案例研究-养老地产-中国养老地产研究-汤灿

-1-中国养老地产研究中国养老地产研究20212021年年年年汤灿汤灿汤灿汤灿-2-第一章第一章 国内养老地产开发时机及开发条件研究国内养老地产开发时机及开发条件研究第二章第二章 养老地产案例研究养老地产案例研究 第三章第三章 养老地产开发运营模式研究养老地产开发运营模式研究专题总纲专题总纲成都成都成都成都重庆重庆重庆重庆西安西安西安西安北京北京北京北京沈阳沈阳沈阳沈阳 无锡无锡无锡无锡天津天津天津天津 湖州湖州湖州湖州佛山佛山佛山佛山海南海南海南海南镇江镇江镇江镇江南京南京南京南京青岛青岛青岛青岛-3-p第一章国内养老地产开发时机及开发条件研究国内养老地产开发时机及开发条件研究l l宏观视角开发时机研究宏观视角开发时机研究宏观视角开发时机研究宏观视角开发时机研究养老地产宏观开展维度养老地产宏观开展维度养老地产宏观开展维度养老地产宏观开展维度l l中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究养老地产城市进入维度养老地产城市进入维度养老地产城市进入维度养老地产城市进入维度l l微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究意向地块微观条件维度意向地块微观条件维度意向地块微观条件维度意向地块微观条件维度l l开发时机及条件小结开发时机及条件小结开发时机及条件小结开发时机及条件小结-4-p我国我国“居家养老方式逐步成为主流居家养老方式逐步成为主流p中国现已步入老龄化迅速开展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养中国现已步入老龄化迅速开展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。宏观视角开发时机研究宏观视角开发时机研究现状现状趋势趋势pp到到2121世纪中期，我国老年人口世纪中期，我国老年人口(60(60岁以上岁以上)将超过将超过4 4亿，亿，占全国总人口的占全国总人口的28%28%pp2021204020212040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每阶段老年人口平均每1010年提高年提高3.99%3.99%pp截止截止20212021年，我国年，我国6060岁以上的老年岁以上的老年人已到达人已到达1.671.67亿，占全国总人口的亿，占全国总人口的12.5%12.5%pp依据联合国标准，当一个国家或地依据联合国标准，当一个国家或地区区6060岁以上老年人口占总人口的岁以上老年人口占总人口的10%10%，或，或6565岁以上老年人口占总人口的岁以上老年人口占总人口的7%7%，即视为进入老龄化社会，即视为进入老龄化社会第一阶段第一阶段19902003199020031990199020102010201020102030203020402040205020501.361.360.970.972.302.304.714.71老年人人口老年人人口(亿人亿人)年份年份中国老龄化进程中国老龄化进程第二阶段第二阶段2003202020032020第三阶段第三阶段2020205020202050老龄化比率老龄化比率8.610.2%8.610.2%老龄化比率老龄化比率10.215.6%10.215.6%老龄化比率老龄化比率15.627.4%15.627.4%2020202020002000-5-u第一阶段：市场开展初期1999 年-2021 年老年住宅市场开展缓慢u老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有到达能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场开展缓慢。u第二阶段：市场快速开展阶段2021 年-2025 年老年住宅井喷式增长u一方面，我国经济开展到一个新的水平，人均GDP 到达3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；u另一方面，目前年龄在35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；u同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。u第三阶段：市场成熟开展阶段从2025 年-2055 年处于较高水平稳定期u老年住宅市场的开展已进入一个稳定开展期，开展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场开展渐趋理性，市场竞争也相对剧烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的开展趋势，因此，老年住宅市场的开展将稳定在一个较高的合理水平。目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成 宏观视角开发时机研究宏观视角开发时机研究-6-“421“421“家庭养老压力加大，针对家庭养老压力加大，针对“独子养老面临的困境，目前市场形成了独子养老面临的困境，目前市场形成了“以居家以居家养老为根底，社区养老为依托，机构养老为补充的养老效劳体系养老为根底，社区养老为依托，机构养老为补充的养老效劳体系缓解缓解缓解缓解421“421“421“421“家庭养老压力家庭养老压力家庭养老压力家庭养老压力大力开展居家养老和社区效劳养老大力开展居家养老和社区效劳养老大力开展居家养老和社区效劳养老大力开展居家养老和社区效劳养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择对家庭、对社会都是最好的选择对家庭、对社会都是最好的选择对家庭、对社会都是最好的选择 。421“421“421“421“家庭养老压力加大家庭养老压力加大家庭养老压力加大家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。庭结构模式的变迁。庭结构模式的变迁。庭结构模式的变迁。