游客量测算专题-课件

测算专题0我们需要测算什么？游客量规范或经验值项目建设规模项目投资建设单价经营型项目：游客量人均消费经营收入销售型项目：项目建设面积销售单价销售收入项目收益旅游地产部“五拍”拍脑袋“拍”什么：方法、经验值、市场数据融资方案运营成本经营成本销售费用税费现金流量分析1一拍：游客量一.旅游容量测算：限制或警示性指标，生态保护二.游客接待量预测：发展规划性指标，经济测算21 旅游容量发展及概念发展：引借自生态学中的“环境容量”（1938年，比利时数学生物学家P.E.弗胡斯特）；1963年，Lapage首次提出；20世纪90年代，广泛运用到旅游规划、旅游管理领域。在我国：关于旅游容量的研究，经历了概念性介绍、理论探讨和实际应用的阶段，但大量问题有待研究，一些技术性方法也值得推敲。定义：对某一旅游地而言无害于其可持续发展的旅游活动量。31 旅游容量构成体系按规范性划分按内容划分旅游合理容量旅游极限容量旅游生态容量旅游心理容量旅游社会容量旅游经济容量注：红色标注为常用指标按空间尺度划分：旅游景点容量、旅游景区容量、旅游地容量、旅游区域容量按时间尺度划分：日旅游容量、季节旅游容量、年旅游容量4旅游经济容量相关指标旅游者基本消耗（中国）52 旅游容量测算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D*A/QCr旅游心理日容量或环境日容量T每日开放时间T0人均每次利用时间A旅游区（或景点或设施）的空间规模Q基本空间标准，即单位利用者在一定时间内所占用的空间规模或设施量根据项目性质不同，空间规模的选取标准不同，具体方法有：面积法、线路法、卡口法三种视项目具体情况选择。62.1 旅游容量测算方法面积法1.面积法：以每个游人所占平均游览面积计C=A/aDA可游览面积，单位为平方米；a每位游人应占有的合理面积，单位为平方米；D周转率（D=景点开放时间/游完景点所需时间）。主景景点：50-100m2/人(景点面积)；一般景点：100-100m2/人(景点面积)；浴场海域：10-20m2/人(海拔0-2以内水面)；浴场沙滩：5-10m2/人(海拔0+2m以内沙滩)。72.1.1 旅游容量测算方法基本空间标准经验值不同国家的标准有差异，如美国的标准一般大于日本的，我国的旅游容量测算一般参照欧美标准。旅游场所旅游容量的基本空间标准（欧美）82.1.1 旅游容量测算方法基本空间标准经验值场所基本空间标准备注动物园25平方米/人上野植物公园植物园300平方米/人神代植物公园高尔夫球场0.20.3公顷/只918洞，日利用者228人（18洞）滑雪场200平方米/人滑降斜面的最大日高峰率为7580溜冰场5平方米/人都市型的室内溜冰场码头小型游艇2.53.0公顷/只25平方米/艘汽艇8公顷/只系留水域100平方米/艘海水浴场20平方米/人沙滩划船池250平方米/只上野公园划船场2公顷，80艘野外比赛场25平方米/人旅游场所旅游容量的基本空间标准（日本）引自：保继刚等旅游地理学92.2.1 旅游容量测算方法基本空间标准经验值场所基本空间标准备注射箭场230平方米/人骑自行车30平方米/人钓鱼场80平方米/人狩猎场3.2公顷/人旅游牧场、果园100平方米/人以葡萄园为例徒步旅行400平方米/团郊游乐园4050平方米/人游园地10平方米/人露营场所一般露营150平方米/人容纳250500人汽车露营650平方米/辆容纳250500人旅游场所旅游容量的基本空间标准（日本）续引自：保继刚等旅游地理学102.2.1 旅游容量测算方法基本空间标准经验值游憩用地生态容量用地类型 允许容量和用地指标人/公顷m2/人1.针叶林地2350033002.阔叶林地48250012503.森林公园15206005004.疏林草原20255004005.草地公园701406.城镇公园30200330507.专用浴场500208.浴场水域1000200020109.浴场沙滩10002000105注：摘自风景名胜区规划规范GB50298-1999112.2 旅游容量测算方法线路法2.线路法:以每个游人所占平均道路面积计完全游道：C=M/mD不完全游道：C=MD/（m+（mE/F）M游道全长；M每位游客占用合理游道长度；D周转率，D=游道全天开放时间/游完全游道所需时间F游完全游道所需时间；E沿游道返回所需时间。122.3 旅游容量测算方法卡口法3.卡口法：实测卡口处单位时间内通过的合理游人量C=DA=(t1/t3)A=(H-t2)A/t3D日游客批数；A每批游客人数；t1每天游览时间，单位为小时；t2游完全程所需时间，单位为小时；t3两批游客相距时间，单位为小时；H每天开放时间，单位为小时。