浙江上虞市42号地块项目提案报告

上虞市42号地块工程提案报告20212021年年3 3月月上虞市概况上虞市概况上虞市位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州市和宁波市之间，与上海市隔海相望市。总面积140.3平方公里，户籍人口77.42万2021年；上虞交通便利，萧甬铁路横贯市境，104、329国道交汇于市区，纵横贯穿全境；距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程；2021年，上虞全年实现地区生产总值441亿元，城镇居民人均可支配收入29568元，农民人均纯收入13259元；上虞在市域开展结构上确定了“北工、中城、南闲的总体空间布局；在中心城区的规划建设上，确立了主攻城北新区的开展思路。上上虞虞市市上虞市中心城区规划上虞市中心城区规划根据规划将该市从功能上划分为三个区域，即北部重点开发区，中部优化整合区和南部重点保育区北部区包括沥海、盖北、谢塘和崧厦4镇，面积435平方公里，临杭州湾，是上虞市出海和未来北向联系上海的通道，用地开展潜力较大，作为未来产业重点开展区域；老城区城西住宅区城北区城南区城北新区规划城北新区规划城北新区规划用地范围南起西横河，北至市四环北路，西依曹娥江，东达329国道；规划总用地面积约12.2平方公里，实际可建设用地面积11.7平方公里；规划城北新区的功能定位为：上虞市域行政办公中心、商业金融中心和生活居住片区。城北新区上虞市局部在售及新建商品上虞市局部在售及新建商品住宅分布住宅分布老城区：属于早期住宅区，多集资房与单位福利房，户型和品质较差；城西住宅区：属于第二代住宅集中区，品质相对老城区较好，但品质也不高;城北、城南区域：现阶段集中区域，主要集中在城北，未来开发量也较大，品质都相对较高，吸引了大量老城区和城西住宅区的具有改善性需求客户和乡镇购房者。城北区1城西区城南区上虞市在局部售商品住宅情况一览上虞市在局部售商品住宅情况一览项目名称项目名称板块板块总栋总栋数数总套数总套数已售套已售套数数占地面积占地面积已售面积已售面积开盘时间开盘时间开盘均价开盘均价尚城国际尚城国际城北1116413625384166002010/11/614507元/大通东方名都大通东方名都756255757138661002009/10/1高层：5969元/；滨江一号滨江一号526416929924412002008/10/115700元/浅水湾浅水湾510728254149887002010/4/2810534元/金城大厦金城大厦1482710866153712007/10/14380元/金色家园金色家园城南4666529718105.812010/9/3010157元/平方米檀宫檀宫24119465400460002008/6/25别墅、排屋：10898元/银河湾银河湾5610509961076841324002010/9/28高层：8000元/；别墅、排屋：12350元/南都花园南都花园3311691169923671373002008/4/205433元/天香华庭天香华庭281116310452636002006/6/8高层香榭区：8000；多层：5800元/；别墅、排屋：9999元/；H区叠排：10000元/舜湖舜湖江南一江南一品品73383364113040约634002009/5/16高层：10380元/；新天龙新天龙文惠文惠苑苑城西102101402872010/9/308723元/平方米天香西园天香西园1890588055403856002010/4/278923元/嘉和园嘉和园56834834981111204002007/6/15多层：4657元/；别墅、排屋：7804元/；崧厦汇丰花园崧厦汇丰花园（二期）（二期）崧厦镇5栋1117310519住宅：8259.822008/10/13200元/工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析竞争对手选择的原因？