某基地项目前期经济测算报告课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/6/29某基地项目前期经济测某基地项目前期经济测算报告算报告路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂NO.1宏观环境及房地产市场表现NO.2北京及大兴房地产市场现状NO.3本案前期经济测算方案一：100%商品房方案二：30%保障房+70%商品房方案三：100%军队经济适用房经适房两限房Contents路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂NO.1宏观环境及房地产市场表现NO.2北京及大兴房地产市场现状NO.3本案前期经济测算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂整体经济环境居民消费水平2000年以来消费实际增长情况n自2008年金融危机以来，我国居民消费水平有较大波动，但随着经济的复苏，居民消费增长率始终保持在15%左右的增长水平，消费能力强劲。城镇居民人均收入实际增长情况（单位：%）n人均收入持续增长，收入增长为消费增长提供稳定动力。关键词：能力强劲，持续增长路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂消费者价格指数持续上涨，8月CPI同比涨6.2%2011年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%。其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.7%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨3.0%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.4%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨0.6%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.3%，服务项目价格上涨0.2%。关键词：CPI持续上涨整体经济环境物价指数（CPI）路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂整体经济环境通货膨胀n2010年的高通胀引起了社会各界的高度关注，2011年，通货膨胀形势依然严峻。近年来我国通货膨胀走势图我国一年期定期存款实际利率走势图n2010年以来，央行多次加息、上调金融机构人民币存贷款基准利率，以应对高通胀。n我国尚未实现完全利率市场化，利率长期处于较低水平，存款的实际利率在遭遇2010年的通货膨胀之后，实际上已成为负利率。关键词：通货膨胀形势依然严峻，出现负利率路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂整体经济环境财政/货币/税收/投资n2011年是“十二五”规划开局之年，政府宏观经济发展政策将以控通胀、调结构、稳增长为n积极的财政政策将促使税收政策做出相应调整，减税势在必行，收入分配制度改革的大幕已正式拉开。n2010年5月，国务院公布国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，明确表示鼓励和引导民间资本进入包括基础产业和基础设施、公用事业、社会事业、金融服务等领域。关键词：积极、稳健、灵活，以应对2012换届n2011年是“十二五”规划开局之年，政府宏观经济发展政策将以控通胀、调结构、稳增长为目标。n2011年的经济工作“定调“为实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂国务院“国十条”出台，新一轮调控大幕开启u2010年4月17日，国务院发出国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十一条举措，被业内称为房地产新“国十条”，这是继4月14日新“国四条”后国务院再次对楼市发力，旨在”坚决遏制房价过快上涨”。新一轮房地产调控拉开大幕。u2010年4月19日，住建部率先响应，发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，加强房地产预售管理。u对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平；u商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的费本地居民暂停发放购买住房贷款。“国十条”看点：关键词：第一轮调控、国十条、限贷u对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得少于30%；u对贷款买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；房地产发展政策及导向加强调控路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂房地产发展政策及导向加强调控新政调控不力，9.29新政出台u2010年9月29日，中国人民银行和银监会在关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知中的规定，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。u2010年9月29日，国土资源部、住房和城乡建设部在关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知重申，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。9.29新政是对“国十条”的延伸，采取“一刀切”的形式，充分显示了中央遏制房价过快上涨、打击投资的决心。关键词：9.29新政、遏制房价、打击投资u住房和城乡建设部、国土资源部和监察部在联合发布的关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知称，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。u各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。u调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂房地产发展政策及导向加强调控2011年1月26日，“新国八条”实施，相比于“9.29新政”的新国十条，在信贷、限购、征税要求上更严厉。