资源描述
突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限依山地定价策略广州经纬房产咨询2007年11月1突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限一、竞争工程分析一、竞争工程分析2突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1、竞争工程平层拉差幅度市场调查、竞争工程平层拉差幅度市场调查3突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限锦绣御景苑锦绣御景苑4突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限总货量一期无电梯洋房一期无电梯洋房占地：占地：66670总货量：总货量：1088套套面积区间：面积区间：70100 7090 占占70%100 以上占以上占30%二期电梯洋房二期电梯洋房占地：占地：73400总货量：总货量：1500套套面积区间：面积区间：70270 7090 占占70%130270 占占30%一期一期无电梯洋房无电梯洋房二期二期电梯洋房电梯洋房5突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限三期三期别墅别墅三期别墅三期别墅占地：占地：67000总货量：总货量：200套套面积区间：面积区间：230350 四期用地四期用地未开发未开发位于三期左位于三期左侧侧占地约占地约30亩亩产品类别未产品类别未定定注：注：4756栋中心湖景双拼别墅栋中心湖景双拼别墅350其余为联排别墅面积其余为联排别墅面积2306突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限在售单位在售单位2021312625栋号栋号总货量总货量（套）（套）已售已售数量数量销售销售比例比例开售开售时间时间20、211206150%07-10-125、2612010689%07-9-103134617%07-9-26洋房洋房222730栋号栋号总货量总货量备注备注2260东西向单位2730240南北向单位预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量将推楼栋将推楼栋以工程进度推算7突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限栋号栋号总货量总货量（套）（套）已预订已预订数量数量预订预订比例比例开售开售时间时间4856161168%07-11底2124342882%25、26、27242083%预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量栋号栋号总货量总货量备注备注28485769154以现时的工程进度推算别墅别墅2526272122232456555453525150 49将推别墅将推别墅信息截止时间2007年11月20日8突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限注释：信息截止时间2007年11月25日1、销售人员所述由于房管局实施网上预售登记系统升级，未出预售证。2、现在售别墅单位正在接受诚意登记，诚意金十三十万元不等，可定单位。3、十一月底正式公开出售，届时诚意金可转成楼款，不认购的可以退回诚意金。4、据内部信息得知，定十一月底开售的主要原因是因应“依山地天地合院的VIP活动。5、本周11月19日23日在电视台黄金时段大规模投放广告，以特价5698元/起联排别墅吸引客户，踩盘得知此5698元/特价单位仅此一间，是第27栋的04单位。6、11月24日正式对外公开出售，之前交了诚意金的客户可签署认购书，由于当天是“依山地售楼部开放日，并VIP折扣优惠登记，有部份“锦绣客户因而暂缓将诚意金转成定金。9突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限价格拉差价格拉差202131262520、21栋栋东西朝向拉差：东西朝向拉差：300元元/层差：层差：30元元/25、26栋栋南北朝向拉差：南北朝向拉差：300元元/层差：层差：50元元/20、21栋东向区内园景西向市政规划路31栋南向望山景观北向区内园林水景25、26栋南向区内园景水景北向区内绿化31栋栋南北朝向拉差：南北朝向拉差：200元元/层差：层差：50元元/东向460055.2万西向430051.6万北向450057.1万南向480062.4万北向5900129.8万南向6100164.7万10突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限2526272122232456555453525150 49将推别墅将推别墅预计推出单价约预计推出单价约1200013000元元/价格区间价格区间-80009000元元/第第24栋：栋：12单位单位8700元元/，01单位单位8900元元/；第第21、22、23栋单边单位：栋单边单位：90008800元；元；第第21、22、23栋中段单位约栋中段单位约87008300元元/；第第24栋：栋：09、10、11单位约单位约8600元元/。