绵阳市林海山庄营销执行修正方案

林海山庄营销执行修正方案林海山庄营销执行修正方案第一章第一章工程推广前置方案工程推广前置方案时间执行目行目标销售工作安排售工作安排12月1日1.为正式开盘销售做准备。2.制定销售策略计划。3.建立并培训销售队伍户外大牌广告出台，项目前期亮相。1 1月月1515日日绵州酒店市内接待点开放州酒店市内接待点开放1、市内接待点选点、装饰完成并开放2、蓄客方案、推广计划拟定完成 3、VI系统、形象宣传片、DM、楼书等基础资料装备及完成4、销售团队的组建与培训5、尊享卡会员卡发放3 3月月1515日日现场销售中心正式售中心正式对外开放外开放2月10日意向客户春节联谊活动2月20日接受预约登记、发放VIP会员金卡3月-4月 1、完成所有销售道具准备2、销售五证等手续办理4月初举行产品发布酒会4月中旬1积累客户2开盘准备项目盛大开目盛大开盘春交会春交会参加春交会参加春交会一、工程主要营销节点确实立一、工程主要营销节点确实立一营销节点确实立时间一营销节点确实立时间一、工程主要营销节点确实立一、工程主要营销节点确实立二主要营销节点确实立原那么二主要营销节点确实立原那么1、开盘时间：建议、开盘时间：建议4月春交会前月春交会前 (1)市场优势市场优势A、绵阳宏观楼市情况：明年绵阳市场供给放量，、绵阳宏观楼市情况：明年绵阳市场供给放量，不管是别墅还是电梯高层豪宅在不管是别墅还是电梯高层豪宅在3月以后都将大月以后都将大量推出，较早的开盘时间有利于在市场中占据先量推出，较早的开盘时间有利于在市场中占据先机地位。机地位。(卢卡美郡、优山美郡、奥林春天、卢卡美郡、优山美郡、奥林春天、富临桃花岛、长虹国际城、九洲千城等高端电梯富临桃花岛、长虹国际城、九洲千城等高端电梯公寓及仙海及青义等工程将在明年中后陆续亮相公寓及仙海及青义等工程将在明年中后陆续亮相B、区域市场情况：优山美郡、奥林春天、卓信、区域市场情况：优山美郡、奥林春天、卓信龙岭、卢卡美郡等区域工程大多在今年底进行实龙岭、卢卡美郡等区域工程大多在今年底进行实质性推广蓄客，在区域市场竞争白热化、高端客质性推广蓄客，在区域市场竞争白热化、高端客户资源有限的前提下，林海山庄必须抢占市场先户资源有限的前提下，林海山庄必须抢占市场先机，提前锁定客户群，以获得一定的时间优势及机，提前锁定客户群，以获得一定的时间优势及借势销售；借势销售；优山美郡别墅级优山美郡别墅级全退台、错台花园洋房全退台、错台花园洋房 卢卡美郡卢卡美郡一、工程主要营销节点确实立一、工程主要营销节点确实立二主要营销节点确实立原那么二主要营销节点确实立原那么2时机优势时机优势 充分利用绵阳两会预计充分利用绵阳两会预计4月左右召开会期召月左右召开会期召开特殊时段的高层渠道营销，期间将会集中大量购置开特殊时段的高层渠道营销，期间将会集中大量购置力强及社会影响力强的两会代表，为特殊营销事件提力强及社会影响力强的两会代表，为特殊营销事件提供有力条件及支持；供有力条件及支持；4月召开两会，届时针对该局部高端群体的营销推月召开两会，届时针对该局部高端群体的营销推广将会有实质性业务着落点支撑；如广将会有实质性业务着落点支撑；如5月份开盘，会月份开盘，会议期间的推广无业务着落点，最多能引起会议代表的议期间的推广无业务着落点，最多能引起会议代表的关注度，冲击力不强。关注度，冲击力不强。1、开盘时间：建议、开盘时间：建议4月春交会前月春交会前一、工程主要营销节点确实立一、工程主要营销节点确实立二主要营销节点确实立原那么二主要营销节点确实立原那么3春交会对林海山庄的销售影响春交会对林海山庄的销售影响 绵阳春交会预计绵阳春交会预计4月份召开，如房交会之后开月份召开，如房交会之后开盘，我们将会面临以下问题：盘，我们将会面临以下问题：A、房交会上各种、房交会上各种房源集中放量、促销手段丰富，有可能造成林海房源集中放量、促销手段丰富，有可能造成林海山庄原有客户局部流失；山庄原有客户局部流失；B、稳单与新客户资源、稳单与新客户资源的拓展需同频推进，造成的业务交叉管理会局部的拓展需同频推进，造成的业务交叉管理会局部影响客户拓展业务的进展。影响客户拓展业务的进展。因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消化原有储藏客源，房交会上全力做好新客户拓展化原有储藏客源，房交会上全力做好新客户拓展工作。工作。