滨江一号上虞市城北地区的标杆项目，与之高昂售价匹配浅水湾距离项目最近的同质楼盘，具有相当的参考价值金色家园亚厦品牌保证，滨江集团实力支撑黄金海岸天香华庭上虞市目前唯一一个精装修楼盘工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析本案滨江一号浅水湾金色家园西临保盖山路南临三环路西临江东路北临人民大道城南舜耕大道东段266号卧龙天香华庭位于百丰大道百悬线上（靠近舜耕大道）黄金海岸东至三环路，西至江华路，北至兰芎路本案黄金海岸工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析黄金海岸上虞市江景大盘黄金海岸上虞市江景大盘位置：东至三环路，西至江华路，北至兰芎路占地面积：89861平方米总建筑面积：206680平方米容积率：1.53绿化率：41%建筑密度：11.9%建筑形态：32F9幢东至三环路，西至江华路，北至兰芎路开发商：浙江金通置业 开盘时间：2021年1月1日交房日期：预计2021年总套数：约1500套推出房源：500套 位置：2、3、6号楼房型面积：89、139、189平方米销售报价：14000元/工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析黄金海岸概况黄金海岸概况售磬：售磬：#A、B幢幢 一期售磬，一期售磬，2021年年8月月1日日在售：在售：#C、D、E幢一期剩余，幢一期剩余，2021年年8月月1日日632滨江一号位置：西临江东路、北临人民大道开盘时间：2021年10月1日占地面积：29924平方米总建筑面积：69079.5平方米容积率：2.3绿化率：50%建筑密度：15%建筑形态：高层5幢工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析滨江滨江1号上虞市城北地区的标杆工程号上虞市城北地区的标杆工程本案滨江1号西临江东路,北临人民大道开发商：上虞市普发房地产开发香港贝尔高林国际香港总 栋 数：5楼间距：150米 总套数：264套得房率：75%车位数量：528个车位与总户数配比：2：1销售报价：16000-25000元/最高价：25000元/，A、B幢顶层 剩余套数：60套左右 去化率：70-80%物业公司：戴德梁行物业费用：3.2元/月 装修情况：毛坯产品定位：顶级豪宅，至尊藏品工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析滨江滨江1号概况号概况房型房型面积面积m m2 2套数套数比例比例3房2厅2卫210约5220%4房2厅2卫230约5220%245约5220%4房2厅3卫230-240约10840%合计合计264264房型配比分析房型配比分析A AB BD DC CE E售磬：售磬：#A、B幢幢 一期售磬，一期售磬，2021年年8月月1日日在售：在售：#C、D、E幢一期剩余，幢一期剩余，2021年年8月月1日日客户来源外地本地外地客户比例较小，大约占10%的比重主要以本地客户为主客户年龄段40岁左右的成功人士，相对高端一些。置业动机投资20%自主80%改善大户型工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析滨江滨江1号客户层分析号客户层分析C C幢幢2453房2厅2卫D D幢幢2303房2厅2卫E E幢幢2103房2厅2卫工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析滨江滨江1号房型分析号房型分析工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析浅水湾浅水湾(距离工程最近的同质楼盘距离工程最近的同质楼盘)本案浅水湾西临保盖山路，南临三环路位置：西临保盖山路、南临三环路开盘时间：2021年4月1期、2021年4、5月2期、2021年10月3期占地面积：41498总建筑面积：88872.04容积率：2绿化率：30%建筑形态：高层9幢开发商：浙江金通置业楼间距：120米总栋数：9；本期销售栋数：2总套数：1200多套；本期套数：530套左右得房率：80%单价：12000元左右/推出套数：一期，09年4月开盘，#7、8、9、10、11售罄；二期，10年4、5月开盘，#3、5售磬、#1、2、6在售，去化率：一期根本售罄，二期去化80%左右物业公司：广东中奥公司物业费用：2-3元/月车位数量：1200多个；车位与总户数配比：1：1装修情况：毛坯推广主题：城北核心区、26万方江景阔院。