关键词：二轮调控、限购路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂房地产发展政策及导向加强调控上海、重庆开征房产税，抑制投机震慑高房价关键词：房产税，抑制投机，震慑高房价上海重庆作为房产税试点，公布房产税细则，自2011年1月28日起实施，重庆房产税税率为0.5%-1.2%，上海税率为0.6%。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂房地产发展政策及导向加强调控7月7日央行再度加息，年内三次加息后7.05%的贷款利率与年初未加息时6.4%的利率相比，上调了0.65个百分点，贷款利率破七触及了购房人心理底线。此次加息除了对购房欲望产生了威慑力外，实际效力也不可小觑。再加上市场各方加息预期的加强，不少购房人担忧下半年央行或持续加息，贷款购房还款负担加重，导致购房人置业热情明显下降。央行年内三次加息，高利率降低购房热情关键词：加息、购房热情下降路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。楼市限购政策范围扩大已成必然趋势，二三线城市将成为限购重点与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。关键词：房地产发展政策及导向二三线限购调控加剧将断房企后路，限购来袭、降价跑量路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂近几年，开发商早已转战二、三线城市，诸多知名开发商相当部分销售额都来自于二、三线城市，如果现在对二、三线城市进行限购，对地产开发商的影响将会超过对一线城市的限购。自去年4月第一轮限购令颁布后，房地产市场飘红领域变为了二、三线城市，而当目前第二轮限购令再次颁布后，目前已有消息指出，部分地产公司将进入三、四线城市进行开发。限购令扩至二三线楼市，地产商转战三四线城市关键词：二三线限购转战三四线房地产发展政策及导向二三线限购路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂房地产发展政策及导向加大保障房建设力度十二五规划安居工程的一部分，将建3600万套保障房n作为改善民生、调控房地产市场的重大举措，我国计划今年建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划整个“十二五”期间建设3600万套保障性住房，使保障性住房的覆盖率达到20%。关键词：安居保障，改善民生路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂为加到保障房建设力度，国家出台一系列优惠政策，鼓励房企参与保障房建设房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。信息来源于关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告北京市财政局、地税局和住建委日前联合发布通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。信息来源于中国新闻网财政部和国税总局下发关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，优惠的项目包括了减免契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税、土地增值税等六种。信息来源于中国经济网2011年5月，北京市住建委发布了关于贯彻落实公共租赁住房税收优惠政策有关问题的通知，将于6月1日开始执行。公共租赁住房建设、运营、转让、捐赠等环节中，对契税、土地增值税等需要经审批享受税收优惠；对企业所得税、营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税等可自行减免享受税收优惠的，纳税人应按照税收政策规定，自行减免相关税费。信息来源于中国快房网关键词：保障房优惠政策频频落地房地产发展政策及导向出台保障房优惠政策路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场表现价格价格未出现实质性松动，十大城市与6月基本持平根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年8月全国100个城市住宅平均价格，为8800元/平方米，较7月基本持平(7月平均价格为8874元/平方米)，十大城市均价自去年9月以来首次出现下降。关键词：价格平稳，9月首现下降路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场表现成交量成交量继续低迷，逾六成城市环比下跌关键词：成交量持续下跌在全国120个大中城市中，逾六成城市成交面积环比下降，部分城市环比跌幅超过20%，最高达55.80%。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场表现存量库存持续大幅攀升，逼近历史高位自限购、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策颁布实施以来，有效地抑制了部分购房需求，多个城市库存量持续大幅攀升，甚至逼近历史高位。关键词：库存持续攀升路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场表现土地供应2011年1-8月全国133个城市住宅用地月度供应量土地供应量持续减少其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）634宗，推出面积2913万平方米，环比减少14%，同比减少9%。1-8月，全国133个城市单月住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）推出量仅1月、2月、6月超过去年同期，在6月放量供应后，推出持续减少，预计10-12月将迎来年度土地供应量的高峰。关键词：土地供应持续减少8月土地供应量持续减少，全国133个城市共推出土地2377宗，推出面积9658万平方米，环比减少5%，同比增加14%。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场表现土地成交2011年1-8月全国130个城市住宅用地月度成交量2011年1-8月，全国130个城市住宅类用地成交量同比有所下降。除受同期供应量影响外，开发商的拿地态度也是影响成交量的重要因素，开发商的谨慎拿地导致各地许多优质地块也频频流拍，成交量一度下降。