爷爷爷爷奶奶奶奶姥爷姥爷姥姥姥姥爸爸爸爸妈妈妈妈子女子女421 宏观视角开发时机研究宏观视角开发时机研究-7-p政策制度扶持促进老龄产业快速开展政策制度扶持促进老龄产业快速开展20002000关于加快实现社会福利关于加快实现社会福利关于加快实现社会福利关于加快实现社会福利社会化的意见社会化的意见社会化的意见社会化的意见制定出台促进老年社会福制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是把养老服务尤其是“三无三无对象对象”和低保对象的养老和低保对象的养老服务提到工作议事日程。服务提到工作议事日程。2007.12.212007.12.21民政部关于开展民政部关于开展“全国养全国养老服务社会化示范单位老服务社会化示范单位”创建活动的通知创建活动的通知民政部民政部?关于开展养老效劳社会化示范活动的通知关于开展养老效劳社会化示范活动的通知?由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的根底上，树立典型，命名一批养老效劳社会化示根底上，树立典型，命名一批养老效劳社会化示范区市和养老机构示范单位；民政部将在适范区市和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老效劳社会化示范区市和当时机命名全国养老效劳社会化示范区市和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。进社会福利社会化。2005.32005.3民政部公布民政部公布?关于支持社会力量兴办社会关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见福利机构的意见?一、支持社会办福利机构的重要意义一、支持社会办福利机构的重要意义 二、支持社会办福利机构的根本原那么二、支持社会办福利机构的根本原那么 三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持社会办福利机构的开展社会办福利机构的开展四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的开展办福利机构的开展五、发挥职能作用，维护社会办福利机构五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益的合法权益20012001建设部关于建设部关于城市道路和建筑物无城市道路和建筑物无障碍设计规范障碍设计规范规范为老年人服务规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设切相关的无障碍设施建设 2006.32006.3关于加快发展养老服务业的意见关于加快发展养老服务业的意见一、进一步发展老年社会福利事业；一、进一步发展老年社会福利事业；二、大力发展社会养老服务机构二、大力发展社会养老服务机构三、鼓励发展居家老人服务业务三、鼓励发展居家老人服务业务 四、支持发展老年护理、临终关怀四、支持发展老年护理、临终关怀服务业务服务业务 五、促进老年用品市场开发五、促进老年用品市场开发 六、加强教育培训，提高养老服务六、加强教育培训，提高养老服务人员素质人员素质 2006.92006.9中国老龄委出台中国老龄委出台?老龄事业开展老龄事业开展“十十一五规划一五规划?一、继续建立健全老龄政策法规体系一、继续建立健全老龄政策法规体系 二、不断健全和完善老年社会保障体二、不断健全和完善老年社会保障体系系三、加快构建养老效劳体系三、加快构建养老效劳体系 四、努力丰富老年人精神文化生活四、努力丰富老年人精神文化生活 2021.12021.1民政部转发财政部、国家税务总局民政部转发财政部、国家税务总局关于老年效劳机构有关税收政策的关于老年效劳机构有关税收政策的通知通知法律政策及建筑标准法律政策及建筑标准 金融信贷政策金融信贷政策贷款的规模、期限、利率方面的优惠贷款的规模、期限、利率方面的优惠 财政财策专项拨款、补贴、减免收费等财政财策专项拨款、补贴、减免收费等财政财策专项拨款、补贴、减免收费等财政财策专项拨款、补贴、减免收费等税收政策优惠与减免等税收政策优惠与减免等税收政策优惠与减免等税收政策优惠与减免等 宏观视角开发时机研究宏观视角开发时机研究-8-p市场需求及供给缺口利于开展养老工程市场需求及供给缺口利于开展养老工程p中老年住宅根本位于远郊区，市场需求量较大。近年来全国各地推出大量养老工程，中老年住宅根本位于远郊区，市场需求量较大。近年来全国各地推出大量养老工程，由于供不应求，所以老年住宅市场仍存在较大时机。由于供不应求，所以老年住宅市场仍存在较大时机。pp随着房地产市场的开展，楼盘之间随着房地产市场的开展，楼盘之间的竞争日益剧烈，导致了市场的细的竞争日益剧烈，导致了市场的细分。局部房地产开发商在市场竞争分。局部房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。售成绩。宏观视角开发时机研究宏观视角开发时机研究-9-p养老地产的开展具有极大动力，开发时机良好养老地产的开展具有极大动力，开发时机良好推动中国养老推动中国养老推动中国养老推动中国养老地产的开展地产的开展地产的开展地产的开展养老观念转变养老观念转变养老观念转变养老观念转变社会对养老住宅的关注社会对养老住宅的关注社会对养老住宅的关注社会对养老住宅的关注“421“421“421“421家庭养老压力家庭养老压力家庭养老压力家庭养老压力社会老龄化趋势社会老龄化趋势社会老龄化趋势社会老龄化趋势宏观视角开发时机研究宏观视角开发时机研究政策的优惠政策的优惠政策的优惠政策的优惠市场的需求及供给缺口市场的需求及供给缺口市场的需求及供给缺口市场的需求及供给缺口-10-p养老地产城市进入主要判断参数指标模型养老地产城市进入主要判断参数指标模型中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究人口状况人口状况人口状况人口状况判断城市是否进入老龄社会的标准判断城市是否进入老龄社会的标准人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入判断城市人口购置力是否具备开展养老地产的标准判断城市人口购置力是否具备开展养老地产的标准判断城市人口购置力是否具备开展养老地产的标准判断城市人口购置力是否具备开展养老地产的标准 