项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析浅水湾浅水湾(距离项目最近的同质楼盘距离项目最近的同质楼盘)房型房型面积面积m m2 23房1厅1卫893房2厅1卫893房2厅3卫1395房2厅3卫189主力房型主力房型1 12 23 36 610105 57 78 89 9售磬：售磬：#7#7、8 8、9 9、1010、1111一期，一期，0909年年4 4月、月、#3#3、5 5二期，二期，1010年年4 4月月在售：在售：#1#1、2 2、6 6三期，三期，1010年年1010月月三期剩余套数三期剩余套数100100套，去化率到达套，去化率到达80%80%客户来源外地本地在上虞工作或者做生意的外地人，占了约2-3成大局部还是本地客户客户年龄段30-40岁左右有经济根底，想改善生活的人士置业动机投资比例很少自主占很大比例刚需小户型改善大户型工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析浅水湾客户分析浅水湾客户分析B B型型893房1厅1卫C C型型893房2厅1卫D D型型1393房2厅3卫E E型型1393房2厅3卫房型大气正统，超大阳台，豪气大卧室，餐厨一体化，洗手间干湿房型大气正统，超大阳台，豪气大卧室，餐厨一体化，洗手间干湿别离，短进深大开间。别离，短进深大开间。工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析浅水湾房型分析浅水湾房型分析地理位置：南面临多元西路，西临曹娥江，接江东路与老城区相通，北面为外环南路占地面积：71810总建筑面：130170容积率：2绿化率：31%建筑形式：高层13栋项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析金色家园概况金色家园概况本案金色家园城南舜耕大道东段266号开发商：上虞亚厦金色家园置业景观设计：广东棕榈园股份楼间距：90余米总栋数：13；本期栋数：2总套数：1144；本期套数：106#3、11销售报价：一期#1、2、8、9，9300/；二期#5、12，9600元/；三期#3、11，11000元/得房率：80%左右、本次推出套数：106三期、前两期已经售磬剩余套数：30套左右；去化率：70-80%物业费用：1.2元/月车位数量：972；车位与总户数配比：0.85:1装修情况：毛坯推广主题：精致于形，自在于心工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析金色家园概况金色家园概况房型房型面积面积m m2 22房2厅1卫77.433房2厅1卫87.123房2厅2卫89.24116.96119.95122.35126.28139.81140.284房2厅2卫140.8主力房型主力房型123567891011121516售磬：售磬：#1#1、2 2、8 8、9 9一期、一期、#5#5、1212二期二期在售：在售：#3#3、1111三期，三期，1010年年9 9月月3030日日、未开售：未开售：#6#6、7 7、1010、1515、1616四期四期预计预计20212021年年4 4月中旬月中旬最近推出套数：106三期剩余套数：30套左右去化率：70-80%工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析金色家园去化分析金色家园去化分析客户来源外地本地外地客户比例较小主要以本地客户为主客户年龄段30-40岁左右的普通居民，满足大局部刚需置业动机投资10%自主90%刚需小户型改善大户型工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析金色家园客户分析金色家园客户分析A A型型772房2厅1卫B-1B-1型型873房2厅1卫B-2B-2型型893房2厅1卫C-1C-1型型1163房2厅2卫大面宽、短进深，多厅全明、引阳光入室，中小户型设计、高品质，大面宽、短进深，多厅全明、引阳光入室，中小户型设计、高品质，功能空间齐全，卧室带观景飘窗，南北通透，布局紧凑，电梯远离功能空间齐全，卧室带观景飘窗，南北通透，布局紧凑，电梯远离卧室，悠然随享。卧室，悠然随享。工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析金色家园去化分析金色家园去化分析工程地址：百丰大道百悬线上靠近舜耕大道占地面积：71810 总建筑面积：130170容积率：2绿化率：31%建筑形式：17F 12幢、24F 3幢、独栋/联排/叠加别墅工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析卧龙天香华庭唯一精装修工程卧龙天香华庭唯一精装修工程本案卧龙天香华庭位于百丰大道百悬线上（靠近舜耕大道）开发商：上虞市卧龙天香华庭置业建筑设计：贝尔高林国际香港开盘时间：2021年9月30日3期、2021年4月中旬4期栋数：27栋；本期栋数：3#7、10、17总套数：1033；本期套数：272得房率：80%销售报价：9600元/销售情况：一期，#1、2、3，09年底开盘，6300元/；二期，#7、10、17,10年9月开盘，9300元/去化率：一期售罄，二期90%已售出物业公司：上海陆家嘴物业管理物业费用：1.2元/月车位数量：1000个左右;车位与总户数配比：1:1装修情况：#5、6、8、9、11、12装修标准：3000-4000元/具体未明细工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析卧龙天香华庭概况卧龙天香华庭概况房型房型面积面积m m2 22房2厅1卫86.52房2厅2卫90.43房2厅2卫137.1137.7139.1在售房型在售房型1716151310765123981211状态状态楼号楼号开盘时间开盘时间售罄#1、2、3一期，09年底在售#7、10、17二期，10年9未上市精装修#5、6、8、9、#13、15、16其余别墅产品截止至截止至11年年3月，二期房源去化率已到达月，二期房源去化率已到达90%以上以上工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析卧龙天香华庭去化分析卧龙天香华庭去化分析客户来源外地本地外地客户比例较小主要以本地客户为主客户年龄段30-40岁左右人士，刚性需求相对突出置业动机投资60%自住40%刚需小户型改善大户型工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析卧龙天香华庭客户分析卧龙天香华庭客户分析E1E1型型902房2厅2卫E2E2型型862房2厅1卫工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析卧龙天香华庭房型分析卧龙天香华庭房型分析商品住宅市场解读商品住宅市场解读上虞市在售的商品房工程主要集中在城北和城南地区；上虞市在售的商品房工程主要集中在城北和城南地区；从销售均价上看，城北地区的价格是整个上虞市最高的，商品住宅均价维持在从销售均价上看，城北地区的价格是整个上虞市最高的，商品住宅均价维持在12000-1300012000-13000元元/平方米；平方米；目前，上虞市场上在售的商品住宅工程主要以毛坯房为主，仅天香华庭工程是精目前，上虞市场上在售的商品住宅工程主要以毛坯房为主，仅天香华庭工程是精装修标准；装修标准；上虞地区缺乏真正的豪宅工程，作为市场标杆的滨江上虞地区缺乏真正的豪宅工程，作为市场标杆的滨江1 1号仅在房型面积和景观上满号仅在房型面积和景观上满足了豪宅的标准；足了豪宅的标准；从客户层来看，客户主要以本地自住硬性需求为主，投资性客户较小；从客户层来看，客户主要以本地自住硬性需求为主，投资性客户较小；建议本工程以精装修房的标准推向市场，装修标准建议本工程以精装修房的标准推向市场，装修标准5000元元/平方米平方米销售均价销售均价18000元元/平方米平方米工程解读工程解读周边未上市工程周边未上市工程本案城市之星阳光海岸宝华和天下位置：东至望山路、南至王充路、西至华维路、北至三环路开发商：浙江滨江集团占地面积：94508平方米总建筑面积：187016m2，其中住宅186886m2容积率：2绿化率：30%建筑密度：12%户数：1540户车位：1479个建筑形态：332F+829F建筑高度101.7米工程解读工程解读周边未上市工程周边未上市工程滨江滨江城市之星概况城市之星概况本案城市之星工程解读工程解读周边未上市工程周边未上市工程滨江滨江城市之星解读城市之星解读城市之星系列一向是滨江集团所有商品住宅工程中定位最高的；参照杭州滨江城市之星的定位，预计本工程会走精装修路线，工程报价将在20000元/平方米以上。位置：南至江广路，西至江东路，东至兰芎路，北至规划道路，位于本案西北面开发商：浙江滨江集团预计开工时间：2021年11月1日预计竣工时间：2021年8月占地面积：96417平方米总建筑面积：约212100平方米其中，住宅建筑面积：148456平方米商业建筑面积：63624平方米容积率：2.2绿化率：30%建筑密度：15%地块成交总价：11.05亿元楼板价：5210元/平方米工程解读工程解读周边未上市工程周边未上市工程滨江滨江阳光海岸概况阳光海岸概况本案阳光海岸位置：经济开发区聚英路以东、滨江路以南、舜江西路以西、五星路以北地块开盘时间：未定占地面积：8.4万平方米总建筑面积：240155平方米容积率：2.2绿化率：35.5%建筑密度：12.41%地价：8.12亿元楼板价：4700元/平方米建筑形态：30F17幢工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析宝华和天下概况宝华和天下概况本案宝华和天下开发商：上虞恒业房地产开发 上海宝华集团预计竣工时间：2021年商品住宅建筑面积：182006平方米总套数：1460套车位数量：1413个 其中地下：1326个 地面：87个建筑高度：80-100米预计销售报价：15500元/平方米工程解读工程解读上虞竞品工程分析上虞竞品工程分析宝华和天下概况宝华和天下概况工程解读工程解读区域位置区域位置本案位于上虞市城北新区新行政中心的西北侧；与新建的上虞市民中心、文艺中心、图书馆等城市公共效劳设施隔仅一路之隔；工程北面为规划中的高铁枢纽站；本案工程解读工程解读周边配套周边配套上虞市政府上虞市公安局市民中心大通购物中心大润发超市农贸市场青少年宫文艺中心鹤琴幼儿园实验小学城北实验小学城北小学实验中学百官地段医院市人民医院丽都大酒店煌中煌大酒店财富广场时代广场上百万和城万锦大酒店城北商业中心目前属于前期施工阶目前属于前期施工阶段，土地基本平整，段，土地基本平整，东面和南面有河道围东面和南面有河道围绕。绕。工程解读工程解读基地现况基地现况工程解读工程解读工程概况工程概况占地面积：62516平方米总建筑面积：150000平方米 其中：住宅建筑面积：110714平方米 社区用房：453平方米 商业及公建配套：1583平方米容积率：1.8建筑密度：16%建筑形态：9幢高层组成总户数：687套绿化率：45.2%车位：958个工程解读工程解读房型配比房型配比户型户型面积（面积（m m2 2）套数套数套数比例套数比例90m2以下一房一厅60-89.537654.73%90m2以上一房一厅98-100202.91%二加一室145-1589613.97%二加二室230-2449613.97%四加一室311-325486.99%四加一室498233.35%合计顶层复式317-790172.47%一层户型240-376111.6%687从房型面积上看，本案各房型的单套面积都大于上虞市场上的主力房型面积，尤其是一房的房型多在87平方米以上，从空间布局来看使用率不高；工程解读工程解读房型分析房型分析从房型上看，1、2、3号楼全部安排了一房的房型，面积过大，走道动线过长，利用率较低；建议2-14F的房型从4套一房的房型左右拼接成两套三房房型；或中间两套一房拼接成三房房型；关于1#、2#、3#楼工程解读工程解读房型分析房型分析B-4房型为一房，从单套面积来看相对较大；建议将两套B-4房型进行拼接，将西侧或东侧的卧室接入B-3房型，形成两梯三户的格局；或直接将B-4房型拼入B-3房型，形成两梯两户的大平层格局，提高每户的私密性；关于4#、5#楼工程解读工程解读房型分析房型分析楼内C-3房型的面积是243平方米的大平层房型，两种房型面对的客户层不属于一类，因此建议这两栋楼内的房型全部拼接成两梯两户的大平层房型；在装修上形成套种套的格局；关于6#、8#楼工程解读工程解读SWOT分析分析威胁威胁周边即将开工建设的工程众多，且规周边即将开工建设的工程众多，且规划、体量都与本案较为接近，未划、体量都与本案较为接近，未来竞争剧烈；来竞争剧烈；周边土地储藏量较大；周边土地储藏量较大；劣势劣势周边尚处于开发状态，整体环境有待周边尚处于开发状态，整体环境有待提高；提高；相比较滨江相比较滨江1号本工程缺少自然生态号本工程缺少自然生态景观；景观；单套房型设计面积较大尤其表达在单套房型设计面积较大尤其表达在一房房型，实用性略低；一房房型，实用性略低；优势优势本工程位于城北新区，紧邻新行政中本工程位于城北新区，紧邻新行政中心区，地理位置优越；心区，地理位置优越；城北新区规划起点较高，周边工程品城北新区规划起点较高，周边工程品质较高；质较高；本工程产品环境规划较好，两面临景本工程产品环境规划较好，两面临景观水景；观水景；时机时机城北新区高起点的定位被市场所认可；城北新区高起点的定位被市场所认可；目前周边竞争工程较少；目前周边竞争工程较少；上虞缺少真正意义上的豪宅工程；上虞缺少真正意义上的豪宅工程；限购令政策在上虞尚未实施；限购令政策在上虞尚未实施；工程解读工程解读产品定位产品定位紧邻上虞的新行政中心，地理位置优越产品以大面积房型为主，总价较高1、当地自住需求2、改善型居住3、成功人士4、年龄35-50岁目标客户：目标客户：城北新区标杆性的豪宅城北新区标杆性的豪宅品位人士理想居所品位人士理想居所谢谢聆听谢谢聆听!Thank 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