关键词：土地成交明显下降开发商拿地谨慎，成交量下降明显8路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂NO.3本案前期经济测算NO.1宏观环境及房地产市场表现NO.2北京及大兴房地产市场状况路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂北京房地产市场开发投资2011年，北京房地产开发投资状况良好，呈增长态势2011年1-8月，全市完成房地产开发投资1881.7亿元，比上年同期增长14.5%.其中，住宅完成投资1151.3亿元，增长35.5%；写字楼完成投资200.8亿元，增长18.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资181.7亿元，下降6.5%.房地产开发投资中，建安工程投资完成692亿元，同比增长42%，占全市房地产开发投资比重为36.8%。关键词：开发投资呈增长态势路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2010年8月-2011年8月北京住宅用地供求变化上半年新推土地供量大于成交量，下半年新增供应小于成交量8月北京共推出9宗住宅用地，推出面积55万平方米；共成交8总住宅用地，成交面积40万平方米，均比上月有所增加。1-8月累计推出住宅用地316万平方米，较去年同期减少24%，与本年度住宅用地供应计划差距尚远。8月北京推出住宅用地分布于7个城区和1个郊县，多数为二类住宅用地。8月11日，北京土地整理储备中心公布了2011年度出让建设用地第二批地块详情，供地计划彻底落实，供应高峰后期可盼。关键词：土地新增大于成交北京房地产市场土地供需路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂数据来源：协成地产决策研究院2010年1月-2011年8月北京市商品房住宅供需情况（单位：元/平方米.万平方米）北京房地产市场供需及价格走势2011年，北京房地产市场新增供应量一直大于成交量；成交价格小幅波动，稳中有降关键词：供应大于成交、价格稳中有降路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂u房地产投资持续增长。从投资结构看，1-7月，房地产开发项目完成建安投资43.2亿元，同比增长86.2%，房地产投资比重由去年同期18.9%提高到39%。u土地购置费同比下降。1-7月，土地购置费及其他费用形成投资65.9亿元，比去年同期下降33.6%，降幅比1-6月缩小39.9个百分点，占投资总额的比重为59.7%。上半年，大兴房地产市场开发投资同比增长，土地购置费同比下降关键词：房地产开发投资增长；土地购置费下降大兴房地产市场房地产投资路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂大兴房地产市场成交价格2010年，大兴区商品房销售平均价格大幅上涨，从年初的9096元/上升到四季度末的13482元/；2011年以来，大兴区商品房经历年初的最高值之后，一直城下降趋势，9月大兴区成交均价为18187元/平米，同比去年同期上涨6%，环比上月下降10%。关键词：2010年整体趋涨，2011年走势在微波中回落2010年大兴商品房成交价格整体大幅上涨，2011年呈下降趋势（数据来源于：大兴统计局信息网）2010年大兴区商品房成交价格走势（数据来源于：腾讯房产网）2011年大兴区商品房成交价格走势路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂作为北京市政府重点发展建设的大兴区域，最近一两年来的房地产市场发展尤为火爆，尽管不断发力的宏观政策给整体市场持续带来着震荡，但是大兴区由于独特的政策利好和区域发展前景等因素，区域的楼市运行较为稳健。尤其是重点房地产品牌企业如中建地产、保利等房企的加入，都为区域的整体发展带来了崭新的愿景，更为区域内产品的丰富化和优质化带来了巨大的期望。多重优势助力大兴房地产市场，品牌开发商集中大兴拿地，未来前景普遍看好关键词：品牌开发商集中拿地大兴未来前景被普遍看好大兴房地产市场未来前景双线地铁助力大兴发展提速；机场建设着眼京津冀一体化；国际品牌入驻；亦庄环境取胜；利好叠加。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂当前部分在售楼盘情况（更新日期：2011年9月28日）大兴房地产市场在售楼盘概况路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂大兴房地产市场主要在售楼盘位置图路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂当前在售部分楼盘情况总结：2011年上半年，大兴区域房价明显处于下行趋势，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高，但整体趋势上稳中有降；建设类指标和销售类指标同比增幅回落，市场总体平稳发展；保障性安居工程建设的着力推进；目前在售的主要集中在黄村中心区域；多数项目以准现房呈现，少数在售大体量项目前期已有售罄入住，当前项目工程及市场形象较佳；在售商品房基本以小高层、高层为主；商品房销售均价与年初相比略有下降，降幅1500-2000元/平方米之间；个别楼盘涨幅较大，如金地仰山，去年均价16000元/，今年19000元/，涨幅达到18.75%。大兴房地产市场在售楼盘概况路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂大兴区是少数受调控影响较小的区域之一这源自于大兴区域良好的未来发展预期。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂NO.2北京及大兴房地产市场状况NO.1宏观环境及房地产市场表现NO.3本案前期经济测算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本案经济测算方案方案一：100%商品房方案二：30%保障房+70%商品房方案三：100%军队经济适用房经适房两限房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本案经济测算基础规划指标建筑限高45米，容积率2.5，居住产品以纯粹的小高层为主路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂地上住宅+地上商业+地下车位可产生收益产品路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂经济测算方案一：100%商品房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂鉴于本案自身目标的要求，在结合周边项目价格及销售情况的综合比较下，制定本案销售价格。