汉沽管理区项目投标提案-68课件

汉沽管理区第一生产队居住区平房改造项目营销代理投标方案汇报序言经济价值实现经济价值实现 在项目开发中实现现金流的良性运转，保证项目在项目开发中实现现金流的良性运转，保证项目在利润和销售速度上实现良性平衡。在利润和销售速度上实现良性平衡。社会价值实现社会价值实现 通过本案开发，在汉沽区打造一个城市品牌社区、通过本案开发，在汉沽区打造一个城市品牌社区、生活区典范。实现京港公司实力展示，树立京港品牌生活区典范。实现京港公司实力展示，树立京港品牌在汉沽市场乃至天津市范围内品牌影响力！在汉沽市场乃至天津市范围内品牌影响力！目录124开发环境研究 项目分析与定位3 案名及规划设计要点建议 项目销售策略5 营销推广策略第一章 开发环境研究天津市房地产市场概述天津市房地产市场概述天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手综综 述述受到国家房地产金融政策、市场结构调整以及消费者观望心理三方面因素的影响。2008年天津市场成交量下滑，价格大幅度增长，但增幅趋缓。随着未来市场结构的进一步调整，国家政策的进一步明确，相信商品房市场仍会平稳发展势头。但势必经历行业洗牌、资源重组的过程。土地市场土地市场天津市土地市场供应稀缺，呈郊区化发展态势。异地企业进津拿地活跃，土地价格增长极为明显。市场成交量市场成交量2007年天津市商品房成交量将达到1242万平米，环比2006年上涨幅度约18%。2008年一季度，天津市商品住宅共计成交10919套，同比下降13.8%。受春节淡季因素影响，2月成交量不到1月一半；进入3月后，市场迅速回暖，成交量达到5018套，环比2月上涨2.6倍。市场价格市场价格2007年成交均价达到6383元/平米，环比上涨幅度约26%。其中商品住宅全年成交1019万平米，环比去年增加约11%，成交均价将达到5948元/平米，环比增长约22%。2008年一季度天津市房地产市场实际成交价格同比增长迅速，环比增幅趋缓。宏观环境宏观环境全国房地产发展势头依然，房价一路猛涨。政府出台调控政策逐渐转硬、力度空前加大，干预程度日益加强。市场需求方的观望态势也将愈发明显。开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究城市印象城市印象城市印象城市印象典型的工业城市，化工、典型的工业城市，化工、海洋渔业、盐业、葡萄海洋渔业、盐业、葡萄种植；城区空气污染；种植；城区空气污染；民营经济不活跃；城区民营经济不活跃；城区人口以产业工人为主；人口以产业工人为主；人均收入水平一般；缺人均收入水平一般；缺少富人阶层。少富人阶层。区域概览区域概览区域概览区域概览汉沽位于天津市东部；汉沽位于天津市东部；滨海新区的重要组成部滨海新区的重要组成部分；南邻泰达开发区。分；南邻泰达开发区。以海洋化工为主，兼具以海洋化工为主，兼具农业和海洋渔业。农业和海洋渔业。城区位于区中心，分布城区位于区中心，分布在蓟运河两岸。在蓟运河两岸。开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究汉沽区情概况汉沽区情概况天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手功能功能定位定位规划规划布局布局产业产业布局布局优化城镇体系、集中产业布局；创造良好生态、适宜人居；合理开发利用海岸线；构筑“两区、两城镇”城市空间格局。海洋经济为主导，按照游、工、渔农的产业发展重点，从城区到城郊梯次构建新型产业布局，以沿海开发为重点，规划形成“四区两带”的产业布局。沿海都市型农业观光区沿海都市型农业观光区 海洋产业循环经济示范区海洋产业循环经济示范区 海滨休闲旅游区海滨休闲旅游区 生态宜居现代化滨海卫星城生态宜居现代化滨海卫星城 开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究汉沽区域规划分析汉沽区域规划分析天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手津滨科技创新工业园津滨科技创新工业园中新生态城中新生态城中心渔港中心渔港北疆电厂北疆电厂开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究区域重点规划项目区域重点规划项目天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手西扩南移西扩南移按照“西拓南移”的发展思路，汉沽区未来城市发展重心将南移，在老城区东南部沿海规划建设新城区，区级行政单位将率先南移，以带动相关城市建设和海岸带开发。城市拆迁城市拆迁汉沽区计划在未来三年完成河西片楼房、平房拆迁任务，两年完成河东片平房拆迁任务。2008年至2010年，全区共拆迁24152户，建筑面积206.31万平方米。目前拆迁方给出的拆迁补偿价格为5220元/平米，无租房补助款等其他补偿。现居住48平方米以上的被拆迁户按规定，不能购买经济适用房。当地居民不满意此拆迁补偿标准。分析结论分析结论区域经济发展和多个大型项目为汉沽注入巨大活力，汉沽地产投资价值迅速提高。区域经济发展和多个大型项目为汉沽注入巨大活力，汉沽地产投资价值迅速提高。大面积的城市拆迁改造，从推动需求增长方面都对本项目形成强有力的支撑。大面积的城市拆迁改造，从推动需求增长方面都对本项目形成强有力的支撑。区政府南移将导致城市重心的转移，必然带动东部区域城市地位提升。区政府南移将导致城市重心的转移，必然带动东部区域城市地位提升。