1、开盘时间：建议、开盘时间：建议4月春交会前月春交会前一、工程主要营销节点确实立一、工程主要营销节点确实立二主要营销节点确实立原那么二主要营销节点确实立原那么4借势营销借势营销 片区诸多工程目前已开始进行前期推广，到明年片区诸多工程目前已开始进行前期推广，到明年3、4月份区域整体关注度将到达较高水平，届时片区月份区域整体关注度将到达较高水平，届时片区市场客群根底较好，林海山庄在该阶段开盘将可以实市场客群根底较好，林海山庄在该阶段开盘将可以实行顺势与借势营销，可共享该片其他工程推广推广成行顺势与借势营销，可共享该片其他工程推广推广成果，节约广告推广资源；假设滞后，将会为重新启动果，节约广告推广资源；假设滞后，将会为重新启动市场关注度而投入大量的广告资源和本钱；市场关注度而投入大量的广告资源和本钱；1、开盘时间：建议、开盘时间：建议4月春交会前月春交会前一、工程主要营销节点确实立一、工程主要营销节点确实立二主要营销节点确实立原那么二主要营销节点确实立原那么5充分利用春季传统销售旺季时机充分利用春季传统销售旺季时机 春季为房市销售传统旺销季节，工程在本阶春季为房市销售传统旺销季节，工程在本阶段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的促进工程销售，躲避工程在夏季的淡季销售期促进工程销售，躲避工程在夏季的淡季销售期主要指强销期。主要指强销期。1、开盘时间：建议、开盘时间：建议4月春交会前月春交会前一、工程主要营销节点确实立一、工程主要营销节点确实立二主要营销节点确实立原那么二主要营销节点确实立原那么6工作装备情况及进展情况工作装备情况及进展情况 目前我们初定于目前我们初定于1月月15日绵州酒店市内接待中心开放，前期推广和蓄客工日绵州酒店市内接待中心开放，前期推广和蓄客工作展开，作展开，2月左右预定发放月左右预定发放VIP会员金卡，通过会员金卡，通过2个月多月的蓄客根本到达开个月多月的蓄客根本到达开盘要求，根据目前工作进展情况，推广、客户累积、工程进度、时间标准都盘要求，根据目前工作进展情况，推广、客户累积、工程进度、时间标准都在在4月左右开盘较为适宜。月左右开盘较为适宜。1、开盘时间：建议、开盘时间：建议4月春交会前月春交会前一、工程主要营销节点确实立一、工程主要营销节点确实立二主要营销节点确实立原那么二主要营销节点确实立原那么 工程较为适宜的开盘时间为工程较为适宜的开盘时间为4月，如因工期及月，如因工期及准备工作的原因，最迟不得超过准备工作的原因，最迟不得超过5月在市场开出，月在市场开出，否那么将失去最正确的销售时机。否那么将失去最正确的销售时机。本工程各营销节点暂按本工程各营销节点暂按4月中旬排出。月中旬排出。我们建议：我们建议：一、工程主要营销节点确实立一、工程主要营销节点确实立二主要营销节点确实立原那么二主要营销节点确实立原那么2、接待中心亮相时间、接待中心亮相时间 (1)市内接待市内接待1月中旬开放月中旬开放 A、绵州酒店的客户接待点可于、绵州酒店的客户接待点可于1月中旬进入，月中旬进入，配合工程前期形象宣传与咨询与接待作用；配合工程前期形象宣传与咨询与接待作用；B、并先期蓄留客户；、并先期蓄留客户；22021年年3月销售中心对外开放月销售中心对外开放 A、销售中心开放后，、销售中心开放后，预留两月左右的预留两月左右的 现场接待时间充分蓄客；现场接待时间充分蓄客；B、充分利用元旦、春节看房顶峰市内接待点、充分利用元旦、春节看房顶峰市内接待点结论：总共结论：总共5个月时长的蓄客时间是工程前期客户积个月时长的蓄客时间是工程前期客户积累的必要准备时间，也是一个较为适宜的时间周期，累的必要准备时间，也是一个较为适宜的时间周期，蓄客时间太短或太长都不利于后期的开盘营销。蓄客时间太短或太长都不利于后期的开盘营销。绵州酒店市内接待点绵州酒店市内接待点现场销售中心现场销售中心1、小区入口景观示范区建设、小区入口景观示范区建设一、完成两个示范区的建设二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作第一形象区：第一形象区：高度重视工程入口景观处的打造及建设，除高度重视工程入口景观处的打造及建设，除留出施工通道外，对目前尚未启动的洋房区可留出施工通道外，对目前尚未启动的洋房区可一局部结合入口景观区打造坡地景观，其余作一局部结合入口景观区打造坡地景观，其余作生态绿化草坪化处理生态绿化草坪化处理二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作2、临湖台地示范景观区、临湖台地示范景观区一、完成两个示范区的建设 示范景区的建设对工程的价值提升和营销的作用至关重要，因此必须在销售中心亮相前开放。