某公司季度招商计划讲义整理课件

11本资料属于保密文件。招商工作计划招商工作计划(2014(2014年年2 2月月-2014-2014年年5 5月月)1本资料属于保密文件。招商工作计划Part1Part1Part3Part3TableofContentsTableofContents目目录录招商目标规划招商目标规划招商实施计划招商实施计划Part4Part4招商执行措施招商执行措施Part5Part5奖罚激励方案奖罚激励方案Part2Part2招商策略制定招商策略制定Part 1Part 3Table of Contents招 招商目标规划招商目标规划PART 1 招商目标规划PART 1u总体招商目标20142014年年5 5月底实现完成月底实现完成2790027900的招商目标的招商目标100%100%完成完成2269522695的保底任务的保底任务总体招商目标2014年5月底实现完成27900的招商目标u总体招商任务分解月份月份2月月3月月4月月5月月目目标新租面新租面积(平平方米方米)24005000850012000保底新租面保底新租面积（平（平方米方米)16954000700010000总体招商任务分解月份2月3月4月5月目标新租面积(平方米)u招商架构设置人人员配置：共配置：共12人人招商架构设置人员配置：共12人 招商策略制定招商策略制定PART 2 招商策略制定PART 2u租金策略战略建议 考虑到目前周边竞争力性项目的租金设置水平，以及“放水养鱼”、带旺外滩的长远考虑，建议租金应高开低收，即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过一定时长的免租等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。经历了23年的经营期后，随着市场的经营状况蒸蒸日上，在第35年续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%10%。租金策略战略建议 考虑到目前周边竞争力性项u租赁控制建议针对项目的精准定位，锁定四大细分行业的商家。在招租过程中，首先对区域、楼层进行合理规划，通过有效租赁控制分配资源，避免资源最好的楼层流出，使项目失去价格抬升的支撑。行业有影响力商家、市场上有影响力商家、可租赁500平米以上的商家优先安排在租控铺位。单层客户由高向低安排，逐层出租。根据租赁进度和租赁情况，及时调整租赁方案，可预留位子较好的铺位，满足其它优质客户的租赁需求。租赁控制建议针对项目的精准定位，锁定四大细分行业的商家。u招商策略建议1、先行、先行业有影响力商家、后中小型商家有影响力商家、后中小型商家首先，重点引进各业态有一定影响力的商家，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动中小型商家进驻。行业有影响力商家、市场上有影响力商家、可租赁500平米以上的商家优先安排在租控区域或整栋楼。2、酒店商家、酒吧商家、游、酒店商家、酒吧商家、游戏厅商家、会所商家同步推商家、会所商家同步推进确定了以酒店商家、酒吧商家及游戏厅、会所为主要招商对象，制订完善的招商计划，有序推进招商工作。3、零售同、零售同时进行行确定零售内容，开出优惠的吸引条件，有力推动其进场工作，通过完善的零售业态有力促进招商工作。4、各、各类活活动、宣、宣传有效配合有效配合根据招商工作的推进，制订详细的各阶段宣传推广计划，并策划各类活动、论坛等，包括大型现场签约仪式、专项看铺团、主力店开业仪式等活动，以期有力的推动招商工作。招商策略建议1、先行业有影响力商家、后中小型商家u针对业态招商价格策略第一、针对有一定影响力的客户，由于这类客户在行业、地区有一定的影响力，会对行业聚集、中小商家入驻有一定的吸引力，因此应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以不低于面价30%作为优惠。对于特别有影响力的客户，更要采取一事一议的办法，在租金和其他方面给予更大的优惠。第二、针对酒店、会所等客户，它是项目整体租金与经营业绩的主要来源，租金可考虑以低于面价20%作为招租标准。第三、针对一般品牌客户，它也是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以低于面价5%10%作为招租标准。第四、针对零售业业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。