开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究区域重点规划项目区域重点规划项目天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手春天的市场全国房地产形势微妙，一线城市市场显现颓势；塘沽、泰达已经进入住宅市场的后高潮期；而汉沽区的开发热潮才刚刚兴起！催熟的市场初级的市场，非充分竞争的市场，被滨海新区概念催熟的市场。价格快速上涨，但品质提升有限，百姓置业心理尚不成熟。楼盘数量有限，市场结构档次划分模糊、供应集中于中档，发展进程处于量的积累阶段。需要有人来引导客户置业观念，定义好住宅的标准！开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究市场基本评价市场基本评价天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手0500000100000015000002000000250000004-07年汉沽区土地出让情况（平米）出让面积2126209.12159867.0383660.79861449.2404年05年06年07年2007年汉沽区土地出让建筑面积分析（平米）住宅用地,1193024.76商住用地,183069.5商服用地,255369.1住宅用地商住用地 商服用地07年汉沽区总计出让土地年汉沽区总计出让土地861449平米，汉沽区被纳入滨海平米，汉沽区被纳入滨海新区整体战略规划，土地交易新区整体战略规划，土地交易活跃度活跃度升温升温河东板块保持活跃，河西板块受关注度逐步提升河东板块保持活跃，河西板块受关注度逐步提升住宅和商住类产品占比住宅和商住类产品占比84%，商服类配套设施商服类配套设施比例比例增多，增多，当地当地生活生活环境环境得到得到改善改善。开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究区域土地市场区域土地市场天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手两大板块差异明显两大板块差异明显以蓟运河为界，形成河西河东两大板块，生活配套、客户认可度、楼盘价格差异明显。供应短期量小供应短期量小 中期充足中期充足目前，汉沽在售项目基本大多进入尾盘阶段，市场供应量较小，住宅市场的存量约为6万多平米。即将开盘的弘泽天泽项目和鑫源花苑项目，总供应量约在46万平米。预计未来两到三年内，加上目前汉沽已出让土地转化为住宅产品上市，市场的总体供应量在150万平米左右，较为充足。市场需求潜力大市场需求潜力大随着河西片区整体性拆迁改造力度的加大，以及投资过亿的北疆电厂、汉沽津滨科技创新工业园等重大项目相继落户汉沽，市场住宅需求量也将大大增加。短期内，汉沽区住宅市场基本处于供需平衡的状态，市场竞争不会过于激烈。短期内，汉沽区住宅市场基本处于供需平衡的状态，市场竞争不会过于激烈。从在售楼盘和待开发土地持有者操作水平判断，能够与本项目形成竞争的仅有弘泽天泽项目从在售楼盘和待开发土地持有者操作水平判断，能够与本项目形成竞争的仅有弘泽天泽项目。分析结论分析结论开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究区域住宅商品房市场区域住宅商品房市场天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手住宅销售走势住宅销售走势住宅销售走势住宅销售走势住宅售价走势住宅售价走势住宅售价走势住宅售价走势房屋交易量走势表3053000501001502002503003504月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2007年2008年月份成交量月均价趋势图01000200030004000500060004月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2007年2008年月份均价自07年4月份以来汉沽当地房价呈稳步上升状态，住宅市场受到滨海新区开发开放投资热度增加，出现了一定程度的房价拉升，但没有出现大起大落现象，说明当地整体区域市场环境较为稳定。上图13个自然月中，出现了两次较为明显的波峰。07年4月，海尚豪庭作为当地首个也是唯一准高端项目，受到中高端购房者追捧，在销售量逐步提升中于9月份形成波峰。当年12月份受到河西片区西城领地项目开盘的影响又形成第二个波峰。08年春节期间销售出现回落，但整体市场形势并未改变。开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究市场走势分析市场走势分析天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手项目项目 弘泽天泽弘泽天泽天润新苑天润新苑建筑类别 板楼、板塔结合、多层、高层、小高层、洋房、框架 小高层、高层 总建筑面积 30000平方米 18891.3平方米 物业地址 新开北路与东滨路交口 大丰路、滨海花园 以北开发商 弘泽建设集团 津滨雅都置业 容积率1.982.88户型户型结构设计水平较好，但亮点不突出面积配比优势明显，户型结构设计优，户型内部功能协调合理新型设备应用 无 软水系统，新风系统 开发环境研究开发环境研究开发环境研究开发环境研究竞争对手分析竞争对手分析天津市汉沽区区域规划区域市场竞争对手第二章 项目分析与定位本案本案天润新苑天润新苑本项目所处位置为汉沽城区的东北边缘位置，相当于塘沽工农村。当地人的城区意识强烈，认为本地块位置较偏，出行到区中心时间较长。