，二层2-2.5万元/平，三层7000-1.5万元/平目前，该项目正在销售中，目前，该项目正在销售中，是海信是海信经典广场的核心竞争对手之一经典广场的核心竞争对手之一购物广场扫描购物广场扫描 桃江新天地桃江新天地272013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p28项目竞争力：创新产品+品牌资源形象昭示性配套商业商业管理管理区位推广推广价格品牌品牌城中商场意向品牌店地段：信丰县城核心区域品牌：海信经典品牌：海信经典广场、海信广场广场、海信广场品牌店强势推广品牌店强势推广总结：信丰县城，还没有与本项目商业体相当的竞争对手，项目的商业部分试产潜力巨大。2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p海信广场海信广场海信广场位于陈毅广场南侧。商业业态主要有烟酒商行、茶室、餐饮、服装等共计250余户店家。租售情况：平均租金45元/平/月出售：2-3.5万元/平2F：店面1-1.2万/平转让费：5-10万，租金靠陈毅广场45-70元，靠里边的20-30元租金每年递增10%，租期一般是2-3年292013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p海信广场主要业态海信广场主要业态茶馆：29家店面，比较大的有茗圣茶楼、天水茗茶商行：21家烟酒商行，主要是在各路口转弯处餐饮：22家大大小小的餐饮、奶茶店、八景厨、汇滨咖啡、巨人、华莱士、6度等汽车美容：19家，车之轩、速8等服装：42家，主要在项目北侧电器：9家，以八方、康忠为代表化妆品：17家美发：9家，天骄为代表其他：80来家，经营种类有瓷砖、担保公司等分布在各个区位经营情况经营情况海信广场未采取统一规划，各自发展，经营状况比较凄凉，目前有22家店面在转让，5家店面要出租，有9个店面目前是关门海信广场海信广场 业态、经业态、经营情况营情况302013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p陈毅广场对面店面（红色陈毅广场对面店面（红色区块）区块）租金：40-90元/平/月租期：一般是2-3年，每年递增10%，3年不变转让费：5-15万元车之轩（蓝色区块）车之轩（蓝色区块）租金：20-35元/月/平，面积50-60平租期：3年每年递增10%，5年每2年调价家常饭（黄色区块）家常饭（黄色区块）租金：40-65元/月/平，面积30-40平租期：一般是3年，3年不变转让费：5-8万元海信广场海信广场 各方位情各方位情况况紫色区块：紫色区块：紫色区块：紫色区块：租金：一栋三层租金：一栋三层1200-15001200-1500元元 租期：一般是租期：一般是3 3年年整个商业转租特点，转让一个增加整个商业转租特点，转让一个增加100100元元312013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p补缺者补缺者领导者领导者挑战者挑战者战略定位战略定位u位置稀缺资源u整个商业规模u通常高质高价，标杆物业u做超级竞争者结果结果条件条件u寻找市场缺乏产品u有潜在客户群u项目规模小u市场较成熟，细分市场明显u拥有独特资源u改变游戏规则u可能形成高价u市场快速消化u户型配比差异化竞争追随者追随者u无资源优势u不具备比较优势 市场竞争分析市场竞争分析 市场竞争战略市场竞争战略以高品质形象为立足点、充分利用地理优势以高品质形象为立足点、充分利用地理优势以高品质形象为立足点、充分利用地理优势以高品质形象为立足点、充分利用地理优势322013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p市场竞争分析市场竞争分析 补缺者、追随者竞争战补缺者、追随者竞争战略略细分市场：明确目前市场的所有客户，并找寻客户对应的产品特点；寻找缝隙：针对区域住宅和商业的特点，进行区分，筛选补缺型业态作为商业的业态定位，而住宅方面在推广时采用区分的手法；明确目标：明确定位，挖掘相对应的客户；挖掘客户：寻找原住民、现居民及县城客户作为住宅的客户；寻找经营户、投资客作为商业的客户；实事求是进行客群锁定；创新需求：对产品进行优化建议，利用推广的定位及手法进行创新型演绎，吸引目标客户。追随成功的项目，抄袭与改进。