价格区间价格区间1600022000元元/22000元元/的单位是的单位是53栋、栋、52栋，共四套；栋，共四套；16000元元/的单位是栋与栋相邻的单位是的单位是栋与栋相邻的单位是49栋、栋、50栋、栋、54栋栋01，共五套；，共五套；17000元元/的单位是的单位是54栋栋02，55栋栋01、02，56栋栋02，共四套；，共四套；18000元元/的单位是的单位是51栋栋01、02，56栋栋01，共三，共三套。套。信息截止时间2007年11月25日价格区间价格区间60008000元元/第第27栋栋04单位单位5698元元/仅一套；仅一套；第第27栋栋05、07单位是单位是11月初标榜月初标榜的的6000元元/单位。单位。注：由于26、27栋单位近在增派公路旁，安静度、朝向、景观是最差的，已经脱离了别墅最根本意义。第第26栋栋01单位约单位约7200元元/单边单边位位 第第26栋栋02、03单单位约位约6800元元/；04、05、06单位约单位约6500元元/；07、08单位约单位约6300元元/；第第25栋栋01单位约单位约8100元元/单边单边位位第第25栋栋02、03单单位约位约7900元元/；04、05、06单位约单位约7600元元/；07、08单位约单位约7800元元/。11突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限历史价格走势图历史价格走势图锦绣御景苑锦绣御景苑锦绣御景苑锦绣御景苑12突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限中坚花园中坚花园13突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限总货量一期电梯洋房一期电梯洋房总货量：总货量：160套套面积区间：面积区间：110136二期电梯洋房二期电梯洋房总货量：总货量：238套套面积区间：面积区间：122145占地面积：约27000建筑面积：约62000总套数：398套4 43 32 21 15 56 67 78 8一期一期电梯洋房电梯洋房二期二期电梯洋房电梯洋房14突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限在售单位在售单位栋号栋号总货量总货量（套）（套）已售已售数量数量销售销售比例比例5、61368160%8512243%洋房洋房栋号栋号总货量总货量备注备注751南北向单位预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量以工程进度推算将推楼栋将推楼栋将推楼栋将推楼栋5 56 67 78 815突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限价格拉差价格拉差5 56 67 78 85、6栋栋南北朝向拉差：南北朝向拉差：80元元/层差：层差：50元元/8栋栋南北朝向拉差：南北朝向拉差：80元元/层差：层差：50元元/北向470068.15万南向478058.3万北向500072.5万南向508061.976万北望市政园林，景观开阔，楼距阔；南向小区园景，楼距没北向景观开阔因此，南北定价系数、因子相对持平，朝向拉差不明显16突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限历史价格走势图历史价格走势图时间时间20072007年年2 2月月20072007年年5 5月月20072007年年9 9月月20072007年年1010月月销售套数销售套数488810522洋房价格洋房价格3800430047505100中坚花园中坚花园中坚花园中坚花园17突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限凤凰城凤凰城18突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限开发分期及物业分布开发分期及物业分布 独立别墅独立别墅 联排别墅联排别墅 洋房洋房 公建配套公建配套 山山体体凤鸣苑凤鸣苑凤凤仪仪苑苑凤凤翔翔苑苑公共公共配套区配套区学校学校凤翠苑凤翠苑凤凤泉泉苑苑多物业类型开发集中式公共配套区落成临主干道地块大规模启动一期凤湖苑凤凰苑凤凰岛酒店开发山景地块开发纯别墅学校开学 酒店试业二期凤凰台凤凰台凤雅苑凤雅苑增城荔枝文化区增城荔枝文化区东门商业街东门商业街凤岭苑凤岭苑凤凤盈盈苑苑文化、品位型公建带动边缘地块开发多物业类型开发三期 开发2500亩开发1300亩开发1200亩凤曦苑-泊林19突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限p推出时间：推出时间：8 8月月1818日日总货量：总货量：392套，本次推出120套面积区间：面积区间：242242538538平方花园面积平方花园面积177-727177-727方方户型构成：户型构成：五房二厅七房三厅泊林组团根本情况泊林组团根本情况价格：均价价格：均价1300013000元元/含装修含装修销售情况：销售情况：共售出118套，当天销售金额接近4.2亿产品构成：产品构成：双拼别墅p第二次推盘时间：第二次推盘时间：9月月22日日p 推出货量：推出货量：74套套p 价格：均价价格：均价16000元元/含装修含装修p 销售情况：共售出销售情况：共售出69套，销售金额约套，销售金额约3.3亿亿20突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限在售单位在售单位第三次推时间：第三次推时间：第三次推时间：第三次推时间：1111月月月月4 