世界卫生组织根据联合国将世界卫生组织根据联合国将世界卫生组织根据联合国将世界卫生组织根据联合国将“60606060岁以上的人口占岁以上的人口占岁以上的人口占岁以上的人口占总人口比例达到总人口比例达到总人口比例达到总人口比例达到10%10%10%10%，或，或，或，或65656565岁以上人口占总人口的比重达到岁以上人口占总人口的比重达到岁以上人口占总人口的比重达到岁以上人口占总人口的比重达到7%”7%”7%”7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准 国际标准为人均可支配收入到达国际标准为人均可支配收入到达国际标准为人均可支配收入到达国际标准为人均可支配收入到达3000300030003000美元约美元约美元约美元约20000200002000020000人民币以上具备开展养老地产的条件人民币以上具备开展养老地产的条件人民币以上具备开展养老地产的条件人民币以上具备开展养老地产的条件拟进入城市是否适宜开展养老地产？拟进入城市是否适宜开展养老地产？拟进入城市是否适宜开展养老地产？拟进入城市是否适宜开展养老地产？从社会经济指标层面两维度进行判断从社会经济指标层面两维度进行判断从社会经济指标层面两维度进行判断从社会经济指标层面两维度进行判断-11-n以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究-12-n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：注：6565岁人口占常住人口比例数据来源为岁人口占常住人口比例数据来源为20212021年第六次全国人口普查年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市结果；人均可支配收入为各城市20212021年度统计年鉴数据。年度统计年鉴数据。成熟区：成熟区：成熟区：成熟区：华东、华北、西北城市群华东、华北、西北城市群华东、华北、西北城市群华东、华北、西北城市群考察区：考察区：考察区：考察区：东北、华中、西南城市群东北、华中、西南城市群东北、华中、西南城市群东北、华中、西南城市群潜力区：潜力区：潜力区：潜力区：华南移民城市群华南移民城市群华南移民城市群华南移民城市群暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：经济开展水品及老龄化程度均不高经济开展水品及老龄化程度均不高经济开展水品及老龄化程度均不高经济开展水品及老龄化程度均不高的其它城市群的其它城市群的其它城市群的其它城市群-13-n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：注：6565岁人口占常住人口比例数据来源为岁人口占常住人口比例数据来源为20212021年第六次全国人口普查年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市结果；人均可支配收入为各城市20212021年度统计年鉴数据。年度统计年鉴数据。成熟区：成熟区：成熟区：成熟区：老龄化程度高，经济水品兴旺。目老龄化程度高，经济水品兴旺。目老龄化程度高，经济水品兴旺。目老龄化程度高，经济水品兴旺。目前阶段可立即进入的成熟区域。前阶段可立即进入的成熟区域。前阶段可立即进入的成熟区域。前阶段可立即进入的成熟区域。以上海、北京、西安为代表的华东以上海、北京、西安为代表的华东以上海、北京、西安为代表的华东以上海、北京、西安为代表的华东地区、华北地区和西北地区城市群地区、华北地区和西北地区城市群地区、华北地区和西北地区城市群地区、华北地区和西北地区城市群因为其老龄化程度最严重，具有巨因为其老龄化程度最严重，具有巨因为其老龄化程度最严重，具有巨因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，另外，强大的消费大的潜在市场，另外，强大的消费大的潜在市场，另外，强大的消费大的潜在市场，另外，强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老力又提供了有力的消费支撑，为老力又提供了有力的消费支撑，为老力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供年住宅的试点开发和良性发育提供年住宅的试点开发和良性发育提供年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。了有利条件。了有利条件。了有利条件。-14-n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：注：6565岁人口占常住人口比例数据来源为岁人口占常住人口比例数据来源为20212021年第六次全国人口普查年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市结果；人均可支配收入为各城市20212021年度统计年鉴数据。年度统计年鉴数据。考察区：考察区：考察区：考察区：老龄化程度严重，经济开展水平有老龄化程度严重，经济开展水平有老龄化程度严重，经济开展水平有老龄化程度严重，经济开展水平有待提高。具体工程应重点考察当地待提高。具体工程应重点考察当地待提高。具体工程应重点考察当地待提高。具体工程应重点考察当地的经济开展状况和消费能力。的经济开展状况和消费能力。的经济开展状况和消费能力。的经济开展状况和消费能力。以沈阳、武汉、成都为代表的东北以沈阳、武汉、成都为代表的东北以沈阳、武汉、成都为代表的东北以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、华中地区和华南地区城市群地区、华中地区和华南地区城市群地区、华中地区和华南地区城市群地区、华中地区和华南地区城市群老龄化程度严重，具有巨大的潜力老龄化程度严重，具有巨大的潜力老龄化程度严重，具有巨大的潜力老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，但经济开展状况和消费力相市场，但经济开展状况和消费力相市场，但经济开展状况和消费力相市场，但经济开展状况和消费力相对较差，该区域具体工程应重点考对较差，该区域具体工程应重点考对较差，该区域具体工程应重点考对较差，该区域具体工程应重点考察当地的经济开展状况和消费能力。察当地的经济开展状况和消费能力。察当地的经济开展状况和消费能力。察当地的经济开展状况和消费能力。-15-n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：注：6565岁人口占常住人口比例数据来源为岁人口占常住人口比例数据来源为20212021年第六次全国人口普查年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市结果；人均可支配收入为各城市20212021年度统计年鉴数据。年度统计年鉴数据。潜力区：潜力区：潜力区：潜力区：经济开展水平高，老龄化程度有限，经济开展水平高，老龄化程度有限，经济开展水平高，老龄化程度有限，经济开展水平高，老龄化程度有限，具体工程应重点考察当地对养老地具体工程应重点考察当地对养老地具体工程应重点考察当地对养老地具体工程应重点考察当地对养老地产的需求状况。产的需求状况。产的需求状况。产的需求状况。以广州为代表的华南移民城市群以广州为代表的华南移民城市群以广州为代表的华南移民城市群以广州为代表的华南移民城市群经济开展水平较高，消费力强，但经济开展水平较高，消费力强，但经济开展水平较高，消费力强，但经济开展水平较高，消费力强，但人口老龄化程度相对较轻，该区域人口老龄化程度相对较轻，该区域人口老龄化程度相对较轻，该区域人口老龄化程度相对较轻，该区域具体工程应重点考察当地对养老地具体工程应重点考察当地对养老地具体工程应重点考察当地对养老地具体工程应重点考察当地对养老地产的需求状况。产的需求状况。产的需求状况。产的需求状况。-16-n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：注：6565岁人口占常住人口比例数据来源为岁人口占常住人口比例数据来源为20212021年第六次全国人口普查年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市结果；人均可支配收入为各城市20212021年度统计年鉴数据。年度统计年鉴数据。暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：经济开展水品及老龄化程度均不高经济开展水品及老龄化程度均不高经济开展水品及老龄化程度均不高经济开展水品及老龄化程度均不高老龄化程度较轻，且经济开展水平老龄化程度较轻，且经济开展水平老龄化程度较轻，且经济开展水平老龄化程度较轻，且经济开展水平较差的城市。较差的城市。较差的城市。较差的城市。-17-微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究养老地产养老地产养老地产养老地产民政系统工程民政系统工程民政系统工程民政系统工程 社会福利用地社会福利用地社会福利用地社会福利用地非福利用地非福利用地非福利用地非福利用地“养老地产工程：养老地产工程：养老地产工程：养老地产工程：前期通过一般渠道取得土前期通过一般渠道取得土前期通过一般渠道取得土前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销地，以养老概念为主打销地，以养老概念为主打销地，以养老概念为主打销售住宅产品售住宅产品售住宅产品售住宅产品综合型地产工程：综合型地产工程：综合型地产工程：综合型地产工程：通过医院养老等工程捆通过医院养老等工程捆通过医院养老等工程捆通过医院养老等工程捆绑，以低本钱取得大规模绑，以低本钱取得大规模绑，以低本钱取得大规模绑，以低本钱取得大规模土地开发土地开发土地开发土地开发开发商有土地使开发商有土地使开发商有土地使开发商有土地使用权用权用权用权开发商无土地使开发商无土地使开发商无土地使开发商无土地使用权用权用权用权通过医院等养老通过医院等养老通过医院等养老通过医院等养老元素获取土地元素获取土地元素获取土地元素获取土地通过一般地产项通过一般地产项通过一般地产项通过一般地产项目开发渠道获取目开发渠道获取目开发渠道获取目开发渠道获取土地土地土地土地p以非福利用地地块为研究对象以非福利用地地块为研究对象“养老经营工程：养老经营工程：养老经营工程：养老经营工程：利用政策擦边球，利用政策擦边球，利用政策擦边球，利用政策擦边球，在集体土地上建设在集体土地上建设在集体土地上建设在集体土地上建设养老经营型工程养老经营型工程养老经营型工程养老经营型工程农村集体农村集体农村集体农村集体建设用地建设用地建设用地建设用地-18-微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究p养老地产权用地土地微观条件养老地产权用地土地微观条件交通条件：交通条件：交通条件：交通条件：较为便利，便于子女探望较为便利，便于子女探望自然环境：自然环境：自然环境：自然环境：环境优美，最好有温泉、环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源森林、自然水体等自然资源地块条件：地块条件：地块条件：地块条件：方正，可利用空间大，便方正，可利用空间大，便于整体规划于整体规划拿地方式：拿地方式：拿地方式：拿地方式：通过招、拍、挂形式通过招、拍、挂形式土地性质：土地性质：土地性质：土地性质：综合用地综合用地优惠条件：优惠条件：优惠条件：优惠条件：土地出让金应比周围土地出让金应比周围 同等条件住宅用地同等条件住宅用地低廉低廉土地出让政策方面土地出让政策方面地块微观条件方面地块微观条件方面-19-微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究pp土地出让政策方面土地出让政策方面土地出让政策方面土地出让政策方面拿地方式拿地方式拿地方式拿地方式现有工程大局部都是通过公开市场上招、拍、挂现有工程大局部都是通过公开市场上招、拍、挂现有工程大局部都是通过公开市场上招、拍、挂现有工程大局部都是通过公开市场上招、拍、挂取得土地取得土地取得土地取得土地土地性质土地性质土地性质土地性质综合用地，大局部采用住宅综合用地，大局部采用住宅综合用地，大局部采用住宅综合用地，大局部采用住宅+商业的模式，住宅商业的模式，住宅商业的模式，住宅商业的模式，住宅用地与其它性质用地养老配套用地用地与其它性质用地养老配套用地用地与其它性质用地养老配套用地用地与其它性质用地养老配套用地)建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积比例大致为比例大致为比例大致为比例大致为8 8：2 2优惠条件优惠条件优惠条件优惠条件土地出让金应比周围同等条件住宅用地廉价土地出让金应比周围同等条件住宅用地廉价土地出让金应比周围同等条件住宅用地廉价土地出让金应比周围同等条件住宅用地廉价 大局部成功工程拿地价格都较低大局部成功工程拿地价格都较低大局部成功工程拿地价格都较低大局部成功工程拿地价格都较低-20-微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究pp地块微观条件方面地块微观条件方面地块微观条件方面地块微观条件方面交通条件：交通条件：交通条件：交通条件：较为便利，便于子女探望较为便利，便于子女探望自然环境：自然环境：自然环境：自然环境：环境优美，最好有温泉、森林、自然水环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源体等自然资源地块条件地块条件地块条件地块条件方正，可利用空间大，便于整体规划方正，可利用空间大，便于整体规划 良好的交通条件是工程成功的重要先决条件良好的交通条件是工程成功的重要先决条件绿化率高、温泉能有效提升工程档次绿化率高、温泉能有效提升工程档次土地方正土地方正便于规划便于规划-21-养老地产开发时机及开发条件总结养老地产开发时机及开发条件总结p宏观视角开发时机宏观视角开发时机养老地产的开展具有极大动力，开发时机良好养老地产的开展具有极大动力，开发时机良好p目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成 ，“居家养老成为主居家养老成为主流养老方式。流养老方式。p政策制度扶持促进老龄产业快速开展政策制度扶持促进老龄产业快速开展p市场需求及供给缺口利于开展养老工程市场需求及供给缺口利于开展养老工程p中观视角开发条件中观视角开发条件根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市量拟进入城市p成熟区域：成熟区域：华东、华北、西北城市群以北京、上海、西安等为代表华东、华北、西北城市群以北京、上海、西安等为代表p考察区：东北、华中、西南城市群以沈阳、成都、武汉等为代表考察区：东北、华中、西南城市群以沈阳、成都、武汉等为代表p潜力区：华南移民城市群以广州等为代表潜力区：华南移民城市群以广州等为代表p其它城市群暂不考虑其它城市群暂不考虑p微观视角开发条件微观视角开发条件地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地p产权用地产权用地p住宅占大比例市场经验值为住宅占大比例市场经验值为80%80%p低价较周边土地低廉低价较周边土地低廉p土地交通、环境等资源良好土地交通、环境等资源良好-22-p第二章养老地产案例研究养老地产案例研究l l东方太阳城东方太阳城东方太阳城东方太阳城l l北京太阳城北京太阳城北京太阳城北京太阳城l l上海亲和源上海亲和源上海亲和源上海亲和源l l燕达国际健康城燕达国际健康城燕达国际健康城燕达国际健康城l l北京温都水城北京温都水城北京温都水城北京温都水城l l北京泰康之家北京泰康之家北京泰康之家北京泰康之家 燕园燕园l l天津宝坻云杉镇天津宝坻云杉镇天津宝坻云杉镇天津宝坻云杉镇-23-我国老年住宅模式分类我国老年住宅模式分类p目前我国赢利型老年住宅可分为六种模式以赢利型产品为研究方向目前我国赢利型老年住宅可分为六种模式以赢利型产品为研究方向:政府政府政府政府收益收益收益收益型型型型政府政府政府政府福利福利福利福利型型型型企业企业企业企业赢利赢利赢利赢利型型型型主要是由政府相关部门联合主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费租的形式收取一定的费用的老年住宅形式用的老年住宅形式如：如：汇晨老年公寓汇晨老年公寓汇晨老年公寓汇晨老年公寓主要由政府组织开发和经营主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院构，即属于传统的养老院与福利院与福利院如：如：北京第一社会福利院北京第一社会福利院北京第一社会福利院北京第一社会福利院由企业投资开发建设及运营由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区，拥有基本的老年社区设计配套设施区设计配套设施如：如：东方太阳城东方太阳城东方太阳城东方太阳城商品房概念化时期，开发商为能鹤立鸡群寻找更好的营销商品房概念化时期，开发商为能鹤立鸡群寻找更好的营销模式，局部开发商打出来养老牌。模式，局部开发商打出来养老牌。如：东方太阳城如：东方太阳城 乌镇雅园乌镇雅园养老概念型养老概念型养老概念型养老概念型地产地产地产地产旅游休闲养旅游休闲养旅游休闲养旅游休闲养老社区老社区老社区老社区开发商选择自然环境优美或气候条件优质的地区，适合侯鸟开发商选择自然环境优美或气候条件优质的地区，适合侯鸟式养老的城市。式养老的城市。如：如：乌镇雅园乌镇雅园乌镇雅园乌镇雅园 海南亲和源海南亲和源海南亲和源海南亲和源居家型活力居家型活力居家型活力居家型活力老人社区老人社区老人社区老人社区农业观光型农业观光型农业观光型农业观光型养老社区养老社区养老社区养老社区医疗全程化医疗全程化医疗全程化医疗全程化养老社区养老社区养老社区养老社区保险行业嫁保险行业嫁保险行业嫁保险行业嫁接养老社区接养老社区接养老社区接养老社区着重打造社区内养老配套设施，为居住于此的活力老人提供着重打造社区内养老配套设施，为居住于此的活力老人提供学习、展示的平台。学习、展示的平台。如：如：上海亲和源上海亲和源上海亲和源上海亲和源 北京温都水城北京温都水城北京温都水城北京温都水城村企合作的养老工程中，除建设应有的养老设施外，开发商还会利用农业村企合作的养老工程中，除建设应有的养老设施外，开发商还会利用农业用地的先决条件，打造农业种植及采摘。丰富老人娱乐生活之余解决用地的先决条件，打造农业种植及采摘。丰富老人娱乐生活之余解决农民就业问题。农民就业问题。如：天津宝坻云杉镇如：天津宝坻云杉镇 奤夿屯新区奤夿屯新区属于生物科技类养老产品，更加重视医疗设施，三甲医院、医保的嫁接。且属于全程无忧型养老社区，完善的半自理、不能自理区。如：燕达国际健康城燕达国际健康城 随着全国老龄化的速度开展，保险行业也纷纷进军养老产业，保险随着全国老龄化的速度开展，保险行业也纷纷进军养老产业，保险与养老有机结合。与养老有机结合。如：北京泰康之家如：北京泰康之家燕园燕园-24-p企业型养老住宅按盈利模式分类如下：企业型养老住宅按盈利模式分类如下：“销售销售销售销售+持有运营的方式运作，持有运营的方式运作，持有运营的方式运作，持有运营的方式运作，“销售销售销售销售+持有，住宅销持有，住宅销持有，住宅销持有，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式 典型案例：北京太阳城典型案例：北京太阳城典型案例：北京太阳城典型案例：北京太阳城 采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销销售售+持有模式持有模式 典型案例：上海亲和源老年社区典型案例：上海亲和源老年社区 只租不售，只租不售，只租不售，只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金不同租金 典型案例：燕达国际健康城典型案例：燕达国际健康城 以老年住宅概念，以老年住宅概念，出售房屋产权出售房屋产权出售房屋产权出售房屋产权为主，区域级别配套并举为主，区域级别配套并举 典型案例：东方太阳城典型案例：东方太阳城“全部出售模式全部出售模式全部出售模式全部出售模式养老概念住宅超配套设施养老概念住宅超配套设施养老概念住宅超配套设施养老概念住宅超配套设施“只租不售模式只租不售模式只租不售模式只租不售模式医疗健康社区，全部持有运营医疗健康社区，全部持有运营医疗健康社区，全部持有运营医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理模式会员制管理模式会员制管理模式会员制管理模式销售会籍销售会籍销售会籍销售会籍“销售销售销售销售+持有模式持有模式持有模式持有模式养老概念住宅养老地产养老概念住宅养老地产养老概念住宅养老地产养老概念住宅养老地产我国老年住宅模式分类我国老年住宅模式分类-25-全部出售模式全部出售模式北京东方太阳城北京东方太阳城p区位区位p坐落于有坐落于有“东方莱茵东方莱茵河之美誉的北京市河之美誉的北京市顺义区潮白河畔；顺义区潮白河畔；p定位定位p“世界级的高尚退休世界级的高尚退休社区、社区、“全新退休全新退休生活的领跑者生活的领跑者p规模规模p规划面积规划面积234234万平方米，万平方米，总建筑面积总建筑面积7070万平米，万平米，共可入住共可入住2 2万余人；万余人；p物业类型物业类型p独栋别墅、联体别墅、独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓点式公寓、板式公寓和连廊式公寓和连廊式公寓p面积为面积为78-71678-716平方米平方米不等；不等；n n开发商开发商开发商开发商n n中国希格玛，成立于中国希格玛，成立于中国希格玛，成立于中国希格玛，成立于1986198619861986年，隶属中国科年，隶属中国科年，隶属中国科年，隶属中国科学院学院学院学院n n所在区域概况所在区域概况所在区域概况所在区域概况n n工程所在顺义区植被工程所在顺义区植被工程所在顺义区植被工程所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空覆盖率、绿化率和空覆盖率、绿化率和空覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和气质量等环境条件和气质量等环境条件和气质量等环境条件和根底条件都非常好，根底条件都非常好，根底条件都非常好，根底条件都非常好，位于北京传统认知的位于北京传统认知的位于北京传统认知的位于北京传统认知的中央别墅区板块中央别墅区板块中央别墅区板块中央别墅区板块n n开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间n n一期一期一期一期2003200320032003年，二期年，二期年，二期年，二期2004200420042004年，三期年，三期年，三期年，三期2007-2007-2007-2007-2021202120212021年年年年-26-p针对老年人需求的大规模超级配套效劳设施设备针对老年人需求的大规模超级配套效劳设施设备p总建筑面积为总建筑面积为7070万平方米，其中配套公建近万平方米，其中配套公建近5 5万平方米万平方米 北京东方太阳城北京东方太阳城主体配套建筑概况：主体配套建筑概况：主体配套建筑概况：主体配套建筑概况：规规划划面面积积5 5万万平平米米的的配配套套建建筑筑群群位位于于社社区区中中央央，主主要要以以社社区区中中心心、康康体体中中心心、度度假假酒酒店店、商商业业中中心心和和酒酒店店公公寓寓等等四四大大功功能能区区为为主主，集集文文化化、娱娱乐乐、商商业业、医医疗疗、康康体体、度假休闲等多种功能于一身。度假休闲等多种功能于一身。