资源描述
1 1客户需求研究客户需求研究典型案例研究典型案例研究工程开展战略工程开展战略工程目标分析工程目标分析宏观环境分析宏观环境分析市场环境分析市场环境分析工程属性界定工程属性界定工程整体定位工程整体定位市场时机分析市场时机分析工程开发策略工程开发策略2 2工程目标分析工程目标分析利润目标：实现整体平均30%的毛利润率周期目标：方案4年开发完毕目标解析：在保证合理利润目标的根底上实现快速开发及销售3 3客户需求研究客户需求研究典型案例研究典型案例研究工程开展战略工程开展战略目标及限制条件目标及限制条件宏观环境分析宏观环境分析市场环境分析市场环境分析工程解析及界定工程解析及界定工程整体定位工程整体定位市场时机分析市场时机分析区位解析交通解析配套解析工程四邻地块现状工程界定工程开发策略工程开发策略4 4地块区位分析地块区位分析地块区位分析地块区位分析位于中国经济板块中极具影响力的经济位于中国经济板块中极具影响力的经济位于中国经济板块中极具影响力的经济位于中国经济板块中极具影响力的经济隆起地带隆起地带隆起地带隆起地带“京津冀经济圈，京津开展轴带与规划中的京津冀经济圈，京津开展轴带与规划中的京津冀经济圈，京津开展轴带与规划中的京津冀经济圈，京津开展轴带与规划中的“新七环交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略开展区。新七环交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略开展区。新七环交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略开展区。新七环交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略开展区。北京北京北京北京天津天津天津天津地块所在区域属于廊坊市香河县，距离北京国贸55公里，距东四环京沈高速公路入口50公里，首都国际机场60公里；距天津机场70公里，天津新港110公里，曹妃甸港180公里。本地块位于香河县西北角，五一路西侧，目前香河县城的城市规划范围外区域，但处于香河县城市“向西向东的城市开展方向上，属于城市边缘区域。京京京京 津津津津 经经经经 济济济济走走走走 廊廊廊廊距北京机场距北京机场距北京机场距北京机场6060公里公里公里公里距天津机场距天津机场距天津机场距天津机场7070公里公里公里公里距京沈高速入口距京沈高速入口距京沈高速入口距京沈高速入口5050公里公里公里公里5 5交通状况分析交通状况分析交通状况分析交通状况分析外围具备较好的交通条件和利好因素，外围具备较好的交通条件和利好因素，外围具备较好的交通条件和利好因素，外围具备较好的交通条件和利好因素，但目前现状道路相对较差但目前现状道路相对较差但目前现状道路相对较差但目前现状道路相对较差 地地块南南侧紧邻规划中的新划中的新华大街西沿大街西沿线，4848米米宽，预计0808年开工，同年年开工，同年1010月份完工；月份完工；地地块西西侧目前毗目前毗邻待置待置换的的王止王止务和宋止和宋止务村，待本工程村，待本工程开开发完完毕后将被置后将被置换为耕地，耕地，并距正在施工中的唐通并距正在施工中的唐通线约10001000多米；多米；地地块北北侧为孙止止务和和现状村状村路；路；地地块东侧目前目前为河北村的河北村的现状耕地，同状耕地，同时今后也将被开今后也将被开发为商品住宅小区，同商品住宅小区，同时距离香距离香河城市主路五一路河城市主路五一路10001000米；米；目前地目前地块与外部与外部连接的道路接的道路状况状况较差，距离已有市政主干差，距离已有市政主干道有一定的距离；道有一定的距离；周周边目前目前仅有距离有距离10001000米的米的五一路上五一路上设有公交有公交线路，但随路，但随着本片区的开着本片区的开发和居住人口增和居住人口增多，多，这一状况将会得到改善。一状况将会得到改善。京京京京 沈沈沈沈 高高高高 速速速速潮潮潮潮 白白白白 河河河河大大大大 运运运运河河河河新新 华华 大大 街街新新 开开 大大 街街香香 安安 公公 路路唐唐通通公公路路运运河河大大道道西西环环路路北北 环环 路路绣绣 水水 街街五五五五一一一一路路路路本项目地块本项目地块本项目地块本项目地块6 6地块四邻及资源分析地块四邻及资源分析地块四邻及资源分析地块四邻及资源分析地块四周现状处于地块四周现状处于地块四周现状处于地块四周现状处于“农村包围农村包围农村包围农村包围状态中，没有可以借势利用的自然景观资源状态中，没有可以借势利用的自然景观资源状态中，没有可以借势利用的自然景观资源状态中，没有可以借势利用的自然景观资源新新 华华 大大 街街五五一一路路唐唐唐唐通通通通路路路路京京京京 沈沈沈沈 高高高高 速速速速西西西西环环环环路路路路北北北北 环环环环 路路路路西西环环路路运运运运河河河河大大大大道道道道绣绣 水水 街街姬止务姬止务河北止务河北止务河南止务河南止务 孙止务孙止务姚止务姚止务耕地耕地约约270270亩亩 宋止务宋止务水泥厂水泥厂约约230230亩亩王止务王止务新新 开开 大大 街街地块西侧为待拆迁置换的王止务、宋止务；西北侧为姚止务和孙止务村；南侧为姬止务、河北止务、河南止务；北侧现为一片空地；。本地块位于香河县西北角，五一路西侧，目前香河县城的城市规划范围外区域，但处于香河县城市“向西向东的城市开展方向上，属于城市边缘区域。西北西北北侧北侧东北东北西侧西侧东侧东侧西南西南南侧道路南侧道路东南侧东南侧7 7周边配套情况分析周边配套情况分析周边配套情况分析周边配套情况分析目前周边各项公共市政和生活配套目前周边各项公共市政和生活配套目前周边各项公共市政和生活配套目前周边各项公共市政和生活配套设施尚不完善，较低端设施尚不完善，较低端设施尚不完善，较低端设施尚不完善，较低端地块半径1公里范围内，有大罗屯中学、姬家止务小学，生活配套设施主要以效劳农村居民为主的低档日常便利生活配套设施。