4日日日日推出货量：推出货量：推出货量：推出货量：3838套套套套价格：最底价价格：最底价价格：最底价价格：最底价1099510995元元元元/市政规市政规市政规市政规 划路旁没景观，安静度差划路旁没景观，安静度差划路旁没景观，安静度差划路旁没景观，安静度差 最高价最高价最高价最高价2200022000元元元元/正对湖正对湖正对湖正对湖景别墅景别墅景别墅景别墅)10995最低价预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量预计未来两个月推货量以工程进度推算220002200022000最高价推出数量：167套21突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1.41.51.41.5万万/1.921.92万万/1.61.71.61.7万万/5000元/3000元/2000元/规划路旁望湖别墅小区路旁一等：望湖单位区位、景观最正确；一等：望湖单位区位、景观最正确；二等：小区路旁别墅安静度及景观稍逊；二等：小区路旁别墅安静度及景观稍逊；三等：在区位划分中是最差位置，户型偏小。三等：在区位划分中是最差位置，户型偏小。价格拉差价格拉差注：从上述分析得知别墅的价格拉差主要以区位位置、景观所影响。22突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限价格变化：资源、配套有效提升产品价值价格变化：资源、配套有效提升产品价值价格变化：资源、配套有效提升产品价值价格变化：资源、配套有效提升产品价值联排别墅4200450013000国际租赁社区开业2800(带装修)5000(带装修)(酒店旁)6000独立别墅 700011000（半山别墅）8400(东门商业广场旁)13000(酒店旁)三期通过公建配套拉动，成功推高物业价值（酒店的作用十分明显）首期大规模大规模推出廉价廉价别墅，巨型公建配套冲击力强，销售火爆洋房首期业主入住大型公建配套全面投入服务2003-092004-10第一期第一期第二期第二期2004-08东门商业广场正式发售2003-112005-02公建配套时间轴2002-052002-10开发分期时间轴均价走势2003-052002-12中英文学校开学酒店试业2004-052004-12第三期第三期荔枝文化村投入试运营2002-05大型交通中心/康体中心/商业中心落成2007-08二期利用自然资源开发高价值物业，提升楼盘档次注：均格除洋房带装修外其它都是毛坯价20000一山六湖2007-102007-10凤曦苑凤曦苑-双双拼别墅拼别墅23突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限2、竞争工程垂直拉差幅度市场调查、竞争工程垂直拉差幅度市场调查24突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限项目项目垂直拉差垂直拉差锦绣御景苑锦绣御景苑锦绣御景苑锦绣御景苑30元/中坚花园中坚花园中坚花园中坚花园50元/2021312625从中坚花园销售情况反映，低层单位的销售情况明显快与高层单位；而锦绣御景苑销售分布比较平均25突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限3、市场参考工程附加值价风格查、市场参考工程附加值价风格查26突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限首层花园价值计入房价首层花园价值计入房价首层花园价值计入房价首层花园价值计入房价 发展商发展商类别类别价格价格保利洋房（首花）1500元/万科情景洋房12001500元/金地三叠院（首花）1500元/多功能室多功能室多功能室多功能室 发展商发展商比重比重保利35%40%万科38%利海35%27突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限露台计入房价露台计入房价露台计入房价露台计入房价发展商发展商项目项目价格价格利海托斯卡纳300元/保利林海山庄300元/车位：以车位：以车位：以车位：以5000050000元元元元/套计入房价套计入房价套计入房价套计入房价28突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限二、定价思路29突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限市场比较法市场比较法价格拉差设定价格拉差设定附加值计算附加值计算折扣体系思考折扣体系思考30突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1 1、市场比较定价法的操作流程、市场比较定价法的操作流程选择比照工程及选择比照工程及相应权重相应权重系数计算得出工程系数计算得出工程合理均价合理均价确定比较因素确定比较因素及权重及权重比较工程：锦绣御景苑、中坚花园、中坚豪庭、汇港豪庭等比较工程：锦绣御景苑、中坚花园、中坚豪庭、汇港豪庭等比较元素：周边配套、小区配套、交通状况、自然环境、规划前景、工程比较元素：周边配套、小区配套、交通状况、自然环境、规划前景、工程规模、规划设计、产品品质、物业管理、区位形象、企业品牌、形象定位规模、规划设计、产品品质、物业管理、区位形象、企业品牌、形象定位等等31突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限2 