武夷山商业策划报告课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/7/3武夷山商业策划报告武夷山商业策划报告路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂目录市场分析市场分析1项目定位项目定位2项目分析项目分析3项目定价及发展策略建议项目定价及发展策略建议42路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂旅游市场分析商业市场分析市场分析市场分析1路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.1旅游市场分析武夷山拥有得天独厚的旅游资源武夷山自然资源极具优势、文化内涵魅力独特。1999年12月，武夷山被联合国教科文组织批准列入世界遗产名录，成为我国第4处，世界23处世界文化与自然“双遗产”地之一总面积为999.75平方公里，其中核心区面积635.75平方公里；核心次区面积364平方公里；缓冲区面积278.88平方公里。包括武夷山风景名胜区、武夷山自然保护区、武夷山古汉城遗址和九曲溪上游保护地带4部分4路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.1旅游市场分析年份接待人数（万人）比增（%）2005335.89102006372.84112007428.214.852008446.834.35200949510.78近5年来，除因金融海啸影响，武夷山的游客增长量较大，增长比例达10%以上预计随着武夷山度假区的整体素质提升，未来游客的年增长量仍能保持10%以上的增长率武夷山游客年增长量较大5路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.1旅游市场分析武夷山旅游产业规划先进，未来前景发展良好武夷山旅游定位：大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休闲、度假为主要特色的旅游活动区与旅游服务基地政府通过功能规划、城市景观设计和建设，树立武夷山新形象未来武夷山将向集旅游、商业、文化、居住、娱乐、休闲多功能为一体的旅游度假区的方向发展6路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.1旅游市场分析航空、公路和铁路规划，使武夷山突破发展瓶颈武夷山机场开通有武夷山至北京、上海、广州、香港、澳门、深圳、厦门、珠海、等27条国内和地区航线，航线布局以大中城市为轴心，辐射周边地带，东南形成网络，西北向纵深发展2009年12月，浦南高速通车，武夷山正式接入国家高速公路网。武邵高速公路、宁武高速公路预计将在近两年建成通车武夷山还有2条铁路列入新一轮海西铁路建设规划，京福高速铁路、南三龙铁路已进行线路勘测和方案优化武夷山将成为闽北乃至全省的航空、铁路、高速公路的立体交通枢纽7路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.1旅游市场分析武夷山目前旅游产品开发一直处于初级营销阶段武夷山旅游面临问题：旅游资源品位高，但产品开发层次低目前旅游产品开发层次不高，大多都是最初层次的观光产品，有的甚至还处于完全未开发状态旅游产品还不丰富，山水产品开发较多，而文化内涵挖掘少还没有养生、创意等产品，旅游产业发展处于发展初级阶段主要原因：旅游项目建设投入不足，基础配套设施不完善8路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.1旅游市场分析武夷山处于长三角与珠三角的腹地，是多个省市居民自驾车旅游的可达范围，同时也在面临众多的旅游竞争半径300公里内，可覆盖省市包括浙江的绍兴、金华、丽水、温州；江西的南昌、九江、宜春；广东梅州及福建省大部分区域武夷山需要面对周边众多旅游城市和旅游景点竞争，绍兴和金华具有良好的城市旅游资源、九江的庐山也是山岳旅游的经典项目之一以武夷山为中心，半径300公里内（车程约3.5小时）可覆盖范围9路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.1旅游市场分析小结武夷山具有较好的旅游基础，随着旅游产业的整体规划实施及交通条件的不断改善，未来旅游自然增长率必将显著提升目前旅游市场在产品开发和配套服务方面仍有大量的市场空白，本项目的建设在宏观大势上是顺势而为相比武夷山现有和未来待建旅游产品，本项目以“飞禽、走兽、极地海洋动物”为主题，具有相当的独特性，同时也要应对相当的风险性10路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂旅游市场分析商业市场分析市场分析市场分析1路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析宏观环境海西建设上升为国家发展策略，为闽北建设带来重大的发展机会2009年，国务院常务会议原则通过了关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见(以下简称意见)，海峡西岸经济区(以下简称海西区)定位为“两岸人民交流合作先行先试区域”海西建设纲要指出，该经济区以福建为主体，涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为6000万8000万人，预计建成后的经济区年经济规模在17000亿元以上提前布局，央企扑向海西区。中铝、中石化、中国远洋等国字号企业纷纷投资福建12路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析宏观环境南平政府将实施搬迁，有利用促进武夷山经济、文化等产业升级发展南平市的进一步发展越来越受到空间的制约，2008年1月，南平市三届人大三次会议批准的市政府工作报告中对谋划新兴中心城市工作提出具体要求。