资源描述
房地产开发行业和营销代理行业中的领先企业因都江堰工程的营销而有了第一次握手的时机易居中国高度重视这次珍贵的时机希望通过提案展示我们为开发商效劳的能力并真诚期待正式合作的第二次握手!感谢沿海集团对易居中国的信任邀请参与都江堰工程的营销提案一、区域板块认知一、区域板块认知本案区域开展势态旺盛，未来将成为置业聚集区域本案区域开展势态旺盛，未来将成为置业聚集区域 都江堰市地处四川成都平原西北部的岷江边，距成都56公里，车程约30分钟。具有“文化之都、遗产之地、山水之城、长寿之乡、养生之园美誉的都江堰,由于近年来的快速开展，品牌开发商的进入等，都江堰楼市开展迅猛。根据都江堰开展规划，本案所处的都江堰西区版块未来将会聚特色商贸、风情美食、高尚居住、旅游驿站、生态风光、主题公园等于一体。工程地处都江堰幸福镇片区，隶属城市中心城区范围，为政府规划的新兴高尚生活片区。版块描述版块描述 都江堰房产市场都江堰房产市场环境环境 07年110月，全市房地产总投资25.35亿元，比上年增长125.36。其中，竣工面积43.23万平米；预售面积80.72万平米；3年以上空置面积0.84万平米。05000001000000150000020000002500000300000011250025353720062007房地产投资房地产投资 07年110月，全市商品房施工面积209.09万平米，同比增长25.16。新开工面积74.72万平米，同比减少4.79施工及新开工面积施工及新开工面积050100150200250167.062006200778.48209.0974.72 07年110月，全市批准预售的商品房面积72.39万平米，同比增长19.77，其中住宅63.36平米，同比增长18.65，占比87.53。商品房销售商品房销售 07年110月，全市二手房成交34.72万平米，同比增长6.93；住宅成交面积24.36万平米，同比减少9.54；商业成交面积3.36万平米，同比增长77.78。二手房销售二手房销售 都江堰房产市场都江堰房产市场环境环境 2007年底，都江堰非农业人口约30万人，2021年将达36万人，城市净新增人口6万。城市中心一环内约8万人，几年内人口由现在的8万人逐步疏解至4.5万人，外迁3.5万人.在近期腾讯主持的?四川省首届千万Q友住房需求调查白皮书?中，共获得成都25499个有效调查样本。结果显示，亟待解决根本住房问题首次置业及二次购房改善居住质量总体为55.7。在首次置业群体中，适婚群体占到样本总数的20.83。三年内，本地约10万人有购房需求，以户均3.5人计算，约近3万套房源需求。本地适婚龄购房需求活泼。都江堰房产需求人口环境都江堰房产需求人口环境 都江堰地产客群的构成都江堰地产客群的构成 2007年111月，都江堰市城区商品房个人购置人群，主要以本地客群为主，三州客户、成都客户、外地离退休人员等外地客群为副。典型产品扫描典型产品扫描市场典型楼盘根底信息市场典型楼盘根底信息项目名称项目名称总建筑总建筑面积面积总户总户数数容积容积率率绿化率绿化率户型面积户型面积产品形态产品形态工程进度工程进度价格（元价格（元/m2/m2）销售状况销售状况春语华璋春语华璋400006001.145%41130叠拼别墅纯住宅，部分度假式小屋一期封顶一期均价一期均价38773877，二，二期期42004200元元一期基本售磬，二期蓄水岭秀都江岭秀都江8390310221.540%48180河景联排别墅 新式花园洋房 多层及别墅封顶一期电梯及多层均一期电梯及多层均价价41004100元元一期销售中，即将售磬景顺景顺 山山水间水间785287280.9544%50150户多层电梯洋房已开工建设销售价格未定，首销售价格未定，首期均价可能应在期均价可能应在41004100以上以上接受咨询，预计08年34月首批次开盘泓坊河畔泓坊河畔1894719890.9838%首批200以上大户，后期规划不详纯住宅，别墅、多层、小高层电梯一期已售磬一期最低售价一期最低售价44504450元，最高售价元，最高售价53805380元，均价元，均价4764.84764.8元，元，首期全部为大户型首期全部为大户型产品产品首批80套销售过半利贞锦水利贞锦水苑苑966056541.3137.80%80160纯多层住宅。一期主体完工一期合同均价一期合同均价34413441元，二期均价元，二期均价35603560；一期售罄、二期销售中天源佐岸天源佐岸60000430_871606层电梯洋房，一期72套，二期136套，三期约90套准现房一期合同均价一期合同均价29832983元，二期均价元，二期均价34413441元，三期对元，三期对38443844元元三期销售基本售磬紫坪利景紫坪利景398_86180纯住宅一、二期准现房，三期主体二期均价二期均价28602860三期均价三期均价37333733三期售磬 岭秀都江、春语华璋、锦顺山水间、利贞锦水苑、紫坪丽景工程与本案均存在一定产品抗性竞争。岭秀都江的产品类型与本案类同，为主要产品竞争对手。小区配套上，岭秀都江略优于本案。区域竞争楼盘春语华璋、鸿坊河畔、景顺山水间与工程处同一片区，为片区直接竞争对手。“儒城春天、“中城美山居等工程也都在前期蓄势中，均在各自的优势上大做文章，将环境、产品打造、特色亮点一一呈现，预计在08年正式入市。区域工程产品多以多层、花园洋房为主，户型主力面积在80160平方米区间。区域工程目前的成交均价在4020-4100元/区间，户型3房、2房为主。主要竞品楼盘描述主要竞品楼盘描述沿海沿海丽水印象丽水印象项目名称项目名称市场卖点市场卖点春语华璋春语华璋叠拼墅，精致亮点户型，内部环境打造岭秀都江岭秀都江产品结构及环境位置与项目极为类同。小区东、北、西面部分为6栋11层电梯，小区中部为5栋4+1小高层，临河一线为联排别墅，小区规划有专门会所及商用楼，小区配套强于本案。