物业设施设备管理基础

第一局部第一局部物业设施设备管理根底物业设施设备管理根底 2021.52024/6/262 向参加?物业设施设备管理指南?培训师资培训班的各位领导、同仁学习、致敬！2024/6/2632024/6/264主要内容主要内容第一章第一章 物业设施设备管理根底物业设施设备管理根底一、物业设施设备管理概述一、物业设施设备管理概述二、物业设施设备的根底管理二、物业设施设备的根底管理三、物业设施设备的使用与维护三、物业设施设备的使用与维护四、物业设施设备的修理与更新改造四、物业设施设备的修理与更新改造五、物业设施设备完好率的自我评定五、物业设施设备完好率的自我评定2024/6/265第二章第二章 物业设施设备管理新模式物业设施设备管理新模式一、设施设备管理新模式概述一、设施设备管理新模式概述二、二、TnPM全面标准化生产维护全面标准化生产维护2024/6/2662024/6/269物业设施设备管理物业设施设备管理物业设施设备管理。是物业效劳企业，根物业设施设备管理。是物业效劳企业，根据物业效劳合同的约定，运用先进的技术据物业效劳合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。益。2024/6/2610物业设施设备管理的意义物业设施设备管理的意义物业设施设备管理的意义在于以下几个方面：物业设施设备管理的意义在于以下几个方面：1良好的物业设施设备管理可以为业主和使用良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。2良好的物业设施设备管理，是延长物业使用良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。使用价值，使物业保值增值的有效手段。3良好的物业设施设备管理是城市经济和社会良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和开展的需要。管理及文明建设和开展的需要。4良好的物业设施设备管理能提高物业效劳企良好的物业设施设备管理能提高物业效劳企业的效劳质量，为企业树立良好的企业形象，同业的效劳质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康开展。时也能促进物业管理行业的健康开展。2024/6/2611物业设施设备管理的目标物业设施设备管理的目标物业设施设备管理在整个物业管理内处于物业设施设备管理在整个物业管理内处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术根底。技术根底。1用好、管好、维护检修好、改造好现用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。好率，是物业设施设备管理的根本目标。具体为：具体为：1保持设施、设备完好，满足使用功能；保持设施、设备完好，满足使用功能；2确保物业及使用人的平安；确保物业及使用人的平安；3促进物业保值增值。促进物业保值增值。2024/6/26122衡量物业设施设备管理质量的衡量物业设施设备管理质量的三个指标：三个指标：1房屋完好率：是指完好房屋与根本完好房屋完好率：是指完好房屋与根本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：即：房屋完好率房屋完好率%完好房屋建筑面积完好房屋建筑面积根本完好房屋建筑面积根本完好房屋建筑面积房屋总建筑面房屋总建筑面积积100%2危房率：就是指危险房屋的建筑面积占危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：房屋总建筑面积的百分率。即：危房率危险房屋的建筑面积危房率危险房屋的建筑面积房屋房屋总建筑面积总建筑面积100%2024/6/26133设备完好率：是指完好设备设施数设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。量占全部设施设备总数量的百分率。即：即：设备设施完好率完好设施设设备设施完好率完好设施设备数量备数量设施设备总数量设施设备总数量100%2024/6/26143物业设施设备是否完好的根本物业设施设备是否完好的根本标准为：标准为：1零部件完整齐全；零部件完整齐全；2设施设备运转正常；设施设备运转正常；3设备技术资料及运转记录齐全；设备技术资料及运转记录齐全；4设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；5防冻、保温、防腐等措施完整有效。防冻、保温、防腐等措施完整有效。2024/6/26151.2 物业设施设备的根底管理物业设施设备的根底管理物业设施设备的接管验收物业设施设备的接管验收物业接管验收，是指物业效劳企业在承接物业接管验收，是指物业效劳企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构平安和满足使备进行的、以物业主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的根底工作和前提主要环节，是物业管理的根底工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。首要环节。2024/6/26161、物业接管验收的目的和意义是：、物业接管验收的目的和意义是：1明确建设单位、施工单位、物业明确建设单位、施工单位、物业效劳企业的责、权、利，维护各方的效劳企业的责、权、利，维护各方的合法权益。合法权益。2促使建设单位提高建设质量，加促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业平安和使管理的必备条件，确保物业平安和使用功能。用功能。2024/6/26172、物业接管验收的原那么：、物业接管验收的原那么：物业接管验收是一个复杂的过程，它物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下根本原那么：握以下根本原那么：1原那么性与灵活性相结合的原那原那么性与灵活性相结合的原那么么2细致入微与整体把握的原那么细致入微与整体把握的原那么2024/6/26183、物业接管验收的法律主体：新建物、物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主业公共部位、共用设施设备的交接主体为：体为：交方：物业建设开发单位交方：物业建设开发单位收方：物业管理单位收方：物业管理单位2024/6/26194、物业接管验收的内容、物业接管验收的内容 1建筑工程：所有规划设计中的建建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程。筑主体工程。2建筑设备安装工程。建筑设备安装工程。3区内道路及附属工程。区内道路及附属工程。4区内园林绿化环境工程。区内园林绿化环境工程。5所有工程的图纸、说明文件和管所有工程的图纸、说明文件和管理资料。理资料。2024/6/26205、物业接管验收的标准、物业接管验收的标准：1物业工程规划设计所引用的国家、行业、地方的标准标准。2合同约定的交接标准。2024/6/26216、物业工程的交接验收：、物业工程的交接验收：(1交接条件：交接条件：1建设工程竣工验收合格，取得规划、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；部门备案；2供电、供气、供热、供水、排水、供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计水、供电、供热、供气已安装独立计量表具；量表具；2024/6/26223教育、邮政、医疗卫生、文化体育、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区效劳等公共效劳设施已按环卫、社区效劳等公共效劳设施已按规划设计要求建成；规划设计要求建成；4道路、绿地和物业管理用房等公共道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要求；使用功能要求；5电梯、二次供水、高压供电、消防电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；用设施设备取得使用合格证书；6物业使用、维护和管理的相关技术物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；资料完整齐全；7法律、法规规定的其他条件。法律、法规规定的其他条件。2024/6/26232实施物业承接查验依据的文件实施物业承接查验依据的文件1物业买卖合同；物业买卖合同；2临时管理规约；临时管理规约；3前期物业效劳合同；前期物业效劳合同；4物业规划设计方案；物业规划设计方案；5建设单位移交的图纸资料；建设单位移交的图纸资料；6建设工程质量法规、政策、标准和建设工程质量法规、政策、标准和标准。标准。2024/6/26242024/6/26253接管验收应检索提交的资料接管验收应检索提交的资料 1 竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；资料；2共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料；技术资料；3物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件；4 物业管理所必需的其他资料。物业管理所必需的其他资料。2024/6/26264承接查验程序承接查验程序1确定物业承接查验方案；确定物业承接查验方案；2建设单位提前建设单位提前20天移交有关图纸资天移交有关图纸资料；料；3查验共用部位、共用设施设备；查验共用部位、共用设施设备；4解决查验发现的问题；解决查验发现的问题；5确定现场查验结果；确定现场查验结果；6签订物业承接查验协议；签订物业承接查验协议；7办理物业交接手续。办理物业交接手续。2024/6/26275质量和使用功能的检验质量和使用功能的检验交接双方根据设计要求、标准交接双方根据设计要求、标准规定和企业交房标准对工程的规定和企业交房标准对工程的主体建筑、结构、防水、屋面、主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。行全面现场检验。现场查验的内容包括：现场查验的内容包括：1共用部位：一般应包括建筑物的根共用部位：一般应包括建筑物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；及设备间等；2共用设备：一般包括电梯、水泵、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、供暖及空调设备等；排水设备、电线、供暖及空调设备等；2024/6/26283共用设施：一般包括道路、绿地、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、车辆停车设施、容器、污水处理设施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业效劳用房等。物业效劳用房等。2024/6/26292024/6/26306质量问题的处理质量问题的处理1影响房屋结构平安和设备使用功能的质影响房屋结构平安和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由工程开发建设单量问题，必须约定期限由工程开发建设单位责成施工单位和供货厂商进行返修，直位责成施工单位和供货厂商进行返修，直至合格。至合格。2对于不影响房屋结构平安和设备使用功对于不影响房屋结构平安和设备使用功能的质量问题，可约定期限由工程开发建能的质量问题，可约定期限由工程开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿的方法，由物也可双方协商采取费用补偿的方法，由物业效劳企业处理。业效劳企业处理。2024/6/26316物业保修责任物业保修责任1工程开发建设单位在提交工程工程验收工程开发建设单位在提交工程工程验收报告时，应出具报告时，应出具?房屋使用说明书房屋使用说明书?、?房屋房屋质量保证书质量保证书?。在两书中应当按政府法规规。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。保修责任。2住建部规定，在正常使用条件下，建设住建部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：工程的最低保修期限为：A、根底设施工程、房屋建筑的地基根底工、根底设施工程、房屋建筑的地基根底工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；程的合理使用年限；2024/6/2632B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为房间和外墙的防渗漏，为5年；年；C、供热与供冷系统，为、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷个采暖期、供冷期；期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为修工程，为2年；年；其他工程的保修期限由发包方与承包方约其他工程的保修期限由发包方与承包方约定。定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。起计算。2024/6/26333建设工程在保修期限内发生质量问建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。并对造成的损失承担赔偿责任。4工程开发建设单位要严格按照保证工程开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物程遗留问题，确保业主正常使用和物业平安。业平安。2024/6/2634物业设施设备档案资料管理物业设施设备档案资料管理主要包括设备原始档案、设备技术资主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备使用、维修养护、修理件，以及设备使用、维修养护、修理改造的运行管理档案。改造的运行管理档案。其目的在于：实现标准管理、便于事其目的在于：实现标准管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。后追朔，还可以作为管理的证据。2024/6/26351、物业设施设备档案的建立：、物业设施设备档案的建立：1新建物业工程设备、设施根底管理档新建物业工程设备、设施根底管理档案的建立案的建立1设施设备原始技术档案的建立设施设备原始技术档案的建立设施设备原始技术资料收集设施设备原始技术资料收集.主要是在物业主要是在物业工程设施设备和系统承接查验双方交接时工程设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等明书与合同书等,承接方应安排专人按有关承接方应安排专人按有关标准和制度的规定进行分类整理建档标准和制度的规定进行分类整理建档,永久永久保存；按借阅制度供查阅使用保存；按借阅制度供查阅使用.2024/6/26362设备根底管理档案的建立设备根底管理档案的建立设施设备的根底管理档案是随设施设设施设备的根底管理档案是随设施设备同寿命保存的备同寿命保存的.它主要包括它主要包括:?设备登设备登记卡记卡?、?设备清单设备清单?、?设备台帐设备台帐?、?设备卡设备卡?等。等。2024/6/26372)设施设备使用管理档案1设施设备运行维护档案设施设备运行维护档案设施设备使用维护档案的保存年限一设施设备使用维护档案的保存年限一般为般为3至至5年，可定期处理。主要是：年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养方案、记录、事故处理报告、维修保养方案、维修保养报告、设备完好率检查评定、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业平安检验报告等。系统的专业平安检验报告等。2024/6/26382设施设备修理、改造档案设施设备修理、改造档案设备系统修理、改造档案主要是：设设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理、大修、备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造方案、实施合同、实施报中修、改造方案、实施合同、实施报告、验收报告等。告、验收报告等。3设施、设备报废档案设施、设备报废档案设施、设备报废档案主要是：设施、设施、设备报废档案主要是：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。设备的报废申请、评估、报废记录等。2024/6/26392、物业设施设备档案的管理、物业设施设备档案的管理原始档案资料的管理应统一编号，标准管理、分类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供给，其他要求与档案管理的规定一样。设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：2024/6/26401明确设备档案管理责任到人；明确设备档案管理责任到人；2明确设备档案的归档路线，包括：资明确设备档案的归档路线，包括：资料来源、归档时间、交接手续、资料登记料来源、归档时间、交接手续、资料登记等；等；3明确设备档案管理的内容和负责人；明确设备档案管理的内容和负责人；4明确设备档案的借阅方法，防止丧失明确设备档案的借阅方法，防止丧失和损坏；和损坏；5明确重点设备档案，做到资料齐全，明确重点设备档案，做到资料齐全，登记及时、正确。登记及时、正确。2024/6/2641实施标准化管理：实施标准化管理：1、导入国际标准管理体系：、导入国际标准管理体系：标准化管理是为设备管理职能的实施提供标准化管理是为设备管理职能的实施提供共同的行为准那么和标准，同时也是为设共同的行为准那么和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供根本的依据和手段。备的技术经济活动提供根本的依据和手段。主要包括：在管理中导入主要包括：在管理中导入ISO9001、14001、18001的质量、环境、健康平安国际标准管的质量、环境、健康平安国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准理体系，建立和完善各类物业管理标准如上海市办公楼物业效劳标准等，制定如上海市办公楼物业效劳标准等，制定房屋、设备完好率标准等。房屋、设备完好率标准等。2024/6/26422、规章制度的建立、规章制度的建立 主要包括：责任制度、运行管理制度、维修制度、平安管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。1制定物业设施设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有以下三大类：2024/6/26431工程技术规程方面的制度工程技术规程方面的制度A 物业设备接管验收制度物业设备接管验收制度B 物业设备的平安操作规程物业设备的平安操作规程C 物业设备的保养维修规程物业设备的保养维修规程2024/6/26442管理工作方面的制度管理工作方面的制度A 物业设备预防性方案维修保养制度物业设备预防性方案维修保养制度B 设备运行管理制度：包括巡视抄表设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，平安运行制度，经济运行制度，制度，平安运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。文明运行制度等。C 物料、工具领用保管制度物料、工具领用保管制度2024/6/26453责任方面的制度责任方面的制度A 各专业、技术工种及管理岗位责任各专业、技术工种及管理岗位责任制度制度B 值班制度值班制度C 交接班制度交接班制度D 报告记录制度报告记录制度2024/6/26464实行专业化、制度化的物业设备管实行专业化、制度化的物业设备管理。理。A 物业设备管理的要求及标准物业设备管理的要求及标准a 设备管理体制设备管理体制企业负责人管理职责企业负责人管理职责设备管理部门及其人员配备设备管理部门及其人员配备健全必要的管理制度健全必要的管理制度2024/6/2647b 技术经济指标应到达同行业或上级主技术经济指标应到达同行业或上级主管部门规定的要求管部门规定的要求设备技术与经济管理，包括：设备前设备技术与经济管理，包括：设备前期管理、固定资产管理、设备技术管期管理、固定资产管理、设备技术管理、设备经济管理。理、设备经济管理。设备使用与维护管理，包括：设备运设备使用与维护管理，包括：设备运行管理、设备检修管理、机房管理、行管理、设备检修管理、机房管理、特种设备管理特种设备管理2024/6/2648c 设备管理现代化设备管理现代化,包括：包括：采用计算机辅助管理。采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。行预防性维修方式。设备在维修和改造中采用新材料，新设备在维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。工艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，标准化的逐步实行全员化，社会化，标准化的方向努力。方向努力。2024/6/26493、人力资员管理。、人力资员管理。一是设备管理人员要持证上岗，取得一是设备管理人员要持证上岗，取得从业资格证，特别是特种设备的运行、从业资格证，特别是特种设备的运行、维修人员一定要具有特种设备操作证维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业；方能作业；二是要对设备部门的员工开展业务培二是要对设备部门的员工开展业务培训工作，提高专业技术水平。训工作，提高专业技术水平。2024/6/26501物业设备管理的机构和职责物业设备管理的机构和职责1机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。2物业设备管理人员岗位职责物业设备管理人员岗位职责A 工程部经理工程部经理是对物业设备进管理、操作、保养、维修，保证是对物业设备进管理、操作、保养、维修，保证设备正常运行的主要负责人。设备正常运行的主要负责人。B 各专业技术主管工程师或技术员各专业技术主管工程师或技术员负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修方案、操责编制所分管的机电设备的保养、维修方案、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。部门布置的工作。2024/6/26513物业设备管理人员岗位职责物业设备管理人员岗位职责A 维修人员技术工人维修人员技术工人B 保管员保管员C 资料统计员资料统计员2024/6/26521.3 物业设施设备的使用与维护物业设施设备的使用与维护物业设施设备的运行管理1、运行管理概述：物业设施设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两局部。应取得两个方面的成果：2024/6/26531设备的运行在技术性能上始终处于最设备的运行在技术性能上始终处于最正确状态，确保平安运行，满足用户需求。正确状态，确保平安运行，满足用户需求。针对设备的特点，制定科学、严密且切实针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程和运行方案。可行的操作规程和运行方案。2运行经济管理主要是：运行经济管理主要是：1能源消耗的经济核算；能源消耗的经济核算；2操作人员的配置；操作人员的配置；3维修费用的管理。维修费用的管理。2024/6/26542、合理使用设备、合理使用设备1合理配置设备：根据生产工艺和用户需求及合理配置设备：根据生产工艺和用户需求及设备性能，科学配置。设备性能，科学配置。2合理配置人员：根据设备数量、技术操作复合理配置人员：根据设备数量、技术操作复杂程度、生产安排和用户需求及环境变化，合理杂程度、生产安排和用户需求及环境变化，合理配置和调整操作及维修人员。配置和调整操作及维修人员。3为设备提供良好的工作条件，如：机房、操为设备提供良好的工作条件，如：机房、操作间、值班室、照明、通风、空调、通道等。作间、值班室、照明、通风、空调、通道等。4建立健全管理制度，如：责任制、规程、程建立健全管理制度，如：责任制、规程、程序、维修保养手册、作业指导书、应急预案等。序、维修保养手册、作业指导书、应急预案等。2024/6/26553、设备投入使用前的准备工作1管理制度、技术资料的编制；管理制度、技术资料的编制；2管理、操作、维修人员的培训，合格管理、操作、维修人员的培训，合格上岗；上岗；3能源、平安装置齐全；能源、平安装置齐全；4备件、附件、工具齐全；备件、附件、工具齐全；5全面检查设备安装精度、性能完全到全面检查设备安装精度、性能完全到达标准；达标准；6清理现场环境。清理现场环境。2024/6/26564、设备使用守那么、设备使用守那么1定人、定岗、定机，凭证上岗操作；定人、定岗、定机，凭证上岗操作；2建立交接班制度，制定各项规程；建立交接班制度，制定各项规程；3建立设备的建立设备的“三好、三好、“四会、四会、“五项纪律五项纪律A、三好是：管好、用好、维护好设备；、三好是：管好、用好、维护好设备；B、四会是：会使用、会维护保养、会检查、四会是：会使用、会维护保养、会检查、会排除故障；会排除故障；C、五项纪律是：、五项纪律是：2024/6/2657C五项纪律是：五项纪律是：A、凭证使用设备，遵守平安规程；、凭证使用设备，遵守平安规程；B、保持设备清洁，并按规定维护、加、保持设备清洁，并按规定维护、加油；油；C、遵守各项规章制度；、遵守各项规章制度；D、管好工具、零、附件，不得丧失；、管好工具、零、附件，不得丧失；E、发现异常，及时排除或报告。、发现异常，及时排除或报告。2024/6/2658物业设施设备维修养护管理物业设施设备维修养护管理 1、物业设施设备维修养护概述、物业设施设备维修养护概述 设施设备在使用过程中会发生污设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。备正常使用，严重时会酿成设备事故。2024/6/26591维修养护方式：主要是维修养护方式：主要是“清扫、紧固、润滑、清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观外表检查对设备进行日调整、防腐、防冻及外观外表检查对设备进行日常护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设常护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设施设备维修养护。要求到达：清洁、整齐、润滑施设备维修养护。要求到达：清洁、整齐、润滑良好、平安。对长时期连续运行的设备要巡视良好、平安。对长时期连续运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。2内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。3设备维护要做到：制度化、工艺化、标准化。设备维护要做到：制度化、工艺化、标准化。2024/6/26604设备的三级保养制度：设备的三级保养制度：1日常维护保养，一般分为：日保日常维护保养，一般分为：日保养和周保养，由操作工完成。养和周保养，由操作工完成。2一级保养：以操作工为主，维修一级保养：以操作工为主，维修工协助；工协助；3二级保养：以维修工为主，操作二级保养：以维修工为主，操作工协助；工协助；2024/6/26615设备的维护保养一定要按设备维设备的维护保养一定要按设备维修保养手册实施，严格执行平安操作修保养手册实施，严格执行平安操作规程。规程。6特种设备的维修保养必须严格执特种设备的维修保养必须严格执行国家有关法律、法规的规定，确保行国家有关法律、法规的规定，确保其平安、正常运行和使用。其平安、正常运行和使用。7设备管理和使用部门要制定设备设备管理和使用部门要制定设备保养的考核制度，并严格检查考核。保养的考核制度，并严格检查考核。2024/6/26622、设施设备的巡检、设施设备的巡检 设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机检查。设施设备的巡检包括日常巡检及方案巡检。1设备的日常巡检由操作人员随机检查。日常巡检内容主要包括：运行状况及参数；平安保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。2024/6/26632设备的方案巡检一般以专业维修人员设备的方案巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。为主，操作人员协助进行。方案巡检内容主要有：方案巡检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；况；需更换零部件；需更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修方案。安排检修方案。2024/6/26643物业设备的方案检修性维物业设备的方案检修性维修保养修保养对在用设备，根据运行规律及方案点检的对在用设备，根据运行规律及方案点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为根底，编制检修方案，对设备进行预期为根底，编制检修方案，对设备进行预防性修理，这就是方案性维修保养。防性修理，这就是方案性维修保养。根据年方案再制定月度维保方案，按月实根据年方案再制定月度维保方案，按月实施，并认真填写维修保养任务记录单，施，并认真填写维修保养任务记录单，归档保存。按方案实行预防性维修保养，归档保存。按方案实行预防性维修保养，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。使设备一直处于完好能用状态。2024/6/2665物业设备维修养护的意义物业设备维修养护的意义通过科学有效的维修保养，可以保持设施通过科学有效的维修保养，可以保持设施设备良好的技术状态，使设备平安、高效设备良好的技术状态，使设备平安、高效运行，提高设备的运行效率，最大限度地运行，提高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求；还可以有效延长设备大、满足用户需求；还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以防止设备大修，从而中修周期，甚至可以防止设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期费用，为业最大限度的降低设备寿命周期费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正表达主创造价值，为社会创造效益，真正表达物业管理的社会价值。物业管理的社会价值。2024/6/2666设施设备故障与事故管理设施设备故障与事故管理1、设施设备故障及故障处理：、设施设备故障及故障处理：1设施设备故障：设施设备或系统在使设施设备故障：设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态，称为设施设备故障。降低了效能时的状态，称为设施设备故障。2设施设备故障管理：为了减少和消灭设施设备故障管理：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生，就是设的措施和方法，控制故障的发生，就是设施设备的故障管理。施设备的故障管理。2024/6/26673设施设备故障管理的重要性设施设备故障管理的重要性1可以提高生产效率和经济效率；可以提高生产效率和经济效率；2减少和消除事故，确保平安，有利减少和消除事故，确保平安，有利于节能、环保；于节能、环保；3改善设备技术状况，延长设备使用改善设备技术状况，延长设备使用寿命。寿命。2024/6/26684设施设备故障全过程管理：设施设备故障全过程管理：见图见图412024/6/26691故障信息的收集：故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、维修工人填写、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信息表，做到全面、准确、可靠。故障信息表，做到全面、准确、可靠。B、收集的内容：故障的时间、现象、部位、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、性质等。原因、性质等。2故障信息的储存、统计：可用人工统计故障信息的储存、统计：可用人工统计储存，最好是采用计算机储存故障信息，储存，最好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，便于统计分析。开发管理软件，便于统计分析。2024/6/26703故障分析：故障分析：故障分类：故障分类：A、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性故障；故障；B、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护不良性和磨损老化性故障；不良性和磨损老化性故障；C、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；D、按危险程度可分为：平安性和危险性故障；、按危险程度可分为：平安性和危险性故障；E、按功能丧失程度可分为：局部丧失和完全丧失、按功能丧失程度可分为：局部丧失和完全丧失性故障。性故障。2024/6/26715故障分析的方法：根据计算机收集、故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、统计结果，分析故障频率、故汇总、统计结果，分析故障频率、故障强度率，可采用直方图、因果图等障强度率，可采用直方图、因果图等方法，全面分析故障机理、原因，找方法，全面分析故障机理、原因，找出故障规律，提出对策。见以下图。出故障规律，提出对策。见以下图。2024/6/26722024/6/26736故障处理：故障处理：故障处理是在故障分析的根底上，根据故障原因故障处理是在故障分析的根底上，根据故障原因和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故障。处理方法主要有：障。处理方法主要有：A、重复性故障、重复性故障采用工程修理、改装、改造采用工程修理、改装、改造的方法；的方法；B、多发性故障、多发性故障采用大修、更新或报废的方法；采用大修、更新或报废的方法；C、对于先天缺乏造成的故障、对于先天缺乏造成的故障采用技术改造采用技术改造或更换元器件的方法；或更换元器件的方法；D、因操作不良造成的故障、因操作不良造成的故障应通过员工技术应通过员工技术培训来解决。培训来解决。2024/6/26742、设施设备事故管理、设施设备事故管理1设施设备事故及其类别：设施设备故障所造设施设备事故及其类别：设施设备故障所造成的停机时间或修理费用到达规定限额者为设施成的停机时间或修理费用到达规定限额者为设施设备事故。其分类如下：设备事故。其分类如下：1一般事故：修理费用一般设备在一般事故：修理费用一般设备在5005000元，元，重要设备重要设备100010000元，造成停电、停水、停气、元，造成停电、停水、停气、停冷暖停冷暖1030分时，为一般事故。分时，为一般事故。2重大事故：修理费用一般设备在重大事故：修理费用一般设备在5000元以上，元以上，重要设备重要设备10000元以上，造成停电、停水、停气、元以上，造成停电、停水、停气、停冷暖停冷暖30分以上时，为重大事故。分以上时，为重大事故。3特大事故：修理费用一般设备在特大事故：修理费用一般设备在10万元以上，万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷暖两天以上或造成停电、停水、停气、停冷暖两天以上时，为特大事故。时，为特大事故。2024/6/26752设施设备事故的性质：设施设备事故的性质：1责任事故：由于人为原因造成的事责任事故：由于人为原因造成的事故，称责任事故。故，称责任事故。2质量事故：因设备的设计制造、维质量事故：因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的修质量不良和安装、调试不当引起的事故。事故。3自然事故：因各种自然灾害造成的自然事故：因各种自然灾害造成的事故。事故。2024/6/26763设施设备事故的调查分析及处设施设备事故的调查分析及处理：理：1设施设备事故发生后，应立即切断电源、设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气源，采取有效措施防止事态扩大，水源、气源，采取有效措施防止事态扩大，尽力减少损失，保护现场，逐级上报，及尽力减少损失，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。时进行调查、分析和处理。A、事故的分析要客观、全面、实事求是。、事故的分析要客观、全面、实事求是。B、事故的处理要遵循、事故的处理要遵循“三不放过的原那三不放过的原那么，即：么，即：a、事故原因分析不清、事故原因分析不清不放过；不放过；b、事故责任者和群众未受到教育、事故责任者和群众未受到教育不放不放过；过；c、没有防范措施、没有防范措施不放过。不放过。2024/6/2677C、设施设备事故损失的计算：、设施设备事故损失的计算：事故损失费事故损失费=停产损失费停产损失费+修理费修理费D、设施设备事故报告及原始资料：、设施设备事故报告及原始资料：发生设施设备事故的单位或部门应在发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门。并按有关规定上报。事故处备管理部门。并按有关规定上报。事故处理和修复后应填写记录，计算维修费，和理和修复后应填写记录，计算维修费，和原始资料归档保存，并统计上报。原始资料归档保存，并统计上报。2024/6/2678设施设备的润滑管理设施设备的润滑管理机械设备在使用过程中，磨损是机械设备机械设备在使用过程中，磨损是机械设备失效最主要的原因之一。保持其良好的润失效最主要的原因之一。保持其良好的润滑条件是其正常运转的根本条件。滑条件是其正常运转的根本条件。设备润滑是设备管理和维护工作中极其重设备润滑是设备管理和维护工作中极其重要的组成局部和关键环节。合理的润滑设要的组成局部和关键环节。合理的润滑设备，可以使设备经常处于良好的润滑状态。备，可以使设备经常处于良好的润滑状态。相反，设备润滑不良，导致设备出现故障，相反，设备润滑不良，导致设备出现故障，甚至破坏设备的精度和性能。搞好设备的甚至破坏设备的精度和性能。搞好设备的润滑的关键是抓好设备润滑的管理工作。润滑的关键是抓好设备润滑的管理工作。2024/6/26795搞好设备润滑就能保证：搞好设备润滑就能保证：1维持设备正常运转，防止事故发生，维持设备正常运转，防止事故发生，降低维修费用；降低维修费用；2降低摩擦阻力，改善摩擦条件，提降低摩擦阻力，改善摩擦条件，提高传动效率，节约能源；高传动效率，节约能源；3减少机件磨损，延长设备使用寿命；减少机件磨损，延长设备使用寿命；4减少腐蚀，减轻振动，降低温度，减少腐蚀，减轻振动，降低温度，防止拉伤和咬合，提高设备的可靠性。防止拉伤和咬合，提高设备的可靠性。2024/6/26803润滑管理制度：润滑管理制度：1润滑材料的采购、入库、库管、领用、润滑材料的采购、入库、库管、领用、回收、处理等管理制度。回收、处理等管理制度。2润滑站和车间部门管理制度，主要润滑站和车间部门管理制度，主要是：润滑油的存放、使用、记录、回收及是：润滑油的存放、使用、记录、回收及器具、平安等管理。器具、平安等管理。3设备的清洗换油制度：可根据设备的具设备的清洗换油制度：可根据设备的具体要求按方案进行定期清洗换油。体要求按方案进行定期清洗换油。4冷却液的管理制度：要根据设备的要求冷却液的管理制度：要根据设备的要求按方案进行管理。按方案进行管理。2024/6/26815废油回收和再生制度：根据保证和废油回收和再生制度：根据保证和节约相兼顾的原那么，制定完善的废节约相兼顾的原那么，制定完善的废油回收和再生管理制度，做好废油的油回收和再生管理制度，做好废油的回收和再利用。回收和再利用。6润滑工作各级责任制：可根据企业润滑工作各级责任制：可根据企业的设备和管理的实际情况制定，主要的设备和管理的实际情况制定，主要是：润滑技术人员的职责和润滑工职是：润滑技术人员的职责和润滑工职责。责。2024/6/26824设备润滑的设备润滑的“五定管理和五定管理和“三过滤：三过滤：1润滑润滑“五定管理是：五定管理是：定点、定质、定量、定期、定人。定点、定质、定量、定期、定人。具体要规定哪台设备、哪个部位、用具体要规定哪台设备、哪个部位、用什么油、加油换油周期多长、用什么油、加油换油周期多长、用什么加油装置、由谁负责等。什么加油装置、由谁负责等。2“三过滤，亦称三级过滤，即：三过滤，亦称三级过滤，即：入库过滤、发放过滤、加油过滤。入库过滤、发放过滤、加油过滤。2024/6/26832、设施设备的检查、设施设备的检查1设施设备的检查及分类设施设备的检查及分类 1按检查时间的间隔分类：日常检查、定期检按检查时间的间隔分类：日常检查、定期检查。查。2按技术功能分类：技能检查、精度检查。按技术功能分类：技能检查、精度检查。2设施设备检查的实施设施设备检查的实施 1制定设施设备巡检制度、操作规程、周期安制定设施设备巡检制度、操作规程、周期安排、巡查内容、记录要求、本卷须知等；排、巡查内容、记录要求、本卷须知等；2组织人员、进行培训、做好检查、监督与考组织人员、进行培训、做好检查、监督与考核；核；3巡检中发现的问题要及时处理或上报领导解巡检中发现的问题要及时处理或上报领导解决。决。2024/6/26843 设施设备的状态监测设施设备的状态监测1设备状态检测的种类设备状态检测的种类1主观状态监测。主观状态监测。2客观状态监测。客观状态监测。2设施设备状态监测的方法及应用设施设备状态监测的方法及应用根据不同的检测工程采用不同的方法和仪根据不同的检测工程采用不同的方法和仪器。器。3设施设备状态监测工作的开展设施设备状态监测工作的开展1设施设备的检查：设施设备的检查：2设施设备状态监设施设备状态监测。测。2024/6/26851.4 物业设施设备修理与更新改造物业设施设备修理与更新改造设施设备大中修管理设施设备大中修管理1、设备修理、设备修理设备在运行使用过程中，零部件会逐渐发生磨损、设备在运行使用过程中，零部件会逐渐发生磨损、变形、断裂、腐蚀等现象，设备的修理就是对技变形、断裂、腐蚀等现象，设备的修理就是对技术状态变化时发生故障的设备通过更换或修复磨术状态变化时发生故障的设备通过更换或修复磨损失效的零件，对整体或局部进行拆装、调整的损失效的零件，对整体或局部进行拆装、调整的技术活动。技术活动。其目的是恢复设备的功能和精度，保持设备完好。其目的是恢复设备的功能和精度，保持设备完好。简单地说：设备修理是设备技术状态劣化到某一简单地说：设备修理是设备技术状态劣化到某一临界状态时，为恢复其功能而进行的技术活动。临界状态时，为恢复其功能而进行的技术活动。2024/6/26862、设备修理的方针、设备修理的方针设备的修理，必须贯彻设备的修理，必须贯彻“预防为主预防为主的方针，根据企业的性质、设备特点的方针，根据企业的性质、设备特点及设备在使用中所起的作用，选择适及设备在使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期或时当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、新技术、新材料和机，采用新工艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，到达适时有机时间，降低维修费用，到达适时有效，低本钱。效，低本钱。2024/6/26873、设备维修方式、设备维修方式设备维修方式具有维修策略的含义。设备维修方式具有维修策略的含义。现代设备管理强调对各类设备采用不同的现代设备管理强调对各类设备采用不同的维修方式，就是强调设备维修应遵循设备维修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的前提物质运动的客观规律，在保证使用的前提下，合理利用维修资源，到达寿命周期费下，合理利用维修资源，到达寿命周期费用最经济的目的。用最经济的目的。1事后维修：适用于以下设备：事后维修：适用于以下设备：对故障停机不会影响正常使用的设备；对故障停机不会影响正常使用的设备；利用率低或有备用的设备；利用率低或有备用的设备；修理技术不复杂又能提供备件的设备。修理技术不复杂又能提供备件的设备。2024/6/26882预防维修：预防维修：为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障率，按事先规定的修理方案和技术要求进行的修率，按事先规定的修理方案和技术要求进行的修理活动，称为预防维修。理活动，称为预防维修。对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维修修“预防为主方针的重要工作，主要采取两种预防为主方针的重要工作，主要采取两种方式：方式：一是定期维修：是在规定时间的根底上执行预防一是定期维修：是在规定时间的根底上执行预防维修活动，具有周期性特点。维修活动，具有周期性特点。二是状态监测维修：是以设备技术状态为根底。二是状态监测维修：是以设备技术状态为根底。按实际需要进行修理的预防维修方式。按实际需要进行修理的预防维修方式。2024/6/26893改善维修：是为消除设备先天性改善维修：是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。修方式。2024/6/26904、修理类别、修理类别主要有：大修、中修、项修、小修等。主要有：大修、中修、项修、小修等。1大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大局部丧失，必须进行全面修理，才精度、性能大局部丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。设备大修能恢复其效能时使用的一种修理方式。设备大修的内容包括：的内容包括：对设备进行全部解体、清洗，修理基准件，更换对设备进行全部解体、清洗，修理基准件，更换或修复磨损件；或修复磨损件；全部研刮或磨削导轨面；全部研刮或磨削导轨面；修理、调整设备的电气系统；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及翻新设备外观；修复设备的附件以及翻新设备外观；重新按标准参加工质、润滑油；重新按标准参加工质、润滑油；进行整体测定、试车。进行整体测定、试车。2024/6/26912中修：介于设备大修与小修之间的修理。中修：介于设备大修与小修之间的修理。对设备进行局部解体，更换或修复磨损件；对设备进行局部解体，更换或修复磨损件；修理、调整设备的电气系统；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及修复设备外观；修复设备的附件以及修复设备外观；重新按标准参加工质、润滑油；重新按标准参加工质、润滑油；进行整体测定、试车。进行整体测定、