东侧是汉沽管理区规划的高端商务服务中心，北侧紧临唐津高速，西侧是正在开发建设的鑫苑住宅小区，南侧与已经入住的易居庭苑住宅小区一路相隔。大丰路两侧目前有正在兴建商业建筑，还有已经建成的汉沽水产品交易市场，商业气氛逐渐显露。地块南侧大丰路为唐津高速公路汉沽出口延长线，来往车辆较大，会产生噪音污染和交通隐患。地块周边缺少植被绿化，自然环境较差，有灰尘污染。项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解生活配套生活配套滨海新区概念滨海新区概念区域后发优势区域后发优势大型项目规划入驻大型项目规划入驻大拆迁产生刚性需求大拆迁产生刚性需求产品的成功，有望造就项目品产品的成功，有望造就项目品牌和企业品牌共荣。牌和企业品牌共荣。炒作规划概念改善区位印象炒作规划概念改善区位印象以优越内景观削弱环境影响以优越内景观削弱环境影响吸引拆迁户与新移民需求吸引拆迁户与新移民需求积极拓展团购渠道积极拓展团购渠道东北部边缘地带东北部边缘地带地块形状不规整地块形状不规整地块隶属唐山市，增加销售难度地块隶属唐山市，增加销售难度生活配套不健全生活配套不健全缺乏公交系统，通达性较差缺乏公交系统，通达性较差大丰路噪音污染，影响安全大丰路噪音污染，影响安全周边生态环境较差周边生态环境较差特色小户型低总价占领市场特色小户型低总价占领市场树立区域内最前沿产品形象树立区域内最前沿产品形象城市重心南移支撑投资价值城市重心南移支撑投资价值关注政策规划关注政策规划动向动向及时调整营销策略及时调整营销策略丰富营销活动保持市场热度丰富营销活动保持市场热度与滨海新区的汉沽区一路之与滨海新区的汉沽区一路之隔，隔，车行交通顺畅车行交通顺畅地块规模大，提升项目品质地块规模大，提升项目品质土地价格成本较低土地价格成本较低增加产品的附加值增加产品的附加值打造亲民形象，树立品牌价值打造亲民形象，树立品牌价值全国政策调控形势微妙全国政策调控形势微妙本地客户购房热度低本地客户购房热度低居民城区距离意识强居民城区距离意识强开发商品牌知名度低开发商品牌知名度低项目理解项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解项目项目SWOTSWOT分析分析客源中超过9成为汉沽区本土，外来客源比例非常小。居住地客源中有8成在汉沽区当地的大型国有企业，很少一部分为私营业主。工作区域超过9成为原有汉沽居民，家庭结构较简单。户籍6-8万占七成左右。家庭收入3545岁为绝对主力。年龄项目理解项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解区域客户特征区域客户特征（1）区域来源：（为汉沽一在售项目07年10月到08年3月积累到访489组客户）目前区域内的购房者为主要客户群（2）年龄构成 购买客户年龄基本在30-50之间项目理解项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解典型分析典型分析（3）家庭构成（4）购房用途（5）职业情况 产业结构特征决定了客户结构，缺少富人阶层，产业结构特征决定了客户结构，缺少富人阶层，本地改善为主。项目前期销售将以本区域内自本地改善为主。项目前期销售将以本区域内自住型客户为主，后期随着区域经济的发展，大住型客户为主，后期随着区域经济的发展，大项目的引进投资需求将会得到一定程度的释放，项目的引进投资需求将会得到一定程度的释放，投资者，天津、北京、滨海、山西。投资者，天津、北京、滨海、山西。项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解典型分析典型分析主要客户群主要客户群主要客户群主要客户群次要客户群次要客户群次要客户群次要客户群外围客户群外围客户群外围客户群外围客户群细分客户细分客户家庭结构家庭结构年龄年龄结构结构产品需求细分产品需求细分企业高收入技企业高收入技术工人术工人单身单身/已婚夫妇已婚夫妇/小三口之家小三口之家25-3525-3570-8070-80平米平米2 2房房1 1厅厅80-9080-90平米平米2 2房房2 2厅厅企业中层领导企业中层领导者者成熟三口之家成熟三口之家/三三代同堂代同堂35-4535-4590-10090-100平米平米2 2房房2 2厅厅110-120110-120平米平米3 3房房1 1厅厅120-140120-140平米平米3 3房房2 2厅厅公务员公务员成熟三口之家成熟三口之家35-4535-4590-10090-100平米平米2 2房房2 2厅厅120-140120-140平米平米3 3房房3 3厅厅个体经营者个体经营者成熟三口之家成熟三口之家30-4030-4070-8070-80平米平米2 2房房1 1厅厅110-120110-120平米平米3 3房房1 1厅厅私营业主私营业主成熟三口之家成熟三口之家35-4735-4790-10090-100平米平米2 2房房2 2厅厅120-140120-140平米平米3 3房房3 3厅厅市区、外地及市区、外地及滨海投资客户滨海投资客户不确定不确定35-4835-4850-7050-70平米平米1 1房房1 1厅厅70-8070-80平米平米2 2房房1 1厅厅项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解目标客户定位目标客户定位 地块规模大，呈不规则菱形，向阳面宽，南面比邻大丰路。地块规模大，呈不规则菱形，向阳面宽，南面比邻大丰路。地块规模大，呈不规则菱形，向阳面宽，南面比邻大丰路。地块规模大，呈不规则菱形，向阳面宽，南面比邻大丰路。地块周边在建住宅区较少，基本没有进入入住阶段。