景顺景顺 山水间山水间电梯洋房，艺墅空间，原生态水景，周边配套泓坊河畔泓坊河畔水景花园洋房、别墅，引江安河水入小区，全水景半岛式格局，大盘优势利贞锦水苑利贞锦水苑珍稀地理位置、退台式设计，优势价格天源佐岸天源佐岸20亩水景公园，200米河岸线、61低层电梯公寓，4层叠拼洋房紫坪利景紫坪利景幸福大道绝版地段，纯住宅+超大楼间距、豪华享受型户型设计，优良环境配套，文化石外墙面，高绿化率竞品楼盘卖点分析竞品楼盘卖点分析区域市场环境印象区域市场环境印象 纵观07年底至08年都江堰楼市情形，呈以下格局：1、楼市消费需求与市场供给同时增加；2、购房者可选房源类型增多，可选半径增大；3、众多工程间开发品质的比对，成为购房者下定关键所在；4、工程推广形象成为干扰购房者下定的主要动因之一。综合来看，都江堰市区楼市竞争进一步加剧。二、工程定位简析二、工程定位简析沿海沿海丽水印象效果丽水印象效果图图沿海沿海 丽水印象根底信息丽水印象根底信息 工程位于都江堰市西南城区，距离市中心约3公里，距离成灌高速出口约2公里；西侧紧临走马河；所属的两河区域走马河及江安河是都江堰中高档楼盘开发新的热点板块。总用地面积（）48366总建筑面积（）84971.38住宅建筑面积（）73791.43商业建筑面（）3293.24容积率1.60 绿化率（%）42.00 机动车总停车位481总户数（户）752住宅套型建筑面积639住宅套型建筑面积180105住宅套型建筑面积8户底层最高层高（m）4.5层数（F）11建筑总高（m）3680-90m280-90m2555555户户2-2-12-2-172.70%72.70%90-100m290-100m2无无无无无无100-130m2100-130m2102102户户3-2-23-2-213.39%13.39%130m2130m2106106户户3 3房以上房以上13.91%13.91%两房产品两房产品597597套，套，3 3房及以上产品房及以上产品166166套套 共共9 9个户型大类，主力户型为：个户型大类，主力户型为：80809090两房。两房。户型配比户型配比优势分析优势分析劣势分析劣势分析项目板块优势：项目板块优势：地处城市一、二环之间，为政府规划中新兴生活社区；交通路网优势：交通路网优势：连通成灌高速、成青快速、都汶快速等交通优势明显，离汽车站500米；沿海集团品牌优势：沿海集团品牌优势：品牌开发的典范作用；物业管理优势：物业管理优势：专业品牌物业公司；产品优势：产品优势：现代都市风格产品；沿河城市配套公园；全明通透户户有花园，部分户型可实现两房变三房、三房变四房的功能需求；。项目周边形象的较大改善尚需时日；项目周边配套成熟度差；作为外来开发商所面临的本土客群对外地的品牌的认知，对项目推动有直接影响；机会分析机会分析威胁分析威胁分析整个地产行业发展提速，成为项目运作的新契机；政府新的规划，对项目地块形成有利的带动水岸居家：首个以假日心情为主题的纯生活社区 一个有意识对位市场人群生活习性的创新楼盘 一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业 一个集合轻松风格设计的新阶层社区地产大市场发展的不可控性；市场尚处于培育期，前期投入较大；区域的认可度目前较低，对本案的客群吸引形成无形的阻力。沿海沿海 丽水印象工程丽水印象工程SWOTSWOT分析分析产品定位产品定位 1 1、南城区高尚生活区、南城区高尚生活区保值升值空间保值升值空间 2 2、河景资源价值、河景资源价值河居环境价值河居环境价值3 3、配套景观价值、配套景观价值简约园林风格与临河市简约园林风格与临河市政配套公园合二为一政配套公园合二为一4 4、创新产品价值、创新产品价值斜南北朝向、可变户型斜南北朝向、可变户型/私家花园、空中花园私家花园、空中花园5、沿海品牌价值、沿海品牌价值投资保障投资保障/品牌物管品牌物管 沿海沿海丽水印象丽水印象 核心卖点是什么？核心卖点是什么？河景生态资源河景生态资源“一线水岸，近水环一线水岸，近水环境的诠释是对工程境的诠释是对工程产品品质大幅提升的产品品质大幅提升的重要因素，也是本案重要因素，也是本案一大亮点一大亮点区域中高档标杆楼盘区域中高档标杆楼盘通过产品外檐、生活情境、生活方式的构建，打造区域内中高端楼盘形象河畔生态楼盘河畔生态楼盘城南宜居标杆城南宜居标杆目标客群定位目标客群定位本地客户购房动因本地客户购房动因 自住型自住型 投资购买后出租获取投资购买后出租获取回报收益回报收益 跟风购买跟风购买 投机炒房投机炒房 都江堰本地客户都江堰本地客户 具有较好的经济根底、以改善居住条件、居住品质及生活舒适度为目的、作为第一居所的都江堰中产阶层为主要目标客户 三州客户、成都客户、三州客户、成都客户、外地离退休人员外地离退休人员 认可都江堰优越的地理气候条件和悠闲舒适生活价值、作为第二居所或投资的成都和三州区域的客户 主流购房群体及其产品需求分析主流购房群体及其产品需求分析客群类别客群类别特征特征购房动因购房动因产品需求产品需求都江堰市机关党政机关都江堰市机关党政机关公务员公务员稳定的收入，有很好的人脉关系网，可申请公积金贷款拥有1套以上住房，改善现有居住条件或为将来退休安居打算大3房或更高端产品都江堰市及城市周都江堰市及城市周边企业主边企业主经济实力雄厚，拥有2套及以上住房彰显身份，多次购房成为其重要的理财手段小区大户产品，临河产品阿坝州地区选择都江堰阿坝州地区选择都江堰置业的机关干部群体、置业的机关干部群体、当地富裕阶层当地富裕阶层经济条件相对优越，常往返成都都江堰阿坝地区改善生活环境，享受城市生活，提升子女教育质量，同时考虑未来生活成本成为其购房主要动因价值2房，宽绰3房都市年轻置业群体都市年轻置业群体个人积蓄有限，通过家庭经济支持完成购房结婚成家购房成为此类客户群体的主要动因价值2房目标客群定位目标客群定位辅助客户群体及其产品需求分析辅助客户群体及其产品需求分析 客群类别客群类别购房动因购房动因产品需求产品需求成都及本地的投资客成都及本地的投资客对房产市场持续火火爆持足够信心，炒楼是其重要的生财之道价值2房自营工商人员、个体工商户自营工商人员、个体工商户改善自身生活条件，为子女创造更好的生活环境和质量是其购房动因。