竞争战略：竞争战略：竞争战略：竞争战略：细分市场客户及产品，以差异化的产品补细分市场客户及产品，以差异化的产品补细分市场客户及产品，以差异化的产品补细分市场客户及产品，以差异化的产品补充市场缝隙充市场缝隙充市场缝隙充市场缝隙追随者追随者补缺者补缺者332013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p34开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p住宅客户定位核心客户 重要客户 边缘客户 城区原住及现住居民私营业主及县城企事业单位乡镇想进城购房客户返乡一族客户在县城工作的白领群体其他客户352013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p商业客户定位核心客户 重要客户 边缘客户 私营业主、果园主、矿主 城区投资客公务员、事业单位人员、企业管理者项目住宅客户返乡一族、其他客户362013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p37信丰大型、普通客户关注点信丰大型、普通客户关注点信丰大型、普通客户关注点信丰大型、普通客户关注点关注点一：项目形象和面子工程关注点三：周边配套（自用客户）（餐饮、购物等）关注点二：片区的发展前景对我们的启示对我们的启示:启示二：全面/品质感的展示,全面提升项目的价值启示一：提升项目商务形象/宣扬片区的发展前景关注点四：物业的高品质展示2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p38开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p项目SWOT分析：SO发展战略通过走差异化路线，结合项目地段稀缺性及区域经济的特点，形成项目核心竞争力392013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p发展战略描述针对本项目选择的针对本项目选择的针对本项目选择的针对本项目选择的SOSOSOSO战略描述：战略描述：战略描述：战略描述：以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；通过走差异化补缺路线，结合城区济和地块稀缺性的特点，抓窄纵市场，形成项目核心竞争力稀缺性优势：充分展现项目地块的稀缺性，提升溢价空间；地块价值优势：陈毅广场区块优势，海信广场打造项目立意高度（稀缺小高层、品牌购物、休闲健身于一体的综合商业体）；市场机会：充分挖掘投资客户市场；商业机会：社区配套商业的充分挖掘。402013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p41Action1Action1：资源唯一或资源稀缺。Action2Action2：功能定位转换。Action7Action7：放大客户或特殊定位客户。Action3Action3：产品全面创新，领先于市场Action5Action5：功能定位转换。Action4Action4：提高客户可以享受的权益或附加值Action2Action2：品牌或权益远胜于对手。Action6Action6：差异化项目形象Q1:Q1:如何实现中航地产赣州品牌形象的树立？如何实现中航地产赣州品牌形象的树立？Q2:Q2:如何通过创新营销实现区域价格标杆？如何通过创新营销实现区域价格标杆？案例借鉴：案例借鉴：案例借鉴：案例借鉴：中航城，创新营销实现品牌中航城，创新营销实现品牌中航城，创新营销实现品牌中航城，创新营销实现品牌/价格突破价格突破价格突破价格突破用地性质：用地性质：A地块：商业金融用地 B地块：商业、居住用地 用地面积：63407.4平米 容积率：A地块=4.5 B地块=3.7建筑面积：建筑面积：A地块：149988.94平米 B地块：162936.25平米建筑高度及绿地率：建筑高度及绿地率：A地块商务酒店90-100米 B地块住宅85米 绿地率：A地块20%B地块35%总户数：总户数：住宅：872（含拼合户型）公寓：3302013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p421、品牌借势，形象领先；九方，天虹，中航城品牌宣传中航城赣州首个城市综合体言必称中航城，所有出品、活动均冠“中航城”三字2、聚焦投资，主打信息类客户群体；3、奠基仪式、招商发布会、音乐诗朗诵会、开盘庆典等4、服务提升价值，尊贵服务体验5、重包装、重展示、重活动，采用直销的小众媒体和户外媒体进行推广，辅以大众媒体增加知名度案例借鉴：案例借鉴：案例借鉴：案例借鉴：中航城，创新营销实现品牌中航城，创新营销实现品牌中航城，创新营销实现品牌中航城，创新营销实现品牌/价格突破价格突破价格突破价格突破2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p43开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p产品定位产品定位海信经典购物广场海信经典购物广场 城市新坐标，财富集中营城市新坐标，财富集中营442013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p45功能定位【购物购物】中高端品牌，满足高品质生活需求；【家居家居】满足消费者对家居饰品的需求；【休闲休闲】休闲会所满足时尚小资一族的精神追求；【餐饮餐饮】特色餐饮，给信丰带来新享受。