133.1 旅游容量测算示例1：河南叶县项目按照面积法和线路法测算基地的生态游客容量。面积法：Da=ST/dt线路法：Da=MT/dtDa为日客流容量，S为游览区内游览面积，M为游览道路长度，d为游览线路上的游客合理密度，T为有效游览时间（假设为8小时），t为每次游览平均所需时间（假设为2小时）。注：游客密度参考风景区规划的规范并适当调整l基地建成后，瞬时容量约为5800人。l按照平均0.8的周转率，日游客容量为5838/0.8=7298，即约7300人次。项目测算方法S、Md瞬时容量（、m）（/人、m/人）（人）游客服务中心面积法5001050盐晶柱广场面积法200020100盐博园 面积法393中华盐心面积法220020110盐雕博览馆面积法15005030盐雕艺术园面积法1300080163百味美食街面积法18002090不沉海面积法1300052600动漂道线路法250383盐魔方面积法320015213水世界面积法700015467欢乐湾面积法3300050660水晶宫会议中心面积法30005600其他可游览区域面积法100860150672合计-5838143.2 旅游容量测算示例2：镇远项目分别按照面积法和线路法测算基地的生态游客容量。面积法：Da=ST/dt线路法：Da=MT/dtDa为日客流容量，S为游览区内游览面积，M为游览道路长度，d为游览线路上的游客合理密度，T为有效游览时间（假设为8小时），t为每次游览平均所需时间（假设为2小时）。注：长城和游步道的游客密度参考风景区规范最低值，其他游览区域的游客密度参考风景区规划的中间值。指标测算方法S、M（、m）d（/人、m/人）T（h)t（h）Da（人次）长城面积法3750050823000游步道线路法40005823200其他可游览区域 面积法4250080822125合计-8325根据测算可知，基地的游客应控制在其生态容量即约8300人次/天以内。其瞬时容量应控制在2100人以内。153.3 旅游容量测算示例316一拍：游客量一.旅游容量测算：限制或警示性指标，生态保护二.游客接待量预测：发展规划性指标，经济测算171 游客量l一般测算期限：510年l基于生命周期理论的测算：1.确定基点初始游客量2.确定增长率未来若干年游客量182 初始游客量测算方法时间序列法：适用已有项目或区域，且历史资料明确可查，增长率稳定、环境因素稳定、游客需求变化少目标预测法：适用已有项目和全新项目市场比较法：适用全新项目（但市场有类似已有项目）192.1 时间序列法l方法：根据历年游客量增长趋势，顺势增长或加快增长。l所需数据：历年游客量数据。l关键：新增长率判断，顺势或增势年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年游客量（万人次）44.553.867.789.0105.7120.6135.1159.3增长率20.8%25.9%31.5%18.8%14.1%12.0%18.0%l下一年增长率近5年平均增长率：近年平均增长率为18.88，预测2010年游客量为159.3（118.88）189.3万人次l结合近年增长率变化趋势判断下一年增长率：近年增长率从2005年逐年下降，到2009年有明显上升，预测2010年增长率为20左右，则2010年游客量为159.3（120）191.6万人次202.2 目标预测法l方法：根据项目历年在上一级区域中的游客量占比，结合上一级区域的旅游规划目标数据测算。l所需数据：上一级区域的历年游客量数据及未来规划游客量数据，（项目历年在上一级区域中的游客量比重）l关键：比重判断，根据历年比重及项目建成后的吸引力能级判断l示例：基于浙江安吉龙王山自然生态风景区修建性详细规划对章村的年游客量预测，根据项目特点和吸引力，估计龙王山景区游客量占章村游客量的50%，滑雪场占章村游客量的20%，公园占章村游客量的10%，则各项目年游客量为：年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年章村游客量（万人次）8694104112121131141153165龙王山年游客量（万人次）42.9047.1951.9156.0660.5565.3970.6276.2782.37滑雪场年游客量（万人次）17.1618.8820.7622.4224.2226.1628.2530.5132.95公园年游客量（万人次）8.589.4410.3811.2112.1113.0814.1215.2516.47212.3 市场比较法 l方法：通过与类似（产品类似）项目对比决定项目游客量的重要因素，继而对比出项目的游客量。