地块东距香河商业集中区迎宾路和华联商圈，以及县医院约2.5公里。地块南距淑阳镇政府机关集中区2公里。临近地块最近的公交车站位于1公里外的五一路上。本地块本地块本地块本地块迎迎宾宾路路香香河河主主要要商商业业区区华联商圈华联商圈政治商圈政治商圈2.52.5公里公里2 2公公里里左左右右8 8地块限定条件分析地块限定条件分析地块限定条件分析地块限定条件分析地块形状现状不规那么，目前经济地块形状现状不规那么，目前经济地块形状现状不规那么，目前经济地块形状现状不规那么，目前经济技术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态技术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态技术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态技术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态用地规模：地块总用地面积尚未最终明确，总计约600亩左右，其中耕地可建设用地面积约270亩左右，东北侧地块用地面积约230亩左右；取地方式：耕地置换容积率：尚未确定，按香河规划设计标准大于1.0，小于3.0；控高：目前没有确定和限制；建筑红线：目前没有确定和限制；用地性质：居住；回迁面积：地块范围内含回迁面积平米，户；目前在谈两个地块形状很不规那么，现状处于“农村包围中；工程四周除南侧紧邻即将开工的香河城市主干道新华大街西沿线东连规划中的西环线和城市主干道五一路，西接唐通公路，其它均不临现状主干道，新华大街西沿线建成后将成为工程对外连接的主要通道，但可连接三条道路至北京；耕地耕地耕地耕地约约约约270270亩亩亩亩水泥厂水泥厂水泥厂水泥厂约约约约230230亩亩亩亩唐唐通通路路新新 华华 大大 街街 西西 沿沿 线线五五一一路路北北环环路路9 9工程属性界定工程属性界定工程属性界定工程属性界定属性属性属性属性界定界定界定界定地理位置中国最具发展潜力的京津冀城市经济圈垂直核心辐射范围内，城市边缘地带片区发展市场处于起步阶段，具备良好发展前景项目规模大规模资源状况无明显资源优势配套资源现状配套设施匮乏 工程是位于工程是位于工程是位于工程是位于“京津冀大城市经济圈重要辐射京津冀大城市经济圈重要辐射京津冀大城市经济圈重要辐射京津冀大城市经济圈重要辐射范围内、城区边缘、具备良好的片区开展前景、规模范围内、城区边缘、具备良好的片区开展前景、规模范围内、城区边缘、具备良好的片区开展前景、规模范围内、城区边缘、具备良好的片区开展前景、规模较大、资源状况一般的大规模住宅工程。较大、资源状况一般的大规模住宅工程。较大、资源状况一般的大规模住宅工程。较大、资源状况一般的大规模住宅工程。1010工程核心问题工程核心问题工程核心问题工程核心问题如何保如何保证本工程在陌生区域的快速成功启本工程在陌生区域的快速成功启动，并，并实现整体的可持整体的可持续开开发？问题1 1：我：我们的客的客户是是谁？客？客户群体容量能否支撑群体容量能否支撑本工程的开本工程的开发速度？速度？问题2 2：如何克服区域不成熟的劣：如何克服区域不成熟的劣势并确立本工程并确立本工程的核心的核心竞争力？争力？问题3 3：如何在市：如何在市场竞争中保持持争中保持持续的的领先先优势？1111客户需求研究客户需求研究典型案例研究典型案例研究工程开展战略工程开展战略目标及限制条件目标及限制条件宏观环境分析宏观环境分析市场环境分析市场环境分析工程解析及界定工程解析及界定工程整体定位工程整体定位市场时机分析市场时机分析经济开展产业分析人口开展城市规划工程开发策略工程开发策略1212经济开展状况经济开展状况经济开展状况经济开展状况香河目前处于廊坊区域的第二经济梯队，香河目前处于廊坊区域的第二经济梯队，香河目前处于廊坊区域的第二经济梯队，香河目前处于廊坊区域的第二经济梯队，但近年来宏观经济开展势头迅猛但近年来宏观经济开展势头迅猛但近年来宏观经济开展势头迅猛但近年来宏观经济开展势头迅猛p香河经济总量保持稳定增长，经济总量和经济增长率在2007年到达最高点。除2005年外，香河经济增长率均保持在11%以上水平，经济总量到达廊坊县域经济前列，在廊坊2市5县中，仅低于三河市、霸洲市，高于其他五个县。p香河县与三河市相邻，均为廊坊借势京津、主动参与区域分工的最前沿，也是廊坊乃至河北省经济开展最快的区域之一，但由于依托燕郊，三河市明显更胜一筹，2006年统计数据显示，香河县整个县的财政收入还没有到达三河市燕郊镇的一半。信息来源：香河县房地产管理局综合开发管理办公室1313人均可支配收入状况人均可支配收入状况人均可支配收入状况人均可支配收入状况香河县人均收入在廊坊平均水平香河县人均收入在廊坊平均水平香河县人均收入在廊坊平均水平香河县人均收入在廊坊平均水平之上，具备相对较强的居民购置力之上，具备相对较强的居民购置力之上，具备相对较强的居民购置力之上，具备相对较强的居民购置力p香河县城镇人均可支配收入、农民人均纯收入均高于廊坊市平均水平，与霸州市、三河市根本看齐，高于其他5个县，说明香河县购置能力相对较强。1414 香河三次产业为二、三、一的格局，以制造业为主的第二产业仍是城市主导产业。传统产业所占比重偏大，第三产业太少，且档次低，大局部是为日常生活效劳的行业，旅游会展业正在逐步开展中，没有金融、咨询等高端效劳业。第二产业以家具制造业、印刷包装业、机械钣金业为主，以信息电子业为辅。香河有省级开发区，得到政府政策优惠支持，产业结构逐渐升级，但与三河市燕郊经济开发区以高新产业为主导的产业结构相比，有明显差距。