2、价格拉差制订、价格拉差制订价差系统水平系数垂直系数特殊系数同层户型的系数评定不同楼层的系数评定附加值的系数评定32突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限价格拉差设定方法价格拉差设定方法水平系数评定景观主要考虑客厅和主卧的景观、开扬程度朝向主要考虑客厅和主卧的主朝向户型空间尺度、方正度、通风、采光、功能配置等安静度是否靠近马路、小区道路33突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限垂直系数评定价格拉差设定方法价格拉差设定方法景观变化空间差异感采光通风心理优越差异备注：通常情况下，由低到高逐层递加，但顶层单位略往下调34突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限价格拉差设定方法价格拉差设定方法特殊系数评定附加面积的大小不同附加面积的价格评定35突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限一、根据市场数据得出本工程洋房基准价；二、通过洋房基准价评测得出天地合院未包括附加价值局部基准价；三、利用系数法得出天地合院未包括附加价值局部毛坯均价。四、附加价值局部计算天地合院定价思路天地合院定价思路3 3、附加值计算、附加值计算36突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限天地合院在产品力上较小高层洋房的价值要高天地合院在产品力上较小高层洋房的价值要高结合托斯卡纳合院、保利地产创意户型等创新户型的经验，类结合托斯卡纳合院、保利地产创意户型等创新户型的经验，类似天地合院的产品在定价上，未参加附加面积局部价值前，其似天地合院的产品在定价上，未参加附加面积局部价值前，其单价是同工程洋房单价的单价是同工程洋房单价的130%-150%天地合院未计附加价值增值比例：天地合院未计附加价值增值比例：40%40%Part 1 Part 1 市场情况市场情况37突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限Part 2 Part 2 增加附加价值增加附加价值附加价值一：私家花园面积以附加价值一：私家花园面积以1500元元/平方米的价格参加整体楼价中。平方米的价格参加整体楼价中。附加价值二：多功能面积以每平方为基准单价的附加价值二：多功能面积以每平方为基准单价的30%的价格参加整体的价格参加整体楼价中。楼价中。附加价值三：露台面积以附加价值三：露台面积以300元元/平方米的价格参加整体楼价中。平方米的价格参加整体楼价中。附加价值四：地下车库以附加价值四：地下车库以50000元元/个的价格参加整体楼价中。个的价格参加整体楼价中。38突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限各单位细化价格计算公式：各单位细化价格计算公式：各单位系数调整价各单位系数调整价花园面积价格花园面积价格多功能房面积价格多功能房面积价格各单位细化价格各单位细化价格露台面积价格露台面积价格地下车库面积价格地下车库面积价格39突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限4 4、折扣体系思考、折扣体系思考出街面价出街面价付款方式折扣付款方式折扣额外折扣额外折扣开盘折扣开盘折扣领导预留折扣领导预留折扣工程回收价工程回收价折扣体系方面，考虑公司方面需设置领导预留折扣；客户方面需设置付款方式折扣以及额外折扣考虑到工程属于第一个工程，为书县引爆销售，需设置开盘折扣40突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限三、工程定价试算41突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1 1、市场基准价格市场基准价格42突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1.11.1、市场价格市场价格楼盘项目中坚花园汇港豪庭中坚豪庭锦绣御景苑毛坯均价4800元/3900元/4300元/45006000元/市场调查所得，周边工程毛坯均价：市场调查所得，周边工程毛坯均价：p 目前荔城主要在售楼盘毛坯单价在39005000元之间；p 锦绣御景苑新推单位，预计均价接近4800元/。在售单位20、21栋均价4500元/。望山单位31栋一梯两户均价6000元/43突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限 考虑工程的整体规划、产品特性、景观优势、开展商品牌、周边配套、交通等因素，我司建议：根据工程市场定位，目标客户群定位、工程工程等考虑，现阶段周边的直接竞争对手较少，包括：锦绣御景苑、中坚花园等工程小高层基准均价为工程小高层基准均价为工程小高层基准均价为工程小高层基准均价为5000500050005000元元元元/毛坯毛坯毛坯毛坯1.21.2、工程基准价工程基准价44突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限45突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限洋房基准均价5000 +增值 