新兴中心城市将成为海峡西岸经济区新兴增长极与山海协作的战略窗口，是海西重要的产业聚集区和山水生态新城。预计到2020年，总人口为60万人左右，整体空间采用组团的结构模式，形成“一河两岸、三大组团、多轴发展”的空间格局。13路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析商圈分析武夷山商圈大体可分为老城区商业和度假区商圈老城区：传统零售行业集中区，主要满足城区居民日常生活所需，最能体现本地商业档次和资源的区域代表性商业区域/业态：生活超市、和平南路、大同路度假区本地特产及旅游产品集中区，主要面对旅游和异地市场代表性商业：红袍商业街、武夷印象、海峡风情、旅游产品超市14路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂超市名称华榕超市超市地址温岭街中山路口超市层数（包括地下）共 1 层超市总面积1200平方米超市各层面积1200平方米营业时间上午 7 点 20 分晚上 23 点 00 分非卖场店铺/柜台位置数量租金无无超市经营状况较好，设有三个收银台超市总评位于武夷山城市中心，商业旺地。以经营日常用品为主，没有生鲜部门。经营年代较长，硬件水平落后。1.2商业市场分析老城区商业老城区代表性超市：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂品牌名称经营类型位置平均人消费德克士西式快餐温岭街中山路口15-30元佳客来牛排西式正餐温岭街30-50元盛世经典牛排西式正餐温岭街38-58元鼎泰丰大酒楼中式正餐温岭街30-50元1.2商业市场分析老城区商业老城区餐饮业情况：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂街区/店铺名称租金售价/转手费温岭街70-80元/月住宅4300-4400，商铺16000温岭街中山路口乐可思冰激凌125元/月转手费6万元（两层96）大同街卡卡虎童装60元/月转手费3.2万元（50）西林街中山路口宝岛眼镜150元/月和平南路Homoma170元/月和平南路利郎160元/月老城区主要街道租售情况：1.2商业市场分析老城区商业路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析老城区商业近期开发商业文公苑商场位置：环岛西路（云清大酒店对面）建筑面积：2万商业形态：商场式销售方式：带租约销售，年回报率4%销售价格：约5万元/项目优势：位于西林街尾端，商业核心的边缘，可借势发挥项目劣势：商场需要给菜市场先使用2年，再给租户使用对本项目的借鉴返租销售在武夷山具有较好的号召力目前市场可接受的回报率约4%左右18路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂老城区商业分析小结：老城区商业以步行街的形态为主，缺少百货等现代商业模式，整体消费能力和消费意识较差。其主要原因是老城区人口少，且旅游人口基本不经过老城区，因此老城区的商业氛围不够活跃部分特色餐饮居于老城区，将是本项目未来的目标客户之一1.2商业市场分析老城区商业路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂红袍商业街业态比例1.2商业市场分析度假区商业大大红红袍步行街袍步行街大红袍商业街位于三姑核心地段，是目前三姑经营情况最好、商业气氛最浓的商业街区一楼租金及售价售价1.8万元/2.2万元/，且基本处于有价无市的状态；租金100-120元/月/，空置铺位极少；住宅售价：曦园小区市场均价6000元/。大大红红袍步行街袍步行街简评简评本地特产及旅游产品集中区，主要面对旅游和异地市场大红袍步行街的业态组合很好的反映了度假区的商业现状：茶叶、零售、根雕占据最大的市场份额，其中茶叶及相关产品超过50%。20路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂武夷印象业态比例1.2商业市场分析度假区商业武夷印象武夷印象武夷印象位于项目斜对面，商业氛围较弱一楼租金及售价商铺售价1万元/1.2万元/；商铺租金20-30元/月；住宅售价市场均价5000元/。武夷印象武夷印象简评简评武夷印象引入了茗正缘顺、北京同仁堂、东方红慢摇吧等主力店，使得该项目的业态组合相较其他街区有一定差异，但茶类业态仍占有50%的比例。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业海峡海峡风风情街情街位于武夷山度假区玉女大酒店前，商铺销售与出租均不成功一楼租金及售价临街商铺售价：1万1.2万临街商铺租金：10-20元/月海峡风情街简评项目销售后缺乏统一的经营和管理，导致目前仅有1楼临街商铺经营中，内街和2楼全部空置前期经营不善，致使再次招商和内铺销售困难恶性循环，目前该项目成为度假区第一个不成功的商业项目22路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂超市名称顺天旅游商店超市地址三姑天游峰路超市层数（包括地下）共 1 层超市总面积1000平方米超市各层面积1000平方米营业时间上午 7 点 30 分晚上 23 点 30 分非卖场店铺/柜台位置数量租金无无超市经营状况一般，设有两个收银台超市总评以经营当地特色商品茶叶、根雕、点心、地方酒为主，辅以日常生活用品1.2商业市场分析度假区商业度假区代表性超市：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂名称地址层数面积超市简评华榕超市长亨店三姑大红袍商业街1700经营日常用品为主，少量旅游产品好邻居超市三姑武夷大道、星村路口等地1900好邻居超市是三姑地方连锁超市，拥有6家门店，覆盖面积最广但缺乏现代化的经营理念及管理方式。