价值2房，宽绰3房成都及本地离退休干部成都及本地离退休干部或有一定积蓄的离退休人群或有一定积蓄的离退休人群逃避大城市喧嚣，选择有山有水的地方安度晚年或作为第二居所价值2房成都及都江堰成都及都江堰还乡团常年在外的辛勤劳作，只为未来的生活品质感更高价值2房,宽绰3房.目标客群定位目标客群定位价值价值2房主流目标客群房主流目标客群 阿坝州地区选择都阿坝州地区选择都江堰置业的机关干江堰置业的机关干部群体、当地富裕部群体、当地富裕阶层阶层都市年轻都市年轻置业群体置业群体成都及本地成都及本地的投资客的投资客自营工商人员、自营工商人员、个体工商户个体工商户成都及本地离退休干成都及本地离退休干部或有一定积蓄的离部或有一定积蓄的离退休人群退休人群成都及都江成都及都江堰还乡团堰还乡团舒适舒适3房以上产品主流目标客群房以上产品主流目标客群 阿坝州地区选择阿坝州地区选择都江堰置业的机都江堰置业的机关干部群体、当关干部群体、当地富裕阶层地富裕阶层都江堰市机关党都江堰市机关党政机关公务员政机关公务员都江堰市及城都江堰市及城市周边企业主市周边企业主自营工商人员、自营工商人员、个体工商户个体工商户成都及都江成都及都江堰还乡团堰还乡团舒适舒适3房房本案的户型大小也为我们提供了客群锁定的方向，以2房和3房的划分，为区域客群做出了分类:目标客群定位目标客群定位价值价值2房房 主力年龄层在主力年龄层在25255050岁之间；岁之间；3 3、4 4口之家，家庭责任感强；口之家，家庭责任感强；懂得享受生活，注重生活情调；懂得享受生活，注重生活情调；关注绿色生态环境，追求较高品质生活品位关注绿色生态环境，追求较高品质生活品位 ；有一定的文化修养，具有浓厚的历史人文情结；有一定的文化修养，具有浓厚的历史人文情结；工作稳定，收入属中上水平，富有事业心工作稳定，收入属中上水平，富有事业心 。他们是：他们是：城市新中产阶层城市新中产阶层客群客群定位结论定位结论 通过对市场认知、产品定位及客户群探寻，我们对工程的销售方向及销售策略有了初步的判断。三、营销定位三、营销定位 在所有工程都在坚决不移的说着水的时候，要让消费者记住你的品牌，在所有工程都在坚决不移的说着水的时候，要让消费者记住你的品牌，唯有可联想的东西。唯有可联想的东西。居住文化为品牌赋予了附加值，因文化认同而选择品牌。居住文化为品牌赋予了附加值，因文化认同而选择品牌。丽水印象的营销原那么：丽水印象的营销原那么：第一个原那么，以生态的、温馨的、健康的生活观点与受众沟通；第一个原那么，以生态的、温馨的、健康的生活观点与受众沟通；第二个原那么，让受众客群有足够的想象空间；第二个原那么，让受众客群有足够的想象空间；第三个原那么，有文化的生活才有味道，才有审美价值；第三个原那么，有文化的生活才有味道，才有审美价值；第四个原那么，细节的雕琢。第四个原那么，细节的雕琢。关于丽水印象的出身和前景关于丽水印象的出身和前景 沿海集团，中国蓝筹地产 沿海集团，中国房地产开发企业品牌价值前10强 沿海集团，全国13个主流城市开发经验 沿海集团，健康住宅领跑者 沿海集团，全国房地产开发著名品牌 这里，是都江堰未来的城市生态区 这里，是都江堰新型的高尚生活居住区营销定位要素一、意义营销定位要素一、意义&影响力影响力认知时机认知时机水岸居家水岸居家首个以假日心情为主题的纯生活社区首个以假日心情为主题的纯生活社区一个有意识对位市场人群生活习性的创新楼盘一个有意识对位市场人群生活习性的创新楼盘一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业一个集合轻松风格设计的新阶层社区一个集合轻松风格设计的新阶层社区营销定位要素二、思想营销定位要素二、思想&创造力创造力关于唯一性的卖点关于唯一性的卖点为热爱生活，注重开展的社会为热爱生活，注重开展的社会“新中产筑屋建所新中产筑屋建所 产品实体的唯一和独特个性，将以差异化姿态创造无竞争的市场空间，在同质化的环产品实体的唯一和独特个性，将以差异化姿态创造无竞争的市场空间，在同质化的环境里，对受众或买家的任何细节触动都可以构成创新；与众不同是相对的，要知道在这个境里，对受众或买家的任何细节触动都可以构成创新；与众不同是相对的，要知道在这个区域甚至周边区域甚至周边“水是一个共享资源，而真正的关键在于比较不同的优势，造就积极的心水是一个共享资源，而真正的关键在于比较不同的优势，造就积极的心理落差和心理预期才能加重买家购置的筹码，这不仅包括产品的实体或硬件，也涵盖运营理落差和心理预期才能加重买家购置的筹码，这不仅包括产品的实体或硬件，也涵盖运营的思路或操作的体系完整性。的思路或操作的体系完整性。形象形象 “丽水印象，悠闲、内敛、幽静之地。与工程整体建筑形态及水岸资源相互应，丽水印象，悠闲、内敛、幽静之地。与工程整体建筑形态及水岸资源相互应，涵盖了工程的健康、生态、慢节奏的与目标客户相互应，带来名号包装的新冲击。涵盖了工程的健康、生态、慢节奏的与目标客户相互应，带来名号包装的新冲击。纯粹纯粹“一线水岸生活居所，高舒适度、高性价比，让人耳目一新。一线水岸生活居所，高舒适度、高性价比，让人耳目一新。置业者文化品位及生活态度明确、从精神方面对位客群。置业者文化品位及生活态度明确、从精神方面对位客群。规划规划 城南一线水岸社区，开放、休闲、生态是本案的灵魂和核心特色。城南一线水岸社区，开放、休闲、生态是本案的灵魂和核心特色。建筑以水岸为界的天际线变化，建筑以水岸为界的天际线变化，4 4层洋房与高层层次丰富错落。层洋房与高层层次丰富错落。楼座实现交错楼间距，视野更加开阔，观景效果明显。楼座实现交错楼间距，视野更加开阔，观景效果明显。建筑建筑 纯粹的实用性户型均质产品，面积范围在纯粹的实用性户型均质产品，面积范围在80908090两居；两居；100100130130三居。三居。视觉建筑。整体建筑利用凹凸结合、灰白相间构筑了自然、轻松的外檐视觉建筑。整体建筑利用凹凸结合、灰白相间构筑了自然、轻松的外檐 建筑质感、触感与品味感的统一。建筑质感、触感与品味感的统一。步入式阳光花园，典型的心情之所。步入式阳光花园，典型的心情之所。局部阳台、呼吸台的同台设置，生活空间与自然空间的悄然转换。局部阳台、呼吸台的同台设置，生活空间与自然空间的悄然转换。全明通透户型，采光、通风顺畅。全明通透户型，采光、通风顺畅。开放式交通连廊及入户花园，通风顺畅，提供健康的公共共享空间。开放式交通连廊及入户花园，通风顺畅，提供健康的公共共享空间。情景高层的多阳台设计：客厅的阳台、呼吸台、阳光房，主卧或书房的步入式阳情景高层的多阳台设计：客厅的阳台、呼吸台、阳光房，主卧或书房的步入式阳台以及厨房的效劳阳台。台以及厨房的效劳阳台。四、营销策略四、营销策略快蓄水，打蒙客户，聚人气；快蓄水，打蒙客户，聚人气；一期快放量，打时间价格差；一期快放量，打时间价格差；二、三期稳扎稳打，提升利润二、三期稳扎稳打，提升利润营销总策略：营销总策略：丽水印象作为都江堰一个生态楼盘,园外有生态共享资源，园区内有自身的小环境，产品形式易识别，户型产品先进。这种均好性的产品，需要在推广层面有所提升，同时更注重销售的节奏，低开高走，进行产品线均衡、组合推售。结合销售季节、工程进度，控制销量与节奏，逐步拉升价格、推高形象，在剧烈的竞争环境下，利用价格错位、产品补充，打时间差战术。工程销售周期为8个月，在这8个月时间里，我们将工程分成三期三组团制定销控销售策略销售策略 两室面积16198m2三室面积7453m2特点该组团产品线均衡，69临路、靠小区里外端是一个价格制约点的同时又是一个交通出行较方便的区域，具有两面性；10#靠小区里端产品为4层类洋房，临河，是一个价格提升因素，且为三室户型，丰富的产品供应量保证了项目入市后的客户转化，具备低开条件，满足价格试水及回款双重条件，能够为后期的持续旺销打下产品基础，均价实现4200元/平米一期组团一期组团 两室面积24133m2三室面积9440m2特点该组团产品线均衡，15临路、靠小区里端是一个价格制约点；15、16靠小区里端但产品为4层类洋房，临河，是一个价格提升因素，跟一期产品认同趋向一致，能够迅速补充一期产品，且具有独立开盘要素，可支撑价格的小幅快频增长，均价实现4400元/平米二期组团二期组团 两室面积11558m2三室面积4292m2特点该组团产品线从位置上考虑、既可观景远离潮湿，处于小区的天际线部分，内外都簇拥着1114，是真正意义上的核心景观楼王；从利润上考虑，这一部分价格作为三期不但高于临河多层，也是整个项目内价格最高的，从面积累加上，将为开发商实现销售利润，增加相当程度的总价回款。因此作为三期最后释放，均价实现4650元/平米三期组团三期组团 定价策略原那么定价策略原那么 以市场价格为根底，结合工程实际现状，在保证去化速度的情况下，争取工程利润最以市场价格为根底，结合工程实际现状，在保证去化速度的情况下，争取工程利润最大化为原那么；大化为原那么；以产品的景观、户型、噪音、采光等几个方面为因素作为楼盘内部价格划分的根本原以产品的景观、户型、噪音、采光等几个方面为因素作为楼盘内部价格划分的根本原那么以市场价格为导向；那么以市场价格为导向；以组团的工程情况、市场的竞争情况、销售难易情况等因素作为楼盘各组团内部价格以组团的工程情况、市场的竞争情况、销售难易情况等因素作为楼盘各组团内部价格划分的根本原那么。划分的根本原那么。以市场为导向，以目标为根底以市场为导向，以目标为根底定价的出发点定价的出发点：对目标的正确理解，是决定一期产品价格策略的主要方向。流量为王，继而提升利润率结论：入市价格的可说服性可说服性一定要强，要有准确的转化能力转化能力目标根底目标根底低开高走，打响市场，短期内迅速形成热销气氛，工程整体利润的实现应在整盘，在热销的根底上提价，更能凸显工程价值。低开高走，小幅快跳低开高走，小幅快跳价格互补价格互补利用每一阶段组团内，不同位置的差异化定价策略，形成该组团价格上的差异和互补，利于客户的互动，推动可售单位的匀速去化定价建议定价建议 结合目前区域市场价格4050元/，本次提报我们以沿海集团对该工程4205元/为参考定价，不再另行制定定价策略。具体价格实施方案在各阶段销售策略中有所阐述。价格制定价格制定 按照工程的全程销售节奏分为三个大的节点周期，同时我们结合推广考虑，又对这个推售阶段进行了两快三稳5个销售周期的细分，以更好的指导全年的销售。两快三稳5个销售阶段期，按时间划分分别为：2021.42021.5中旬，预热阶段，快速建立市场形象，大量客户蓄水 2021.5中旬2021.6，一期热销、二期需求蓄水，销量高位振荡 2021.62021.8，进入持销期，销量在周期内保持稳定，逐步补充二期产品 2021.92021.10，三期入市，实现二次热销，销量再次冲顶 2021.112021.12，进入尾盘销售期,消化剩余单位20212021年各阶段推售目标年各阶段推售目标20212021年推售阶段表年推售阶段表 销售目标：树立市场形象，完成客户蓄水销售目标：树立市场形象，完成客户蓄水,可推组团为一期住宅组团及覆盖商业；可推组团为一期住宅组团及覆盖商业；推售单位：一期组团，包含推售单位：一期组团，包含6#10#6#10#，共推售，共推售24369.4724369.47平米，平米，232232套；占总面积套；占总面积33%33%，其中其中9090平米以上平米以上7452.17452.1平米，占大面积房型总量的平米，占大面积房型总量的35%35%。目标均价：探寻客户心理价位，做根底评估，结合考核均价做市场引导。目标均价：探寻客户心理价位，做根底评估，结合考核均价做市场引导。价风格整：不进行实际价格透露，努力提高客户心理价位，让客户有紧迫感，追着价风格整：不进行实际价格透露，努力提高客户心理价位，让客户有紧迫感，追着工程走。工程走。销售预热期销售预热期2021.4-52021.4-5一期热销一期热销2021.5-62021.5-6 销售目标：一期推出产品销售完成销售目标：一期推出产品销售完成85%85%；推售单位：一期组团，暨预热期内向客户抛出的可售房源。推售单位：一期组团，暨预热期内向客户抛出的可售房源。目标均价：目标均价：20212021年年5-65-6月份，由于推出产品的均衡性，同时结合一组团需要快速月份，由于推出产品的均衡性，同时结合一组团需要快速消化制造热销局面的原因，在当期市场均价的根底上结合考核均价，宜实现再在消化制造热销局面的原因，在当期市场均价的根底上结合考核均价，宜实现再在42004200元元/平米。平米。价风格整：开盘当天价格低于均价，一周内进行涨价，实现小幅快涨，制造市场价风格整：开盘当天价格低于均价，一周内进行涨价，实现小幅快涨，制造市场紧迫感。紧迫感。二期持销期二期持销期2021.6-82021.6-8 销售目标：完成一期余量的消化，综合一期推售情况，利用二期产品补充需求面积，销售目标：完成一期余量的消化，综合一期推售情况，利用二期产品补充需求面积，并在适当时期制造二期开盘效应，完成二期销售面积的并在适当时期制造二期开盘效应，完成二期销售面积的85%85%；根据考核任务适当放出商；根据考核任务适当放出商业产品，补充回款量。业产品，补充回款量。推售单位：推售单位：20212021年年6-86-8月，新推出二期组团，包含月，新推出二期组团，包含1#5#1#5#、15#15#、16#16#，共新推售，共新推售33572.1633572.16平米，平米，332332套；占总面积套；占总面积45.5%45.5%，其中，其中9090平米以上平米以上9439.279439.27平米，占大面积房型平米，占大面积房型总量的总量的45%45%。目标均价：目标均价：20212021年年6-86-8月份，销售渐入黄金季节，客户积累也随着工程的前期根底而月份，销售渐入黄金季节，客户积累也随着工程的前期根底而增多，现场工程进度将更加支持工程的销售，加上各类主题卖点的体验性逐渐增强，增多，现场工程进度将更加支持工程的销售，加上各类主题卖点的体验性逐渐增强，价格在每半个月都有不同小量涨幅，均价随之攀升，预计实现均价价格在每半个月都有不同小量涨幅，均价随之攀升，预计实现均价44004400元。元。价风格整：价风格整：20212021年年6-86-8月，随着新楼座的开售以及工程进度、销售季节的配合，将对月，随着新楼座的开售以及工程进度、销售季节的配合，将对二期价格进行调整，可分别参考上调二期价格进行调整，可分别参考上调1212个百分点不等。个百分点不等。三期冲顶期三期冲顶期2021.9-102021.9-10 销售目标：完成二期余量消化，推出三期实现二次热销，完成总销售量的销售目标：完成二期余量消化，推出三期实现二次热销，完成总销售量的90%90%；推售单位：推售单位：20212021年年9-109-10月，新推出三期组团，包含月，新推出三期组团，包含1114#1114#，共新推售，共新推售15849.815849.8平米，平米，172172套；占总面积套；占总面积21.5%,21.5%,其中其中9090平米以上平米以上4291.68,4291.68,占大面积房型总量的占大面积房型总量的20%20%，商业，商业局部同期推出。局部同期推出。目标均价：目标均价：20212021年年9-109-10月份，二期客户积累也随着工程的封顶呈现并逐渐销售尾期，月份，二期客户积累也随着工程的封顶呈现并逐渐销售尾期，本阶段三期进入可售阶段，考虑到由于打造整个核心位置楼王，同时也是让整个均价本阶段三期进入可售阶段，考虑到由于打造整个核心位置楼王，同时也是让整个均价最终实现考核均价的关键时期，该阶段对产品的可诉性较多，结合大市场背景，最终实现考核均价的关键时期，该阶段对产品的可诉性较多，结合大市场背景，为了整体区别于其它两期价格，二期余房调价，三期以高于考核均价入市，最终为了整体区别于其它两期价格，二期余房调价，三期以高于考核均价入市，最终实现整体均价实现整体均价46504650元元/平米。平米。价风格整：价风格整：20052005年年9-109-10月，随着二期收尾，三期入市销售，均衡考虑以新的价格体系月，随着二期收尾，三期入市销售，均衡考虑以新的价格体系面试，将整体价格拉升至考核均价。面试，将整体价格拉升至考核均价。尾房消化期尾房消化期 2021.11-122021.11-12 销售目标：工程销售根本完成，销售进入扫尾期，同时继续商业销售运作及车库销售目标：工程销售根本完成，销售进入扫尾期，同时继续商业销售运作及车库的销售；的销售；推售单位：住宅余房；商业余量；车库推售单位：住宅余房；商业余量；车库 目标均价：住宅实现目标均价：住宅实现46264626元元/平米；商业实现平米；商业实现75007500元元/平米；车库实现平米；车库实现3000030000元元/个个价风格整：价风格整：20212021年年11-1211-12月，由于整盘已经实现并高于考核均价，扫尾阶段会有相月，由于整盘已经实现并高于考核均价，扫尾阶段会有相应的促销，住宅局部除市场继续攀升外，不做人为涨价；商业和车库目前由于市场介应的促销，住宅局部除市场继续攀升外，不做人为涨价；商业和车库目前由于市场介入时间较短未作实际需求研判，暂定平卖。入时间较短未作实际需求研判，暂定平卖。现场接待是销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为销售代表通过与客户在现场接待中心的谈判而完成。这种方式的特点为客户购置特征比较明显，目的根本明确；同时，其已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易到达促成成交的目的。