建 议：1、在销售期内对湖面采用经济补偿的方式协商租赁，并进行包装与打造，使之成为小区的主要景观点与重要卖点；2、湖面建议处理为生态湖面，动物与植物和谐共生；养殖莲藕、荷花与白 鹭、天鹅等水鸟，使之成为生态水景；3、湖面台地与入口景观区须于开盘前打造完毕，须集中时间与资源尽快面 市，精致雕琢；4、花园洋房局部目前未开工地方处理为简单绿化草坪。前期可对工程整体形象提升，后期植被灌木等可移植利用。二、完成销售体验中心的建设二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作销售中心销售中心体验区体验区体验区应兼具局部商务、休闲及健身功能。体验区应兼具局部商务、休闲及健身功能。二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作三、完成两个样板房的设计装修私家花园的精装化处理私家花园的精装化处理二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作三、完成两个样板房的设计装修二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作报版报版户外户外案场案场软文软文二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作四、广告先期蓄客12月开始户外建议：一、整治小区进入通道，并做景观生态化围墙处理，兼做工程形象墙与广告载体；二、注重工程现场的施工管理文明化与人性化；景观个性围墙景观个性围墙二、工程营销重点前置工作二、工程营销重点前置工作三、目前进行的准备工作三、目前进行的准备工作一、根底准备事宜 为保障营销方案的整体进度推进及推广效果，相关根底事宜务必按以下时间节点完成，以便于一线执行。1、相关景观的效果图方案在12月前完成；2、别墅私家花园每户的界限确定，并出图根本框定工作于2021年12月前确定；私家花园的精装方案设计含效果图于2021年12月前完成；3、工程物业管理的效劳内容方案于2021年12月30日前确定；4、工程智能化系统确实定于2021年12月30日前完成；5、VI系统、形象宣传片、DM单、楼书、模型、户型渲染等准备工作完成；三、目前进行的准备工作三、目前进行的准备工作一、根底准备事宜 为保障营销方案的整体进度推进及推广效果，相关根底事宜务必按以下时间节点完成，以便于一线执行。6、绵洲酒店接待点最晚于2021年1月15日启用；7、景观示范区域代征地景观及湖的打造、别墅地块根本景观、洋房地块植被景观于春节前完成局部景观区；三、目前须确定的准备工作三、目前须确定的准备工作二、销售道具准备根本销售道具类1、销售办公业务 申请于2021年12月1日前完成；2、市内接待点用小沙盘于2021年12月30日前完成；3、单体模型制作最晚于2021年12月30日前完成；4、楼书制作最晚于2021年1月30日前完成；5、户型单页、手提袋、信封袋、信笺纸、纸杯、名片、胸牌等根底道具2021年1月15日前完成；第二章第二章工程营销策略工程营销策略工程卖点梳理工程卖点梳理楼市在短短两年时间内经历了大起大落的起伏，未来的走向也不可预估，绵阳市场也在这两年楼市的调整中快速进步与开展，开发水平不断上升，新产品和新楼盘营销模式不断出现，大盘、新营销主题概念、创新产品的出现加大了市场工程的更新换代及消费观念更新！消费市场变得越来越理性与眼界开阔，市场供给量的加大导致在未来一年内绵阳别墅竞争将会加剧，好的工程不仅需要营销模式的先进与细致，更需要产品本身的实际支撑，以不被快速进步的市场所淘汰！绵阳房市及别墅市场的快速进步需要我们找准我们林海山庄的最正确核心价值点，打造精致产品，并找到适合我们工程的最正确价值支撑点及营销方式本工程的卖点梳理应以产品本身为支撑和依托，重视产品细节及打造，以营销手段和模式为重要辅助方式。工程卖点梳理工程卖点梳理硬性卖点：“离尘不离城，繁华深处的的城市森林别墅城市开展核心区内罕有的阔景坡地与台地风景资源地中海式的特色建筑风格稀缺地段的稀缺别墅物业形态工程卖点梳理工程卖点梳理硬性卖点：天然景观湖面几十亩的原生坡地景观公园特色完善配套体系，摒弃多余概念配套观点，打造健康、完善、实用的“健康生活馆工程卖点梳理工程卖点梳理软性卖点：先进规划、建筑、景观、效劳概念品牌化运营体验性的生活感受区体验中心、样板房、示范景观区、台地生活公园暖、软、柔性景观空间，内部绿化铺装不再生硬人性化的私享效劳与平安便捷的高科技尊享空间。