产业结构分析产业结构分析产业结构分析产业结构分析香河产业结构以传统的二产为主，仍处香河产业结构以传统的二产为主，仍处香河产业结构以传统的二产为主，仍处香河产业结构以传统的二产为主，仍处于工业化主导的城市开展阶段于工业化主导的城市开展阶段于工业化主导的城市开展阶段于工业化主导的城市开展阶段1515香河重点产业分析香河重点产业分析香河重点产业分析香河重点产业分析香河已形成了以家具制造业为主的香河已形成了以家具制造业为主的香河已形成了以家具制造业为主的香河已形成了以家具制造业为主的三大支柱产业，并带动相关产业及产业人口的开展三大支柱产业，并带动相关产业及产业人口的开展三大支柱产业，并带动相关产业及产业人口的开展三大支柱产业，并带动相关产业及产业人口的开展以上信息来源 香河政府网 据香河家具城管委会主任陈刚介绍，香河家具城内销售的产品畅销京津、华北、东北、西北等内地十几个据香河家具城管委会主任陈刚介绍，香河家具城内销售的产品畅销京津、华北、东北、西北等内地十几个省市区，家具展厅外停放着一辆辆挂着省市区，家具展厅外停放着一辆辆挂着“蒙、蒙、“鲁、鲁、“辽、辽、“京等牌号的载重卡车。香河家具城目前京等牌号的载重卡车。香河家具城目前已经把广告做到了东北乃至更远的地方，并跨出国门，做到了包括蒙古国和吉尔吉斯斯坦在内的周边国家，并已经把广告做到了东北乃至更远的地方，并跨出国门，做到了包括蒙古国和吉尔吉斯斯坦在内的周边国家，并在北京、天津、唐山开设总计在北京、天津、唐山开设总计2626条免费班车。条免费班车。据香河县县长张贵金介绍，家具产业的蓬勃兴起，也拉动了该县板材、泡沫、面料、皮革、五金等行业以据香河县县长张贵金介绍，家具产业的蓬勃兴起，也拉动了该县板材、泡沫、面料、皮革、五金等行业以及仓储、餐饮、住宿、运输、旅游会展等相关行业的迅猛开展。未来三五年内，该县将把家具城扩展到及仓储、餐饮、住宿、运输、旅游会展等相关行业的迅猛开展。未来三五年内，该县将把家具城扩展到300300万万平米，并建一个平米，并建一个1010平方公里以上的家具制造基地，同时全面启动万亩家具工业园建设，打造产、供、销一条龙平方公里以上的家具制造基地，同时全面启动万亩家具工业园建设，打造产、供、销一条龙的家具产业链条，并将香河家具城建成中国北方重要的国际家具采购基地。的家具产业链条，并将香河家具城建成中国北方重要的国际家具采购基地。以上信息来源以上信息来源 香河香河中国家具之都中国家具之都香河是北方最大的家具集散地，形成了“南有顺德，北有香河的全国家具市场格局。拥有家具制造企业1485家，香河家具城是展厅总面积达120万平米，家具生产企业1600多家，从业人员2.5万多人，年产值过60亿元，并被欧洲中国采购中心确定为家具采购基地。香河是华北地区最大的印刷包装基地，全县拥有印刷包装企业118家，从业人员5843人，年生产包装产品10亿平米，实现年产值8.1亿元，全县包装业出口额占全省同行业出口总额的70左右。重点企业有高氏集团、长德利公司、富士嘉利公司、瑞典CAS集团胜柏富达公司世界500强企业排名371下属企业爱生雅包装公司在香河投资建厂。香河是华北地区最大的机械钣金生产基地，共有钣金企业628家，从业人员8299人，年产值37亿，产品涉及汽车、航空、电力、现代办公、电脑配件等多领域。美国300强大型工业企业之一的哈斯科集团下属企业默森投资已投资建厂。1616未来产业规划未来产业规划未来产业规划未来产业规划香河未来将不断增强三大支柱产业和培香河未来将不断增强三大支柱产业和培香河未来将不断增强三大支柱产业和培香河未来将不断增强三大支柱产业和培育三大新兴产业，加速整体经济的开展育三大新兴产业，加速整体经济的开展育三大新兴产业，加速整体经济的开展育三大新兴产业，加速整体经济的开展数据来源：香河?十一五方案的产业规划?p在对到2021年香河整体产业规划中，壮大三大传统产业，培育壮大新兴产业，是整个香河产业开展的主要方向；p此外，“十一五期间，方案面向京津中高档消费群体，适度开展中高档社区、酒店、旅游度假设施等外向型休闲房地产业。预计开发房地产面积到达150万平方米，总投资22亿元。p家具制造业：力争到2021年家具制造业实现增加p值15亿元。p到2021年，家具城入驻商户力争到达p1万家，年销售额力争到达100亿元。p纸制品包装业：力争到2021年纸制品包装业实现p工业增加值20亿元。p金属制品业：力争到2021年金属制品业实现工业增加值15亿元。p汽车配件业：力争到2021年汽车配件业实现工业增加值7亿元。p新型材料业：力争到2021年新型材料业实现工业增加值5亿元。p纺织服装业：力争到2021年纺织服装业实现工业增p加值2亿元。1717城市化开展水平城市化开展水平城市化开展水平城市化开展水平目前香河城市化开展水平已达较高水目前香河城市化开展水平已达较高水目前香河城市化开展水平已达较高水目前香河城市化开展水平已达较高水平，但城市人口少，城市建设落后，城市未来开展空间大平，但城市人口少，城市建设落后，城市未来开展空间大平，但城市人口少，城市建设落后，城市未来开展空间大平，但城市人口少，城市建设落后，城市未来开展空间大p香河目前城市化率为39.6%，高于河北省38.77%的水平p低于廊坊市42.82%的水平,低于全国43.9%的城市化水平。p香河城市化进入中期阶段20%50%，表现为第一产业就业比重持续下降，第二、三产业比重相继上升，双方地位互换。p香河十一五规划要实现：p城市化率2021年到达49%以上p县城建成区面积2021年到达11.48平方公里p县城人口8万人1818城市开展规划城市开展规划城市开展规划城市开展规划香河未来城市开展主要方向为向西向香河未来城市开展主要方向为向西向香河未来城市开展主要方向为向西向香河未来城市开展主要方向为向西向北，城市交通规划日趋完善，与北京的联系不断紧密，北，城市交通规划日趋完善，与北京的联系不断紧密，北，城市交通规划日趋完善，与北京的联系不断紧密，北，城市交通规划日趋完善，与北京的联系不断紧密，将有效增强对外吸引力。将有效增强对外吸引力。将有效增强对外吸引力。将有效增强对外吸引力。p 香河未来将对接廊坊“大四点组团和“北三县一体化开展战略，加强重点镇建设，参考燕郊开展模式，全面加强安平区域一体化规划管理，建设县城西城区。