l所需数据：多个类似项目的近一年游客量数据、类似项目及本项目的重要资料（决定游客量的重要因素如区位、吸引力等）l关键：（影响游客量的）因子及权重确定；类似景区选择（产品类似，最好是同区域的）l其他：此方法用途广泛，还可以用于门票定价、房产定价等222.3 市场比较法 示例市场比较法判断因素：修正因素权重内容区位环境因素20%城市经济、地理位置、区域发展定位与规划项目能级因素20%项目总体面积、项目丰富度旅游环境因素25%区域旅游发展阶段、区域旅游目的地辐射力整体规划因素15%项目定位、项目档次市场客群因素20%游客基础、出游率、游客消费能力修正因素区位因素项目因素旅游环境整体规划市场基础年游客量（万人次）权重20%20%25%15%20%大英死海11111100基地0.30.50.11.10.0536黄河谷.马拉湾1111150基地0.420.11.10.336.5运城死海1111120基地1.11.50.81.41.123推算结果约32万人次/年年游客量推算：以上：36（0.3200.5200.1251.1150.0520）100，后面以此类推。注意：与不同项目类比出来的结果偏差不应太大。结果：32（3636.523）/3233 未来若干年游客量测算方法旅游地阶段预测模型生命阶段判断已有项目根据历年数据判断全新项目一般为探索阶段或参与阶段确定生命周期增长规律一般项目，按照一般的旅游地生命周期规律（见下图）很有特点的项目，参照类似项目的增长规律，一般要求类似项目较成熟，历年数据完整按照增长规律测算l参与阶段3-4年，增长率15-20%l巩固阶段5-6年，增长率5-10%l发展阶段4-5年，增长率30-35%l停滞阶段243.1 未来游客量测算示例：叶县项目游客量预测叶县旅游生命阶段初判l参与阶段3-4年，增长率15-20%l巩固阶段5-6年，增长率5-10%游客量估算旅游地生命周期一般规律l按照叶县总游客量*占有率估算基地第一年游客量约为37.37（115）208.6（万人次）l按生态容量结合开发时序估算基地第一年游客量约为730025/36.1（万人次）l取上述两个估算值的平均值为7.3万人次基地第一年游客量预测值，结合旅游地生命周期规律，预测基地未来游客量为l发展阶段4-5年，增长率30-35%l停滞阶段万人次阶段参与阶段发展阶段巩固阶段年份2012年2013年 2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 2023年游客量（万人次）7.39.512.816.721.727.132.537.341.143.142.342.0253.2 未来游客量测算示例：安仁古镇游客量预测安仁旅游目的地生命阶段初判安仁旅游作为目的地由参与发展阶段向发展阶段过渡。类似景区生命周期变化趋势古镇旅游周期变化分析以周庄为例参与阶段34年1520%增长率发展阶段45年3035%增长率巩固阶段56年510%增长率停滞阶段安仁古镇游客量估算安仁古镇游客量预测参与阶段发展阶段巩固阶段停滞（极限）阶段07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年506891 123 166 174 181 189 183 182 180 180 180单位：万人次结论：结论：安仁旅游发展正处于发展阶段，根据估算5年后安仁游客量将达到181万，最大游客量将保持在200万人次，而后会出现调整下行，最终游客量会稳定在180万人次的水平。选择相近度高的已成熟项目做对比，比套用景区一般生命周期规律更合理263.3 未来游客量测算示例：镇远石屏山游客量预测镇远旅游生命阶段初判l参与阶段3-4年，增长率15-20%l巩固阶段5-6年，增长率5-10%游客量估算旅游地生命周期一般规律l预计镇远的游客总量，5年后达61.2万，未来最大游客量将达73万，而后调整下行，基本保持在65万左右。l预计基地的游客量，5年后达18.4万，未来最大游客量将达22万，而后调整下行，基本稳定在19.5万。游客量（万人次）参与阶段发展阶段巩固阶段停滞阶段09年10年11年12年13年14年15年16年 17年18年19年20年21年22年 23年24年镇远游客量19.623.531.742.855.661.267.3 72.773.470.567.665.0 65.0 65.0 65.0 65.0基地游客量4.79.512.816.718.420.2 21.822.021.120.319.5 19.5 19.5 19.5 19.5l发展阶段4-5年，增长率30-35%l停滞阶段27二拍：项目建设规模一.基于游客量的建设规模预测二.