经营内容以日常用品为主，辅以少量旅游产品好再来量贩超市三姑武夷大道1900经营日常用品为主，少量旅游产品1.2商业市场分析度假区商业度假区其他超市：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂品牌名称经营类型位置包房费花样年华量贩式KTV温岭街中山路口180-380元华晟酒店KTV量贩式KTV华晟酒店180-380元东方红慢摇吧武夷印象大厅380元起，包间1280元1.2商业市场分析度假区商业度假区休闲娱乐业情况：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业度假区餐饮业情况餐饮业主要由酒店配套餐饮和街边土菜馆构成餐饮种类少，主要是本地菜，其它风味菜系基本没有餐饮沿街分布，缺少档次和规模路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业度假区商业环境小结商业核心：度假区的商业核心为三姑，酒店、餐饮及少量的酒吧、KTV几乎全在三姑，该区域已经形成度假区的综合服务中心主要业态：茶叶、根雕等传统产业已在度假区形成规模化经营，其业态比例已占度假区商业的60-70%，由于竞争激烈，市场已经开始出现茶叶品质混乱现象销销售方式：度假区商售方式：度假区商业业基本采取硬基本采取硬卖卖的形式，而且的形式，而且基本都是商基本都是商连连住一起住一起卖卖，销销售后无后期管理、无市售后无后期管理、无市场场推广，推广，仅仅靠茶叶市靠茶叶市场场本身的本身的发发展展动动力力市场空白：酒吧、KTV、美食广场等休闲娱乐经营商少、种类单一、分散经营27路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析市场供应近2年来，度假区几乎没有新的商业项目投放，形成目前商铺的空置率极低，转售或转租也较少的局面近期陆续进行建设的旅游项目较多，但基本不在三姑（度假区的核心商圈），对本项目的竞争性较小28路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析市场供应附表：近期将开发/正在开发的旅游项目（部分）项目名称项目名称建设内容建设内容建设建设年限年限项目进展情况项目进展情况滨江景观大道综合农场段全长的旅游景观大道，连接中心城区、风景名胜区、旅游度假区和杜坝会展经济区、建成集防洪、排涝、休闲为一体的滨江景观大道。2008-2010度假区段2010年建成武夷柳永湖旅游综合开发旅游综合开发2008-2012征地、规划武夷山体育运动中心建设国家举重训练康复中心（占地60亩）、A级赛事场地、综合竞技体育馆、标准田径场、水上运动中心等。2008-2011完成270亩征地、规划和立项。武夷论坛国际会展中心占地1940亩。建筑面积57万平方米。建设会展会议酒店区、异国风情商业文化街区、企业公馆区及停车场、配套住宅服务区。2008-2011完成征地和规划设计天下茶博园展示馆、展览场茶叶展示馆、展览场等2008-2012完成征地和规划设计陵园及旅游基础设施烈士陵园及旅游基础设施建设2009-2010完成70%建设武夷山香榭丽舍建设集旅游度假、温泉保健、国际会议、保健疗养等多功能于一体的综合景区。2009-2012进行景区道路建设大红袍五星酒店项目位于南源岭，占地1297亩，建筑面积7.47万平方米。建设综合性接待区、五星级酒店和会所别墅等。2009-2011完成规划设计，综合接待区1-3号楼和综合楼开工建设。29路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析市场供应附表：近期将开发/正在开发的旅游项目项目名称项目名称建设内容建设内容建设建设年限年限项目进展情况项目进展情况角亭公馆农家旅游新村占地462亩，总投资25000万元，分五年实施逐步建成农家旅游新村模式。2009年计划投资5000万。2008-2011完成拆迁山水实景演出占地，由著名导演张艺谋导演的大型印象类山水实景演出项目。2009-2010营业九曲溪上游景点改扩建景区基础设施建设2008-2010改扩建基本完成南源岭自驾车旅游生活小区自驾车旅游生活小区2008-2010基本建成朱子文化保护开发及农业生态保护开发院扩建、朱子巷、朱熹故居修缮、“百亩荷花、莲田”建设、休闲农庄及基础设施建设2008-2010建设中赛格威休闲旅游度假村果园生态旅游2007-2010年底营业洋庄乡大安街红军旧（遗）址红色旅游2004-2009建成茶言精舍茶庄为旅游者提供茶叶交流、销售中心2009营业想当年夜总会娱乐休闲设施旅游娱乐2009营业武夷山仙店游客服务中心项目位于新区，占地200亩，建筑面积11万平米，分三期建设，主要建设游客服务中心、自驾车综合服务中心和商业广场等，日接待游客1万人。2009-2011完成土地平整，动工建设30路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析市场供应附表：近期将开发/正在开发的旅游项目项目名称项目名称建设内容建设内容建设建设年限年限项目进展情况项目进展情况五夫古镇艺术创作基地旅游写生、创作基地2009-2010营业华福酒店及钱柜音乐会所娱乐设施建设2005-2009营业连氏闽台生态旅游开发有限公司闽台水果样品区和珍稀药材种植区建设2009-2012完成征地及规划市区至吴屯佛教旅游公路建设禅文化旅游开发有限公司2009-2010年底完成高尔夫球场及酒店建设高尔夫球场及酒店建设2003-2010营业九曲花街旅游综合开发集旅游观光、餐饮、购物一体的旅游健身2006-2010建设中31路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析专业人士访谈武夷山旅行行业协会会长武夷山的旅游产业还处于起步阶段，远没来达到饱和阶段，现在开发旅游项目还是大有可为的目前武夷山的旅游