p 重点实施唐通线西延、大香线辅线、平香线南延、双安路东延等干线工程，打通出入京津新干线，根本形成密度等级合理、域内域外畅通的交通路网格局。p 加快城区外环路建设，贯穿迎宾路等市政大道，规划建设沿河水系景观带，五年内县城建成区面积到达12平方公里左右。1919 香河香河香河香河经济经济在廊坊区域内在廊坊区域内在廊坊区域内在廊坊区域内还处还处于第二梯于第二梯于第二梯于第二梯队队，但近年来宏，但近年来宏，但近年来宏，但近年来宏观经济观经济开开开开展展展展势头势头迅猛迅猛迅猛迅猛 香河香河香河香河产业产业以二以二以二以二产为产为主，已形成以家具制造主，已形成以家具制造主，已形成以家具制造主，已形成以家具制造为为主的三大支柱主的三大支柱主的三大支柱主的三大支柱产业产业，并在未来不断得到加并在未来不断得到加并在未来不断得到加并在未来不断得到加强强，产业产业开展空开展空开展空开展空间间巨大巨大巨大巨大 香河目前人口香河目前人口香河目前人口香河目前人口规规模小，城市建模小，城市建模小，城市建模小，城市建设设落后，城市化开展水平相落后，城市化开展水平相落后，城市化开展水平相落后，城市化开展水平相对较对较高，未来城市开展空高，未来城市开展空高，未来城市开展空高，未来城市开展空间间大大大大 香河未来城市开展方向向西向北，工程所在西部片区将建成香香河未来城市开展方向向西向北，工程所在西部片区将建成香香河未来城市开展方向向西向北，工程所在西部片区将建成香香河未来城市开展方向向西向北，工程所在西部片区将建成香河河河河县县城西城区城西城区城西城区城西城区 香河与外界的交通香河与外界的交通香河与外界的交通香河与外界的交通联联系日益完善，将有效增系日益完善，将有效增系日益完善，将有效增系日益完善，将有效增强对强对外外外外辐辐射力和吸射力和吸射力和吸射力和吸引力引力引力引力香河城市宏观环境小结香河城市宏观环境小结香河城市宏观环境小结香河城市宏观环境小结2020客户需求研究客户需求研究典型案例研究典型案例研究工程开展战略工程开展战略目标及限制条件目标及限制条件宏观环境分析宏观环境分析市场环境分析市场环境分析工程解析及界定工程解析及界定工程整体定位工程整体定位市场时机分析市场时机分析市场供销变化市场现状扫描重点工程分析市场历程回忆未来供给分析 竞争分析工程开发策略工程开发策略2121市场供销变化分析市场供销变化分析市场供销变化分析市场供销变化分析香河县房地产近年市场表现出供香河县房地产近年市场表现出供香河县房地产近年市场表现出供香河县房地产近年市场表现出供销两旺，开展速度快的态势，年消化增长比例一直保持销两旺，开展速度快的态势，年消化增长比例一直保持销两旺，开展速度快的态势，年消化增长比例一直保持销两旺，开展速度快的态势，年消化增长比例一直保持在在在在10%10%10%10%以上，市场消化能力强以上，市场消化能力强以上，市场消化能力强以上，市场消化能力强p 香河县房地产市场开发和供给量自2004年开始发生大幅度飞跃式的开展，增长幅度在3倍以上，且之后的市场供给量平稳开展。p 同时，香河县房地产市场消化量在2005年出现激量增长，并一直保持平稳增长，市场存量不断减少，增长比例始终保持在10%以上，市场消化能力强。267%信息来源：香河县房地产管理局综合开发管理办公室2222市场现状扫描市场现状扫描市场现状扫描市场现状扫描小规模开发为主，产品供给品质以中低小规模开发为主，产品供给品质以中低小规模开发为主，产品供给品质以中低小规模开发为主，产品供给品质以中低端为主，并形成外乡大开发商高度集中开发局面，市场开端为主，并形成外乡大开发商高度集中开发局面，市场开端为主，并形成外乡大开发商高度集中开发局面，市场开端为主，并形成外乡大开发商高度集中开发局面，市场开展水平低，开展空间大展水平低，开展空间大展水平低，开展空间大展水平低，开展空间大p 香河县房地产市场开发以中小规模为主，产品供给结构以多层和小高层板楼为主的中低端产品；p 目前市场价格水平保持在3100-4100元/平米，没有明显表达出产品价值和区域地段的梯级层次；p 市场开发高度集中在外乡开发商手中。2323重点工程分析重点工程分析重点工程分析重点工程分析香河县城内小高板供给为主，产品规划香河县城内小高板供给为主，产品规划香河县城内小高板供给为主，产品规划香河县城内小高板供给为主，产品规划设计和品质属中低档，竞争力弱，北京客户根本占到设计和品质属中低档，竞争力弱，北京客户根本占到设计和品质属中低档，竞争力弱，北京客户根本占到设计和品质属中低档，竞争力弱，北京客户根本占到20%20%天琴湾天琴湾天琴湾天琴湾颐和家园颐和家园颐和家园颐和家园育龙香苑育龙香苑育龙香苑育龙香苑泰安家园泰安家园泰安家园泰安家园楼盘形象楼盘形象开盘时间开盘时间2007年3月2007年7月2006年2月2006年5月产品介绍产品介绍F17板楼，临五一路规划三层底商约1万平米，兵营式规划F18、F19板楼，临新华大街规划二层底商，兵营式规划F17板楼，临街规划二层底商，兵营式规划F12板楼，临淑阳大街规划一层底商，兵营式规划市场均价市场均价3600元/(期房 毛坯)3400元/（期房 毛坯）4100元/（现房 毛坯）3300元/（现房 毛坯）户型面积户型面积60-160，主力80-90两居，100左右两三居畅销67-166，主力90-100两居，90以下两居畅销50-150，主力100-120三居，100以下两居畅销98-190，主力113、190三居和四居，110左右三居畅销户型特点户型特点多为暗卫；客厅基本朝南，带阳台；保证至少一个卧室超南；主卧带飘窗或阳台；少量三居的主卧有卫生间；2.89米层高。卫生间暗卫，客厅朝南，带阳台；保证至少一个卧室南向，卧室基本带阳台或飘窗（北面）；三居仅一个卧室在南面；2.9米层高。卫生间全暗卫；保证两卧室朝南，主卧带阳台，客厅朝北；卧室小，客厅大；2.8米层高。卫生间全暗卫；保证两卧室南向；客厅北向，不带阳台；卧室小（10-14）；三室设计仅一卫；2.9米层高。