基于经验值或经济性的规模预测281 基于游客量测算的项目规模常用：l停车场面积测算l床位数预测292.1 停车场规模预测示例1：平乐古镇项目平乐古镇停车场指标预测年份2010年2013年2018年计算公式一、预计接待游客（万人次）260300350已预测出的游客量其中团队游客20%5218%5415%53比重根据市场判断散客80%20882%24685%298比重根据市场判断二、预计所需停车场面积（）3656637844434101.预计团队游客日常所需停车场预测因子平均承载人数（人）454545基本空间标准平均每天周转率222经验值平均每辆车占地面积（）606060基本空间标准所需停车位（个）161616 1652*10000/(45*2*365)所需停车场（平米）950986959950=16*602.预计自驾散客日常所需停车场预测因子自驾车比率80%70%50%根据市场判断平均承载人数（人）444基本空间标准平均每天周转率0.80.80.6经验值平均每辆车占地面积（）252525基本空间标准所需停车位（个）1425147416981425=208*10000*80*/（4*0.8*365）所需停车场（）35616368584245135616=1425*25此方法基于年游客量测算，较粗不过，动态方式具前瞻性，较合理，适合停车场和项目分期开发的情况；302.2 停车场面积预测示例2：法华寺项目法华寺停车场指标预测一、高峰期接待游客备注全年（人次）350000已预测出的游客量春节黄金周游客占比50%大部分游客为春节期间接待春节黄金周游客游客量（人次）175000春节黄金周日均游客量（人次）25000高峰日均游客（人次）40000二、预计游客结构比例人次其中团队游客75%30000预测在较长一段时间内团队游客占比较高自驾散客25%10000二、预计所需停车场面积（）263891与2之和1.预计团队游客日常所需停车场预测因子平均承载人数（人）40基本空间标准平均每天周转率3经验值平均每辆车占地面积（）50基本空间标准所需停车位（个）25025030000/（403）所需停车场面积（）1250012500250502.预计自驾散客日常所需停车场平均承载人数（人）4基本空间标准平均每天周转率4.5经验值平均每辆车占地面积（）25基本空间标准所需停车位（个）55655610000/（44.5）所需停车场面积（）138891388955625此方法基于高峰日游客量测算，更合理，但需清楚其淡旺季游客结构313 床位数预测规划期旅游接待床位预测表年份2013年2016年2020年指标年游客量（万人次）35.6144.8661.03住宿率15%20%25%平均停留天数1.522.5床位利用率50%60%70%床位数106819943633设定2013年床位利用率为50%，2016年为60%，2020年为70%床位数年游客量住宿率平均停留天数年旅游天数床位利用率说明：l年旅游天数根据项目所处地区季节性、项目实际情况而定。l常根据游客动态进行床位的动态预测。32二拍：项目建设规模一.基于游客量的建设规模预测二.基于经验值或经济性的规模预测331 基于经验值或经济性的规模预测常见：l容积率确定l常见项目体量确定：高尔夫、度假酒店等（待建数据库）342.1 如何确定容积率？容积率土地价格（元/平方米）楼面价（元/平方米）建安成本（元/平方米)利润率售价（元/平方米）1.2120100150030%20801120120160030%22360.8120150180030%25350.5120240200030%2912根据不同容积率下的售价，结合市场可接受价格范围，选择可行性最强的容积率l容积率为自由变量l土地价格为已知数据（一般来自甲方）l楼面价土地价格/容积率l建安成本为经验值或第三方报告数据l利润率为行业经验值l售价（楼面价建安成本）（1利润率）352.2 如何确定物业类型？序号物业类型联排多层小高层高层备注1容积率0.61.31.82.2经验值2预计单价（元/)4000210024002500按市场行情判断3单方土地产出价值（元）2400273043205500124土地成本（元/）120120120120按8万元/亩计算（甲方提供数据）5成本（元/)建安成本75080012001500按2009年下半年省会城市住宅建安工程造价指标郑州指标计算（地方造价指标）规划设计费7.581215按建安成本的1计算城市基础设施配套费60606060按平价房2009173号文件标准计算管理费16.225.837.846.8按工程造价的2%-3%计算不可预见费8.117.225.231.2按工程造价的2%计算6单方土地成本（元）625.081304.325233756.64517单方土地净价值（元）177514261797174336物业类型主要通过市场需求确定，也可适当结合经济测算选择较佳的物业类型。说明：一般情况，如数据有限，只计算土地成本和建安成本也可以。示例：叶县项目362.3 如何确定最佳物业配比？构建函数：F(y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4F(y):项目总收益A1,A2,A3,A4产分别为独栋,联排,叠加/洋房,公寓的单价（根据市场求得的已知数据）X1,X2,X3,X4产分别为独栋,联排,叠加/洋房,公寓的建筑面积，0=(X1，X4)=S2（总建筑面积S2总占地面积S1容积率）函数构建的假设前提：1、假设市场交易的风险在可控范围内（如价格的实现）2、假设隐性价格贡献点作用有限（如项目形象的提升）3、假设各种产品的建设成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为同一常数项目整体容积率确定时，独栋、联排、叠加/洋房、公寓的容积率分别按一般标准0.35、0.7、1.0、3.0（根据经验值范围和市场确定的具体物业的容积率，具体数据可在合理范围内调整），则X1/0.35+/X2/0.7+X3/1+X4/3=S1X1+X2+X3+X4=S20=(X1，X4)=S2当F(y)达到最大值时，X1,X2,X3,X4的值即为最佳物业配比。37三拍：项目投资基于项目建设规模，结合建设单价进行测算建设单价参照经验值或专业造价报告（待建数据库）此部分内容仅供参考，待后续完善细讲38战略规划建设投资估算（例表）序号功能分区占地面积（公顷）建设内容投资额（万元）1滨湖生态游憩环1公里景观大道10002月之形旅游核30水岸广场、游乐园、生态营地60003月之魂度假核35观光塔、生态乐园、四星级酒店、重建寺院与会所250004娱乐体验区40沙滩浴场、旅游小镇、拓展基地100005生态栖居区200度假地产1200006田园休闲区410游客服务中心、科技农业观光园50007水源涵养区330主题公园2000合计169000粗略估算，按分区或项目估算。39概念规划（旅游地产）项目投资估算序号项目建设规模单位成本总成本(万元）备注分期占地规模投资面积一期二期三期1、土地费用54,0641.1土地复垦7388万/亩5,904砖厂陆地部分土地修复、土壤置换1.2建设用地费用428 万/亩48,160建设用地使用权取得费用产业公园用地328140万/亩45,920参照当前市场价格工业用地10022.4万/亩2,240参照当前市场价格2、前期及专业费1,813建安工程的3%3、建安工程费60,4463.1蜜源作物/绿化1415 12748万/亩10,188按项目占地规模估算3.2精致农业1381245万/亩6213.3水域97197150元/m23,2373.4蜂蝶体验园50100004500元/m24,500容积率0.83.5酒店48160008500元/m213,600建面120003.6峰业产业园10030000 800元/m22,400容积率0.453.7游乐设施501030万元/组 3003.8休闲商业60160002000元/m23,200容积率0.43.9中心/平台120320007000元/m222,400容积率0.44、基础配套费用10400075元/m27805、管理费用1,813建安工程的3%6、不可预见费用1,813建安工程的3%7、投资成本合计120,7301至6之和此类项目最多，估算项目较全40总体规划投资估算（例表）序号费用名称备注一土地取得费用建设或租赁用地取得费用等二建设投资工程费用、基础费用等三运营费用招商、营销、培训等41修规项目投资估算（例表）序号费用名称备注一工程建设费用项目工程建设费用二基础配套费用基地内基础配套费用三工程项目其他费用管理费、设计费等42四拍：项目收益基于游客量，结合人均消费进行测算基于项目建设规模，结合销售或租赁单价进行测算人均消费和租售单价都根据市场数据判断43各类收益计算公式l旅游经营收入（门票收入）游客量人均消费（门票价格）l租金收入可出租面积年出租率单位租金l酒店经营收入客房数入住率客房价格（150）（50为餐饮等消费，该比例为经验值或根据市场类比得到，可调）l房产销售收入销售面积销售单价说明：红色为项目投资规模部分得到的结果；绿色为市场数据或基于市场数据的预测。44五拍：运营成本基于经营收入和销售收入，根据行业经验值和相关法规，经营成本、销售费用和税费等成本。45各类成本计算公式l租金类：成本租金收入27.55（含房产税12，营业税及附加5.55，管理费10）l售票类：成本售票收入20（综合管理成本，含营业税）l酒店经营支出经营收入45-60%（综合管理成本，含营业税）l销售税费销售收入5.55l销售费用销售收入2.5说明：红色为可根据情况调整的数据。46