项目成本管理控制ppt课件

龙湖项目成本管理控制龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理与招投标、合同管理 主讲：周世艾主讲：周世艾龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理 主讲：周世艾讲师介绍讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。讲师介绍内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项问题：问题：成本是怎样形成的成本是怎样形成的成本是什么时候形成的成本是什么时候形成的问题：房地产主要成本费项房地产主要成本费项房地产主要成本费项主要费项：主要费项：一一、土地费用、土地费用二、前期费用二、前期费用三、建筑安装成本三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）（基础设施、配套设施、单体建安）四、开发间接费四、开发间接费五、营销费用五、营销费用六、管理费六、管理费七、财务费用七、财务费用主要费项：一、土地费用序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项三级成本费项三级成本费项1开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费报建费报建费 三通一平费等三通一平费等 3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程 7工程相关费用工程相关费用审计费审计费造价咨询费造价咨询费 监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费其他销售费用其他销售费用9财务费用财务费用贷款利息等、税金贷款利息等、税金10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项1开发成本土地成本土项目成本管理控制ppt课件 建设部建设部2000年年9月月18日发布日发布 房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法 第四章第第四章第24条明确条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。费用以及不可预见费用等。”建设部2000年9月18日发布成本成本经营目标经营目标/盈利指标盈利指标项目策划项目策划销售定位销售定位项目设计项目设计/部品定位部品定位合作合作资源资源资金资金来源来源政策与市场环境政策与市场环境影响房地产成本的主要因素影响房地产成本的主要因素自身管理能力自身管理能力项目开发节奏项目开发节奏/现场施工现场施工成本经营目标项目策划项目设计合作资金政策与市场环境影响房地产龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的 龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 以以经济合理性经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势成行业成本优势。价值工程价值工程 龙湖成本管理的目的价值工程数据分析与储存数据分析与储存新项目可研新项目可研规划设计规划设计合约规划合约规划与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价步步跟踪步步跟踪准确测算准确测算 成本管理工作的重心提前成本管理工作的重心提前准确测算准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路龙湖成本管理体系思路数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结龙湖成本管理的目标龙湖成本管理的目标目标：目标：建立建立目标成本管理目标成本管理为导向的成本管理体系为导向的成本管理体系 龙湖成本管理的基本内容龙湖成本管理的基本内容 -合理确定成本合理确定成本与与有效控制成本有效控制成本 龙湖成本管理的目标目标：l目标成本管理有什么作用目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做算了再做”而不是而不是“做了再算做了再算”目标成本管理有什么作用目标成本管理原则目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标产品目标目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产成本管理未来成本管理未来的的发展方向发展方向管理重心前移管理重心前移方案优化管理创新方案优化管理创新成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新龙湖的成本管理龙湖的成本管理龙湖的成本管理成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度招标管理办法招标管理办法合同管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法工程款支付管理办法成本管理的管理体系成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核龙湖成本管理体系龙湖成本管理体系 制度制度 流程流程 方法方法 工具工具 （工作指引、作业指导书）（工作指引、作业指导书）龙湖成本管理体系业务业务模块模块制度文件制度文件流程文件流程文件作业指引作业指引记录表单记录表单成本成本管理管理目标成本管理办法目标成本管理办法目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本管理细则动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表责任成本分解套表成本绩效考核制度成本绩效考核制度合同计量与结算流程合同计量与结算流程经济标书及评审指引经济标书及评审指引责任成本月度评估表责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引成本预警通知书成本预警通知书造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表目标成本调整申报表变更签证管理指引变更签证管理指引成本数据库模型成本数据库模型预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引项目成本指标测算表项目成本指标测算表成本数据库编制指引成本数据库编制指引市场成本调研表市场成本调研表专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引项目成本项目成本-盈利动态测算表盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标项目主要规划指标。