竞争对手研析竞争对手研析半山蓝湾主题：城市山水别墅预计价格：6500-8000元/卢卡美郡主题：威尼斯水岸别墅销售价格5500元/7500元/现有市场主要营销主题现有市场主要营销主题就别墅市场主流而言，就产品核心卖点的整合特别是别墅山水环境的整合而营造工程主题的手法运用已经非常普遍。而对于以精神层面的诉求为主题虽然运用不多，但对于市场消费者而言，也难以到达对工程的特定诉求由此，对于本工程的营销主题营造提出了较大的难题，是延续以核心卖点为主题迎合消费者常规诉求方式？还是以区别于绵阳市场上现存的大多数别墅主题特性而独树一帜，表达本工程最大特色为主？工程营销主题确实立工程营销主题确实立就产品单方面表现而言，不管规模、立面风格、户型设计、园林景观以及标志性建筑，本工程均属中流，无明显优势与特别突出点；而对于性价比的把握，在相同环节下，与类似工程相比较，在别墅总价的产品中，本工程产品价格优势并不突出；如假设将工程所有核心卖点“轰炸式投向市场，或许能换来短时间内高密度的关注，但对于最终的销售走向，这样的方式决不能有效的把握真正属于“临海山庄的最终业主；本工程的独一无二的特性将显得至关重要！绵阳仅有的城市森林别墅只有懂得生活的人，才知道什么样生活才是想要的！繁华，与自然完美协调！森林，城市中的稀缺资源，极好的推广概念！出那么天下，入那么自然，生活，可以慢慢回味！工程营销主题确实立工程营销主题确实立林海山庄：林海山庄：城市中央森林别墅城市中央森林别墅营销通路确实定营销通路确实定本工程营销通路的建立：本工程营销通路的建立：企业开展目标企业开展目标 -成功运营林海山庄工程，树立企业品牌，取得良好的经济效益和社会效成功运营林海山庄工程，树立企业品牌，取得良好的经济效益和社会效益。益。为公司后续开发工程拓展打下良好市场根底与口碑效应，并建立成功运营模式。为公司后续开发工程拓展打下良好市场根底与口碑效应，并建立成功运营模式。工程开展目标工程开展目标绵阳绵阳2021年市场最热销工程之一。年市场最热销工程之一。城市别墅的成功运营者。城市别墅的成功运营者。完成既定的销售率和利润率。完成既定的销售率和利润率。实现企业的市场战略目标。实现企业的市场战略目标。工程营销目标工程营销目标全案目标全案目标 林海山庄工程总建筑面积林海山庄工程总建筑面积5.5万平方米。万平方米。2021年年3月中旬开盘销售，月中旬开盘销售，2021年底年底全案销售完毕，实现总销售额全案销售完毕，实现总销售额2.5亿元。亿元。09年目标年目标 工程的品牌和企业的品牌成功落地，工程前期工作顺利进行，做好体验区及工程的品牌和企业的品牌成功落地，工程前期工作顺利进行，做好体验区及园林示范区工作，做好营销准备工作，为春节后蓄客打好根底。园林示范区工作，做好营销准备工作，为春节后蓄客打好根底。营销通路确实定营销通路确实定本工程客群主要集中在以下几个群体：本工程客群主要集中在以下几个群体：绵阳大中型企业领导中高收入私企业主九院中高收入群异地投资群体政府高收入公务员绵阳近郊高收入客群显性客群隐性客群显性客群：喜欢城市别墅的高端人群，更喜显性客群：喜欢城市别墅的高端人群，更喜欢城市别墅而不是郊区别墅群体的绵阳欢城市别墅而不是郊区别墅群体的绵阳高收入群体；高收入群体；隐性客群：周边郊县客群及看重别墅稀缺业隐性客群：周边郊县客群及看重别墅稀缺业态的投资群体。态的投资群体。工程营销通路工程营销通路一、显性客群的把握：1、群众营销：报版、杂志、户外等；2、渠道营销或专项营销：如车友会、行业协会、九院专项活动及广告渠道推广 显性客群的把握是林海山庄的主要推广方向和重点。二、隐性客群的把握：1、周边媒体的广告适量投入；2、绵阳进出城通道的广告诉求。工程营销模式工程营销模式工程的特性不仅仅是图片、多媒体、示范景观以及样板间的抢眼球效应能够充分表达完的。通过售楼部、体验中心、样板间、景观示范区、独有的尊荣效劳等方式，运用“体念式营销，其目的就是在于深层次的把握消费者兴趣点，再来不断的挖掘其真实购置力我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到工程的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。