企业在异地有300处以上的办事处或分公司，具备相当的旅游人口组织能力中旅老总旅行社与景区的合作模式较多，主要体现在门票收入方面，主要形式有包销制、佣金制，具体门票分配比例需要针对项目实际情况确定聚福缘休闲会所老板江家文武夷山人最近做茶叶生意发了财，未来再做商业项目一定要有规模，让后来者难以超越希望项目周边有酒店，以吸引更多的游客消费者32路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析老城区商业经营户分析调研技术说明调研对象：老城区经营户、品牌商业态类别：服装、皮具、珠宝、眼镜、餐饮、鞋业、网吧、足浴等百货、休闲、娱乐业态调查方法：面对面问卷访问样本数量：20份调研地点：和平南路、大同路33路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析老城区商业经营户分析1、请问贵店是以下何种性质？2、请问贵店主要客户群是？个体经营远多于代理形式，占市场的主导位置，说明老城区经营户整体实力较弱，同时个体经营的灵活性大，易于转型老城区的商业主要服务于本地消费者34路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析老城区商业经营户分析3、请问您在武夷山已开店数量？4、您现在的店铺是买的还是租的？大多数经营户只开一家店铺，说明老城区商业容量有限，且异地商业资源较难进入老城区大多数经营户是租赁商铺经营35路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析老城区商业经营户分析5、请问您一般签几年的租赁合同？6、请问您商铺经营一般需要多大面积？（实用面积）市场上3年期的租赁期是主要形式，租金递增的速度慢经营户希望有较好的展示形象，因此对未来商铺的面积需要比较大，大部分选择为81-12036路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析老城区商业经营户分析7、我们将在武夷广场对面兴建大型旅游商业中心，您希望项目中有哪些商业类型？（多选）老城区经营户普遍认为本地缺乏一个综合百货商场，以实现规模化规范化经营对餐饮及休闲娱乐等业态均大力认可37路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析老城区商业经营户分析9、请问您会购买本项目的商铺经营吗？10、您能接受本项目的临街商铺售价是？老城区经营户对本项目的开发认同度较高，如果条件合适即会认租、认购在售价方面，老城区经营户认为本项目的未来售价将略高于目前市场行情，但不接受4万元/及以上的价格8、您是否去本项目租赁？38路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析老城区商业经营户分析11、您日常获知商业信息的渠道是：？12、如果你看电视，一般会看哪个台？13、如果你看报纸，一般会看哪个报纸？户外广告和电视是武夷山最受关注的传播方式除央视外，本地台和东南卫视最受本地经营户关注本地报纸的传播更有效39路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析老城区商业经营户分析老城区商业经营户分析小结老城区商业多为服装、皮具类的中小型经营者，经营实力和能力较为有限对本项目的认可度及关注度较高，特别是餐饮、休闲等行业的经营者，对本项目的开发有一定的期待经营户对未来商铺面积需求较高，本项目的商铺用于出租于应注意面积分割的合理性40路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业经营户分析调研技术说明调研对象：度假区经营户、品牌商业态类别：茶叶、根雕、餐饮、休闲会所调查方法：面对面问卷访问样本数量：20份调研地点：红袍商业街、武夷印象、海峡风情街41路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业经营户分析1、请问贵店是以下何种性质？2、请问贵店主要客户群是？茶叶、根雕等经营者的品牌意识和现代经营理念相对落后，以公司形式经营越少于个体经营者茶叶、根雕的主要消费群体已面对全面市场，能在本地经营此类行业的经营户基本都有固定的客户资源42路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业经营户分析3、请问您在武夷山已开店数量？4、您现在的店铺是买的还是租的？大多数经营户只开一家店铺，度假区的商业资源较少，在一定程度上限制了商业发展规模大多数经营户是租赁商铺经营43路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业经营户分析5、请问您一般签几年的租赁合同？6、请问您商铺经营一般需要多大面积？（实用面积）市场上3年期的租赁期是主要形式，租金递增的速度慢经营户希望有较好的展示形象，因此对未来商铺的面积需要比较大，大部分选择为81-12044路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业经营户分析7、我们将在武夷广场对面兴建大型旅游商业中心，您希望项目中有哪些商业类型？（多选）经营户认为茶叶、根雕等传统产业需要有一定的规模才能有经营效果对餐饮及休闲娱乐等业态均大力认可45路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业经营户分析9、请问您会购买本项目的商铺经营吗？10、您能接受本项目的临街商铺售价是？经营户对本项目的开发认同度较高，如果条件合适即会认租、认购在售价方面，经营户认为本项目的未来售价将略高于目前市场行情，但不接受4万元/及以上的价格8、您是否去本项目租赁？46路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业经营户分析11、您日常获知商业信息的渠道是：？12、如果你看电视，一般会看哪个台？13、如果你看报纸，一般会看哪个报纸？户外广告、电视是武夷山最受关注的传播方式除央视外，本地台和东南卫视最受本地经营户关注本地报纸和闽北日报的传播更有效47路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析度假区商业经营户分析度假区商业经营户分析小结对本项目的认可度及关注度较高，期待本项目有休闲、娱乐、餐饮等综合业态对于远远超出目前市场水平的售价不接受对武夷山旅游前景及商业前景非常有信心，认为目前市场还没有饱和的迹象经营户对未来商铺面积需求较高，本项目的商铺用于出租于应注意面积分割的合理性48路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析本地消费者分析调研技术说明调研对象：本地居民调查方法：面对面问卷访问样本数量：110份调研地点：和平南路、大同路49路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析本地消费者分析本次调查选择的对象主要是具有一定经济条件，能有相当消费能力的人群50路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析本地消费者分析三口之家的小型家庭成为社会主流形态，孩子的消费意向成为家庭消费的重要参考因素25004500元/月是武夷山最高的收入水平，武夷山整体收入水平有限51路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析本地消费者分析武夷山居民敢于消费对本项目的认同度较高，超过90%的受访人表示会去或考虑去本项目游玩52路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析本地消费者分析本地居民在服装、饰品方面的需求较大重视家庭生活，希望本项目开发适合全家特别是儿童的休闲产品53路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析本地消费者分析具有新鲜感（4D影院）和互动性的娱乐项目最受欢迎多样化的餐饮种类选择，显示本地人对新鲜事物的接受度较高54路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析本地消费者分析户外广告、电视是武夷山最受关注的传播方式除央视外，本地台和东南卫视最受本地经营户关注本地报纸和福建日报的传播更有效55路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析本地消费者分析本地消费者分析对本项目的海洋主题接受度高重视家庭生活，在本地游玩需求有适合全家，特别是儿童游玩的项目对于有新鲜感的休闲、娱乐及餐饮有较大的接受度本地人的消费能力较为有限，本项目需要设置不同档次的业态，以满足不同层次消费的需求56路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析景区消费者分析调研技术说明调研对象：景区游客调查方法：面对面问卷访问样本数量：235份调研地点：南次路口、北次路口、茶博园57路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析景区消费者分析来武夷山旅游的游客年龄层次比较平均，相对比较集中的年龄段为21-25岁和41岁以上，16岁以下群体较少身份为职员的占游客的最大比例58路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析景区消费者分析本省游客及长三角地区是武夷山主要的游客来源，随着交通条件的不断改善，远自新疆、黑龙江的游客也有增长趋势大部分游客是私人旅游和公司组织，商务活动较少59路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析景区消费者分析游客对休闲、娱乐及餐饮方面有强烈的要求，越年青的游客对休闲和娱乐的要求越高对本项目及海洋主题比较认可，86%的人会去或考虑去60路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析景区消费者分析对体验性和互动性的休闲、娱乐活动较有兴趣61路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析景区消费者分析具有本地特色的餐饮和小吃最受游客欢迎本地特产是游客最有兴趣的购物内容62路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2商业市场分析景区消费者分析景区消费者分析对本项目的海洋主题接受度高对有互动性和体验性的休闲娱乐活动有强烈的要求对本地特色餐饮和小吃最有兴趣在购物方面，本地特产和小吃是最受欢迎的63路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场分析总结随着武夷山旅游市场的不断扩张，武夷山的游客人数将不断增长，给本地的商业带来新一轮的发展机会旅行社占据了旅游产业的上游，各旅游项目和商业在初期均需要与有实力的旅行社合作，以争取相当的游客人数以海洋为主题的旅游项目在武夷山独树一帜，本地消费者和景区消费者的接受度都比较高，具有相当的发展潜力武夷山的旅游配套目前还比较落后，给本项目的发展提供良好的机会，未来休闲、娱乐、餐饮等方面将是各类旅游产品的必备项目之一，市场将出现井喷武夷山的游客以成人为主，16岁以下群体较少，其主要原因是本地市场缺少适应性的产品，对培养游客意识不强武夷山的商业核心区在三姑，商业服务功能较丰富，档次较低，本项目可利用现有的商业氛围，大力发展中高档商业，树立市场标杆；与旅游产品相比较，本项目的商业部分有机会独立操作，不完全依赖于旅游产品的带动效应64路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目本体条件分析与目标解读项目商业定位案例借鉴商业价值梳理经营管理项目定位项目定位2路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂扼守商业主轴：项目前临武夷大道路商贸主轴，是度假区的商业中心地带；雄踞交通要道：度假区连接市区、机场、火车站必经之路，交通优势得天独厚；坐拥高尔夫资源：共享高尔夫景区带来的休闲高消费人群。