项目产品建筑项目产品建筑/品质标准表品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单设计变更单/签证单签证单经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。成本管理部分制度流程体系成本管理部分制度流程体系成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具业务制度文件流程文件作业指引记录表单成本目标成本管理办法目标项目成本管理控制ppt课件项目成本管理控制ppt课件l以项目为管理对象以项目为管理对象l项目的完全直接项目的完全直接开发成本开发成本测算分解测算分解l项目项目期间成本期间成本测算分摊测算分摊龙湖项目成本管理的内容龙湖项目成本管理的内容以项目为管理对象龙湖项目成本管理的内容集团公司集团公司重庆公司重庆公司成都成都公司公司北京北京公司公司项项目目2项项目目1项项目目2项项目目1项项目目2项项目目1项项目目N项项目目N项项目目NN公司公司项项目目N龙湖集团组织形式龙湖集团组织形式集团公司重庆公司成都公司北京公司项目2项目项目2项目1项目2龙湖项目管理组织形式龙湖项目管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监项目项目1项项目目2项项目目3项项目目N龙湖项目管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划龙湖项目部主要职能龙湖项目部主要职能 n产品研发定位产品研发定位n施工组织和管控施工组织和管控n成本测算和控制成本测算和控制n营销策划和销售营销策划和销售n客户管理品质保证客户管理品质保证龙湖项目部主要职能 实行项目管理后公司和部门职能实行项目管理后公司和部门职能n公司公司土地竞拍、资金保障、人力资源土地竞拍、资金保障、人力资源n部门部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员培训项目需要的合格的经理和专员实行项目管理后公司和部门职能项目职能岗位项目职能岗位项目成本管理职能项目成本管理职能设计研发设计研发1 1、产品定位、产品定位 2 2、产品建造标准、产品建造标准 3 3、设计任务书、设计任务书 4 4、设计优化产品成本控制设计优化产品成本控制 5 5、设计费管理、设计费管理成本管理成本管理1 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3 3、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4 4、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造价管理价管理 5 5、资金计划汇总、资金计划汇总工程管理工程管理1 1、在成本控制下进度、质量管理、在成本控制下进度、质量管理 2 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销1 1、市场定位、市场定位 2 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准 3 3、销售费用、销售费用（包括样板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控计划财务计划财务1 1、项目成本财务指标的管控、项目成本财务指标的管控 2 2、分摊成本的管控、分摊成本的管控 3 3、总体资金计划的管控、总体资金计划的管控 项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位 2、产品龙湖目标成本管理三大工具龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解目标成本测算与分解2、投资分析模型、投资分析模型3、历史成本数据库、历史成本数据库龙湖目标成本管理三大工具龙湖项目目标成本测算和分解龙湖项目目标成本测算和分解龙湖项目目标成本测算和分解目标成本测算的条件目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图（规划指标表、建筑标准、（规划指标表、建筑标准、产品配置）产品配置）相应项目工程造价历史成本数据相应项目工程造价历史成本数据 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 测算成本测算成本目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图（规划指标表项目成本管理控制ppt课件l正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产品标准（产品标准、市场情况、市场情况、历史成本数据库历史成本数据库）测算方式测算方式（估算、概算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作l反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本反推计算成本目标成本测算的方法目标成本测算的方法正向测算：目标成本测算的方法l目标成本目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控预先制定并力争控制的产品成本制的产品成本l目标成本作为产品目标成本作为产品未来成本的控制依据未来成本的控制依据，是产品设，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线施的努力，需要实现的产品成本的控制线目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场龙湖目标成本管理的阶段龙湖目标成本管理的阶段龙湖目标成本管理的阶段土土地地投投资资论论证证阶阶段段目标成本目标成本(土地版土地版)项项目目启启动动阶阶段段目标成本目标成本(启动版启动版)方方案案设设计计阶阶段段目标成本目标成本(方案版方案版)初初步步设设计计阶阶段段目标成本目标成本(执行版执行版)工工程程实实施施阶阶段段目标成本目标成本(调整版调整版)竣竣工工阶阶段段项目竣工成本项目竣工成本目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算责任部门责任部门工作成果工作成果发展部发展部项目定位项目定位提供周边配套提供周边配套提供土地信息提供土地信息地区总经理地区总经理研发部研发部造价采购部造价采购部主持、确定主持、确定项目预案项目预案目标成本测算目标成本测算通过通过满足拿地满足拿地成本要求成本要求未通过未通过审定审定存档存档投资分析投资分析模型模型总经总经理重理重新给新给定成定成本值本值责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总土地阶段成本测算方法：土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论土地投资论证阶段成本测算证阶段成本测算土地阶段成本测算方法：成本费项科目成本费项科目成本取值范围成本取值范围适用标准适用标准备注备注土土土土地地地地投投投投资资资资可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段前期费用前期费用90-115 