“体验营销体验营销感受营销模式感受营销模式营销框架营销框架推广主题的重点导入现场接待对于工程根底的演绎产品特点的感知示范园林、售楼中心的初步感受工程核心卖点的输出，产品能力表达3D、户型模型生活模式的感悟生活体验区的情调环境表达功夫茶、悬挑式景观洽谈区、楼书、一次贴心的效劳答案寻找实景样板间，工程生活模式的产品表达台地公园的感悟，外景催化剂林海山庄城市中央森林别墅！开盘前重要时间节点开盘前重要时间节点时间执行目行目标销售工作安排售工作安排12月1日1.为正式开盘销售做准备。2.制定销售策略计划。3.建立并培训销售队伍户外大牌广告出台，项目前期亮相。1 1月月1515日日绵州酒店市内接待点开放州酒店市内接待点开放1、市内接待点选点、装饰完成并开放2、蓄客方案、推广计划拟定完成 3、VI系统、形象宣传片、DM、楼书等基础资料装备及完成4、销售团队的组建与培训5、尊享卡会员卡发放3 3月月1515日日现场销售中心正式售中心正式对外开放外开放2月10日意向客户春节联谊活动2月20日接受预约登记、发放VIP会员金卡3月-4月 1、完成所有销售道具准备2、销售五证等手续办理4月初举行产品发布酒会4月中旬1积累客户2开盘准备项目盛大开目盛大开盘春交会春交会参加春交会参加春交会房源推售房源推售房源推售原那么：前期推售房源要建立工程和企业品牌美誉度。确保工程的持续热销，以畅销的销售评价在业界和客户中形成良性传播，确保一定的热销力度。先期推售房源应具备较高之性价比，以树立口碑及吸引后来客户。树立工程良好形象，为后期洋房价值的提升树立标杆。综合以上考虑，前期推售房源应该以联排、双拼为主，洋房暂不在一期考虑推售，在位置选择上应该考虑临湖公园及小区内部价值较差处各选一局部，到达拉开价格区间，品质上下配置的原那么。工程主要推售阶段工程主要推售阶段工程主要推售阶段工程主要推售阶段工工工工程程程程销销销销售售售售分分分分为为为为三三三三个个个个阶阶阶阶段段段段第一阶段：时 间 2021.4.中旬2021.9月 销售产品 双拼、联排 工程进度 示范区呈现、体验中心、销售中心呈现 销售任务 首批次开盘销售，消化率达一期别墅产品75%第二阶段：时 间 2021.92021.02 销售产品 双拼、联排、洋房 工程进度 一期别墅现房呈现、局部社区园林景观呈现 销售任务 二批次强销期销售，消化率达整个工程60%以上，二期推售前 准备。第三阶段：时 间 2021.032021.09 销售产品 剩余少量保存别墅、洋房 工程进度：别墅根本呈现，社区景观大局部呈现，实景感受强烈 销售任务 根本清盘销售率到达95%左右阶段段起止起止月份月份持持续时长销售目售目标准备/蓄势期09年12月01日10年04月15日；5个月前期准备、推广、蓄客开盘期04月16日-05月16日1个月（利用前期蓄客热销开盘）30%强销期10年6月10年8月；3个月（借开盘会后强销）25%持续期10年9月10年10月；2个月20%尾盘期（暨二批次开盘期）10年11月与二批次同步进行（嫁接2期产品）25%合计一期一批次总销售周期约8个月（开盘起计）林海山庄一期林海山庄一期销售任务销售任务 林海山庄开盘前推广方案林海山庄开盘前推广方案广告投放战略广告投放战略广告投放战略广告投放战略投放策略投放策略主要推广主要推广销销 售售阶段阶段广告导入期广告导入期广告导入期广告导入期09.1210.0109.1210.01侧重工程知名度扩大侧重工程知名度扩大侧重工程知名度扩大侧重工程知名度扩大着重工程卖点的建立着重工程卖点的建立着重工程卖点的建立着重工程卖点的建立在市场形成一个固定在市场形成一个固定在市场形成一个固定在市场形成一个固定而清晰的概念而清晰的概念而清晰的概念而清晰的概念传播新工程入市讯息传播新工程入市讯息传播新工程入市讯息传播新工程入市讯息选择传播面广的媒体选择传播面广的媒体选择传播面广的媒体选择传播面广的媒体广告频率和力度小广告频率和力度小广告频率和力度小广告频率和力度小广告猛攻期广告猛攻期广告猛攻期广告猛攻期10.0410.0510.0410.05：开盘：开盘：开盘：开盘前后一月内前后一月内前后一月内前后一月内广告频率和媒体选择大广告频率和媒体选择大广告频率和媒体选择大广告频率和媒体选择大幅度增加幅度增加幅度增加幅度增加以鲜明形象和强烈广告以鲜明形象和强烈广告以鲜明形象和强烈广告以鲜明形象和强烈广告攻势撼动市场，吸引客攻势撼动市场，吸引客攻势撼动市场，吸引客攻势撼动市场，吸引客户到来户到来户到来户到来广告意图是全面凸显工广告意图是全面凸显工广告意图是全面凸显工广告意图是全面凸显工程优势程优势程优势程优势广告形式进行创意和突广告形式进行创意和突广告形式进行创意和突广告形式进行创意和突破破破破广告稳固期广告稳固期广告稳固期广告稳固期10.0710.0910.0710.09新增客户维持在一个新增客户维持在一个新增客户维持在一个新增客户维持在一个相对平衡的曲线上相对平衡的曲线上相对平衡的曲线上相对平衡的曲线上广告相应降温，保持广告相应降温，保持广告相应降温，保持广告相应降温，保持一定稳定的频率一定稳定的频率一定稳定的频率一定稳定的频率到达现阶段销售目的到达现阶段销售目的到达现阶段销售目的到达现阶段销售目的并为第二批次强销期并为第二批次强销期并为第二批次强销期并为第二批次强销期作准备作准备作准备作准备推广工程实体形象推广工程实体形象推广工程实体形象推广工程实体形象1 1、报纸、户外、路牌亮相；、报纸、户外、路牌亮相；、报纸、户外、路牌亮相；、报纸、户外、路牌亮相；2 2、网络、杂志、分众传媒、网络、杂志、分众传媒、网络、杂志、分众传媒、网络、杂志、分众传媒 亮相；亮相；亮相；亮相；3 3、资料、楼书、户型单页等、资料、楼书、户型单页等、资料、楼书、户型单页等、资料、楼书、户型单页等 准备准备准备准备4 4、资料侧重形象主题推广、资料侧重形象主题推广、资料侧重形象主题推广、资料侧重形象主题推广1 1、加大报媒、车身等广告；、加大报媒、车身等广告；、加大报媒、车身等广告；、加大报媒、车身等广告；2 2、延续前期主要媒体；、延续前期主要媒体；、延续前期主要媒体；、延续前期主要媒体；3 3、开盘前九院客户专项活动；、开盘前九院客户专项活动；、开盘前九院客户专项活动；、开盘前九院客户专项活动；4 4、产品推介会；、产品推介会；、产品推介会；、产品推介会；5 5、开盘活动。、开盘活动。、开盘活动。、开盘活动。1 1、广告投放的间断持续；、广告投放的间断持续；、广告投放的间断持续；、广告投放的间断持续；2 2、销售活动间断推广；、销售活动间断推广；、销售活动间断推广；、销售活动间断推广；二批次推广二批次推广二批次推广二批次推广开开盘盘期期结结束束，进进入入加加推推强强销销期期开盘前主要推广安排开盘前主要推广安排工程节点配合：10年1月中旬 市内接待点开放，保持3个月的蓄客期，前期尽量多积蓄客户，保障开盘顺利热销；10年3月销售中心完成，带给客户生活方式体验感受，配合销售中心蓄客；开盘前样板示范区开放，用推广、实景结合打动客户。人气聚集人气聚集实实景景示示范范区区开开放放公公关关活活动动盛大开盘盛大开盘4 4月中旬月中旬1 1期期单单位位盛盛大大开开盘盘导导旗旗全新亮相全新亮相1212月月-1-1月月发发布布产产品品信信息息户户外外亮亮相相品牌形象塑造品牌形象塑造10.0110.01月月10.0210.02报报版版专专栏栏或或软软文文少少量量工工程程报报版版形形象象广广告告工工程程软软文、文、活活动、动、专专栏、栏、广广告告增增设设站站牌、牌、公公交、交、报报版版广广告告接接待待中中心心对对外外开开发发报报版、版、电电视，视，增增加加广广告告密密集集度度活活动动公公关关造造势势产产品品发发布布会会围围墙墙新新闻闻专专栏栏车车身身、网网站站楼楼书书、D DM M单单页页等等资资料料推广思路：推广思路：1、树立高端形象：林海山庄要最大化的实现工程销售利润及销售价格预期，必须先从、树立高端形象：林海山庄要最大化的实现工程销售利润及销售价格预期，必须先从树立工程形象着手，先拔形象，再卖产品；树立工程形象着手，先拔形象，再卖产品；2、推广资源适度向前期倾斜：由于工程开盘前期推广是工程的亮相期、形象树立期及、推广资源适度向前期倾斜：由于工程开盘前期推广是工程的亮相期、形象树立期及蓄客期，涉及较多的工程形象树立，主要广告资源皆在此阶段亮相，因此工程推广蓄客期，涉及较多的工程形象树立，主要广告资源皆在此阶段亮相，因此工程推广费用及资源应适度向前期倾斜；费用及资源应适度向前期倾斜；3、预热概念，联开工程：预热林海山庄城市中央别墅、森林别墅、山居别墅等一系列、预热概念，联开工程：预热林海山庄城市中央别墅、森林别墅、山居别墅等一系列概念，概念先行，形象先行；概念，概念先行，形象先行；4、多样推广，软硬传播结合：千佛公园与别墅人居高端论坛、多样推广，软硬传播结合：千佛公园与别墅人居高端论坛、SP活动、传统性传播活动、传统性传播媒体、销售活动结合，在到达效率最大化的同时防止单调乏味，在口碑及话题传播媒体、销售活动结合，在到达效率最大化的同时防止单调乏味，在口碑及话题传播中促进工程知名度和美誉度的最大化实现及形象的提高；中促进工程知名度和美誉度的最大化实现及形象的提高；5、考虑了工程主要时间节点及推广节奏的控制与平衡。