家居家居2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p46档次定位高档高档中高档中高档中档中档中低档中低档低档低档形象推广高档形象推广高档业态定位中高档业态定位中高档2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p业态定位业态定位 街访案例街访案例2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p一层业态一层业态化妆品、品牌名鞋、名表、首饰珠宝二层业态二层业态时尚女装、男装，运动装区、童装三层业态三层业态电子数码、家居饰品、品牌折扣四层业态四层业态特色美食永和豆浆、牛好客、黄记煌、游乐亲子场所业态定位业态定位 各楼层业态分布各楼层业态分布一一一一层层层层二二二二层层层层三三三三层层层层四四四四层层层层2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p住宅定位关键词：傲视 独尊解析：项目住宅总户数112套，数量不多，难度不大。主要一种我家就住城中央，城中心便利生活方式，广告诉求围绕尊贵感性型的情感诉说为主，引起客户对地段稀缺独尊的共鸣。2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p价格定位价格定位2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p价格定位住宅住宅根据目前市场情况，竞争楼盘情况，及根据目前市场情况，竞争楼盘情况，及发展趋势发展趋势建议均价建议均价42004200元元商铺（返租租金另计）商铺（返租租金另计）一楼一楼23000-35000元元二楼二楼10000-21000元元三楼三楼8000-10000元元四楼四楼5000-80000元元2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p52市场定位信丰首席高端商业信丰首席高端商业信丰首席高端商业信丰首席高端商业品牌体验消费名片品牌体验消费名片品牌体验消费名片品牌体验消费名片关键词：信丰首席、高端商业、品牌体验、名片关键词：信丰首席、高端商业、品牌体验、名片解析：【信丰首席】表明项目的地位，信丰最好、地位最高。【高端商业】项目业态档次、经营方向的表述，海信经典广场旨在打造高端商业。【品牌体验】进行市场区分，特色补充。项目引进一线品牌，注重品牌体验，在这里购物就是一种享受，让你爱上购物。【名片】升华到社会影响力，海信置业以品质为核心，为信丰打造消费名片，成为信丰地标性广场。2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p53产品定位集购物、休闲、餐饮、娱乐集购物、休闲、餐饮、娱乐集购物、休闲、餐饮、娱乐集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的体验式商业新中心于一体的体验式商业新中心于一体的体验式商业新中心于一体的体验式商业新中心关键词：一体、体验式、新中心关键词：一体、体验式、新中心解析：【一体】表明业态多样、齐全，满足一站式消费，这是信丰所欠缺的，满足信丰人民的需求。【体验式】提出体验式概念，提常体验服务，享受购物、乐在购物，培育成信丰人民消费精神的寄托。新式概念的提出，容易引起市场的关注，带来更多的可能性。【新中心】我们是一个全新的购物体验中心，区别于老城商圈。在这里，我们将满足你的所有幻想。以此把从老城客户群吸引到以海信为中心的新商圈。2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p54竞争定位新型商业领导者新型商业领导者新型商业领导者新型商业领导者信丰商业市场补缺者信丰商业市场补缺者信丰商业市场补缺者信丰商业市场补缺者关键词：领导者、关键词：领导者、补缺者补缺者解析：【领导者】我们引领新型商业中心的发展方向，是信丰商业新中心的绝对领头人。【补缺者】从整个信丰商业格局来看，我们作为补缺者进入市场，细分市场，占据一定领地。以海信经典广场引爆整个海信广场，促进以海信经典广场引爆整个海信广场，促进整个海信广场的大跨越！整个海信广场的大跨越！2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p海信广场业态定位海信广场业态定位汽车美容汽车美容汽车美容汽车美容鞋子鞋子鞋子鞋子床上床上床上床上用品用品用品用品家家家家居居居居生生生生活活活活馆馆馆馆运动天地运动天地运动天地运动天地茶室茶室茶室茶室烟酒美发烟酒美发烟酒美发烟酒美发家电家电家电家电卖场卖场卖场卖场大型生大型生大型生大型生活卖场活卖场活卖场活卖场整个海信广场在现有的业态基本上，进行业态划分广场零散商业采取统一规划、统一招商、统一管理、统一运营，形成海信商业综合体。烟酒烟酒烟酒烟酒皮皮皮皮具具具具皮皮皮皮包包包包休闲休闲休闲休闲精品区精品区精品区精品区2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p56展示展示体系体系产品价值展示产品价值展示卖场氛围展示卖场氛围展示关键物料展示关键物料展示售楼处售楼处样板房样板房主入口主入口主入口通道主入口通道指示系统指示系统看楼通道看楼通道围墙围墙模型模型宣传片宣传片楼书楼书户型资料户型资料导出-展示策略服务展示服务展示礼宾服务礼宾服务现场服务现场服务2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p57品牌策略明星与品牌永远是一对双胞胎开工典礼、招商启动大会、新品发布会、开业仪式等等活动期间，明星的出场，定能轰动定南全城，在配合以政府领导、主流媒体等等活动，项目品牌不言而喻，品牌的树立，将大大提高商业的档次，增加其附加价值，促进招商和销售。2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p58品牌的意向进驻，是对海信经典广场的最好宣传，能够大大促进人们对项目商业部分更好的品牌认可，和增加目的性消费。正如九方购物中心，成功引进了30多家品牌店第一次入驻赣州，整个市场都为之刮目相看，其店铺的租金和商业价值迅速上升！品牌策略2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p59体验策略与住宅销售不同商业销售，最忌讳全面冷清，人气不足，在商业的销售过程中，能达到试营业要求的尽早进入营业状态，集中认筹和开盘，中小活动密集举行。今鹰地产有相关的活动操作策略，能够最大化满足人气的要求。2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p营销总纲营销节点阶段目标销售阶段形象导入形象导入客户排查客户排查开盘强销期开盘强销期蓄客开始蓄客开始洗客洗客关键物料户外户外广告广告现场包装现场包装销售文件销售文件基本售罄基本售罄持续销售期持续销售期节点活动路旗路旗开盘仪式开盘仪式客户活动客户活动新蓄客新蓄客800-1000800-1000批批开盘销售率开盘销售率40%40%营销活动营销活动14年03月14年02月14年01月13年12月13年11月13年10月13年09月13年08月13年07月13年05月13年04月13年02月开盘开盘阶段活动阶段活动阶段活动阶段活动平面广告平面广告持续消化，持续消化，1 1年内售罄年内售罄阶段活动阶段活动短信短信网络网络户外及楼梯包装户外及楼梯包装售楼部展示售楼部展示602013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p61开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p62售楼处包装售楼处包装售楼处兼顾销售和品牌展示功能售楼处兼顾销售和品牌展示功能n沙盘包括区域模型及项目模型精良的设备介绍铭牌管线、照明系统展示施工材质展示n材料展示,我们建议不在工程样板房中进行,而是在售楼部设置一个展示区,对各种材料进行精装展示.VIPVIP洽谈室洽谈室半开放式空间，给客户透明感又相对私密，促进成交一位客户对应一位销售人员，避免过多人介入设立分机直连服务台，有需要直接传唤海信经典广场展示背景墙2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p63导入品质感强，中英文结合的指示系统导入品质感强，中英文结合的指示系统指示系统指示系统商业街的导视牌代表商业商业街的导视牌代表商业街的档次街的档次2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p64商铺现场包装建议商铺现场包装建议2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p65街名铭牌街名铭牌铭牌铭牌以金属为主要材料设计商业街铭牌有以金属为主要材料设计商业街铭牌有助于提升商业街的整体形象助于提升商业街的整体形象p选择在承接大型商业体的西侧商铺上角p设立昭示性强的商业街铭牌p增强商业氛围，提升整体形象商业铭牌商业铭牌2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p66商铺号码牌商铺号码牌商铺号码牌商铺号码牌采用特色性商铺门牌，丰富商铺采用特色性商铺门牌，丰富商铺墙面，提升商业氛围墙面，提升商业氛围商铺号码牌商铺号码牌p统一的商铺号码牌p具有鲜明的个性特征2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p67门楣门楣采用木质或金属材料均可，同时也可采用木质或金属材料均可，同时也可考虑是否与店门平齐或凸出考虑是否与店门平齐或凸出商业门楣商业门楣2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p68商业拉棚设置商业拉棚设置拉棚设置拉棚设置通过拉棚设置可在色彩上增加商通过拉棚设置可在色彩上增加商业街的趣味性，同时遮挡西向阳光业街的趣味性，同时遮挡西向阳光2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p69廊柱包装廊柱包装艺术廊柱及喷绘、墙纸、灯箱艺术廊柱及喷绘、墙纸、灯箱均可，柱与柱之间较小的空间可考虑广告位均可，柱与柱之间较小的空间可考虑广告位商业廊柱包装商业廊柱包装2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p70利用路旗渲染商业气氛，传达商业信息利用路旗渲染商业气氛，传达商业信息p在商铺临路设置路旗p路旗的设计可考虑变换形式；p以长为特色或宽为特色或异形均可；商业路旗商业路旗2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p71灯杆旗、吊旗、挂旗增强商业氛围灯杆旗、吊旗、挂旗增强商业氛围p商业街内廊可增加吊旗p同时各店面之间可增加挂旗p路灯部分可增加广告灯箱吊旗、挂旗吊旗、挂旗2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p72导视设计导视设计导示导示设计应配合商业街推广的主题在设计设计应配合商业街推广的主题在设计上可考虑较为城市现代的形式上可考虑较为城市现代的形式商业导示商业导示2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p73绿化绿化注重商业街区公共空间绿化，以及休注重商业街区公共空间绿化，以及休闲小品摆设形成充满生机的商业街区闲小品摆设形成充满生机的商业街区商业绿化商业绿化2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p74通过部分商铺的包装，体现商业街区氛围，充分演绎商铺未来的面貌商铺橱窗包装商铺橱窗包装2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p75开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p住宅销售策略集中挤压，氛围营造集中挤压，氛围营造不断邀约客户到售楼部，分阶段给客户制造紧张感，集中挤压，促进客户成交。多渠道整合多渠道整合二三级联动、整合公司所有客户资源，为项目服务。与汽车、银行等行业进行异业结盟，共享客户资源。自然客户的圈层渗透自然客户的圈层渗透文化渗透，宣传推广，一起感受快乐生活文化。品牌渗透，打造海信品牌，通过品牌活动嫁接客户。活动渗透，不断举办暖场活动、老带新活动。762013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p商业销售策略短期返租短期返租以客户零风险购铺为噱头；将返租成本从售价里扣除带租约销售带租约销售为配合销售的时间节点，在开盘前需将商业的几个关键点位完成一定面积铺位的招商。卖商家品牌附加值卖商家品牌附加值以入驻商家品牌价值提升物业的投资价值，以招商作为推动力，在销售前解决主力店的正式进驻意向；772013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p各阶段推广主题高投资回报阶段促销方案销售阶段形象导入形象导入客户排查客户排查开盘强销期开盘强销期持续销售期持续销售期在哪里？-区位是什么？-形象怎么卖？-产品及阶段性促销信息推广主题临时接待处售楼部筹建情感共鸣商业片区炒作，配合招商，联合引动时间节点的导入，为开盘预热商业价值销售准备住宅概念14年03月14年02月14年01月13年12月13年11月13年10月13年09月13年08月13年07月13年05月13年04月13年02月782013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p推广渠道活动活动广告广告/媒体媒体现场包装现场包装及及vivi外展场外展场把商业价值传递给目标客户792013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p主要媒介选择主流报纸户外广告群发短信DM赣州日报（仅限活动合作推广）商业中心地段、项目现场赣州房地产、今好信息报精准营销（活动推广及定期发送）电梯广告主要酒店电梯平面广告须言之有物，清晰告诉客户项目卖点。推广信息与销售重点结合；让推广真正为项目销售服务。结合销售阶段，有重点的投放。