现场接待的主要任务就是将客户留住，完成客户转化；提高转化率除了销售中心的气氛支持外，销售人员自身对工程的了解程度、阶段性推广内容的知晓推广不是坐着想出来的，是所有一线人员智慧合力的结果、与各部门的了解与搭接，口径的统一，游说技巧等至关重要。现场接待转化率实现的主要阵地现场接待转化率实现的主要阵地销售方式销售方式 参加有一定根底及规模的工程展会，不仅有利于工程在市场中树立形象提高工程的认知度，最主要的是使工程的知名度迅速扩大，快速提高提及率。一般参展所需费用较高，工程在开盘阶段及在推出新产品时参加效果较好。现场放量活动，是工程在积累到一定的客户量或在新品开盘阶段，在销售中心进行的展示与促销。目的在于通过在现场营造极为热烈的成交气氛，向未成交客户传递紧迫感，更大的激发购置欲望，客户易于在这种紧张的销售环境及气氛下得到极大的促进、提高，成交机率亦随之加大，结合相应的促销手段以及销售人员的游说，销售效果比较理想。展会及现场放量活动制造更多的成交时机展会及现场放量活动制造更多的成交时机 根据工程的客户群定位，从易居强大的客户资源体系中有针对性的划分出符合工程品质、气质的客群，直接、高效的对这局部客户进行工程宣传，通过准确的客户细分提高成交率。数据库营销运用数据库营销，易居能做到数据库营销运用数据库营销，易居能做到易居将根据自身强大的销售资源体系，在成都、本地、三州寻找同级消费品置换的客户联盟，将工程的相关资料、展示放置在各联盟商家，利用日趋强大的资源共享体系积累客户，真正意义上的实现商家联盟联动，这样将使客户来源范围得到极大的宽泛，更多的促进工程人气及销售。客户联盟客户联盟 考虑到更大范围的在重点客户集中区域进行工程宣传，设置外卖展场即可到达扩大工程知名度、直接面对目标市场中局部客户群的作用，同时也可吸引有效客流到现场光临，增加现场人气。根据我们易居经验，将会在本市中心的好的商场、酒店及主题店内设置展示或巡展。外卖场展示外卖场展示 促销是销售过程中必备的“催化剂。考虑到尽可能缩短客户在下定决心购置前有较长的考虑周期，单纯靠项宣传包装及工作配合到位，销售人员大力推广，不可能有太大幅度缩短顾客的考虑时间，一旦客户走掉后可控性较差。可以充分利用人性趋利的特点，在满足其实际需要的前提下，提供必要的促销优惠以加快客户购置。具体策略方式如下：促销策略促销策略折扣是付款方式的有益补充，是促进客户最终成交的上佳辅助手段。如一次性付款折扣、按揭首付或总房款折扣。注：折扣比例需要根据销售进度适当调整。不同付款方式对于沿海的资金回流速度将产生较大影响，为保证资金尽早回流，应通过“折扣这一手段，在客户选择付款方式时适当进行引导，促使其尽可能选择“一次性付款或不同形式的“贷款，以保证购房款尽早回笼。折折 扣扣优惠类别优惠类别优惠方式及折扣幅度优惠方式及折扣幅度备注备注开开盘盘优优惠惠金卡1万元金卡申购（未选房可退款），前300名优惠3%；301600名优惠2%；6012000名优惠1%；2000名以后优惠0.5%沿海会会员免费办理沿海会会员卡，会员购房每10万积5分，一分50元钱（可冲抵房款）开盘当天开盘当天购房优惠 5%/开盘第27天优惠2%可累加促促销销优优惠惠老带新老客户每成交一套房屋赠送1年物业管理费新客户无优惠签约优惠一次性可享受2%优惠此优惠可与其他优惠累加按揭可享受1%优惠特殊促销活动（市内）1%优惠在促销活动期间登记，至现场购房，经直销部确认后享受优惠（如：布点的促销推广活动等）异地促销活动价值5000元的家电品(冰箱、电视等)或抵用卷外展活动期间登记，经直销部后享受优惠（如：三州客户促销推广活动等）集团客户无明确折扣，根据实际情况由恒大营销总经理予以特殊审批同属一家大型的企、事业单位，可以团购或其他方式协商例如：例如：变相折扣是价格折扣之外，沿海给予客户的又一种优惠手段。采用这种方式可有效的促进意向客户在一定的优惠或变相折扣刺激下下定购置决心。结合工程产品市场定位及目标市场客户群年龄层次、需求特征等，建议在工程销售过程中通过现场活动等形式可采用的促销手段如下：对准备成交或已经成交的客户旅游大奖送车装、VIP售后效劳卡商家联盟消费卡家具、电器物业管理费装修建议图籍。对尚未成交客户或广阔购房到场访客纪念品印有工程LOGO的礼物等变相折扣汇总变相折扣汇总l 公关类公关类l建筑、园林专家工程推介会建筑、园林专家工程推介会l专家教你投资房地产专家教你投资房地产企业赞助活动企业赞助活动l房展会房展会ll 促销体验类促销体验类l体验公园休闲活动体验公园休闲活动l公园公园 亲子沙龙亲子沙龙l文化节文化节l节点性庆典节点性庆典 拍卖物业费拍卖物业费l嘉年华体验嘉年华体验l“家有花园摄影比赛家有花园摄影比赛l封顶、呈现等活动封顶、呈现等活动l宣传造势活动宣传造势活动客户拓展部二级城市线外展推广线渠道行销线媒体突围外展延伸中心展场李冰广场展场都江堰风景区展场 南桥外展场SP活动组案场活动积聚人气竞争突击拦截客流集团客户直面市场销售方式线性图销售方式线性图如何有效的深度挖掘、拓展 我们的客户我们的客户？KT1：二级城市外展联动及媒体突围：二级城市外展联动及媒体突围传播时间：传播时间：二级城市：阿坝州二级城市：阿坝州/凉山州凉山州/甘孜州甘孜州/西藏西藏活动内容：提前引爆活动内容：提前引爆“沿海沿海丽水印象工程电视媒体传播；丽水印象工程电视媒体传播；传播目的：按照往常惯例，以上地区大局部富人阶层会去往都江堰传播目的：按照往常惯例，以上地区大局部富人阶层会去往都江堰“走亲、访友、走亲、访友、旅行等，此举旨在节前引爆工程信息，将工程咨询点延伸到家门口，以期最大限度增旅行等，此举旨在节前引爆工程信息，将工程咨询点延伸到家门口，以期最大限度增加二级城市客户来访率及认筹率；加二级城市客户来访率及认筹率；活动内容：在各地市中心繁华地段设置外展咨询点，引导客户前往工程现场；活动内容：在各地市中心繁华地段设置外展咨询点，引导客户前往工程现场；展点设置：外展场地及装修；展点设置：外展场地及装修；备注：在备注：在2007年都江堰全市成交量分析，以上二级城市客户约占总量的年都江堰全市成交量分析，以上二级城市客户约占总量的40%左右。