项目位于大武夷景区中心主轴上，坐享城市与景观资源2.1项目本体条件分析与目标解读项目区位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂武夷大道北段：武夷山风景区北入口、武夷山机场、武夷山市区；武夷大道南段：武夷山风景区南入口、印象大红袍、茶博园、三姑酒店商业区；项目南侧支路：高尔夫入口。项目北连市区、重要交通设施，南接度假区风景区，背靠高尔夫，通达性极好2.1项目本体条件分析与目标解读交通状况路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂武夷山风景区每年150万游客群体；高尔夫景区商务接待的高消费人群；武夷山本地22万户籍人口。项目未来主要客户群体由三部分人组成：普通游客、商务（政府）接待客户、本地居民2.1项目本体条件分析与目标解读客户群体路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂北连规划中商业区、角庭风景区，东靠高尔夫景区，西邻武夷印象、武夷广场，南连综合服务区北：商业区（规划中）西：武夷印象、武夷广场东：高尔夫景区南：综合服务区2.1项目本体条件分析与目标解读项目四至路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目片区规划为“文化公园区”，海洋主题公园是主要载体政府规划：政府规划：包含虎山庙与旧石器遗址公园、极地海洋馆，是地方悠久历史与独特文化的体现。限制因素：限制因素：必须是海洋主题公园；必须保留虎山庙；2.1项目本体条件分析与目标解读项目规划路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂武夷山整体的旅游氛围及环境，能带来庞大游客消费群体；项目位于商业主轴及交通要道上，通达性好，展示面佳；发展商的资源优势及专业程度武夷山深居内陆，没有天然海洋资源，加大了项目成本；城市规模小，消费能力弱，项目发展需更多依靠游客资源。“大武夷”景区的规划有助于吸引更多游客；项目动工时间早，有助于在今后竞争中取得先手。未来项目周边别墅、商铺的供应量较大，竞争较激烈；“大武夷”从规划到成熟需要一个漫长的过程。SWOT2.1项目本体条件分析与目标解读 SWOT分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂核心属性区域性旅游中心区域性旅游中心海洋主题公园海洋主题公园附加属性风情商业街区风情商业街区风情别墅风情别墅项目是建设区域性旅游中心为目标，以海洋主题公园为核心，以风情商业街区与风情别墅区位有益补充的综合型旅游地产项目2.1项目本体条件分析与目标解读属性界定路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目是建设区域性旅游中心为目标，以海洋主题公园为核心，以风情商业街区与风情别墅区位有益补充的综合型旅游地产项目政府目标提高武夷山旅游市场竞争力，弥补武夷山商业空白，打造全新的旅游体验，实现武夷山旅游市场的升级转变。形象目标充分发挥海洋公园的特性，完美的搭配风情商业街区，使本项目不仅是武夷山新的旅游名片，也是武夷山新的商业中心。利润目标风险可控的前提下，充分实现商业、别墅类产品的价值。2.1项目本体条件分析与目标解读开发目标路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目本体条件分析与目标解读项目商业定位案例借鉴商业价值梳理经营管理项目定位项目定位2路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂特色综合型特色综合型以自然人文景观为主，突出特点是同质化竞争，缺乏成熟合理的规划；娱乐项目型娱乐项目型资源主导型资源主导型 以温泉、滑雪、游乐场、主题公园等目的性项目为主，竞争特点是档次化竞争，具备对整体规划要求较高；以会议、休闲、疗养等高质量高档次为主，竞争特点是差异化竞争，对整体规划的要求极高。观光旅游观光旅游娱乐体验娱乐体验休闲旅游休闲旅游旅游功能总体上分为三种，第一层次的观光旅游，第二层次的娱乐体验性旅游，第三层次的专门性旅游2.2宏观环境对项目开发的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂观光旅游娱乐项目休闲旅游旅游市场分类武夷山迪斯尼博鳌武夷山目前仍属于较低的层次，随着市政府规划的出台，整体升级势在必行2.2宏观环境对项目开发的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂旅游市场的升级势必需要更丰富的更高级商业服务配套以满足增多的消费需求观光旅游娱乐项目旅游休闲旅游旅游市场的提升消费者：单纯的景观游客资源；旅游主题：山水等自然景观；商业设施：酒店、地方餐饮、土产卖店消费者：景观游客、纯玩游客；旅游主题：自然景观、主题公园；商业设施：酒店、连锁品牌餐饮、连锁品牌零售、娱乐休闲场所消费者：普通游客、商务政府会议人士、专项目的人士；旅游主题：自然景观、主题公园、会议场所；商业设施：酒店、高档品牌连锁餐饮零售休闲2.2宏观环境对项目开发的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂旅游功能的提高：新兴项目不能局限于自然景观资源，而是以娱乐休闲、商务会议等高附加值的旅游功能为主；商业档次的提高：新兴项目的商业种类与档次相较现有市场有所拔高，给游客以更多的消费选择空间；服务配套的提高：新兴项目赢提供更丰富的娱乐休闲等服务配套，使游客从单纯旅游转变为休闲旅游；项目形象的提高：更多的旅游功能、更高的商业档次、更完善的服务配套势必对项目的整体形象有较高的要求。随着旅游市场的整体升级，对新兴大型项目的产品功能规划上势必有更高的要求2.2宏观环境对项目开发的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂打造主题概念商业景观与商业的充分互动商业档次的要求游客的汇集作用主题公园主题公园本主题公园将成为武夷山的旅游新热点，将吸引大批游客到此观光消费利用公园特色打造差异化主题商业，吸引消费者利用公园景观打造特色风情商业商业档次与定位须与公园整体氛围相协调通过特色、高端的商业与主题公园带来的游客消费者充分互动2.2海洋主题公园对项目商业的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂主题公园商业模式主题公园商业模式主题公园商业模式主题公园商业模式度假型登别海洋公园主题公园商业配套传统型综合型成都极地海洋世界大连老虎滩海洋公园2.2海洋主题公园对项目商业的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂传统型商业模式:日本登别海洋公园位于日本北海道。北海道是日本旅游旺地，该公园是北海道唯一的海洋主题公园拥有餐饮、特色产品店及游乐场，兼顾餐饮、零售、休闲娱乐三项功能2.2海洋主题公园对项目商业的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂综合型商业模式成都极地海洋公园是集公园、酒店、住宅、购物、休闲、娱乐于一身大型综合型主题公园项目主要功能组成及概念极地海洋公园 polar ocean worldjust fell goodYOHO街（商业街）慢慢游物质街，有24小时都开的店海平面 moonlight of calm sea.懒散交际区（休闲场地）清吧、咖啡、红酒、雪茄、私膳、音乐、会所及其它海立方 offshore house（公寓）海拔6.5米，纵容个人行为海洋文化广场 ocean culture plaza可以看、可以读、可以玩、可以大吃的 海文化中央活动场 in the movement 连台好戏。有人晚上8、9点都舍不得走热带季风主题酒店 monsoon hotel2.2海洋主题公园对项目商业的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂成都海洋公园成都海洋公园成都海洋公园成都海洋公园风情商业风情商业风情商业风情商业街区街区街区街区文化广场文化广场文化广场文化广场公寓公寓公寓公寓酒店酒店酒店酒店特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮街区街区街区街区综合型不仅强化了购物餐饮休闲娱乐的功能，同时引入了酒店、文化、住宅的新元素，使之充分的融合强化商业功能：综合型主题公园拥有更大的商业体量，全面的强化了购物、餐饮、休闲、娱乐的功能，使之与主题公园充分互动；引入全新要素：引入了酒店、文化广场、住宅等要素，全方位的支撑项目收益。2.2海洋主题公园对项目商业的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.2海洋主题公园对项目商业的影响度假型商业模式大连老虎滩海洋公园老虎滩海洋公园平面图大连老虎滩海洋公园整体以休闲旅游为主，商业包括4D影院、欢乐剧场等游乐设施，及餐饮等业态；总体来看，老虎滩走的是传统公园模式，即强调游乐、休闲，商业规划不鲜明；该类型商业模式中，餐饮、休闲娱乐仍是商业部分的主体。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂主题公园由于其“休闲、旅游”的特性，使其基础商业配套均以餐饮、休闲、娱乐为主。在此基础上，可规划一些延伸产品作为有益补充。项目类别：住宅；功能：赋予生活氛围；意义：增加项目收益项目类别：零售、餐饮、休闲、娱乐；功能：满足游客的休闲消费需求；意义：完善项目功能项目类别：酒店；功能：商务、普通接待功能；意义：增多游客选择范围；必备项目附属项目可选项目2.2海洋主题公园对项目商业的影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本项目定位的方针是针对项目市场空白，拔高项目商业档次，打造度假区的商业中心茶叶根雕等占度假区60%以上市场 市场现状定位影响项目可以引入少量作为有益补充缺乏中高档餐饮场所项目可填补这部分市场空白休闲娱乐数量少，分布不均匀，难以形成规模项目可借势打造度假区的餐饮休闲娱乐中心度假区零售业态单一，档次低，形象差项目适时打造度假区风情商业街区2.2武夷山市场分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本项目缺乏奥特莱斯必要的经营条件STOP人口硬伤：武夷山总人口及高端人群相对奥莱来说，其人口基数及消费力很难以支撑奥特莱斯的生存和发展；城市硬伤：武夷山市为三四线城市，城市影响力及辐射力相对不大，单靠本项目吸引周边城市的消费群来本项目消费，在短期内较难实现；体量硬伤：本项目总体量4.5万平方米，体量上达不到规模优势，而北京和上海的奥莱，体量均在10万平方米以上；2.2奥特莱斯分析后期运营的难题：如果国际品牌达不到集群效应，在国内品牌相对接受度较低的情况下，后期运营势必出现不确定因素。