降低营销成本，将钱花在刀刃；在客户看得到的地方，做文章；实现推广效果最大化网络媒体赣州房地产信息网，今房网持续性时效性车身广告项目公交线路车身广告802013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p主要媒介组合计划营销节点蓄客开始蓄客开始洗客洗客基本售罄基本售罄开盘开盘售楼部展示售楼部展示主流报纸户外广告短信DM电梯广告、车身广告网络媒体项目周边路旗等户外在哪里？-区位是什么？-形象怎么卖？-产品及阶段性促销信息推广主题DMDMDMDM短信短信短信短信14年03月14年02月14年01月13年12月13年11月13年10月13年09月13年08月13年07月13年05月13年04月13年02月812013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p主要包装计划营销节点蓄客开始蓄客开始洗客洗客基本售罄基本售罄开盘开盘售楼部展示售楼部展示在哪里？-区位是什么？-形象怎么卖？-产品及阶段性促销信息推广主题围墙楼体条幅路旗户型图海报现场导示vi物品类（纸杯、名片等)楼书幻灯片楼书样板房看楼通道文具类物料证件类物料销售套表及各种散页资料主要包装更换内容，变更主题包装直接传递销售信息14年03月14年02月14年01月13年12月13年11月13年10月13年09月13年08月13年07月13年05月13年04月13年02月822013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p主要外展计划营销节点蓄客开始蓄客开始洗客洗客基本售罄基本售罄开盘开盘售楼部展示售楼部展示在哪里？-区位是什么？-形象怎么卖？-产品及阶段性促销信息推广主题企业团购推介乡镇展场合作企业推广14年03月14年02月14年01月13年12月13年11月13年10月13年09月13年08月13年07月13年05月13年04月13年02月832013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p外展形式企业团购推介异地展场产品推介会利用今鹰地产的地铺资源以及市县销售现场资源进行联动推介。在各个地铺、及卖场做广告展示及客户推介。842013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p85推售分期：根据商铺销售的一般规律，建议海信经典商铺分批推售p避免产生二楼三四楼商铺受市场冷落，建议临街商铺分期推售.销售执行建议分批推售，主动制产品的稀缺性先推部分临街商业，平价入市，引爆市场，引起市场追捧；再推集中商业，实现24层商业单位销售难点的全面销售；最后推一楼临街商业，实现价值最大化。2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p86开发商的需求开发商的需求今鹰地产对需求的理解今鹰地产对需求的理解营销目标营销目标市场分析市场分析项目价值挖掘项目价值挖掘SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导目标下的问题目标下的问题客户分析客户分析策略推导及形成策略推导及形成市场竞争分析市场竞争分析报告框架商业包装推广渠道建议商业包装推广渠道建议销售策略、执行建议销售策略、执行建议关于今鹰关于今鹰2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p87策划代理营销顾问资产管理 Copyright 2012 Today Eagle Real Estate worldwide.All Rights Reserved 2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p立足深赣，辐射全国的一线代理商立足深赣，辐射全国！2000年今鹰地产公司组建成立，成为江西最早从事房地产营销研究和策划服务的企业之一。今天，今鹰立足深圳，业务遍及深圳、湖南、江西、广深圳、湖南、江西、广西西各地，服务于全国各大房地产商，先后与全国20多个城市50多家开发商深度合作，累计服务住宅、商业、写字楼等各类项目总面积超过800800万平方米万平方米。882013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p水印丹堤水印丹堤“水印丹堤”是赣州市阳光房地产有限公司开发的精品楼盘，位于信丰县水北老吊桥沿江路。“水印丹堤”写字楼以大面积为主，总价高，负担大成为当时销售的最大障碍点。通过研究，公司推出“走出去拓展客户”的营销方式，销售员上门拜访私营业主、企业老板、政府机关单位，在短短的两个月内，店面、写字楼销售80%以上，成为信丰商业地产的销售神话。892013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p90汇报完毕，谢谢聆听！汇报完毕，谢谢聆听！2013江西信丰海信经典广场营销策划报告90p