90-115 （土地面积）（土地面积）普通楼盘普通楼盘160-205 160-205（土地面积）（土地面积）高档楼盘高档楼盘含精装含精装160-235 160-235（土地面积）（土地面积）别墅楼盘别墅楼盘基础设施基础设施205-225（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0225-250 225-250（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右250-400（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上环境工程环境工程160-200（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0档次高者档次高者取大值取大值135-180 135-180（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右100-140（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上配套设施配套设施一般地下室一般地下室2100-23002100-2300元元/地下室面积地下室面积人防地下室人防地下室2300-25002300-2500元元/地下室面积地下室面积会所会所3500-50003500-5000元元/会所面积会所面积教育用房教育用房1500-18001500-1800元元/教育用房面积教育用房面积底商底商1500-18001500-1800元元/商业用房面积商业用房面积管理用房管理用房15001500元元/管理用房面积管理用房面积成本费项科目成本取值范围适用标准备注土地投资可研阶段前期费成本费项科目成本费项科目成本费项科目成本费项科目取值范围取值范围取值范围取值范围适用标准适用标准适用标准适用标准备注备注备注备注土土土土地地地地投投投投资资资资可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段别墅项目别墅项目别墅项目别墅项目2200-24002200-24002200-24002200-2400建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积双拼双拼双拼双拼毛坯毛坯毛坯毛坯2000-22002000-22002000-22002000-2200建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积联排联排联排联排1800-20001800-20001800-20001800-2000建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积叠拼叠拼叠拼叠拼多层多层多层多层1500-16001500-16001500-16001500-1600建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通1600-18001600-18001600-18001600-1800建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档小高层小高层小高层小高层1600-18001600-18001600-18001600-1800建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通1800-20001800-20001800-20001800-2000建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档高层高层高层高层2000-22002000-22002000-22002000-2200建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通2200-24002200-24002200-24002200-2400建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档成本费项科目取值范围适用标准备注土地投资可研阶段别墅项目2项目成本管理控制ppt课件l项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）只是土地投资论只是土地投资论证的一部分；证的一部分；l把把项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）与项目与项目其他预其他预设模块设模块进入进入项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型进行指标分进行指标分析，为土地投资提供决策；析，为土地投资提供决策；l审定的审定的项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）将作为项将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。目启动阶段目标成本的参照依据。项目目标成本测算（土地版）只是土地投资论证的一部分；项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型 模型是什么模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣优劣 通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。的动态变化情况。模型是什么 模型的基本结构模型的基本结构 模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。款计划、资金来源及运用表和现金流出表。