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.2客户群分析客客户户端分析：端分析：本地消费者分析对本项目的海洋主题接受度高重视家庭生活，在本地游玩需求有适合全家，特别是儿童游玩的项目对于有新鲜感的休闲、娱乐及餐饮有较大的接受度本地人的消费能力较为有限，本项目需要设置不同档次的业态，以满足不同层次消费的需求景区消费者分析对本项目的海洋主题接受度高对有互动性和体验性的休闲娱乐活动有强烈的要求对本地特色餐饮和小吃最有兴趣在购物方面，本地特产和小吃是最受欢迎的通过针对本地消费者及游客的综合分析可知，最受两者欢迎的业态是“餐饮、休闲、娱乐”。88路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂武夷山宏观环境武夷山宏观环境旅游市场的整体升级需要更高档次的新型旅游中心主题公园商业模式主题公园商业模式项目适宜发展零售、购物、餐饮、休闲、娱乐等相关业态市场情况市场情况项目商业方针是抢占市场空白，但不具备发展奥特莱斯的条件小结小结项目商业定位是档次上有提高、特色上有创新、品质上有深化的“三有”商业中心。同时，针对一期商业规划，应以餐饮、休闲、娱乐为为主，零售及其他业态为辅助。定位依据小结2.2市场分析总结路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目本体条件分析与目标解读项目商业定位案例借鉴商业价值梳理经营管理项目定位项目定位2路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.3案例分析成都极地海洋世界对比项目成都极地海洋世界本项目城市环境内陆城市，不临海内陆城市，不临海城市性质区域中心城市，对外辐射力强著名旅游城市，游客众多项目区位成都新城市中心，重点规划区域紧邻三姑核心商圈，武夷山重点发展地段，城市主干道项目产品主题公园、酒店、公寓、商业街、城市广场主题公园、商业街、别墅经营情况好未开业通过上述对比可知，成都极地海洋世界从城市、区位、产品上都与本项目非常相似，充分借鉴其成功意义是非常必要的。91路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.3案例分析成都极地海洋世界项目名称项目情况开发商大连海昌集团占地面积240，000建筑面积180，000容积率0.6公园面积约40，000商铺售价1.6-2.7万元/周边商铺售价1-1.2万元/本项目是非常典型的旅游推动地产的项目，主题公园只占项目总面积的22%，通过主题公园的宏观规划，带旺住宅、商铺等产品的销售。92路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.3案例分析成都极地海洋世界经营时间表：2006-10销售团队进场2007-4住宅一期开盘2008-8招商团队进场2009-3第一组团完工，第二组团开动2009-122010-7开园完成80%招商面积街铺二期发卖2010-8从其经营时间表上看，该项目的操盘思路是：环境造势住宅先行招商开始商铺销售整体开业93路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.3案例分析借鉴意义成熟商圈内主题公园的附属产品，具备提前销售的条件；成熟商圈内主题公园的附属产品，具备提前销售的条件；先行销售可保证项目初期回笼大批资金，用于后期建设需要；先行销售可保证项目初期回笼大批资金，用于后期建设需要；为实现项目的整体开业，项目商业部分必须先于公园部分运作，为实现项目的整体开业，项目商业部分必须先于公园部分运作，及早招商及销售；及早招商及销售；成都极地海洋世界的成功运营，证明了内地城市具备发展海洋成都极地海洋世界的成功运营，证明了内地城市具备发展海洋主题公园的条件；主题公园的条件；94路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.3案例分析东部华侨城东部华侨城，位于中国深圳大梅沙，山地面积近9平方公里，由华侨城集团精心打造的国家生态旅游示范区和世界级度假旅游目的地。主要包括：大侠谷生态乐园、茶溪谷度假公园、云海谷体育公园、大华兴寺、八家度假酒店、天麓地产等项目。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.3案例分析东部华侨城封闭主题公园商业：封闭主题公园商业：商业街位置：公园内；租售情况：只租不售；消费者群体：游客；租赁情况：良好；租金水平：120-150元/月。业态结构：咖啡西餐、中西快餐；商业街华侨城商业属于封闭式公园华侨城商业属于封闭式公园商业，主要客户群体面向游商业，主要客户群体面向游客，由于封闭式管理导致物客，由于封闭式管理导致物业不能出售业不能出售路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.3案例分析东部华侨城东部华侨城七大主题酒店，包括因特拉根、火车营地、房车酒店、城堡酒店、菩提酒店、黑森林酒店、温泉酒店等，是东部华侨城的有一大特色。丰富的酒店功能，便于延长顾客在公园的逗留时间，增加潜在消费需求。丰富的酒店功能，便于延长顾客在公园的逗留时间，增加潜在消费需求。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、旅游和高端产业功能的城市组团地理位置地理位置：深圳南山区规规模模：占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，城区功能：城区功能：是复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能的、相对独立的城市组团；规规划状况：划状况：总建筑面积约为218.96万，其中高层住宅92.85万，多层住宅45.48万，别墅3.38万，市政41.60万，商业及工厂占地34.56万，写字楼占地1.08万，旅游配套设施占地250万。深圳关内深圳关内4km居住区居住区商业区商