、考虑了工程主要时间节点及推广节奏的控制与平衡。推广思路推广思路推广任务：推广任务：1、完成工程入市前的形象树立；、完成工程入市前的形象树立；2、最大化的有效传播工程知名度与美誉度；、最大化的有效传播工程知名度与美誉度；3、积蓄客户并锁定客户，为开盘前热销做好客源准备、积蓄客户并锁定客户，为开盘前热销做好客源准备推广原那么及目标任务推广原那么及目标任务推广原那么：推广原那么：1、遵循渐进、逐步预热的原那么；、遵循渐进、逐步预热的原那么；2、前期以树立工程形象及蓄积客户为重点；、前期以树立工程形象及蓄积客户为重点；3、坚持效率与形象并重的原那么；、坚持效率与形象并重的原那么；4、点、线、面结合，立体覆盖的推广策略、点、线、面结合，立体覆盖的推广策略5、平衡主要渠道与多点推广的关系。、平衡主要渠道与多点推广的关系。6、媒体推广、媒体推广+SP活动活动+体验营销多样推广体验营销多样推广 亮相期的广告主要以几个户外点为主，传播工程即将亮相的信息，选点考虑信息传播频率较高处的户外点为主，结合1篇左右的区域软文。推广阶段分期推广阶段分期第二阶段预热升温期：第二阶段预热升温期：1月月-2月，形象加温、逐步预热月，形象加温、逐步预热第四阶段开盘前冲刺期：第四阶段开盘前冲刺期：4月：突出优势、锁定客户月：突出优势、锁定客户第三阶段主要蓄客期：第三阶段主要蓄客期：3月月 全面推广，强势蓄客全面推广，强势蓄客第一阶段亮相期：第一阶段亮相期：1212月月-1-1月，月，初步亮相、展示形象、以点为主初步亮相、展示形象、以点为主 本阶段初仍以区域工程结合的软文为主，结合1篇左右的硬广，同时增设局部车身户外，形成局部的线、面关系，增设千佛寺公园规划及别墅论坛，带动媒体炒作及工程影响力。销售接待中心开放后，工程进入强势蓄客期，此阶段进入工程强势推广期，除保持前期主要户外点及增设局部户外，工程本阶段的重要推广媒体借助报版进行，软、硬及节日SP活动结合，增加广告密度及频率。会员入会、产品品荐会、SP活动、开盘前销售广告形成热烈的营销开盘气氛，不停顿的节点活动将工程开盘前造势推向高潮，锁定意向客户。分期具体推广安排分期具体推广安排第一阶段亮相期：第一阶段亮相期：1212月月-1-1月，月，初步亮相、展示形象、以点为主初步亮相、展示形象、以点为主1212月月-1-1月推广计划月推广计划新增推广内容高速公路进口右边立柱户外报版(形象广告，市内接待点亮相前1周）报版（形象广告，市内接待点亮相前1天）软文（项目整体介绍）周期一年一版一版一版 户外主要展示形象，报版集中在市内接待点开放前后，起到主流媒体户外主要展示形象，报版集中在市内接待点开放前后，起到主流媒体亮相树立工程形象的作用。亮相树立工程形象的作用。亮相期的另一个重要工作是做好工程推广的根底准备事宜，为全面推广亮相期的另一个重要工作是做好工程推广的根底准备事宜，为全面推广做好根底准备，如做好根底准备，如VI系统确实立、形象宣传片制作、市内接待点的准备工系统确实立、形象宣传片制作、市内接待点的准备工作、楼书、作、楼书、DM单页的设计等单页的设计等分期具体推广安排分期具体推广安排 1、先炒热区域，再融入工程，形成先炒热区域，再融入工程，形成“城市中央森林别墅概念。城市中央森林别墅概念。2、提升形象，邀请政府规划人士及知名度较高的的文化学者如魏明伦、余秋雨、于丹类型学者举办千佛提升形象，邀请政府规划人士及知名度较高的的文化学者如魏明伦、余秋雨、于丹类型学者举办千佛 寺规划论坛及生态人居寺规划论坛及生态人居(别墅别墅)高端交流会，配合媒体炒作，既扩大知名度，又提升形象。高端交流会，配合媒体炒作，既扩大知名度，又提升形象。3、报版及户外密度逐步增加，到达预热效果。、报版及户外密度逐步增加，到达预热效果。4、春节意向会员客户联谊会。、春节意向会员客户联谊会。