左右。KT：成都市西门外卖场：成都市西门外卖场活动时间：活动时间：活动地点：欧尚、人人乐超市活动地点：欧尚、人人乐超市活动目的：展延伸方便成都客户就近了解工程，到达销售目的；活动目的：展延伸方便成都客户就近了解工程，到达销售目的；活动内容：向目标客户派发工程活动内容：向目标客户派发工程DM，解说工程信息，邀请客户就近上，解说工程信息，邀请客户就近上车前往工程现场；车前往工程现场；道具：道具：DM、楼书、户型手册、手提袋、看房大巴；、楼书、户型手册、手提袋、看房大巴；省内展场示意图成都西门西藏凉山州甘孜州阿坝州KT：中心展场：中心展场活动时间：每周末活动时间：每周末活动地点：成百货大楼活动地点：成百货大楼活动目的：雄踞活动目的：雄踞CBD核心商业区，提工程人气，以期增加认筹；核心商业区，提工程人气，以期增加认筹；活动内容：设置外展咨询点，引导客户前往工程现场；活动内容：设置外展咨询点，引导客户前往工程现场；展点设置：背景板展点设置：背景板+咨询台咨询台道具：楼书、户型手册、道具：楼书、户型手册、DM单、手提袋、看房大巴单、手提袋、看房大巴1部。部。KT：李冰广场展场：李冰广场展场活动时间：每周末活动时间：每周末活动地点：李冰广场展场活动地点：李冰广场展场活动目的：以人流量为首的李冰广场为中心，借其高效的人气，并对购活动目的：以人流量为首的李冰广场为中心，借其高效的人气，并对购置本工程直接有效客户的聚集，通过活动直接为案场提供有效客源。置本工程直接有效客户的聚集，通过活动直接为案场提供有效客源。活动内容：李冰广场设置沿海地产外展点，派发工程活动内容：李冰广场设置沿海地产外展点，派发工程DM，接受，接受意向客户咨询，安排看房大巴意向客户咨询，安排看房大巴展点设置：外展场地、背景板、咨询台展点设置：外展场地、背景板、咨询台道具：楼书、户型手册、道具：楼书、户型手册、DM单、手提袋、看房大巴单、手提袋、看房大巴KT:都江堰风景区展场都江堰风景区展场活动时间：活动时间：活动地点：都江堰景区广场活动地点：都江堰景区广场活动目的：借都江堰旅游人流量及知名度高的优势，做为活动目的：借都江堰旅游人流量及知名度高的优势，做为“沿海地产沿海地产的外战场，借此扩大工程的知名度，以期增加认筹量的外战场，借此扩大工程的知名度，以期增加认筹量活动内容：设置活动内容：设置“沿海地产外展点，派发工程沿海地产外展点，派发工程DM，接受意向客户咨询，接受意向客户咨询展点设置：外展帐篷、背景板、咨询台、户外展点设置：外展帐篷、背景板、咨询台、户外道具：楼书、户型手册、道具：楼书、户型手册、DM单、手提袋、交通车单、手提袋、交通车3辆道具运输、辆道具运输、礼礼物物KT：南桥外展场：南桥外展场活动时间：活动时间：活动地点：南桥外广场活动地点：南桥外广场活动目的：借春节假日经济的人气，扩大工程的知晓度，提升认筹量。活动目的：借春节假日经济的人气，扩大工程的知晓度，提升认筹量。活动方式：在集中休闲区设置外展场，派发工程活动方式：在集中休闲区设置外展场，派发工程DM，接受意向客户咨询，接受意向客户咨询展点设置：外展帐篷、背景板、咨询台、易拉宝展点设置：外展帐篷、背景板、咨询台、易拉宝2个个道具：道具：DM单、楼书、户型手册、手提袋、看房大巴单、楼书、户型手册、手提袋、看房大巴1部部KT7：集团客户：集团客户 直面市场直面市场活动时间：活动时间：活动地点：都江堰市政府机关单位、拉法基集团、扬子江药业集团、活动地点：都江堰市政府机关单位、拉法基集团、扬子江药业集团、北京三洲集团、西藏合邦集团、西安达尔曼股份北京三洲集团、西藏合邦集团、西安达尔曼股份 等等活动目的：坐销变行销，主动直击目标受众；活动目的：坐销变行销，主动直击目标受众；活动方式：与各企业工会协商，以厂内设宣传点和协办工会活动形式活动方式：与各企业工会协商，以厂内设宣传点和协办工会活动形式切入目标企业，以期到达渠道推广目的，提升认筹量；切入目标企业，以期到达渠道推广目的，提升认筹量；车辆：工作用车车辆：工作用车1台台都江堰外展场示意图五、推广总策略五、推广总策略策略核心：全方位整合打击策略核心：全方位整合打击整合策略：双向沟通产品特征阶层语境竞争力战术整合策略：双向沟通产品特征阶层语境竞争力战术“双向沟通与消费者购房需求对接，主动吸引客户双向沟通与消费者购房需求对接，主动吸引客户“产品特征利益驱动，实际利益产品特征利益驱动，实际利益“阶层语境分众传播，强化传播效果阶层语境分众传播，强化传播效果“竞争力战术真正实现目标的连续不断的攻击力竞争力战术真正实现目标的连续不断的攻击力 策略解析：通过与消费者双向沟通，传递社区精神文化内涵及和谐亲融度，增策略解析：通过与消费者双向沟通，传递社区精神文化内涵及和谐亲融度，增加工程的亲和度与感召力，再有阶层语境和竞争力战术贯彻实施。让整合策略具加工程的亲和度与感召力，再有阶层语境和竞争力战术贯彻实施。让整合策略具备备“指导产品方向，实现安居理想的真正策略组合方式指导产品方向，实现安居理想的真正策略组合方式 ，最终结果就是对细分，最终结果就是对细分后的目标市场实现由精神到物质层面的全方位整合打击。后的目标市场实现由精神到物质层面的全方位整合打击。简而言之，本案的行销策略就是：从精神层面与消费者主动型的双向交流简而言之，本案的行销策略就是：从精神层面与消费者主动型的双向交流沟通，融入到产品硬件本身，传播上呈立体行销攻势。这个整合行销链上的重要沟通，融入到产品硬件本身，传播上呈立体行销攻势。这个整合行销链上的重要环节是：开发商必须首先建立起工程的精神文化价值，用河景、园林、环境构建环节是：开发商必须首先建立起工程的精神文化价值，用河景、园林、环境构建精神的戴体；同时产品要给业主可以感知的利益点，因为精神的戴体；同时产品要给业主可以感知的利益点，因为“再富有的人也追求物再富有的人也追求物超所值的心理，全方位的关注客户的需求，直到近于无法挑剔为止。即：超所值的心理，全方位的关注客户的需求，直到近于无法挑剔为止。