市场比较设定标准参考修正区域均价营销修正营销修正价格评估方案一：100%商品房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂n打分n5为一个跨度区间n、半个跨度区间项目选择鸿坤理想城（10%）金地仰山（5%）首邑溪谷（5%）旭辉御府（10%）北京城建红木林（15%）中建国际港（10%）波普工社（10%）泰中花园（20%）新里西斯莱公馆（15%）比较方面规模系数：项目的规模效应（6）建筑风格：项目的风格特点及品质（12%）产品系数：规划特点、户型特点、平面布局（20）景观环境：外部景观及小区环境规划（10）入伙时间：入住时间，工程形象（8）交通系数：交通便捷性（8）地段系数：土地价值、升值潜力、客群基数（20）配套系数：城市配套及社区配套（8）品牌系数：品牌带来的价值提升空间及项目认可（8）住宅价格评估方案一：100%商品房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂备注：本方法由协成策划团队成员、第三方销售员等更多的参与后平均值，将更加能反映项目合理价格。对比均价=毛坯售价*（1/规模系数*6%+建筑风格系数*12%+产品系数*20%+景观环境系数*10%+入伙时间系数*8%+交通系数*8%+地段系数*20%+配套系数*8%+品牌系数*8%）本案价格=对比均价1*参考比例+对比均价2*参考比例+对比均价N*参考比例价格对比参考住宅价格评估方案一：100%商品房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场比较法得出项目现阶段普通住宅毛坯均价约为：17200元/住宅价格评估方案一：100%商品房大兴市场特点回顾：1、目前在售的主要集中在黄村中心区域；2、多数项目以准现房呈现，少数在售大体量项目前期已有售罄入住，当前属于现房或准现房销售居多，项目工程及市场形象较佳；因此，此市场均价在当前阶段不符合本案的实际价值情况，需进行修正路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂大兴代表项目2009年-2011年销售均价平均涨幅与区域市场涨幅对比表由此可见，刨除市场因素的23.68%涨幅差可以剖解成两个因素：一是，项目营销过程中，开盘前后阶段推出的产品不同，同类产品因具体户型和位置差，一般有3-5%的价格涨幅空间，这是次要因素；二是，前后阶段因时间差导致的工程进度和时间价值体现出来的涨幅约为20%左右。综合考虑，刨除项目前后期推盘策略等因素，本项目前后期因时间和工程呈现等原因的价值差别约为20%，则本项目当前的实际均价=17200元/（1-20%）13500元/住宅价格修正方案一：100%商品房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂价格对比参考表根据当前市场在售商业单价比对，得出当前大兴在售商业整体销售均价约为32000元/。考虑本项目区位及入市时间等因素，本项目整体销售均价约为：32000元/0.928500元/（同比去年的测算依据有所上涨）商业价格评估方案一：100%商品房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2010年钢材价格表2011年钢材价格表从近两年的钢材市场价格走势来看，2011年比2010年钢材价格平均上涨约1000元/吨左右，据此测算，房地产建安成本涨幅约为200元/平米左右，即上涨幅度约为7%。建安成本变化方案一：100%商品房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂相关税率及价格变更建安成本的上涨幅度与全国，消费者价格指上涨幅度基本持平，8月CPI同比涨6.2%建安及税率变化方案一：100%商品房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂测算条件：均价13500元/平米；土地：300万/亩；税收政策：商品房；容积率：2.5；控高：45M方案一：100%商品房成本测算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂测算条件：均价13500元/平米；土地：300万/亩；税收政策：商品房；容积率：2.5；控高：45M方案一：100%商品房经济效益分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂经济测算方案二：30%保障房+70%商品房经适房两限房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂政策性住房分类及属性政策性住房只有经济适用房和两限房可以通过销售获益的物业形态，二者的利润收益率分别是3-4%和10%左右路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂政策性住房税费变化2011年3月17日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布2011年第5号公告关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告，其中明确规定：房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。2011年5月23日，北京市住建委发布了关于贯彻落实公共租赁住房税收优惠政策有关问题的通知，将于6月1日开始执行。公共租赁住房建设、运营、转让、捐赠等环节中，对契税、土地增值税等需要经审批享受税收优惠；对企业所得税、营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税等可自行减免享受税收优惠的，纳税人应按照税收政策规定，自行减免相关税费。政策性住房具体的税费优惠政策北京市各区均有不同的指导意见，具体项目也有相应不同的减免和优惠政策，因此此次测算将在去年的基础上减少明显的土地增值税费等内容，具体优惠细则有待在申报办理过程中具体落实。