针对业态招商价格策略 第一、针对有一定影响力的 招商实施计划招商实施计划PART 3 招商实施计划PART 3u招商核心策略1、主力商、主力商户优先招商先招商本项目应采取“先确定主力客户，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，在省内有一定影响力的酒店、会所、游戏厅、酒吧客户要提前招商，包括如家、滚石等有一定影响力的商家加大招商力度，以大带小，即用核心主力客户来带动中小商家。2、分行、分行业招商招商目前，我们确定了餐饮、零售、酒吧会所及休闲、服饰商家四个方向，我们将在招商时可按分类进行集中招商。3、优惠招商惠招商优惠招商是最常用的传统招商策略，措施包括免租期、折扣租金等。对于配套商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营，从而促进招商。优惠招商是一种放水养鱼形式的招商策略，尤其在本项目目前的环境条件下，不但要用，而且针对知名品牌商家和团体客户优惠力度要更大。4、顾问招商招商 行业内、商会寻找一些有影响力的资深人士，如相关协会及商会领导、政府有关人员等。通过他们对目标客户进行招商，并给予其一定物质奖励。招商核心策略1、主力商户优先招商u招商优惠条件1、免租、免租目前项目已开始招商，但招租率相对较低，基于此，在现阶段招商，必须给予入驻商家足够而合理的免租期。对于主力商户给予更长的免租期。2、老客、老客户介介绍新客新客户对于入驻客户或其他人士介绍新客户入驻外滩，给予增加一定期限内的租金折扣优惠或现金奖励。一方面能很好的调动老客户介绍新客户的积极性，另一方面可极大增加老客户对本项目的认同感。3、送装修、送装修推出送装修的优惠措施，以落实有号召力的客户进驻本项目，并藉此吸引其它品牌商户及经营者。实际操作中可聘请装修设计公司，按个别优质品牌经营者的设计意图进行设计与装修，为其承担部分费用。4、特定、特定时间签约优惠惠在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣、管理费优惠及有关礼品等。5、税收、税收优惠惠主动协助客户申报税收减免及租金补贴等各项优势政策。招商优惠条件1、免租前期各项招商工作的准备。有针对性的将行业、区域有影响力的商家招至外滩。阶段目标规划通过前期有影响力商家的招商进驻，全面展开招商工作，吸引中小商家进驻，完成整体招商50%。持续推进招商工作筹备期引爆期11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月签约期 u招商时机节点设置预热期持续期前期各项招商工作的准备。有针对性的将行业、区域有影响力的商家u招商预热期时间2014年2月推广目的推广目的A、制定项目的商务条件。B、扩大本项目的影响力，加强对有影响力客户的招商力度。C、零售业招商同时全面启动，以完善的零售业态吸引客户进驻。宣宣传口号口号与大自然全接触的新型商业模式操作形式操作形式A、行业杂志、报刊的软性文章及网络对“与成龙一起投资赚钱”进行深度报道。B、进行主力商户的签约及一般商户的认租。推广媒介及手段推广媒介及手段行业杂志、报刊、网络平台、DM、户外广告、车体、车站广告等。招商预热期时间u招商引爆期时间2014年3月2014年5月推广目的推广目的A、巩固、提升项目品牌。B、吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。c、持续上阶段热潮，实现预定的招商目标。D、促进插花散铺的招商，务求利用开业的有利时机，使项目达到更高的招商率。宣宣传口号口号掌握先机，体验全新的办公模式操作形式操作形式A、进行主力商户以及配套服务公司（如银行、便利店、酒店、健身会所、员工餐厅、休闲COFFEE 吧等）的系列签约活动，提高项目的热度。B、引入品牌商家，进驻旗舰店经营示范区。C、对本地的经营者进行精耕细作，充分挖掘市场潜力。D、组织招商推介会、品牌商户签约会等。E、完善良好的客户服务体系，积极提高客户的集群效应。推广媒介及手段推广媒介及手段签约会、招商推介会、论坛、现场活动、行业杂志、报刊、网站、DM、户外广告、车体广告、电台等。招商引爆期时间招商执行措施招商执行措施PART 4招商执行措施PART 4u工作四要素1、招聘、招聘为100%完成招商目标，人员是所有工作开展的基础，如遇团队临时变动或任务量过大，现有人员不能如期完成，需考虑随时补充人员，故招聘工作要前期准备。2、策划、策划现有招商物料已不符合现今的招商需要，我们需要最新的符合当下市场的招商手册（ppt）、招商刊物（实体书）、招商折页。2月底之前策划体系需要提交初稿。3、资源源外地商户的导入需要公司资源体系的积极配合，本时间段需要完成“推荐邀约来访谈判签约”的整个过程，要求资源体系每月不少于3家商户来访，5月底之前至少完成一家大商家签约。