大型公共建筑群大型公共建筑群太阳城社区医院：太阳城社区医院：太阳城社区医院：太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积规模：太阳城医院面积规模：太阳城医院面积规模：太阳城医院面积1.61.61.61.6万平万平万平万平米；米；米；米；专业医师和设备：医护人员由专业医师和设备：医护人员由专业医师和设备：医护人员由专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，北京市老年病研究中心选派，北京市老年病研究中心选派，北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二设施和医疗水平高于国家二设施和医疗水平高于国家二设施和医疗水平高于国家二级医院标准社区拟引进中级医院标准社区拟引进中级医院标准社区拟引进中级医院标准社区拟引进中日友好医院；日友好医院；日友好医院；日友好医院；定期体检提出保健方案：医院定期体检提出保健方案：医院定期体检提出保健方案：医院定期体检提出保健方案：医院对每位业主每年进行一次免对每位业主每年进行一次免对每位业主每年进行一次免对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档费体检，并存入个人健康档费体检，并存入个人健康档费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定案，专业医师为业主量身定案，专业医师为业主量身定案，专业医师为业主量身定做保健方案；做保健方案；做保健方案；做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急全覆盖的应急呼叫系统：紧急全覆盖的应急呼叫系统：紧急全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户呼叫系统将医院同各家各户呼叫系统将医院同各家各户呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起及公共场所每一角落连接起及公共场所每一角落连接起及公共场所每一角落连接起来；来；来；来；专业急救中心：与北京红十字专业急救中心：与北京红十字专业急救中心：与北京红十字专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太会紧急救援中心合作，在太会紧急救援中心合作，在太会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。阳城内设立急救站。阳城内设立急救站。阳城内设立急救站。专业医师问诊专业医师问诊专业的医疗器械专业的医疗器械-27-北京东方太阳城北京东方太阳城大型康体中心：大型康体中心：大型康体中心：大型康体中心：康康体体中中心心接接近近80008000平平米米，室室内内、室室外外的的游游泳泳池池、跑跑道道、各各种种健健身身器器材材、网网球球场场、舞舞蹈蹈房房、室室内内跑跑道道、温温泉泉，均均针针对对老老年年人人特特别设计。别设计。社区农庄：社区农庄：社区农庄：社区农庄：在在社社区区内内开开辟辟可可以以耕耕作作的的农农庄庄，每每块块地地管管理理费费低低廉廉，一一年年中中可可以以在在地地块块中中耕耕作作。很很多多老老年年人人非非常常喜喜欢欢这这种种农农家家乐的感觉乐的感觉.老年大学老年大学老年大学老年大学:是北京市第一家社区是北京市第一家社区是北京市第一家社区是北京市第一家社区内申办的老年大学，内申办的老年大学，内申办的老年大学，内申办的老年大学，开设多种课程，如开设多种课程，如开设多种课程，如开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、芭蕾、陶艺、书法、芭蕾、陶艺、书法、芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，局部课程雕刻等，局部课程雕刻等，局部课程雕刻等，局部课程由社区中的老年人由社区中的老年人由社区中的老年人由社区中的老年人担当教师。担当教师。担当教师。担当教师。开敞空间：开敞空间：开敞空间：开敞空间：通通透透大大气气的的视视觉觉走走廊廊、开开敞敞绿绿地地与与文文化化广广场场和和多多个个小小型型户户外外活活动动场场地地、湖湖滨滨健健身身步步道道与与儿儿童童乐园。乐园。看护健身中心看护健身中心农庄苗圃农庄苗圃老年大学老年大学健康步道健康步道-28-p全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求n客户群体来源多样客户群体来源多样北京东方太阳城北京东方太阳城u其中有退休教授、干部等，总体层次较高，小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人u很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住u在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，并有部分客群与父母住在同一小区，方便照料u本项目离机场较近，机场的工作人员和飞行员会在此买房养老一族养老一族养老一族养老一族准养老一族准养老一族准养老一族准养老一族地缘性客户地缘性客户地缘性客户地缘性客户养老族子女养老族子女养老族子女养老族子女-29-n n产品体系类型多产品体系类型多产品体系类型多产品体系类型多样样样样u四层电梯公寓u共600套，170-250 u联排u共230套，222-260 u独栋u共118套，268-380 u四合院u共7套，424-716 n n销售情况良好销售情况良好销售情况良好销售情况良好u一期、二期、三期分批开盘后均已售罄北京东方太阳城北京东方太阳城开盘时间：一期开盘时间：一期20032003年，二期年，二期20042004年，三期年，三期2007-20212007-2021年年历史价格：历史价格：20032003年年33003300元元/平米，平米，20072007年底年底90009000元元/平米，平米，20212021年下旬年下旬87008700元元/平米平米-30-p人性化、生态化的组团规划设计，表达工程养老理念人性化、生态化的组团规划设计，表达工程养老理念北京东方太阳城北京东方太阳城整体规划整体规划整体规划整体规划带状排布，景观资源最大化：带状排布，景观资源最大化：带状排布，景观资源最大化：带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为傍水而建，周边为傍水而建，周边为傍水而建，周边为7000700070007000亩绿亩绿亩绿亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，化隔离带。组团呈带状平铺，化隔离带。组团呈带状平铺，化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大保证了每个组团与景观最大保证了每个组团与景观最大保证了每个组团与景观最大的接触面的接触面的接触面的接触面组团设计，功能独立：由于工组团设计，功能独立：由于工组团设计，功能独立：由于工组团设计，功能独立：由于工程各期均体量较大，周期较程各期均体量较大，周期较程各期均体量较大，周期较程各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能长，采用组团式设计，功能长，采用组团式设计，功能长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；景观内部配套，互不依赖；景观内部配套，互不依赖；景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划老年社区特色规划老年社区特色规划老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极组团内引入大量景观，追求极组团内引入大量景观，追求极组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个致：在整体景观之外，每个致：在整体景观之外，每个致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、组团内单独布置了大量水系、组团内单独布置了大量水系、组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居绿化景观，满足老年人对居绿化景观，满足老年人对居绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；住环境的需要；住环境的需要；住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，多层级交流空间：组团式布局，多层级交流空间：组团式布局，多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流组团内部设置小型公共交流组团内部设置小型公共交流组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较空间，组团外部设置相对较空间，组团外部设置相对较空间，组团外部设置相对较大的活动场所；大的活动场所；大的活动场所；大的活动场所；规划依据：规划依据：规划依据：规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸目标：开退休社区之先河，立晚年幸 福之标准福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所理念：摒弃原来的养老方式，老有所 学、老有所养、老有所学、老有所养、老有所乐，老乐，老 有所为有所为-31-北京东方太阳城北京东方太阳城n针对老年人人性化的规划设计针对老年人人性化的规划设计无障碍设计：无障碍设计：无障碍设计：无障碍设计：四层公寓均设电梯并设无障碍坡道四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：户型设计各有侧重：户型设计各有侧重：户型设计各有侧重：老年人渴望交流老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾老人需要照顾：有些户型设计了保姆间有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：环境设计方便交流：环境设计方便交流：环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；台作为随机性的交流空间；景观步道加宽以便通行景观步道加宽以便通行景观步道加宽以便通行景观步道加宽以便通行宽电梯入口，方便进入宽电梯入口，方便进入宽电梯入口，方便进入宽电梯入口，方便进入会所会所会所会所-32-p针对老年人打造多彩的精神文化生活针对老年人打造多彩的精神文化生活北京东方太阳城北京东方太阳城精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过举办过3 3届国际风筝节届国际风筝节举行了举行了3 3次新年音乐会次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：社区组织的俱乐部：社区组织的俱乐部：社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：业主自发的俱乐部：业主自发的俱乐部：业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动己喜爱的活动.摒弃原来的养老方式：摒弃原来的养老方式：l l老有所学老有所学l l老有所养老有所养l l老有所乐老有所乐l l老有所为老有所为-33-p案例小结：案例小结：“超级配套超级配套+复合的产品形式复合的产品形式+优美的景观环境是东方太阳城成优美的景观环境是东方太阳城成功的关键因素功的关键因素北京东方太阳城北京东方太阳城成功关键成功关键优美的景观环境优美的景观环境完善的养老配套完善的养老配套复合的产品形式复合的产品形式养老住宅应将环境和养养老住宅应将环境和养养老住宅应将环境和养养老住宅应将环境和养老配套并重老配套并重老配套并重老配套并重以全工程为养老地产之以全工程为养老地产之以全工程为养老地产之以全工程为养老地产之名，做纯销售，打造全龄名，做纯销售，打造全龄名，做纯销售，打造全龄名，做纯销售，打造全龄社区概念社区概念社区概念社区概念-34-“销售销售+持有模式持有模式北京太阳城北京太阳城pp区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，