地块周边在建住宅区较少，基本没有进入入住阶段。地块位于汉沽城区东北部边缘，位置相对较偏，受到一定大丰路噪音影响，公共地块位于汉沽城区东北部边缘，位置相对较偏，受到一定大丰路噪音影响，公共交通和商业配套弱。交通和商业配套弱。小区中商业配套潜在优势显著。小区中商业配套潜在优势显著。ll 创造资源、置入引擎创造资源、置入引擎 ll 做提升板块价值的缔造者做提升板块价值的缔造者ll 产品同中求异、异中求新产品同中求异、异中求新项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解项目界定项目界定uu 超出客户期望而取胜超出客户期望而取胜超出客户期望而取胜超出客户期望而取胜uu 我们的产品应该：以综合品质（产品、形象）取胜我们的产品应该：以综合品质（产品、形象）取胜我们的产品应该：以综合品质（产品、形象）取胜我们的产品应该：以综合品质（产品、形象）取胜uu 以经济户型和灵活分割取胜以经济户型和灵活分割取胜以经济户型和灵活分割取胜以经济户型和灵活分割取胜uu 以产品创新取胜以产品创新取胜以产品创新取胜以产品创新取胜 区域产品变化趋势区域产品变化趋势市场对大面积、高价房接受度普遍不高，市场对大面积、高价房接受度普遍不高，而对于而对于60-9060-90的两房两厅户型接受度较高。汉沽区整个市场购买力的两房两厅户型接受度较高。汉沽区整个市场购买力目前消费水平具有局限性，消费主流明显趋于小户型。目前消费水平具有局限性，消费主流明显趋于小户型。项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解产品思考产品思考操作建议操作建议不利因素不利因素产品策略产品策略同质竞争压力巨大同质竞争压力巨大市场消费需求较弱市场消费需求较弱宏观调控政策促使宏观调控政策促使消费者观望态度依消费者观望态度依旧旧豪华型豪华型20%20%的大户型的大户型的大户型的大户型精致两房精致两房单身公寓单身公寓两代居室两代居室80%80%的小户型的小户型的小户型的小户型新颖的外立面体现产品物新颖的外立面体现产品物超所值，进而提升楼盘品超所值，进而提升楼盘品质质注重产品细节的设计和装注重产品细节的设计和装饰，突出卖相，和同域竞饰，突出卖相，和同域竞案形成差异案形成差异多种产品形态组合，满足多种产品形态组合，满足不同消费需求，以增大需不同消费需求，以增大需求面。求面。降低去化风险，快速回笼资金。降低去化风险，快速回笼资金。突破同质竞争，迎合消费需求。突破同质竞争，迎合消费需求。项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解产品定位产品定位目标客户目标客户目标客户目标客户越来越关注环境、教育、生活空间越来越关注环境、教育、生活空间越来越关注环境、教育、生活空间越来越关注环境、教育、生活空间我我我我们们们们的的的的地地地地段段段段气气气气质质质质气势恢宏气势恢宏气势恢宏气势恢宏气势恢宏气势恢宏自然生态自然生态自然生态自然生态自然生态自然生态未来生活未来生活未来生活未来生活未来生活未来生活项目形象项目形象项目形象项目形象项目形象项目形象自然环境与文化品味、自然环境与文化品味、自然环境与文化品味、自然环境与文化品味、自然环境与文化品味、自然环境与文化品味、教育良好结合的小区教育良好结合的小区教育良好结合的小区教育良好结合的小区教育良好结合的小区教育良好结合的小区产品创新，高附加值的产品创新，高附加值的产品创新，高附加值的产品创新，高附加值的产品创新，高附加值的产品创新，高附加值的小区小区小区小区小区小区自我配套完善、有鲜明自我配套完善、有鲜明自我配套完善、有鲜明自我配套完善、有鲜明自我配套完善、有鲜明自我配套完善、有鲜明生活主张的小区生活主张的小区生活主张的小区生活主张的小区生活主张的小区生活主张的小区创新生活理念的创新生活理念的创新生活理念的创新生活理念的/自我配套完善的自我配套完善的自我配套完善的自我配套完善的/都市的都市的都市的都市的/格调的格调的格调的格调的项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解形象定位形象定位沟通沟通教育教育健康健康少费多用少费多用外观形式外观形式 （园林（园林 建筑）建筑）内涵内涵 （人文（人文）生物多样性生物多样性 立体绿化立体绿化 园林风格园林风格都都都都市市市市生生生生态态态态绿绿绿绿洲洲洲洲建筑生态建筑生态人文生态人文生态环境生态环境生态人与自然和谐共存人与自然和谐共存人与自然和谐共存人与自然和谐共存人与建筑和谐共存人与建筑和谐共存人与建筑和谐共存人与建筑和谐共存人与人和谐共存人与人和谐共存人与人和谐共存人与人和谐共存生生态态社社区区建筑风格建筑风格建筑材料建筑材料项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解形象定位形象定位卓越大盘风范，成就现代唯美生活卓越大盘风范，成就现代唯美生活 项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位项目分析与定位SWOT分析客户定位项目定位形象定位产品定位项目界定项目理解项目定位项目定位 作为区域中新兴的居住板块，多层、小高层在很长时间里仍将作为区域中新兴的居住板块，多层、小高层在很长时间里仍将是市场认同度最高的主流产品；随着板块的进一步成熟，高层公寓是市场认同度最高的主流产品；随着板块的进一步成熟，高层公寓产品的市场份额也将逐渐增大，成为新的利润增长点。产品的市场份额也将逐渐增大，成为新的利润增长点。