即：意识形态硬广软做意识形态硬广软做“感动你；现场环境花园、社区环境感动你；现场环境花园、社区环境“打动你；依靠实惠健康生态生活打动你；依靠实惠健康生态生活“诱惑你；全方位、多层面地进行诱惑你；全方位、多层面地进行精神和利益的双重打击沟通。精神和利益的双重打击沟通。推广内容描述推广内容描述产品产品:讲根底讲根底 理念根底：开发商的工程操作理念；开发商品牌所获社会认同；理念根底：开发商的工程操作理念；开发商品牌所获社会认同；规划根底：规划理念；居住园区规划设计理念；园区精神；规划根底：规划理念；居住园区规划设计理念；园区精神；讲上层产品讲上层产品 最具想象力的产品：错落的楼体摆放、轻松的外檐形式、视野留给人们无尽的想象力最具想象力的产品：错落的楼体摆放、轻松的外檐形式、视野留给人们无尽的想象力与宁静、致远。与宁静、致远。最具比较力的产品：临水岸亲水多层；高层观水住宅，让业主更感荣耀的是健康的环最具比较力的产品：临水岸亲水多层；高层观水住宅，让业主更感荣耀的是健康的环境和绿色的品质生活。最具震撼力产品：每一栋住宅都是在生态区内种出的建筑，生态与境和绿色的品质生活。最具震撼力产品：每一栋住宅都是在生态区内种出的建筑，生态与建筑彼此融合。建筑彼此融合。讲建筑讲建筑 形式是建筑的灵魂：仔细研究一下就可以发现户型的全明设计，不是每个建筑都能做形式是建筑的灵魂：仔细研究一下就可以发现户型的全明设计，不是每个建筑都能做到。建筑表达生活的内涵：居住是人们的根本需求，更重要的是建筑所能传达给人的生活到。建筑表达生活的内涵：居住是人们的根本需求，更重要的是建筑所能传达给人的生活的幸福状态，即生活的安宁与精神的安宁。的幸福状态，即生活的安宁与精神的安宁。园林：园林：讲水岸讲水岸 社区诞生在社区诞生在“水岸之边：假日心情水岸之边：假日心情365365天时时拥有；天时时拥有；水岸生活风格：可居住的水岸边上的房子水岸生活风格：可居住的水岸边上的房子 休闲的社区环境休闲的社区环境 健康的生态环境健康的生态环境讲造园讲造园 园区整体设计：风格定位园区整体设计：风格定位差异化、多节点的空间形态；差异化、多节点的空间形态；动线设计动线设计步行环境的直线形视觉走廊，细节动人；步行环境的直线形视觉走廊，细节动人；便捷化道路交通系统，园区的时间性考量；便捷化道路交通系统，园区的时间性考量；景观的娱乐性：景观建筑景观的娱乐性：景观建筑各种景观点、轴、线、面；各种景观点、轴、线、面；讲园区的主人讲园区的主人 知性、资本的新城市中产力量知性、资本的新城市中产力量 有生活品位、注重家庭的聚居群体有生活品位、注重家庭的聚居群体 生态健康生活态度持有者生态健康生活态度持有者 追求更好生活品质者追求更好生活品质者地理位置及配套：地理位置及配套：讲地理讲地理 周边区域现状与前景：大环境城市新兴高尚居住区周边区域现状与前景：大环境城市新兴高尚居住区 中环境道路系统规划中环境道路系统规划 小环境地理价值：生态、水岸、宜居小环境地理价值：生态、水岸、宜居讲物业讲物业 要讲，但不知道目前的物业聘用情况要讲，但不知道目前的物业聘用情况推广期工程根底记忆图推广期工程根底记忆图推广期客群认同趋向图推广期客群认同趋向图 沿海沿海 丽水印象推广主题丽水印象推广主题主题释义：主题释义：从消费者的心理感受出发，在创意与叫卖之间找到一个平衡点，简单勾勒从消费者的心理感受出发，在创意与叫卖之间找到一个平衡点，简单勾勒出水边生活淡淡的轮廓，恰如其分地道出楼盘最主要的卖点，又不失语言风格之出水边生活淡淡的轮廓，恰如其分地道出楼盘最主要的卖点，又不失语言风格之美同时更兼顾了一种情景交融的艺术境界。水居与心情，内情与外景，唯美而不美同时更兼顾了一种情景交融的艺术境界。水居与心情，内情与外景，唯美而不流于空洞，平淡而不失高雅，且朗朗上口利于传播。流于空洞，平淡而不失高雅，且朗朗上口利于传播。丽水印象丽水印象365365天水岸假日心情天水岸假日心情 从任何一个卖点上看，本案都有诱人之处，但是站在全案的高度上，任何一个卖点都无法支撑工程的快速推广与热销。采用有效的手段将诸多卖点进行组合，配合不同阶段的销售任务，分阶段、有目的，按照不同卖点的重要性逐个展开，“不断给客户营造不同的全新生活境界，利用已有的工程资源、配合广告媒体，依据“水岸假日生活理念这一宣传基点开展活动与宣传，从而营造良好的销售业绩。围绕卖点，逐个展开；制造亮点，精准轰炸。推广主线与宣传卖点组合推广主线与宣传卖点组合 全程推广主题：全程推广主题：“365“365天水岸假日心情天水岸假日心情全程推广主线：全程推广主线：“形象推广与形象推广与“产品推广两条主线并行产品推广两条主线并行全程推广主题与推广主线全程推广主题与推广主线 推广主线推广主线1 1形象推广形象推广自信力：结合工程卖点，以水岸假日活动作为主要自信力：结合工程卖点，以水岸假日活动作为主要表现形式，形成宣传系列，以树立产品品牌形象入手，最终推动销售，促进销售任表现形式，形成宣传系列，以树立产品品牌形象入手，最终推动销售，促进销售任务的完成。务的完成。推广主线推广主线2 2产品推广产品推广产品力：依据不同节点的销售任务，以报广宣传作产品力：依据不同节点的销售任务，以报广宣传作为主要表现形式，结合产品自身特色，针对各阶段销售所面临的问题展开宣传推广，为主要表现形式，结合产品自身特色，针对各阶段销售所面临的问题展开宣传推广，最终完成产品的销售目标。最终完成产品的销售目标。六、各阶段推广策略六、各阶段推广策略 我们首先推出“365天水岸假日心情来作为全程的推广主题。然后依据不同的销售节点，将全程划分为三个不同的推广阶段，各阶段要以工程卖点作为支撑，最终形成一条完整的推广脉络，同时配以活动来作为主要的宣传方式，最终完成促进销售的推广任务。其各阶段推广主题如以下图所示：一期组团销售期一期组团销售期时
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