产品配置产品配置百斯特电梯、铝合金窗、可视对讲、市政散热器采暖；公共地砖，墙面涂料富士电梯，铝合金窗、可视对讲、热水管道预留、地热采暖、公共地砖，墙面涂料东芝电梯，塑钢窗、可视对讲，市政散热器采暖、公共地砖，墙面涂料国产电梯，塑钢窗、可视对讲、市政散热器采暖、公共地面贴转，墙面大理石楼盘卖点及楼盘卖点及销售情况销售情况大北京、准现房，送户口，低月供；1期8栋销售70%，整体50%多，约4万大北京、地段、品质；整体销售约40%，约1万左右，剩余F12以上大北京、高品质配套（露天泳池、篮球场、儿童乐园）；销售90%，约8万大北京、地段、户型；销售基本售罄，约9000 客户构成客户构成20%为北京客户；20%为家具城外地客户；10%为周边县市客户，50%为当地客户45%外地，其中20%为北京客户；55%本地客户北京20%，本地及周边区域80%当地客户为主；周边县镇较多。07年北京客户占30%，10%为天津等外地客人2424重点工程分析重点工程分析重点工程分析重点工程分析经济开发区多层板楼供给为主，档次品经济开发区多层板楼供给为主，档次品经济开发区多层板楼供给为主，档次品经济开发区多层板楼供给为主，档次品质低，并开始出现高端产品，北京客户所在比例可达质低，并开始出现高端产品，北京客户所在比例可达质低，并开始出现高端产品，北京客户所在比例可达质低，并开始出现高端产品，北京客户所在比例可达40%40%以上以上以上以上檀香湾檀香湾檀香湾檀香湾梅沙湾梅沙湾梅沙湾梅沙湾孔雀城孔雀城孔雀城孔雀城楼盘形象楼盘形象开盘时间开盘时间2007年10月2008年1月预计2008年5月产品介绍产品介绍F6多层板楼，兵营式规划排列F6多层板楼，临京津公路规划两层底商总建面30万，1.0容积率，联排、叠拼、洋房产品组成，西侧规划近万平米商业、双语幼儿园市场均价市场均价3200元/（现房 毛坯）3100元/（现房 毛坯）4000元/（期房，毛坯）户型面积户型面积70-150，80、90为主力和畅销户型70-120，80、90为主力和畅销户型180-330 联排、150-180 叠拼别墅户型特点户型特点卫生间暗卫；客厅南向居多，且都带落地阳台；卧室多带飘窗产品配置产品配置塑钢窗、可视对讲、小区散热器供热 塑钢窗、可视对讲、小区散热器供热楼盘卖点及楼盘卖点及销售情况销售情况大北京区位交通、低密度、买房送户口，投资价值；销售约5万？大北京区位交通、低密度、买房送户口，投资价值，销售约1.5万？大北京区位交通、高性价比的别墅生活、共享天下第一城配套、产品品质客户构成客户构成40%左右为北京、天津客户；60%左右的本地客户，本地自住，外地投资养老（年轻人投资，老人自住）60左右%为北京客户；10%为天津，30%为本地客户，本地自住，外地投资养老（年轻人投资，老人自住）目标客群锁定北京东边工作白领及在北京买不起别墅的客户2525分析结论及启示分析结论及启示分析结论及启示分析结论及启示供给状况供给状况供给状况供给状况市场重点在售工程是竞争的参照，更是创新的起点，从香河房地产供给状况来看：住宅产品供给形式已开始显露出区域化特征，县城区主要以中低档小高层板楼住宅为主，经济开发区多层普宅占据主流，并开始出现高端别墅和类别墅产品；各区域产品类型供给较为单一，洋房类产品仍为市场空白，别墅、类别墅产品供给量少，产品和规划设计理念仍较为初级；产品配置标准和品质低，楼盘素质和档次差异不明显，尚未在价格上表达出地段位置和产品品质上的价格梯次；目前在售楼盘05年前上市的以110以上的三居为主，户型设计保证两卧室朝南，客厅设计北向，缺乏特色亮点；07年以后上市的以80-90的两居为主，户型设计保证客厅朝南，一卧室朝南，注重参加阳台和飘窗设计，但全明户型设计，高附加值的产品仍属市场空白，产品设计细节上仍存在巨大的提升、创新空间；楼盘规模普遍较小，15万平方以下的楼盘数量较多。2626分析结论及启示分析结论及启示分析结论及启示分析结论及启示销售状况销售状况销售状况销售状况对目前市场重点在售工程销售状况和客户需求的把握，是我们准确定位市场和客户的基点，从香河房地产需求状况来看：畅销户型80-100平米的二居室为市场上的畅销产品，130平米以上三居大户型在市场表现较差，顶层大户型产品更是较为滞销；消化现状目前市场单个工程最大市场年均消化量在约5万平米，其中多层住宅销售状况要好于小高层；2727分析结论及启示分析结论及启示分析结论及启示分析结论及启示客户状况客户状况客户状况客户状况客户演变2006年以前香河县主要以内在消化为主，自2007年起，随着香河工程开始在北京宣传推广的加强，以及北京房价的挤压，北京客户香河置业数量开始出现激增；区域构成主要仍由以本地客户为主，外地客户主要由周边城市北京、天津宝坻和武清、周边乡镇客户，以及在本地从事经营的外地商户组成；北京客户区域来源构成主要为通州、朝阳，也有丰台、大兴亦庄一些客户；北京客户占有比率目前香河县城重点在售楼盘，北京置业客户根本在20%左右；安平经济开发区北京客户可以达40%左右，安平比例要高出香河县城内；置业目的北京客户香河置业目的主要为投资年龄在35岁左右和养老年龄较大，本地客户主要仍为自住。2828市场历程回忆市场历程回忆市场历程回忆市场历程回忆香河房地产市场开展起步晚，开发规模香河房地产市场开展起步晚，开发规模香河房地产市场开展起步晚，开发规模香河房地产市场开展起步晚，开发规模小，产品品质低，缺乏高端住宅产品类型小，产品品质低，缺乏高端住宅产品类型小，产品品质低，缺乏高端住宅产品类型小，产品品质低，缺乏高端住宅产品类型市市市市场场特征特征特征特征开展开展开展开展历历程程程程代表工程代表工程代表工程代表工程初期初期阶阶段段步入开展步入开展阶阶段段最大多层板楼工程欧陆豪庭共4期，6F板楼天琴湾17板楼和塔楼2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年以小规模体量开发为主，年均最大开发体量10万平米；楼盘开发主要集中于新华大街沿线和北侧，以及府前街、新开大街；产品类型主要以多层板楼为主流产品，产品规划设计缺乏