本项目规模较大，因此可以综合多层，小高层，高层等物业形本项目规模较大，因此可以综合多层，小高层，高层等物业形态，丰富产品类型，满足市场对产品多元化的要求，打造创新青年态，丰富产品类型，满足市场对产品多元化的要求，打造创新青年公寓公寓+舒适型人居的特色楼盘，早期以青年社区产品适应市场，后期舒适型人居的特色楼盘，早期以青年社区产品适应市场，后期推出舒适型公寓产品，以实现抢占市场空白，快速去化，再利润最推出舒适型公寓产品，以实现抢占市场空白，快速去化，再利润最大化。大化。第三章 案名及规划设计要点建议未 来 星 城案名释义：案名释义：“未来”项目充满希望，发展空间无限“星”闪耀、明亮，指引人们回家“城”小区内配套设施齐全，功能完善，能够满足人们一切日常生活所需。案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名案名1 1案名规划设计建议整合设计理念（IDP）御 湖 熙 岸案名释义：案名释义：“御”传达出项目自身的高品质，以及入住小区业主身份的高贵特质“湖”小区中央景观水系带，如同一条玉湖，勾勒出小区的立体景观“熙岸”清风吹拂水面泛起涟漪，阳光穿过树叶洒向大地，小区中的每一名业主 尊享这份宁静与阳光。案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名案名2 2案名规划设计建议整合设计理念（IDP）水 墨 溪 林案名释义：案名释义：“水墨”清新自然的建筑风格，依势而建的整体布局，多而不繁的功能配套。“溪林”高绿化率，中央景观，人车分流，纷繁而不喧闹。案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名案名3 3案名规划设计建议整合设计理念（IDP）项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况单位单位数值数值地块名称地块名称占地面积占地面积平方米平方米240232.52240232.52建筑面积建筑面积平方米平方米容积率容积率万万/公顷公顷3.53.5绿化率绿化率3535建筑密度建筑密度2525地价地价万元万元/亩亩一期：一期：171.35亩亩二期：二期：189.01亩亩案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议地块基本情况地块基本情况案名规划设计建议整合设计理念（IDP）方方方方案案案案物业物业物业物业形态形态形态形态主力主力主力主力产品产品产品产品优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势方方方方案案案案一一一一小高层小高层小高层小高层高层高层高层高层小高层小高层小高层小高层组合新颖、组合新颖、组合新颖、组合新颖、兼顾还迁因素兼顾还迁因素兼顾还迁因素兼顾还迁因素优劣互补、优劣互补、优劣互补、优劣互补、社区档次高社区档次高社区档次高社区档次高建筑密度相建筑密度相建筑密度相建筑密度相对高对高对高对高平面布局难度平面布局难度平面布局难度平面布局难度增加增加增加增加方方方方案案案案二二二二高层高层高层高层高层高层高层高层建筑密度最低建筑密度最低建筑密度最低建筑密度最低布局优势明显布局优势明显布局优势明显布局优势明显产品单一、风产品单一、风产品单一、风产品单一、风险增加险增加险增加险增加档次普通档次普通档次普通档次普通通过上述通过上述通过上述通过上述2 2 2 2组方案综合比较可知，方案一更适合组方案综合比较可知，方案一更适合组方案综合比较可知，方案一更适合组方案综合比较可知，方案一更适合项目一期本身特性，整体优势更为明显项目一期本身特性，整体优势更为明显项目一期本身特性，整体优势更为明显项目一期本身特性，整体优势更为明显一一一一 期期期期整个二期社区由4个大区域构成各组团半封闭围合，形成内庭院设计大社区、小组团，相互联系又相对独立打破传统社区“行列式”的格局，建筑形态各异，体现过渡性和多样性高端产品绝无简单复制，彰显个性与自由户型贵于精，而不贵于大二二二二 期期期期IIIIIIIV案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议产品类型建议产品类型建议案名规划设计建议整合设计理念（IDP）建议采用现代简约主义风格。建议采用现代简约主义风格。同时，由于本地气候风高扬同时，由于本地气候风高扬尘污染较重，建筑外立面颜尘污染较重，建筑外立面颜色不宜过浅。色不宜过浅。案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议建筑风格建议（一期）建筑风格建议（一期）案名规划设计建议整合设计理念（IDP）利用颜色与建筑利用颜色与建筑形式的渐变、中形式的渐变、中央景观水系的勾央景观水系的勾勒，实现传统中勒，实现传统中式园林中的移步式园林中的移步换景，小中见大。换景，小中见大。案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议建筑风格建议（二期）建筑风格建议（二期）案名规划设计建议整合设计理念（IDP）减少草坪或水系等日后物业管理需要减少草坪或水系等日后物业管理需要大量人力和资金维护的景观及小品。大量人力和资金维护的景观及小品。人文主题景观小品人文主题景观小品艺术雕塑，提艺术雕塑，提高项目品位，丰富社区文化，追高项目品位，丰富社区文化，追逐时尚的潮流。逐时尚的潮流。建议以大面积绿植为主建议以大面积绿植为主,移栽成移栽成年年 耐活乔木，与花草灌木组合耐活乔木，与花草灌木组合形成多层次绿化、立体化景观。形成多层次绿化、立体化景观。建议以建议以中式园林景观为小区绿化主体中式园林景观为小区绿化主体案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议园林景观建议（一期）园林景观建议（一期）案名规划设计建议整合设计理念（IDP）多层次绿化，中央水景，形成立体化景观多层次绿化，中央水景，形成立体化景观 以树木为景观要点，突出植被的以树木为景观要点，突出植被的“原生原生”与与“质朴质朴”形成现代形成现代园林原则统领下的本土风貌园林原则统领下的本土风貌 适度的水系设计兼顾美观与休闲，强调居住者的可参与性适度的水系设计兼顾美观与休闲，强调居住者的可参与性案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议园林景观建议（二期）园林景观建议（二期）案名规划设计建议整合设计理念（IDP）N入口入口高层点式住宅（还迁房）高层点式住宅（还迁房）小高层板式住宅小高层板式住宅小区业主专属会所小区业主专属会所商业配套商业配套商业广场商业广场葡萄长廊葡萄长廊小区公建小区公建小区业主篮球场小区业主篮球场小区中央景观大道小区中央景观大道案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议建筑物分布建议（一期）建筑物分布建议（一期）案名规划设计建议整合设计理念（IDP）N入口入口小区入口景观喷泉小区入口景观喷泉小区中央景观水系带小区中央景观水系带景观水池景观水池小高层板式住宅小高层板式住宅小区配套幼儿园、小学小区配套幼儿园、小学多层住宅多层住宅洋房洋房小区绿植隔离带小区绿植隔离带小区景观水系小区景观水系案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议建筑物分布建议（二期）建筑物分布建议（二期）案名规划设计建议整合设计理念（IDP）以多个综合绿化景观、商服设施、邻里中心功能的步行休闲区取代大面积的中以多个综合绿化景观、商服设施、邻里中心功能的步行休闲区取代大面积的中心广场，打造生活情趣社区，给街区更多的邻里交流休闲空间心广场，打造生活情趣社区，给街区更多的邻里交流休闲空间 部分商服设施不与住宅组团完全割裂，平衡各组团居民的到达便捷性部分商服设施不与住宅组团完全割裂，平衡各组团居民的到达便捷性案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议公共区域布局建议公共区域布局建议案名规划设计建议整合设计理念（IDP）会所是预售阶段的有力卖点，有效的直观宣传，会所是预售阶段的有力卖点，有效的直观宣传，发展商实力展示；发展商实力展示；前期将作为销售接待中心与产品样板展示；前期将作为销售接待中心与产品样板展示；功能设置齐全、注重实用、搭配合理、配套完功能设置齐全、注重实用、搭配合理、配套完善善 ；案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议会所功能建议会所功能建议案名规划设计建议整合设计理念（IDP）双语幼儿园双语幼儿园 私立学校（与重点学校合作开设分校）私立学校（与重点学校合作开设分校）社区诊所社区诊所 原生态葡萄长廊原生态葡萄长廊 美容院、快餐吧、健身房美容院、快餐吧、健身房案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议社区配套建议社区配套建议案名规划设计建议整合设计理念（IDP）新风系统优势：1）不用开窗也能享受大自然的新鲜空气；2）避免“空调病”；3）避免室内家具、衣物发霉；4）清除室内装饰后长期缓释的有害气体，利于人体健康；5）调节室内湿度，节省取暖费用；6）有效排除室内各种细菌、病毒。软化水处理的原理是离子交换。通过离子交换树脂将形成硬度的钙镁离子置换为钠离子，产水就是软化水。应用软化水系统后能够将原水中的钙镁离子取代为钠离子。处理后的水当然含有盐分，软化是置换而不是去除。处理前后含盐量没有明显变化。通常自来水都含有一定的硬度，尤其是在内陆干旱缺水的地区。长期使用硬水洗浴会使肌肤毛孔堵塞、皮肤粗糙，硬水清洗的衣物毛巾纤维僵硬，浴缸等洁具会形成水垢，管道生锈。因此把硬水转化成软水，才能彻底解决上述问题，改善生活质量，保护相关的设备和管道。案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议现代技术配套设备建议现代技术配套设备建议案名规划设计建议整合设计理念（IDP）大丰路大丰路 由于本项目地块的地势较大丰路一侧低，由于本项目地块的地势较大丰路一侧低，由于本项目地块的地势较大丰路一侧低，由于本项目地块的地势较大丰路一侧低，建议局部楼体一层架空，架空层可作为车库，建议局部楼体一层架空，架空层可作为车库，建议局部楼体一层架空，架空层可作为车库，建议局部楼体一层架空，架空层可作为车库，不仅实现了小区内人车分流，提升小区整体不仅实现了小区内人车分流，提升小区整体不仅实现了小区内人车分流，提升小区整体不仅实现了小区内人车分流，提升小区整体的品质和档次，而且还最大限度的节约了成本。的品质和档次，而且还最大限度的节约了成本。的品质和档次，而且还最大限度的节约了成本。的品质和档次，而且还最大限度的节约了成本。案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议局部楼梯一层架空建议局部楼梯一层架空建议案名规划设计建议整合设计理念（IDP）定位为规模大、功能全的复合式社区区域型商业中心；塑造精品居住区稀有商业版图；以生活为元素，集购物、观光、休闲、商务、餐饮和文化娱乐功能为一体；采用商业广场与步行街形式相结合，块状规划；“店铺室外化，中庭广场化”的布局使铺铺临街成为可能；利用起伏坡地形成立体开放式广场，即地面城市广场、下沉休憩庭院和空中生态走廊；在若干个建筑体块中分别设置为购物、美食、休闲、娱乐、家居等业态多个特色主题广场。