30%天地合院未计附加价值基准均价天地合院未计附加价值基准均价天地合院未计附加价值基准均价天地合院未计附加价值基准均价6500650065006500元元元元/毛坯毛坯毛坯毛坯等于46突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限2 2、天地合院价格试算天地合院价格试算47突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1414栋栋栋栋14-114-114-214-214-314-314-414-414-514-514-614-614-714-714-814-81515栋栋栋栋15-115-115-215-215-315-315-415-415-515-515-615-615-715-715-815-81616栋栋栋栋16-116-116-216-216-316-3164-4164-416-516-516-616-616-716-716-816-81717栋栋栋栋17-117-117-217-217-317-317-417-417-517-517-617-617-717-717-817-82020栋栋栋栋20-1+220-1+220-320-320-420-420-520-520-620-620-7+820-7+81818栋栋栋栋18-1+218-1+218-318-318-418-418-518-518-618-618-7+818-7+81919栋栋栋栋19-1+219-1+219-319-319-419-419-519-519-619-619-7+819-7+8天天地地合合院院户户型型分分布布图图48突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限天地合院维度设置说明天地合院维度设置说明本工程的天地合院是类别墅产品，因此天地合院的定价参考对象为利海托斯卡纳和恒大御景半岛具体的参考对象为：利海托斯卡纳合院组团、恒大御景半岛别墅这些参考的对象在价格定制过程中，均设置了景观、户型、朝向、安静度这四大维度参照这些产品的权重分配和系数设定，再根据本工程的特点，得出本工程天地合院的维度、权重分配和系数设定49突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限天地合院维度设置天地合院维度设置在景观方面，由于各户型的景观面有较大的区别，因此这个因素比重较大,所占比例为30%各户型的开间、尺度、功能配置等方面存在较大区别，所占比例为30%在朝向方面，虽然各户型都根本具备各个方向的朝向，但在对流情况、主采光面的朝向也存在区别，所占比例为25%在安静度方面，小区旁马路和小区内的道路的噪音影响不一样，所占比例为15%权重分配：景观30%户型 30%朝向25%安静度15%系数设定：0.15-0.1550突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1414栋栋栋栋14-114-114-214-214-314-314-414-414-514-514-614-614-714-714-814-81515栋栋栋栋15-115-115-215-215-315-315-415-415-515-515-615-615-715-715-815-81616栋栋栋栋16-116-116-216-216-316-3164-4164-416-516-516-616-616-716-716-816-81717栋栋栋栋17-117-117-217-217-317-317-417-417-517-517-617-617-717-717-817-82020栋栋栋栋20-1+220-1+220-320-320-420-420-520-520-620-620-7+820-7+81818栋栋栋栋18-1+218-1+218-318-318-418-418-518-518-618-618-7+818-7+81919栋栋栋栋19-1+219-1+219-319-319-419-419-519-519-619-619-7+819-7+8天天地地合合院院户户型型维维度度一等二等三等四等五等六等51突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限天地合院户型维度天地合院户型维度等级等级分值分值具体单位具体单位评估标准评估标准优势优势劣势劣势一等0.1518-3、18-4、18-5、18-6自带私家车位。附着超大多功能房，可改成房间。（夹层）一层配有房间，适合长者居住。三个套房，私密性好。跃式设计，层次感强。南北对流，通风好。跃层设计。厨房在中间，风水不好，靠天井位采光差。没有附送天台。楼距窄。二等0.0914-1、14-8、15-1、15-8、16-1、16-8、17-1、17-8、此户型是所有天地合院私家花园最大的。一层天井的面积附送。一层带主人套房，方便使用。每个房间均向南面。自带地下车库，并附送多功能房，实用率非常高。客厅设计归一，均摆设。这个户型在单边公位置，采光较佳。方正实用，设计合理，无浪费空间。景观非常漂亮，可以望泳池和周边山景。一层下车库的楼梯天窗，光线暗。因为单边靠马路位置相对噪音较大。（因南向有泳池）露台附送面积相对较少。厕所和饭厅采光比较差。52突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限天地合院户型维度天地合院户型维度等级等级分值分值具体单位具体单位评估标准评估标准优势优势劣势劣势三等0.0314-3、14-6、15-3、15-6、16-3、16-6、17-3、17-6、附送的面积最多，达195平方。一层带房，方便使用。二层配家庭厅，功能区分好。三层主人套房配前后大露台。天台附送的面积最大。自带私家车位及多功能室并附送夹层。光线充足，通风对流好，位于单边。实用率高，户型方正实用。开门见山，可以吸收大自然的灵气。由地下车库到厅的楼屋太高，不够方便。与对面六户的天地合院楼距较近。单边西斜热，离马路近有噪音。四等-0.0314-2、14-7、15-2、15-7、16-2、16-7、17-2、17-7、此户型4个房间都带套间。主人套房内的书房有挑高。安静度较高。每层的采光通风都好。附送的多功能空间可作改动。（可改成房间或多做一个车房）饭厅客厅的区能区分较好。花园的私密性较差，采光差。有两个次卧室的窗户开得太小，影响采光。景观不够全面。实用率低。53突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限天地合院户型维度天地合院户型维度等级等级分值分值具体单位具体单位评估标准评估标准优势优势劣势劣势五等-0.0918-1+2、18-7+8、19-1+2、19-7+8、20-1+2、20-7+8、面积小，总价便宜。2私家花园附送面积较大。自带私家车位。多功能空间面积较大。一层有设房间，使用方便。二层带家庭厅。客厅采用跃式设计。实用率高。分拆两个房产，可省下契税。没有附送天台。厨房采光差。朝向北阳光不足。楼距窄，楼层低，会被对面的户型挡住望山的景色。楼梯位太大，浪费空间。六等-0.1514-4、14-5、15-4、15-5、16-4、16-5、17-4、17-5唯一一种户型有5个房附送夹层多功能空间，接近50平方。楼梯间采光好。厅功能区分得好。南北对流，方正实用。顶层附有超大露台。没有自带车位。厨房面积太小，采光不够好。房间和02户型的花园太近，私密性不够好。私家花园小。附送面积最少。有部分靠天井位采光差。首、二、三层都无露台附送。54突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1414栋栋栋栋14-114-114-214-214-314-314-414-414-514-514-614-614-714-714-814-81515栋栋栋栋15-115-115-215-215-315-315-415-415-515-515-615-615-715-715-815-81616栋栋栋栋16-116-116-216-216-316-3164-4164-416-516-516-616-616-716-716-816-81717栋栋栋栋17-117-117-217-217-317-317-417-417-517-517-617-617-717-717-817-82020栋栋栋栋20-1+220-1+220-320-320-420-420-520-520-620-620-7+820-7+81818栋栋栋栋18-1+218-1+218-318-318-418-418-518-518-618-618-7+818-7+81919栋栋栋栋19-1+219-1+219-319-319-419-419-519-519-619-619-7+819-7+8天天地地合合院院朝朝向向维维度度一等二等三等四等五等六等55突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限天地合院朝向维度天地合院朝向维度等级等级分值分值具体单位具体单位主朝向主朝向详细评估详细评估一等0.1518-3、18-4、18-5、18-6、19-3、19-4、19-5、19-6、20-3、20-4、20-5、20-6、南北对流，主采光面向南客厅、大部分的房间的朝向均为南向或东南向，真正做到南北对流二等0.0914-1、14-8、15-1、15-8、16-1、16-8、17-1、17-8、主采光面向南客厅、大部分的房间的朝向均为南向或东南向，但是没有南北对流三等0.0314-2、14-7、15-2、15-7、16-2、16-7、17-2、17-7主采光面向南客厅、大部分的房间的朝向均为北向，但南向面面积不够大四等-0.0314-4、14-5、14-6、15-4、15-5、16-4、16-5、17-4、17-5主采光面向北，部分房间南北对流客厅、房间为北向，有两个房间能够南北对流五等-0.0914-3、15-3、15-6、16-3、16-6、17-3、17-6、主采光面向北，没有南北对流客厅、房间等朝向为北向，且整个户型没有南北对流六等-0.1518-1+2、18-7+8、19-1+2、19-7+8、20-1+2、20-7+8主采光面向北，没有南北对流，且采光面较窄客厅、房间等朝向为北向，且整个户型没有南北对流，而客厅、房间、阳台等的采光面窄56突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1414栋栋栋栋14-114-114-214-214-314-314-414-414-514-514-614-614-714-714-814-81515栋栋栋栋15-115-115-215-215-315-315-415-415-515-515-615-615-715-715-815-81616栋栋栋栋16-116-116-216-216-316-316-416-416-516-516-616-616-716-716-816-81717栋栋栋栋17-117-117-217-217-317-317-417-417-517-517-617-617-717-717-817-82020栋栋栋栋20-1+220-1+220-320-320-420-420-520-520-620-620-7+820-7+81818栋栋栋栋18-1+218-1+218-318-318-418-418-518-518-618-618-7+818-7+81919栋栋栋栋19-1+219-1+219-319-319-419-419-519-519-619-619-7+819-7+8天天地地合合院院景景观观维维度度一等二等三等四等五等六等七等八等九等57突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限等级等级分值分值具体单位具体单位评估标准评估标准一等0.1514-1厅房南望泳池水景，侧望中心园林，30m长景观轴，景观开阔达180度。14-6厅房东北望中央园林，空中吊桥，露台南望泳池水景，景观轴长20m，景观开阔度达270度14-7厅房东南望中心园林，露台南望泳池水景，50m景观轴，景观开阔度达120度14-8厅房南望泳池水景，东南望中心园林，30m长景观轴，180度的景观开阔度15-8厅房正对泳池水景，侧望中心园林，180度景观开阔度，30m长景观轴二等0.1115-1厅房正对泳池水景，侧望中心园林，180度景观开阔度，30m长景观轴16-1厅房正对泳池水景，20-30m长景观轴，180度宽景观开阔16-8厅房正对泳池水景，20-30m长景观轴，90度宽景观开阔17-8东南望泳池水景，景观轴长20m，180度宽景观开阔三等0.0714-2厅房南望泳池水景，30m长景观轴，景观开阔达90度。15-2厅房正对泳池水景，露台可东南望中央园林，90度景观开阔度，30m长景观轴15-7厅房正对泳池水景，30m景观轴，90度景观开阔度16-2厅房正对泳池水景，20-30m长景观轴，90度宽景观开阔16-7厅房正对泳池水景，20-30m长景观轴，180度宽景观开阔17-1厅房东南望泳池水景，西南侧望小区外围景观，20m长景观轴，180度宽景观开阔17-7东南望泳池水景，露台可远眺中心园林，景观轴长20m，90度宽景观开阔58突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限等级等级分值分值具体单位具体单位评估标准评估标准四等0.0314-5厅望私家花园，南向30m景观轴，露台东南望中心园林，60度景观开阔度18-5南望私家花园18-6厅望私家花园，西南望小区外围景观，景观开阔度达270度20-3厅望私家花园，东南望小区中心园林，景观开阔度达270度20-4南望私家花园五等017-3房望泳池水景，侧望小区外围景观，30m景观轴，露台东南望泳池水景，270度景观开阔度17-4厅房南望泳池，南向30m长景观轴，60度景观开阔度18-3南望私家花园18-4南望私家花园18-7+8南望私家花园，没有天台19-3南望私家花园19-4南望私家花园19-5南望私家花园19-6南望私家花园20-1+2南望私家花园，没有天台20-5南望私家花园20-6南望私家花园59突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限等级等级分值分值具体单位具体单位评估标准评估标准六等-0.0318-1+2南望私家花园，没有天台19-1+2南望私家花园，没有天台19-7+8南望私家花园，没有天台20-7+8南望私家花园，没有天台七等-0.0715-6厅房望私家花园，露台南眺泳池水景，可望缝隙园景16-5厅望私家花园，南向30m景观轴，露台东南望泳池水景，60度景观开阔度，可望缝隙园景16-6厅房望私家花园，露台南眺泳池水景，可望缝隙园景八等-0.1114-3、14-4、15-3、15-4、15-5、16-3、16-4、17-5、17-6厅房望私家花园，露台南眺泳池水景九等-0.1517-2可望中心园林水景，但望变电站60突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限1414栋栋栋栋14-114-114-214-214-314-314-414-414-514-514-614-614-714-714-814-81515栋栋栋栋15-115-115-215-215-315-315-415-415-515-515-615-615-715-715-815-81616栋栋栋栋16-116-116-216-216-316-316-416-416-516-516-616-616-716-716-816-81717栋栋栋栋17-117-117-217-217-317-317-417-417-517-517-617-617-717-717-817-82020栋栋栋栋20-1+220-1+220-320-320-420-420-520-520-620-620-7+820-7+81818栋栋栋栋18-1+218-1+218-318-318-418-418-518-518-618-618-7+818-7+81919栋栋栋栋19-1+219-1+219-319-319-419-419-519-519-619-619-7+819-7+8天天地地合合院院安安静静维维度度一等三等四等二等61突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限等级等级分值分值具体单位具体单位评估标准评估标准一等：0.1514-2、14-3、14-4、14-5、15-2、15-3、15-4、15-5、15-6、15-7、16-2、16-3、16-4、16-5、16-6、16-7、18-3、18-4、19-3、19-4、19-5、19-6、20-5、20-6、地处小区内部道路，较为安静二等：0.0518-1+2、19-1+2、19-7+8、20-7+8地处小区内部，但靠近小区内主要道路三等-0.0514-1、14-5、14-6、14-7、14-8、15-1、15-8、16-1、16-8、17-1、17-5、17-8、18-5、20-1+2、20-3、20-4受到公共设施影响（包括游泳池、小区内主干道，或外部规划路）有一定的噪音干扰四等-0.15 17-2、17-3、17-4、18-6、18-7+8受到停车场出入口的影响及外部规划路的响，干扰噪音较大天地合院安静维度天地合院安静维度62突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限593518-7+8607118-1+2694918-6704618-5718318-4718318-3607119-7+8607119-1+2718319-6718319-5718319-4718319-3607120-7+8603220-1+2718320-6718320-5704620-4704620-3691017-1605217-2616917-3601317-4589617-5624717-6677317-7698817-8698816-1677316-2624716-3609116-4616916-5632516-6677316-7698816-8698815-1677315-2624715-3609115-4609115-5632515-6677315-7706615-8706614-1677314-2624714-3609114-4616914-5655914-6673414-7706614-8天地合院基准单价天地合院基准单价(未含附加价值未含附加价值)示意图示意图1717栋栋栋栋1616栋栋栋栋1515栋栋栋栋1414栋栋栋栋1818栋栋栋栋1919栋栋栋栋2020栋栋栋栋63突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限天地合院开售价格策略天地合院开售价格策略根据以上的价格试算，天地合院的均价为：7789元/平方米已含附加值由于天地合院组团是本工程首次开卖，为了取得良好的销售效果和市场口碑，建议采用低开高走的策略，在此价格的根底上适当调整按照以往的经验，假设要取得较快的销售速度，建议在此价格的根底上往下调3%调整后天地合院的均价为：7556元/平方米已含附加值64突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限7229138万18-7+87308139万18-1+28138169万18-67998168万18-58131170万18-48365174万18-37362140万19-7+87308139万19-1+28365174万19-68131170万19-58131170万19-48365174万19-37362140万20-7+87324140万20-1+28365174万20-68131170万20-57998167万20-48233171万20-37855174万17-16822174万17-27390168万17-36532150万17-46418147万17-57466170万17-67565181万17-77971167万17-87931176万16-17522191万16-27466170万16-36607152万16-46683153万16-57541171万16-67565181万16-77971167万16-87931176万15-17522191万15-27466170万15-36607152万15-46607152万15-57541171万15-67565181万15-78047168万15-88007178万14-17522191万14-27466170万14-36607152万14-46683153万14-57768176万14-67527180万14-78047168万14-8天地合院实收价格示意图天地合院实收价格示意图(含附加价值含附加价值)1717栋栋栋栋1616栋栋栋栋1515栋栋栋栋1414栋栋栋栋1818栋栋栋栋1919栋栋栋栋2020栋栋栋栋由于车位产权情况不清晰，暂时以由于车位产权情况不清晰，暂时以由于车位产权情况不清晰，暂时以由于车位产权情况不清晰，暂时以5 5万元万元万元万元/个计算个计算个计算个计算65突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限天地合院价格试算数据指标天地合院价格试算数据指标天地合院价格试算数据指标天地合院价格试算数据指标(含附加价值含附加价值含附加价值含附加价值)单价区间6300-65006501-67006701-69006901-71007101-73007301-75007501-77007701-79007901-81008101-8303套数261021534125天地合院单价区间天地合院单价区间天地合院单价区间天地合院单价区间总价区间135-140140-145145-150150-155155-160160-165165-170170-175175-180180-185185-190套数6026001611603天地合院总价区间天地合院总价区间天地合院总价区间天地合院总价区间66突破空间突破空间突破空间突破空间,创意无限创意无限创意无限创意无限谢谢 谢！谢！67
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