4、团队 团队的稳定除了业绩向上，还需要企业文化建设和专业知识的培养，要求人力行政体系每月对外滩项目组进行不少于4次的培训，其中至少一次是关于企业文化建设的培训。工作四要素1、招聘u单人单月业务指标月份月份2月月3月月4月月5月月招商目招商目标(平方米平方米)1500200025003000保底任保底任务（平方米（平方米)1000150020002500参与考核人参与考核人员：周：周畅、袁珊、王一之、田志雄、袁珊、王一之、田志雄、杨帆、杜帆帆、杜帆单人单月业务指标月份2月3月4月5月招商目标(平方米)15奖罚激励方案奖罚激励方案PART 5奖罚激励方案PART 5u奖励方案1、月度方案、月度方案单人完成月度个人招商目标，当月按计提标准的120%计提。（当月签约客户分定金、付款、入场三阶段结佣都按此标准）单人完成月度个人保底任务，当月或次月可获得1天的带薪休假。2、季度方案（、季度方案（2-5月）月）单人完成季度个人招商目标，当季度按计提标准的120%计提。（如：2、3、4各单月都未完成单月目标，但5月底当季度完成总目标，可当季度签约客户享受次标准）单人完成季度个人保底任务，季度末或次季度可获得4天的带薪休假。奖励方案1、月度方案u处罚方案1、月度方案、月度方案单人未完成月度个人保底任务，当月按计提标准的80%计提。（当月签约客户分定金、付款、入场三阶段结佣都按此标准）2、季度方案（、季度方案（2-5月）月）单人未完成季度个人保底任务，次季度降为试用员工，连续两个季度未完成季度个人保底任务，员工予以淘汰。3、备注注 若单人未完成月度个人保底任务，但公司总体完成月度保底任务，全员按100%计提。若单人未完成季度个人保底任务，但公司总体完成季度保底任务，全员免于处罚。若季度内，单人未完成月度个人保底任务，但季度末完成季度保底任务，则季度内未完成月度个人保底任务所暂扣的20%计提可一次性补发。若季度内，单人未完成月度个人保底任务，且季度末完成季度保底任务，则季度内未完成个人保底任务所暂扣的20%计提将结转到次季度。若次季度完成次季度的季度个人保底任务，则本季度的暂扣20%计提可再次结转到下一季度。若次季度仍未完成次季度的季度个人保底任务，则连续两季度的暂扣20%计提将永久性不再补发。若次季度完成本季度和次季度的两季度总季度个人保底任务，则本季度的暂扣20%计提可一次性补发。处罚方案1、月度方案谢谢！谢 谢！1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去付出足够的努力。2、时间是最公平的，活一天就拥有24小时，差别只是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻的一天。3、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平凡可贵的自己。4、努力本就是年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！5、付出努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。6、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就是了，经历所有的挫折与磨难，你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗强大的内心，做更好的自己！7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱动人不停地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！8、人生的旅途中，最清晰的脚印，往往印在最泥泞的路上，所以，别畏惧暂时的困顿，即使无人鼓掌，也要全情投入，优雅坚持。真正改变命运的，并不是等来的机遇，而是我们的态度。9、这世上没有所谓的天才，也没有不劳而获的回报，你所看到的每个光鲜人物，其背后都付出了令人震惊的努力。请相信，你的潜力还远远没有爆发出来，不要给自己的人生设限，你自以为的极限，只是别人的起点。写给渴望突破瓶颈、实现快速跨越的你。10、生活中，有人给予帮助，那是幸运，没人给予帮助，那是命运。我们要学会在幸运青睐自己的时候学会感恩，在命运磨练自己的时候学会坚韧。这既是对自己的尊重，也是对自己的负责。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚25