美联物业-汕头黄金海案万福品清湖房地产项目推广建议方案

万福品清湖工程推广建议市场分析市场分析本章节期望通过对汕尾地区房地产市场的调研分析，本章节期望通过对汕尾地区房地产市场的调研分析，为本工程的定位提供依据，使本工程成为能为市场为本工程的定位提供依据，使本工程成为能为市场带来活力、为置业者提供优质居所、为开发者带来带来活力、为置业者提供优质居所、为开发者带来最大利益的产品；同时也为后期营销推广开辟渠道，最大利益的产品；同时也为后期营销推广开辟渠道，挖掘出最具价值的客户资源，提示最具时效性的营挖掘出最具价值的客户资源，提示最具时效性的营销手段。销手段。汕尾位於广东省东部沿海汕尾位於广东省东部沿海，依山傍海；依山傍海；海洋性气候，历史文物众多，海洋性气候，历史文物众多，旅游资源丰富旅游资源丰富流域面积流域面积3613.7平方公里，占平方公里，占全市总面积的全市总面积的69.2%，水产资，水产资源丰富源丰富市区面积市区面积150平方公里平方公里全市总人口全市总人口302万人万人,其中非其中非农人口农人口90多万。全市旅居海多万。全市旅居海外华侨、港澳台人士近百万外华侨、港澳台人士近百万人人。汕尾概况汕尾概况汕尾的经济开展在全省较为落后，汕尾的经济开展在全省较为落后，产业结构、财政收入均存在不合产业结构、财政收入均存在不合理现象，城市信用危机严重制约理现象，城市信用危机严重制约着汕尾的开展。着汕尾的开展。04年完成地区生产总值年完成地区生产总值220.1亿元，亿元，同比增长同比增长15%共有各类民营经济组织近共有各类民营经济组织近4万户，万户，民营经济实现的国内生产总值约民营经济实现的国内生产总值约占全市的占全市的80%。汕尾电厂、大华。汕尾电厂、大华电厂、广东第四核电站、上海中电厂、广东第四核电站、上海中油公司储油仓、白沙湖新港区等油公司储油仓、白沙湖新港区等大工程的兴建将改善产业结构大工程的兴建将改善产业结构汕尾市没有明显的商圈，主要生汕尾市没有明显的商圈，主要生活配套都集中在旧城区，预计新活配套都集中在旧城区，预计新区在未来几年中会崛起较成规模区在未来几年中会崛起较成规模的商业配套。的商业配套。汕尾宏观环境分析汕尾宏观环境分析汕尾人口消费力分析汕尾人口消费力分析市区居民家庭户均人口为市区居民家庭户均人口为4.17人人/户，户均就业人口数户，户均就业人口数1.89人人/户户城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入6196元元人均转移性收入人均转移性收入1483元，家庭元，家庭人均经营收入人均经营收入1009元元人均消费性支出人均消费性支出5354元元八大类消费支出除设备用品及八大类消费支出除设备用品及效劳和医疗保健下降外，食品、效劳和医疗保健下降外，食品、衣着、交通与通信、娱乐文教衣着、交通与通信、娱乐文教效劳、居住、杂项商品及效劳效劳、居住、杂项商品及效劳均呈不同程度增长均呈不同程度增长汕尾习俗特征汕尾习俗特征汕尾民风相对保守，同时又汕尾民风相对保守，同时又具坚韧彪悍特点，所以一方具坚韧彪悍特点，所以一方面保存了难能可贵的传统精面保存了难能可贵的传统精神，另一方面却凸显了与现神，另一方面却凸显了与现代文明社会的矛盾。代文明社会的矛盾。市区方言：海陆丰福佬话市区方言：海陆丰福佬话居民特征：信奉神明居民特征：信奉神明 注重睦邻注重睦邻 团结彪悍团结彪悍 吃擂茶吃擂茶 城市城市开展开展规划规划汕尾市近期的建设将以道路等根底设施的开辟、拓展为指引，带动城市新区的开发和旧区改造按照各自有利的开展方向有序进行，逐步形成良好的城市用地功能布局。其规划建设以“立足于现实、根底设施先行、土地利用集约开展，新老城区滚动开展、内外结合，前后衔接，整体协调四项原那么协调开展。市区“净化、绿化、亮化建设，治理环境污染，增大绿化力度，梳理市区乱摆摊造成的交通堵塞，加强滨海道路的导视系统和照明系统等。汕尾市宏观房地产市场汕尾市宏观房地产市场土地市场特征土地市场特征土地本钱较低土地本钱较低交易量较小交易量较小市场相当不标准，场外隐市场相当不标准，场外隐形交易尚未杜绝形交易尚未杜绝以往用于住宅开发的土地以往用于住宅开发的土地规模较小规模较小预测：在品清湖北岸地块预测：在品清湖北岸地块出让后，如政府趁势加出让后，如政府趁势加强引导，汕尾土地市场强引导，汕尾土地市场有望得到标准，吸引更有望得到标准，吸引更多外地品牌开发商进驻。多外地品牌开发商进驻。在售楼盘较少，档次不在售楼盘较少，档次不高高集中在汕尾港滨海沿线集中在汕尾港滨海沿线建筑类型为多层、小高建筑类型为多层、小高层层产品设计缺乏创新性产品设计缺乏创新性预计未来供给：近期内预计未来供给：近期内有本工程和市中心的有本工程和市中心的大中华工程，今后的大中华工程，今后的住宅将集中在品清湖住宅将集中在品清湖沿岸，档次相对较高沿岸，档次相对较高商品住宅市场供给特征商品住宅市场供给特征商品住宅需求特征商品住宅需求特征当地居民多为几代同堂，所以要求当地居民多为几代同堂，所以要求户型宽大，户型宽大，120平米以上三房四房平米以上三房四房由于生活习惯，青睐多层及小高层由于生活习惯，青睐多层及小高层住宅，而对高层的认可度较低住宅，而对高层的认可度较低讲求风水，喜爱东南向通透性较好讲求风水，喜爱东南向通透性较好的户型的户型供需关系供需关系目前在售的楼盘销售情况一般，市场反响不温不目前在售的楼盘销售情况一般，市场反响不温不火火市场潜在需求改换住房、置业保值不可小觑市场潜在需求改换住房、置业保值不可小觑美联认为，由于汕尾在售楼盘自身素质、销售推美联认为，由于汕尾在售楼盘自身素质、销售推广存在一定缺陷，未能刺激当地的住房消费，导广存在一定缺陷，未能刺激当地的住房消费，导致商住市场波澜不惊。但城区及周边县市隐藏着致商住市场波澜不惊。但城区及周边县市隐藏着一定数量的潜客户，一旦有专业的高品质楼盘出一定数量的潜客户，一旦有专业的高品质楼盘出现，汕尾将出现前所未有的置业热潮。现，汕尾将出现前所未有的置业热潮。价格价格目前均价目前均价1400-1500元元/平方米平方米预计本工程和大中华预计本工程和大中华入市后会带动汕尾房入市后会带动汕尾房价提升，中高档住宅价提升，中高档住宅均价有望突破均价有望突破2000元元/平方米平方米区区域域房房地地产产市市场场汕尾新城市中心开展区位于品汕尾新城市中心开展区位于品清湖北岸，乃市政府所在地，清湖北岸，乃市政府所在地，市政配套齐全，是汕尾未来的市政配套齐全，是汕尾未来的CBD；景观资源、规划配套一；景观资源、规划配套一流，是孕育高档住宅的温床流，是孕育高档住宅的温床品清湖西部沿岸是新兴的休闲品清湖西部沿岸是新兴的休闲居住区，滨海大道景观开阔，居住区，滨海大道景观开阔，但可供出让的土地稀少。但可供出让的土地稀少。片区规划定位片区规划定位大中华国际公馆大中华国际公馆入市时间与本工程最入市时间与本工程最近，必将分流一局部近，必将分流一局部客户。该工程规模不客户。该工程规模不大，景观资源与本工大，景观资源与本工程亦无可比性，但大程亦无可比性，但大中华的品牌实力不容中华的品牌实力不容无视。无视。御景园御景园已经销售过半的工程，已经销售过半的工程，预计明年预计明年6月入伙。月入伙。海港城海港城景观优越，周边配套景观优越，周边配套相对成熟。年底入伙，相对成熟。年底入伙，对本工程影响不大。对本工程影响不大。竞竞争争楼楼盘盘产品特征产品特征小高层、多层小高层、多层现代风格和欧式风格现代风格和欧式风格外立面外立面园林设计一般园林设计一般户型中大为主，平层户型中大为主，平层为主，创新性不高为主，创新性不高目标客户分析目标客户分析汕尾本地居民占大多数为了改善居住环境，对户型面积、平安性、配套成熟度较为在意局部周边县市居民步入城市生活，享受城市繁华配套少量汕尾籍外地人士外地经商，积蓄颇丰，故土置业以安置亲人长辈或用于闲时自住外地投资客户置业保值，经亲友介绍，用于投资预计随外地品牌开展商进入，楼盘素质提升，汕尾籍外地客户比例会有所提高。