模型的基本结构项目成本管理控制ppt课件 模型中基本财务指标模型中基本财务指标 净现值净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。模型中基本财务指标现金成本收益率现金成本收益率 指投入指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。现金收益情况的指标。权益资本乘数权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。投资，该指标越大越好。现金成本收益率 项目指标的衡量体系项目指标的衡量体系 影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数 分别从三个主要的方面衡量项目的优劣：分别从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度 项目指标的衡量体系建筑技术经济指标对项目评价指标的影响建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 66,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,200 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,600 3,600 3,201 3,201 地下车库地下车库平米平米 35,843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 500 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.15%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439 建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变*项目工期延后对项目评价指标的影响项目工期延后对项目评价指标的影响单位单位按原工期按原工期延期延期1 1年年内部收益率内部收益率24.37%24.37%19.10%19.10%净现值净现值元元16,017 16,017 13,756 13,756*项目工期延后对项目评价指标的影响单位按原工期延期1项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算项目团队项目团队 确定产品定位和销售确定产品定位和销售价格、销售进度价格、销售进度研发部研发部根据规划条件根据规划条件 和市和市场定位进行预案的场定位进行预案的调整或重新考虑方调整或重新考虑方案（产品业态、标案（产品业态、标准）准）造价采购部造价采购部项目目标成本测算项目目标成本测算计划财务部计划财务部根据售价、销售进度、根据售价、销售进度、成本测算、进行财务成本测算、进行财务指标计算指标计算项目团队 确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件l拿地以后拿地以后项目团队对拟建项目进行项目团队对拟建项目进行详细策划详细策划，设定设定项目市场定位、产品定位，项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、测算目标成本、施工安排、工程进度，材或品牌、测算目标成本、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等料供应方案，销售策划，销售进度等l项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化成本测算的细化l项目启动阶段成本测算带入项目启动阶段成本测算带入经济模型经济模型后应达到或超后应达到或超过土地版的收益指标；过土地版的收益指标；拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产 目的目的 对项目进行沙盘推演，对项目进行沙盘推演，预见和决策未来预见和决策未来，设定产品，设定产品 定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务 指标，识别项目风险，提出预案指标，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识 目的项目启动阶段的成功标志项目启动阶段的成功标志 项目启动会项目启动会项目启动阶段的成功标志 主要内容（成果）主要内容（成果）n项目定位项目定位n项目建造标准项目建造标准n体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划n项目一二级计划项目一二级计划 n项目分期、材料供应方式范围项目分期、材料供应方式范围n项目目标成本（启动）项目目标成本（启动）n项目合约规划项目合约规划n投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）主要内容（成果）项目成本管理控制ppt课件设计阶段成本测算和分解设计阶段成本测算和分解设计阶段成本测算和分解工程部工程部提供现场布置方案提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临提供施工用水电以及甲方临设设置方案设设置方案初步施工方案及土石方平衡初步施工方案及土石方平衡对比对比提供方案、初步设计图提供方案、初步设计图提供产品建造标准提供产品建造标准基础方案对比基础方案对比造价采购部造价采购部目标成本分解目标成本分解进行成本敏感性分析进行成本敏感性分析编制合约规划编制合约规划研发部研发部计划财务部计划财务部财务指标计算财务指标计算工程部提供现场布置方案提供方案、初步设计图造价采购部目标成本n设计阶段成本分解主要是设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计方案设计、初步设计阶段阶段的成本测算和分解的成本测算和分解n方案设计阶段是设计阶段成本控制的方案设计阶段是设计阶段成本控制的重点重点n初步设计阶段目标成本，目的是形成详细、准确的初步设计阶段目标成本，目的是形成详细、准确的目标成本，经审批后，是项目的目标成本，经审批后，是项目的执行执行目标成本目标成本项目成本管理控制ppt课件l案例：案例：方案设计方案设计阶段成本测算及分解阶段成本测算及分解案例：项目成本管理控制ppt课件分解依据：分解依据：甲方的发包与采购计划甲方的发包与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标目标成本分解：目标成本分解：按合同计划分解按合同计划分解分解依据：目标成本分解：目的目的n将各费项成本将各费项成本对应分解对应分解成未来可执行的合同成未来可执行的合同n随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价同造价目的项目成本管理控制ppt课件序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项三级成本费项三级成本费项责任部门责任部门1开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等发展部发展部2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部报建费报建费 研发部研发部 工程部工程部三通一平费等三通一平费等 工程部工程部3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等造价采购部造价采购部4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路工程部工程部小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 造价采购部造价采购部5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等造价采购部造价采购部6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程造价采购部造价采购部7工程相关费用工程相关费用审计费审计费计划财务部计划财务部造价咨询费造价咨询费 造价采购部造价采购部监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 工程部工程部物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金 营销部营销部8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费造价采购部造价采购部其他销售费用其他销售费用营销部营销部9财务费用财务费用贷款利息等贷款利息等计划财务部计划财务部10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等行政人力部行政人力部序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土项目实施阶段成本管理项目实施阶段成本管理项目实施阶段成本管理工程部工程部现场签证、技术核定的现现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划的管控、编制进度计划提供施工图提供施工图设计变更的控制、设计变更的控制、专项工程的优化专项工程的优化造价采购部造价采购部签证变更的费用审核、签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、动态成本的跟踪和回顾、成本调整成本调整研发部研发部计划财务部计划财务部财务指标的动态跟进财务指标的动态跟进资金计划审核资金计划审核互动互动工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编l动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果的实际成本与目标成本的控制结果l在工程招标和签订合同时，与合约规划对应；在工程招标和签订合同时，与合约规划对应；结合结合合同或预算造价对合同或预算造价对目标成本目标成本进行调整进行调整l合同合同变更变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整动态成本管理动态成本管理动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目动态成本的组成动态成本的组成动态成本动态成本=已结算合同成本已结算合同成本+未结算合同成本未结算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本动态成本的组成动态成本=动态成本动态成本待发生成本待发生成本待发生费用待发生费用未签约合同估价未签约合同估价已发生成本已发生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本合同金额合同金额结算调整结算调整(含含签证变更签证变更)合同金额合同金额预估结算调整预估结算调整(含含预估签证变更预估签证变更)动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性月度成本回顾月度成本回顾l在目标成本中对已发生、已结算的在目标成本中对已发生、已结算的合同金额合同金额调整；调整；对未发生合同费项进行对未发生合同费项进行清理、预估清理、预估l在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；对未发生费用进行清理、预估对未发生费用进行清理、预估月度成本回顾在目标成本中对已发生、已结算的合同金额调整；对未成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审 成本研究及其它测算成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月报内容成本动态重大事项及预警 动态成本月报内容序序号号 项目名称项目名称 目标成本目标成本 (万元万元)20090630 20090630动态监控动态监控 本月预本月预 测金额测金额 与目标与目标成本相比成本相比 与上月与上月相比相比 已发生已发生 合同额合同额 变化变化说明说明 一一 土地成本土地成本 16,009.0016,009.0016,009.0016,009.00-15,200.0015,200.00二二 前期工程费前期工程费 1,541.001,541.001,542.001,542.000.590.59-1,200.001,200.00三三建筑安装工程费建筑安装工程费 36,420.0036,420.0035,533.0035,533.00-887.00-887.00-2.05-2.0526,956.0026,956.003.13.1 总包工程总包工程 27,216.0027,216.0026,956.0026,956.00-259.00-259.00-26,956.0026,956.003.23.2总包洽商变更及索赔总包洽商变更及索赔 -1,194.00-1,194.00-1,691.00-1,691.00-496.00-496.00-3.33.3 分包工程分包工程 10,398.0010,398.0010,267.0010,267.00-130.00-130.00-2.05-2.057,527.007,527.00四四小市政配套费用小市政配套费用 6,508.006,508.006,508.006,508.00-五五 维保费用维保费用 0.090.090.080.08-17.00-17.00-0.041-0.041六六一一五项合计五项合计 61,337.0061,337.0060,432.0060,432.00-904.00-904.00-2.12-2.1243,357.0043,357.00动态成本月度状况表动态成本月度状况表序 项目名称 目标成本 (万元)2009063项目成本管理控制ppt课件工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理工程部工程部审核工程竣工资料审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估对供应商进行相关履约评估设计总结设计总结造价采购部造价采购部与供应商进行竣工结算与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标编制竣工成本并与目标本（执行版）比较本（执行版）比较研发部研发部计划财务部计划财务部财务决算财务决算核算最终的财务指标核算最终的财务指标工程部审核工程竣工资料设计总结造价采购部与供应商进行竣工结算l项目竣工成本项目竣工成本，是指在项目，是指在项目竣工验收时点竣工验收时点上，项目的上，项目的全部成本，包括全部成本，包括确认（结算）确认（结算）的已发生成本和的已发生成本和预估预估（结算）（结算）的未发生成本。其费项包括开发成本、营销的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等费用、管理费用、财务等全部成本费用全部成本费用。l将将项目竣工成本项目竣工成本与与项目目标成本（执行版）项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原因比较，分析、说明差异原因l按规定格式形成按规定格式形成项目成本总结和分析项目成本总结和分析项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括一、基本情况的概要一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的下达成本目标的分解成本目标的分解成本目标的完成成本目标的完成二、分解和完成的对比二、分解和完成的对比以费项为跟本、对目标成本和实际成本各费项的结构分解、以费项为跟本、对目标成本和实际成本各费项的结构分解、完成情况进完成情况进行对比分析行对比分析基本结论基本结论目标成本和实际成本的对比分析目标成本和实际成本的对比分析一、基本情况的概要目标成本和实际成本的对比分析三、分析说明三、分析说明ABC分析分析敏感性分析敏感性分析失败和成功事例的分析失败和成功事例的分析四、改进建议四、改进建议如何做好成本管理如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解目前成本管理的瓶颈和破解三、分析说明项目成本管理控制ppt课件龙湖的历史成本数据库龙湖的历史成本数据库 目标成本编制的重要参考目标成本编制的重要参考龙湖的历史成本数据库 目标成本编制的历史成本数据库主要内容历史成本数据库主要内容 包括：包括：包括：包括：成本测算基础资料成本测算基础资料开发成本汇总表开发成本汇总表总体分项工程成本指标总体分项工程成本指标单位工程建安指标单位工程建安指标历史成本数据库主要内容 包括：项目成本管理控制ppt课件如何参考历史成本测算新项目成本如何参考历史成本测算新项目成本 基础数据（项目规划指标表、确定产品交付标准）基础数据（项目规划指标表、确定产品交付标准）确定总体各费项成本确定总体各费项成本 在历史成本数据库中在历史成本数据库中查找预设单位工程特征指数、查找预设单位工程特征指数、体形系数，确定单位工程预设成本体形系数，确定单位工程预设成本 结合产品标准和当前市场价格情况对主要材料、人结合产品标准和当前市场价格情况对主要材料、人 工费、规费等进行调整工费、规费等进行调整如何参考历史成本测算新项目成本 基础数据（项目规划指标表以下变化规律限于主体及粗装修参考以下变化规律限于主体及粗装修参考 序号序号项目项目窗墙比变化率窗墙比变化率体型系数变化率体型系数变化率1%1%-1%-1%1%1%-1%-1%1 1主体结构及主体结构及粗装修造价粗装修造价0.50%0.50%-0.50%-0.50%-0.10%-0.10%0.10%0.10%以下变化规律限于主体及粗装修参考 序号项目窗墙比变化率体型系基础部分：基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩基础的测算数据见下表 基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表 参考指标参考指标 A类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋 47.72千克、水泥千克、水泥 86.69千千克、预拌砼克、预拌砼 0.33立方立方 B类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋53.79千克、水泥千克、水泥 75.73千克千克、预拌砼、预拌砼 0.35立方立方 当窗墙比为当窗墙比为0.28，体型系数为，体型系数为0.28时，主体结构及时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为粗装修部分的造价基数约为1参考指标内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项项目成本控制的原则项目成本控制的原则项目成本控制的原则成本控制的目标原则成本控制的目标原则不是最低而是合理不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本获得最大效益成本控制的核心是合理的成本获得最大效益成本控制的目标原则不是最低而是合理 成本成本测算过程测算过程的控制分为：的控制分为：投资论证阶段测算投资论证阶段测算 设计阶段控制设计阶段控制 执行过程执行过程的控制主要是施工阶段控制的控制主要是施工阶段控制 成本控制成本控制包括成本包括成本测算过程测算过程的控制和的控制和执行过程执行过程的控制的控制 成本测算过程的控制分为：成本控制 房地产项目土地投资论证房地产项目土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理 配置配置 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型利用投资分析模型测算控制土地成本测算控制土地成本结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论论 证项目投资可行性证项目投资可行性投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制 房地产项目土地投资论证投资论证阶段的控制l（概念设计）（概念设计）l方案设计方案设计l初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）l施工图设计施工图设计（产品设计确定产品成本）（产品设计确定产品成本）项目设计阶段的控制项目设计阶段的控制（概念设计）项目设计阶段的控制l投资决策至初步设计阶段投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，通过对设计方案的比较，本阶段成本控制的效果约为本阶段成本控制的效果约为75%75%80%80%，控制成本的，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低阻力最小，控制成本需要的成本最低 l深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段成本控制的效果约为较，本阶段成本控制的效果约为15%15%20%20%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段成本控制效果约为施工方案的比较，本阶段成本控制效果约为5%5%以内以内，控制成本阻力较大，控制的成本较高控制成本阻力较大，控制的成本较高 设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段成本控制概念概念概念概念设计设计设计设计施工施工施工施工/安装安装安装安装使用使用使用使用控制的效果控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要控制控制价值区价值区概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制101方案设计控制要点方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备综合管网的初步布置，水电设备房的位置房的位置窗地比、平面周长、体型系数窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断项目分部分项工程及部品部件的价值判断101方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标102重点关注：重点关注：产品定位产品定位，不同产品比例的搭配，产品，不同产品比例的搭配，产品功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，建功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式式102重点关注：产品定位，不同产品比例的搭配，产品功能、配置 对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积而获得最大得房率和销售面积。对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面 在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。高额利润。注意设计作品和产品的关系注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本比较高层与小高层的成本 在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面案例：案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建划利润贡献大的产品，规划建8栋高层，栋高层，4个个18层、层、4个个33层层总用地面积总用地面积平方米平方米45975.645975.6容积率容积率2.52.5建筑占地面积建筑占地面积平方米平方米10624.510624.5建筑密度建筑密度%不大于不大于35%35%23.11%23.11%绿地率绿地率%31.53%31.53%总建筑面积总建筑面积平方米平方米150528.6150528.61 1）地上建筑面积）地上建筑面积平方米平方米1149361149362 2）地下建筑面积）地下建筑面积平方米平方米35592.635592.6其中地下车库面积其中地下车库面积平方米平方米29403.429403.4案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标高层与高层、花园洋房的成本比较高层与高层、花园洋房的成本比较容积率容积率密度密度单体单体 建造费建造费总成本总成本销售销售价格价格18183232层层高层高层不变不变小小大大优、优、中中、差、差中中12121818层层高层高层不变不变大大小小优优、中、差、中、差中中花园洋房花园洋房不变不变大大大大优、中、优、中、差差高高高层与高层、花园洋房的成本比较容积率密度单体 总成本销售1某项目技术经济指标对项目评价指标的影响某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 66,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,200 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,600 3,600 3,201 3,201 地下车库地下车库平米平米 35,843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 500 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.15%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439 某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标 限额设计限额设计 确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制标等各方面的控制 凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定定，要充分考虑施工的可能性和经济性，要充分考虑施工的可能性和经济性。限额设计初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 各建筑、结构、构造做法及建筑选材各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式结构型式、基础型式、挡墙形式的选择、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向管线布置走向变配电系统变配电系统道路断面道路断面公摊面积与公摊系数优化公