特色亮点；区域市场开发主要垄断集中于香河城镇房地产综合开发；开始注重营销在工程销售中的作用，引进专业的代理公司包装操做工程；小高层产品类型供给增多，产品规划设计上增加了园林景观、安防系统等产品营销亮点；开始注重对北京客户渠道的开发；第一个高层工程育龙香苑17F小高板颐和家园18F板楼最大高最大高层层住宅住宅工程工程2929未来区域主要土地供给分析未来区域主要土地供给分析未来区域主要土地供给分析未来区域主要土地供给分析香河县城中村及新农村建设状况一览表香河县城中村及新农村建设状况一览表编编编编号号号号村庄名称村庄名称村庄名称村庄名称占地面积占地面积占地面积占地面积（亩）（亩）（亩）（亩）户数户数户数户数人口人口人口人口意向开发商意向开发商意向开发商意向开发商补偿条件补偿条件补偿条件补偿条件目前状况目前状况目前状况目前状况1北三村90010053000永泰房地产（集团）有限公司宅基地1：0.8地上物评估签订意向阶段2西三止务6505872200永泰房地产（集团）有限公司宅基地1：0.6地上物评估社会保险签订意向阶段3西店村175120402香河育新地产高氏集团宅基地1：1拆迁补偿协议征求意见阶段，争取五一前开工4前小屯172139454北京金马文华园房地产 北京新松集团宅基地1：0.8地上物评估2.5万保险协商正式补偿协议，部分村民代表持反对意见5安抚寨2201494236西北街2006001427香河城镇房地产开发公司宅基地1：1已拆139/159;7南台村550180650宅基地1：1已签50多户8胡庄子161146550宅基地1：1市场问题村民闹事搁浅9前店子220180675北京金利帝马投资管理公司上报材料未来香河区域市未来香河区域市场仅城中村改造就有城中村改造就有总计至少至少约32483248亩216.5216.5万平米的潜在土地供万平米的潜在土地供给量，量，423423万平万平米住宅供米住宅供给量按容量按容积率率2 2计算，可供算，可供给4 4万万户家庭需求按家庭需求按100100平米平米/户。总计可可产生生约32603260户家庭家庭9781/39781/3的拆迁需求。的拆迁需求。3030未来主要竞争分析未来主要竞争分析未来主要竞争分析未来主要竞争分析约7万平米，F17高层板楼约10万平米，F6多层板楼约67万平米含商业街、购物中心，F18以上高层板楼约30万平米，联排、叠拼、洋房约15万平米，F15-F22高层板楼约31.6万平米，小高层以上住宅产品未来一到两年，香河区域市未来一到两年，香河区域市场至少有至少有约100100万平米的上市供万平米的上市供给量量小高小高层、高、高层住宅仍将住宅仍将为市市场产品主力供品主力供给类型，并出型，并出现别墅、洋房高端物墅、洋房高端物业产品，多品，多层产品将成品将成为市市场稀缺稀缺产品品3131香河市场环境小结香河市场环境小结香河市场环境小结香河市场环境小结 香河房地香河房地香河房地香河房地产产目前年市目前年市目前年市目前年市场场消化量消化量消化量消化量总总体不超体不超体不超体不超过过30303030万平米，万平米，万平米，万平米，单单体工体工体工体工程最大程最大程最大程最大销销售不超售不超售不超售不超过过5 5 5 5万平米，但近年市万平米，但近年市万平米，但近年市万平米，但近年市场场消化能力呈消化能力呈消化能力呈消化能力呈显显加快加快加快加快趋势趋势，目前正快速步入开展目前正快速步入开展目前正快速步入开展目前正快速步入开展阶阶段段段段 以小以小以小以小规规模开模开模开模开发为发为主，市主，市主，市主，市场场开展水平开展水平开展水平开展水平较较低，开展空低，开展空低，开展空低，开展空间间大大大大 目前目前目前目前产产品供品供品供品供给给以小高以小高以小高以小高层为层为主，档次品主，档次品主，档次品主，档次品质质低，存在低，存在低，存在低，存在较较多市多市多市多市场产场产品空白，提升、品空白，提升、品空白，提升、品空白，提升、创创新空新空新空新空间间大大大大 市市市市场场客客客客户户自自自自2007200720072007年开始年开始年开始年开始发发生生生生结结构性构性构性构性变变化，化，化，化，对对北京等周北京等周北京等周北京等周边边城市城市城市城市客客客客户户吸吸吸吸纳纳比重加大，一些工程此比重加大，一些工程此比重加大，一些工程此比重加大，一些工程此类类客客客客户户比重可达比重可达比重可达比重可达20-40%20-40%20-40%20-40%不等不等不等不等 未来市未来市未来市未来市场场潜在土地供潜在土地供潜在土地供潜在土地供给给量大，市量大，市量大，市量大，市场竞场竞争争争争趋趋于于于于剧剧烈烈烈烈 近几年内近几年内近几年内近几年内产产品将品将品将品将趋趋于同于同于同于同质质化化化化竞竞争，主要以小高争，主要以小高争，主要以小高争，主要以小高层层和高和高和高和高层产层产品品品品竞竞争争争争3232客户需求研究客户需求研究典型案例研究典型案例研究工程开展战略工程开展战略目标及限制条件目标及限制条件宏观环境分析宏观环境分析市场环境分析市场环境分析工程解析及界定工程解析及界定工程整体定位工程整体定位市场时机分析市场时机分析工程开发策略工程开发策略3333地块地块地块地块SwotSwotSwotSwot分析分析分析分析对工程各项因素的评价对工程各项因素的评价对工程各项因素的评价对工程各项因素的评价 总体而言，本工程最大的优势在于片区良好的开展前景、规模大；工程最大的劣势在于片区目前周边资源环境差、配套不完善和公交体系不兴旺。工程最终是否能走出现状、淡化劣势，差异化竞争策略和产品模式及开发模式的创新将成为本工程的最大时机因素。工程将以“强化优势、改善劣势、防止威胁、把握时机的价值最大化策略为出发点，进行系统、适用的市场定位。S S优势（优势（strengthstrength）：）：W W劣势（劣势（weaknessweakness）：）：p 良好的区位优势，所在的区域属于中国极具发展潜力的京津冀经济圈重要发展中轴线上，区域价值市场认可度高；p 规模大，利于项目规划和产品出彩；p 片区属于香河城中村改造集中片区，后期可形成良好居住氛围和较高新兴市场片区认可度。p 地块所属区位生活配套设施匮乏，教育、医疗、商业体系不完善，属于市场开发初级阶段；p 公共交通系统不发达，城市交通距离相对较远；p 外部环境质量不佳，对项目档次和品质造成一定不良影响。O O机会（机会（opportunityopportunity）：）：T T威胁（威胁（ThreatThreat）：）：p 目前国家宏观经济运行稳定，市场处于快速上升阶段，市场潜在需求量大；p 城市化水平较高，城市建设发展落后；p 市场不断细分，客户对产品的要求增高，给项目创新带来机会；p 西部城区处于城市发展战略的主方向上，具备良好的发展前景，唐通公路、新华大街西沿线的建成通车对片区发展影响重大；p 本地多数项目的素质较为传统，产品超越的可能性较大。p 未来市场项目供应激增，竞争趋于激烈，供应量大于本地市场消化能力；p 北京房价趋势的变化和燕郊市场对北京客群的吸纳能力将成为影响本地市场发展的重要不确定因素；p 国家在土地、金融、预售门槛、廉租限价房供应等一系列的宏观调控，将继续影响着房地产市场的走向；p 国内成熟发展商的进入，凭借成熟的操作模式和经验对市场造成了较大的冲击；3434重新回忆和思考重新回忆和思考重新回忆和思考重新回忆和思考我们对市场分析和工程评价之后的思我们对市场分析和工程评价之后的思我们对市场分析和工程评价之后的思我们对市场分析和工程评价之后的思路梳理，以及对时机的挖掘路梳理，以及对时机的挖掘路梳理，以及对时机的挖掘路梳理，以及对时机的挖掘我们思考：作为一个处于正迈入开展阶段的区域市场大盘，如何找到工程的目标客户群他们是谁？他们在哪里？他们人群有多少？他们从事何种职业？他们买了哪些工程？他们最喜欢什么产品？如何保持大盘在区域市场竞争中的持续竞争力？对市市场环境的再回境的再回忆和思考：和思考：我我们发现：1 1、处于上升于上升阶段的香河市段的香河市场在客在客户细分尚不分尚不够精精细，有大量的客，有大量的客户阶层没有找到十分没有找到十分满意的意的产品；品；2 2、对于于产品的理解，尚有很大的挖掘和品的理解，尚有很大的挖掘和创新空新空间；3 3、对于开于开发战略的略的应用尚存在一定的缺乏，成功的品牌案例尚未出用尚存在一定的缺乏，成功的品牌案例尚未出现。我我们认为：1 1、未来几年内，香河房地、未来几年内，香河房地产必然会必然会进入更快的开展入更快的开展轨道，会沿着燕道，会沿着燕郊郊这类北京新北京新兴卫星城市的开展星城市的开展轨道前道前进；2 2、未来几年内，有相当的一局部客、未来几年内，有相当的一局部客户对于于产品的理解和要求促使市品的理解和要求促使市场不断不断细分；分；3 3、未来的客、未来的客户和工程差异化特征更和工程差异化特征更为明明显，从群体、，从群体、产品、文化上品、文化上都将会得以表达。都将会得以表达。3535客户需求研究客户需求研究典型案例研究典型案例研究工程开展战略工程开展战略目标及限制条件目标及限制条件宏观环境分析宏观环境分析市场环境分析市场环境分析工程解析及界定工程解析及界定工程整体定位工程整体定位市场时机分析市场时机分析 本地客户置业需求分析 北京客户置业需求分析 北京与本地客户置业差异工程开发策略工程开发策略3636调查调查目的：通目的：通过调过调研深入了解香河本地客群的置研深入了解香河本地客群的置业业特征、特征、产产品品的需求及关注点，的需求及关注点，为为工程工程产产品定位提供数据技品定位提供数据技术术支持。支持。区域区域调调研点：研点：家具城、华联超市、城中心沿街商铺、健身俱乐部、县政府单位、镇政府单位调研方式：研方式：问卷、深度访谈访谈样本数量：本数量：6人问卷卷样本数量：本数量：220份，其中无效问卷2份；有效问卷218份。香河本地客户调查情况说明香河本地客户调查情况说明香河本地客户调查情况说明香河本地客户调查情况说明3737调查样本年龄段主要集中在25-35岁75%香河本地人占85%调查人群范围属当地中高端收入人群，主要为政府机关、私营业主、健身俱乐部和家具城产业人群调查区域除家具城比重偏大，其他区域人群采样比例相差不多香河本地客户调查样本构成情况说明香河本地客户调查样本构成情况说明香河本地客户调查样本构成情况说明香河本地客户调查样本构成情况说明3838本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析客户置业需求分析客户置业需求分析客户置业需求分析客户置业需求分析本次调查样本中显示，五年内有置业需求，并愿意在香河本地置业的意向客户占到67%，市场需求巨大近年有置业意向的市场潜在客户中，以刚性购房需求为主,其次为居住升级需求,且二者仅相差4个点比例，当地投资需求比例小。可以看出，目前市场正处于向开展中过渡阶段说明：说明：刚性需求：方便工作和事业、原来刚性需求：方便工作和事业、原来的房子拆迁、不想再租房、准备结的房子拆迁、不想再租房、准备结婚、为孩子的才成长第一次买房婚、为孩子的才成长第一次买房、从外地搬到香、从外地搬到香升级需求：改善居住环境、为孩子升级需求：改善居住环境、为孩子的才成长二次以上买房、养老的才成长二次以上买房、养老投资需求：投资升值保值投资需求：投资升值保值3939 共性共性9-189-18层的高的高层产品是香品是香河市河市场的首位的首位选择；其次是；其次是6 6层不不带电梯梯产品，但两种品，但两种产品品类型需求比例相差不大，市型需求比例相差不大，市场需求整体呈需求整体呈现出沿着城出沿着城镇化开化开展方向展方向进化的化的轨迹迹 差异性差异性刚性需求客群性需求客群对6 6层带电梯有一定需求，梯有一定需求，说明市明市场对产品品品品质有有较大升大升级需求，升需求，升级客群和投客群和投资客群客群对别墅墅产品有品有一定需求。一定需求。本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析1 1产品品类型需求型需求4040面面积&户型需求型需求 共性共性90-12090-120平方米是香河市平方米是香河市场不同需求客不同需求客户首首选，其次，其次为120-150120-150平方米面平方米面积段段33室室2 2厅2 2卫是不同需求客是不同需求客户置置业首首选，刚性需求和投性需求和投资需求需求对1 1室根本没有需求室根本没有需求 差异性差异性投投资性需求性需求对面面积需求需求较大，但不超大，但不超过150150，除，除对3 3室室2 2厅2 2卫户型需求最多外，型需求最多外，对2 2室室2 2厅1 1卫户型需求比例也相型需求比例也相对较多多刚性需求和升性需求和升级需求那需求那么么对120120以下小面以下小面积需求需求较多，多，除除对3 3室室2 2厅2 2卫户型需求最多型需求最多外，外，对3 3室室1 1厅1 1卫户型需求比型需求比例也相例也相对较多多香河区域香河区域香河区域香河区域对户对户型需求特点型需求特点型需求特点型需求特点为为：紧紧凑、凑、凑、凑、实实用、面用、面用、面用、面积节约积节约本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析2 24141第一关注第一关注第一关注第一关注第二关注第二关注第二关注第二关注第三关注第三关注第三关注第三关注第四关注第四关注第四关注第四关注第五关注第五关注第五关注第五关注第六关注第六关注第六关注第六关注刚性需求刚性需求大落地窗每间都有窗户卧室朝南客厅最大客厅朝南阳台大卫生间大大飘窗升级需求升级需求卧室朝南每间都有窗户大落地窗客厅最大客厅朝南主卧最大阳台大投资需求投资需求卧室朝南客厅朝南大落地窗客厅最大每间都有窗户主卧最大卫生间大综合各类需求关注的前三项，香河本地客户对户型的采光有极高的需求，对户型功能空间关注较弱对户型各功能空间的关注上，首先为客厅最大，其次为卫生间和主卧而厨房较大、大飘窗是最不看重的二项产品品设计关注点关注点本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析3 3本地客本地客户对户型采型采光具有光具有较高的要求，高的要求，对户型功能空型功能空间主要关注主要关注客客厅、卫生生间、卧室面、卧室面积，但相，但相对采光采光较弱，弱，置置业行行为成熟度低成熟度低4242第一关注第二关注第三关注刚性需求超市运动设施、菜市场室外儿童游乐设施升级需求运动设施超市菜市场投资需求运动设施、超市室外儿童游乐设施、幼儿园菜市场、小学、邮局综合各类需求关注的前三项，香河本地客户较看重生活配套、运动健身设施，对生活已具有较高的需求对商业街、中学、社区班车是最不看中的三项配套需求配套需求本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析4 4除了除了满足日常生活便利根足日常生活便利根本配套，本地客本配套，本地客户对运运动健身健身设施和施和满足幼儿孩子成足幼儿孩子成长的配的配套套设施具有施具有较强的需求的需求倾向向4343 香河市香河市场场升升级级客客户户认为户户认为毛坯毛坯即可，即可，刚刚性需求和投性需求和投资资需求更希需求更希望望简单简单装修，装修，总总体来看体来看对对交房交房标标准没有准没有过过高要求。高要求。相相对对来看，投来看，投资资需求需求认为认为精精装修有一定必要性。装修有一定必要性。刚刚性需求客性需求客户户和升和升级级客客户户更希更希望采用地望采用地热热的供暖方式；的供暖方式；投投资资客客户认为户认为市政供暖就可以市政供暖就可以满满足需求。足需求。装修装修标准及采暖需求准及采暖需求本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析本地市场客户分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析不同需求下的客户产品需求分析5 5简单装修和毛坯的装修装修和毛坯的装修标准，地准，地热和市政散和市政散热器采暖是器采暖是市市场整体整体对产品配置品配置标准的需准的需求，求，显示出市示出市场存在的初存在的初级和和希望提升的两种不同希望提升的两种不同产品需求品需求4444本地市场客户产品需求分析小结本地市场客户产品需求分析小结本地市场客户产品需求分析小结本地市场客户产品需求分析小结 小高小高小高小高层层和多和多和多和多层层不不不不带电带电梯梯梯梯产产品是市品是市品是市品是市场场的两大主力的两大主力的两大主力的两大主力产产品需求品需求品需求品需求类类型，而型，而型，而型，而刚刚性需求中性需求中性需求中性需求中对对多多多多层带电层带电梯梯梯梯产产品有品有品有品有较较大需求比例，大需求比例，大需求比例，大需求比例，显显示市示市示市示市场对产场对产品品品品品品品品质质的的的的升升升升级级具有具有具有具有较较大需求大需求大需求大需求 区域市区域市区域市区域市场对户场对户型需求特点型需求特点型需求特点型需求特点为为：紧紧凑、凑、凑、凑、实实用：主力面用：主力面用：主力面用：主力面积积需求区需求区需求区需求区间为间为90-12090-12090-12090-120平米，主力平米，主力平米，主力平米，主力户户型型型型为为三室两三室两三室两三室两厅厅两两两两卫卫和三室一和三室一和三室一和三室一厅厅一一一一卫卫 在在在在对产对产品品品品户户型型型型设计设计上的关注，上的关注，上的关注，上的关注，对户对户型采光的需求要大于型采光的需求要大于型采光的需求要大于型采光的需求要大于对户对户型各功型各功型各功型各功能空能空能空能空间间要求要求要求要求 对对社区配套需求上，除了社区配套需求上，除了社区配套需求上，除了社区配套需求上，除了满满足日常生活便利性根本配套，本地客足日常生活便利性根本配套，本地客足日常生活便利性根本配套，本地客足日常生活便利性根本配套，本地客户户对对运运运运动动健身健身健
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