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂价格对比参考根据当前市场经济适用房价格情况，比对得出当前大兴两限房整体销售均价约为：4800元/方案二：70%商品房+30%经适房价格评估路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂测算条件：70%商品房，价格13500元/平米；30%经适房，价格为4800元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/经适房=1:0.3；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层方案二：70%商品房+30%经适房成本测算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂测算条件：70%商品房，价格13500元/平米；30%经适房，价格为4800元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/经适房=1:0.3；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层方案二：70%商品房+30%经适房成本测算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂方案二：70%商品房+30%经适房经济效益分析测算条件：70%商品房，价格13500元/平米；30%经适房，价格为4800元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/经适房=1:0.3；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂价格对比参考根据当前市场在售两限房销售情况，比对得出当前大兴两限房整体销售均价约为：6400元/方案二：70%商品房+30%两限房价格评估路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂测算条件：70%商品房，价格13500元/平米；30%两限房，价格为6400元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/两限房=1:0.5；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层方案二：70%商品房+30%两限房成本测算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂测算条件：70%商品房，价格13500元/平米；30%两限房，价格为6400元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/两限房=1:0.5；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层方案二：70%商品房+30%两限房成本测算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂测算条件：70%商品房，价格13500元/平米；30%两限房，价格为6400元/；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/两限房=1:0.5；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层方案二：70%商品房+30%两限房经济效益分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂方案三：100%军队经济适用房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂方案三：100%军队经济适用房解读军适房特点概述：集体产权、享受军队特殊免税政策、出售使用权的商品房市场近似：出售使用权集体小产权房享受军队特殊免税政策的集体小产权房优势：税费很少，利润空间较大；价格相对普通商品房较便宜，适合刚需和改善 享受特殊政策，不限购，客群面较广。劣势：不能贷款，对客群的购买力有一定的要求 小产权带来市场风险较大 市场客群不可控因素较多，销售速度难以得到保障路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂昌平区沙河镇小产权项目典型案例两个典型项目的价格为6500元/-8500元/方案三：100%军适房价格评估路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂昌平区近180日大产权商品房住宅销售价格走势图2011.42011.92011.6昌平区近半年大产权商品房市场均价为15228元/，小产权房价格为6500元/-8500元/为整体均价的43%-56%方案三：100%军保房价格评估路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂大兴区近180日住宅销售价格走势图2011.42011.92011.6大兴区近半年大产权商品房均价为16529元/，整体均价的43%-56%约为7000元/-9000元/，因此通过类比法，可估算本案军适房指导价格约为8000元/方案三：100%军适房价格评估路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂典型案例类比：大东公社物业类型：住宅,普通住宅占地面积：350000平方米建筑面积：300000平方米建筑类别：板楼楼盘地址：大兴区亦庄大东新村容积率：0.90绿化率：45%楼层状况：6-18层本月价格：7000元/左右状态：二手房出售大东公社与本案对比，大东公社为二手房现房出售，位置较为偏远，周边配套设施等较差，因此参照此项目，可估算给予本案军适房指导价格约为：8000元/方案三：100%军适房价格评估路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂测算条件：均价8000元/平米；土地：300万/亩；税收政策：无；容积率：2.5；控高：45M方案三：100%军适房成本测算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂测算条件：均价8000元/平米；土地：300万/亩；税收政策：无；容积率：2.5；控高：45M方案三：100%军适房成本测算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂三方案比较对照方案一：100%商品房方案二：3成经适房+7成商品房方案二：3成两限房+7成商品房方案三：100%军适房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂方案一：100%商品房与去年同比2011年100%商品房，均价135002010年100%商品房，均价150002010年100%商品房，均价13500