案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议商业部分建议商业部分建议案名规划设计建议整合设计理念（IDP）商业部分建议商业部分建议规划设计建议规划设计建议规划设计建议规划设计建议案名规划设计建议 针对传统设计模式很难适应生态节能建筑设计要求的现状，借鉴国外先进设计经验，建议本项目引入“整合设计”（IDP）理念，即在设计最初方案阶段生态节能的专业人员就开始介入，提出初步的生态节能方案，并在后续的设计中综合建筑、规划景观、结构、暖通空调、给排水、建筑电气与楼宇控制、室内设计等各个专业，通过有机整合和密切协作，综合采用成熟的高新技术及产品，形成一整套生态节能体系。IDP四方面入手提高住宅舒适度热工热工环境环境空气空气质量质量声环声环境境光环光环境境高舒适高舒适住宅住宅案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议整合设计理念（整合设计理念（IDPIDP）案名规划设计建议整合设计理念（IDP）我们在深入研究国际先进技术的基础上结合实际工程实践，归纳总结出适合中国国情的十八大住宅生态舒适节能高新技术系统，以供参考：卫生间后排水成套系统隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术高效保温隔热外墙体系热桥阻断构造技术高效保温隔热屋面技术与构造设计高效门窗系统与构造技术高性能保温隔热玻璃技术与选用高性能遮阳技术系统建筑辐射采暖制冷系统置换式全新风系统住宅主动通风与“房屋呼吸”技术系统能量活性建筑基础与地源热泵系统高效太阳能利用系统PCM_相位变化蓄热材料技术体系的应用提高住宅光环境舒适性的技术系统绿色屋面技术系统中水循环及雨水回收再生利用系统智能楼宇自控系统案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议案名、规划建议整合设计理念（整合设计理念（IDPIDP）案名规划设计建议整合设计理念（IDP）第四章 项目销售策略通过对竞争物业细化比较，运用权重系数比较法测算本项目当前市场价格通过对竞争物业细化比较，运用权重系数比较法测算本项目当前市场价格5605.7元元/平方米平方米项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售价格项目销售价格项目销售价格销售周期推盘节奏区位级差、区位声誉度、区域配套。区位级差、区位声誉度、区域配套。交通通达度、商业繁华程度、临街状况等；内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型交通通达度、商业繁华程度、临街状况等；内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型结构、新旧程度、市场接受能力等；土地成本、前期费用、建安成本、各项规费等。结构、新旧程度、市场接受能力等；土地成本、前期费用、建安成本、各项规费等。发展因素发展因素国家宏观政策、未来房地产价格的走势等。国家宏观政策、未来房地产价格的走势等。发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商的品牌、合发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商的品牌、合作伙伴的品牌等。作伙伴的品牌等。区位因素区位因素营销因素营销因素品质因素品质因素运用比较常见的权重系数的加权比较法，对竞争物业和周边物业具体细化比运用比较常见的权重系数的加权比较法，对竞争物业和周边物业具体细化比较，由此得出本项目产品的市场价格：较，由此得出本项目产品的市场价格：住宅平均销售价格：住宅平均销售价格：5605.75605.7（1+2%1+2%）=5718571857185718元元元元/平米平米平米平米商业平均销售价格：商业平均销售价格：8500850085008500元元元元/平方米平方米平方米平方米商业平均租金价格：商业平均租金价格：1.501.501.501.50元元元元/平方米平方米平方米平方米 天天天天项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目价格定位项目价格定位项目销售价格销售周期推盘节奏启动期发展期成长期成熟期项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售周期策略项目销售周期策略项目销售价格销售周期推盘节奏项目的启动阶段只推出少量的房型，起到试探市项目的启动阶段只推出少量的房型，起到试探市场的作用，依市场状况制定推出时间及体量场的作用，依市场状况制定推出时间及体量1 1 1 1前期用局部创新产品树立项目形象，引爆市场，前期用局部创新产品树立项目形象，引爆市场，而主流产品迎合市场需求，保证快速销售而主流产品迎合市场需求，保证快速销售2 2项目前期通过高性价比走量，平衡现金流，后期项目前期通过高性价比走量，平衡现金流，后期通过项目品牌、社区的高成熟度实现溢价，同时通过项目品牌、社区的高成熟度实现溢价，同时保证的销售速度保证的销售速度3 3 3 3推盘节奏项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目开发的产品节奏项目开发的产品节奏项目销售价格销售周期推盘节奏第五章 