营营销销手手段段分分析析汕尾商品住宅营销特征汕尾商品住宅营销特征广告投放较少，多靠现场资料、广告投放较少，多靠现场资料、亲友传递讯息亲友传递讯息开发商自己销售，专业程度较低开发商自己销售，专业程度较低不注重销售现场包装不注重销售现场包装不注重销售现场管理，销售人员不注重销售现场管理，销售人员着装、举止、讲解均达不到专业着装、举止、讲解均达不到专业水准水准无有效的促销手段无有效的促销手段竞争楼盘个案分析竞争楼盘个案分析楼盘名称楼盘名称海港城海港城户数户数78规模规模占地占地 1800；建；建面面20000 入伙时间入伙时间05年年底年年底均价均价1500元元/顶层顶层1980元元/管理费管理费120/月月/户户主力户型主力户型138-140三房两厅三房两厅200 五房三厅五房三厅销售率销售率约约50%优势优势S1 临近滨海大道，交通便利临近滨海大道，交通便利S2 东向视野开阔，海景优越东向视野开阔，海景优越S3 生活配套相对成熟生活配套相对成熟劣势劣势W1 小区规划一般，未能有效利用景观资源小区规划一般，未能有效利用景观资源W2 沿路噪音，日后噪音影响居住舒适度沿路噪音，日后噪音影响居住舒适度W3 三层商铺对外经营，影响小区安全性三层商铺对外经营，影响小区安全性楼盘名称楼盘名称御景园御景园户数户数539规模规模15栋多层栋多层 入伙时间入伙时间06年年6月月均价均价1400元元/2-5层层1480元元/，顶层顶层1080元元/管理费管理费0.3-0.4元元/月月/平方米平方米主力户型主力户型122-140三房两厅三房两厅138-198四房两厅四房两厅销售率销售率66%以上以上优势优势S1 生活配套相对成熟生活配套相对成熟S2 户型方正通透，入户阳台迎合本地居民喜好户型方正通透，入户阳台迎合本地居民喜好劣势劣势W1 片区形象一般，没有突出的景观片区形象一般，没有突出的景观W2 小区规划未能做到人车分流，安全度低小区规划未能做到人车分流，安全度低W3 三层商铺对外经营，影响小区安全性三层商铺对外经营，影响小区安全性楼盘名称楼盘名称大中华国际公馆大中华国际公馆户数户数不详不详规模规模占地逾占地逾8.7万，建万，建面近面近18.5万万 入伙时间入伙时间未定未定优势优势S1 交通便利，配套相对成熟交通便利，配套相对成熟S2 品牌发展商品牌发展商S3 汕尾首个商住一体楼盘，市场稀缺汕尾首个商住一体楼盘，市场稀缺劣势劣势W1 背倚大鹏山，但景观一般背倚大鹏山，但景观一般W2 临近交通干道，噪音无可避免临近交通干道，噪音无可避免W3 三层商铺对外经营，影响小区安全性三层商铺对外经营，影响小区安全性工程工程SWOT分析分析v优势优势v劣势劣势v时机时机v威胁威胁v总结总结优势优势v工程位于汕尾品清湖畔奎山河边，自然景观优越v工程规模庞大，属汕尾首个有如此规模的地产工程，如操作得当将能在汕尾引起轰动效应，引领当地新的购房消费习惯v紧邻城市旧中心区，区域环境旺中带静v周边建设配套较好，有政府机关、运动中心、学校、公园等设施劣势劣势v本地自建房仍占相当比例，购房人群数量较小，市场容量不大v工程片区根本生活配套尚未完善，有待开展v工程北面紧邻和顺下村，环境形象较差v规划主干道香洲路将本工程一分为二不利小区整体规划，也会带来噪音、空气污染等问题时机时机v汕尾城市中心东移，将使本工程成为新城市中心区，生活配套将大为完善v汕尾高新区的设立，将为本工程带来新的客户竞争竞争v目前本工程主要的竞争工程有大中华国际公馆、御景园、海港城等，这些工程的入市，将会使原本就数量不多的本地目标客户分流，对本工程的销售构成相当的威胁总结：总结：本工程优势明显，未来也有不少时机，而如何充分发挥自身优势，增强自身竞争力的同时降低竞争工程对本工程的不利影响，是本工程面临的重要课题美联建议：美联建议：抢占市场先机，率先占领市场是本工程的致胜之道抢占市场先机，率先占领市场是本工程的致胜之道提前充分做好推广宣传吸引目标客户群的注意力，加快工提前充分做好推广宣传吸引目标客户群的注意力，加快工程开展速度使工程比竞争对手先入市，是本工程取胜的重程开展速度使工程比竞争对手先入市，是本工程取胜的重要手段要手段