第二阶段预热升温期：第二阶段预热升温期：1-2月月，形象加温、逐步预热月月，形象加温、逐步预热1-21-2月推广计划月推广计划原原有有推推广广内容内容高速公高速公路进口路进口右边立右边立柱户外柱户外人民人民公园公园三面三面翻户翻户外外项目山项目山上最高上最高点户外点户外周期周期1111个月个月1111个个月月长期长期新新增增推推广广内容内容1 1月第月第3 3周软文周软文1 1月第月第4 4周周周周二软二软文文2 2月第月第1 1周周四周周四硬广硬广车房壹车房壹月上软月上软文文新通道新通道（雨时居）（雨时居）大户外大户外1212底前亮相底前亮相卢卡美卢卡美郡外墙郡外墙体广告体广告福泽大福泽大厦墙体厦墙体广告广告双碑桥下双碑桥下后绵兴路后绵兴路右拐进项右拐进项目口的导目口的导示牌示牌SPSP活动（活动（1212月月2020日左右日左右千佛寺公园千佛寺公园论坛）论坛）车身、站车身、站台台1212月中月中旬启动旬启动周期、周期、频率频率一版一版一版一版一版一版月刊月刊一年半到一年半到两年两年一年一年长期长期两年两年一次一次半年半年分期具体推广安排分期具体推广安排一、一、3月为蓄客前期，推广上兼顾形象塑造与蓄客功能，形象推广与销售广告并行；月为蓄客前期，推广上兼顾形象塑造与蓄客功能，形象推广与销售广告并行；二、接待中心开放前后安排覆盖面和传播性较大的短信及较高频率的报版，充分传二、接待中心开放前后安排覆盖面和传播性较大的短信及较高频率的报版，充分传达工程接待中心亮相信息。达工程接待中心亮相信息。第三阶段主要蓄客期：第三阶段主要蓄客期：3月月 全面推广，强势蓄客全面推广，强势蓄客20102010年年3 3月推广计划月推广计划原有推广内容高速公路进口右边立柱户外人民公园三面翻户外项目山上最高点户外新通道（雨时居）大户外12底前亮相卢卡美郡外墙体广告福泽大厦墙体广告双碑桥下后绵兴路右拐进项目口的导示牌车身、站台12月中旬启动周期、频率10个月10个月长期一年半到两年11个月长期23个月5个月新增推广内容科委立交桥灯杆广告分众短信3月第一周报版第二周报版第三周报版第四周报版车房壹月软文周期、频率半年一季度3次整版一次半版一次半版一次半版一次月刊分期具体推广安排分期具体推广安排 3月为主要蓄客期，因此安排了较多较密集的报版广告，报版为主要推广渠道，硬广月为主要蓄客期，因此安排了较多较密集的报版广告，报版为主要推广渠道，硬广结合软文进行强效推广，最大化的传播工程信息及广告密度。结合软文进行强效推广，最大化的传播工程信息及广告密度。第三阶段主要蓄客期：第三阶段主要蓄客期：3月月 全面推广，强势蓄客全面推广，强势蓄客20102010年年3 3月推广计划月推广计划原有推广内容高速公路进口右边立柱户外人民公园三面翻户外项目山上最高点户外新通道（雨时居）大户外12底前亮相卢卡美郡外墙体广告福泽大厦墙体广告双碑桥下后绵兴路右拐进项目口的导示牌车身、站台12月中旬启动科委立交桥灯杆广告周期、频率9个月9个月长期一年半到两年10个月长期22个月4个月5个月新增推广内容第一周报版报版广告临园干道-火车站灯箱、路牌周期、频率半版一次一次半年分期具体推广安排分期具体推广安排 4月为开盘期，除保持户外广告外，开盘前主要着力点为销售活动及销售推广，月为开盘期，除保持户外广告外，开盘前主要着力点为销售活动及销售推广，锁定最后的意向客户，为开盘及开盘策略打好坚实的根底，建议举行产品发布会锁定最后的意向客户，为开盘及开盘策略打好坚实的根底，建议举行产品发布会及盛大开盘活动。及盛大开盘活动。第四阶段开盘前冲刺期：第四阶段开盘前冲刺期：4月：突出优势、锁定客户月：突出优势、锁定客户20102010年年4 4月推广计划月推广计划原有推广内容高速公路进口右边立柱户外人民公园三面翻户外项目山上最高点户外新通道（雨时居）大户外12底前亮相卢卡美郡外墙体广告福泽大厦墙体广告双碑桥下后绵兴路右拐进项目口的导示牌车身、站台12月中旬启动科委立交桥灯杆广告周期、频率8个月8个月长期一年半到两年9个月长期21个月3个月4个月新增推广内容产品推荐会开盘报版SP活动（婚纱秀或房产高峰论坛，待定）后续推广待定周期、频率一次整版一次一次（具体时间待定）推广安排说明 一、本次推广方案暂时安排至开盘前，工程开盘前后的媒体方案调整根据一、本次推广方案暂时安排至开盘前，工程开盘前后的媒体方案调整根据市场反映情况和客户蓄积情况再行制定和调整；市场反映情况和客户蓄积情况再行制定和调整；二、本次媒体推广安排为根据市场情况和工程目前所处的阶段所作的建议性二、本次媒体推广安排为根据市场情况和工程目前所处的阶段所作的建议性推广方案，涉及到具体的推广选择时可根据实际情况进行适量调整局部内容。推广方案，涉及到具体的推广选择时可根据实际情况进行适量调整局部内容。2021年年12月月15日日谢谢聆听！谢谢聆听！