营销推广策略灵活的策略调整灵活的策略调整针对目标客户群针对目标客户群完善的营销方案完善的营销方案区域营销操作水平现状区域营销操作水平现状简单的媒体推广简单的媒体推广单纯的门市坐销单纯的门市坐销模糊的营销节点模糊的营销节点失控的销售节奏失控的销售节奏缺失的策略主线缺失的策略主线我们的营销水平要求我们的营销水平要求营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略项目营销环境分析项目营销环境分析营销策略媒介推广策略营销活动 媒体轰炸、门市接待、渠道延伸、事件活动、多维立体手段攻击目标群体重点推出本项目独有的生态、科技特色，塑造与竞争项目的差异化，建立竞争优势入市前期树立起现代都市生态人居的大盘项目形象，一切形象推广由此主线展开精心打造并着力渲染项目品质，精雕项目细节营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销总策略营销总策略营销策略媒介推广策略营销活动差异化营销差异化营销差异化营销差异化营销体验式营销体验式营销体验式营销体验式营销&品牌先行，链式反应品牌先行，链式反应品牌先行，链式反应品牌先行，链式反应主动出击，渠道为主主动出击，渠道为主主动出击，渠道为主主动出击，渠道为主以小搏大，精确打击以小搏大，精确打击以小搏大，精确打击以小搏大，精确打击客户关联，共享资源客户关联，共享资源客户关联，共享资源客户关联，共享资源量身定制，促进成交量身定制，促进成交量身定制，促进成交量身定制，促进成交客户组织，形成圈子客户组织，形成圈子客户组织，形成圈子客户组织，形成圈子营销体验，价值呈现营销体验，价值呈现营销体验，价值呈现营销体验，价值呈现整合营销，高效协作整合营销，高效协作整合营销，高效协作整合营销，高效协作营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略整体营销思路整体营销思路营销策略媒介推广策略营销活动媒介载体媒介载体媒介载体媒介载体SPSP活动产品行销活动产品行销活动产品行销活动产品行销报纸报纸报纸报纸专业刊物专业刊物专业刊物专业刊物召开投资经济论坛召开投资经济论坛召开投资经济论坛召开投资经济论坛软文、新闻稿先行，软文、新闻稿先行，软文、新闻稿先行，软文、新闻稿先行，为后期活动做铺垫为后期活动做铺垫为后期活动做铺垫为后期活动做铺垫直邮投递，直邮投递，直邮投递，直邮投递，约见客户登约见客户登约见客户登约见客户登门拜访门拜访门拜访门拜访关系营销利用关系营销利用关系营销利用关系营销利用人脉资源挖掘人脉资源挖掘人脉资源挖掘人脉资源挖掘意向客户意向客户意向客户意向客户营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略整体营销框架整体营销框架营销策略媒介推广策略营销活动区域媒体资源分析区域媒体资源分析区域媒体资源分析区域媒体资源分析 户外媒体户外媒体电子媒体电子媒体报刊杂志报刊杂志营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略媒介推广策略媒介推广策略营销策略媒介推广策略营销活动外展场外展场充充分分发发挥挥围围挡挡售售楼楼处处作作用用重重视视户户外外路路牌牌媒媒体体资资源源，抢抢占占优优势势位位置置营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略媒体资源分析媒体资源分析营销策略媒介推广策略营销活动缺缺少少有有影影响响力力的的本本地地报报刊刊媒媒体体 D DM M类类印印刷刷品品广广告告将将成成为为必必不不可可少少的的推推广广手手段段自自办办报报纸纸、期期刊刊型型D DM M传传达达项项目目信信息息营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略媒体资源分析媒体资源分析营销策略媒介推广策略营销活动现场LIVE演艺晚会 营销节点系列活动事件营销事件营销/SP/SP活动活动“格调生活”系列活动项目推介会开盘庆典客户答谢会汉沽区投资价值潜力专家论坛现代人居风水讲座营养学、养生学讲座茶艺、红酒品鉴会生态健康人居主题名家交流会滨海LIVE体验一日游 营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广活动营销推广活动营销策略媒介推广策略营销活动客户客户+人脉人脉立足滨海新区十年，积累了大量的区域内客户资源及立足滨海新区十年，积累了大量的区域内客户资源及丰富的人脉资源丰富的人脉资源本土优势本土优势我们是一家总部设立在滨海新区的专业房地产咨询营我们是一家总部设立在滨海新区的专业房地产咨询营销公司，可为区域合作提供最优质、最强大服务保障销公司，可为区域合作提供最优质、最强大服务保障专业团队专业团队区域市场丰富的销售经验积累和市场经验区域市场丰富的销售经验积累和市场经验市场经验市场经验公司下属专业商务、商业高端租赁部门，拥有区域内公司下属专业商务、商业高端租赁部门，拥有区域内大量的高端租赁客户资源大量的高端租赁客户资源凯成地产优势凯成地产优势0.20.2万万万万0.60.6万万万万1.81.8万万万万2.62.6万万万万2020万万万万凯成高端投资客户量凯成商业、商务客户量凯成普通住宅客户量凯成基础客户储备量凯成客户资源延展量凯成资源优势凯成资源优势贻成集团滨海投资集团海河建设发展天地源惠升置业（吉宝成员）欧洲工业园津滨发展天保控股瑞湾国际商务中心 弘基置业中房集团天津远洋房地产钜康国际发展 泰达建设卓达集团永泰红勘凯成合作伙伴凯成合作伙伴凯成操作楼盘凯成操作楼盘凯成操作楼盘凯成操作楼盘汇报结束 感谢您的关注！